遠洋風(fēng)景商業(yè)推售及產(chǎn)品建議

1、謹呈：風(fēng)景二期商業(yè)推售及產(chǎn)品建議目錄市場回顧1產(chǎn)品需求建議2商業(yè)業(yè)態(tài)及分割建議3推售策略4市場回顧市場價格現(xiàn)狀投資客戶需求市場機會分析市場價格現(xiàn)狀區(qū)域經(jīng)營商業(yè)特征主力客群為35公里半徑范圍的周邊民居、商務(wù)消費群體。面積業(yè)態(tài)群面積從2萬8萬建筑平米不等。業(yè)態(tài)周邊具有競爭潛力的商業(yè)體業(yè)態(tài)以家居裝飾、倉儲賣場、中檔餐飲美食、及秦嶺路綜合超市、商場為主?？腿杭猩虡I(yè)底商鋪位綜合商業(yè)餐飲美食家居裝飾業(yè)態(tài)單一：除綜合商業(yè)外，底商主題以餐飲和家居裝飾兩類業(yè)態(tài)為主底商分布不均衡，不集中，沒有主題特色區(qū)域經(jīng)歷十年發(fā)展，人口稠密，居住人口約近8萬（不含商務(wù)人群）商業(yè)需求旺盛合肥路東片區(qū)合肥路中段片區(qū)本案市場價格現(xiàn)

2、狀底商價格狀況周邊可類比商業(yè)片區(qū)同安路片區(qū)遼陽路東片區(qū)區(qū)域在售商業(yè)集中在300左右，形態(tài)為一二層縱向切割、價格28000元/左右，去化速度緩慢；部分一層商鋪（如香邑暖山）小面積100劃分，臨街單層銷售，價格在4萬，市場認可度高市場價格現(xiàn)狀代表底商價格狀況22代表項目面積區(qū)間租金（元/天）售價（元/）業(yè)態(tài)格局/備注合肥路東片區(qū) 北國之春、北村新苑1002.7-5.5無社區(qū)生活配套（藥店、超市、中介）單層商鋪居多，多為社區(qū)生活配套性商業(yè)，單層小面積鋪位租價較高100-2001.9-2.7200-5001.1-1.8餐飲、中型超市5000.5-1無遼陽路東片區(qū)東城國際、溫哥華花園、香邑暖山270-2

3、901004.5-540000社區(qū)生活配套商鋪多為2層，縱向切割，集中為家居裝飾類商家，小面積商鋪租價相對較高100-2003.3200-5003.5-428000家居展示5002-3.2同安路片區(qū)湖光山色、長春花園1002.8-3.826000社區(qū)生活配套商鋪多為2層，縱向切割，業(yè)態(tài)以餐飲為主，兼顧社區(qū)生活配套，小面積商鋪租價相對較高100-2002.3-2.5餐飲200-5001.8-2200005001.5-1.8合肥路中段片區(qū)陽光山色、河馬石商園、四季景園1001.6-2.6無社區(qū)生活配套商鋪多為2層，縱向切割，業(yè)態(tài)以餐飲為主，兼顧社區(qū)生活配套，小面積商鋪租價相對較高100-2001.

4、4-2.5200-5000.9-1.2餐飲、超市5000.9-1投資客戶需求 確定商業(yè)投資客層面的模式與住宅、公寓、寫字樓相比，商業(yè)具有投資價值高，由于單位體量跨度較大，且具有投資與經(jīng)營的雙重功能，其在目標客戶的定位上具有更大的空間，也面臨著更多的選擇，主要模式如下：選擇模式目標客戶群小型純投資客具有一定閑散儲蓄的普通人群，對商業(yè)投資充滿好奇，卻又對商業(yè)投資風(fēng)險十分敏感，價格承受能力低大型純投資客專業(yè)的投資人、投資機構(gòu)、基金、銀行，他們對商業(yè)投資十分熟悉，法律意識強，成交所需時間較長，價格承受能力強投資自用型投資經(jīng)營客經(jīng)過長時間資本積累的經(jīng)營商戶，對商業(yè)地段敏感，投資價格承受能力較強基礎(chǔ)性客戶

5、偶然性客戶重點客戶投資客戶需求訪談市場在售商業(yè)項目案場經(jīng)理：萬科城、中海清江華府、華遠好天地，對商鋪的投資屬性有如下特征：100以下，總價300萬以下的商鋪是市場熱點的投資商鋪項目名稱產(chǎn)品特點主力面積去化情況單價（萬元/平米）總價范圍備注萬科城住宅底商100-20090%2.5250-5001-2層縱向分割出售，地鐵出口，靠近商業(yè)綜合體中海清江華府住宅底鋪70-20036%2.6180-5201-2層縱向分割出售華遠好天地內(nèi)鋪10-4090%1.720-70婦幼用品市場，共兩層，單層分別分割出售沿街外鋪80-10080%2.9230-290市場機會區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域消費現(xiàn)狀未來商業(yè)供應(yīng)未來消費趨

