某公司融資租賃管理及財務(wù)知識分析

1、跋不動產(chǎn)能否作為芭融資租賃標(biāo)的物艾，很多爭議。矮譬如按天津保稅區(qū)辦公柏大樓售后回租中澳央電視臺201矮0年6月18日笆新聞聯(lián)播愛天津:金融創(chuàng)新靶推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)岸展報道：天津懊渤海租賃向天保癌投資（天津保稅壩區(qū)國資公司）購辦買天津保稅區(qū)空絆港物流加工區(qū)投跋資服務(wù)中心大樓案，出租給天津港鞍保稅區(qū)管理委員隘會及天保投資（扳第二承租方），罷項目金額為 8罷 億元，起租日耙為2009 年礙4月27 日，瓣租賃期限為20鞍 年。不動產(chǎn)融資租賃目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc350331212 瓣一、板暗融資租賃概述藹 PAGEREF _Toc350331212 h 懊

2、4 HYPERLINK l _Toc350331213 哎1.礙鞍融資租賃的定義埃 PAGEREF _Toc350331213 h 疤4 HYPERLINK l _Toc350331214 敖2.柏把融資租賃的特點哎 PAGEREF _Toc350331214 h 暗4 HYPERLINK l _Toc350331215 暗3.白扒融資租賃的優(yōu)勢伴 PAGEREF _Toc350331215 h 盎6 HYPERLINK l _Toc350331216 阿4.吧埃融資租賃與分期澳付款的區(qū)別胺 PAGEREF _Toc350331216 h 拜8 HYPERLINK l _Toc35033121

3、7 鞍二、吧叭不動產(chǎn)拌融資租賃概述及俺現(xiàn)狀分析佰 PAGEREF _Toc350331217 h 凹10 HYPERLINK l _Toc350331218 埃1.擺挨不動產(chǎn)哀融資租賃的內(nèi)涵敗 PAGEREF _Toc350331218 h 按10 HYPERLINK l _Toc350331219 癌2.凹安不動產(chǎn)岸融資租賃的基本伴特征把 PAGEREF _Toc350331219 h 傲10 HYPERLINK l _Toc350331220 芭3.壩昂不動產(chǎn)熬租賃租賃的業(yè)務(wù)皚形式懊 PAGEREF _Toc350331220 h 拌13 HYPERLINK l _Toc350331221

4、 爸不動產(chǎn)艾直接租賃扳 PAGEREF _Toc350331221 h 鞍13 HYPERLINK l _Toc350331222 鞍不動產(chǎn)伴業(yè)轉(zhuǎn)租賃方式敖 PAGEREF _Toc350331222 h 俺13 HYPERLINK l _Toc350331223 巴不動產(chǎn)暗業(yè)售后回租絆 PAGEREF _Toc350331223 h 案14 HYPERLINK l _Toc350331224 胺與政府、銀行合半作，搞住宅的公熬共租賃，如重慶板 PAGEREF _Toc350331224 h 佰16 HYPERLINK l _Toc350331225 阿與單位、銀行合頒作，進(jìn)行單位的霸不動產(chǎn)胺

5、融資租賃，如上芭海鞍 PAGEREF _Toc350331225 h 胺16 HYPERLINK l _Toc350331226 癌不動產(chǎn)襖業(yè)杠桿租賃白 PAGEREF _Toc350331226 h 安16 HYPERLINK l _Toc350331227 頒不動產(chǎn)拔融資租賃方式的頒評價霸 PAGEREF _Toc350331227 h 伴16 HYPERLINK l _Toc350331228 熬4.搬傲不動產(chǎn)把融資租賃的具體傲操作辦法背 PAGEREF _Toc350331228 h 哎17 HYPERLINK l _Toc350331229 俺三、靶罷不動產(chǎn)阿融資租賃中各方半所能獲得

6、的利益骯分析氨 PAGEREF _Toc350331229 h 癌18 HYPERLINK l _Toc350331230 愛1.隘藹不動產(chǎn)哀融資租賃中開發(fā)班商的利益分析扒 PAGEREF _Toc350331230 h 笆18 HYPERLINK l _Toc350331231 疤2.澳藹出租人利益分析絆 PAGEREF _Toc350331231 h 疤19 HYPERLINK l _Toc350331232 爸3.癌霸對承租人的利益胺分析班 PAGEREF _Toc350331232 h 辦20 HYPERLINK l _Toc350331233 扳4.捌版對間接參與方盎辦商業(yè)銀行的利益

7、版分析白 PAGEREF _Toc350331233 h 柏21 HYPERLINK l _Toc350331234 哀四、巴啊不動產(chǎn)拌融資租賃風(fēng)險分凹析哀 PAGEREF _Toc350331234 h 凹22 HYPERLINK l _Toc350331235 罷五、澳稗不動產(chǎn)般融資租賃前景分奧析拔 PAGEREF _Toc350331235 h 礙26 HYPERLINK l _Toc350331236 傲六、岸辦不動產(chǎn)扒融資租賃案例分澳析澳 PAGEREF _Toc350331236 h 版27融資租賃概述融資租賃的定義吧融資租賃，是指奧出租人根據(jù)承租班人對出售人、租挨賃物的選擇，向安

8、出售人購買租賃盎物件，提供給承班租人使用，向承板租人收取租金的安交易。它以出租斑人保留租賃物的芭所有權(quán)、處置權(quán)扮和收取租金為條藹件，使承租人在哎租賃合同期內(nèi)對鞍租賃物取得部分皚或全部占有、使般用和受益的權(quán)利案。它是指實質(zhì)上把轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所瓣有權(quán)有關(guān)的全部礙風(fēng)險和報酬的租巴賃。所有權(quán)最終敖可能轉(zhuǎn)移，也可伴能不轉(zhuǎn)移。根據(jù)辦企業(yè)會計準(zhǔn)則盎第21號租賃扳符合下列一項罷或數(shù)項標(biāo)準(zhǔn)的租伴賃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為案融資租賃：爸（愛1挨）傲、在租賃期屆滿氨時，租賃資產(chǎn)的伴所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承頒租人。翱（按2斑）扳、承租人有購買礙租賃資產(chǎn)的選擇礙權(quán)，所訂立的購伴買價款預(yù)計將遠(yuǎn)岸低于行使選擇權(quán)啊時租賃資產(chǎn)的公班允價值，因而在礙租

9、賃開始日就可靶以合理確定承租罷人將會行使這種唉選擇權(quán)。叭（頒3挨）哀、即使資產(chǎn)的所耙有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但班租賃期占租賃資唉產(chǎn)使用壽命的大敖部分。胺（芭4邦）笆、承租人在租賃伴開始日的最低租斑賃付款額現(xiàn)值，版幾乎相當(dāng)于租賃襖開始日租賃資產(chǎn)啊公允價值；出租案人在租賃開始日哎的最低租賃收款瓣額現(xiàn)值，幾乎相藹當(dāng)于租賃開始日伴租賃資產(chǎn)公允價藹值。氨（哎5愛）扮、租賃資產(chǎn)性質(zhì)靶特殊，如果不作氨較大改造，只有背承租人才能使用案。融資租賃的特點礙融資租賃是設(shè)備搬租賃的基本形式瓣，以融通資金為敗主要目的。其特藹點是：柏哎不可撤消。這是昂一種不可解約的絆租賃，在基本租澳期內(nèi)雙方均無權(quán)板撤消合同。壩叭完全付清。在基稗本租

10、期內(nèi)，設(shè)備拌只租給一個用戶襖使用，承租人支擺付租金的累計總板額為設(shè)備價款、埃利息及租賃公司胺的手續(xù)費之和。拜承租人付清全部拌租金后，設(shè)備的絆所有權(quán)即歸于承辦租人。板挨租期較長。基本白租期一般相當(dāng)于八設(shè)備的有效壽命拔。扳藹承租人負(fù)責(zé)設(shè)備絆的選擇、保險、斑保養(yǎng)和維修等；傲出資人僅負(fù)責(zé)墊頒付貨款，購進(jìn)承扒租人所需的設(shè)備矮，按期出租，以隘及享有設(shè)備的期啊末殘值。跋（擺1芭）融資租賃的承矮租人是以融通資愛金為目的，為達(dá)稗到此目的，融資傲租賃的出租人就背負(fù)有融通資金的耙責(zé)任，這種活動暗是一種金融投資矮活動，資金困難暗的承租人通過出靶租人的金融投資伴，解決了資金困傲難，達(dá)到了融通白資金的目的，因班此，融資租

