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1、2014 年度第一次工作會(huì)議(二一四年一月二十二日)各位中天同仁:今天,在這里召產(chǎn)2014年度第一次工作會(huì)議,圍繞控股集團(tuán)部署和發(fā)展規(guī)劃,總結(jié)2013年各方面工作取得的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn),分析存在和,研判2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),結(jié)合控股第一次工作會(huì)議精神,部署2014年的工作思路、工作目標(biāo)和具體措施。第一部分 2013年度工作總結(jié)2013年,房地產(chǎn)市場(chǎng)在第一季度短暫延續(xù)2012年下半年的景氣回升態(tài)勢(shì)后持續(xù)受壓,政策面始終保持了限價(jià)、限購(gòu)、限貸等短期調(diào)控舉措,改善和投資型住房市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊,長(zhǎng)效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制仍處于試點(diǎn)階段,要全面推行并發(fā)揮有效作用尚需時(shí)日。長(zhǎng)期以來(lái)的房地產(chǎn)過(guò)熱,投資、投機(jī)項(xiàng)目的盲目
2、上馬,導(dǎo)致房地產(chǎn)供求關(guān)系逐漸發(fā)生變化,國(guó)內(nèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。價(jià)格方面,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)高企,二線(xiàn)城市穩(wěn)中有升,三四線(xiàn)城市基本持平,部分出現(xiàn)回調(diào);產(chǎn)品類(lèi)型方面,剛需繼續(xù)受到追捧,改善型、投資型等總價(jià)較高產(chǎn)品市場(chǎng)觀望氛圍濃重。而土地市場(chǎng)表現(xiàn)頗為搶眼,各開(kāi)發(fā)商囤地的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,特別是在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有限土地資源的爭(zhēng)奪呈現(xiàn)白熱化,其中不乏盲目、不理性的搶地,導(dǎo)致熱點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)。在房?jī)r(jià)受限,地價(jià)高持的背景下,房企的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力將進(jìn)一步接受考驗(yàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正由單純產(chǎn)品、質(zhì)量、品牌的競(jìng)爭(zhēng),日益轉(zhuǎn)向企業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度、資本能力的競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)壓力,圍繞控股“強(qiáng)企”和
3、2013年行動(dòng)計(jì)劃,緊跟市場(chǎng)和政策形勢(shì),堅(jiān)持做好主流住宅產(chǎn)品,致力于縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期,運(yùn)營(yíng)效率,加大銷(xiāo)售回款力度,穩(wěn)步推進(jìn)“三大工程”建設(shè),各項(xiàng)工作都取得了一定的成績(jī)。在樓董事長(zhǎng)的大力支持、的堅(jiān)強(qiáng)后盾下,全體中天人作出了很多的努力,付出了辛勞,但進(jìn)步不快,實(shí)際表現(xiàn)與期望落差較大。一、銷(xiāo)售和回款2013年,按全口徑統(tǒng)計(jì):實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額和其他收入53億元,完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)46.08億的115.02%,其中自行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售28.6億元,東陽(yáng)中天、倚天兩家公司超額完成年度銷(xiāo)售指標(biāo)。杭州官河錦庭全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售11.15億元。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款共計(jì)50.22 億元,完成年度回款指標(biāo)35.61 億元的141.02%,其中自
