《房款回收管理辦法》教學(xué)教材

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。房款回收管理辦法-房款回籠管理辦法為進(jìn)一步完善房款回籠管理制度，明確每一個(gè)相關(guān)崗位在收款各環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容和崗位職責(zé)，加強(qiáng)房款回籠管理，加快房款回籠速度，保證房款按時(shí)按質(zhì)按量回籠，特制本辦法：收款流程及時(shí)間要求確定付款方式，業(yè)主簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū)，銷(xiāo)售員根據(jù)業(yè)主所選擇的付款方式向業(yè)主說(shuō)明付款要求，并列明業(yè)主辦理簽約及按揭手續(xù)時(shí)所需資料、稅費(fèi)及時(shí)間，同時(shí)向業(yè)主派發(fā)簽約須知和按揭須知，并重申業(yè)主交首期、簽署買(mǎi)賣(mài)合同及貸款合同的時(shí)間。同時(shí)將認(rèn)購(gòu)書(shū)復(fù)印件交按揭員登記臺(tái)帳，今后認(rèn)購(gòu)書(shū)如有變更應(yīng)及時(shí)通知各方。當(dāng)天統(tǒng)計(jì)員復(fù)

2、核認(rèn)購(gòu)書(shū)的各項(xiàng)金額和選擇的付款方式對(duì)應(yīng)的付款時(shí)間、成交金額是否符合公司的要求。當(dāng)天開(kāi)據(jù)收款發(fā)票交出納，若認(rèn)購(gòu)的房屋已被抵押，應(yīng)在次日書(shū)面通知融資組辦理撤押手續(xù)。并及時(shí)通知簽約點(diǎn)和按揭員業(yè)主交首期款的情況。各各當(dāng)天出納員按統(tǒng)計(jì)員開(kāi)具的票據(jù)向業(yè)主收取房款。業(yè)主預(yù)約時(shí)間前一天銷(xiāo)售員銷(xiāo)售人員根據(jù)付款計(jì)劃時(shí)間提前三天與客戶聯(lián)系，提醒客戶近期應(yīng)交款項(xiàng)及時(shí)間，并再次告知按揭客戶有關(guān)簽約及辦理按揭手續(xù)所需帶齊的資料及證件等。簽認(rèn)購(gòu)書(shū)七天（或規(guī)定時(shí)間）內(nèi)簽約律師根據(jù)已交齊首期及有關(guān)稅費(fèi)的業(yè)主清單，適時(shí)提醒業(yè)主簽約，并提醒業(yè)主帶齊所有簽約，同時(shí)做好簽約準(zhǔn)備。保證業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽署買(mǎi)賣(mài)合同，并當(dāng)場(chǎng)收齊簽約所需資料

3、；貼好財(cái)務(wù)部送來(lái)的銀行進(jìn)帳單，合同整理完畢后及時(shí)轉(zhuǎn)交產(chǎn)權(quán)組備案員。按揭律師在簽署買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)天或按規(guī)定時(shí)間內(nèi)與業(yè)主簽署貸款合同，向業(yè)主收齊按揭資料、按揭費(fèi)用等，若資料不齊需負(fù)責(zé)向業(yè)主催收資料。在全部資料收齊后需在2天內(nèi)出具法律意見(jiàn)書(shū)并將資料送交銀行審查（包括備案合同的情況等）。鑒證人員在接到買(mǎi)賣(mài)合同和相關(guān)資料后迅速整理和蓋章，對(duì)不符合要求的需在交接次日前退回簽約律師并做交接登記；對(duì)鑒證手續(xù)齊全的在15或25日內(nèi)完成鑒證，并及時(shí)將其轉(zhuǎn)給各項(xiàng)目按揭人員。按揭人員建立按揭臺(tái)帳，跟蹤按揭款從認(rèn)購(gòu)至銀行放款各環(huán)節(jié)的工作流程，對(duì)收到鑒證后的買(mǎi)賣(mài)合同或合同復(fù)印件需當(dāng)天轉(zhuǎn)交按揭律師，并負(fù)責(zé)對(duì)按揭律師和按揭銀行的

