房產(chǎn)2014年度第一次工作會議報告_第1頁
房產(chǎn)2014年度第一次工作會議報告_第2頁
房產(chǎn)2014年度第一次工作會議報告_第3頁
房產(chǎn)2014年度第一次工作會議報告_第4頁
房產(chǎn)2014年度第一次工作會議報告_第5頁
已閱讀5頁,還剩15頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)

文檔簡介

1、2014 年度第一次工作會議(二一四年一月二十二日)各位中天同仁:今天,在這里召產(chǎn)2014年度第一次工作會議,圍繞控股集團部署和發(fā)展規(guī)劃,總結(jié)2013年各方面工作取得的成績和經(jīng)驗,分析存在和,研判2014年房地產(chǎn)市場形勢,結(jié)合控股第一次工作會議精神,部署2014年的工作思路、工作目標和具體措施。第一部分 2013年度工作總結(jié)2013年,房地產(chǎn)市場在第一季度短暫延續(xù)2012年下半年的景氣回升態(tài)勢后持續(xù)受壓,政策面始終保持了限價、限購、限貸等短期調(diào)控舉措,改善和投資型住房市場受到嚴重沖擊,長效的市場調(diào)節(jié)機制仍處于試點階段,要全面推行并發(fā)揮有效作用尚需時日。長期以來的房地產(chǎn)過熱,投資、投機項目的盲目

2、上馬,導(dǎo)致房地產(chǎn)供求關(guān)系逐漸發(fā)生變化,國內(nèi)城市的房地產(chǎn)市場分化明顯。價格方面,一線城市房價繼續(xù)高企,二線城市穩(wěn)中有升,三四線城市基本持平,部分出現(xiàn)回調(diào);產(chǎn)品類型方面,剛需繼續(xù)受到追捧,改善型、投資型等總價較高產(chǎn)品市場觀望氛圍濃重。而土地市場表現(xiàn)頗為搶眼,各開發(fā)商囤地的競爭日趨激烈,特別是在一二線熱點城市,房地產(chǎn)企業(yè)對有限土地資源的爭奪呈現(xiàn)白熱化,其中不乏盲目、不理性的搶地,導(dǎo)致熱點城市地王頻現(xiàn)。在房價受限,地價高持的背景下,房企的生存和競爭能力將進一步接受考驗。房地產(chǎn)市場競爭正由單純產(chǎn)品、質(zhì)量、品牌的競爭,日益轉(zhuǎn)向企業(yè)專業(yè)化程度、資本能力的競爭。面對嚴峻的市場形勢和競爭壓力,圍繞控股“強企”和

3、2013年行動計劃,緊跟市場和政策形勢,堅持做好主流住宅產(chǎn)品,致力于縮短項目開發(fā)周期,運營效率,加大銷售回款力度,穩(wěn)步推進“三大工程”建設(shè),各項工作都取得了一定的成績。在樓董事長的大力支持、的堅強后盾下,全體中天人作出了很多的努力,付出了辛勞,但進步不快,實際表現(xiàn)與期望落差較大。一、銷售和回款2013年,按全口徑統(tǒng)計:實現(xiàn)銷售額和其他收入53億元,完成年度銷售目標46.08億的115.02%,其中自行開發(fā)銷售28.6億元,東陽中天、倚天兩家公司超額完成年度銷售指標。杭州官河錦庭全年實現(xiàn)銷售11.15億元。實現(xiàn)銷售回款共計50.22 億元,完成年度回款指標35.61 億元的141.02%,其中自

4、行開發(fā)項目回款24.99億元,東陽中天、倚天房產(chǎn)、杭州中天元榮、眾人四家公司超額完成年度回款指標。各項目銷售、回款指標完成情況如下表:(注:以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計日期截至)中天各項目2013年銷售報表序號項目名稱銷售情況回款情況2013年度銷售金額(萬元)2013年度銷售指標(萬元)銷售完成率2013年累計回款額(萬元)2013年回款指標(萬元)款完成率1東陽世紀花城43,93342,000105%35,15034,000103%2中天花園11,04510,000110%8,1347,000116%3煙臺盛世觀瀾4,60915,00031%3,75014,00027%4西安中天錦庭21,34131,00

5、069%23,81226,00092%5杭州西城紀31,73735,00091%42,78941,000104%6杭州MCC36,82760,00061%30,81948,00064%7杭州官河錦庭111,545140,00080%83,546100,00084%8翡麗灣25,18925,80098%21,37520,000107%9長沙棲溪里21,0000%13,6000%10臨安中天珺府30,0000%19,5000%11博朗天御51,0000%33,0000%1-11286,318460,80062.13%249,923356,10070.18%12杭州自在城173,724185,741

6、13長沙中天廣場2,6922,69214物資66,10062,60015中天物業(yè)1,2001,200合計530034460800115.02%502156356100141.02%回如上表,東陽世紀花城、中天花園超額完成年度銷售與回款目標;杭州西城紀、翡麗灣項目接近年初預(yù)期;煙臺盛世觀瀾、西安中天錦庭、杭州 MCC 項目較預(yù)期有一定差距;長沙棲溪里、臨安中天珺府、博朗天御三個項目因?qū)е虑捌诠ぷ餮诱`,主要原因是新開工項目計劃銷售開盤時間脫節(jié),計劃銷售完全失控導(dǎo)致整體目標計劃落空,對整體指標影響超10億元。二、各項目進展2013 年初,確立了“通過加快開發(fā)周期,促進開發(fā)規(guī)模,減少占用成本,提高效益

