藍(lán)光集團(tuán)臨沂城市準(zhǔn)入研究調(diào)查報告

1、青島公司2018年3月10日文件編號：主辦單位： 最終審批崗位：發(fā)放范圍：密 級：非密（ ）秘密（ ）機(jī)密（ ）文件類別：存檔案室文件（ ）存部門文件（ ）臨沂城市進(jìn)入研究報告申明：本文檔系四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司為經(jīng)營、管理之需要而制定，其知識產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯中華人民共和國刑法的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。藍(lán)光發(fā)展 董 事 長審批： 總 裁 審批： 審 核： 分管領(lǐng)導(dǎo)審批：地產(chǎn)事業(yè)部 審 核： 編 制：Page 1

2、宏觀層面：省內(nèi)人口第一，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)，有“北方義烏”之稱，人口吸附力強(qiáng)，城市基本面向好，可階段性布局。城市定位：商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)，物流業(yè)發(fā)達(dá)，有“北方義烏“之稱。經(jīng)濟(jì)：GDP總量4345.39億，省內(nèi)第七，增速7.9%，每年呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增漲勢頭，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加速，經(jīng)濟(jì)增長動力強(qiáng)勁。人口： 人口大市，省內(nèi)第一，人口吸附力強(qiáng)，尤其對于周邊縣市的吸附力較為強(qiáng)勁，未來有獨(dú)立成區(qū)域核心城市的潛力；2020年中心城區(qū)常住人口控制在260萬人，主城人口提升空間大。市場層面：政策寬松，市場供不應(yīng)求，量價齊漲，地產(chǎn)處于快速發(fā)展期。政策：當(dāng)前政策相對寬松，不限購，認(rèn)貸不認(rèn)房，購房政策短期內(nèi)變化不大。市場量價：人口大

3、市，依靠地產(chǎn)紅利期，快速發(fā)展，量價齊漲，月度需求逐漸上漲，房地產(chǎn)處于穩(wěn)步上升階段。狹義庫存：狹義去化周期持續(xù)走低，當(dāng)前不足2個月，庫存告急；廣義庫存約24個月，處于合理范圍內(nèi)。棚改力度：山東省全國第一，臨沂棚改力度處于省內(nèi)中游水平，對房地產(chǎn)具有一定的帶動作用。編制說明投資策略：掛牌類土地減少，建議以合作類勾地（一二聯(lián)動），文旅產(chǎn)業(yè)+合作拿地方式進(jìn)駐；重點(diǎn)突破蘭山區(qū)、北城新區(qū)等相對成熟區(qū)域；選擇性進(jìn)駐羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。1、短期投資重點(diǎn)：蘭山區(qū)、北城新區(qū)，可以合作勾地（一二級聯(lián)動）+收并購方式快速突破。2、中期投資重點(diǎn)：羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)建議以收并購+合作方式選擇體量較大的地塊做中期儲備。3

4、、長期投資重點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為臨沂向東南發(fā)展的儲備區(qū)域，當(dāng)前投資潛力較低，可作為長期儲備區(qū)域。4、機(jī)會型投資：臨沐縣、費(fèi)縣、沂南縣等，城市近郊或者郊區(qū)，根據(jù)大規(guī)劃擇機(jī)進(jìn)駐，如可低價獲取土地則可機(jī)會性進(jìn)駐。城市量級：四級，投資星級：三星；集團(tuán)戰(zhàn)略：據(jù)市場周期，可階段性布局，重點(diǎn)推薦城市之一。第一部分：城市基本面宏觀層面：臨沂人口山東省第一，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)，人口吸附力強(qiáng)，城市基本面向好，可階段性布局。城市定位：商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)，物流業(yè)發(fā)達(dá)，有“北方義烏“之稱。經(jīng)濟(jì)：GDP總量4345.39億，省內(nèi)第七，增速7.9%，每年呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增漲勢頭，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加速，經(jīng)濟(jì)增長動力強(qiáng)勁。人口： 人口大市，省內(nèi)第一

