淺析土地增值稅對銷售利潤率的影響

1、懊淺析土地增值稅半對銷售利潤率的埃影響隘 孫建新懊 按杜金家 傲摘要：矮隨著皚土地增值稅 “氨清算制”哀的嚴格執(zhí)行，隘土地增值稅成爸為扮影響房地產(chǎn)開發(fā)敖利潤罷的重要因素，暗從而引發(fā)了叭人們芭極大的重視。熬本文通過白對土地增值稅實啊施細則的研究，骯結(jié)合自身的工作笆經(jīng)驗，找出銷售稗利潤率與增值率艾的函數(shù)關(guān)系，并安繪制兩者之間的罷變化曲線圖，解跋析了它們在房地把產(chǎn)開發(fā)中的實際捌意義，為斑房地產(chǎn)企業(yè)銷售暗定價策略和稅收皚籌劃提供參考。奧關(guān)鍵詞：愛增值率 利潤率骯 函數(shù)曲線 銷藹售定價扒一、土地增值稅敗的出臺和發(fā)展過擺程艾20世紀90年稗代，我國炒買炒半賣房地產(chǎn)的投機岸行為一度盛行，靶直接導(dǎo)致了房地邦產(chǎn)

2、價格的過快上疤漲。為背規(guī)范土地、 HYPERLINK /web/lc_sh_3 罷房澳地產(chǎn)市場交易秩靶序，合理調(diào)節(jié)土唉地增值收益，維挨護國家權(quán)益辦，防止企業(yè)獲取柏超額利潤甚至暴扒利，按1993年12疤月板13日案，國家頒布了昂“艾中華人民共和國斑土地增值稅暫行邦條例盎”八。土地增值稅是翱對以出售或其它氨方式有償轉(zhuǎn)讓國吧有土地使用權(quán)、版地上建筑物及其藹附著物（以下簡壩稱房地產(chǎn)）并取捌得收入的單位和芭個人，就其轉(zhuǎn)讓唉所取得的增值額捌課征的一種利得壩稅，其稅率實行扳四級超率累進稅背率，高達30%頒-60%。但在疤實際執(zhí)行過程中暗，由于歷史原因稗以及國家政策影哎響，一直到20霸06年末，各地壩一般只按

3、銷售收挨入的1%-2%芭預(yù)征。2007跋年初，為進一步跋實施宏觀調(diào)控，盎國家發(fā)布了國稅耙發(fā)【2006】跋187號文岸“扳關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)氨土地增值稅清算按管理有關(guān)問題的拔通知癌”靶，要求各地從般2007年2月皚1日按起對房地產(chǎn)企業(yè)澳土地增值稅進行吧清算，自此，土暗地增值稅成為了百影響企業(yè)利潤的哀三大稅種之一。奧從其發(fā)展過程看胺，不論政府還是哀企業(yè)，土地增值跋稅都經(jīng)歷重視、隘輕視、重視和高澳度重視的過程。巴目前，土地增值礙稅不僅成為了政凹府的重要稅源，挨也成為了調(diào)控的疤重要工具。因此懊，探索土地增值矮稅對房地產(chǎn)企業(yè)安利潤率的影響程案度，找到其變化拜規(guī)律，對房地產(chǎn)昂企業(yè)銷售定價策壩略和稅收籌劃以拌及

4、政府宏觀調(diào)控隘政策的制定等都八具有重要意義。翱二、哀與銷售芭利潤率叭有關(guān)半的斑幾個函數(shù)關(guān)系研熬究隘從經(jīng)濟角度考慮伴，項目的投資回拜報率，也可以說八是銷售利潤率是版項目的決策依據(jù)骯和企業(yè)的首要追傲求。房地產(chǎn)開發(fā)稗中，影響項目利挨潤率的變量很多伴，包括收入、成叭本、費用和稅金半等。因為稅金與背收入和成本、費阿用的相關(guān)性，單埃純增加收入，降哎低成本費用，在瓣土地增值稅的調(diào)襖節(jié)下，企業(yè)獲得霸的利潤率未必與笆它們是正相關(guān)關(guān)氨系。通過認真研爸究挨中華人民共和國襖土地增值稅暫行傲條例癌及實施細則稗”礙，我們認為銷售跋利潤率與項目增澳值率（指增值額背超過扣除額的比暗例，以下同）應(yīng)半存在著函數(shù)關(guān)系壩。岸以下，我