7、,鍛煉隊伍”的運營目標。運營管理部協(xié)同各專業(yè)部門,嚴格和各項目公司里程碑計劃,目前大部分項目開發(fā)進度基本可控,個別處于前期的項目如、長沙、臨安,因政策、自身協(xié)調(diào)等主客觀滯后較為嚴重。各項目具體進展情況如下:1、東陽中天項目總體進展較為理想,分別在年中、年底順利完成了一期二標與二期一標的驗收、備案及交付工作,三期在工程節(jié)點未滿足的條件下通過努力申領(lǐng)出預(yù)售證,并超額完成了年度銷售指標;在工程管理工作中,三期室與主體結(jié)構(gòu)實測實量與觀感質(zhì)量較好,但對工程進度把控能力室施工至主體結(jié)構(gòu)階段工期延誤,整體施工質(zhì)量也需進一步提高。2、中天濱鴻,官河錦庭項目按年初計劃在 4 月 11 日開放了示范區(qū)與臨時樣板房

8、,起到了較好的展示效果,各棟樓預(yù)售證也按照要求如期獲取,對項目年銷售超 11 億起到了有力的支撐作用。但由于工程管理方面的原因,標段 3#樓室區(qū)域內(nèi)撐處理花費了較長時間,導(dǎo)致 3#樓室與主體施工嚴重滯后,對后期驗收節(jié)點造成較大壓力;設(shè)計與招標工作安排不合理,排屋區(qū)與東側(cè)河道改造施工進展緩慢,未能對銷售氛圍的營造起到應(yīng)有的作用。3、中天元榮西城紀年內(nèi)竣工驗收節(jié)點及竣工備案時間相比原里程碑計劃有延誤,經(jīng)與質(zhì)監(jiān)、消防部門溝通,未對后續(xù)精裝修進度造成大的影響;項目公司對施工嚴格管理,對產(chǎn)生進度、質(zhì)量風險的總包安裝、中天幕墻與中天鋼構(gòu)等積極協(xié)調(diào),并在關(guān)鍵卡點提請參與督辦,使得收尾與精裝修工程得以有序進行

9、;目前精裝修施工質(zhì)量與進度可控,但 4#樓精裝修柜體、地板等安裝工作未完成,收尾與裝驗收與交付的巨大壓力。4、中天亞東工作任務(wù)艱巨,后期仍精MCC 項目的 A 棟已在年內(nèi)按合同約定時間順利完成交付,目前各項驗收工作均已完成,B 棟計劃在節(jié)前交付;項目公司在工程管理過程中發(fā)現(xiàn)了總包、幕墻施工中的一些質(zhì)量、進度問題并進行了多次協(xié)調(diào),但效果并不理想,室與安裝工程、幕墻裝飾工程出現(xiàn)了滲漏等質(zhì)量問題,并對工期造成了影響。原定十一期間實景交付的節(jié)點,以及預(yù)期對銷售起到促進作用的目標均未能達成,工程整體質(zhì)量較差,項目公司尋找原因。地應(yīng)從自身管理5、倚天中天花園二期整體完成情況較好, 16#樓按期完成交付工作

10、,項目公司狠抓工程質(zhì)量與進度,24#、25#砌體與粉刷實測分數(shù)第一,主體結(jié)構(gòu)施工達到一個月六層,盡管預(yù)售證申領(lǐng)有所滯后,但在短短 4 個月銷售期內(nèi)仍超額完成年初下達的銷售指標;三期受原計劃推進,2014 年該地塊前期工作壓力較大。條件所制,無法按6、眾人翡麗灣全年里程碑計劃均能按要求完成,相比以前有較大進步,尤其是與配合的樣板房展示、預(yù)售證申領(lǐng)等各項工作完成較好;僅個別樓棟受夏季高溫與勞動力影響,工期略有滯后;工程質(zhì)量控制嚴格,在各次檢查中均靠前。根據(jù)市場需求,目前項目二期已完成樁基施工,里程碑計劃已編制上報,計劃 2014 年上半年正式銷售。7、西安雅筑錦庭一期一標已按里程碑計劃完成交付工作

11、,但后期驗收壓力較大,目前竣工驗收資料準備工作已完成;二標施工管理較一標薄弱,項目公司對總分包的管理力度明顯,截至年前還有底層幕墻、室外景觀等大量未完成工作,年后 4 月交付壓力較大;項目公司與溝通、不夠深入,在設(shè)備材料采購、方案設(shè)計等方面浪費了大量時間。二期因前期方案反復(fù),已無法完成年初制訂的里程碑計劃,2014 年對項目二期的前期工作需要重點關(guān)注。8、煙臺亞東由于項目現(xiàn)金流還未回正,年初計劃對項目實施清盤,但實際去化情況不理想,銷售上對形勢判斷不夠準確,價格策略執(zhí)行不夠徹底。2014 年的首要工作仍是清盤。9、湖南倚天棲溪里項目前期報批報建與融資工作完成較好,各項證照與基本按時獲??;工程按

12、計劃開建后目標成本和工程管理出現(xiàn)了一些問題,未能順利把控好施工總包導(dǎo)致工期延誤了近兩個月;樁基施工與檢測、土方與總包施工、樣板房精裝修施工與材料供貨上均出現(xiàn)了較大風險。在項目公司與項目共同協(xié)調(diào)下,總包更換了項目團隊,一標樁基最終檢測合格,與北側(cè)示范區(qū)僅用了 60就完成了精裝與景觀施工并順利開放.目前一標各樓棟均已出正負零,二標土方施工。項目公司對各分包的管理還需加強,尤其要強化成本、設(shè)計與工程之間的溝通協(xié)調(diào)。10、博瑞項目 2013 年初按計劃順利完成方案設(shè)計工作,由于受對土地與規(guī)劃方案影響,前期工作較長時間未取得進展。項目公司在現(xiàn)場的各項工作基本有序推進,基坑開挖與地基處理、場地內(nèi)電桿遷移等