4、行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目回款24.99億元,東陽(yáng)中天、倚天房產(chǎn)、杭州中天元榮、眾人四家公司超額完成年度回款指標(biāo)。各項(xiàng)目銷(xiāo)售、回款指標(biāo)完成情況如下表:(注:以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日期截至)中天各項(xiàng)目2013年銷(xiāo)售報(bào)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售情況回款情況2013年度銷(xiāo)售金額(萬(wàn)元)2013年度銷(xiāo)售指標(biāo)(萬(wàn)元)銷(xiāo)售完成率2013年累計(jì)回款額(萬(wàn)元)2013年回款指標(biāo)(萬(wàn)元)款完成率1東陽(yáng)世紀(jì)花城43,93342,000105%35,15034,000103%2中天花園11,04510,000110%8,1347,000116%3煙臺(tái)盛世觀瀾4,60915,00031%3,75014,00027%4西安中天錦庭21,34131,00
5、069%23,81226,00092%5杭州西城紀(jì)31,73735,00091%42,78941,000104%6杭州MCC36,82760,00061%30,81948,00064%7杭州官河錦庭111,545140,00080%83,546100,00084%8翡麗灣25,18925,80098%21,37520,000107%9長(zhǎng)沙棲溪里21,0000%13,6000%10臨安中天珺府30,0000%19,5000%11博朗天御51,0000%33,0000%1-11286,318460,80062.13%249,923356,10070.18%12杭州自在城173,724185,741
6、13長(zhǎng)沙中天廣場(chǎng)2,6922,69214物資66,10062,60015中天物業(yè)1,2001,200合計(jì)530034460800115.02%502156356100141.02%回如上表,東陽(yáng)世紀(jì)花城、中天花園超額完成年度銷(xiāo)售與回款目標(biāo);杭州西城紀(jì)、翡麗灣項(xiàng)目接近年初預(yù)期;煙臺(tái)盛世觀瀾、西安中天錦庭、杭州 MCC 項(xiàng)目較預(yù)期有一定差距;長(zhǎng)沙棲溪里、臨安中天珺府、博朗天御三個(gè)項(xiàng)目因?qū)е虑捌诠ぷ餮诱`,主要原因是新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)間脫節(jié),計(jì)劃銷(xiāo)售完全失控導(dǎo)致整體目標(biāo)計(jì)劃落空,對(duì)整體指標(biāo)影響超10億元。二、各項(xiàng)目進(jìn)展2013 年初,確立了“通過(guò)加快開(kāi)發(fā)周期,促進(jìn)開(kāi)發(fā)規(guī)模,減少占用成本,提高效益
7、,鍛煉隊(duì)伍”的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。運(yùn)營(yíng)管理部協(xié)同各專(zhuān)業(yè)部門(mén),嚴(yán)格和各項(xiàng)目公司里程碑計(jì)劃,目前大部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度基本可控,個(gè)別處于前期的項(xiàng)目如、長(zhǎng)沙、臨安,因政策、自身協(xié)調(diào)等主客觀滯后較為嚴(yán)重。各項(xiàng)目具體進(jìn)展情況如下:1、東陽(yáng)中天項(xiàng)目總體進(jìn)展較為理想,分別在年中、年底順利完成了一期二標(biāo)與二期一標(biāo)的驗(yàn)收、備案及交付工作,三期在工程節(jié)點(diǎn)未滿(mǎn)足的條件下通過(guò)努力申領(lǐng)出預(yù)售證,并超額完成了年度銷(xiāo)售指標(biāo);在工程管理工作中,三期室與主體結(jié)構(gòu)實(shí)測(cè)實(shí)量與觀感質(zhì)量較好,但對(duì)工程進(jìn)度把控能力室施工至主體結(jié)構(gòu)階段工期延誤,整體施工質(zhì)量也需進(jìn)一步提高。2、中天濱鴻,官河錦庭項(xiàng)目按年初計(jì)劃在 4 月 11 日開(kāi)放了示范區(qū)與臨時(shí)樣板房
8、,起到了較好的展示效果,各棟樓預(yù)售證也按照要求如期獲取,對(duì)項(xiàng)目年銷(xiāo)售超 11 億起到了有力的支撐作用。但由于工程管理方面的原因,標(biāo)段 3#樓室區(qū)域內(nèi)撐處理花費(fèi)了較長(zhǎng)時(shí)間,導(dǎo)致 3#樓室與主體施工嚴(yán)重滯后,對(duì)后期驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)造成較大壓力;設(shè)計(jì)與招標(biāo)工作安排不合理,排屋區(qū)與東側(cè)河道改造施工進(jìn)展緩慢,未能對(duì)銷(xiāo)售氛圍的營(yíng)造起到應(yīng)有的作用。3、中天元榮西城紀(jì)年內(nèi)竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)及竣工備案時(shí)間相比原里程碑計(jì)劃有延誤,經(jīng)與質(zhì)監(jiān)、消防部門(mén)溝通,未對(duì)后續(xù)精裝修進(jìn)度造成大的影響;項(xiàng)目公司對(duì)施工嚴(yán)格管理,對(duì)產(chǎn)生進(jìn)度、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的總包安裝、中天幕墻與中天鋼構(gòu)等積極協(xié)調(diào),并在關(guān)鍵卡點(diǎn)提請(qǐng)參與督辦,使得收尾與精裝修工程得以有序進(jìn)行