5、，人口吸附力強(qiáng)，尤其對于周邊縣市的吸附力較為強(qiáng)勁，未來有獨(dú)立成區(qū)域核心城市的潛力； 2020年中心城區(qū)常住人口控制在260萬人，主城人口提升空間大。Page 3藍(lán)光地產(chǎn)金融集團(tuán)城市投資作戰(zhàn)總覽圖（2018年02月版）編制：嚴(yán)中 審核：方力、余馳、魏開忠、張巧龍 審批： 編制日期：2018年02月26日 編制單位：戰(zhàn)略及市場研究中心 區(qū)域持續(xù)深耕型城市重點(diǎn)突破性城市機(jī)會布局型城市長三角（環(huán)滬）上海蘇州無錫嘉興/湖州常州/南通長三角（江蘇）南京鎮(zhèn)江/揚(yáng)州/徐州鹽城/淮安泰州宿遷/連云港長三角（浙江）杭州寧波溫州/紹興/臺州/金華珠三角（華南）深圳廣州東莞惠州江門韶關(guān)佛山珠海/中山汕頭/湛江/清遠(yuǎn)/

6、肇慶津京冀（北京）北京廊坊/石家莊保定張家口邯鄲/衡水唐山秦皇島津京冀（天津）天津山東青島濟(jì)南煙臺菏澤日照濰坊/臨沂濟(jì)寧威海/德州/淄博湖北（華中）武漢宜昌/襄陽湖南（華中）長沙株洲/常德/湘潭岳陽河南（華中）鄭州洛陽/開封新鄉(xiāng)江西（華中）南昌九江/贛州上饒安徽（安徽）合肥蕪湖/滁州/馬鞍山四川（四川）成都瀘州宜賓/綿陽南充/資陽重慶（重慶）重慶萬州/璧山/江津陜西（陜西）西安咸陽山西（陜西）太原云南（云南）昆明大理福建廈門福州泉州漳州其他南寧貴陽/蘭州/烏魯木齊銀川/西寧沈陽大連/長春/哈爾濱柳州/桂林海口/三亞北海1、紅色加大/黑色加大/藍(lán)色/紫色字體城市為藍(lán)光3000億戰(zhàn)略目標(biāo)下戰(zhàn)略及市

7、場研究中心推薦城市，紫色/黑色加大為已進(jìn)入城市。其中黑色加大為深耕的9個城市，紅色加大為18年戰(zhàn)略新進(jìn)城市五級城市2、黑色字體城市為總部戰(zhàn)略及市場研究中心監(jiān)控城市。四級城市（4.1）四級城市（4.2）三級城市（3.1）三級城市（3.2）二級城市（2.1）二級城市（2.2）一級城市備注1、原則上一星城市暫停投資（非常規(guī)手段低價拿地項(xiàng)目除外）。2、二三星城市中如土拍存在和諧拿地、限地價等可低價獲取項(xiàng)目機(jī)會等情況，可參與土拍拿地。也可通過收并購等手段獲取低價地塊項(xiàng)目。3、四星五星城市可積極通過招拍掛、收并購方式拿地。1、黑色加大字體城市為戰(zhàn)略深耕的9個城市2、紅色加大字體城市為18年戰(zhàn)略新進(jìn)的16個

8、城市（宜昌/襄陽、漳州/泉州為二選一）臨沂市，山東省地級市，位于山東省東南部，地近黃海，南鄰江蘇?？偯娣e17191.2平方公里，是山東省面積最大的市。地處聯(lián)結(jié)半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會城市群經(jīng)濟(jì)圈的重要戰(zhàn)略位置上。東靠日照港、嵐山港和連云港，屬新亞歐大陸橋東方橋頭堡范疇，處于山東和江蘇兩個經(jīng)濟(jì)大省的交界處，南北交匯，海陸兼濟(jì)，發(fā)展空間廣闊。臨沂是山東重要的商貿(mào)物流城市，內(nèi)轄三區(qū)九縣，魯南制造業(yè)基地和區(qū)域性金融中心。未來魯南高鐵開通，形成“濟(jì)南一小時生活圈“。濟(jì)南青島臨沂至2030年，“三橫四縱”綜合運(yùn)輸通道建成。屆時，省會濟(jì)南兩小時內(nèi)可通達(dá)各設(shè)區(qū)市，兩個半小時內(nèi)通達(dá)周邊省會城市；濟(jì)南、青島實(shí)現(xiàn)一小時