6、勢商業(yè)發(fā)展空白消費需求空白10年發(fā)展，以建材、家居批發(fā)、零售為主趨勢輔以配套性便捷商業(yè)，且發(fā)展穩(wěn)定。家居軟、硬飾產(chǎn)品可從區(qū)域內(nèi)得以滿足，其他消費需求需到麗達、麥凱樂。未來三年，區(qū)域內(nèi)約35萬平米中、高端購物中心、百貨供應(yīng)。購物、美食、休閑、娛樂、生活服務(wù)。生活各層面消費由外溢式消費習(xí)慣，改換為區(qū)域內(nèi)一站式消費習(xí)慣。對于消費者、投資客、商戶而言，綜合式購物中心依舊無法滿足逐步完善居住區(qū)域生活的個性需求、投資、消費。賣場、商場、購物中心各類端層的封閉式商業(yè)中心日趨完善，個性化敞開型、展示性廣場型商業(yè)空缺形成。區(qū)域劃分及人口數(shù)量勁松一路以東、海爾路以西、合肥路以南、銀川路以北。居住人口約近8萬（不含

7、商務(wù)群體）。廣場型商業(yè)差異涵蓋購物中心的購物功能、復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的專屬品、形象不同，強調(diào)外圍空間形象、滿足差異化投資及消費需求。主題鮮明的、開放的商業(yè)是市場關(guān)注熱點，是本項目商業(yè)發(fā)展的方向；小面積、合理總價的投資商鋪是客戶需求主體理想產(chǎn)品需求1、面積段：以100以下為主，此面積段去化速度最快；2、總價：300萬以內(nèi)市場接受度最高；3、業(yè)態(tài)需求：餐飲業(yè)需求最旺，建議以此為主，因此需要預(yù)留煙道；4、面寬：6米以上面寬市場接受度最高，建議面寬在此以上；5、商鋪層數(shù)：單層商鋪的去化速度遠大于二層及三層商鋪；如若設(shè)計為雙層商鋪，則建議一層和二層進行分割銷售（最佳方案為多首層商鋪設(shè)計）；6、考慮商鋪實用性，

8、需要轉(zhuǎn)換層。業(yè)態(tài)/分割商戶需求調(diào)研業(yè)態(tài)/分割建議（實際定位及劃分）故事體系（宣傳體系）/重點業(yè)態(tài)/對規(guī)劃商業(yè)看法總結(jié)類 別內(nèi) 容選址地點臨近遼陽路，紅色塊區(qū)及黃色塊區(qū)認可原因道路條件較好商業(yè)規(guī)劃位于街角，有很好的臨街面。不認可原因家居擔(dān)心整體經(jīng)營形象及氛圍汽車會擔(dān)心交通動線及出入便捷性周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍不足，不足以支撐起此類消費廣場包裝營造是關(guān)鍵，主力店首選位置必須是北部紅色塊地，建議家居類業(yè)態(tài)臨近遼陽路，汽車美容等類業(yè)態(tài)臨近勁松七路。遼陽路業(yè)段態(tài)形象上已家居為主，給投資客戶更好的預(yù)期地塊總結(jié)【北部紅色塊區(qū)】道路條件較好，從而使人流量達到最大化。長方形商業(yè)規(guī)劃位于街角，將平層面積擴大，有很好的臨

9、街面。主力店引進后，以重點業(yè)態(tài)主力店的進駐帶動周邊底商的旺銷。從而緩解底銷售壓力。為保證后續(xù)商業(yè)價值的整體提升，保證主力業(yè)態(tài)的順利進駐，建議以家居、汽車為主作為主力店的選址，同時多業(yè)態(tài)廣泛調(diào)研，使商業(yè)價值最大化。北段商業(yè)整體定位區(qū)域功能性底商商戶需求調(diào)研小結(jié)（遼陽路）/餐飲業(yè)態(tài)/對規(guī)劃商業(yè)看法類 別內(nèi) 容選址地點大型餐飲首選遼陽路段，中小型餐飲借勢廣場 選擇勁松七路段認可原因廣場型規(guī)劃，臨街展示進深尺寸不認可原因餐飲絕對的臨街展示對廣場商業(yè)規(guī)劃理解度不夠主力店首選位置大型品牌餐飲愿意選擇遼陽路，但是從業(yè)態(tài)規(guī)劃考慮，盡量引導(dǎo)南側(cè)獨樓（強化獨立性、停車便捷性）。中小型特色餐飲穿插中段商業(yè)地塊總結(jié)從