9、;目前精裝修施工質(zhì)量與進(jìn)度可控,但 4#樓精裝修柜體、地板等安裝工作未完成,收尾與裝驗(yàn)收與交付的巨大壓力。4、中天亞?wèn)|工作任務(wù)艱巨,后期仍精MCC 項(xiàng)目的 A 棟已在年內(nèi)按合同約定時(shí)間順利完成交付,目前各項(xiàng)驗(yàn)收工作均已完成,B 棟計(jì)劃在節(jié)前交付;項(xiàng)目公司在工程管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了總包、幕墻施工中的一些質(zhì)量、進(jìn)度問(wèn)題并進(jìn)行了多次協(xié)調(diào),但效果并不理想,室與安裝工程、幕墻裝飾工程出現(xiàn)了滲漏等質(zhì)量問(wèn)題,并對(duì)工期造成了影響。原定十一期間實(shí)景交付的節(jié)點(diǎn),以及預(yù)期對(duì)銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用的目標(biāo)均未能達(dá)成,工程整體質(zhì)量較差,項(xiàng)目公司尋找原因。地應(yīng)從自身管理5、倚天中天花園二期整體完成情況較好, 16#樓按期完成交付工作
10、,項(xiàng)目公司狠抓工程質(zhì)量與進(jìn)度,24#、25#砌體與粉刷實(shí)測(cè)分?jǐn)?shù)第一,主體結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一個(gè)月六層,盡管預(yù)售證申領(lǐng)有所滯后,但在短短 4 個(gè)月銷(xiāo)售期內(nèi)仍超額完成年初下達(dá)的銷(xiāo)售指標(biāo);三期受原計(jì)劃推進(jìn),2014 年該地塊前期工作壓力較大。條件所制,無(wú)法按6、眾人翡麗灣全年里程碑計(jì)劃均能按要求完成,相比以前有較大進(jìn)步,尤其是與配合的樣板房展示、預(yù)售證申領(lǐng)等各項(xiàng)工作完成較好;僅個(gè)別樓棟受夏季高溫與勞動(dòng)力影響,工期略有滯后;工程質(zhì)量控制嚴(yán)格,在各次檢查中均靠前。根據(jù)市場(chǎng)需求,目前項(xiàng)目二期已完成樁基施工,里程碑計(jì)劃已編制上報(bào),計(jì)劃 2014 年上半年正式銷(xiāo)售。7、西安雅筑錦庭一期一標(biāo)已按里程碑計(jì)劃完成交付工作
11、,但后期驗(yàn)收壓力較大,目前竣工驗(yàn)收資料準(zhǔn)備工作已完成;二標(biāo)施工管理較一標(biāo)薄弱,項(xiàng)目公司對(duì)總分包的管理力度明顯,截至年前還有底層幕墻、室外景觀等大量未完成工作,年后 4 月交付壓力較大;項(xiàng)目公司與溝通、不夠深入,在設(shè)備材料采購(gòu)、方案設(shè)計(jì)等方面浪費(fèi)了大量時(shí)間。二期因前期方案反復(fù),已無(wú)法完成年初制訂的里程碑計(jì)劃,2014 年對(duì)項(xiàng)目二期的前期工作需要重點(diǎn)關(guān)注。8、煙臺(tái)亞?wèn)|由于項(xiàng)目現(xiàn)金流還未回正,年初計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目實(shí)施清盤(pán),但實(shí)際去化情況不理想,銷(xiāo)售上對(duì)形勢(shì)判斷不夠準(zhǔn)確,價(jià)格策略執(zhí)行不夠徹底。2014 年的首要工作仍是清盤(pán)。9、湖南倚天棲溪里項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建與融資工作完成較好,各項(xiàng)證照與基本按時(shí)獲?。还こ贪?/p>
12、計(jì)劃開(kāi)建后目標(biāo)成本和工程管理出現(xiàn)了一些問(wèn)題,未能順利把控好施工總包導(dǎo)致工期延誤了近兩個(gè)月;樁基施工與檢測(cè)、土方與總包施工、樣板房精裝修施工與材料供貨上均出現(xiàn)了較大風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目公司與項(xiàng)目共同協(xié)調(diào)下,總包更換了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),一標(biāo)樁基最終檢測(cè)合格,與北側(cè)示范區(qū)僅用了 60就完成了精裝與景觀施工并順利開(kāi)放.目前一標(biāo)各樓棟均已出正負(fù)零,二標(biāo)土方施工。項(xiàng)目公司對(duì)各分包的管理還需加強(qiáng),尤其要強(qiáng)化成本、設(shè)計(jì)與工程之間的溝通協(xié)調(diào)。10、博瑞項(xiàng)目 2013 年初按計(jì)劃順利完成方案設(shè)計(jì)工作,由于受對(duì)土地與規(guī)劃方案影響,前期工作較長(zhǎng)時(shí)間未取得進(jìn)展。項(xiàng)目公司在現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)工作基本有序推進(jìn),基坑開(kāi)挖與地基處理、場(chǎng)地內(nèi)電桿遷移等