11、賃是扳金融因素占主導(dǎo)皚地位的金融投資背活動。癌（瓣2邦）融資租賃活動扒中，承租人享有暗并承擔(dān)選擇供貨板商及選擇設(shè)備的罷權(quán)利和責(zé)任，出癌租人不能干預(yù)，礙除非承租人需要拌出租人的技術(shù)指哀導(dǎo)。背（埃3唉）承租期內(nèi)，出氨租人負(fù)有對設(shè)備鞍的維修、保養(yǎng)義稗務(wù)（合同中另有敗約定的除外），礙享有租賃物的所埃有權(quán)。笆（胺4伴）一般融資租賃絆的租賃期都比較扳長，租賃期多以靶設(shè)備的使用期為吧限，因此大多是按“一租到底”，愛直到租賃物殘值邦為零。扳（艾5百）融資租賃的承半租人大多是企業(yè)哀法人或其他盈利哀性經(jīng)濟(jì)組織、公俺民，其表現(xiàn)為商鞍業(yè)性而非消費性胺，對象則多以動邦產(chǎn)為出租物。懊（唉6絆）租賃期屆滿，跋對租賃物的處置

12、壩一般以“留購、按續(xù)租、退還”三捌種方式處置出租安物，而大多是承阿租人以一定名義盎支付較小數(shù)額的耙費用取得出租物懊的所有權(quán)，作為礙固定資產(chǎn)投資。融資租賃的優(yōu)勢暗中國融資租賃業(yè)白始于20世紀(jì)8罷0年代初，在近瓣二十年來的發(fā)展扳過程中，融資租扳賃在電氣設(shè)備、半機械加工設(shè)備、澳醫(yī)療設(shè)備、通訊鞍設(shè)備、環(huán)保設(shè)備盎、航空飛行器、扮教學(xué)科研設(shè)備、般公寓酒店配套設(shè)叭備等方面發(fā)揮的壩作用尤為明顯。罷對于中小企業(yè)，拌融資租賃的五個靶明顯好處表現(xiàn)在擺：俺（艾1捌）程序簡單。信昂用審查的手續(xù)簡半便，融資和融物拔為一體，大大節(jié)疤約了時間，使企翱業(yè)能在最短的時隘間內(nèi)獲得設(shè)備使翱用權(quán)，進(jìn)行生產(chǎn)愛經(jīng)營，迅速抓住俺市場機會。中

13、小搬企業(yè)由于自身原半因，向銀行借貸案缺乏信用和擔(dān)保安，很難從銀行取案得貸款。而融資奧租賃的方式具有愛項目融資的特點耙，由項目自身所芭產(chǎn)生的效益償還頒，資金提供者只伴保留對項目的有巴限權(quán)益。目前在柏具體操作上，大胺多數(shù)融資租賃公擺司所采用的方式敖，主要關(guān)心租賃翱項目自身的效益叭，而不是企業(yè)的拌綜合效益，對企疤業(yè)的信用狀況的疤審查也僅限于項般目本身，總體上鞍在辦理時對企業(yè)瓣資信和擔(dān)保的要扒求相對不高。礙（搬2背）租約靈活。銀骯行貸款一般是采笆用整筆貸出，整熬筆歸還；而租賃骯公司卻可以根據(jù)埃每個企業(yè)的資金暗實力、銷售季節(jié)耙性等情況，為企岸業(yè)定做靈活的還辦款安排，例如延暗期支付，遞增和叭遞減支付等，使

14、案承租人能夠根據(jù)熬自己的企業(yè)狀況絆，定制付款額。埃融資租賃把融資版和融物（采購）叭兩個程序合二為哎一，減少了許多礙中間環(huán)節(jié)，尤其捌是利用租賃的特藹性，規(guī)避了許多艾用直接購買方式敗必須層層報批或凹立項等繁瑣的程哎序，提高了工作扮效率。暗（斑3矮）節(jié)約成本。國擺家財政允許企業(yè)背對租賃物件可以罷加速折舊，折舊矮款可于稅前償還般租金。國家為了俺鼓勵投資、鼓勵邦技術(shù)進(jìn)步，專門敗為融資租賃提供板了一系列優(yōu)惠政邦策，如直接投資吧減稅、加速折舊鞍形成的所得稅減敖免、財政補貼等爸。財政部、國家哀稅務(wù)總局頒發(fā)的按關(guān)于促進(jìn)企業(yè)阿技術(shù)進(jìn)步有關(guān)財安政稅收問題的通敖知規(guī)定：企業(yè)案技術(shù)改造采取融佰資租賃方法租入敗的機器設(shè)備

15、，折斑舊年限可按租賃扳期限和國家規(guī)定皚的折舊年限孰短艾的原則確定，但罷最短折舊年限不搬短于三年。這就拔是說，企業(yè)可以拔按照最有利的原耙則，盡快折舊，稗把折舊費用打入皚成本。這與稅后熬還貸相比，顯然盎對企業(yè)有利。骯（懊4般）單獨核算。融扳資租賃屬于表外百融資，不體現(xiàn)在霸企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債暗表的負(fù)債項目中扮。而一般貸款則啊全部體現(xiàn)為企業(yè)霸的負(fù)債，影響企哀業(yè)的資信狀況。巴這對于需要多種絆渠道融資的企業(yè)哀，尤其是中小企愛業(yè)來講，是非常哀重要的。企業(yè)可拔以最高按租賃物岸的百分之百價值芭進(jìn)行融資（租賃班），從而節(jié)省流隘動資金并維護(hù)現(xiàn)班有的信用額度。靶通過這種表外融爸資，解放流動資百金，擴(kuò)大資金來斑源，突破當(dāng)前

16、預(yù)盎算規(guī)模的限制。疤（哀5襖）改善承租方的八資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。安出租方直接將出版租物計入資產(chǎn)，皚按照有關(guān)規(guī)定計叭提折舊；而承租靶方則將租金計入埃成本費用，達(dá)到斑優(yōu)化承租方資產(chǎn)礙負(fù)債結(jié)構(gòu)的作用絆。白（啊6拌）促進(jìn)銷售。銷藹售對于中小企業(yè)唉是非常重要的，伴只有成功銷售，癌才能實現(xiàn)利潤。礙越來越多的企業(yè)敗自覺通過租賃而唉不是一味地通過扮直接出賣來實現(xiàn)愛銷售。這樣做的跋好處是，大大降吧低了購買的門檻百，擴(kuò)大了客戶購阿買力。扮融資租賃與分期哀付款的區(qū)別氨融資租賃與分期叭付款的區(qū)別主要礙表現(xiàn)在以下幾個扳方面：霸（藹1矮）分期付款是一八種買賣交易，買板者不僅獲得了所澳交易物品的使用巴權(quán)，而且獲得了爸物品的所有權(quán)

17、。阿而融資租賃則是敗一種租賃行為，氨盡管承租人實際唉上承擔(dān)了由租賃跋物引起的成本與絆風(fēng)險，但從法律按上講，租賃物所罷有權(quán)名義上仍歸壩出租人所有。 凹（般2唉）融資租賃和分搬期付款在會計處哎理上也有所不同伴。融資租賃中租拔賃物所有權(quán)屬出霸租人所有，因此矮，作為出租人資隘產(chǎn)納入其資產(chǎn)負(fù)皚債表中，并對租跋賃物攤提折舊，捌而承租人將租賃辦費用計入生產(chǎn)成版本。而分期付款挨購買的物品歸買班主所有，因而列巴入買方的資產(chǎn)負(fù)敖債表并由買方負(fù)半責(zé)攤提折舊。 絆（背3扒）上面兩條導(dǎo)致胺兩者在稅務(wù)待遇斑上也有區(qū)別。融靶資租賃中的出租傲人可將攤提的折瓣舊從應(yīng)計收入中斑扣除，而承租人扮則可將攤 提的俺折舊費從應(yīng)納稅絆收入

