鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目營銷策劃執(zhí)行方案（下）

1、項目推廣五大戰(zhàn)役潛龍在淵引發(fā)關(guān)注蓄勢待發(fā)蓄勢開盤體驗營銷引爆市場開閘放水推波助瀾賣點剝離層層推進(jìn)圍點打援以點帶面暗度陳倉樣板之旅情景體驗1五大戰(zhàn)役環(huán)環(huán)相扣，有條不紊潛龍在淵推波助瀾第一戰(zhàn)役第二戰(zhàn)役第三戰(zhàn)役第四戰(zhàn)役預(yù)計目標(biāo)重要節(jié)點第五戰(zhàn)役蓄勢開盤 圍點打援體驗營銷項目引發(fā)關(guān)注，全城矚目項目來電150通，來人150批，客戶排號50批售樓處正式開放接待排號全面開始樣板體驗增強(qiáng)客戶對項目認(rèn)可，拉升價格預(yù)期樣板房、樣板園林開放開盤銷售成功選房80套取的預(yù)售許可證持續(xù)熱銷到項目90%工程竣工即買即住開盤后銷售期約10個月2各階段工作計劃潛龍在淵推波助瀾第一戰(zhàn)役第二戰(zhàn)役第三戰(zhàn)役第四戰(zhàn)役時間節(jié)點現(xiàn)場包裝階段策

2、略營銷活動媒體宣傳第五戰(zhàn)役蓄勢開盤 圍點打援提驗營銷 7月1日8月1日 8月1日9月1日 9月1日開始至清盤 9月26日 樓頂巨幅道旗展示售樓處包裝樣板間裝修樓體廣告、單頁樓頂巨幅更換道旗更換9路車體廣告單頁樓頂巨幅更換道旗更換樣板間裝飾樣板景觀到位單頁樓體巨幅圍墻廣告更換圍擋展示單頁道旗更換單頁1、全城通告蓄客2、招聘美女營銷廣告出街、價格摸底、宣傳推廣展示為先鎖定客戶強(qiáng)勢宣傳眾多優(yōu)惠差異化宣傳順勢而行電視臺發(fā)布公告下村莊找聘美女企事業(yè)單位通知產(chǎn)品推介會周末聚客活動樣板間、樣板景觀開放周末聚客活動開盤活動抽獎活動聚客活動根據(jù)銷售狀況及各個節(jié)點舉辦各項活動圍墻廣告、售樓處外包裝展示DM廣告、派

3、單樓體廣告DM廣告、派單3第一戰(zhàn)役：潛龍在淵公 告 為推動新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)我市“農(nóng)民居住聚集融合”戰(zhàn)略?，F(xiàn)密州街辦駐地蘆山花園項目即將推廣銷售。凡密州街道戶籍居民有意購房者，在9月1日前皆可憑借戶口本或戶籍證明報名認(rèn)購。屆時可統(tǒng)一享受相應(yīng)優(yōu)惠政策！過期無效！ 報名 ：* * 報名地址：朱解中心路蘆山花園接待中心 密州街辦 2010年7月20日 階段啟動預(yù)熱期時間7月20日8月20日傳播渠道諸城電視臺（每晚黃金時段播放）活動目的1、響應(yīng)政策號召，拉高項目自身位置2、擴(kuò)大客戶范圍至整個密州街辦3、增強(qiáng)項目誠信度，扣動老百姓的心扉4、直接促進(jìn)意向客戶集中交錢排號操作方式客戶交1萬元排號，享受最大優(yōu)惠

4、注意問題不違背政府部門的相關(guān)規(guī)定第一式：4第一戰(zhàn)役：潛龍在淵 階段啟動預(yù)熱期時間7月1日7月10日傳播渠道DM廣告、派發(fā)單張活動目的1、制造懸念，提升項目知名度；2、引發(fā)全鎮(zhèn)熱議，提升項目檔次；3、對朱解提前摸底，促進(jìn)銷售操作方式每個村莊都要張貼招聘信息，每個商鋪都要收到DM廣告注意問題高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，寧缺毋濫招 聘 密州街辦駐地蘆山花園項目現(xiàn)面向全朱解高薪招聘優(yōu)秀置業(yè)顧問： 應(yīng)聘條件：1、女性，年齡20-25周歲，形象氣質(zhì)佳，普通話流利；2、中專以上學(xué)歷，具備一定房地產(chǎn)專業(yè)知識；3、具有房產(chǎn)銷售經(jīng)驗者優(yōu)先錄用。待遇:1、底薪+傭金+獎金2、每月4天法定假日報名 ：* 報名地址：朱解蘆山花園接