13、工作均如期完成;目前各棟主樓部分均已完成室施工,中心精裝修及室外景觀綠化完成,已于 11 月 18 日開(kāi)放展示。但年度開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)須延至明年,前期證照辦理的壓力仍然十分艱巨??陀^上,年初制訂的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃要求缺少?lài)?yán)密性、合理性,主要是對(duì)11、臨安中天氣候、辦事效率估計(jì)。中天珺府項(xiàng)目年初各項(xiàng)工作較為正常,方案報(bào)批與施工圖設(shè)計(jì)提前完成,年內(nèi)做了收地、整地、拆遷、方案設(shè)計(jì)及各類(lèi)取證工作,但總體與計(jì)劃要求相距甚遠(yuǎn),工作較為松弛,團(tuán)隊(duì)能力未能正常發(fā)揮??偘袠?biāo)緩慢,進(jìn)場(chǎng)后管理不嚴(yán)、磨合時(shí)間過(guò)長(zhǎng),導(dǎo)致施工證的辦理與首開(kāi)樣板區(qū) 3#、4#樓主體施工產(chǎn)生了較大的延誤,開(kāi)放節(jié)點(diǎn)已延至年后。項(xiàng)目公司工程管理的措施,樣板區(qū)
14、各項(xiàng)分包設(shè)計(jì)、材料定版與招標(biāo)工作銜接不充分,導(dǎo)致樣板區(qū)施工嚴(yán)重超期。12、中天項(xiàng)目全年里程碑節(jié)點(diǎn)完成良好,在周邊居民干擾嚴(yán)重的情況下頂住壓力,充分利用良好的關(guān)系以及總包優(yōu)勢(shì),同時(shí)聘請(qǐng)保安公司采取果斷措施,順利完成樁基與土方開(kāi)挖施工,在元月順利完成了正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工。13、杭州之江誠(chéng)品是按照后不知何從著手的優(yōu)化前期流程開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目,改變了拿地局面,定位與方案在拿地前經(jīng)過(guò)了充分論證,大幅縮短了開(kāi)發(fā)周期,拿地后 4 個(gè)月已完成里程碑計(jì)劃與目標(biāo)成本初步編制工作,5 個(gè)月樁基開(kāi)工;目前方案已獲取,初步設(shè)計(jì)報(bào)批進(jìn)行中,現(xiàn)場(chǎng)售樓處主體結(jié)構(gòu)施工已基本完成;由于地質(zhì)條件存在大量溶洞的影響,樁基施工進(jìn)展較為緩慢,
15、項(xiàng)目公司已與施工足工期要求,預(yù)計(jì) 5 月正式開(kāi)盤(pán)。14、東陽(yáng)鳳凰谷溝通,春節(jié)期間適當(dāng)加班以滿(mǎn)因項(xiàng)目定位及方向性確定較多、酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)缺乏,鳳凰谷項(xiàng)目年初暫未簽訂里程碑計(jì)劃與目標(biāo)成本。目前里程碑計(jì)劃已上報(bào),待控股進(jìn)和選擇了審定。目前,項(xiàng)目建設(shè)正按預(yù)知的工作內(nèi)容有序進(jìn)行:成功引經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀酒店裝飾設(shè)計(jì)院,為后續(xù)工作的順利進(jìn)行奠定了良好的基礎(chǔ),防護(hù)林與人工湖等相關(guān)工作均如期完成,酒店結(jié)構(gòu)施工中,計(jì)劃 2014 年 6 月封頂。15、東陽(yáng)教育園區(qū)室教育園區(qū)的籌建辦付出了十分的辛勞,達(dá)成九月一號(hào)投入開(kāi)學(xué)使用的目標(biāo)。工作??偡职目偣こ處熢谘谉岬南奶煊H自蹲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng),做了督辦和協(xié)調(diào)在裝修階段加大了投入以
16、及趕工力度,最終如期完成了中間交付與開(kāi)學(xué)的節(jié)點(diǎn)。三、隊(duì)伍建設(shè)工程圍繞2013年行動(dòng)計(jì)劃,隊(duì)伍建設(shè)工作著力于專(zhuān)業(yè)引進(jìn)和配置、員工能力培訓(xùn)及基礎(chǔ)制度體系的建立和推廣。根據(jù)能力建設(shè)、崗位工作需要以及年初對(duì)需求的梳理和調(diào)配情況,多開(kāi)展空缺崗位招聘,有意識(shí)地重點(diǎn)引進(jìn)計(jì)劃管理、成本管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理等專(zhuān)業(yè)技術(shù)型。引進(jìn)在總體結(jié)構(gòu)上對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的傾向性明顯。2013年,總部共招聘新員工16人,其中成本管理6人,運(yùn)營(yíng)管理2人,規(guī)劃設(shè)計(jì)2人,政、法務(wù)各1人,除設(shè)計(jì)與管理2人,投資開(kāi)發(fā)1人,總工室1人,行外,基本滿(mǎn)足了專(zhuān)業(yè)化的需求,有效了專(zhuān)業(yè)化管控水平。在強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)化管控力量的同時(shí),集團(tuán)綜合管理部積極為項(xiàng)目公司引進(jìn)和配