9、通達(dá)；各設(shè)區(qū)市與其所轄縣(市、區(qū))基本實(shí)現(xiàn)一小時交通圈；所有縣(市、區(qū))、港口、機(jī)場等規(guī)劃節(jié)點(diǎn)30分鐘進(jìn)入高速公路網(wǎng)。 一、城市區(qū)位青島濟(jì)南臨沂1城市所處區(qū)位2城市當(dāng)前交通情況1城市定位：2交通規(guī)劃十三五期間，規(guī)劃一河六片、組團(tuán)發(fā)展；規(guī)劃 2020 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 62%；規(guī)劃2020年開建臨沂地鐵、京滬2線、魯南高鐵貫穿臨沂，交通運(yùn)輸主樞紐城市?？臻g布局：以河為軸，兩岸開發(fā)，提升城市品位檔次，把臨沂建設(shè)成為現(xiàn)代商貿(mào)城、山水生態(tài)城和歷史文化名城”的城市建設(shè)思路。 近期主要向北發(fā)展，完善各組團(tuán)功能，重點(diǎn)建設(shè)北城新區(qū)；遠(yuǎn)景城市繼續(xù)向東、向北發(fā)展，同時發(fā)展東西、南北兩翼的相公、義堂、傅莊、湯頭和半程

10、等重點(diǎn)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 2015年臨沂市總規(guī)劃獲國務(wù)院批復(fù)，明確了臨沂的城市定位為魯東南地區(qū)中心城市，具有濱水特色的現(xiàn)代工貿(mào)城市和商貿(mào)物流中心。預(yù)計(jì)到2020年，中心城區(qū)常住人口控制在260萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在287平方公里以內(nèi)。一、城市區(qū)位3國務(wù)院批復(fù)將臨沂列為山東半島中心城市：臨沂全力構(gòu)建“海陸空”立體大交通體系，打造綜合交通樞紐中心地位。將建設(shè)成為魯南蘇北地區(qū)重要的鐵路、公路和民航相互銜接的綜合性交通運(yùn)輸樞紐，形成以兗石、膠新鐵路為主體的鐵路路網(wǎng)；以高速公路主骨架，以國道、省道和重要縣鄉(xiāng)道為網(wǎng)絡(luò)的公路網(wǎng)。地鐵：近期為1、2、3號線，全長約81.1km。遠(yuǎn)期為4、5號線，全長約160km

11、；高鐵：魯南高鐵臨沂段、京滬高鐵二通道；數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計(jì)局1GDP：2金融機(jī)構(gòu)本外比存款：3固定資產(chǎn)投資：臨沂市2016年GDP總量4026.8億，全省排名第七位，同比上漲7.9%，第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增漲，轉(zhuǎn)型升級加速；財政收入穩(wěn)定，居民收入持續(xù)增長，固定資產(chǎn)投資3765.7億元，比上年增長8%，金融業(yè)形勢良好。2017年省內(nèi)各市GDP對比圖（億元）數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計(jì)局2013-2017年臨沂市GDP走勢圖（億元）二、城市經(jīng)濟(jì)1常住人口+主城區(qū)人口：2小學(xué)生：2017年臨沂市總?cè)丝跒?150萬，是全省人口最多的城市，并保持每年1%的增長速度，人口基數(shù)較大，人口導(dǎo)入型城

12、市；小學(xué)生數(shù)量在2017年已經(jīng)達(dá)到了近115萬人，穩(wěn)居全省小學(xué)生數(shù)量第一位。數(shù)據(jù)來源：山東省統(tǒng)計(jì)局三、城市人口第二部分：城市房地產(chǎn)市場層面：整體市場較好，政策寬松，量價齊升，短期政策較為寬松。政策：當(dāng)前政策相對寬松，不限購，認(rèn)貸不認(rèn)房。市場量價：16年成交528萬，17年至今已成交790萬，均價6626元/，量價齊漲，月度需求逐漸上漲，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。狹義庫存：狹義去化周期持續(xù)走低，當(dāng)前不足兩個月，存量持續(xù)走低。廣義庫存去化周期約24個月，處于合理周期內(nèi)，整體房地產(chǎn)市場健康良好。棚改力度：山東省全國第一，臨沂棚改力度處于省內(nèi)中游水平，對房地產(chǎn)具有一定的帶動作用。城市政策：當(dāng)前政策相對寬