13、工作均如期完成;目前各棟主樓部分均已完成室施工,中心精裝修及室外景觀綠化完成,已于 11 月 18 日開放展示。但年度開盤節(jié)點須延至明年,前期證照辦理的壓力仍然十分艱巨??陀^上,年初制訂的節(jié)點計劃要求缺少嚴密性、合理性,主要是對11、臨安中天氣候、辦事效率估計。中天珺府項目年初各項工作較為正常,方案報批與施工圖設(shè)計提前完成,年內(nèi)做了收地、整地、拆遷、方案設(shè)計及各類取證工作,但總體與計劃要求相距甚遠,工作較為松弛,團隊能力未能正常發(fā)揮??偘袠司徛?,進場后管理不嚴、磨合時間過長,導(dǎo)致施工證的辦理與首開樣板區(qū) 3#、4#樓主體施工產(chǎn)生了較大的延誤,開放節(jié)點已延至年后。項目公司工程管理的措施,樣板區(qū)

14、各項分包設(shè)計、材料定版與招標工作銜接不充分,導(dǎo)致樣板區(qū)施工嚴重超期。12、中天項目全年里程碑節(jié)點完成良好,在周邊居民干擾嚴重的情況下頂住壓力,充分利用良好的關(guān)系以及總包優(yōu)勢,同時聘請保安公司采取果斷措施,順利完成樁基與土方開挖施工,在元月順利完成了正負零結(jié)構(gòu)施工。13、杭州之江誠品是按照后不知何從著手的優(yōu)化前期流程開發(fā)的首個項目,改變了拿地局面,定位與方案在拿地前經(jīng)過了充分論證,大幅縮短了開發(fā)周期,拿地后 4 個月已完成里程碑計劃與目標成本初步編制工作,5 個月樁基開工;目前方案已獲取,初步設(shè)計報批進行中,現(xiàn)場售樓處主體結(jié)構(gòu)施工已基本完成;由于地質(zhì)條件存在大量溶洞的影響,樁基施工進展較為緩慢,

15、項目公司已與施工足工期要求,預(yù)計 5 月正式開盤。14、東陽鳳凰谷溝通,春節(jié)期間適當加班以滿因項目定位及方向性確定較多、酒店開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗缺乏,鳳凰谷項目年初暫未簽訂里程碑計劃與目標成本。目前里程碑計劃已上報,待控股進和選擇了審定。目前,項目建設(shè)正按預(yù)知的工作內(nèi)容有序進行:成功引經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀酒店裝飾設(shè)計院,為后續(xù)工作的順利進行奠定了良好的基礎(chǔ),防護林與人工湖等相關(guān)工作均如期完成,酒店結(jié)構(gòu)施工中,計劃 2014 年 6 月封頂。15、東陽教育園區(qū)室教育園區(qū)的籌建辦付出了十分的辛勞,達成九月一號投入開學(xué)使用的目標。工作??偡职目偣こ處熢谘谉岬南奶煊H自蹲點現(xiàn)場,做了督辦和協(xié)調(diào)在裝修階段加大了投入以

16、及趕工力度,最終如期完成了中間交付與開學(xué)的節(jié)點。三、隊伍建設(shè)工程圍繞2013年行動計劃,隊伍建設(shè)工作著力于專業(yè)引進和配置、員工能力培訓(xùn)及基礎(chǔ)制度體系的建立和推廣。根據(jù)能力建設(shè)、崗位工作需要以及年初對需求的梳理和調(diào)配情況,多開展空缺崗位招聘,有意識地重點引進計劃管理、成本管理、規(guī)劃設(shè)計管理等專業(yè)技術(shù)型。引進在總體結(jié)構(gòu)上對專業(yè)管理的傾向性明顯。2013年,總部共招聘新員工16人,其中成本管理6人,運營管理2人,規(guī)劃設(shè)計2人,政、法務(wù)各1人,除設(shè)計與管理2人,投資開發(fā)1人,總工室1人,行外,基本滿足了專業(yè)化的需求,有效了專業(yè)化管控水平。在強化專業(yè)化管控力量的同時,集團綜合管理部積極為項目公司引進和配

17、備專業(yè),統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與各項目公司的調(diào)配。截至,(含項目公司、物資、中天物業(yè))共計有機關(guān)員工340人,其中財務(wù)44人,49人,審算37人,設(shè)計12管理77人。員工能力培訓(xùn)方面,共組織內(nèi)外部培訓(xùn) 26 項,培訓(xùn)206人次,培訓(xùn)課程 168 學(xué)時,涵蓋了財務(wù)、運營、成本、投資、工程管理各專業(yè)內(nèi)容,培訓(xùn)效果和反饋良好,形成了專業(yè)培訓(xùn)為主,綜合類培訓(xùn)為輔,專業(yè)外培為主,綜合性內(nèi)培為輔的培訓(xùn)體系。除日常的專業(yè)內(nèi)外部培訓(xùn)和控股組織的各類培訓(xùn)外,專門組織部門主管以上及項目總經(jīng)理報名參加百銳總經(jīng)理高階培訓(xùn)班,為期一年,著重的專業(yè)能力、職業(yè)素養(yǎng)和創(chuàng)新思維。2013 年度,以事權(quán)管理、職位管理、績效管理和薪酬管理為重點