17、備專(zhuān)業(yè),統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與各項(xiàng)目公司的調(diào)配。截至,(含項(xiàng)目公司、物資、中天物業(yè))共計(jì)有機(jī)關(guān)員工340人,其中財(cái)務(wù)44人,49人,審算37人,設(shè)計(jì)12管理77人。員工能力培訓(xùn)方面,共組織內(nèi)外部培訓(xùn) 26 項(xiàng),培訓(xùn)206人次,培訓(xùn)課程 168 學(xué)時(shí),涵蓋了財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、成本、投資、工程管理各專(zhuān)業(yè)內(nèi)容,培訓(xùn)效果和反饋良好,形成了專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)為主,綜合類(lèi)培訓(xùn)為輔,專(zhuān)業(yè)外培為主,綜合性?xún)?nèi)培為輔的培訓(xùn)體系。除日常的專(zhuān)業(yè)內(nèi)外部培訓(xùn)和控股組織的各類(lèi)培訓(xùn)外,專(zhuān)門(mén)組織部門(mén)主管以上及項(xiàng)目總經(jīng)理報(bào)名參加百銳總經(jīng)理高階培訓(xùn)班,為期一年,著重的專(zhuān)業(yè)能力、職業(yè)素養(yǎng)和創(chuàng)新思維。2013 年度,以事權(quán)管理、職位管理、績(jī)效管理和薪酬管理為重點(diǎn)
18、的房基礎(chǔ)制度體系在下屬項(xiàng)目公司進(jìn)行了全面的宣貫和推行,整項(xiàng)工作各級(jí)產(chǎn)在 6 月完成,包括了薪酬水平測(cè)算、特殊薪酬協(xié)議簽訂、專(zhuān)業(yè)技術(shù)等級(jí)評(píng)定等。兩家專(zhuān)業(yè)子公司的基礎(chǔ)管理在 3 月參照控股管理制度完成目標(biāo)責(zé)任書(shū)簽訂及其他相關(guān)工作。通過(guò)基礎(chǔ)制度體系的試行,項(xiàng)目公司的職責(zé)、權(quán)限與工作流程得到了進(jìn)一步的明確、強(qiáng)化和、。員企業(yè)工職務(wù)管理、績(jī)效管理與薪酬管理的基礎(chǔ)性基本具備,兼具特點(diǎn)和中天特色的中天激勵(lì)約束機(jī)制初步形成。四、質(zhì)量工程2013年的質(zhì)量工作,保持了對(duì)2012年質(zhì)量工作中專(zhuān)業(yè)管理體系建設(shè)和物業(yè)管理水平的工作延續(xù),同時(shí),將重點(diǎn)放在項(xiàng)目拓展、能力建設(shè)、對(duì)在杭項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)支持力度;產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)、常態(tài)化
19、巡檢、運(yùn)營(yíng)、質(zhì)量通病防治等方面。1、積極統(tǒng)籌,加大項(xiàng)目拓展和土地儲(chǔ)備力度。在科學(xué)統(tǒng)籌和下,以較低的地價(jià)成功競(jìng)得杭州兩塊宗地三堡單元 C2-09地塊,出讓面積13914,總成交價(jià)67077萬(wàn)元;轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元 G-R21-16-02住宅地塊,出讓面積64053,總成交價(jià)83574萬(wàn)元;在西安咸陽(yáng)拍得2013-15-1 和2013-15-2兩塊商業(yè)宗地,出讓面積為10269和9964,土地價(jià)格分別為1456萬(wàn)元和1420萬(wàn)元。為在杭州和西安市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2、基礎(chǔ)制度體系的宣貫和推行,明確了與項(xiàng)目公司事權(quán)管理、職位管理、績(jī)效管理和薪酬管理的權(quán)責(zé),使項(xiàng)目公司管理由粗放趨于規(guī)范。為配
20、合基礎(chǔ)制度體系的推行,總部綜合管理部及部分專(zhuān)業(yè)部室如成本管理部、運(yùn)營(yíng)管理部還制定了了相應(yīng)的配套流程或制度,勞動(dòng)合同、社保、人事等流程已實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化,合同范本、采購(gòu)招標(biāo)、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理也通過(guò)梳理確立了實(shí)施細(xì)則。3、根據(jù)的要求,物業(yè)公司在項(xiàng)目前期、后期交付階段注重投放專(zhuān)業(yè)力量,加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的支持;實(shí)際操作層面上下發(fā)了各專(zhuān)業(yè)線(xiàn)的第一版工作手冊(cè)、案場(chǎng)服務(wù)手冊(cè)、秩序部工作簡(jiǎn)冊(cè),有效指導(dǎo)了相關(guān)崗位的工作開(kāi)展;引進(jìn)部分中高級(jí)專(zhuān)業(yè)管理,加大了儲(chǔ)備和培養(yǎng);梳理了物業(yè)公司管理流程和制度,基本上建立了完整的管理制度體系。4、能力建設(shè)上,通過(guò)總部專(zhuān)業(yè)崗位的招聘和配備、主管的專(zhuān)業(yè)外培,有效了總部整體的專(zhuān)業(yè)能力和水平;通過(guò)基
