某公司財務(wù)報表分析報告

1、 辦保利公司財務(wù)報跋表分析報告辦2012-20瓣14年度罷 癌組名：罷Dream H佰ig安h懊 按撰寫時間：案2015.03板捌2015.06摘要柏本文以質(zhì)量分析挨為核心，以保利瓣集團相關(guān)背景資靶料和2012背奧2014年三年拔的年度財務(wù)報告跋為分析對象，采氨用水平分析法、百垂直分析法、比傲率分析法以及項隘目質(zhì)量分析法等擺多種方法，對保案利集團的財務(wù)狀板況、經(jīng)營成果和凹現(xiàn)金流量進(jìn)行系扒統(tǒng)分析，評價其拌盈利能力、償債耙能力與運營能力拜，旨在對保利集鞍團的管理質(zhì)量進(jìn)跋行剖析，發(fā)現(xiàn)其叭中的問題并提出絆修改建議。哀在利潤質(zhì)量分析阿中，本文由利潤隘結(jié)構(gòu)內(nèi)在質(zhì)量以班及利潤形成質(zhì)量藹構(gòu)成，綜合說明疤保利集

2、團利潤質(zhì)擺量情況；在所有吧者權(quán)益質(zhì)量分析氨中，本文對所有岸者權(quán)益變動是扮“芭輸血型挨”扳還是按“版盈利型案”版的變動作出判斷澳，并對股權(quán)結(jié)構(gòu)翱變化和股利政策暗的持續(xù)性、穩(wěn)定疤性進(jìn)行了分析；扒在資產(chǎn)質(zhì)量分析罷中，本文揭示了唉保利集團的整體靶規(guī)模、結(jié)構(gòu)情況癌，并著重于不良叭資產(chǎn)以及盈余管扒理傾向等的分析斑；在現(xiàn)金流量質(zhì)愛量分析中，本文叭分別從經(jīng)營活動按產(chǎn)生的現(xiàn)金流、艾投資活動產(chǎn)生的皚現(xiàn)金流以及籌資柏活動產(chǎn)生的現(xiàn)金藹流的整體質(zhì)量做哎出評價。最后在安上述分析的基礎(chǔ)瓣之上，對保利集隘團做出了管理診癌斷以及對其未來巴幾年發(fā)展前景做伴出了預(yù)測。叭關(guān)鍵字扒：保利集團瓣,稗質(zhì)量分析傲,百管理診斷捌,暗前景預(yù)測目

3、錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc422265992 懊1埃、背景分析邦 PAGEREF _Toc422265992 h 昂6 HYPERLINK l _Toc422265993 拜1.1凹宏觀環(huán)境分析扒-PEST斑分析頒 PAGEREF _Toc422265993 h 啊6 HYPERLINK l _Toc422265994 皚1.1.1暗、政治因素澳 PAGEREF _Toc422265994 h 俺6 HYPERLINK l _Toc422265995 跋1.1.2拌、經(jīng)濟因素把 PAGEREF _Toc422265995 h 斑6 HYPERLINK l

4、 _Toc422265996 暗1.1.3捌、疤社會因素拜 PAGEREF _Toc422265996 h 絆7 HYPERLINK l _Toc422265997 背1.1.4芭、技術(shù)因素芭 PAGEREF _Toc422265997 h 捌7 HYPERLINK l _Toc422265998 笆1.2芭、行業(yè)分析佰 PAGEREF _Toc422265998 h 伴8 HYPERLINK l _Toc422265999 擺1.2.1盎、行業(yè)特征分析敗 PAGEREF _Toc422265999 h 半8 HYPERLINK l _Toc422266000 罷1.2.2鞍、行業(yè)內(nèi)競爭分扳析

5、頒 PAGEREF _Toc422266000 h 捌8 HYPERLINK l _Toc422266001 挨1.3稗、公司分析唉 PAGEREF _Toc422266001 h 瓣9 HYPERLINK l _Toc422266002 礙1.3.1扳、經(jīng)營業(yè)務(wù)拔 PAGEREF _Toc422266002 h 辦9 HYPERLINK l _Toc422266003 鞍1.3.2吧、發(fā)展沿革皚 PAGEREF _Toc422266003 h 爸10 HYPERLINK l _Toc422266004 般1.3.3辦、實際控制人百 PAGEREF _Toc422266004 h 絆11 HY

6、PERLINK l _Toc422266005 八1.3.4絆、發(fā)展戰(zhàn)略疤 PAGEREF _Toc422266005 h 擺12 HYPERLINK l _Toc422266006 白1.3.5胺、按2012-20版14佰重大事項板 PAGEREF _Toc422266006 h 頒13 HYPERLINK l _Toc422266007 拜2昂、杜邦分析熬 PAGEREF _Toc422266007 h 瓣15 HYPERLINK l _Toc422266008 扒3扳、利潤表質(zhì)量分骯析翱 PAGEREF _Toc422266008 h 唉16 HYPERLINK l _Toc422266

7、009 扮3.1 笆利潤結(jié)構(gòu)分析氨 PAGEREF _Toc422266009 h 柏16 HYPERLINK l _Toc422266010 辦3.1.1 壩利潤形成質(zhì)量分俺析扳 PAGEREF _Toc422266010 h 壩16 HYPERLINK l _Toc422266012 版3.1.2 翱資產(chǎn)增值質(zhì)量分挨析邦 PAGEREF _Toc422266012 h 昂19 HYPERLINK l _Toc422266013 班3.1.3 霸現(xiàn)金獲取質(zhì)量分板析案 PAGEREF _Toc422266013 h 敗20 HYPERLINK l _Toc422266014 罷3.2 班利潤形

8、成質(zhì)量分扮析昂 PAGEREF _Toc422266014 h 唉21 HYPERLINK l _Toc422266015 盎3.2.1 敖核心利潤形成分斑析扮 PAGEREF _Toc422266015 h 版21 HYPERLINK l _Toc422266019 吧3.2.2 艾投資收益的形成芭分析版罷合并和母公司班 PAGEREF _Toc422266019 h 懊27 HYPERLINK l _Toc422266020 壩4阿、所有者權(quán)益表拌變動表分析唉 PAGEREF _Toc422266020 h 阿27 HYPERLINK l _Toc422266021 霸4.1 骯區(qū)分輸血型

9、或造伴血型變化瓣 PAGEREF _Toc422266021 h 癌27 HYPERLINK l _Toc422266022 氨4.1.1 芭關(guān)于會計核算的巴影響扒 PAGEREF _Toc422266022 h 疤27 HYPERLINK l _Toc422266023 班4.1.2 礙股權(quán)結(jié)構(gòu)變化分拜析叭 PAGEREF _Toc422266023 h 佰28 HYPERLINK l _Toc422266024 挨4.1.3 佰股利政策連續(xù)性阿和持續(xù)性分析板 PAGEREF _Toc422266024 h 傲28 HYPERLINK l _Toc422266025 昂5笆、資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)笆量

10、分析骯 PAGEREF _Toc422266025 h 版29 HYPERLINK l _Toc422266026 俺5.1佰經(jīng)營資產(chǎn)分析伴 PAGEREF _Toc422266026 h 礙29 HYPERLINK l _Toc422266027 斑5.1.1敗貨幣資金分析斑 PAGEREF _Toc422266027 h 岸29 HYPERLINK l _Toc422266028 扮5.1.2絆商業(yè)債權(quán)分析安 PAGEREF _Toc422266028 h 奧31 HYPERLINK l _Toc422266048 案5.1.3凹存貨分析安 PAGEREF _Toc422266048 h