13、松，不限購，認(rèn)貸不認(rèn)房，貸款利率上浮。政策類別當(dāng)前執(zhí)行限購無限購政策。限售北城新區(qū)，本地居民在該區(qū)域內(nèi)新購買的商品住房（含二手房）取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易，非本地居民滿3年后方可上市交易。限貸首套30%，二套40%，三套停貸，認(rèn)貸不認(rèn)房限價（預(yù)售價格）無限備案無土拍新政無預(yù)售條件正負(fù)零一、政策Page 10數(shù)據(jù)來源：存量來源于世聯(lián)數(shù)據(jù)庫，供銷價來源于天啟&開啟數(shù)據(jù)庫，土地供應(yīng)來源于土地信息網(wǎng)（純住宅）。臨沂市場近2年土地成交建面增加，住宅成交持續(xù)上漲，供不應(yīng)求，均價上漲；庫存面積持續(xù)走低，去化周期持續(xù)下降，未來臨沂市場仍有一定的上漲空間。二、整體市場走勢2017年臨沂市場土地成交可建筑

14、面積259.84萬方，目前臨沂土地市場以舊村改造為主，政府支持力度大；近兩年土地供應(yīng)大幅減少，市場需求逐年增加，庫存去化效果明顯。2017年市場供應(yīng)677萬方，成交779萬方，成交價格6662元/2017年，臨沂市庫存去化明顯，截止12月庫存面積101.3萬，狹義去化周期1.6個月，周期較短，房地產(chǎn)市場較好；土地存量（近6年土地成交可建住宅建筑面積-住宅供應(yīng)面積）1581.81萬，土地庫存去化周期24.4個月，土地庫存風(fēng)險小。市場量價：2017年臨沂全年供求大幅上漲，成交均價穩(wěn)步攀升，截止12月成交均價6678元/，非限購城市，市場持續(xù)供不應(yīng)求，地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，未來市場存在較大空間。狹義庫

15、存：2016年以來庫存及去化周期持續(xù)下降，截止2017年存量101萬方，去化周期1.6個月，去化壓力小，市場機(jī)會較好。數(shù)據(jù)來源：天啟&開啟數(shù)據(jù)庫截止2017年12月，臨沂市場新增供應(yīng)677.41萬方，成交779.89萬方，均價6678元/，價格漲幅明顯，市場持續(xù)供大于求，供銷兩旺。2017年臨沂市庫存去化明顯，12月市場存量101.3萬，去化周期1.7個月（近3個月均值）和1.6個月（近12個月均值），庫存持續(xù)走低，短期市場表現(xiàn)火爆。二、整體市場/量價走勢2017年市場整體去化較高，日光盤頻現(xiàn)，北城新區(qū)、蘭山區(qū)、河?xùn)|新區(qū)等規(guī)劃利好區(qū)域價值逐步顯現(xiàn)，市場認(rèn)可度較高。品牌房企保持月均50套以上的去

16、化速度。三、典型案例:各區(qū)域主要項(xiàng)目銷售情況典型樓盤產(chǎn)品主力價格主力戶型（）開發(fā)商總體量（萬）2016年月均去化2017年月均去化（元/）蘭山區(qū)新東關(guān)53棟高層，19棟多層4棟疊拼7500三房/100-130臨沂城區(qū)開發(fā)建設(shè)14715套25套（尾盤）開元上府高層、洋房15000150-210改善戶型山東開元置業(yè)20.640套90套恒大中央廣場高層10500二房/90-100，三房/110-140恒大地產(chǎn)47.22未開盤120套華強(qiáng)領(lǐng)秀城小高、高層、洋房5600三房/98-135華強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)26740套55套北城新區(qū)瀧璟小高、聯(lián)排8500三房/90-130，四房/430-160東方新星房地產(chǎn)18