4、溝通和對(duì)銷(xiāo)售員及業(yè)主的催辦工作，辦理監(jiān)控戶工作。按揭銀行審查通過(guò)，銀行在三天內(nèi)放款。崗位職責(zé)1、銷(xiāo)售員：作為與業(yè)主近距離溝通的第一人，也是最易與業(yè)主溝通和被業(yè)主接受之人，第一時(shí)間向業(yè)主介紹購(gòu)房簽約、按揭所需知識(shí)，并不斷催促和提醒業(yè)主前來(lái)簽約。在房款回收過(guò)程中的主要職責(zé)為：（1）負(fù)責(zé)在與業(yè)主簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，告知業(yè)主有關(guān)我司的銷(xiāo)售管理規(guī)定，如交齊1萬(wàn)元（或公司規(guī)定）定金，對(duì)于只交納小定（小于1萬(wàn)元定金）的業(yè)主，催促其在24小時(shí)內(nèi)補(bǔ)齊，否則即作撻定處理及其他違約處罰規(guī)定；（2）負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，將簽約須知按揭須知交業(yè)主并以予說(shuō)明，同時(shí)將該客戶的付款計(jì)劃登記在付款計(jì)劃登記表上；（3）負(fù)責(zé)提醒、催收房款

5、，約定簽約時(shí)間；（4）負(fù)責(zé)向業(yè)主提供簽約須知和按揭須知，并在登記本上簽收；（5）負(fù)責(zé)按需要對(duì)已簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行復(fù)?。唬?）負(fù)責(zé)對(duì)拖欠房款的業(yè)主進(jìn)行多種形式的催收，并闡明我司之有關(guān)延遲交款的相關(guān)處罰規(guī)定。2、項(xiàng)目公司銷(xiāo)售經(jīng)理：（1）全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司房款回籠工作，保證將欠收率控制在公司規(guī)定范圍內(nèi)（3.5%）指標(biāo)；（2）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司銷(xiāo)售人員的溝通、協(xié)調(diào)及管理，合理安排人員催收房款，跟蹤欠款情況，遇到問(wèn)題及時(shí)處理和反映；（3）負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司各部門(mén)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，及時(shí)向項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人反映房款回籠中存在的問(wèn)題，保證房款及其它款項(xiàng)收到的及時(shí)性、準(zhǔn)確性，協(xié)助項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人完成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；（4）負(fù)責(zé)審核項(xiàng)

6、目有關(guān)房款回籠、退房、換房等相關(guān)報(bào)告，是否符合公司制度、是否按規(guī)定程序辦理等；3、出納員：（1）負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)計(jì)員開(kāi)具的發(fā)票（或收據(jù)）收取購(gòu)房定金（或訂金）、其余房款及各項(xiàng)代收稅費(fèi)款項(xiàng)；（2）負(fù)責(zé)于當(dāng)日將收到的款項(xiàng)送存銀行，保證收款的安全、完整和及時(shí)，并于當(dāng)日將存款單據(jù)與發(fā)票（或收據(jù)）及相應(yīng)收款憑證備齊整理，交會(huì)計(jì)結(jié)帳；（3）負(fù)責(zé)核對(duì)統(tǒng)計(jì)與出納實(shí)收款日對(duì)帳單；4、統(tǒng)計(jì)員：（1）負(fù)責(zé)復(fù)核內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記表、認(rèn)購(gòu)書(shū)各項(xiàng)條款、成交價(jià)格是否符合公司規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)及時(shí)告知售樓員更正；（2）負(fù)責(zé)根據(jù)審核無(wú)誤的認(rèn)購(gòu)書(shū)開(kāi)具發(fā)票（或收據(jù)），并對(duì)發(fā)票或收據(jù)進(jìn)行管理；（3）負(fù)責(zé)及時(shí)錄入銷(xiāo)售資料、發(fā)票（或收據(jù)），并整理所有

7、銷(xiāo)售及統(tǒng)計(jì)資料并進(jìn)行歸檔保管；（4）負(fù)責(zé)及時(shí)核對(duì)實(shí)收款項(xiàng)，每天編制統(tǒng)計(jì)與出納實(shí)收款日對(duì)帳單并經(jīng)出納員簽字后交售樓部；次月15日內(nèi)編制統(tǒng)計(jì)與會(huì)計(jì)實(shí)收房款調(diào)節(jié)表并經(jīng)雙方確認(rèn)。（5）負(fù)責(zé)定期編制并報(bào)送各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表：每周一上午10：00前提交上周資金回籠情況周報(bào)表；每半月期后2天內(nèi)編制半月報(bào)表、非按揭欠款清單、按揭銀行未放款清單、無(wú)計(jì)劃交款時(shí)間未收款清單；（6）未及時(shí)交房款的業(yè)主，每周打印一次清單交銷(xiāo)售部經(jīng)理，由各銷(xiāo)售人員負(fù)責(zé)跟蹤、催辦；（7）負(fù)責(zé)協(xié)助售樓部催收各種應(yīng)收款項(xiàng)，在欠收到時(shí)限時(shí)，按有關(guān)規(guī)定辦理?yè)槎?、退房手續(xù)；（8）負(fù)責(zé)在“五一”“十一”長(zhǎng)假前五天將假期內(nèi)的應(yīng)收款清單交售樓部；5、簽約律師：