11、敖33 HYPERLINK l _Toc422266049 礙5.1.4 唉固定資產(chǎn)質(zhì)量分俺析板 PAGEREF _Toc422266049 h 斑35 HYPERLINK l _Toc422266051 皚5.1.5盎無形資產(chǎn)分析骯 PAGEREF _Toc422266051 h 癌38 HYPERLINK l _Toc422266052 邦5.2 礙負(fù)債分析哎 PAGEREF _Toc422266052 h 礙38 HYPERLINK l _Toc422266053 邦6翱、現(xiàn)金流量表分傲析斑 PAGEREF _Toc422266053 h 敗39 HYPERLINK l _Toc4222

12、66054 昂6.1 敗總體結(jié)構(gòu)分析壩 PAGEREF _Toc422266054 h 叭39 HYPERLINK l _Toc422266055 凹6.2 百經(jīng)營活動現(xiàn)金流背量分析傲 PAGEREF _Toc422266055 h 隘40 HYPERLINK l _Toc422266056 斑6.3叭投資活動現(xiàn)金流笆分析般 PAGEREF _Toc422266056 h 半41 HYPERLINK l _Toc422266057 案6.4 懊籌資活動現(xiàn)金流哀分析佰 PAGEREF _Toc422266057 h 襖421、背景分析挨1.1宏觀環(huán)境礙分析-PES芭T分析傲1.1.1靶、政治因素

13、班A跋“佰國八條藹”艾的后續(xù)影響埃 澳 2012年，搬政府延續(xù)201伴1年國八條的相癌關(guān)政策，抑制投敖機投資需求的爸“俺限購、限貸、限敗價岸”霸等基本調(diào)控政策拔沒有松動，但采扒取了差別化信貸敖政策以支持普通拜商品住宅消費。澳房地產(chǎn)企業(yè)紛紛唉加大營銷推廣力搬度的，首置、首爸改等剛性需求得捌以釋放。一二線疤城市的中小戶型柏普通住宅成交率擺先回暖，全年商熬品房銷量實現(xiàn)了叭平穩(wěn)增長，銷售巴價格基本保持穩(wěn)奧定，市場集中度爸進(jìn)一步提升。襖B罷“唉國五條隘”盎政策爸 艾 2013年把初，政府出臺胺“安新國五條罷”胺，進(jìn)一步明確了疤支持自住需求、跋抑制投機投資性澳購房是房地產(chǎn)市哎場調(diào)控必須堅持背的一項基本政策

14、巴。隨著扳“捌國五條芭”巴政策出臺，一手瓣房市場俺“岸水百”翱漲捌“敗船把”隘高。并且在整個柏3月，二手房買哎賣在短期內(nèi)持續(xù)矮發(fā)燒。而城鎮(zhèn)化阿率提升帶來的大胺量新增城市人口笆及舊城改造等都罷將催生大量的住拌房需求。皚C大部分地區(qū)限八購政策已取消班 愛2014年各級癌政府對于房地產(chǎn)八行業(yè)的態(tài)度已從壩過去的抑制房價靶上漲轉(zhuǎn)向促商品唉房銷售、促房地挨產(chǎn)開發(fā)投資，部哎分地區(qū)限購政策氨取消。地產(chǎn)行業(yè)笆的政策環(huán)境將持巴續(xù)友好，并存在鞍進(jìn)一步改善的可般能。耙1.1.2、經(jīng)傲濟因素巴A 2012鞍年實行較為寬松把的貨幣政策暗 半 央行為應(yīng)背對國內(nèi)外宏觀經(jīng)擺濟形勢變化，于翱年內(nèi)分別2次下愛調(diào)存款準(zhǔn)備金率隘及存貸

15、款基準(zhǔn)利百率，且明確要求昂滿足首次購房家艾庭的貸款需求。昂商品住宅按揭貸絆款環(huán)境較201埃1年下半年有較稗大改善，商品房拔銷售在充足的貨奧量供應(yīng)及相對寬般松的按揭貸款政芭策支持下，從3爸月份開始逐月回凹暖。班B 2013芭年金融市場面臨伴“吧錢荒拜”半 矮 2013敖年6月份，銀行翱問銀行拆借利率奧大幅飆漲，隔夜鞍升至13.44癌%。時隔半年，辦13年12月，背銀行間同業(yè)拆借霸利率再度飆升，搬7天利率一度逼板進(jìn)10%，質(zhì)壓癌式回購利率更一澳度飆升至12%哎。扳這對中小型房企斑而言，影響短期瓣內(nèi)也將會顯現(xiàn)。罷目前內(nèi)地大部分壩房企，尤其是中爸小房企，銀行貸傲款仍然是其主要背融資來源。拆解伴利率急升

16、，預(yù)示搬著今后一段時間昂銀行的流動性緊澳縮會超預(yù)期，眾佰多房企的銀行貸哀款融資也將可能埃告急。奧 埃C 2014背年地產(chǎn)行業(yè)資金敗較為緊張頒 敖行業(yè)資金來源同啊比微降，整體偏敗緊，且信貸支持背力度不足、市場把利率居高不下。熬開發(fā)資金來源中艾僅個人按揭貸款罷和定金及預(yù)收款礙同比減少，導(dǎo)致愛14年地產(chǎn)的銷爸售情況不是很樂藹觀熬。扳1.1.3、背社會因素懊A 住宅潛在佰需求依舊旺盛骯 阿 我國城市化盎進(jìn)程還處于高速阿發(fā)展時期，加之矮我國傳統(tǒng)文化對澳自有住房的重視癌以及社會發(fā)展所八帶來的家庭小型俺化趨勢，大量首扒次置業(yè)購買住房啊的需求長期存在隘。罷B 人們的需敖求將不斷提高傲 按 新富階層的瓣比例不斷

17、擴大，氨以及大量閑置資辦金的避險渠道將骯慢慢縮小。高端唉住宅會成為首選伴目標(biāo)，并且將從頒最初單純的高昂敗價格，逐漸發(fā)展搬成為品質(zhì)、服務(wù)拜、配套、階層、盎價格全面提高的翱市場。稗C 房地產(chǎn)行昂業(yè)的文化因素隘現(xiàn)代社會的人們皚不僅僅追求居住埃物質(zhì)環(huán)境，更追把求居住文化氛圍哀，追求生活的品耙位和內(nèi)涵，購買案的生活方式，更凹是人居文化。這搬將促使地產(chǎn)商通霸過倡導(dǎo)和塑造優(yōu)埃秀的房地產(chǎn)文化百，真正做到為顧拔客提供獨特的附跋加利益、居住體艾驗和生活價值，八超越顧客的期望背值和滿意度，從拔而提高顧客的忠翱誠度和美譽度，哎也為開發(fā)商長期皚發(fā)展提供文化積爸淀和品牌提升。版1.1.4、技哀術(shù)因素癌A 融資方式笆需要創(chuàng)

18、新斑 襖長期以來，我國皚傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企邦業(yè)主要通過銀行暗貸款來聚集資金伴，這種單一的融罷資模式會危及房俺地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)搬展。房地產(chǎn)企業(yè)挨應(yīng)與金融機構(gòu)加頒強合作，探索新把的融資渠道，減埃少對銀行貸款的八依賴，降低經(jīng)營柏風(fēng)險。隘B 安開發(fā)模式需要創(chuàng)把新背 案面對土地價格的捌高企，融資渠道板的不暢的新形勢愛，開發(fā)模式需要阿創(chuàng)新。目前，一叭些大型開發(fā)商已白經(jīng)開始嘗試擺脫胺資金和土地的資斑源束縛，強化產(chǎn)礙品技術(shù)和管理團案隊的制度化優(yōu)勢拌，從高收入增長靶模式向高利潤增扒長模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型奧，開始嘗試商業(yè)版代建模式的輕資艾產(chǎn)運營模式。邦C 建筑節(jié)能藹與建筑高科技礙 疤國外的發(fā)展經(jīng)驗笆表明，高新技術(shù)按的應(yīng)用不僅大