17、025套31套鳳凰水城高層、小高層、辦公9000三房/120-141臨沂旭徽置業(yè)有限公司6735套42套意林國際公館高層，洋房觀景房1.2萬，高層9千三房/120-150，四房150-180臨沂市中星置業(yè)29.2620套45套銀盛泰博觀新城洋房、高層10000三房/106/132/142臨沂銀盛泰金升房地產(chǎn)24.48未開盤180套城開首府多層、高層11000三房125-170臨沂城投開元置業(yè)39120套150套恒大翡翠華庭高層9500三房113-140臨沂恒金置業(yè)15未開盤300套泉府公館高層10500三房/130-185臨沂泰鑫置業(yè)5045套56套保利堂悅洋房、小高層11000三房/120-

18、150，四房150保利地產(chǎn)16.93未開盤85套河?xùn)|區(qū)榮盛錦繡外灘洋房、高層7800三房/120-140山東榮盛富翔地產(chǎn)50065套80套城開東岸小高層、高層、公寓8400三房/104/120臨沂唯品置業(yè)23.825套35套沂河一英里多層、高層6500三室/100-131中暨置業(yè)42.545套56套中國鐵建東尚未來高層7500三房105-147中鐵1540套55套怡海國際新城高層7000三房100-140臨沂萬盛置業(yè)42.545套56套典型樓盤產(chǎn)品主力價格主力戶型（）開發(fā)商總體量（萬）2016年月均去化2017年月均去化（元/）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)伊麗莎白花漾洋房、小高層、高層4700三室/120/13

19、0/140北京永同昌集團(tuán)4615套20套海博長安府洋房、小高層6000三房/120-160臨沂海博置業(yè)36.25未開盤20套日月城別墅、洋房、高層4800120日月置業(yè)74.215套25套海博長安府洋房、小高層6000三房/120-160臨沂海博置業(yè)36.25未開盤20套冠亞星城多層、高層5500三房110，四房140冠亞置業(yè)12090套130套恒大綠洲高層5800三房112-120臨沂綠洲置業(yè)11025套36套羅莊區(qū)嘉益香檳城洋房、小高層、高層洋房8000、高層5000三室/120.130，四室/114臨沂市嘉益1415套3套（尾盤）銀豐公館洋房、高層洋房8000，高層6500三房/120-

20、140臨沂大友置業(yè)5.94未開盤20套寶麗未來城高層5900三房/130-160臨沂寶利置業(yè),山東地王集團(tuán)102未開盤45套齊尚悅瀾山多層、高層7800三房120、三房140臨沂齊尚置業(yè)3025套36套金域國際小高層5000三房113山東合展置業(yè)520套25套承德翰林院多層、小高層洋房6900，高層6200三房/120-150臨沂誠德房地產(chǎn)開發(fā)12.55未開盤26套盛世沂城別墅，洋房、多層、小高、高層5500三室/120-140臨沂鳳凰置業(yè)10725套10套（尾盤）金域國際小高層5000三房113山東合展置業(yè)520套30套三、典型案例:各區(qū)域主要項(xiàng)目銷售情況產(chǎn)品：臨沂市場以洋房和高層產(chǎn)品為主，

21、別墅項(xiàng)目較少；套型方面三房為主，主力成交面積為100-140平；價格：市場主力成交單價5000-10000元，總價段50-140萬；去化情況：臨沂市整體市場銷售較火爆，品牌房企月均去化50-100套左右；促銷行為：近期市場火爆，優(yōu)惠力度相對較低，僅全款客戶優(yōu)惠1-2個點(diǎn)，其他優(yōu)惠活動相對較少；區(qū)域分化：市場整體去化較好，北城新區(qū)、蘭山區(qū)、河?xùn)|新區(qū)樓盤，多數(shù)項(xiàng)目開盤即售罄，捂盤惜售現(xiàn)象增多。Page 14山東省棚改力度較大，2018年約70萬套，（四川25萬套，浙江23.7萬套，北京2.4萬套），全國排名第一；臨沂棚改力度省內(nèi)排名中游水平。山東省各市棚改情況統(tǒng)計(jì) 城市2017年棚改戶數(shù)2018年