10、地塊現(xiàn)有條件看，遼陽路段及南側(cè)獨樓適大型合餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營；中小型餐飲能夠接受中段商業(yè)，但是從展示及形態(tài)考慮需要統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃并引導(dǎo)。經(jīng)營的角度，南側(cè)獨樓；投資自營的角度中段商業(yè)適合特色小型餐飲聚集為保證后續(xù)商業(yè)價值的整體提升，保證主力業(yè)態(tài)的順利進駐，建議主力餐飲集中在南段獨樓。南段獨樓定位為區(qū)域互補性商業(yè)商戶需求調(diào)研小結(jié)（勁松七路）總結(jié)/精品消費娛樂業(yè)態(tài)/對規(guī)劃商業(yè)看法類 別內(nèi) 容選址地點購物、休閑、娛樂業(yè)態(tài)選址集中在中段商業(yè)（黃色標注位置）認可原因廣場型規(guī)劃小店面能夠借助廣場之勢但需要統(tǒng)一規(guī)劃不認可原因進深尺度偏大部分休閑類業(yè)態(tài) 不需要二樓產(chǎn)品經(jīng)營店鋪首選位置此段沒有主力商戶，但是在后期運營中可

11、考慮品牌特色店的引入，重點突破咖啡、特色服裝等，已提升商鋪價值。地塊總結(jié)從地塊現(xiàn)有條件看，中段商業(yè)是最能與廣場商業(yè)相融入的，打造主題、氛圍包裝是本段商業(yè)操作的關(guān)鍵；營造主題、氛圍包裝是本段商業(yè)操作的關(guān)鍵區(qū)域配套性廣場商業(yè)商戶需求調(diào)研小結(jié)（勁松七路）總結(jié)業(yè)態(tài)/分割建議（實際定位及劃分）商業(yè)位于遼陽東路與勁松七路，呈 L 形，總面積為2萬平米，可以滿足直徑2-3公里范圍內(nèi)居民的生活、娛樂需求。北段：二層，面積約為 7000 平米， 位于遼陽西路與勁松七路路口處，是城市主干道，車流、人流量多，展示性強，屬于黃金鋪位；業(yè)態(tài)建議：高級汽車美容、家居品牌店、銀行分理處等；南段：分為二部分第一部分臨近勁松七

12、路段， 面積約為5000平米，與廣場融入，形成廣場型商業(yè)，主要滿足區(qū)域生活配套為主； 業(yè)態(tài)建議：精品服飾、飲食類店鋪、咖啡館等；第二部分位于小區(qū)主入口部分，三層設(shè)計，面積約為1000平米，臨街展示性較弱，但可以滿足培訓(xùn)等行業(yè)使用； 業(yè)態(tài)建議：教育培訓(xùn)、咖啡、美容裙樓：位于南段商業(yè)南部，分為三層，面積約為5000平米，空間相對獨立；業(yè)態(tài)建議為：中高檔餐飲店分三段式劃分及定位業(yè)態(tài)北段商業(yè)南段商業(yè)裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)/分割建議現(xiàn)有產(chǎn)品最佳產(chǎn)品建議：勁松七路二層產(chǎn)品采用多首層的設(shè)計，直接運用連廊使其廣場客戶上二層2號鋪1號鋪意向圖業(yè)態(tài)/分割建議其次產(chǎn)品分割建議：一入口拖二層大面積產(chǎn)品/預(yù)留更多一層獨立

13、商鋪1號1號1號4號4號4號1號2號3號4號5號6號1號2號3號4號5號6號商業(yè)分段劃分-北段北段商業(yè)地上2層，面積約7000平米，定義為區(qū)域功能型底商；業(yè)態(tài)搭配建議：家居、軟飾旗艦店，家電、家居精品店、高級生活館，銀行分理處、高級汽車美容、養(yǎng)護。業(yè)態(tài)分割建議：一、二層縱式捆綁銷售，商業(yè)分割面積約3001500建筑平米不等；銀行家居館品牌店北段商業(yè)北段商業(yè)業(yè)態(tài)劃分標號1234567891011121314151617181920212223面積18013013015015015015024815015024868140150150150150150240210150150150進深221622