18、中扣除，在巴分期付款交易中芭則是買方可將攤挨提的折舊費從應(yīng)爸納稅收入中扣除叭，買者還能將所俺花費的利息成本哀從應(yīng)納稅收入中傲扣除，此外，購疤買某些固定資產(chǎn)啊在某些西方國家骯還能享受投資免氨稅優(yōu)惠。 絆（襖4阿）在期限上，分敖期付款的付款期耙限往往低于交易懊物品的經(jīng)濟(jì)壽命稗期限，而融資租胺賃的租賃期限則芭往往和租賃物品哎的經(jīng)濟(jì)壽命相當(dāng)翱。因此，同樣的霸物品采用融資租癌賃方式較采用分熬期付款方式所獲把得的信貸期限要阿長。懊（暗5斑）分期付款不是隘全額信貸，買方岸通常要即期支付背貸款的一部分；邦而融資租賃則是胺一種全額信貸，頒它對租賃物價款矮的全部甚至運輸柏、保險、安裝等班附加費用都提供笆資金融通。

19、雖然埃融資租賃通常也昂要在租賃開始時百支付一定的保證哎金，但這筆費用哎一般較分期付款捌交易所需的即期襖付款額要少得多矮(例如在進(jìn)出口藹貿(mào)易中買方至少白需現(xiàn)款支付15傲的貸款)。因愛此，同樣一件物耙品，采用融資租壩賃方式提供的信疤貸總額一般比分班期付款交易方式澳所能夠提供的要壩大。霸（暗6笆）融資租賃與分傲期付款交易在付絆款時間上也有差懊別。后者一般在翱每期期末，通常盎在分期付款之前澳還有一寬限期，白融資租賃一般沒扳有寬限期，租賃艾開始后就需支付壩租金，因此，租啊金支付通常在每伴期期初。白（懊7把）融資租賃期滿背時租賃物通常留凹有殘值，承租人壩一般不能對租賃巴物任意處理，需吧辦理交換手續(xù)或靶購買

20、等手續(xù)。而吧分期付款交易的暗買者在規(guī)定的分跋期付款后即擁有扒了所交易物品，盎可任意處理之。骯融資租賃的對象百一般是壽命較長百、價值較高的物安品，如機械設(shè)備背等。般不動產(chǎn)翱融資租賃概述及氨現(xiàn)狀分析安不動產(chǎn)拌融資租賃的內(nèi)涵靶不動產(chǎn)扒融資租賃經(jīng)營是八不動產(chǎn)笆開發(fā)經(jīng)營的一種案新方式耙，安是指有購房需求扒的購房人岸（斑承租人吧）安為了購買商品房凹，壩在資金不充裕的懊情況下白，叭委托租賃公司昂（艾出租人暗）挨根據(jù)其要求和選扳擇代為購入所需邦的房產(chǎn)凹，澳然后挨，柏購買人以租賃方版式從租賃公司租愛賃房產(chǎn)使用俺，壩從面使購房人以熬融通資金的方式奧改善自己的住房懊條件的一些經(jīng)濟(jì)皚活動。同時半，唉房屋的租賃期限芭、

21、租賃用途、租挨賃價格、修繕責(zé)啊任等條款盎，埃以及雙方的其他昂權(quán)利和義務(wù)百，佰由出租人和承租熬人簽訂房產(chǎn)租賃艾合同約定白，板并向房產(chǎn)管理部埃門登記備案。吧不動產(chǎn)挨融資租賃一般業(yè)白務(wù)流程步驟為胺：暗購房者在找到合俺適的商品房開發(fā)叭商之后搬，伴向融資租賃公司佰提出租賃申請唉；霸融資租賃公司審爸核購房者的申請絆資料般，板并了解購房者的鞍信用和償債能力哀；芭融資租賃公司和吧購房者共同與商翱品房開發(fā)公司簽絆訂商品房購銷合擺同頒，唉融資租賃公司與邦購房者簽訂融資叭租賃合同擺；翱購房者向融資租伴賃公司支付租金皚，背融資租賃公司向背開發(fā)商支付購房板款邦；岸租賃公司向購房芭者交付商品房并絆保留商品房的所稗有權(quán)。壩

22、不動產(chǎn)澳融資租賃的基本搬特征隘現(xiàn)代租賃的做法案起源于生產(chǎn)廠商叭以分期付款方式愛推銷自己的設(shè)備鞍。由于資金回收斑的風(fēng)險比較大佰，扮開始借用傳統(tǒng)租般賃的做法搬，哎將租賃物件所有巴權(quán)保留在出租人芭一方白，愛承租人只享有使斑用權(quán)百，暗直到出租人融通俺的資金全部以租拔金的方式收回。啊融資租賃在這種凹情況下發(fā)展起來伴，盎因而從一開始隘，阿融資租賃便具有奧很強的金融服務(wù)跋性質(zhì)稗，白具有融資和促銷矮這兩個基本功能邦。同時艾，疤其在加速物流和巴資金流方面還發(fā)稗揮著特殊的中介艾功能吧，稗是一種風(fēng)險行業(yè)哎，藹它具體有以下特案性按：案第一伴，俺融資與融物結(jié)合邦。以商品形態(tài)和霸資金相結(jié)合提供癌信用是融資租賃搬的主要特點

23、。融八資租賃由出租人哀融通資金霸，敖承租人自行選擇藹租賃物件壩，爸融資租賃期滿時擺，皚一般都辦理留購案手續(xù)耙，罷即把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓邦給承租人的一種按融資與融物緊密耙結(jié)合的信用形式百。對承租人來說稗，靶其所進(jìn)行的融資哀租賃活動案，案從形式上租入了白房產(chǎn)艾，熬但實質(zhì)上則是融爸通了資金絆，鞍且將融資與融物跋相結(jié)合半；皚對出租人來說半，瓣在租期內(nèi)始終持邦有所有權(quán)唉，唉比較安全胺，艾風(fēng)險較小礙，百由于融資與融物伴同步進(jìn)行耙，愛不僅能把握資金耙運用方向扳，啊對承租入也有較扳強的約束力。融壩資租賃的業(yè)務(wù)有頒金融屬性扮，頒但它又要注重服昂務(wù)而不是金融業(yè)伴務(wù)本身拔，哀它運用綜合的知版識和良好的經(jīng)營靶管理敖，斑合理整

24、合社會資笆源扳，疤為金融機構(gòu)服務(wù)案，扮為承租人服務(wù)百，藹為壩不動產(chǎn)扒開發(fā)商服務(wù)。它耙一方面提供融資皚服務(wù)吧，拔另一方面又要進(jìn)癌行笆不動產(chǎn)罷營銷和資產(chǎn)管理熬。盎第二凹，斑租賃合同當(dāng)事人佰必須履行合同。柏在發(fā)生租賃行為奧時安，背融資租賃合同中啊三方當(dāng)事人一一班出賣人、出租人盎、承租人之間的板經(jīng)濟(jì)關(guān)系以契約礙固定把，啊買賣雙方和租賃吧雙方必須簽訂買骯賣合同和租賃合跋同昂，斑在合同期內(nèi)八，耙不得隨意解約。懊融資租賃是在實鞍質(zhì)上轉(zhuǎn)移與房產(chǎn)扒所有權(quán)有關(guān)的全礙部風(fēng)險和報酬的哎一種租賃。融資擺租賃的性質(zhì)決定骯了租賃資產(chǎn)的租般期比較長巴，伴一般相當(dāng)于資產(chǎn)氨的經(jīng)濟(jì)壽命期背，霸或至少達(dá)到資產(chǎn)案經(jīng)濟(jì)壽命期的骯75%哀

25、以上。在長期租扳賃期間罷，懊非經(jīng)雙方同意熬，癌租賃合同一般不扳能輕易取消盎，板除非符合合同法瓣定解除的條件爸，耙或承租人逾期不艾支付租金等等造爸成合同無效的情霸況出現(xiàn)。芭第三哀，跋所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)礙分離。一般的投笆資信貸傲，鞍是由借款人直接扒向銀行借入資金翱，邦自行購買房產(chǎn)癌，爸房產(chǎn)所有權(quán)與使扒用權(quán)統(tǒng)一于借款叭人一身。而在融半資租賃條件下皚，骯整個租賃合同期案間的房產(chǎn)所有權(quán)哀始終屬于出租人襖，敗承租人在租賃結(jié)澳束時壩，吧雖有留購、續(xù)租昂、退還的選擇權(quán)扳，敗但在租賃期內(nèi)拔，凹只能以租金為代扳價獲得房產(chǎn)的使挨用權(quán)。即案不動產(chǎn)斑的所有權(quán)與使用拜權(quán)分離按，盎擺脫了傳統(tǒng)的財壩產(chǎn)占有觀念扳，扒所有權(quán)因素被淡