8、（1）負(fù)責(zé)對(duì)統(tǒng)計(jì)員提供的已交齊首期款及各種稅費(fèi)的業(yè)主建立簽約臺(tái)帳，及時(shí)登記簽約、收集資料及催促業(yè)主記錄；（2）負(fù)責(zé)用各種方式，催促業(yè)主在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并符合簽約條件后的七日內(nèi)（或十天同內(nèi)）簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同及收齊鑒證資料；（3）負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款，（4）負(fù)責(zé)在業(yè)主簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并符合簽約條件七至十五日內(nèi)仍未簽買(mǎi)賣(mài)合同或未收齊備案資料的業(yè)主提供撻定或退房的依據(jù)；（5）負(fù)責(zé)當(dāng)天將已簽買(mǎi)賣(mài)合同并已收齊備案資料的業(yè)主資料轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)組備案人員，并作好簽收；6、鑒證人員內(nèi)勤：（1）負(fù)責(zé)與資料員進(jìn)行合同交接，做好交樓記錄與檔案管理；（2）負(fù)責(zé)鑒證合同報(bào)送前的準(zhǔn)備工作，包括鑒證表的填寫(xiě)、鑒證所需資料的清

9、理與審核、鑒證合同內(nèi)容填寫(xiě)的審核工作；（3）負(fù)責(zé)制作一式兩份合同報(bào)送“明細(xì)表”與需鑒證合同、鑒證表一同到行政人事部加蓋各項(xiàng)目公司公章及法人私章；（4）負(fù)責(zé)對(duì)已鑒證回來(lái)的合同粘貼印花稅票并登記；（5）負(fù)責(zé)與各項(xiàng)目按揭人員交接按揭付款方式的合同，一次付款方式的合同交銷(xiāo)售部，另一份整理歸檔，登記電子臺(tái)帳；（6）負(fù)責(zé)各項(xiàng)目合同的復(fù)?。ㄡ槍?duì)要提取公積金或留檔的客戶），加蓋公章，與資料員做好交接；外勤：（7）負(fù)責(zé)各種備案相關(guān)于費(fèi)用的申請(qǐng)；（8）負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)合同印花稅票的購(gòu)買(mǎi)及領(lǐng)??；（9）負(fù)責(zé)每天將已具備鑒證條件的買(mǎi)賣(mài)合同及資料送房管局；（10）負(fù)責(zé)與房管局相關(guān)人員的聯(lián)系和溝通，對(duì)已送房管局的鑒證合同進(jìn)行跟蹤和

10、推進(jìn)；繳交印花稅及相關(guān)費(fèi)用，憑交費(fèi)發(fā)票和單據(jù)領(lǐng)取已備案合同；7、按揭人員：作為房款回籠的主要責(zé)任人，負(fù)責(zé)按揭房款從業(yè)主簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)至銀行放款到帳整個(gè)過(guò)程的跟蹤和協(xié)調(diào)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反映，協(xié)助解決。（1）負(fù)責(zé)公司樓盤(pán)的按揭工作，積極主動(dòng)地拓展、協(xié)調(diào)與銀行、律師事務(wù)所等關(guān)系，收集、審核、匯總、編制公司定期相關(guān)報(bào)表；（2）負(fù)責(zé)從業(yè)主簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)起建立按揭臺(tái)帳，逐戶統(tǒng)計(jì)從業(yè)主簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)至銀行放款每個(gè)環(huán)節(jié)所用時(shí)間和當(dāng)前所處環(huán)節(jié)，并根據(jù)相關(guān)人員的工作記錄和所了解情況，說(shuō)明滯留原因，并在每周一報(bào)送臺(tái)帳清單給相關(guān)負(fù)責(zé)人；（3）負(fù)責(zé)幫助售樓員解釋說(shuō)明有關(guān)申請(qǐng)按揭的貸款成數(shù)、年限、業(yè)主所需提供料料等問(wèn)題；（4）負(fù)責(zé)檢查