19、大白提升了居住的舒骯適度和便利性，藹同時大大降低住半宅的日常維護(hù)開氨支，延長了住宅爸使用壽命，將成壩為住宅市場的發(fā)佰展趨勢。目前住拌宅產(chǎn)品的競爭已辦經(jīng)從規(guī)劃設(shè)計、捌外觀、內(nèi)裝轉(zhuǎn)向俺綜合節(jié)能型、智安能化方向發(fā)展。背但與國際水準(zhǔn)相霸比，我國住宅節(jié)挨能和高科技方面懊還有較大的提升礙空間。地產(chǎn)的未傲來趨勢應(yīng)將節(jié)能安與高科技逐步作罷為企業(yè)的核心競百爭力。哀1.2、行業(yè)分拌析把1.2.1、行癌業(yè)特征分析澳（1）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)斑度高。房地產(chǎn)行皚業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，拌與建筑施工、建壩材、銀行等行業(yè)盎具有高度關(guān)聯(lián)性礙。正是這種高度絆關(guān)聯(lián)性， HYPERLINK 哎房地產(chǎn)澳行業(yè)對國民經(jīng)濟拔的發(fā)展具有重大叭促進(jìn)作用；佰（2）受

20、宏觀調(diào)阿控政策影響明顯扳。住宅作為一種版基本的生活消費罷品，其價格波動斑對民眾的生活穩(wěn)把定有著重大的影凹響。政府綜合使芭用土地利用、信爸貸政策、財政稅笆收等多種調(diào)控措罷施，來保持房地按產(chǎn)市場的健康穩(wěn)稗定發(fā)展；版（3）資金密集罷。房地產(chǎn)開發(fā)的絆一次性投資額大暗，房地產(chǎn)項目開懊發(fā)需要購置土地柏、施工、安裝等邦費用，對 HYPERLINK 懊房地產(chǎn)藹開發(fā)企業(yè)的資金熬實力有很高的資八金要求；辦（4）具有消費笆和投資雙重需求背。房地產(chǎn)產(chǎn)品不頒僅是居民消費品白，同時也是投資奧品。正是因為房阿地產(chǎn)產(chǎn)品具有的罷投資屬性，投資背性需求也是房地哎產(chǎn)市場需求的主哀要構(gòu)成之一；斑（5）項目投資俺周期較長、程序奧復(fù)雜。

21、房地產(chǎn)項藹目開發(fā)周期一般疤需要2-3 年氨，資金周轉(zhuǎn)率較哎低。項目的開發(fā)拔程序比較復(fù)雜，愛這就要求前期項壩目選擇、設(shè)計時板需進(jìn)行充分的論愛證；盎（6）業(yè)務(wù)發(fā)展阿具有較強的地域罷性。 HYPERLINK 捌房地產(chǎn)芭業(yè)務(wù)開發(fā)與項目按所在地的經(jīng)濟發(fā)叭展程度、市場環(huán)班境等具有密切的皚聯(lián)系；般1.俺2.2、行業(yè)內(nèi)耙競爭分析矮表1.2.2.暗1 行業(yè)內(nèi)競礙爭分析-SW白OT分析稗S藹W頒1.銷售業(yè)績與澳市場占有率在逆芭勢下持續(xù)實現(xiàn)百“辦雙增長埃”敖；辦1.在不同城市俺的擴張過程中市扒場定位不明確；半2.重點區(qū)域表扳現(xiàn)突出，把“笆3+2+X阿”襖城市群戰(zhàn)略效果拜持續(xù)凸顯；阿2.人力資源結(jié)頒構(gòu)有待提高，缺邦乏

22、高水平的管理笆人才；叭3.公司嚴(yán)控成拔本，提升管理效翱益，努力保持利唉潤率的穩(wěn)定；矮3.利潤轉(zhuǎn)化成壩現(xiàn)金流的能力較扒弱，存在流動性傲風(fēng)險；昂4.低成本多渠班道補充資金，保拔持現(xiàn)金流平衡；班4.營銷力度不罷夠；擺5.推廣方式和稗銷售模式不斷創(chuàng)熬新；笆5.經(jīng)營風(fēng)格過熬于激進(jìn)，擴張速巴度與收益不協(xié)調(diào)拌6.土地儲備規(guī)扒?？焖僭鲩L扳7.企業(yè)形象一跋直保持良好，獲癌得各利益相關(guān)方半的高度認(rèn)可；氨O(jiān)芭T藹1.公司累計進(jìn)巴入全國 57 愛個城市，進(jìn)一步傲完善和深化城市哎群布局；安1.市場規(guī)模整熬體增速放緩、波壩動加劇,房地產(chǎn)案項目開發(fā)盈利癌水平趨勢性下降伴；凹2.公司海外事安業(yè)部成立以來迅絆速推進(jìn)，取得實哎質(zhì)

23、性進(jìn)展；懊2.區(qū)域市場分礙化加劇,投資風(fēng)霸險加??；背3.公司的標(biāo)準(zhǔn)胺化工作已完成由藹“癌單一技術(shù)模塊熬”芭向礙“熬產(chǎn)品線癌模塊般”礙的過渡，并實現(xiàn)氨分片區(qū)管理模式擺；拔3.行業(yè)集中度埃不斷提升，市場氨出現(xiàn)扎堆一、二爸線城象；鞍4.公司主動出俺擊、積極拼搶市襖場，市場占有率擺逆市提升 矮4.房地產(chǎn)行業(yè)唉發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)柏變和創(chuàng)新等方面敗挑戰(zhàn)；昂5.部分城市取盎消限購政策，銷凹售機會增長巴5.市場銷售低暗迷、土地價格居巴高不下胺1.3、公司分氨析背1.3.1、經(jīng)敗營業(yè)務(wù)凹 按保利房地產(chǎn)集團懊股份有限公司把（以下簡稱“扮保利辦集團”）系國務(wù)壩院國有資產(chǎn)監(jiān)督佰管理委員會管理骯的大型中央企業(yè)辦。拔1993

24、年在保敗利科技有限公司芭基礎(chǔ)上組建，注班冊資金16億人柏民幣?，F(xiàn)為國務(wù)把院國有資產(chǎn)監(jiān)督叭管理委員會監(jiān)管癌的155家大型稗中央企業(yè)之一。癌經(jīng)過20多年的般發(fā)展，保利集團安已經(jīng)形成了擺國際貿(mào)易、房地拔產(chǎn)開發(fā)、文化藝凹術(shù)經(jīng)營、礦產(chǎn)資矮源投資開發(fā)及民八爆業(yè)務(wù)共同發(fā)展吧的業(yè)務(wù)格局。其背中，氨房地產(chǎn)業(yè)是保利邦集團優(yōu)先和重點矮發(fā)展的另一個主捌業(yè)，累計完成投白資數(shù)百億元，在癌建房地產(chǎn)項目面疤積1300余萬罷平方米，土地儲案備面積超過15佰00萬平方米。熬目前，保利集團吧在以房地產(chǎn)為主安業(yè)的中央企業(yè)盈佰利能力排名第一扒。柏表3.1 柏2012-20拜14年保利主營瓣業(yè)務(wù)情況胺行業(yè)名稱半2012艾2013皚201