22、棚改戶數(shù)18年增速17-18年合計(jì) 當(dāng)前房價房價同比2016年GDP2016年常住人口2016年銷售面積菏66%243896-2560862-日照5772486000491802290265濰坊8618650720-41%136906-5522935-濟(jì)寧6593158336-12%124267-4301835-濟(jì)南6494541092-37%106037-6536723-德州427996116143%103960524716%2933579534泰安340005756969%91569639815%3316563230聊城347444866

23、540%83409520114%2859579430青島4800035268-27%83268-10011920-煙臺277003434124%6204166058%6925706551臨沂2985728035-6%57892-40271044-棗莊28168290983%5726646337%2142391390淄博166513202492%48675659212%4412468566濱州1110036845232%47945559724%2470389403威海180002983666%4783671688%3212282827東營74775890-21%13367-3479213-萊蕪5

24、6272846-49%8473-702137-合計(jì)760909699622/1460531/9916/四、棚改力度Page 15北城二期北城三期規(guī)劃著重發(fā)展北城新區(qū)，目前一期已經(jīng)完成，二期在建，三期規(guī)劃，住宅用地減少，主要供應(yīng)為商住用地。供地計(jì)劃2017年以來，熱門區(qū)域土地供應(yīng)緊張，拿地難度增加。臨沂將在未來5年增加住宅用地的規(guī)劃供應(yīng)，但供地性質(zhì)并不明確，未來土地市場或?qū)⒂瓉硇碌母偁幐叻濉?017-2021年增加1500公頃的住宅用地面積臨沂市國土資源局發(fā)布的規(guī)劃的公告，臨沂2017-2021年住宅用地總供應(yīng)量規(guī)劃1500公頃(22500畝)，近三年住宅用地規(guī)劃供應(yīng)900公頃（13500畝）。

25、時間2016年2017年2018年2019年供應(yīng)（畝）4000432045004680總（畝）17500五、土地市場臨沂市從2015年開始政府控地意圖明顯增加，近幾年主要是以去庫存為主，純住宅供地面積減少，商住地為主，可以看出政府對城區(qū)配套的關(guān)注，2017年蘭山區(qū)是最大的供地區(qū)域。萬平Page 16全國一線房企在臨沂市本地多以單盤操作為主，目前來看，重點(diǎn)開發(fā)商主要占據(jù)北城新區(qū)以及河流兩岸的地區(qū)。地王集團(tuán)、儒晨集團(tuán)、開元集團(tuán)等本地開發(fā)大量囤積土地，占據(jù)城市沂河、祊河等優(yōu)質(zhì)景觀資源區(qū)，和羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等房價相對較低的片區(qū)。河 東區(qū)羅 莊 區(qū)蘭山區(qū)北城新區(qū)經(jīng)開區(qū) 中南魯商樾府 恒大華府

26、恒大翡翠華庭 恒大中央廣場 恒大綠洲綠城桃花源綠城桃李春風(fēng) 保利堂悅 碧桂園臨沂市重點(diǎn)企業(yè)項(xiàng)目相關(guān)信息企業(yè)項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑面積（萬）建筑形態(tài)進(jìn)入方式樓面價 （元/）均價（元/）進(jìn)入時間恒大恒大華府北城新區(qū)55高層收購-110002011年恒大翡翠華庭北城新區(qū)15高層收購107195002016年恒大中央廣場蘭山區(qū)47.22高層收購-105002016年恒大綠洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)110高層并購-59002014年中南中南魯商樾府北城新區(qū)35.28洋房、小高、高層招拍掛4445160002017年保利保利堂悅北城新區(qū)16.93洋房、小高層招拍掛952110002016年綠城綠城桃花源河?xùn)|區(qū)24別墅掛名-2