21、礎(chǔ)制度體系宣貫和推行,明確了權(quán)責(zé),規(guī)范了項(xiàng)目公司管理行為;組織了多次對(duì)優(yōu)秀房企的學(xué)習(xí)交流;定期舉辦項(xiàng)目總經(jīng)理學(xué)習(xí)交流會(huì),加強(qiáng)了與項(xiàng)目間的工作協(xié)調(diào)和項(xiàng)目總經(jīng)理間的學(xué)習(xí)交流,達(dá)到了相互學(xué)習(xí),共同提高的目的。5、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè),受限于規(guī)劃設(shè)計(jì)部力量的配置不足,標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)工作進(jìn)展較慢,目前已完成了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)大綱的修訂和提報(bào)、部分部品(電梯、門(mén)窗)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。6、總工室、運(yùn)營(yíng)管理部、成本管理部聯(lián)合對(duì)各項(xiàng)目開(kāi)展了季度巡檢,針對(duì)巡檢結(jié)果專(zhuān)門(mén)組織召開(kāi)季度檢查結(jié)果通報(bào),出臺(tái)了后期改進(jìn)措施,并對(duì)優(yōu)劣項(xiàng)目實(shí)施了考核獎(jiǎng)罰;運(yùn)營(yíng)管理部嚴(yán)格執(zhí)行運(yùn)營(yíng)月報(bào)制度,各項(xiàng)目里程碑計(jì)劃執(zhí)行情況,并通過(guò)項(xiàng)目、運(yùn)營(yíng)等宣傳交流,
22、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)意識(shí)和對(duì)外宣傳監(jiān)督,于5月下發(fā)試行項(xiàng)目計(jì)劃管理辦法;總工室在日常檢查和管理外,重點(diǎn)了二次結(jié)構(gòu)工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)的宣貫,對(duì)工藝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了補(bǔ)充和完善,與項(xiàng)目工程管理和一線(xiàn)班組長(zhǎng)開(kāi)展交底和交流,二次結(jié)構(gòu)施工工藝得到了較好的推行。五、文化品牌工程的文化品牌工程建設(shè),主要依托中天品牌的強(qiáng)大支撐,從中天升級(jí)版 CIS 宣貫實(shí)施、CIS 理念的延展策劃、品牌對(duì)外推廣以及員工文化活動(dòng)四個(gè)方面做了工作:1、根據(jù)控股CIS 升級(jí)的部署,組織項(xiàng)目公司和總部員工參加了新版 CIS 的宣貫、培訓(xùn)、在各項(xiàng)目進(jìn)行了推廣;以總部及各項(xiàng)比賽活動(dòng);形象識(shí)別系統(tǒng)部分內(nèi)容為舉辦了學(xué)習(xí)新版 CIS知識(shí)競(jìng)賽,深化了員工對(duì)新版 CI
23、S 的認(rèn)知和體會(huì);2、通過(guò)中天品牌的,結(jié)合特質(zhì)對(duì)控股 CIS 進(jìn)行了延展和細(xì)化,就中天園”的中天品牌的理念進(jìn)行了多輪提報(bào)和研討,以“真心締造美好家理念為起點(diǎn),初步確定了的品牌愿景(成為卓越的主流住宅開(kāi)發(fā)商)、品牌(建筑理想家)和品牌內(nèi)涵(二精三全:精工、精誠(chéng),全精工標(biāo)準(zhǔn)、全過(guò)程控制、全周期服務(wù));3、除注重各地建設(shè)項(xiàng)目直接亮相和工程品質(zhì)的對(duì)碑外,和知通過(guò)參加房展會(huì)、發(fā)布品牌等各種擴(kuò)大品牌名度,主要參加了5月杭州春季房交會(huì)、10月東陽(yáng)首屆房博會(huì),發(fā)布了中天在杭州品牌4、2013年,。組織了形式多樣的員工文化活動(dòng),如春季踏青、旅游、各類(lèi)活動(dòng)中環(huán)保登山、羽毛球、第二屆攝影比賽等。積極參與,融洽了團(tuán)隊(duì)