25、4背主營業(yè)務(wù)收入骯主營業(yè)務(wù)成本安主營業(yè)務(wù)收入骯主營業(yè)務(wù)成本班主營業(yè)務(wù)收入傲主營業(yè)務(wù)成本罷房地產(chǎn)開發(fā)類愛68,874,啊117,682疤.00八43,956,翱207,029凹.83壩92,340,半696,050般.00伴62,654,暗885,423耙.14叭109,032邦,985,62俺7.83敗74,110,柏462,069哀.85埃其他類拌31,639,般028.27疤15,874,癌769.63盎14,828,扳145.85拔329,796般.37百23,511,氨438.65傲12,111,敖235.08靶合計鞍68,905,八756,710扳.27稗43,972,扮081,79

26、9柏.46捌92,355,班524,195辦.85瓣62,655,耙215,219耙.51拌109,056埃,497,06埃6.48俺74,122,叭573,304藹.93暗1.3.2、發(fā)辦展沿革案 頒保利房地產(chǎn)（集挨團）股份有限公班司于1993年壩創(chuàng)建。保利地產(chǎn)靶的前身為保利科襖技有限公司，于翱1984年一月吧創(chuàng)立，是集防務(wù)拜產(chǎn)品研發(fā)與貿(mào)易奧、房地產(chǎn)開發(fā)、襖文化藝術(shù)經(jīng)營、艾礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投罷資開發(fā)為一體的耙大型中央企業(yè)。拌1993年至2阿002年，是保疤利地產(chǎn)立足廣州百深度發(fā)展的十年俺；凹1993年2月骯9日，經(jīng)國務(wù)院矮批準(zhǔn)，中國保利唉集團公司在保利敖科技有限公司基疤礎(chǔ)上組建，被列襖為國家計劃

27、單列唉企業(yè)集團。同年凹，完成了對香港伴新?？倒?5版%股權(quán)的收購，扒首次擁有一家上矮市公司。并參股擺投資廣州中信廣按場項目，是廣州拔市標(biāo)志性建筑，板也是華南地區(qū)第按一高樓；挨1994年3月白，中信公司與保挨利集團簽署轉(zhuǎn)讓襖保利科技公司的翱出資協(xié)議，當(dāng)年搬保利科技貿(mào)易業(yè)按務(wù)在敖“按中國500家最敖大服務(wù)企業(yè)評價斑”鞍中名列第26位艾；胺1995年，保爸利地產(chǎn)投資廣州拌保利紅棉花園項皚目，榮獲建設(shè)部拜“阿全國城市物業(yè)管挨理優(yōu)秀住宅小區(qū)爸”礙稱號；按1996年1月笆，集團在工作會挨上強調(diào)了各項工捌作要進(jìn)一步突出壩集約管理，狠抓胺效益控制；氨1997年，保把利地產(chǎn)結(jié)算中心扮成立，實現(xiàn)資金癌的集中管理

28、，同扳時為今后對外融傲資、對內(nèi)調(diào)劑資熬金余缺打下良好瓣基礎(chǔ)，同年，投愛資四川華龍山莊稗、新九寨賓館兩白個項目，均于1暗999年竣工；骯1998年，1安2月15日保利扳集團公司劃歸全哀國交接辦，次年敗3月10日歸屬伴中央企業(yè)工委管背理；八1999年，投敗資廣州保利花園拌項目、深圳保利版城花園項目，分艾別獲得廣州藹“半最佳建筑外觀整般體設(shè)計大獎佰”爸，深圳拜“版十大明星樓盤耙”柏、巴“啊十大最具投資價般值商鋪鞍”扮。同時，還參股礙投資伴“板世界第二、亞洲爸第一傲”挨的水族館骯凹上海海洋水族館叭項目，該項目于擺2001年9月伴竣工；奧2000年，保背利文化藝術(shù)有限辦公司成立。5月伴，保利集團將1疤0

29、0多年前遭列白強掠奪的三件圓吧明園國寶藹芭牛首、猴首、虎凹首銅像搶救回國敗收藏于保利藝術(shù)笆博物館，獲得海靶內(nèi)外的廣泛好評佰，被媒體評價為按2000年影響班力最大的愛國主鞍義教育活動；版2001年，集愛團實施企業(yè)整合壩資產(chǎn)重組，形成澳了貿(mào)易、文化、辦旅游、房地產(chǎn)等芭專業(yè)子公司以及挨上海、香港等地敖區(qū)子公司，中央背企業(yè)工委監(jiān)事會熬進(jìn)駐集團公司；叭2002年起，百保利地產(chǎn)開始了藹走出廣州布局全背國的宏偉篇章。瓣集團公司制定了鞍2002年邦暗2006年五年敗發(fā)展規(guī)劃，提出礙到2006年底敖，力爭實現(xiàn)集團班公司資產(chǎn)翻番、扒五年再造一個保俺利的發(fā)展目標(biāo)。澳3月，集團對廣壩州保利房地產(chǎn)公凹司進(jìn)行以國內(nèi)上百市

30、為目標(biāo)的股份昂制改造。9月1瓣0日，保利房地吧產(chǎn)股份有限公司愛在廣州召開創(chuàng)立愛大會暨第一次股安東大會，舉行了疤掛牌儀式；邦2003年，保罷利集團劃歸國務(wù)鞍院國資委管理，氨在新的企業(yè)整合骯和資產(chǎn)重組中，白形成保利貿(mào)易、巴保利地產(chǎn)、保利吧文化、保利上海艾集團和保利海外絆等五大業(yè)務(wù)板塊敖的新格局，進(jìn)一靶步實現(xiàn)專業(yè)化、鞍規(guī)模化經(jīng)營和資安源優(yōu)化配置，有拜效提高集團整體啊實力、競爭能力辦和抗風(fēng)險能力。案5月18日，隆藹重舉行北京新保氨利大廈項目奠基壩開工儀式。20懊06年12月落皚成，再次創(chuàng)造新班的城市標(biāo)志。8般月，保利上海集擺團公司正式注冊扒成立。保利集團翱在中國地產(chǎn)業(yè)排拌名第26位；按2004年10斑

31、月，板“俺集團發(fā)展與改革靶座談會般”班召開，提出到2凹020年實現(xiàn)總般資產(chǎn)在現(xiàn)有12叭6億基礎(chǔ)上翻兩背番的目標(biāo)。12扳月，保利地產(chǎn)公八司榮登靶“罷2004年度中澳國房地產(chǎn)十大品皚牌巴”半之一；骯2005年6月白，國資委召開昂“愛保利集團發(fā)展戰(zhàn)鞍略與規(guī)劃評議會背”澳，會議認(rèn)為，發(fā)半展規(guī)劃體現(xiàn)了保傲利集團懊“芭以軍貿(mào)為立業(yè)之絆本、以房地產(chǎn)開罷發(fā)為興業(yè)之柱，凹以文化為強企之把光吧”皚的總體發(fā)展思路氨。7月，科技公翱司投資控股山西俺靈石縣煤炭、焦襖炭項目正式簽約案，標(biāo)志著科技公般司實施?！皦钨Q(mào)工一體化柏”澳戰(zhàn)略正式啟動。懊2005年保利靶貿(mào)易進(jìn)出口排名壩躍居全國企業(yè)第奧63名，并在原班總會計師體系基扳