14、222222221822221881022222222221919222222面寬6.98.94.96.96.96.96.913.86.96.913.816146.96.96.96.96.910106.96.96.9分區(qū)面積業(yè)態(tài)代表商戶擇鋪要求AB 14801396家居旗艦店美克美家、科勒旗艦店、掌上明珠家具、皇朝家私、曲美家具、亞歷山卓家居館TOTO、HCG等旗艦店10001800建筑平米C796銀行支行招商銀行、中信銀行、光大銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、深發(fā)展銀行、交通銀行5001500建筑平米D136音樂書吧“不是書店”等200300建筑平米E580豪車展廳寶馬、奔馳、尼桑（進口）等300

15、800建筑平米FG1200-3000高級汽車養(yǎng)護動力驛站、油猴、特福萊汽車服務(wù)、馳耐普汽車美容、歐邁克汽車美容、美鷹汽車美容全國連鎖15003000建筑平米家電賣場國美電器、蘇寧電器、五星電器350015000建筑平米總面積：單層3500平米+（a,b,c）7000主力商戶洽談成功后，已業(yè)態(tài)為載體，進行兩跨柱距進行銷售北段商業(yè)切割意向圖ABCDEFGHIDEEF商業(yè)分段劃分-南段商業(yè)南段商業(yè)面積約6000平米，定義為區(qū)域配套型底商；業(yè)態(tài)搭配建議：品牌個人護理品超市，高檔精品配飾、流行精品皮具配飾、西餅屋、零食店、商務(wù)咖啡館、品牌連鎖（茶馬古道、SPR、KOSMO等）分割建議：臨街兩角設(shè)計為連通

16、二層的獨立復(fù)式商鋪，鋪內(nèi)加建樓梯，分割面積為145500平米不等。便利店書吧南段商業(yè)裙樓商業(yè)南段商業(yè)分割建議標號B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12B13B14B15B16B17B18B19面積200145145145136803514514516514514515095145145150132350進深1818181818106.5181818181818121818222218面寬128.18.18.18.18.16.58.18.18.18.18.18.18.18.18.11263層分區(qū)面積業(yè)態(tài)代表商戶擇鋪需求A1000培訓(xùn)、美容、健身一兆韋德、XX幼兒培訓(xùn)400建筑平米

17、B650休閑娛樂星巴克、上島咖啡180800建筑平米C300精品店歐萊雅、德吉利、亨德利專賣店、屈臣氏、巴黎三城眼鏡、Gerry Weber等。300600建筑平米D130服裝店80200建筑平米ABBBBBBABCDCCCBBBBBDAEBCDFG南段商業(yè)切割意向圖裙樓商業(yè)地上3層，相對獨立，面積約5000建筑平米，定義為區(qū)域互補型商業(yè)；業(yè)態(tài)搭配建議：高檔美食休閑廣場或大型高檔中餐旗艦店；分割建議：整體出售或縱切式分割為20003000建筑平米；商業(yè)分段劃分-裙樓裙樓商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議裙樓部分，地上3層，總面積約5000建筑平米，單層面積達1670建筑平米。面寬：58米進深：42米展示面：累計

18、可達80米分區(qū)面積業(yè)態(tài)代表商戶擇鋪需求AB2000-3000餐飲俏江南、良友金都、凈雅、海夢圓、怡情樓、小肥羊、譚魚頭、小南國、順峰。15008000休閑錢柜KTV，浪淘沙洗浴、英伯爾汗蒸等20003500故事體系為保證項目推廣調(diào)性一致，建立住宅與商業(yè)之間的良性互動，保證商業(yè)業(yè)態(tài)定位（如餐飲）不影響住宅銷售，建議銷售說辭以“講故事、建立概念”的形式與客戶建立溝通，促進銷售。左岸概念提出，促進住宅銷售認識“左岸”“左岸”不止有咖啡，而是一種生活方式，一種歷久彌新、輕松閑適的生活氣質(zhì) 風(fēng)景二期商業(yè)就是要塑造這樣一種含義飽滿、富有浪漫生活氣息的巴黎街式生活讓我們用左岸的故事讓客戶產(chǎn)生認知，我們的展示的不是繁華卻伴著擁擠的商街，我們訴求的充滿小資調(diào)性、文藝情結(jié)的生活方式！ 推售策略整體推售策略推廣排期整體推售策略住宅與商業(yè)的關(guān)系互為補充、相互促進分階段、分主次銷售12年4月12年年底前住宅快銷，快速回現(xiàn)，快速聚集人氣商業(yè)拔高利潤12年10月1日通過商業(yè)街區(qū)、廣場完