爛尾樓項(xiàng)目盡職調(diào)查-最新修正版

1、最新修正版前幾期我們?yōu)榇蠹医榻B了北京、上海、廣州、深圳著名爛尾樓的處置 情況。在爛尾樓處置過程中，第三方收購后進(jìn)行重組成為盤活爛尾樓 的主要方式。一般而言，對爛尾樓的處置可以分為主動(dòng)型處置和被動(dòng) 型處置，在主動(dòng)型處置的情形，可以通過原開發(fā)商配合進(jìn)行調(diào)查；而 在被動(dòng)型處置的情形，則可能需要取得司法機(jī)關(guān)的配合以查詢項(xiàng)目的 相關(guān)情況。天倫律師結(jié)合已參與和正在參與的以主動(dòng)型為主的北京爛 尾樓處置項(xiàng)目，為大家分享爛尾樓處置過程中的律師盡職調(diào)查的工作 筆記。一、爛尾樓項(xiàng)目盡職調(diào)查的要點(diǎn)在爛尾樓項(xiàng)目盡職調(diào)查工作中，除一般盡職調(diào)查內(nèi)容外，需要著重關(guān) 注項(xiàng)目以下方面的情況：1、項(xiàng)目本身情況 項(xiàng)目前期進(jìn)展情況，以

2、及項(xiàng)目證照辦理情況。包括土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 筑工程施工許可證、房屋銷售（預(yù)售）許可證等。是否已完成竣工驗(yàn) 收，取得大產(chǎn)權(quán)證。項(xiàng)目土地是否存在有效的土地出讓合同，出讓金及滯納金（如存 在）是否已繳清。出讓金繳納情況需至國土局進(jìn)行確認(rèn)。項(xiàng)目前期是否已被分割處置，如存在部分已被處置的情況，需厘 清是否存在公攤部分或公共區(qū)域（如車庫、會(huì)所等），是否存在潛在 的所有權(quán)糾紛。例如實(shí)踐之中可能會(huì)出現(xiàn)部分樓號已被法院拍賣給他 人的情況。項(xiàng)目已被抵押的情況，抵押權(quán)人及標(biāo)的金額情況。項(xiàng)目已被法院查封的情況，包括對土地使用權(quán)的查封情況和房屋 的查封情況。 項(xiàng)目債權(quán)人詳細(xì)情況，包

3、括債權(quán)人名稱、債權(quán)金額、是否已進(jìn)入 訴訟程序或執(zhí)行程序等。項(xiàng)目房屋銷售或預(yù)售情況，包括：項(xiàng)目房屋銷售情況以及辦理預(yù)售登記的情況；已預(yù)售房屋現(xiàn)處于何種狀態(tài)，例如其中哪些業(yè)主因未付銀行按揭貸款 而涉訴以及訴訟結(jié)果？哪些業(yè)主要求繼續(xù)履行合同以及訴訟結(jié)果？哪些業(yè)主已經(jīng)與開發(fā)商解除房屋預(yù)售合同，是否已辦理預(yù)售登記注銷 手續(xù)？2、項(xiàng)目原開發(fā)商情況項(xiàng)目原開發(fā)商主體資格，是否有效存續(xù)。需要查看營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開戶許可證等 基礎(chǔ)證照是否齊全有效。實(shí)踐中可能會(huì)存在超出經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限 以及未按期繳納稅費(fèi)等情況。 項(xiàng)目原開發(fā)商對外債務(wù)狀況。項(xiàng)目原開發(fā)商對外提供抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的情況。二、盡職