32、礎(chǔ)上，集團公司襖增設(shè)總工程師、凹總經(jīng)濟師，完善敗三總師體系。公拜司提前一年完成翱2002-20佰06年規(guī)劃開創(chuàng)邦集團歷史上最好氨局面；叭2006年7月阿，保利地產(chǎn)（集鞍團）股份有限公辦司A股在上海證矮券交易所成功上凹市?；I集資金近伴21億元，上市俺僅一年市值達(dá)7頒60億元。保利巴地產(chǎn)公司榮登國埃有房地產(chǎn)品牌價百值榜首，綜合實氨力居全國五強；背2007年4月罷，科技公司第一俺個國外工程項目邦盎蘇丹魯法大橋正板式開工。12月擺，銀監(jiān)會正式批啊準(zhǔn)保利財務(wù)公司艾開業(yè)。保利集團按資產(chǎn)總額首次突案破500億元（八達(dá)到551.6跋億元），提前躋邦身央企第二方陣頒；壩2008年3月凹，保利地產(chǎn)綜合笆實力躍居全

33、國四鞍強，榮獲國有房邦地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)先品艾牌三連冠。12柏月，保利集團榮捌登中國企業(yè)集團吧納稅五百強，名芭列第79位。捌2009年，保骯利香港實現(xiàn)三次疤成功配售，融資哀能力取得新突破版。5月,集團公霸司年底合并總資傲產(chǎn)1391.6捌億元，同比增長皚62.20%，伴當(dāng)年6月提前躋傲身央企第一方陣暗。同年，北京新啊保利大廈被評為笆“啊北京當(dāng)代十大建柏筑胺”俺；。拔2010年，集骯團公司建立規(guī)范巴的董事會，集團唉公司黨組改設(shè)黨頒委。保利地產(chǎn)年鞍銷售額突破60啊0億元。當(dāng)年，懊保利集團獲得國絆資委哎“拌2009年度財俺務(wù)決算管理先進(jìn)芭單位罷”吧稱號、 板“叭企業(yè)管理進(jìn)步特捌別獎耙”扮、 瓣“拔北京市政策性

34、住耙房開發(fā)建設(shè)先進(jìn)拔單位柏”般稱號；爸2011年8月跋，集團公司首次耙榮獲國資委20靶10年度經(jīng)營業(yè)頒績考核A級，房挨地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)保吧持業(yè)內(nèi)第二位；背2012年，集胺團經(jīng)營業(yè)績再創(chuàng)案新高，主要經(jīng)營藹指標(biāo)連續(xù)十二年癌實現(xiàn)兩位數(shù)增長搬，連續(xù)兩年獲經(jīng)敗營業(yè)績考核A級愛，保利地產(chǎn)成為阿全國第二家銷售奧過千億的房地產(chǎn)傲企業(yè)，連續(xù)三年疤獲得拜“八中國房地產(chǎn)行業(yè)拌領(lǐng)導(dǎo)公司品牌癌”稗稱號。柏“靶保利唉”霸 商標(biāo)被國家工爸商總局認(rèn)定為中百國馳名商標(biāo)；岸2013年3月澳，保利地產(chǎn)榮登扳國資委跋“稗2012年度央半企上市公司綜合扳實力排行榜岸”版十強榜單。12版月，集團公司召稗開改革發(fā)展戰(zhàn)略般研討會，同年獲傲得國資

35、委啊“昂業(yè)績優(yōu)秀企業(yè)獎啊”耙；骯2014年3月骯，保利文化集團案股份有限公司在扮香港聯(lián)交所成功罷上市。斑在公司發(fā)展的十皚幾年里，一直堅板持慈善活動，先叭后對地震災(zāi)區(qū)捐艾款，創(chuàng)辦愛心學(xué)拌校等，樹立了良阿好的企業(yè)形象。捌1.3.3、吧實際控制人藹 岸 熬 白 表1.3.3胺.1 保利實哎際控制人 阿 爸 懊單位：億元 熬幣種：人民幣疤名稱吧 拜中國保利集團公拔司拜 凹單位負(fù)責(zé)人或法澳定代表人懊 阿張振高八成立日期皚1993霸年氨2岸月安9壩日辦 稗組織機構(gòu)代碼柏 隘1000128班8-5 班注冊資本瓣 俺20敖主要經(jīng)營業(yè)務(wù)百軍民品貿(mào)易、房芭地產(chǎn)開發(fā)、文化半藝術(shù)經(jīng)營、礦產(chǎn)骯資源領(lǐng)域投資開斑發(fā)、民爆器

36、材生把產(chǎn)與爆破服務(wù)等扒五項業(yè)務(wù)。岸 扒未來發(fā)展戰(zhàn)略凹中國保利集團公襖司致力于發(fā)展成扳為在主業(yè)領(lǐng)域保般持或取得行業(yè)領(lǐng)傲先地位、管控能拜力強、公司治理疤優(yōu)良、國際化程按度高、具有可持拜續(xù)發(fā)展能力和高拜度社會責(zé)任感、按進(jìn)入世界般500 板強的大型企業(yè)。頒 鞍報告期內(nèi)控股和瓣參股的其他境內(nèi)翱外上市公司的股擺權(quán)情況阿間接持有保利置矮業(yè)集團有限公司佰（熬00119.H傲K扮）矮47.4%版的股權(quán)；直接和八間接持有保利文襖化集團股份有限翱公司（礙03636.H耙K巴）阿63.69%瓣股權(quán)；間接持有般貴州久聯(lián)民爆器搬材發(fā)展股份有限凹公司（奧002037.擺SZ瓣）叭30.26%靶股權(quán)；直接持有柏新加坡星雅集團

37、疤（般Straco辦 扒Corpora氨tion Li笆mited?。ò蜸CL挨）白22.46%盎股權(quán)。藹經(jīng)營成果和財務(wù)岸狀況懊 矮2014 辦年實現(xiàn)營業(yè)收入搬1605 把億元，利潤總額爸219 矮億元，凈利潤敖158 傲億元。截至傲2014藹年昂12 岸月皚31 巴日，總資產(chǎn)熬5467 瓣億元，凈資產(chǎn)罷1244 拌億元。凹2014 搬年經(jīng)營活動產(chǎn)生哎的現(xiàn)金流量凈額啊-115 襖億元，期末現(xiàn)金搬余額胺636 埃億元。骯 岸備注：以上財務(wù)扮數(shù)據(jù)均為未經(jīng)審罷計數(shù)般圖1.3.3.熬2 20伴14年跋公司與實際控制俺人之間的產(chǎn)權(quán)及捌控制關(guān)系拔圖傲1.3.4、澳發(fā)展戰(zhàn)略昂 敗 保利地產(chǎn)長傲期以霸“愛三個

38、為主、三個耙結(jié)合案”拔為基本發(fā)展戰(zhàn)略愛，即稗“巴以房地產(chǎn)為主業(yè)癌、以中心城市為吧主、以普通住宅澳為主班”敖和皚“爸?jǐn)U大經(jīng)營規(guī)模與絆提高開發(fā)效益相拌結(jié)合、開發(fā)性收板入與經(jīng)營性收入奧相結(jié)合、資產(chǎn)經(jīng)邦營與資本運營相昂結(jié)合爸”邦。鞍 保利地癌產(chǎn)將中國經(jīng)濟與安房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)拌展方向和行業(yè)特埃點與企業(yè)自身的班情況相結(jié)合，在斑2010年提出礙了要將規(guī)模與效岸益相結(jié)合，靈活鞍應(yīng)對市場調(diào)控。艾保利地產(chǎn)在房地埃產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上已矮具有明顯優(yōu)勢，絆這些優(yōu)勢來源于藹核心競爭力，而芭核心競爭力又包笆括企業(yè)的市場管拔理、資源獲取能澳力，這體現(xiàn)于市案場研究、投資分芭析、項目策劃、扳資金及徒弟的獲頒取等各環(huán)節(jié)；核哀心競爭力同時也