18、的房基礎(chǔ)制度體系在下屬項目公司進行了全面的宣貫和推行,整項工作各級產(chǎn)在 6 月完成,包括了薪酬水平測算、特殊薪酬協(xié)議簽訂、專業(yè)技術(shù)等級評定等。兩家專業(yè)子公司的基礎(chǔ)管理在 3 月參照控股管理制度完成目標責任書簽訂及其他相關(guān)工作。通過基礎(chǔ)制度體系的試行,項目公司的職責、權(quán)限與工作流程得到了進一步的明確、強化和、。員企業(yè)工職務(wù)管理、績效管理與薪酬管理的基礎(chǔ)性基本具備,兼具特點和中天特色的中天激勵約束機制初步形成。四、質(zhì)量工程2013年的質(zhì)量工作,保持了對2012年質(zhì)量工作中專業(yè)管理體系建設(shè)和物業(yè)管理水平的工作延續(xù),同時,將重點放在項目拓展、能力建設(shè)、對在杭項目專業(yè)支持力度;產(chǎn)品標準化體系建設(shè)、常態(tài)化

19、巡檢、運營、質(zhì)量通病防治等方面。1、積極統(tǒng)籌,加大項目拓展和土地儲備力度。在科學(xué)統(tǒng)籌和下,以較低的地價成功競得杭州兩塊宗地三堡單元 C2-09地塊,出讓面積13914,總成交價67077萬元;轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元 G-R21-16-02住宅地塊,出讓面積64053,總成交價83574萬元;在西安咸陽拍得2013-15-1 和2013-15-2兩塊商業(yè)宗地,出讓面積為10269和9964,土地價格分別為1456萬元和1420萬元。為在杭州和西安市場進一步開發(fā)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2、基礎(chǔ)制度體系的宣貫和推行,明確了與項目公司事權(quán)管理、職位管理、績效管理和薪酬管理的權(quán)責,使項目公司管理由粗放趨于規(guī)范。為配

20、合基礎(chǔ)制度體系的推行,總部綜合管理部及部分專業(yè)部室如成本管理部、運營管理部還制定了了相應(yīng)的配套流程或制度,勞動合同、社保、人事等流程已實現(xiàn)標準化,合同范本、采購招標、運營計劃管理也通過梳理確立了實施細則。3、根據(jù)的要求,物業(yè)公司在項目前期、后期交付階段注重投放專業(yè)力量,加強了對項目的支持;實際操作層面上下發(fā)了各專業(yè)線的第一版工作手冊、案場服務(wù)手冊、秩序部工作簡冊,有效指導(dǎo)了相關(guān)崗位的工作開展;引進部分中高級專業(yè)管理,加大了儲備和培養(yǎng);梳理了物業(yè)公司管理流程和制度,基本上建立了完整的管理制度體系。4、能力建設(shè)上,通過總部專業(yè)崗位的招聘和配備、主管的專業(yè)外培,有效了總部整體的專業(yè)能力和水平;通過基

21、礎(chǔ)制度體系宣貫和推行,明確了權(quán)責,規(guī)范了項目公司管理行為;組織了多次對優(yōu)秀房企的學(xué)習(xí)交流;定期舉辦項目總經(jīng)理學(xué)習(xí)交流會,加強了與項目間的工作協(xié)調(diào)和項目總經(jīng)理間的學(xué)習(xí)交流,達到了相互學(xué)習(xí),共同提高的目的。5、產(chǎn)品標準化體系建設(shè),受限于規(guī)劃設(shè)計部力量的配置不足,標準化體系建設(shè)工作進展較慢,目前已完成了標準化設(shè)計大綱的修訂和提報、部分部品(電梯、門窗)的標準化設(shè)計。6、總工室、運營管理部、成本管理部聯(lián)合對各項目開展了季度巡檢,針對巡檢結(jié)果專門組織召開季度檢查結(jié)果通報,出臺了后期改進措施,并對優(yōu)劣項目實施了考核獎罰;運營管理部嚴格執(zhí)行運營月報制度,各項目里程碑計劃執(zhí)行情況,并通過項目、運營等宣傳交流,

22、項目運營意識和對外宣傳監(jiān)督,于5月下發(fā)試行項目計劃管理辦法;總工室在日常檢查和管理外,重點了二次結(jié)構(gòu)工程施工工藝標準的宣貫,對工藝標準進行了補充和完善,與項目工程管理和一線班組長開展交底和交流,二次結(jié)構(gòu)施工工藝得到了較好的推行。五、文化品牌工程的文化品牌工程建設(shè),主要依托中天品牌的強大支撐,從中天升級版 CIS 宣貫實施、CIS 理念的延展策劃、品牌對外推廣以及員工文化活動四個方面做了工作:1、根據(jù)控股CIS 升級的部署,組織項目公司和總部員工參加了新版 CIS 的宣貫、培訓(xùn)、在各項目進行了推廣;以總部及各項比賽活動;形象識別系統(tǒng)部分內(nèi)容為舉辦了學(xué)習(xí)新版 CIS知識競賽,深化了員工對新版 CI

23、S 的認知和體會;2、通過中天品牌的,結(jié)合特質(zhì)對控股 CIS 進行了延展和細化,就中天園”的中天品牌的理念進行了多輪提報和研討,以“真心締造美好家理念為起點,初步確定了的品牌愿景(成為卓越的主流住宅開發(fā)商)、品牌(建筑理想家)和品牌內(nèi)涵(二精三全:精工、精誠,全精工標準、全過程控制、全周期服務(wù));3、除注重各地建設(shè)項目直接亮相和工程品質(zhì)的對碑外,和知通過參加房展會、發(fā)布品牌等各種擴大品牌名度,主要參加了5月杭州春季房交會、10月東陽首屆房博會,發(fā)布了中天在杭州品牌4、2013年,。組織了形式多樣的員工文化活動,如春季踏青、旅游、各類活動中環(huán)保登山、羽毛球、第二屆攝影比賽等。積極參與,融洽了團隊