26、襖化艾，熬既有利于分散出稗租方的風(fēng)險耙，扮又有利于確定現(xiàn)般代化的經(jīng)營方式扳，皚促進(jìn)了翱不動產(chǎn)柏租賃市場的發(fā)展俺。昂第四奧，芭承租人具有選擇凹權(quán)白，背也承擔(dān)主要責(zé)任奧。租賃期滿后扒，辦出租人和承租人俺需要在合同中約頒定租賃物歸屬版，白這樣承租方對租百賃物有按合同規(guī)白定如何處置的權(quán)挨利耙，盎即退程、續(xù)租和皚實現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移澳的權(quán)利頒，唉而在絕大部分融啊資科賃中百，礙不動產(chǎn)扒權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利將礙會成為承租方融艾資租入佰不動產(chǎn)拌商品的最終目的啊。由于在合同結(jié)埃束時所有權(quán)最終傲很可能轉(zhuǎn)移給承稗租人背，疤這時租賃物的所瓣有權(quán)是出租人為愛了控制承租人償骯還租金的風(fēng)險而凹采取的一種形式熬所有權(quán)板，澳因此租賃物的購哎

27、買由承租人選擇鞍，藹房產(chǎn)銷售商及房胺產(chǎn)的選擇由承租佰人負(fù)責(zé)。租賃期襖內(nèi)八，笆承租人有保持租隘賃物完好的義務(wù)骯以及租賃物毀損佰或滅失時的賠償耙責(zé)任昂，邦即承租人對房產(chǎn)翱的維修、保養(yǎng)及笆風(fēng)險承擔(dān)義務(wù)背，盎在整個租賃期內(nèi)班對租賃物件享有凹獨占權(quán)襖，胺并按期支付租金挨，背出租人只是提供絆金融服務(wù)。岸不動產(chǎn)盎租賃租賃的業(yè)務(wù)般形式佰一種好的融資租拔賃方式必然使企暗業(yè)的成本最小班，班效益最大。對于礙準(zhǔn)備租入的房產(chǎn)百，暗無論選擇哪一種半融資租賃方式稗，隘租入房產(chǎn)給承租八方在未來租賃期皚內(nèi)的效益是相同岸的板，扮所不同的只是每八種融資租賃方式絆下支付的租金。按因此承租人在初伴步確定了可行的啊融資租賃方式后熬，哎還

28、應(yīng)該從融資成捌本方面進(jìn)行分析辦，斑選擇融資成本最跋低的方式。下面暗將分別介紹我國班不動產(chǎn)耙可以運用的幾種隘租賃業(yè)務(wù)形式。不動產(chǎn)直接租賃皚我國融資租賃目班前大多采用直接敗租賃業(yè)務(wù)中的自挨營租賃，即融資巴租賃的傳統(tǒng)做法拔，具體來說即是班由租賃公司用自擺身資金代替企業(yè)敗或居民購買所需叭的房產(chǎn)，然后將捌之出租給該企業(yè)拔或居民使用，定隘期向作為承租人熬的企業(yè)收取租金伴；而租賃合同期拌滿后，根據(jù)租賃藹公司與承租人事懊先約定，既可由按租賃公司收回房背產(chǎn)，也可由承租礙人向租賃公司支扳付象征性貨價而藹取得該房產(chǎn)的所阿有權(quán)。白不動產(chǎn)傲業(yè)轉(zhuǎn)租賃方式阿轉(zhuǎn)融資租賃由出昂租人從另一家融佰資租賃公司或開昂發(fā)商租進(jìn)房產(chǎn)，搬然

29、后轉(zhuǎn)租給下一岸個承租人使用。隘轉(zhuǎn)融資租賃與其巴他融資租賃的主扮要區(qū)別在于轉(zhuǎn)融艾資租賃是從租賃伴公司或開發(fā)商取暗得融資便利，其伴他是從銀行或非盎銀行金融機構(gòu)取柏得融資便利。轉(zhuǎn)捌融資租賃的關(guān)鍵半在于多了一個第柏三人充當(dāng)轉(zhuǎn)租人艾，它的功能可以拜通過最終承租人伴和轉(zhuǎn)租人兩方面白以體現(xiàn)。對轉(zhuǎn)租拌人而言，當(dāng)租賃柏公司在其借貸能案力較弱，融資技佰術(shù)也不發(fā)達(dá)，資佰金來源有限的情昂況下，為了利用暗別家租賃公司條白件優(yōu)厚的融資便啊利，往往采用轉(zhuǎn)白租賃的方式。一背般在如下情況下唉較多采用的是轉(zhuǎn)傲租方式：如樹立氨品牌形象，避免斑買家在購買物業(yè)敖后各自為政而影跋響樓盤的形象定搬位情況中較多采把用轉(zhuǎn)租；中介公隘司統(tǒng)一租入

30、相連艾的多個鋪位，統(tǒng)奧一裝修，化零為霸整，或是品牌連疤鎖店選址租入鋪搬面，統(tǒng)一裝修后傲，再轉(zhuǎn)租給加盟班者；又或是背不動產(chǎn)壩公司將與樓盤相捌鄰的物業(yè)租入，安擴(kuò)大自己的樓盤礙面，再統(tǒng)一裝修背定位，以達(dá)到規(guī)奧模效益，在這些八過程中都會產(chǎn)生八轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。礙不動產(chǎn)伴業(yè)售后回租般售后租回交易是霸一種特殊形式的氨租賃業(yè)務(wù)，是指佰不動產(chǎn)背開發(fā)企業(yè)（即承俺租人）將一把不動產(chǎn)把項目的資產(chǎn)出售啊后，又將該項資爸產(chǎn)從融資租賃公拔司（即出租人）辦那里租回，習(xí)慣絆稱之為伴“芭回租矮”白。在售后回租方斑式下，通過售后板回租交易，資產(chǎn)拜的原所有者佰不動產(chǎn)礙開發(fā)企業(yè)（即承唉租人）在保留對吧資產(chǎn)的占有權(quán)、昂使用權(quán)和控制權(quán)奧的前提下

31、，將固扮定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨罷幣資本，在出售頒時可取得全部價岸款的現(xiàn)金。融資芭租賃公司回租給笆不動產(chǎn)半開發(fā)企業(yè)，并收按取租金應(yīng)收款。唉同時，融資租賃爸公司根據(jù)房產(chǎn)項扒目的質(zhì)量以及租佰金應(yīng)收款的風(fēng)險辦程度，收取2捌5的融資租賃八費用。般然后，融資租賃鞍公司再將按不動產(chǎn)擺開發(fā)企業(yè)的租金稗應(yīng)收款八“唉打包背”般賣給銀行。銀行斑在以買斷襖不動產(chǎn)凹開發(fā)企業(yè)（即承按租人）的租金應(yīng)稗收款為基礎(chǔ)，為佰融資租賃公司提昂供租金應(yīng)收款的傲催收和信用風(fēng)險骯控制等服務(wù)，拓跋展了銀行中介業(yè)懊務(wù)霸“挨保理業(yè)務(wù)按”岸。銀行在收取租稗金應(yīng)收款的同時半，還可以收取不邦低于保理融資額胺1的保理業(yè)務(wù)艾手續(xù)費。同時，安將風(fēng)險降到最低凹，在挨

32、“礙保理業(yè)務(wù)靶”拜有追索權(quán)的情況傲下，一旦承租人?。ò氩粍赢a(chǎn)班開發(fā)企業(yè)）無法奧按時支付租金，拌可由承租人的擔(dān)瓣保公司支付；如把果擔(dān)保公司支付盎不了的話，銀行案可將抵押的房產(chǎn)懊拍賣，所得款項把仍不足的部分，邦再由融資租賃公啊司補足。把再后，柏不動產(chǎn)胺開發(fā)企業(yè)通過融柏資租賃公司的熬不動產(chǎn)白售后回租，一方拔面，獲得了自有斑資金，并將其充阿抵新開發(fā)項目的把資本金（與直接邦向銀行辦理抵押澳貸款的資金性質(zhì)扮完全不同，抵押靶貸款不能作為企阿業(yè)的自有資金及氨沖抵新開發(fā)項目挨的資本金），或阿者投資其他任何哎項目（而愛不動產(chǎn)澳開發(fā)企業(yè)用氨不動產(chǎn)礙產(chǎn)權(quán)作銀行抵押熬，所得的貸款資巴金用途是指定的壩，無法用于投資班新開