39、柏包括產(chǎn)品設(shè)計、背創(chuàng)造能力以及質(zhì)澳量控制、成本控絆制、進(jìn)度控制、埃市場營銷、銷售罷能力等各環(huán)節(jié)，傲這些優(yōu)勢使得保隘利地產(chǎn)堅持采取岸核心競爭力戰(zhàn)略岸，不斷提高行業(yè)罷競爭能力。昂 此外，扳保利地產(chǎn)的產(chǎn)品佰生產(chǎn)數(shù)量大，形骯成了規(guī)?；?jīng)營柏，降低了產(chǎn)品的板單位成本；較高癌的管理水平使得唉產(chǎn)品質(zhì)量不斷提扒高，資源消耗不拜斷減少，使公司白運營成本降低。爸這些因素說明了叭保利地產(chǎn)持續(xù)堅柏持成本領(lǐng)先戰(zhàn)略壩。鞍下面是對保利地胺產(chǎn)2012年到扮2014年的公哀司戰(zhàn)略的詳細(xì)分?jǐn)[析：埃2012年，銷扮售方面，公司堅壩持普通住宅產(chǎn)品柏定位，加大中小扳戶型產(chǎn)品的推售拌力度，且公司重半點區(qū)域表現(xiàn)突出靶；投資方面，公搬司堅持

40、以一二線壩中心城市為主的敗戰(zhàn)略布局和等量頒拓展原則?？梢园呖闯龉驹?0絆12年主要以壩“隘降本增效板”襖為主要戰(zhàn)略，持安續(xù)推進(jìn)集團采購埃，使保利地產(chǎn)在按產(chǎn)品質(zhì)量和成本矮上占有優(yōu)勢地位柏。啊2013年，保癌利地產(chǎn)仍定位為疤成長型企業(yè)，圍般繞唉“矮三到五年再造一奧個保利地產(chǎn)案”拌的發(fā)展目標(biāo)；繼案續(xù)堅普通住宅為澳主的產(chǎn)品定位，芭堅持快速周轉(zhuǎn)經(jīng)澳營策略，力爭市叭場份額有增加；叭繼續(xù)堅持等量拓拌展原則，完善一瓣二線城市布局的阿基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開半拓三四線城市，哀保利地產(chǎn)的區(qū)域芭布局更加完善，昂可以得出在20笆13年，保利地扮產(chǎn)的經(jīng)營戰(zhàn)略重澳心由效益轉(zhuǎn)為以愛規(guī)模為重點。骯2014年，保奧利地產(chǎn)堅持以發(fā)盎展為

41、主題，以經(jīng)靶濟效益為中心，皚堅持規(guī)模經(jīng)營，扮堅持快速周轉(zhuǎn)，捌穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)凹提高品質(zhì)，提高斑持續(xù)發(fā)展能力，八與2013年相澳比，公司始終堅捌持等量拓展原則艾。但是由于20昂14年房地產(chǎn)市艾場整體處于低迷頒狀態(tài)，公司雖然伴依舊主動出擊、拜積極拼搶市場，埃創(chuàng)新推廣方式和巴銷售模式，但是百在開發(fā)投資方面疤，表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎板，實行以銷定產(chǎn)昂的原則，審慎控跋制開工節(jié)奏，采哀取了差異化拓展癌策略、優(yōu)化了投班資結(jié)構(gòu)，使得保疤利地產(chǎn)在整體低跋迷的房地產(chǎn)市場哎中營收和盈利規(guī)隘模穩(wěn)步提升，利斑潤率也保持穩(wěn)定擺。敗1.3.5、2案012-201佰4重大事項盎 絆 2012年2013年2014年2、杜邦分析權(quán)益凈利率銷

42、售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)襖表2.1 20白12-2014凹年杜邦分析盎單位：元板2012敖2013拌2014案銷售凈利率艾9.15%安12.85%叭13.05%班資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率霸0.49 氨0.33 礙0.32 耙總資產(chǎn)凈利率癌4.47%拔4.20%挨4.19%壩權(quán)益乘數(shù)氨4.07 氨4.09 吧4.20 般權(quán)益凈利率胺18.22%芭17.16%搬17.60%白根據(jù)表2.1數(shù)絆據(jù)顯示，權(quán)益凈柏利率總體有略微伴下降，主要是由骯總資產(chǎn)凈利率的皚下降導(dǎo)致。雖然板銷售凈利率連年拔增長，起到積極凹作用；但由于資奧產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降幅矮度超過銷售凈利版率，因此總體呈熬下降狀態(tài)。跋根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯斑示，較之于20岸1

43、2年，201岸3和2014年邦應(yīng)收賬款增加，俺這反映了公司采澳取較為寬松的銷邦售政策；同時，邦由于公司處于擴邦張期，存貨和固安定資產(chǎn)規(guī)模也隨盎之?dāng)U大。因此，氨我們認(rèn)為應(yīng)該適斑當(dāng)加速賬款回收吧，防止壞賬風(fēng)險佰，提高資金使用骯效率，從而提高拔權(quán)益凈利率。澳3、利潤表質(zhì)量叭分析稗3.1瓣 利潤結(jié)構(gòu)分析骯3.1.1 利靶潤形成質(zhì)量分析斑A靶拜 澳利潤結(jié)構(gòu)和盈利藹模式的匹配程度凹根據(jù)表襖3.1.1奧可知，保利地產(chǎn)柏在2012年到班2014年的經(jīng)拜營性收益占核心吧利潤的94%以鞍上，表盎3.1.吧2為經(jīng)營性收益扳占核心利潤的比靶例以及經(jīng)營性資跋產(chǎn)占總資產(chǎn)的比癌例，可以看出，邦這兩個比例基本艾都是在扮95%

44、翱以上的，且對比愛經(jīng)營活動和投資凹活動產(chǎn)生的現(xiàn)金矮流量凈額，也可八以看出經(jīng)營活動芭所占用的現(xiàn)金流阿量的比例是最大背的，所以保利地礙產(chǎn)的盈利模式是把經(jīng)營主導(dǎo)型，且芭與保利的以經(jīng)營壩利潤為主導(dǎo)的利白潤結(jié)構(gòu)是相匹配斑的。耙 背表凹3.1案.1.1鞍 奧經(jīng)營收益和投資擺收益占核心利潤澳比例拌年份阿2012年頒2013年拜2014年隘核心利潤背13,052,爸999,499敖.35 擺15,431,板654,300澳.21 背18,390,邦278,769半.92 熬投資收益礙411,368斑,972.97胺635,052唉,586.69絆1,152,7癌93,610.把86骯投資收益占核心斑利潤比例稗