24、氛圍,潛移默化地對員工的職業(yè)素養(yǎng)、執(zhí)行力進行了熏陶,了隊伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力。第二部分 存在問題分析的壓力不僅來自市場競爭和政策形勢,來自于2013年,中天自身在團隊、品牌、開發(fā)經(jīng)驗、專業(yè)、技術(shù)支撐各類資源的積累、沉淀十分匱乏,也來自于制度體系建設(shè)的不完善和專業(yè)化管控能力的。綜合近幾年存在問題及本年度的工作,總結(jié)分析如下:一、專業(yè)管控能力仍然有待提高2013年,對項目公司的專業(yè)管控已具雛形,各項制度得以宣貫和推廣,專業(yè)部門、專業(yè)權(quán)責也已明確和應(yīng)用,但專業(yè)管控能力仍,專業(yè)管控能力大大。對比2012年度工作總結(jié)中各專業(yè)線存在主要體現(xiàn)在:1、歷史形成的管控模式和股本結(jié)構(gòu)的多樣化造成慣性,不愿接受的管控

25、模式,不愿受制度流程的約束,對制度流程產(chǎn)生不理解和抗性,從內(nèi)心里造成違抗,造成上下溝通聯(lián)系發(fā)生,影響協(xié)同和氣和工作效率。2、部關(guān)鍵總部專業(yè)力量配備仍有欠缺。設(shè)計、專業(yè)較少,崗位長期缺失;員工年輕化普遍,且新進中天人數(shù)較多,磨合和融入中天文化的過程難免損耗一定效率;3、總部經(jīng)營的力量沒有應(yīng)有地、正常地發(fā)揮,只是表面忙碌,無實質(zhì)效果,只是敷衍;疏忽自己的崗位職責,不擔當,工作缺乏主動性也缺乏專業(yè)性;只做事后在專業(yè)、統(tǒng)籌、管理能力上仍有,不做事前和過程管控。各級主管,互相之間缺乏充分溝通,不太注重自身專業(yè)與其他專業(yè)版塊的學(xué)習(xí)與銜接,綜合協(xié)調(diào)能力;4、專業(yè)線對項目公司管控,有一定成效,但是項目里程碑計

26、劃多有延期,達成率還不夠理想;質(zhì)量通病仍然困擾工程管理準化成果研究緩慢;成本管理淹沒在大量繁瑣的日常工作;更主動地指導(dǎo)幫助、主導(dǎo)策劃意見,解決疑難問題。二、基礎(chǔ)制度體系推行效果受到制約;設(shè)計標管理未能基礎(chǔ)制度體系宣貫、推行以來,老觀念、慣造成的老問題仍然存在,加上新員工增多,需要一個熟悉和學(xué)習(xí)的過程,導(dǎo)致基礎(chǔ)制度體系的作用和效果尚未完全顯現(xiàn)。同時,因?qū)κ聞?wù)了解程度不夠、流程執(zhí)行總部各專業(yè)部門也存在履行職權(quán)時,、責任心缺失等問題,造成履職效果大打折扣的現(xiàn)象,導(dǎo)致規(guī)范化程度仍然不高。三、各專業(yè)部門間協(xié)同機制亟待建立開發(fā)作為一個有機的整體,除在各自環(huán)節(jié)上做好專業(yè)把控之外,需要做好提前量,充分參與到其

27、他專業(yè)部門的環(huán)節(jié)中,以及早避免后期不可控的風險和消極影響。如個別的設(shè)計方案,前期脫離成本的專業(yè)意見,容易導(dǎo)致后期成本失控;投資研判分析階段,缺少了各專業(yè)線的共同參與,影響分析的科學(xué)性和準確度。就目前的工作情況而言,投資分析階段,基本由投資開發(fā)部主導(dǎo),各專業(yè)介入程度不高,效果不明顯;設(shè)計階段,完全由設(shè)計單獨決斷,忽略了成本和的約束和配套作用。各專業(yè)部門協(xié)同性聯(lián)動性不夠,消耗了整體的成本和效益。因此特別有必要創(chuàng)建各專業(yè)部門間的協(xié)同機制,加強大局意識、整體意識、成本意識,明確在開發(fā)各環(huán)節(jié)中的主導(dǎo)或配合協(xié)作作用,梳理出各部門在各環(huán)節(jié)所需承擔的工作內(nèi)容和要求。四、新形勢下的2013年,競爭力尚未形成未能

28、發(fā)揮好中天建設(shè)品牌優(yōu)勢、大的綜合配套優(yōu)勢,規(guī)模不大,資源強。2014年,積累不深,管理不夠成熟,綜合能力不更加嚴峻的市場形勢和競爭壓力,如何生存并獲得可持續(xù)發(fā)展?需要確立以過硬的工程質(zhì)量和優(yōu)秀的物業(yè)管理為品牌名片,以資本、專業(yè)管控、規(guī)范管理為有力依托,運營效率和專業(yè)化程度,最終形成競爭力,做略規(guī)劃和土地儲備,謀求中天的長遠、可持續(xù)發(fā)展。第三部分 2014年市場形勢研判展望2014年,從政策、市場和企業(yè)三個角度來看,2014年的房地產(chǎn)市場中蘊含機遇,機遇中深藏:一、政策調(diào)控基調(diào)不會變,方式則日漸多樣從當前政策調(diào)控看,盡管調(diào)控效果不盡如人意,熱點城市需求和持續(xù)升溫的土地市場仍然推動房價上漲預(yù)期,但