33、發(fā)項目）。敖另一方面，通過邦“爸售后回租懊”八，叭不動產(chǎn)般開發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)芭營原來的胺不動產(chǎn)巴項目，形成現(xiàn)金皚流，通過阿“罷每年還本，每季爸還息背”擺的辦法，在融資柏租賃到期時，依懊照合同向融資租頒賃公司贖回原來白的扳不動產(chǎn)耙項目。澳這種融資租賃中哀有兩種融資創(chuàng)新板的方式：一是暗不動產(chǎn)藹“稗售后回租鞍”罷結(jié)合搬“疤信托哎”辦的方式，通過發(fā)頒放信托產(chǎn)品把穩(wěn)暗定且安全的租金敖應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓給投挨資者，讓社會投背資者分享融資租靶賃資產(chǎn)所帶來的叭收益，集合社會疤上更多的閑散資吧金；二是接受多八個法人的委托租唉賃資金，由融資案租賃公司作為受哎托人管理委托租阿賃資金，運用于岸不動產(chǎn)頒售后回租項目，吧讓社會法人的

34、資搬金參與鞍不動產(chǎn)岸項目以獲得較高白投資收益。拌與政府、銀行合拜作，搞住宅的公靶共租賃，如重慶佰與單位、銀行合凹作，進(jìn)行單位的八不動產(chǎn)氨融資租賃，如上板海扳不動產(chǎn)跋業(yè)杠桿租賃埃隨著金融租賃業(yè)柏的發(fā)展，特別是辦出現(xiàn)了一些大型愛租賃項目，租賃佰公司憑借自有資壩金往往難以滿足拌這些項目對資金藹的需求，于是杠岸桿租賃應(yīng)運而生吧。杠桿租賃其實啊是信托與融資的吧結(jié)合運用，這主斑要體現(xiàn)在租賃公佰司利用自己有限靶的資金來啟動融稗資規(guī)模較大的項伴目，即發(fā)揮資金皚的杠桿作用，融邦資租賃公司只懊承擔(dān)租賃物價款斑的20%拌叭40%，并以此霸租賃物作為抵押頒物，以收取租金啊的權(quán)利作為額外壩保證，從銀行或安非金融機構(gòu)獲得

35、佰貸款用于支付其敗余大部分價款。澳這種交易多發(fā)生瓣在需要巨額資金霸的項目，融資租翱賃公司受到自身哀資本充足率的限唉制，往往難以獨按立承擔(dān)，而且為叭了貫徹風(fēng)險分散哀的原則，需要金伴融機構(gòu)的貸款支艾持。礙不動產(chǎn)氨融資租賃方式的版評價骯直接融資租賃的耙融資成本即租金捌包括三大部分瓣：伴租賃資產(chǎn)的成本艾即房產(chǎn)的購買價跋、保險費等凹；捌租賃資產(chǎn)的成本芭利息拔，邦即出租人向承租半人所提供資金的百利息挨；爸租賃手續(xù)費按，白既包括出租人承白辦租賃業(yè)務(wù)的費鞍用安，白也包括出租人向阿承租人提供租賃頒服務(wù)所賺取的利背潤。唉轉(zhuǎn)融資租賃在租按賃中引進(jìn)了轉(zhuǎn)租哎人這樣一個中問案人白，俺解決了承租人信叭用額度不足的缺跋陷和貿(mào)

36、易壁壘的敗障礙柏，鞍使承租人通過轉(zhuǎn)哀租人完成融資靶，岸這樣使承租人在昂直接融資租賃成搬本的基礎(chǔ)上跋，笆還要增加轉(zhuǎn)租人伴的成本利息、轉(zhuǎn)敗租人承辦租賃業(yè)唉務(wù)的費用、轉(zhuǎn)租皚人向承租人提供搬租賃服務(wù)所賺取安的利潤伴，板這樣就不可避免斑地增加了租金柏，爸使融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)岸高于其他融資租啊賃方式。背房產(chǎn)售后回租融扳資租賃目前在我巴國融資租賃業(yè)務(wù)柏中所占的比重較吧大扮，藹由于扒不動產(chǎn)藹的出售和租入是班同步進(jìn)行的芭，背不存在流動成本啊，瓣因此相應(yīng)地避免安了附加成本熬，襖從而使總的融資熬成本降低。傲杠桿融資租賃雖伴然很復(fù)雜岸，頒但它依然能降低叭承租人的融資成襖本。因為采用杠壩桿租賃的項目都佰是大型的資本密案集型項

37、目板，爸政府給予投資抵班稅和加速折舊的哀優(yōu)惠政策板，拔而且融資租賃公百司因這筆交易而辦支付的利息可作斑為費用搬，昂無須繳納稅款搬，罷這將大大降低融案資租賃公司的實八付稅款敖，白相應(yīng)會促使融資埃租賃降低租金拔，礙承租人能從相對耙較低的租金中得隘到低融資成本的巴好處。杠桿租賃鞍對租賃公司來說哀，吧其綜合效益較好案，癌租金回收也安全疤，版費用低罷，靶因此在國外比較昂盛行。拌不動產(chǎn)斑融資租賃的具體伴操作辦法澳不動產(chǎn)愛融資租賃一般業(yè)拌務(wù)流程有五個步八驟：第一步，承扮租人（購房者）按在找到合適的供熬貨人（商品房開岸發(fā)商）之后，向叭出租人（金融租隘賃公司）提出租耙賃申請 第二步瓣，金融租賃公司奧審核購房者的

38、申昂請資料并了解購昂房者的信用和償版?zhèn)芰?第三步襖，金融租賃公司啊和購房者共同與霸商品房開發(fā)公司百簽訂商品房購銷襖合同金融租賃公靶司與購房者簽訂哀融資租賃合同 頒第四步，購房者岸向金融租賃公司吧支付租金，金融盎租賃公司向開發(fā)笆商支付購房款 阿第五步，開發(fā)商盎向購房者交付商搬品房并辦理商品頒房產(chǎn)權(quán)登記證書疤，金融租賃公司昂在該產(chǎn)權(quán)登記證叭書上設(shè)定他項權(quán)耙力抵押登記埃其業(yè)務(wù)流程圖如襖下：霸不動產(chǎn)芭融資租賃中各方暗所能獲得的利益啊分析安不動產(chǎn)絆融資租賃中開發(fā)盎商的利益分析耙（1）、能夠開哀拓艾不動產(chǎn)敗市場，擴(kuò)大般不動產(chǎn)耙銷路。開發(fā)商采俺用融資租賃方式把銷售房產(chǎn)，有利扮于向用戶和市場隘推銷產(chǎn)品 ，變

39、骯潛在的市場需求阿為有效需求，并襖可以拓展房產(chǎn)營伴銷渠道，敗不動產(chǎn)鞍商就可以憑此進(jìn)版口抽出資金 人暗力去進(jìn)行下一輪奧開發(fā)投資，使開疤發(fā)商的運行形成熬良性循環(huán)。哀（2）、獲取市巴場供求信息，提氨高經(jīng)營決策水平敖。開發(fā)商借助租邦賃形式，既可以俺實現(xiàn)房產(chǎn)價值，瓣又可以捕捉有關(guān)佰房產(chǎn)的供求信息霸，以便把握商機白，提高開發(fā)商經(jīng)背營管理水平，進(jìn)艾而增強其市場競伴爭能力，作出及半時而準(zhǔn)確的經(jīng)營佰決策。出租人利益分析隘（1）、運營風(fēng)癌險較小。由于在吧合同期滿之前，版出租人始終是癌不動產(chǎn)叭產(chǎn)權(quán)人，保留房靶產(chǎn)的所有權(quán)是投壩資的有效保障。靶融資租賃是以承版租人獲得租賃物隘品的使用權(quán)，出拌租人擁有租賃物耙品的所有權(quán)而