45、0.03哀0.04挨0.06把經(jīng)營性收益占核傲心利潤比例懊0.97胺0.96挨0.94熬表挨3.1.盎1.2暗 胺利潤結(jié)構(gòu)和盈利扳模式匹配比例襖疤2012年啊2013年岸2014年芭經(jīng)營性收益占投胺資收益比例骯96.85%澳95.88%邦93.73%柏經(jīng)營資產(chǎn)占總資氨產(chǎn)比例敗99.48%熬99.16%壩99.06%敗B. 癌盈利能力分析背根據(jù)圖傲3.1.阿1和傲3.1.搬4可知，保利的案毛利率與核心利愛潤率的變化趨勢巴與萬科基本相同骯，且毛利率與核拜心利潤率的大小扒與萬科也基本相邦同，說明保利的班盈利能力與行業(yè)靶領(lǐng)先水平企業(yè)基鞍本相同，且在敗2013耙年到白2104鞍年萬科地產(chǎn)的利哎潤率有較多

46、下降跋時，保利地產(chǎn)的胺毛利率下降比率凹非常小，且核心般利潤率還在上升半，說明保利地產(chǎn)澳的盈利能力在凹2103岸年到絆2014啊年相較于萬科穩(wěn)愛定。雖然保利的盎毛利率和核心利艾潤率在不斷下降愛，但是毛利和核柏心利潤都是在不翱斷上升的。伴圖芭3.1.百1.1岸 2012-啊2014暗年盈利能力變化暗趨勢圖笆根據(jù)表耙3.1.哎3可以看出，保癌利地產(chǎn)明顯領(lǐng)先襖于行業(yè)水平。從白2012年到2傲014年，保利頒的毛利率與核心礙利潤率明顯高于敖恒大、綠地兩個癌個企業(yè)，與萬科鞍基本持平。但是背在2012年到捌2014年房地白產(chǎn)行業(yè)毛利率與般核心利潤率普遍胺下降的情況下，爸保利地產(chǎn)的下降背幅度較小，在2捌012

47、到201稗4年總計保持比挨較平穩(wěn)的盈利能扮力，受市場影響半較小。拌表傲3.1.隘1.3班 201昂2-2014年胺地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企半業(yè)毛利率與核心扳利潤率比較唉年份壩2014扳2013傲2012敖稗毛利率般核心啊利潤率柏毛利率俺核心瓣利潤率八毛利率癌核心邦利潤率骯保利地產(chǎn)暗32.03%翱16.86%阿32.16%拔16.71%爸36.19%疤18.94%奧萬科地產(chǎn)背29.94%癌14.75%叭31.47%白17.22%拜36.56%扳19.57%壩恒大地產(chǎn)拌28.53%暗16.69%埃29.52%半21.21%艾27.90%啊19.29%傲綠地地產(chǎn)拔27.43%鞍3.03%哀26.55%吧18.

48、89%挨22.92%疤-0.35%岸C. 盈余管理案傾向八如表3.1.4半所示，吧“岸資產(chǎn)減值損失版”搬項目占營業(yè)利潤哎比重一直較小，阿雖然在2014板年比重有所上升礙，但不存在盈余癌管理傾向；如表扮3.1.5所示扮，核心利潤逐年安增長，但投資收阿益保持穩(wěn)定規(guī)模瓣，因此投資收益矮和核心利潤也不澳存在盈余管理傾扮向；如表3.1扮.6所示，營業(yè)昂利潤保持穩(wěn)定增案長，而營業(yè)外收百支凈額規(guī)模較小半且穩(wěn)定，因此不拌存在盈余管理傾罷向。捌表3.1.1.凹4 盈余管柏理傾向分析頒年份唉2012挨2013佰2014扒資產(chǎn)減值損失矮70,794,氨150.32扳59,882,百558.32愛562,538白,2

49、28.05白營業(yè)利潤霸13,393,壩574,322皚.00罷16,006,伴824,328擺.58氨18,980,愛534,152阿.73班比重鞍0.00528爸568扳0.00374靶1064拌0.02963皚7639拔圖3.1.1.岸2 投資收益與罷核心利潤澳圖3.1.1.瓣3 營業(yè)利潤與柏營業(yè)外收支凈額艾D. 利潤的波氨動性、持續(xù)性和芭實現(xiàn)性佰利潤結(jié)構(gòu)的波動阿性主要與扮“懊公允價值變動損澳益案”昂項目規(guī)模的大小凹有關(guān)，但是保利板公司稗2012-20傲14八年的把“敗公允價值變動損拜益奧”壩的數(shù)額都為稗0澳，所以保利地產(chǎn)按的利潤結(jié)構(gòu)波動版性很?。挥杀?疤.1阿.7可知，營業(yè)柏外收支凈額占

50、利奧潤總額的比例非襖常小，即由非流百動資產(chǎn)處置損益班以及補貼收入等靶一些偶爾發(fā)生的扒非正常損益項目把引起的金額所占安的比例小，所以吧保利地產(chǎn)的利潤熬結(jié)構(gòu)的持續(xù)性較藹好。艾表3伴.1稗.1.5 岸 靶營業(yè)外收支凈額八占利潤總額份額霸表爸2012年鞍2013年瓣2014年唉營業(yè)外收入背189,444壩,545.43伴182,283拔,960.89敗166,683唉,258.52氨營業(yè)外支出柏50,891,疤907.42哀87,411,瓣760.92頒115,394巴,340.49按營業(yè)外收支凈額熬138,552哎,638.01頒94,872,敗199.97傲51,288,岸918.03叭利潤總額挨

51、13,532,凹126,960版.01艾16,101,般696,528襖.55安19,031,癌823,070霸.76耙收支凈額占利潤?？傤~比例敗0.010癌0.005哎0.003罷如表3.1.1捌.5所示，20芭12-2014柏年已實現(xiàn)損益逐擺年保持穩(wěn)定增長霸，且其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)稗超過未實現(xiàn)損益瓣，因此我們認(rèn)為骯保利集團利潤實搬現(xiàn)性較好。翱圖3.1.1.斑4 利潤實現(xiàn)搬性分析拜3.1.2 資敖產(chǎn)增值質(zhì)量分析班資產(chǎn)可以分為經(jīng)邦營性資產(chǎn)和投資辦性資產(chǎn)，通過計奧算兩種資產(chǎn)各自扒的報酬率，我們按即可通過計算出耙的數(shù)值走勢初步扳判斷出企業(yè)的資班產(chǎn)推動收入的能邦力。把如圖3.1.2敗.1所示，我們芭可以看到保

52、利的伴經(jīng)營資產(chǎn)增值情霸況穩(wěn)定在5.5絆%-6%左右。半但在2013年凹有個明顯的下降襖，到14年又有霸所回升。結(jié)合表罷3.1.2.1艾，我們可以看到懊保利集團的資產(chǎn)斑規(guī)模每年都是顯巴著增加的，但是版其推動收益的能翱力，尤其是經(jīng)營壩資產(chǎn)推動收益的癌能力，我們可以耙通過2012-稗2014年的狹搬義營業(yè)利潤看到板，其增長速度明霸顯跟不上經(jīng)營資矮產(chǎn)的增長速度。矮結(jié)合背景分析中耙的PEST分析靶，我們初步推斷骯2013年是由瓣于宏觀環(huán)境中嚴(yán)把苛的購房政策，吧企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)推板動收入的能力達(dá)吧到了低谷，但隨頒著2014年購柏房政策的放松，俺市場回暖，企業(yè)班資產(chǎn)增值的情況背也有所提高。岸表3.1.2.辦1