11、業(yè)主按揭首期房款是否交齊，如已交齊，將首期發(fā)票復(fù)印件交銀行，如業(yè)主到期未交，編制清單交售樓部主任敦促售樓人員催業(yè)主交齊首期房款；（5）負(fù)責(zé)催促業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)帶齊資料到指定律師事務(wù)所辦理按揭手續(xù)；（6）負(fù)責(zé)對(duì)不需等待鑒證合同可預(yù)辦按揭的銀行的按揭律師提供所需資料，作好詳細(xì)記錄，提請(qǐng)預(yù)付保證金手續(xù)和備案合同回來(lái)后即送銀行，催促銀行撥回保證金；（7）負(fù)責(zé)協(xié)助律師審查業(yè)主資料，如業(yè)主資料不齊，催促業(yè)主補(bǔ)齊資料，在按揭合同等資料上蓋章、簽名；（8）負(fù)責(zé)將已鑒證后的買(mǎi)賣(mài)合同及時(shí)交按揭律師，并做好簽收工作；（9）負(fù)責(zé)敦促按揭律師將已審批好的按揭貸款合同及意見(jiàn)書(shū)等資料送到銀行；（10）負(fù)責(zé)與銀行溝通，跟蹤落

12、實(shí)按揭款到帳情況，敦促銀行盡快將按揭款到帳，并及時(shí)將銀行已放款清單交財(cái)務(wù)部出納；負(fù)責(zé)到銀行、房管局劃入首期房款及解凍監(jiān)控戶中按揭款；負(fù)責(zé)將按揭貸款合同交產(chǎn)權(quán)組存檔；（12）如業(yè)主逾期不供樓或其它原因需回購(gòu)已按揭樓房，負(fù)責(zé)銀行取回清單交法律室并協(xié)助法律室（或合約部）辦理回購(gòu)工作；協(xié)助產(chǎn)權(quán)組辦理產(chǎn)權(quán)證所須資料的銀行借、還工作；8、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)經(jīng)理（1）全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司房款回籠工作，保證將欠收率控制在公司規(guī)定范圍內(nèi)（3.5%）指標(biāo)；（2）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部房款回籠相關(guān)人員的溝通、協(xié)調(diào)及管理，合理安排人員協(xié)助收款，遇到問(wèn)題及時(shí)處理和反映；（3）負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司各部門(mén)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，及時(shí)向項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人

13、反映房款回籠中存在的問(wèn)題，保證房款及其它款項(xiàng)收支的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、安全性，協(xié)助項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人完成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；（4）負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目有關(guān)房款回籠、撻定返還、退房、換房等相關(guān)報(bào)告，是否符合公司制度、是否按規(guī)定程序辦理等；9、地區(qū)公司財(cái)務(wù)部按揭主管、統(tǒng)計(jì)組主管（1）分別負(fù)責(zé)按揭和一次性付款房款的回籠工作；（2）負(fù)責(zé)地區(qū)公司房款回籠體系及相關(guān)制度的建立和不斷完善；（3）負(fù)責(zé)地區(qū)公司房款回籠相關(guān)人員的溝通、協(xié)調(diào)及管理，遇到問(wèn)題及時(shí)處理和反映；（4）負(fù)責(zé)有關(guān)房款回籠環(huán)節(jié)相關(guān)部門(mén)和項(xiàng)目公司的溝通、協(xié)調(diào)；（5）負(fù)責(zé)有關(guān)房款回籠環(huán)節(jié)相關(guān)外部機(jī)構(gòu)的溝通、協(xié)調(diào)；（6）負(fù)責(zé)跟蹤房款回籠管理制度的執(zhí)行情況及房款欠收情況，

14、分別提交每月按揭和一次性付款房款欠收分析報(bào)告，提出存在的問(wèn)題及解決辦法；公司考核按揭放款相關(guān)工作時(shí)間序號(hào)環(huán)節(jié)描述計(jì)劃天數(shù)(天)A業(yè)主下定，交齊首期，簽買(mǎi)賣(mài)合同，交齊所有簽約及代辦所需資料17B業(yè)主簽個(gè)人貸款合同及辦理按揭相關(guān)手續(xù)3C契約鑒證，貸款合同審批出法律意見(jiàn)書(shū)，合同簽批蓋章15D貸款合同備案、公證7E銀行放款，取回單入帳3合計(jì)45備注：1、自2004年8月1日起，新認(rèn)購(gòu)的按揭房屋從認(rèn)購(gòu)到房款到帳須在45天（自然日）內(nèi)完成按揭放款；2、辦理公積金貸款150天；3、由于公司原因如現(xiàn)樓、抵押等導(dǎo)致無(wú)法貸款的房屋不參照上述時(shí)間。四、相關(guān)崗位考核指標(biāo)1、銷(xiāo)售員：（1）銷(xiāo)售員傭金的計(jì)提以交齊首期款（