40、展壩開的，這有利于拜融資租賃風(fēng)險的奧分擔(dān)和控制出租叭人通過收取租金暗獲得穩(wěn)定的收益頒，若承租人無法扮按期支付租金，矮出租人可以收回絆租賃房產(chǎn)，并依扒據(jù)與開發(fā)商的回愛購協(xié)議處理房產(chǎn)襖，因此融資租賃俺是一種安全的投拜資方式。扒（2）、租賃公瓣司能逐步收回成把本回籠資金，能捌夠獲得較多的穩(wěn)斑定收益。承租人昂在租賃期間使用骯租賃物品的代價癌是按預(yù)定的期限版和金額支付租金暗，這也正是出租叭人投資回報的物版質(zhì)基礎(chǔ)。融資租哎賃的租金較高，挨一般包括房產(chǎn)成靶本 利息手續(xù)費霸和保證金，往往靶高于同期銀行貸邦款利息。而且如凹果從靶不動產(chǎn)板商處購房形成一艾定規(guī)模后，還能挨得到白不動產(chǎn)搬商的優(yōu)惠，這樣昂就有效降低了租

41、斑賃公司的租賃運捌作成本。氨（3）、提升租疤賃公司的市場競阿爭能。融資租賃拜是金融與貿(mào)易為耙一體，對其研究熬開發(fā)和營銷必須搬講究集約化、系懊統(tǒng)化和功能化。笆因此，融資租賃癌在罷不動產(chǎn)斑業(yè)中的應(yīng)用在為翱企業(yè)和社會提供罷優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的吧同時，也提高了矮自身的發(fā)展能力暗和市場競爭力。半對承租人的利益胺分析半由于板不動產(chǎn)氨融資租賃是先租骯后買，并不是般“捌一錘子把”罷買賣，所以客觀藹上迫使開發(fā)商保哀證凹不動產(chǎn)八商品的質(zhì)量，避芭免了配套設(shè)施滯礙后和供水供電通唉訊等基礎(chǔ)設(shè)施未安完善或質(zhì)量低劣按的情況出現(xiàn)，這翱樣就保證了承租安人的基本利益。澳而承租主體不一疤樣所獲得的利益埃不一樣。艾（1）、承租主挨體為個人

42、。A、拌可以降低房屋消柏費門檻。按揭貸拔款需要支付相當(dāng)斑高的首付款后才擺能獲得安不動產(chǎn)傲使用權(quán)，相比而艾言，辦不動產(chǎn)柏融資租賃真正實板現(xiàn)了擺“辦零首付敖”柏，大大降低了房稗屋消費的門檻，拌可以培育有效需把求，使占大多數(shù)皚無支付能力的家哀庭購房愿望變成唉現(xiàn)實。B、可以拌治療百“八房奴恐懼癥礙”辦。通過融資租賃暗房屋使用者不是佰按照通常先獲得皚所有權(quán)再行使使背用權(quán)的方式，而壩是通過支付租金叭直接獲得使用權(quán)百的方式進(jìn)行房屋礙消費由于實行先傲租后買，使住戶矮有了歸屬感，可拌以放心做裝飾投搬入，可以將租入瓣不動產(chǎn)扮視為罷“鞍準(zhǔn)己產(chǎn)拔”拜，滿足住房私權(quán)案帶來的好處，又盎能使年輕人量力暗而行，自由約定扮租期

43、及合同，萬爸一以后遭遇失業(yè)懊等情況，可選擇八放棄購買，減輕半精神壓力。懊（2）、承租主八體為企業(yè)。A、盎改善關(guān)鍵財務(wù)指罷標(biāo)。融資租賃不爸必像一般的投資八方式，要一次性阿籌資并支付大量矮資金，而只需要壩投入較少的資金癌，即可獲得需要爸較多資金才能購挨買的房產(chǎn)。這樣斑企業(yè)可以在不減搬損自己的固定資唉產(chǎn)的前提下來加靶大自己資產(chǎn)的流耙動性，相當(dāng)于增翱加了企業(yè)的流動叭資金，把資金投敖向收益率高的其斑他資產(chǎn)，從而提礙高資金的使用率般和收益率，這樣般就會使企業(yè)關(guān)鍵胺財務(wù)指標(biāo)得以改芭善。B、提高企扮業(yè)資金利用效率傲。如果選擇出售奧回租這種融資租扳賃交易方式，將阿房產(chǎn)出售變現(xiàn)，岸然后租回使用，壩即它把自有房產(chǎn)癌

44、的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給疤融資租賃公司，罷從而取得資金所擺需的貨幣，同時拜它又從該融資租懊賃公司租入該房熬產(chǎn)，因而絲毫不骯妨礙對該固定資罷產(chǎn)的繼續(xù)使用。半這樣就使原來的阿固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成啊了流動資產(chǎn)，提啊高了企業(yè)資金利絆用效率。C、為敖企業(yè)提供中長期安資金來源。埃不動產(chǎn)昂融資租賃發(fā)揮與辦銀行借貸等中長挨期融資手段相同半的作用，但不像壩銀行融資對資金邦的用途提出較多鞍的限制性要求。哎由于出租人在租奧賃期間一直擁有藹租賃物的所有權(quán)拌，通過租期內(nèi)租昂賃物的完整來保班證，出租人對承跋租人的審查更側(cè)矮重于承租人未來爸的盈利能力，而哎不是過去的信用敗歷史和財產(chǎn)資本隘基礎(chǔ)，這樣使一案些資產(chǎn)負(fù)債率較壩高的企業(yè)沒有銀半行信

45、用的企業(yè)或凹者是新企業(yè)都可八以通過這種途徑案獲得中長期融資懊。半對間接參與方拜案商業(yè)銀行的利益笆分析擺發(fā)展叭不動產(chǎn)捌融資租賃有利于搬緩沖銀行風(fēng)險，把促進(jìn)銀行商業(yè)化叭改革。澳（1）、擺不動產(chǎn)哎融資租賃業(yè)所需暗的流動資金，由百于其功能單一，骯現(xiàn)金流量好，銀吧行風(fēng)險也相對減把少。從事融資租稗賃的金融機構(gòu)和凹企業(yè)在流通環(huán)節(jié)襖中的中介作用，胺可以減少銀行直隘接對企業(yè)的固定拌資產(chǎn)貸款，有利跋于改變銀行資產(chǎn)靶結(jié)構(gòu)，增加資產(chǎn)昂流動性；可在自佰己熟悉的領(lǐng)域里跋進(jìn)行相對集中的藹風(fēng)險控制，有利矮于減少銀行風(fēng)險哎評估的難度；有版利于拉動銀行的辦信貸規(guī)模，加大版投資力度，改善斑資金的安全性、愛流動性和收益性礙。把（2）

46、、拓展銀唉行業(yè)務(wù)，降低營板業(yè)風(fēng)險。這是因壩為對銀行而言，藹一筆信貸資金的擺發(fā)放和回收，有藹出租人和出租人奧擁有所有權(quán)的房盎產(chǎn)共同作為擔(dān)保骯，并且銀行在收挨取租金應(yīng)收款的隘同時，還可以收柏取不低于保理融鞍資額1%的保理柏業(yè)務(wù)手續(xù)費，在辦“氨保理業(yè)務(wù)笆”耙有追索權(quán)的情況霸下，一旦承租人哎無法按時支付租暗金，可由承租人頒的擔(dān)保公司支付半；如果擔(dān)保公司笆支付不了的話，昂銀行可將抵押的胺房產(chǎn)拍賣，所得盎款項仍不足的部暗分，再由租賃公邦司補足，這樣將矮風(fēng)險降到最低。把不動產(chǎn)艾融資租賃風(fēng)險分扮析佰融資租賃是資金疤密集型行業(yè)疤，愛其正常經(jīng)營所需啊的資金量相當(dāng)大稗，敗難免會伴生風(fēng)險凹。首先扳，盎房屋的價格不穩(wěn)傲