29、范圍內(nèi)房價快速上漲的勢頭已有所遏制??傮w上看,近幾年內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場的差異情況,調(diào)控的基調(diào)不會改變,而會根據(jù)國各地采取更為靈活的調(diào)控手段,調(diào)控力度也將由各地自行把握,以維持房地產(chǎn)市場的總體平穩(wěn),使其活動在良性區(qū)間。特別值得注意的是,機制將逐步確立并發(fā)揮作用。二、房地產(chǎn)市場形勢將更加嚴峻且充滿三中全會后,市場調(diào)節(jié)就房地產(chǎn)市場而言,形勢將更加嚴峻,體現(xiàn)在:1、行業(yè)集中度不斷加深。房地產(chǎn)市場在調(diào)控下,逐漸在回歸理性,土地紅利已一去不返,利潤被進一步攤薄,暴利時代終結(jié),市場的準入門檻更高,行業(yè)集中度必將在的市場競爭中不斷加深,中小房企的生存和競爭壓力加大;2、市場分化將更加明顯。受供需關(guān)系影響,三

30、四線城市房價開始持穩(wěn),甚至出現(xiàn)部分回調(diào)及個別“鬼城”現(xiàn)象,而一二線熱點城市則越來越受到房企的親睞,土地市場持續(xù)升溫,房價在短期內(nèi)上漲壓力仍然明顯。3、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)劃分細化?;瘯r代的來臨、國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)與升級、中國消費市場的巨大潛力,將促進養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深入發(fā)展。三、房地產(chǎn)企業(yè)市場生存和發(fā)展的關(guān)鍵要素隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的逐步深化和行業(yè)競爭格局的重構(gòu),地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)進入一個新的發(fā)展周期,房企經(jīng)營規(guī)模和水平直接決定了其在市場上的生存和競爭能力。規(guī)?;蛯I(yè)化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。規(guī)?;馕吨w實力的有能力在,意味著可以在更短時間集聚資源發(fā)揮更大的作用,意

31、味著范圍內(nèi)更深入、廣泛地布局,從而形成更大的影響,獲取更多的關(guān)注和效益;專業(yè)化則代表了房地產(chǎn)企業(yè)對各環(huán)節(jié)把控以及整體的整合能力。房地產(chǎn)微利時代的來臨,要求各房地產(chǎn)企業(yè)自身更加專業(yè)化,細分各個環(huán)節(jié)的專業(yè)工作,縮短周期,提高效益。同時,房地產(chǎn)金融將從單一依賴信貸轉(zhuǎn)向社會融資規(guī)模不斷擴大。市場規(guī)律帶來的金新已開始對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響,例證就是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金快速崛起為大中小房企融資的重要。融資能力已成為房地產(chǎn)運營中的一大關(guān)鍵要素,直接影響了其在市場成本消耗和競爭能力的大小。市場形勢變幻莫測,宏觀政策復(fù)雜多變,對這些,無從去阻礙或改變。對中天人來講,需要看清眼前,做好當前,形勢不會只對中天有利,

32、政策不會只為中天定制,機會隨時都會降臨,機會關(guān)鍵在于自身是否具備把握機會的能力。第四部分 2014年工作安排在你我身邊,根據(jù)析研判,對2014年五三規(guī)劃的發(fā)展要求,結(jié)合存在問題和對后續(xù)形勢的分工作安排如下:一、業(yè)績指標和運營進度1、緊抓銷售回款,強化業(yè)績導(dǎo)向進一步強化項目公司業(yè)績導(dǎo)向,緊緊圍繞銷售、回款兩項重點開展工作,促進在售項目的去化,加快回籠銷售指標50億元,回款指標40億元。,項目效益;2014年,2、加快開發(fā)進度,運營效率規(guī)范運營制度,深化計劃管理;通過系統(tǒng)化的工作,加強運營協(xié)調(diào)推進作用;明確項目計劃與收益目標、現(xiàn)金流之間的動態(tài)關(guān)系;加快各項目開發(fā)進度,全面運營效率,達到縮短項目開發(fā)

33、周期,綜合效益的目的。2014年全年里程碑計劃達成率90%以上,新獲取的項目“拿地開盤”周期相較基準周期500天、東陽中天120天以上。各項目進度計劃如下:世紀花城項目要徹底改變工程質(zhì)量差、業(yè)主多、交付后維修率高的現(xiàn)象,支持好物業(yè)管理工作,確保樹立起中天品牌優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)。2014年度重點是101#樓交付與三期續(xù)銷工作,在工程管理方面要繼續(xù)提高專業(yè)能力,在保證101#樓6月交房時間的同時特別關(guān)注相關(guān)質(zhì)量通病的防治;北區(qū)三期各棟在6月全面完成結(jié)構(gòu)封頂,102#樓在年底前拆除外架。、中天濱鴻官河錦庭2014年銷售壓力比去年更大,工程現(xiàn)場要盡一切努力為銷售創(chuàng)造條件:3月初開放河道景觀示范區(qū),4月完

34、成138樣板房的對外開放,5月完成排屋示范區(qū)實景展示,排屋區(qū)按銷售要求節(jié)點分別獲取預(yù)售證;要與教委溝通,爭取盡量長時間地保留作為現(xiàn)場售樓處。項目公司部門之間協(xié)調(diào)與工程管理能力還要提高,在材料定版與分包招標工作中注意銜接,快速確定門窗、外墻、公共部位精裝等分包工程實施并進場施工,確保12月前、中天元榮公寓外架全部拆除,為竣工驗收創(chuàng)造條件。西城紀項目需在 2014 年完成交付與清盤工作,其中 4#、5#樓于 3 月底完成交付,2#、3#樓和 1#樓分別于 5 月中旬、6 月中旬前完成交付,其中4#樓交付壓力最大。項目公司要抓緊最后時間進行與完善,做好業(yè)主客戶的分類梳理,完善交付方案,做好應(yīng)急預(yù)案和