5、待中心 深圳易韜蘆山花園項目部 2010年7月20日2010金牌置業(yè)顧問招聘蘆山花園5第二戰(zhàn)役：圍點打援撬動鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的支點是什么?消費最前沿客戶的引導(dǎo)誰是鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費最前沿客戶？鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的公務(wù)人員我們的策略：6第二戰(zhàn)役：圍點打援 階段蓄客、排號期時間8月1日9月1日傳播渠道諸城電視臺、DM廣告活動目的1、響應(yīng)政策號召，拉高項目自身檔次2、擴(kuò)大客戶范圍至整個密州街辦3、增強(qiáng)項目可信度4、直接促進(jìn)意向客戶集中交錢排號操作方式客戶交1萬元排號，享受最大優(yōu)惠注意問題不違背政府部門的相關(guān)規(guī)定關(guān)于密州街辦各企事業(yè)單位購房優(yōu)惠的通知街辦所屬各企事業(yè)單位： 為推動新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)我市“農(nóng)民居住聚集融合”戰(zhàn)略?，F(xiàn)密州

6、街辦駐地蘆山花園項目即將推廣銷售。凡密州街道企事業(yè)人員有意購房者，在9月1日前皆可憑借單位介紹信報名認(rèn)購。屆時可統(tǒng)一享受相應(yīng)優(yōu)惠政策！過期無效！報名 ：* *報名地址：朱解中心路蘆山花園接待中心 密州街道辦 2010年7月20日優(yōu)惠通知密州街辦購房優(yōu)惠通知7第二戰(zhàn)役：圍點打援蘆山花園的主流客戶群是誰?想住樓的農(nóng)民怎么才能讓他們到蘆山花園買房子？利用紅眼病，讓他們跟著走！明著只是對公務(wù)人員優(yōu)惠，暗地里給農(nóng)村購房者優(yōu)惠未嘗不可，讓他們把錢趕緊交上還得偷著樂。我們的策略：8第三戰(zhàn)役：體驗營銷一條路線：售樓處到樣板間的“動線”三個樣板：售樓處、樣板間、樣板園林景觀四段說辭：1、售樓處到入口配套說辭 2

7、、東西路上產(chǎn)品說辭 3、樣板間說辭 4、回來路上算賬說辭9入口設(shè)立指示牌，增強(qiáng)昭示性；售樓處設(shè)置電子顯示屏，隨時公布即時信息；售樓處內(nèi)部裝修，簡潔大方，功能實用，接待前臺豪華大氣；VIP區(qū)，及水吧的設(shè)置，增強(qiáng)售樓處的整體檔次感；配置電腦，方便網(wǎng)絡(luò)查詢，彰顯大盤實力。蘆山花園蘆山花園銷售中心第三戰(zhàn)役：體驗營銷售樓處10套2，年輕風(fēng)格，以白色調(diào)為主，簡潔實用。第三戰(zhàn)役：體驗營銷樣板間11套3，沉穩(wěn)風(fēng)格，以深色調(diào)調(diào)為主，沉穩(wěn)大氣。第三戰(zhàn)役：體驗營銷12第三戰(zhàn)役：體驗營銷園林景觀小區(qū)園林景觀發(fā)展的四個階段：第一階段：基本沒有綠化景觀第二階段：種幾棵樹，載一片草第三階段：花美草綠，但只能觀賞不可褻玩第四

8、階段：參與式景觀，人與景觀相融合，人在畫中游第一階段第二階段第三階段第四階段13第三戰(zhàn)役：體驗營銷園林景觀 參與式園林景觀打造，人與景觀相融合，人在畫中游。在景觀營造上以“人”為本，使人融于景內(nèi)，并做到景觀的參與性、觀賞性、藝術(shù)性相結(jié)合。整體組合健康步道健身設(shè)施休閑橫椅14第四戰(zhàn)役：蓄勢開盤第一式：控制房源，制造緊張態(tài)勢第二式：現(xiàn)場火爆選房，引領(lǐng)沖動消費第三式：大禮重重，優(yōu)惠多多，極度誘惑第四式：提前通告，開盤后就漲錢，導(dǎo)致欲罷不能蘆山花園蘆山花園盛大開盤15第五戰(zhàn)役：推波助瀾買新房娶新娘 階段蓄客、排號期傳播渠道派發(fā)單張、DM廣告、電話通知等活動目的1、鎖定客戶2、讓客戶盡早下訂操作方式凡是

9、 在蘆山花園訂房，并在X月X日參加集體婚禮的客戶，均可享受一定優(yōu)惠注意問題控制優(yōu)惠數(shù)量、控制優(yōu)惠額度16第五戰(zhàn)役：推波助瀾老帶新、優(yōu)惠倒計時 階段銷售期傳播渠道派發(fā)單張、DM廣告、電話通知等活動目的1、利用老客戶的關(guān)系資源，促進(jìn)銷售2、增強(qiáng)項目的口碑傳播操作方式老客戶每介紹一批客戶，成功購房，新老客戶均可享受一定的優(yōu)惠，隨著老客戶介紹新客戶數(shù)量的增加，相應(yīng)的優(yōu)惠也越多。注意問題避免重復(fù)優(yōu)惠 階段蓄客、排號期傳播渠道派發(fā)單張、DM廣告、電話通知等活動目的1、鎖定客戶2、讓客戶盡早下訂操作方式客戶交1萬元訂金排號，訂金每天增值100元，之到開盤為止注意問題提前確定預(yù)售證辦理時間，保證可以在預(yù)定的時