15、即10%房款）為計(jì)算依據(jù)；（2）每月在按揭欠款明細(xì)表和一次性付款欠收統(tǒng)計(jì)表中列明各銷(xiāo)售員對(duì)自己銷(xiāo)售的房號(hào)收齊業(yè)主資料及房款時(shí)間報(bào)地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)中心，根據(jù)催收款管理辦法中相關(guān)規(guī)定對(duì)欠收率高的銷(xiāo)售員進(jìn)行相應(yīng)處罰；2、銷(xiāo)售部經(jīng)理：對(duì)項(xiàng)目房款回籠工作負(fù)責(zé)，未能將欠收率控制在公司規(guī)定范圍內(nèi)扣5分；3、出納員：（1）保證收款的及時(shí)、準(zhǔn)確，出現(xiàn)差錯(cuò)視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰，從全額賠償損失至行政、刑事處罰，并扣除當(dāng)月考評(píng)分5分；（2）保證當(dāng)日將收到的款項(xiàng)送存銀行，保證款項(xiàng)的安全、完整和及時(shí)，未及時(shí)送存銀行延誤一天扣2分，出現(xiàn)差錯(cuò)視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰，從全額賠償損失至行政、刑事處罰；（3）保證當(dāng)日將存款單據(jù)與發(fā)票（或收據(jù)）及

16、相應(yīng)收款憑證備齊整理，次日交會(huì)計(jì)結(jié)帳，保證帳實(shí)準(zhǔn)確、清晰，未及時(shí)結(jié)帳扣2分，帳實(shí)不清差錯(cuò)一筆扣1分；（4）未及時(shí)核對(duì)統(tǒng)計(jì)與出納實(shí)收款日對(duì)帳單每次扣1分；4、統(tǒng)計(jì)員：（1）未認(rèn)真履行復(fù)核內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記表、認(rèn)購(gòu)書(shū)各項(xiàng)條款是否符合公司規(guī)定相關(guān)職責(zé)，差錯(cuò)一次扣2分；（2）保證所開(kāi)具的發(fā)票（或收據(jù)）準(zhǔn)確，對(duì)未開(kāi)或已開(kāi)出的發(fā)票或收據(jù)進(jìn)行管理，出現(xiàn)差錯(cuò)一次扣2分，情節(jié)嚴(yán)重的賠償全額損失直至行政處罰；（3）保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、統(tǒng)計(jì)資料的完整、統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳的及時(shí)清晰，出現(xiàn)差錯(cuò)一次扣2分；（4）保證每天與出納員核對(duì)房款實(shí)收情況，未按規(guī)定及時(shí)對(duì)帳扣1分；（5）保證統(tǒng)計(jì)報(bào)表準(zhǔn)確、及時(shí)完成，未按規(guī)定報(bào)送相關(guān)報(bào)表延誤一天扣1分

17、，差錯(cuò)一次扣2分；（6）對(duì)項(xiàng)目房款回籠工作負(fù)責(zé)，未能將欠收率控制在公司規(guī)定范圍內(nèi)扣3分；5、簽約律師：（1）催促業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其工作績(jī)效好壞與獎(jiǎng)金直接掛鉤；（2）保證按規(guī)定建立簽約統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，做到及時(shí)、準(zhǔn)確、清晰，不合格扣3分；（3）根據(jù)按揭欠款明細(xì)表統(tǒng)計(jì)，由于簽約時(shí)間、收齊鑒證資料延長(zhǎng)造成欠收的，每戶每延長(zhǎng)一天扣0.1分；6、鑒證員內(nèi)勤：（1）保證鑒證資料的完整交接，做好檔案管理，未完成扣4分，造成資料遺失視情節(jié)輕重進(jìn)行相應(yīng)處罰；（2）保證每批鑒證合同報(bào)送前的準(zhǔn)備工作及時(shí)、準(zhǔn)確，未按時(shí)完成一次扣1分，差錯(cuò)一次扣5分；（3）保證及時(shí)對(duì)已鑒證回來(lái)的合同進(jìn)行處理和轉(zhuǎn)交，未及時(shí)完成一次扣1分，造成資料遺失視情節(jié)輕重進(jìn)行相應(yīng)處罰；（4）保證鑒證臺(tái)帳的及時(shí)、準(zhǔn)確、清晰，不合格扣3分；外勤：（5）保證及時(shí)到房管局現(xiàn)場(chǎng)辦理鑒證手續(xù)，延誤一天扣1分；（6）保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成合同鑒證，每份合同延誤一天扣1分；7、按揭員：（1）保證按規(guī)定建立按揭臺(tái)帳，做到及時(shí)、準(zhǔn)確、清晰，并在每周一報(bào)送臺(tái)帳清單給相關(guān)負(fù)責(zé)人，檢