4、調(diào)查過程中的信息獲取途徑盡職調(diào)查過程中，我們通常會(huì)關(guān)注項(xiàng)目的預(yù)售、抵押、查封等基本情 況。如何找到準(zhǔn)確的信息獲取渠道，對于盡調(diào)工作的效率有著至關(guān)重 要的影響。除向原開發(fā)商要求出具相關(guān)證明文件，查驗(yàn)相關(guān)證照原件 以及對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察以外，還需至政府主管部門進(jìn)行查詢。1、房屋預(yù)售情況調(diào)查北京市建委會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放網(wǎng)簽鑰匙盤，通過鑰匙盤可以直接 登錄建委網(wǎng)站查詢該企業(yè)某一項(xiàng)目預(yù)售、銷售登記的情況以及注銷登 記的情況。但對于未辦理網(wǎng)簽，未進(jìn)行預(yù)售登記的房屋銷售情況，則 需要根據(jù)預(yù)售合同與開發(fā)商進(jìn)行核實(shí)。2、對房屋和土地使用權(quán)已存在的抵押、查封情況進(jìn)行調(diào)查房屋的抵押及查封信息需至各區(qū)的房屋登記管理

5、部門查詢。一般情況下，需要項(xiàng)目開發(fā)商公司員工攜帶介紹信（或授權(quán)委托書） 及公司營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明至窗口查詢。 在此以朝陽房管登記中心為例，如需查詢房屋查封的相關(guān)信息，需向 房管部門工作人員提供查詢的具體房號，按房管部門工作規(guī)定一次至 多只能查詢10套房屋的抵押查封情況。通常情況下，工作人員只會(huì) 對查詢結(jié)果進(jìn)行口頭告知，而不能提供任何書面文件。房屋對應(yīng)土地使用權(quán)抵押及查封信息需至國土資源局各區(qū)分局檔 案室查詢。項(xiàng)目開發(fā)商公司員工向檔案室工作人員出具介紹信（或授權(quán)委托書）及公司營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明，由工作人 員進(jìn)行查詢?？梢酝ㄟ^拍照、要求打印等方式

6、記錄查詢結(jié)果。就房屋和土地的查封問題，一般法院會(huì)根據(jù)申請執(zhí)行人的申請向 房管部門及國土部門發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書，查封涉訴房屋及房屋相對 應(yīng)的土地使用權(quán)?，F(xiàn)在部分法院在債權(quán)人未申請查封對應(yīng)土地使用權(quán) 的情況下會(huì)只查封房屋，但根據(jù)最高院查封扣押凍結(jié)規(guī)定，其效力會(huì) 當(dāng)然及于對應(yīng)的土地使用權(quán)。在一些特殊的情況下，如開發(fā)商未取得 大房產(chǎn)證，房屋預(yù)售也未進(jìn)行網(wǎng)簽備案的情形下，法院可能會(huì)直接查 封部分或全部土地使用權(quán)。3、房地產(chǎn)公司涉訴案件執(zhí)行情況調(diào)查就北京地區(qū)來說，西城法院、二中院可以直接通過查詢機(jī)器查詢執(zhí) 行案件的相關(guān)信息，包括執(zhí)行案號、申請執(zhí)行人、執(zhí)行標(biāo)的數(shù)額及承 辦法官等基本信息。執(zhí)行狀態(tài)：如果案件時(shí)

7、間較長，我們在被執(zhí)行人信息查詢或法院對 外機(jī)器查詢到的執(zhí)行狀態(tài)大部分會(huì)是歸檔或已結(jié)案狀態(tài)。但實(shí)際情況 是案件并未執(zhí)行完畢。多數(shù)爛尾樓項(xiàng)目由于債務(wù)復(fù)雜，案件長期未結(jié), 執(zhí)行案件信息可能已被刪除，而只能通過聯(lián)系承辦法官了解案件的實(shí) 際執(zhí)行情況。三、網(wǎng)站查詢1、北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)：可查詢企業(yè)基本信息，稅務(wù)登記狀態(tài)， 現(xiàn)該網(wǎng)查詢正在逐漸完善，有些已可以查詢出企業(yè)股權(quán)質(zhì)押情況。2、北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)網(wǎng)：可以通過公開信息查詢房地產(chǎn)開發(fā)公 司項(xiàng)目證照辦理情況，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、房產(chǎn)證、 預(yù)售證等。3、北京市國土資源局各區(qū)分局網(wǎng)站：通過土地證號或公司名稱，可 以查詢土地使用權(quán)登記情況及抵押情況。但如項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，則 上述信息無法通過網(wǎng)站查詢，