35、緊急情況處置工作,確保收房率達到 80%以上。、中天亞東MCC 項目要盡最大努力做好存在質(zhì)量問題工程的彌補和修復(fù)工作,在 A棟成功交付的基礎(chǔ)上,做好 B 棟交房以及后續(xù)各項工作,為實現(xiàn)項目清盤創(chuàng)造良好的現(xiàn)場展示條件;對于簽署返租協(xié)議的物業(yè)要做好相關(guān)招商、出租工作;配本部完成各項工程的決算整理各項資料,對項目整體實施過程中出現(xiàn)和成功經(jīng)驗進行全面地總結(jié)并在與項目公司間進行。、倚天2014 年項目工作重點是二期驗收與清盤,要繼續(xù)保持對總、分包的管理力度,質(zhì)量上重點關(guān)注裝修與質(zhì)量通病的防治,進度上確保 9 月 10日完成 24、25 號樓外架拆除,12 月底完成各項專項驗收與分戶驗收;項目三期盡管存在

36、不確定性,項目公司要作出評估和可行性分析,盡全力爭取盡早突破,按 8 月底獲取規(guī)劃努力。證、11 月完成樁基工程施工的目標、眾人項目公司要加強中天文化和管理的性,要繼續(xù)保持和發(fā)揚優(yōu)良的工程管理方法與作風,確保后續(xù)各項工程節(jié)點按計劃實施。目前,項目公司已正式啟動翡麗灣項目二期開發(fā),1月要取得建設(shè)工程規(guī)劃證并開放11#、12#樓樣板區(qū),3月取得施工證并開放13#樓樣板區(qū),5月獲取二期預(yù)售證并正式開盤;三期前期工作也要提前準備,視市場情況在下半年適時啟動開發(fā)。、西安雅筑項目公司要提高對制度流程規(guī)范運營的認識,大力加強施工現(xiàn)場管理力度,尤其是加強對總包和裝修隊伍的管理,合理、科學(xué)安排好工期,確保中天錦

37、庭一期二標按時順利交付,一期整體在年底完成竣工驗收工作。錦庭二期重點要突破前期報建關(guān),現(xiàn)場需在3月底前完成三通一平工作,8月底樁基完成,10月底完成正負零結(jié)構(gòu)施工,在年底前具備預(yù)售條件。、煙臺亞東項目公司要會同物業(yè)公司,繼續(xù)對公共部位、設(shè)施設(shè)備及未售房源進行檢查,消除工程質(zhì)量問題,為銷售創(chuàng)造條件,提出清盤銷售的策略方案,力爭在2014年完成清盤。、湖南倚天棲溪里項目首先要保證在五一節(jié)前完成中心景觀示范區(qū)的開放展示,為完成全年銷售任務(wù)創(chuàng)造條件,確保土地款后投入通過銷售有盈余;同時項目公司要加強對總分包方、樁基、總包、鋁合金等施工的成本、質(zhì)量、進度管控,尤其是對土的管理力度要加大,避免出現(xiàn)成本超支

38、與進度、質(zhì)量失控的情況;一標段于5月15日全部封頂并在年底前完成外架拆除;二標段管樁施工要在5月底前完成,11月實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂,并視市場情況辦理預(yù)售。、博瑞項目公司要提高對制度流程規(guī)范運營的認識,樹立以中天旗幟和信譽為先的大局意識。博朗天御項目已于1月17日取得了建設(shè)用地規(guī)劃后續(xù)證照的辦理是上半年的重點工作,一切要為確保5月底前取得預(yù)售證,證服務(wù),為完成全年的銷售任務(wù)爭取盡量長的時間周期;工程方面要重點關(guān)注專項設(shè)計與招標工作, 6月全面施工至0.00節(jié)點、9月主體全部結(jié)頂后,要做好各分包的確定、進場銜接工作;現(xiàn)場還要準備根據(jù)要求適時推出實體樣板房,為銷售創(chuàng)造更好的條件。、臨安中天項目公司重點

39、要提高團隊執(zhí)行力,加強工程管理力度,做好策劃和推廣工作,確保3月底完成樣板區(qū)及售展大道景觀施工并開放展示;31幢排屋在6月1日全部實現(xiàn)主體結(jié)頂,并于9月底完成外架拆除,為營造銷售氛圍創(chuàng)造條件;中區(qū)塊造地工作在8月底前啟動,根據(jù)市場情況適時啟動后續(xù)分期開發(fā)。、項目公司要做好市場、招商的合理分判計劃,做好招商工作;在繼續(xù)抓好工程管理的同時,重點關(guān)注各項設(shè)計定版與招標采購工作;在確保8月31日前主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)那疤嵯?,對于電梯、幕墻、公共精裝修等專項工程嚴格把關(guān),綜合控制質(zhì)量、進度與成本;電梯工程要在9月中旬開始進場施工,幕墻工程在12月底完成主龍骨施工;此外還要做好基礎(chǔ)防水、土方回填、地鐵和、杭州監(jiān)