24、氛圍,潛移默化地對(duì)員工的職業(yè)素養(yǎng)、執(zhí)行力進(jìn)行了熏陶,了隊(duì)伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力。第二部分 存在問(wèn)題分析的壓力不僅來(lái)自市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政策形勢(shì),來(lái)自于2013年,中天自身在團(tuán)隊(duì)、品牌、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)、技術(shù)支撐各類(lèi)資源的積累、沉淀十分匱乏,也來(lái)自于制度體系建設(shè)的不完善和專(zhuān)業(yè)化管控能力的。綜合近幾年存在問(wèn)題及本年度的工作,總結(jié)分析如下:一、專(zhuān)業(yè)管控能力仍然有待提高2013年,對(duì)項(xiàng)目公司的專(zhuān)業(yè)管控已具雛形,各項(xiàng)制度得以宣貫和推廣,專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)權(quán)責(zé)也已明確和應(yīng)用,但專(zhuān)業(yè)管控能力仍,專(zhuān)業(yè)管控能力大大。對(duì)比2012年度工作總結(jié)中各專(zhuān)業(yè)線(xiàn)存在主要體現(xiàn)在:1、歷史形成的管控模式和股本結(jié)構(gòu)的多樣化造成慣性,不愿接受的管控
25、模式,不愿受制度流程的約束,對(duì)制度流程產(chǎn)生不理解和抗性,從內(nèi)心里造成違抗,造成上下溝通聯(lián)系發(fā)生,影響協(xié)同和氣和工作效率。2、部關(guān)鍵總部專(zhuān)業(yè)力量配備仍有欠缺。設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)較少,崗位長(zhǎng)期缺失;員工年輕化普遍,且新進(jìn)中天人數(shù)較多,磨合和融入中天文化的過(guò)程難免損耗一定效率;3、總部經(jīng)營(yíng)的力量沒(méi)有應(yīng)有地、正常地發(fā)揮,只是表面忙碌,無(wú)實(shí)質(zhì)效果,只是敷衍;疏忽自己的崗位職責(zé),不擔(dān)當(dāng),工作缺乏主動(dòng)性也缺乏專(zhuān)業(yè)性;只做事后在專(zhuān)業(yè)、統(tǒng)籌、管理能力上仍有,不做事前和過(guò)程管控。各級(jí)主管,互相之間缺乏充分溝通,不太注重自身專(zhuān)業(yè)與其他專(zhuān)業(yè)版塊的學(xué)習(xí)與銜接,綜合協(xié)調(diào)能力;4、專(zhuān)業(yè)線(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司管控,有一定成效,但是項(xiàng)目里程碑計(jì)
26、劃多有延期,達(dá)成率還不夠理想;質(zhì)量通病仍然困擾工程管理準(zhǔn)化成果研究緩慢;成本管理淹沒(méi)在大量繁瑣的日常工作;更主動(dòng)地指導(dǎo)幫助、主導(dǎo)策劃意見(jiàn),解決疑難問(wèn)題。二、基礎(chǔ)制度體系推行效果受到制約;設(shè)計(jì)標(biāo)管理未能基礎(chǔ)制度體系宣貫、推行以來(lái),老觀念、慣造成的老問(wèn)題仍然存在,加上新員工增多,需要一個(gè)熟悉和學(xué)習(xí)的過(guò)程,導(dǎo)致基礎(chǔ)制度體系的作用和效果尚未完全顯現(xiàn)。同時(shí),因?qū)κ聞?wù)了解程度不夠、流程執(zhí)行總部各專(zhuān)業(yè)部門(mén)也存在履行職權(quán)時(shí),、責(zé)任心缺失等問(wèn)題,造成履職效果大打折扣的現(xiàn)象,導(dǎo)致規(guī)范化程度仍然不高。三、各專(zhuān)業(yè)部門(mén)間協(xié)同機(jī)制亟待建立開(kāi)發(fā)作為一個(gè)有機(jī)的整體,除在各自環(huán)節(jié)上做好專(zhuān)業(yè)把控之外,需要做好提前量,充分參與到其
27、他專(zhuān)業(yè)部門(mén)的環(huán)節(jié)中,以及早避免后期不可控的風(fēng)險(xiǎn)和消極影響。如個(gè)別的設(shè)計(jì)方案,前期脫離成本的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),容易導(dǎo)致后期成本失控;投資研判分析階段,缺少了各專(zhuān)業(yè)線(xiàn)的共同參與,影響分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確度。就目前的工作情況而言,投資分析階段,基本由投資開(kāi)發(fā)部主導(dǎo),各專(zhuān)業(yè)介入程度不高,效果不明顯;設(shè)計(jì)階段,完全由設(shè)計(jì)單獨(dú)決斷,忽略了成本和的約束和配套作用。各專(zhuān)業(yè)部門(mén)協(xié)同性聯(lián)動(dòng)性不夠,消耗了整體的成本和效益。因此特別有必要?jiǎng)?chuàng)建各專(zhuān)業(yè)部門(mén)間的協(xié)同機(jī)制,加強(qiáng)大局意識(shí)、整體意識(shí)、成本意識(shí),明確在開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中的主導(dǎo)或配合協(xié)作作用,梳理出各部門(mén)在各環(huán)節(jié)所需承擔(dān)的工作內(nèi)容和要求。四、新形勢(shì)下的2013年,競(jìng)爭(zhēng)力尚未形成未能