5、們以普爸通住宅項目為為案例，探尋銷售利叭潤率與增值率的哀函數(shù)關(guān)系。巴首先，爸假設(shè)某房地產(chǎn)公擺司開發(fā)一普通住疤宅樓，并全部對暗外銷售，假設(shè)收扳入為拌A翱，成本為絆B挨，期間費用為啊C,斑 白營業(yè)稅及附加為礙5.5%A背，胺土地增值稅為挨X埃。壩根據(jù)版“安會計準則芭”佰及班“襖中華人民共和國哀土地增值稅暫行敗條例背及實施細則壩”按，設(shè)法求證出有壩關(guān)概念的函數(shù)表按達式。扒1、項目銷售利藹潤率表達式邦根據(jù)銷售利潤率辦的基本概念，我啊們得出其表達式按為熬(94.5%A稗-B-C-X)傲/A*熬100%捌，詳見附表1所隘示。笆附表氨1 啊 銷售癌利潤率計算表皚序號胺項目叭金額艾備 注絆1鞍收入A傲A跋2靶

6、成本B岸B白不含資本化利息絆3絆費用C拌C胺含資本化利息氨4辦營業(yè)稅辦金暗及附加捌5.5%A熬5爸土地增值稅按X艾6邦利潤總額霸94.5%A-班B-C-X俺7笆銷售利潤率絆(94.5%A藹-B-C-X)按/A*100%笆2絆、項目增值率和氨土地增值稅的計拔算頒表達式襖根據(jù)版國稅函201斑0220號暗稅務(wù)總局敖“唉關(guān)于土地增值稅哀清算有關(guān)問題的凹通知斑”敗要求，哀項目增值率為（搬94.5%A-八130挨%版B）/(130敗B+5.5%A拌)笆*100%哎。翱詳見附表瓣2胺。鞍附表唉2霸 阿 白增值按率計算表板項目矮金 額哀備 注艾收入敗A疤成本瓣B叭不包含資本化利辦息啊期間費用翱10%B辦營業(yè)稅

7、及附加哎5.5%A 皚加計扣除額埃20%B斑扣除額合計絆130%B+5隘.5%A敗增值額俺94.5%A邦-130%B斑增值率疤（94.5%A愛-礙130%凹B）埃/(130%B奧+5.5%A)鞍*100%扒不同增值率情況埃下的土地增值稅叭表達式，詳見附般表3。奧可見，土地增值斑稅疤和項目增值率與般項目售價和開發(fā)癌成本直接相關(guān)，拌而與期間費用無阿關(guān)（在計算土地版增值稅時均按成版本的10%計取胺）。懊附表板3氨 敖 扮土地艾增值芭稅氨計算表隘序號哎增值率M凹稅率艾土地增值稅擺1皚M=0般0扳0矮2柏0M=20澳%阿0背0絆3案20%M=熬50%胺30%版28.35%A皚-39%B稗4哎50%M=頒

8、100%疤40%擺37.525%艾A-48.5%叭B哀5罷100%M=瓣200%藹50%拜46.425%翱A-84.5%襖B傲6昂200%M半60%昂54.775%搬A-123.5埃%B隘3半、安銷售利潤率與稗增值率的表達式敗將附表3中拜，笆在霸不同增值率胺下計算的班土地增值稅代入辦銷售利潤率的表壩達式中隘，得出斑不同情況下的罷銷售利潤率礙，跋如疤附表4般所示版，從公式中可以?？闯觯N售利潤白率與成本收入比白和費用收入比有版關(guān)，而與其絕對霸大小無關(guān)。案附表藹4疤 稗 隘銷售利潤率翱計算表啊序號隘增值率M絆土地增值稅哎銷售利潤率笆1哎M=0絆0藹（搬94.5%-B搬/A-C/A按）*100%佰2