27、20002016年綠城桃李春風(fēng)河?xùn)|區(qū)28合院掛名-24000碧桂園碧桂園北城新區(qū)14.16未開建合作-未定2017年市場開放程度逐漸增強(qiáng)：截至2016年，臨沂城區(qū)主要以當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)為主，品牌開發(fā)商較少，僅有恒大、綠城等開發(fā)商進(jìn)駐，2017年中南、碧桂園、保利等企業(yè)相繼進(jìn)入，布局區(qū)域基本以北城新區(qū)及河流兩岸區(qū)域?yàn)橹鳎M(jìn)一步推動區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展。六、知名房企進(jìn)入研究Page 17第三部分：投資策略投資策略：掛牌類土地減少，建議以合作類勾地（一二聯(lián)動），文旅產(chǎn)業(yè)+合作拿地方式進(jìn)駐；蘭山區(qū)、北城新區(qū)、羅莊區(qū)等相對成熟區(qū)域；機(jī)會性進(jìn)駐河?xùn)|區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。1、短期投資重點(diǎn)：蘭山區(qū)、北城新區(qū)，可以合作勾地

28、（一二級聯(lián)動）+收并購方式快速突破。2、中期投資重點(diǎn)：羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)建議以收并購+合作方式選擇體量較大的地塊做中期儲備。3、長期投資重點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為臨沂向東南發(fā)展的儲備區(qū)域，當(dāng)前投資潛力較低，可作為長期儲備區(qū)域。4、機(jī)會型投資：臨沭縣、費(fèi)縣、沂南縣等，城市近郊或者郊區(qū)，根據(jù)大規(guī)劃擇機(jī)進(jìn)駐，如可低價獲取土地則可機(jī)會性進(jìn)駐。說明：1、一到五級為板塊量級，是戰(zhàn)略性布局、機(jī)會性布局的區(qū)分2、星級代表的是當(dāng)前星級投資評級。1星：觀望、暫不投資2星：謹(jǐn)慎投資，把握機(jī)會項(xiàng)目3星：謹(jǐn)慎投資，把握機(jī)會項(xiàng)目4星：積極投資、快速突破5星：積極投資、快速突破戰(zhàn)略性布局：核心區(qū)、次核心區(qū)機(jī)會性布局：城市發(fā)展方向上的郊

29、區(qū)、其他郊區(qū)一級板塊（核心區(qū)）二級板塊（成熟的次核心區(qū)）三級板塊（發(fā)展中的次核心區(qū)）四級板塊（城市發(fā)展方向上的郊區(qū)）五級板塊（其他郊區(qū)）羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蘭山區(qū)板塊北城新區(qū)板塊1、板塊基本量級（產(chǎn)業(yè)、人口、交通、規(guī)劃、教育及配套）+城市投資星級（市場容量、廣義/狹義庫存、政策）雙控管理2、市場與投資聯(lián)動，指導(dǎo)高效投資、科學(xué)決策3、戰(zhàn)略及市場中心負(fù)責(zé)管理本工具，數(shù)據(jù)月度更新，定期培訓(xùn)及宣貫，并監(jiān)督應(yīng)用執(zhí)行藍(lán)光地產(chǎn)金融集團(tuán)臨沂城市板塊投資作戰(zhàn)總覽圖一級板塊二級板塊三級板塊四級板塊城市發(fā)展方向積極拓展東北兩方（先北后東），適度向西發(fā)展，“十”型城市結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)突破北城新區(qū)、蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)等相對成熟區(qū)域；機(jī)會性進(jìn)駐羅莊區(qū)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 一、城市發(fā)展方向1當(dāng)前板塊格局：2未來板塊格局（3年內(nèi)）：北城新區(qū)板塊蘭山區(qū)河?xùn)|區(qū)羅莊區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北城新區(qū)板塊蘭山區(qū)河?xùn)|區(qū)羅莊區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1234經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)蘭山區(qū)北城新區(qū)蘭山區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)北城新區(qū)二、城市板塊房地產(chǎn)指標(biāo)1、量價：中北部市場供求火熱，蘭山區(qū)和北城新區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較多為市場主力區(qū)域，河?xùn)|區(qū)和羅莊區(qū)項(xiàng)目較少，但價格漲幅較大，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，僅靠區(qū)內(nèi)居民消化，去化速度相對緩慢。 2、狹義庫存：蘭山區(qū)和北城新區(qū)庫存量較多。河?xùn)|區(qū)庫存量最少僅為2.45萬平，去化壓力最小。Pag