47、定半，拌本身風(fēng)險也非常擺大百，按如果升值巴，艾升值的好處不會鞍給租賃公司愛；熬如果暴跌八，扮因房產(chǎn)所有權(quán)未愛轉(zhuǎn)移哀，捌租賃公司也要承鞍擔(dān)風(fēng)險。日本最扒大的融資租賃公扒司一一日本租賃鞍公司就是因為經(jīng)氨營把不動產(chǎn)八租賃而破產(chǎn)的疤，挨這個歷史經(jīng)驗值吧得注意。其次盎，埃我國市場經(jīng)濟(jì)尚巴待進(jìn)一步完善奧，哀有時市場無序現(xiàn)骯象突出邦，唉一些人員法律意藹識淡薄傲，礙有的根本無誠信案可言耙，唉致使融資租賃業(yè)吧的發(fā)展一度受到阿嚴(yán)重干擾。此外叭，愛不動產(chǎn)霸融資租賃也是一斑項復(fù)雜的系統(tǒng)工唉程。一方面版，鞍融資租賃業(yè)務(wù)涉巴及面廣氨，般諸如金融、霸不動產(chǎn)搬、國際貿(mào)易、法傲律、保險以及企八業(yè)經(jīng)營管理等方敖面哎；阿另一方面凹

48、，骯融資租賃業(yè)務(wù)具哀有一次性投資額礙大柏，盎租賃周期長阿，昂投資回收期內(nèi)不絆可預(yù)測因素較多哎等特點胺，挨具備了風(fēng)險投資襖的種種條件昂，艾完全屬于風(fēng)險投啊資的范疇。霸不動產(chǎn)昂融資租賃投資風(fēng)班險是指由于隨機皚因素的影響所引芭起的傲不動產(chǎn)俺融資租賃投資收伴益半，澳偏離預(yù)期收益的隘程度。例如半，盎單單融資租賃公爸司癌（艾即出租人拔）昂一方就有多種風(fēng)班險類型扮，耙詳細(xì)的風(fēng)險來源癌及形式見下表：鞍融資租賃公司的跋風(fēng)險類型匯總扒風(fēng)險來源翱風(fēng)險類型邦來自承租人吧債券風(fēng)險耙物權(quán)風(fēng)險頒來自供應(yīng)商壩所有權(quán)無效的風(fēng)暗險叭供貨商與承租人稗聯(lián)合欺詐出租人霸的風(fēng)險唉來自投資人案流動性的風(fēng)險隘融資風(fēng)險笆來自監(jiān)管部門伴稅收風(fēng)險

49、板政治風(fēng)險皚出租人自有風(fēng)險擺行業(yè)選擇風(fēng)險俺租賃資產(chǎn)殘值風(fēng)捌險頒或有擔(dān)保風(fēng)險拌總體來說捌，傲不動產(chǎn)佰融資租賃的最普艾遍、最主要風(fēng)險敖有如下兩種板：安第一胺，襖存在著信用風(fēng)險靶。融資租賃是由叭出租人根據(jù)承租搬人對開發(fā)商、租敖賃物的選擇跋，愛向開發(fā)商購買租鞍賃房產(chǎn)扮，板提供給承租人使扮用佰，背承租人支付租金百的經(jīng)濟(jì)活動它具擺有融資、融物雙邦重職能的租賃交奧易柏，俺主要涉及出租人奧、承租人和開發(fā)氨商三方當(dāng)事人唉，半并由兩個或兩個熬以上的合同構(gòu)成爸。它是一種以融罷物代替融資扳，昂實際上是融資奧，鞍即融資與融物密柏切相聯(lián)系的信用傲形式。信用風(fēng)險懊是指融資租賃投辦資者與項目有關(guān)半的各方之間因信柏用結(jié)構(gòu)及信用

50、履挨行責(zé)任上存在著澳的風(fēng)險奧，敗任何一個芭不動產(chǎn)百融資租賃項目跋，疤都會依靠開發(fā)商般、金融機構(gòu)、承傲租方之間有效的熬信用結(jié)構(gòu)支撐礙，芭組成信用保證機把制。各融資租賃安項目參與者是否把有能力履行其信拔用職責(zé)罷，按是否愿意并能夠盎按法律的規(guī)定履案行其信用職責(zé)八，暗就構(gòu)成了斑不動產(chǎn)凹融資的信用風(fēng)險耙。骯我國的市場經(jīng)濟(jì)拔體系尚不健全扳，白市場經(jīng)濟(jì)運行機柏制還不規(guī)范傲，爸承租人的負(fù)債意靶識不強叭，百造成我國融資租懊賃行業(yè)面臨著較哀大的信用風(fēng)險。罷由于沒有明確的愛制度約束啊，八人們的法律意識瓣淡薄拔，哀信用環(huán)境較差柏，爸承租企業(yè)欠租、扳騙租現(xiàn)象嚴(yán)重襖，胺許多租賃公司在耙追索欠租過程中半，澳權(quán)益得不到保障扳

51、，拔從而使我國的中般外合資租賃公司暗在上世紀(jì)靶90板年代開始進(jìn)入催襖債時期哀，啊租賃業(yè)務(wù)大受影辦響。信用的缺失百，哀大大提高了交易霸的成本笆，昂制約了租賃業(yè)的愛發(fā)展耙，懊妨礙整個經(jīng)濟(jì)的稗健康發(fā)展。承租壩人的信用風(fēng)險是唉由于租賃企業(yè)或艾開發(fā)商違約而造白成損失的風(fēng)險熬，暗例如房產(chǎn)存在缺懊陷啊，胺達(dá)不到原來設(shè)計襖的技術(shù)水平等違拔約情況。開發(fā)商斑的信用風(fēng)險是指傲當(dāng)承租人拖欠租稗金時唉，氨租賃公司要求開伴發(fā)商按未付租金爸金額購回房產(chǎn)或凹被租賃公司占用板部分房款的風(fēng)險板。信用風(fēng)險對融骯資租賃企業(yè)來說按主要是指承租人艾對融資租賃企業(yè)俺存在信用危機骯，扳承租人到期不履吧行合同柏，絆無力償還或者不安愿償還租賃款

52、絆，唉致使不能按期收?；刈赓U款而遭受擺損失的一種風(fēng)險笆，埃因此叭，吧用逾期貸款比例靶、呆帳貸款率和芭呆滯貸款率擺，柏融資租賃呆帳和昂呆滯資金余額艾，隘以及資本風(fēng)險比阿率來衡量融資租伴賃企業(yè)所面臨的礙信用風(fēng)險。疤第二，存在著經(jīng)爸營風(fēng)險。若承租傲人為企業(yè)，則這襖種以償還本息為拔條件的房產(chǎn)所有按權(quán)的分離，能否巴最終實現(xiàn)資金的班歸流和房產(chǎn)的兩吧權(quán)統(tǒng)一，相當(dāng)大搬的程度取決于承芭租人對租賃房產(chǎn)瓣的使用效率和經(jīng)按營管理的效益及挨其自身的財務(wù)狀艾況。在租賃期間邦，如果租賃物因凹不可抗力等不能八歸責(zé)于雙方當(dāng)事礙人的事由而致毀斑損、滅失，或者佰如果承租人因經(jīng)拌營管理失當(dāng)、資啊不抵債，被迫停奧產(chǎn)、關(guān)閉、破產(chǎn)稗，都將

53、無可避免吧地形成承租人償拔付能力的不確定搬性，導(dǎo)致出租人壩租金落空風(fēng)險的凹產(chǎn)生。出租人自俺身也會因為融資礙租賃經(jīng)營管理決礙策失誤而造成經(jīng)柏營風(fēng)險。例如，把融資租賃商品的昂選擇、開發(fā)商的藹選擇、租賃方式八的選擇、承租人背的選擇，租金定般位策略的制度等矮經(jīng)營管理決策上版存在的風(fēng)險。版融資租賃公司選板取拆入資金比例拜、資產(chǎn)分散性比凹例、租賃資產(chǎn)比昂例來衡量融資租阿賃企業(yè)對融資租翱賃項目優(yōu)化選擇瓣狀況、融資租賃盎的組合型及經(jīng)營暗管理水平。拆入般資金指標(biāo)體現(xiàn)融扳資租賃企業(yè)在融傲資租賃經(jīng)營活動柏的短款可能性，俺特別是融資租賃芭企業(yè)的長短期貸拔款的比例是否合隘適。資產(chǎn)分散性矮比例是對融資租鞍賃企業(yè)進(jìn)行組合芭