9、胺0M=20暗%翱0頒（叭94.5%-B藹/A-C/A白）*100%背3啊20%M=背50%礙28.35%A拌-39%B跋（按66.15%-骯61%B/A-挨C/A阿）*100%霸4暗50%M=奧100%板37.525%拜A-48.5%捌B澳（埃56.975%背-51.5%B版/A-C/A跋）*100%愛5岸100%M=扒200%熬46.425%八A-84.5%藹B鞍（百48.075%翱-15.5%B癌/A-C/A艾）*100%懊6隘200%M啊54.775%盎A-123.5搬%B佰（捌39.725%埃+23.5%B班/A-C/A胺）*100%罷三、銷售利潤率皚與增值率般之間的盎變化頒曲線百1

10、、變化曲線的哀繪制隘鑒于增值率僅僅白與收入成本相關(guān)矮，為進一步便于礙研究銷售利潤率唉和增值率之間的暗關(guān)系，我們假設(shè)百費用收入比為1柏0%（因為財務(wù)凹費用的不同，一班般在8-15%挨之間）。在這種扮情況下，對增值捌率進行不同取值罷，即可計算出成辦本和收入的比例翱關(guān)系，從而計算皚出在不同增值率板下的銷售利潤率辦。詳見附表5所芭示。柏附表5暗：銷售利潤率隨懊增值率變化表巴 暗 隘然后，以增值率半為橫坐標(biāo)、銷售啊利潤率為縱坐標(biāo)隘建立坐標(biāo)系，對捌附表5所示的坐柏標(biāo)點進行定點、背連線，得到銷售唉-增值率變化曲佰線。其中藍線代安表期間費用為零邦的情況下的變化跋曲線，紅線代表伴期間費用收入比艾為10%的情況拌

11、下的變化曲線。霸銷售利潤率隨增擺值率變化曲線圖襖2、曲線的數(shù)學(xué)愛意義疤絆在假定費用收入唉比為某值的情況骯下，銷售利潤率板-增值率在懊0，霸1718%唉邦區(qū)間內(nèi)并非連續(xù)澳函數(shù)，在增值率板為20%、50板%、100%、鞍200%時存在拌突變點；在（0霸,20%、(耙20%,50%斑、(50%,佰100%及(吧100%,20扳0%四個區(qū)間襖內(nèi)銷售利潤率為捌單調(diào)遞增；當(dāng)增藹值率為200%搬時，銷售利潤率班取得極大值，當(dāng)傲增值率大于20叭0%時，銷售利岸潤率隨增值率的板提高而遞減。拔翱 當(dāng)收入、成本隘相同的情況下，扒期間費用對銷售暗利潤率也具有較扳大負相關(guān)背性稗，絆當(dāng)唉期間拌費用跋C=0柏，即C/A=0

12、霸時，各點銷售利皚潤率達到最大罷;百當(dāng)期間費用增大皚時，曲線扳各點懊向下平移柏。百四、由銷售利潤斑率曲線圖得到的板幾點疤啟示骯1翱、挨銷售定價時，要拔特別注意增值率礙為20%、50邦%、100%、跋200%的四個扮點位，由于土地搬增值稅繳納比例靶的驟變，使增值把率在0，罷20%案區(qū)間的一定范阿圍內(nèi)，利潤率甚翱至高于區(qū)間（2絆0%，岸50叭%）、區(qū)間（2暗0%，疤50辦%高于區(qū)間（唉50%，10壩0爸%）等。這就要翱求我們在制定銷柏售價格時，要準伴確測算項目的開礙發(fā)成本，測算不佰同價格下的增值扒率，從而確定合八適的價格，避免哎因價格的小幅上耙漲卻產(chǎn)生銷售利斑潤率降低的不利傲局面。跋2、在提高售價哎而且對項目的銷骯售速度影響不大扳時，項目的現(xiàn)金安流會將得到較大奧改善，但當(dāng)價格耙達到一定程度，艾使增值率超過靶200%哀時，提高價格