城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系探究摘要：城市規(guī)劃是一個城市長期發(fā)展的藍圖，它為城市未來的發(fā)展指明了方向。在城市規(guī)劃中，有一塊十分重要，與人們生活密切相關(guān)的一項，就是土地使用規(guī)劃。它包括：城市發(fā)展規(guī)模、用地發(fā)展方向、建筑密度、容積率、綠化率等等。而這些規(guī)劃的制定，恰恰決定了一個十分重要行業(yè)的發(fā)展這就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的每一步發(fā)展，都與一個城市的城市規(guī)劃密切相關(guān)，房地產(chǎn)的開發(fā)必須要以城市規(guī)劃的用地為依據(jù)，任何一項違背城市規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)都是不允許的。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控也

2、是最直接最具體的。關(guān)鍵字：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 城市服務(wù) 社會發(fā)展城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系1、城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭。在現(xiàn)有城市管理體制條件下,城市規(guī)劃的編制、實施和管理,一般由規(guī)劃設(shè)計院和規(guī)劃管理局來完成。而它們是政府的職能部門,歸根結(jié)蒂規(guī)劃的權(quán)力集中在市政府。所以就其性質(zhì)而言,城市規(guī)劃是一種政府行為。這一行為結(jié)果要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市

3、環(huán)境。2、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，必須合理地制定城市規(guī)劃

4、和進行城市建設(shè)以適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司來承擔,就其性質(zhì)是企業(yè)行為。這一行為目標主要是追逐利潤最大化,即克服房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、投資大、風(fēng)險高的不利因素,以期獲得最大的收益。規(guī)劃與開發(fā)是建設(shè)環(huán)境這個硬幣的兩個方面，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系過程從本質(zhì)上決定了二者是相互交叉的學(xué)科。共同的是，這兩個孿生的過程共同創(chuàng)造了影響每個人中活的城市社會環(huán)境。但是，兩種活動的明顯區(qū)別是，前者表現(xiàn)為更加正式的、正確的、社會的、謹慎的和向公眾負責(zé)的特點，后者則顯示出更加個體化的、企業(yè)化的、動態(tài)的、投機性的和以獲利為動機的烙印。從某種程度上說,這兩者是城市建設(shè)的不同階段,其共

5、同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境,以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”,它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā),而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖部分要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn),并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充,兩者關(guān)系密不可分。從實現(xiàn)方法來看,城市規(guī)劃確定城市發(fā)展的目標和方向,是一種目的行為;而房地產(chǎn)開發(fā)則是實現(xiàn)城市規(guī)劃的手段之一,也是最經(jīng)濟最快速的一種手段。因此可以說二者之間的關(guān)系是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期、目的與手段、指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。一般來說宏觀、全局、長遠的利益應(yīng)擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無以

6、達到長期目標;沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發(fā)展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實現(xiàn)共同目標符合科學(xué)規(guī)劃的建設(shè)項目得以完滿實施取得全社會的三大效益時,政府則獲得最佳政績,開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。如果矛盾的兩方面只有斗爭性,缺乏同一性,就會給城市建設(shè)與發(fā)展帶來麻煩,最終吃虧的是全體社會,當然也包括政府一部分人與開發(fā)商。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭,可以指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市規(guī)劃又是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ),沒有城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù),只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下,房地產(chǎn)開發(fā)才能具有前瞻性,才能可持續(xù)發(fā)展,在得到可觀的經(jīng)濟效益的同時,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達到其本來的目的。二、

7、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、城市規(guī)劃確定的城市發(fā)展規(guī)模影響房地產(chǎn)開發(fā)的總量。房地產(chǎn)開發(fā)量只有符合城市規(guī)劃預(yù)期的發(fā)展規(guī)模，才能實現(xiàn)市場的供需均衡。其次，城市規(guī)劃布局和用地的發(fā)展方向也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。實踐證明凡是符合城市規(guī)劃發(fā)展方向的房地產(chǎn)開發(fā)都會受到地方政府政策的支持，這樣就能有效的規(guī)避政策風(fēng)險，取得較好的經(jīng)濟效益。還有就是確定城市的用地性質(zhì)和完善城市用地結(jié)構(gòu)也是城市規(guī)劃重要的內(nèi)容，這些都引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)有序發(fā)展，城市規(guī)劃還規(guī)定了不同地塊的開發(fā)強度，比如建筑密度、容積率和綠地率等，從而保證擁有優(yōu)美和諧的城市環(huán)境和城市景觀。2、城市規(guī)劃影響

8、房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)效益。城市的性質(zhì)、城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建設(shè)總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是有城市規(guī)劃決定。具體來說城市規(guī)劃確定了一定時期內(nèi)的發(fā)展規(guī)模，也就確定了一定時期的房地產(chǎn)供需狀況，而不同性質(zhì)用地的價格往往相差比較大，從而決定了房地產(chǎn)價格的高低，也直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)投入收益。3、城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)。由于城市規(guī)劃是一個城市長時間內(nèi)的發(fā)展藍圖。因此具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)提供了大量的信息，房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商可以根據(jù)城市規(guī)劃來選擇合適的開發(fā)地段、開發(fā)方案進行相應(yīng)的

9、評估；另一方面，合理透明的信息能使房地產(chǎn)開發(fā)形成理性預(yù)期，從而促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。三、新形勢下對房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系應(yīng)采取的措施1、增強規(guī)劃的權(quán)威性城鄉(xiāng)規(guī)劃一旦確定，就要不折不扣地執(zhí)行，切實維護規(guī)劃的科學(xué)性、連續(xù)性、嚴肅性、操作性，不能唯開發(fā)商利是圖。2、城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以城鄉(xiāng)規(guī)劃法為依據(jù)，制定實施細則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)

10、劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。目前，許多地區(qū)成立的所謂開發(fā)區(qū)均不接受城市規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃管理，而是自己成立一批人員進行管理，有的完全以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移，實際上就是“不管理”。通過強有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益。3、規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研

11、究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實中的沖突。今后應(yīng)增強城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃不斷做出調(diào)整和補充，逐步實現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。要建立健全規(guī)劃后反饋和評估體系，依據(jù)規(guī)劃實施后的效果，對尚未、已經(jīng)或?qū)嵤┲械囊?guī)劃進行及時修正。嚴肅查處房地產(chǎn)商的違法行為，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)成果。4、做好控制性詳細規(guī)劃也是新形勢下促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效手段。通過各項控制指標來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定項控制指標（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。四、結(jié)論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計劃與實施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點看，它們的目標是一致的。低一個層次來看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過