10、間開盤17第五戰(zhàn)役：推波助瀾買房送車 行動綱要：開盤當(dāng)天，舉行盛大典禮，并穿插抽獎活動 行動時間：8月15日（開盤日） 行動細(xì)則： 1、活動當(dāng)天舉行戶外演出 2、針對一期開盤信息做重點推介 3、設(shè)立成交客戶抽獎環(huán)節(jié)，特等獎：QQ車事項細(xì)分完成時間負(fù)責(zé)人備注聯(lián)系演出公司開盤前7天源博活動物料準(zhǔn)備開盤前3天源博禮品，獎項，宣傳單張活動方案開盤前10天易韜活動流程，活動細(xì)節(jié)主持人說辭開盤前2天易韜項目介紹，活動環(huán)節(jié)活動動員會開盤前2天源博活動細(xì)則，人員分工18事項細(xì)分完成時間負(fù)責(zé)人備注活動方案7月10日易韜活動流程，說辭等物料準(zhǔn)備7月12日源博轉(zhuǎn)盤，獎品等 行動綱要：為吸引客戶上門，提升客戶購房意向

11、，建議在售樓處現(xiàn)場舉辦轉(zhuǎn)盤抽獎活動。 行動時間：7月15日8月底 行動細(xì)則： 1、裝盤獎項以房價優(yōu)惠及小樣生活物品為主，設(shè)1215個獎項 2、每組客戶只有一次轉(zhuǎn)獎機(jī)會第五戰(zhàn)役：推波助瀾幸運大轉(zhuǎn)盤19事項細(xì)分完成時間負(fù)責(zé)人備注聯(lián)系電影放映公司8月25日源博活動方案8月20日易韜活動流程，獎品設(shè)置，人員分工等活動物料準(zhǔn)備8月25日源博獎品，礦泉水，水果等 行動綱要：為提高項目高端形象，結(jié)合時節(jié)舉辦金秋電影周，達(dá)到現(xiàn)場聚客的目的。 行動時間：8月1日8月15日 行動細(xì)則： 1、售樓處前廣場作為活動場地； 2、每晚活動期間，設(shè)置有獎問答環(huán)節(jié)。第五戰(zhàn)役：推波助瀾夏季電影周蘆山花園電影周20事項細(xì)分完成時

12、間負(fù)責(zé)人備注聯(lián)系演出公司8.20源博活動物料準(zhǔn)備8.21源博啤酒，獎品，宣傳單張活動方案8.15易韜活動流程主持人說辭8.23易韜項目介紹，活動環(huán)節(jié)活動動員會8.23源博活動細(xì)則，人員分工 行動綱要：現(xiàn)場舉辦啤酒大賽，推進(jìn)一期房源預(yù)約，達(dá)到聚客目的。 行動時間：8月10日8月14日 行動細(xì)則： 1、演出期間穿插啤酒速飲比賽、有獎問答及抽獎環(huán)節(jié) 2、針對一期房源蓄客做重點推介第五戰(zhàn)役：推波助瀾啤酒大賽蘆山花園蘆山花園21第五戰(zhàn)役：推波助瀾節(jié)日、事件營銷教師節(jié)，9月10日針對教師推出特價房源，或教師家屬特殊優(yōu)惠政策；中秋節(jié)，對于老帶新客戶推出特別優(yōu)惠政策；重陽節(jié)，老人為子女買房或者年滿50歲以上購

13、房客戶，享受特殊優(yōu)惠；圣誕節(jié)，“購房送大禮”、“幸運抽大獎”；新 年，“現(xiàn)時特價房源搶購”活動；春 節(jié)， “購房送年貨”活動。22銷售階段劃分 案前工作準(zhǔn)備期（7月1日8月1日） 吸籌期（蓄客階段）（8月1日9月25日） 解籌強(qiáng)銷期（開盤）（9月26日11月1日） 持續(xù)銷售期（11月1日2011年春節(jié)前） 清理期（2011年春節(jié)后5月1日)23爭取在春節(jié)前持續(xù)銷售，保證完成總銷售的70%該階段為第一次強(qiáng)銷期，除了促使內(nèi)購客戶簽訂正式購房合同外，還要實現(xiàn)額外銷售，銷售目標(biāo)為70套2010年6月10日8月1日前期準(zhǔn)備階段銷售物料設(shè)計制作、戶外及導(dǎo)視設(shè)計制作、圍擋及室外道旗設(shè)計制作、售樓處包裝、銷售人員崗前培訓(xùn)2010年8月1日9月30