53、資產(chǎn)增值質(zhì)艾量分析情況皚2012哎2013佰2014罷投資資產(chǎn)芭1,168,6愛87,820芭2,366,4芭38,592百3,663,7岸00,592癌廣義投資收益敖411,368凹,973擺635,052稗,587扳1,152,7礙93,611伴經(jīng)營資產(chǎn)敗221,922拔,903,60笆7吧280,187笆,797,36霸0疤336,189把,048,23安3澳狹義營業(yè)利潤拌13,123,捌793,649班15,491,澳536,858鞍18,952,敗816,998芭圖3.1.2.奧1 經(jīng)營資拜產(chǎn)報酬率趨勢圖般 如圖3百.1.2.2所哀示，企業(yè)投資資哎產(chǎn)的增值情況走艾勢與經(jīng)營資產(chǎn)類凹似。

54、但是其波動奧的幅度不大，屬敖于正常情況。其柏中值得注意的是敖，企業(yè)的廣義投愛資收益即為投資靶收益，并且20耙12-2014跋年的投資收益份扒額中，權(quán)益法下柏的長期股權(quán)投資愛收益所占比例最熬大。辦圖3.1.2.八2 投資資絆產(chǎn)報酬率趨勢圖扒3.1.3 霸現(xiàn)金獲取質(zhì)量分罷析霸如表3.1.3擺.1所示，保利耙集團在2012隘-2014年，奧核心利潤產(chǎn)生現(xiàn)辦金凈流量的能力版一直欠佳，甚至扳有惡化的趨勢，罷在2013年和壩2014年現(xiàn)金氨應(yīng)回收金額已經(jīng)癌為負(fù)，和同口徑鞍核心利潤相差很安多。跋表3.1.3.愛1 現(xiàn)金應(yīng)回班收金額與同口徑埃核心利潤比例趨哀勢表辦2012骯2013阿2014癌經(jīng)營活動現(xiàn)金流鞍

55、量凈額挨3,092,5半81,275 盎-9,754,唉106,778傲 斑-10,458扒,366,56胺5 板同口徑核心利潤鞍10,506,唉031,987翱 八12,323,俺273,142百 笆15,017,澳336,307案 安比例巴0.29436懊2446啊-0.7915拌19158熬-0.6964背19548鞍 經(jīng)過對翱資產(chǎn)負(fù)債表以及哀現(xiàn)金流量表的初稗步分析，我們初擺步判斷造成這個瓣結(jié)果的原因可能拜是由于企業(yè)存在哎不恰當(dāng)?shù)馁Y金運敖作行為。在20懊12年-201辦4年的現(xiàn)金流量瓣表中，芭“扒支付的其他與經(jīng)板營活動有關(guān)的現(xiàn)柏金流量八”襖占到了經(jīng)營活動吧現(xiàn)金流出百分之襖九十以上的比例岸

56、，可能存在其他安活動成了主流活吧動的情況，而這百與公司的戰(zhàn)略是叭息息相關(guān)的。在扮背景分析中，我班們得知保利地產(chǎn)懊相對于其他地產(chǎn)按企業(yè)來說，一直哎采取的都是比較巴激進(jìn)的企業(yè)戰(zhàn)略把，對土地的購買癌量一直都很大，叭所以企業(yè)的利潤胺產(chǎn)生現(xiàn)金的能力岸并不樂觀。扒至于企業(yè)投資收啊益產(chǎn)生現(xiàn)金的能傲力，如表3.1襖.3.2所示，捌2012-20岸14投資收益產(chǎn)絆生現(xiàn)金流量的能敗力是在逐年變好阿的，通過觀察保昂利集團投資收益疤的報表附注以及阿資產(chǎn)負(fù)債表，我矮們可以看到20壩12-2013擺年集團的金融資礙產(chǎn)只有長期股權(quán)板投資，而投資收罷益中，權(quán)益法下隘長期股權(quán)投資的柏投資收益占比高藹達(dá)90%，所以霸在2012-

57、2隘013年投資收埃益產(chǎn)生現(xiàn)金流量班的能力不是很好襖，存在泡沫收益版的情況。而在2耙014年，保利傲集團的金融資產(chǎn)笆多了可供出售金爸融資產(chǎn)，投資收熬益中權(quán)益法下長吧期股權(quán)投資的投癌資收益占比下調(diào)捌至60%左右，伴剩余的主要部分哎為處置長期股權(quán)哀投資與可供出售襖金融資產(chǎn)產(chǎn)生的奧投資收益，所以拔在2014年，霸企業(yè)投資收益獲叭取現(xiàn)金流的能力哀有了顯著的提高百。般3.2 利潤盎形成質(zhì)量分析皚3.2.1 核白心利潤形成分析艾A營業(yè)收入、營昂業(yè)成本按產(chǎn)品、傲地區(qū)分析吧保利地產(chǎn)作為行鞍業(yè)龍頭之一，在佰近年實現(xiàn)了規(guī)模埃及業(yè)績的快速增癌長。由表3.2安.1.1礙奧3.2.1.3板可知，2012耙-2014年艾

58、間，房地產(chǎn)銷售懊的業(yè)務(wù)收入及毛拔利每年都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高般于保利集團的其芭他經(jīng)營業(yè)務(wù)。因拔此房地產(chǎn)銷售為扒保利集團在20板12-2014稗年的增長點；2礙012-20愛14年保利地產(chǎn)耙公司覆蓋面由最襖初的15個城市瓣增加到了18個靶城市，公司堅持罷以一二線中心城霸市為主的戰(zhàn)略布叭局和等量拓展原凹則，建筑面積不搬斷擴大，全國布扒局不斷趨于完善絆。由圖3.2.般1.1鞍扮3.2.1.4氨可看出2012擺-2014年按每年的主營業(yè)務(wù)板收入最大值均出笆現(xiàn)在中國廣州，頒說明中國廣州為扮其增長點。保利白地產(chǎn)盈利狀態(tài)良翱好，具有較大的邦市場需求和發(fā)展鞍潛力。敖表3.2.1.敖1 2012霸年主營業(yè)務(wù)按行搬業(yè)分項表岸行

59、業(yè)名稱案2012年靶主營業(yè)務(wù)收入搬主營業(yè)務(wù)收入比礙例傲主營業(yè)務(wù)成本壩主營業(yè)務(wù)成本比矮例班毛利率跋房地產(chǎn)銷售搬66佰,俺314鞍,拔473凹,笆691.67白0.96扮42氨,拔924擺,柏152襖,哎860.46吧0.98稗0.35班其他哎2白,奧559埃,埃643疤,敗990.33背0.04挨1,032,0耙54,169.扮37絆0.02半0.70巴合計啊68,874,霸117,682拌.00辦1.00背43,956,昂207,029板.83柏1.00罷表3.2.1.拌2 201佰3年主營業(yè)務(wù)按板行業(yè)分項表佰行業(yè)名稱安2013年半主營業(yè)務(wù)收入爸主營業(yè)務(wù)收入比跋例八主營業(yè)務(wù)成本翱主營業(yè)務(wù)成本比

60、百例暗毛利率骯房地產(chǎn)銷售版89,289,盎984,174耙.94暗0.97瓣61,385,扒958,590疤.81版0.98艾0.31 按其他壩3,050,7鞍11,875.頒06皚0.03扳1,268,9矮26,832.芭33瓣0.02鞍0.58半合計搬92,340,芭696,050壩.00哎1.00皚62,654,搬885,423搬.14扳1.00邦表3.2.1.挨3 201跋4年主營業(yè)務(wù)按扒行業(yè)分項表阿行業(yè)名稱吧2014年岸主營業(yè)務(wù)收入敖主營業(yè)務(wù)收入比叭例佰主營業(yè)務(wù)成本把主營業(yè)務(wù)成本比盎例壩毛利白率皚房地產(chǎn)銷售背105,587埃,199,13笆5.34隘0.97八72,510,般318,