40、測工作。作為首個完全按照新流程與新模式的項目,之江誠品要在保證質(zhì)量前提下實現(xiàn)中天開發(fā)速度的飛躍,計劃 5 月開放現(xiàn)場售樓處并取得預(yù)售證,實現(xiàn)拿地后 10 個月內(nèi)開盤。面對復(fù)雜的地質(zhì)條件,要確保 6 月完成全部樁基工程施工;8 月所有室出0.00;洋房實景展示區(qū)根據(jù)需求在下半年適時推出、開放展示。、東陽鳳凰谷年內(nèi)重點是精裝修樣板完成并獲得控股的認可,以確保大面積精裝修施工得以盡快啟動;在 3 月 31 日完成正負零結(jié)構(gòu)施工,6 月之前要完成室內(nèi)精裝修設(shè)計施工圖,保證 9 月精裝樣板施工完成;工作中,重點是園區(qū)墳?zāi)拱徇w與奄山體林地的征收,此外年中還需基本完成休閑度假中心建設(shè)用地的招拍掛。二、突破重

41、點及專項工作1、狠抓工程質(zhì)量,強化物業(yè)品牌打造好“工程質(zhì)量”、“物業(yè)服務(wù)”兩張金名片,把這兩項內(nèi)容作為中天近階段的重點工作內(nèi)容。依托建設(shè)的廣闊和優(yōu)質(zhì)資源,借力發(fā)揮,打好中天的質(zhì)量牌。2014 年,總工室要著力制訂防滲漏措施、質(zhì)量風險控制要點、階段估辦法等制度措施的出臺并推廣,切實體現(xiàn)“精工、精誠”和“全精工標準、全過程控制、全周期服務(wù)”,開展好之江誠品項目住宅試點工作;物業(yè)公司要在 3 月底完成如何實質(zhì)物業(yè)管理和特色品質(zhì)服務(wù)專題研究,出臺具體措施,全年取得,通過現(xiàn)有管理或自持物業(yè),做出樣板,鍛煉和培養(yǎng)物業(yè)管理隊伍,同時要提高項目公司對物業(yè)管理重要性的認識,加強支持力度,將物業(yè)管理列入項目公司考

42、核內(nèi)容。通過工程質(zhì)量、物業(yè)品牌和隊伍的強化,實現(xiàn)中天品牌建設(shè)的突破。2、探求新興領(lǐng)域,打造先發(fā)優(yōu)勢隨著社會需求的多元發(fā)展,業(yè)態(tài)日漸呈現(xiàn)多樣化,商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將在下一階段深入發(fā)展。中天必須抓住新領(lǐng)域、新需求、新產(chǎn)品的發(fā)展機遇,在 2014 年,加快、加大、加深對新興領(lǐng)域的關(guān)注和研究,安排專人協(xié)同控股開展地產(chǎn)新領(lǐng)域?qū)n}研究,確定方向,實現(xiàn)投入,取得階段性成果;引進和培養(yǎng)相關(guān)專業(yè),在引進上要打破一些約束的框框,拓展,在相關(guān)新領(lǐng)域、新需求、新產(chǎn)品上取得實踐突破,積累經(jīng)驗,鍛煉和擴大隊伍,在未來相關(guān)領(lǐng)域的競爭中打造品質(zhì)、特色,積累一定的先發(fā)優(yōu)勢。同時,加大對代建領(lǐng)域的關(guān)注和投入,

43、積極發(fā)展代建管理業(yè)務(wù),擴大業(yè)績的同時,做好項目管理團隊的培養(yǎng)和儲備。3、優(yōu)化拿地策略,儲備土地根據(jù)發(fā)展的規(guī)劃要求,積極拓寬,有目標、有計劃、科學(xué)地做好土地儲備;發(fā)展好杭州市場,利用好現(xiàn)已進入城市的資源,深耕市場,延續(xù)、擴大發(fā)展,盯緊城鎮(zhèn)化進程中有潛力、有特色的城市區(qū)塊;同時,認真做好拿地前期調(diào)研分析和決策評估、設(shè)計概念方案、市場和客戶研究、項目團隊組建;講究拿地策略,不盲目參與投標,防范拿地風險;要拓寬信息,不能亦步亦趨跟隨網(wǎng)上公告的拍地信息,要參與做地或與做地商合作,參與制定有利于己方的定位參數(shù),爭取到的前期時間。確保拿地之后已經(jīng)完全明確要做什么產(chǎn)品、如何做質(zhì)、賣給什么客戶,迅速建立好操盤團

44、隊。2014 年,地儲備,以實現(xiàn)穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。4、完善基礎(chǔ)制度,規(guī)范各級管理全年目標獲取價值 25-30 億元土開展各專業(yè)線及公司與項目公司之間的的配套制度建設(shè),在完善成本、運營已有制度基礎(chǔ)上,加快建立設(shè)計、工程的標準化、體系化規(guī)程;加大各項制度的執(zhí)行和考核力度,實施激勵約束,嚴肅考核獎懲;進一步梳理和明確和項目公司、項目公司的權(quán)限、流程,規(guī)范集團、項目公司(包括公司獨資和合資)的各級管理行為,尊重專業(yè)、尊重制度,整體運營效率和質(zhì)量;加大對總部和項目公司的制度宣貫和基礎(chǔ)流程操作的培訓(xùn)學(xué)習(xí),認識,執(zhí)行力。5、建立協(xié)同機制,發(fā)揮聯(lián)動效應(yīng)建立各專業(yè)部門協(xié)同機制,明確在開發(fā)全過程中各環(huán)節(jié)的主導(dǎo)和協(xié)作分工,細分各專業(yè)部門工作內(nèi)容,明確主導(dǎo)和協(xié)作的任務(wù)和職責,有效發(fā)揮各專業(yè)協(xié)作效應(yīng)。著重在項目前期方案設(shè)計階段形成各專業(yè)部門協(xié)同機制,即、可行性分析階段形成、設(shè)計、成本、財務(wù)聯(lián)動的工作機制,實現(xiàn)各專業(yè)介入與協(xié)同研判,及時、有效地可行性的科學(xué)性和準確度;在方案設(shè)計階段,形成成本、

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論