54、租賃的一種解釋爸，該項數(shù)值越大凹說明融資租賃企艾業(yè)的融資租賃資傲產(chǎn)分散性越好，拔風(fēng)險的分散性越襖大，相對于融資拌租賃企業(yè)所承擔(dān)鞍的風(fēng)險就小。租般賃資產(chǎn)比例反映板了融資租賃企業(yè)辦融資租賃業(yè)務(wù)的礙開展?fàn)顩r，即融扒資租賃業(yè)務(wù)的發(fā)胺展?fàn)顩r，反映融伴資租賃的經(jīng)營管絆理。班另外，融資租賃扒業(yè)作為一種以商翱品銷售為條件的哎金融服務(wù)，在其按業(yè)務(wù)過程中難免翱還存在與房產(chǎn)銷笆售、使用、選擇暗、保管維修、購叭買等有關(guān)的風(fēng)險靶。例如：租賃公癌司是根據(jù)承租人昂的要求選擇購置唉房產(chǎn)的，對房產(chǎn)拔選擇成功與否直白接關(guān)系到承租人吧的利益，如果選邦擇不當(dāng)，未來將叭會遭受損失；如岸果承租人選擇權(quán)氨行使不當(dāng)，租賃藹房產(chǎn)的使用效率巴低

55、，最終會使承氨租入削弱或喪失霸其償付租金的能癌力；在租賃物交按易中，如果開發(fā)哎商未能按買賣合阿同規(guī)定時間交貨哎，或者租賃房產(chǎn)氨本身存在瑕疵，胺會導(dǎo)致融資租賃埃業(yè)務(wù)不能按預(yù)定鞍的目標(biāo)與計劃運哎行的可能性。癌不動產(chǎn)啊融資租賃前景分傲析奧房產(chǎn)融資租賃集壩租賃、買賣、借盎貸三者于一體芭，擺能夠?qū)崿F(xiàn)消費者疤、開發(fā)商、經(jīng)營伴者、政府、產(chǎn)業(yè)靶發(fā)展等多方共贏拌。于是半不動產(chǎn)捌融資租賃經(jīng)營有癌其自身的優(yōu)勢靶，靶對于挖掘礙不動產(chǎn)氨市場潛力百，拜啟動擺不動產(chǎn)岸市場挨，背進(jìn)而刺激有效需爸求叭，斑拉動經(jīng)濟(jì)增長有柏很大的促進(jìn)作用爸。伴不動產(chǎn)板融資租賃可以緩邦解目前購房難及案住房難的壓力愛，暗通過熬不動產(chǎn)搬融資租賃佰，隘可

56、以實現(xiàn)住宅消班費的梯次推進(jìn)拜，挨保證了社會的秩鞍序擺，愛使家庭、國家長壩效穩(wěn)定發(fā)展。故氨無論是經(jīng)濟(jì)的角襖度還是社會的角熬度都有著很大的扮發(fā)展空問。霸但好事多磨，目扳前在法律上、觀扳念上、監(jiān)管上、靶籌資上、操作上伴等方面班，佰都還不具備成熟伴條件稗，昂加上國內(nèi)靶不動產(chǎn)瓣企業(yè)不規(guī)范、市疤場透明度不高等胺問題極待解決。白盡管我國房產(chǎn)融皚資租賃業(yè)還面臨鞍著不少困難版，敖但可以預(yù)見艾，把購置房產(chǎn)采用融邦資租賃方式這一伴觀念在我國將越氨來越被人們所接唉受凹，熬其在我國也必將擺有很大的發(fā)展?jié)摪沉?。而且我國的啊融資租賃隊伍也瓣在進(jìn)一步發(fā)展、佰壯大邦，拜我們也高興地看扒到半，翱不少新公司業(yè)績絆穩(wěn)進(jìn)唉，胺發(fā)展勢頭

57、良好。岸一些老公司在政傲府擔(dān)保項目欠租艾問題解決之后敖，巴堅定了投資信心埃，愛有的繼續(xù)開展新盎業(yè)務(wù)邦，藹有的打算通過股背份轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)充暗足等方式繼續(xù)展唉期經(jīng)營。如果目敖前柏不動產(chǎn)艾融資租賃業(yè)發(fā)展拜過程中出現(xiàn)的問氨題能夠得到有效拔解決邦，哀并能對入世后面啊臨的挑戰(zhàn)有所準(zhǔn)昂備的話伴，爸相信在不久的將愛來辦，百融資租賃業(yè)在我把國應(yīng)該可以成為罷于銀行、保險、安信托、證券等并鞍駕齊驅(qū)的行業(yè)矮，奧今后叭不動產(chǎn)骯市場融資方式的矮創(chuàng)新將進(jìn)一步被白關(guān)注和嘗試。把不動產(chǎn)矮融資租賃經(jīng)營有哎其自身的優(yōu)勢，安對于挖掘氨不動產(chǎn)按市場潛力，啟動胺不動產(chǎn)拜市場，進(jìn)而刺激鞍有效需求，拉動瓣經(jīng)濟(jì)增長有很大藹的促進(jìn)作用 班不動產(chǎn)礙

58、融資租賃可以緩澳解目前購房難及凹住房難的壓力，辦通過搬不動產(chǎn)辦融資租賃，可以按實現(xiàn)住宅消費的扮梯次推進(jìn)，保證背社會的秩序 ，盎使家庭、國家長盎效穩(wěn)定發(fā)展，因熬此在中國有很大半發(fā)展前景。背不動產(chǎn)昂融資租賃案例分安析翱首個芭不動產(chǎn)懊融資項目運作成拔功絆滬上金融租賃公佰司“牽手”昂不動產(chǎn)懊開發(fā)企業(yè)和股份氨制商業(yè)銀行，國氨內(nèi)首個八不動產(chǎn)阿“售后回租保拜理”融資項目運爸作成功一次盎性完成融資6個哀億搬2004年4月哀初，在滬上金融疤租賃公司新世紀(jì)霸金融租賃有限責(zé)拌任公司的成功運敖作下，全國首個矮不動產(chǎn)扳“售后回租保敖理”融資項目正絆式簽約滬上叭一家大型熬不動產(chǎn)翱公司將其擁有的暗海南一著名大酒拔店出售給金

59、融租拜賃公司，并簽定擺了5年的“售后氨回租”合同；金昂融租賃公司又與百一家股份制商業(yè)澳銀行簽訂“國內(nèi)跋保理業(yè)務(wù)”合同八，將般不動產(chǎn)百售后回租形成的板租金應(yīng)收款賣給把銀行，癌不動產(chǎn)把公司一次性完成板融資金額高達(dá)6按億元。耙這是自中央宏觀懊調(diào)控政策出臺，搬央行收緊銀根，搬提高融資門檻以懊來，上海辦不動產(chǎn)版企業(yè)對于開辟新叭的融資渠道的一頒次探索性的實踐耙。在國家相關(guān)政擺策允許的范圍內(nèi)柏，通過金融租賃熬平臺，氨不動產(chǎn)把開發(fā)企業(yè)、金融佰租賃公司與股份版制商業(yè)銀行三方哀“牽手”成功。捌 并非“空手套版白狼”百目前，滬上各大芭銀行對把不動產(chǎn)矮開發(fā)企業(yè)房貸的百控制趨勢并沒有八放松，而是紛紛背施行了新“家法辦”

60、，拜不動產(chǎn)礙開發(fā)企業(yè)通過銀昂行直接融資變得敗相當(dāng)困難。同時擺，隨著耙不動產(chǎn)矮企業(yè)新開發(fā)項目靶資本金“門檻”矮的比例由20背及以上上升到了愛35及以上，安而購買土地的款版項又不計入資本凹金，這使得不少班開發(fā)企業(yè)的自有般資本匱乏，解決壩融資渠道迫在眉愛睫。在這樣的背靶景下，多元融資百需求便應(yīng)運而生俺金融租賃、胺信托、擔(dān)保、典暗當(dāng)以及基金等一胺些非銀行類金融扳機構(gòu)紛紛浮出水叭面，爭奪鞍不動產(chǎn)百領(lǐng)域的融資“蛋昂糕”。注冊資金擺5億元的新世紀(jì)襖金融租賃有限責(zé)盎任公司，在國內(nèi)霸首個擺不動產(chǎn)藹“售后回租保安理”融資項目的扳成功運作，引起俺滬上的跋不動產(chǎn)把開發(fā)企業(yè)和銀行癌的關(guān)注。這一融辦資項目的設(shè)計者壩是該公