28、發(fā)揮好中天建設(shè)品牌優(yōu)勢(shì)、大的綜合配套優(yōu)勢(shì),規(guī)模不大,資源強(qiáng)。2014年,積累不深,管理不夠成熟,綜合能力不更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)壓力,如何生存并獲得可持續(xù)發(fā)展?需要確立以過(guò)硬的工程質(zhì)量和優(yōu)秀的物業(yè)管理為品牌名片,以資本、專(zhuān)業(yè)管控、規(guī)范管理為有力依托,運(yùn)營(yíng)效率和專(zhuān)業(yè)化程度,最終形成競(jìng)爭(zhēng)力,做略規(guī)劃和土地儲(chǔ)備,謀求中天的長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。第三部分 2014年市場(chǎng)形勢(shì)研判展望2014年,從政策、市場(chǎng)和企業(yè)三個(gè)角度來(lái)看,2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中蘊(yùn)含機(jī)遇,機(jī)遇中深藏:一、政策調(diào)控基調(diào)不會(huì)變,方式則日漸多樣從當(dāng)前政策調(diào)控看,盡管調(diào)控效果不盡如人意,熱點(diǎn)城市需求和持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,但
29、范圍內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已有所遏制??傮w上看,近幾年內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異情況,調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變,而會(huì)根據(jù)國(guó)各地采取更為靈活的調(diào)控手段,調(diào)控力度也將由各地自行把握,以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體平穩(wěn),使其活動(dòng)在良性區(qū)間。特別值得注意的是,機(jī)制將逐步確立并發(fā)揮作用。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻且充滿(mǎn)三中全會(huì)后,市場(chǎng)調(diào)節(jié)就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,形勢(shì)將更加嚴(yán)峻,體現(xiàn)在:1、行業(yè)集中度不斷加深。房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控下,逐漸在回歸理性,土地紅利已一去不返,利潤(rùn)被進(jìn)一步攤薄,暴利時(shí)代終結(jié),市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻更高,行業(yè)集中度必將在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷加深,中小房企的生存和競(jìng)爭(zhēng)壓力加大;2、市場(chǎng)分化將更加明顯。受供需關(guān)系影響,三
30、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始持穩(wěn),甚至出現(xiàn)部分回調(diào)及個(gè)別“鬼城”現(xiàn)象,而一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市則越來(lái)越受到房企的親睞,土地市場(chǎng)持續(xù)升溫,房?jī)r(jià)在短期內(nèi)上漲壓力仍然明顯。3、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)劃分細(xì)化?;瘯r(shí)代的來(lái)臨、國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)與升級(jí)、中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力,將促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深入發(fā)展。三、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)生存和發(fā)展的關(guān)鍵要素隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的逐步深化和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的重構(gòu),地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期,房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模和水平直接決定了其在市場(chǎng)上的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力。規(guī)?;蛯?zhuān)業(yè)化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。規(guī)?;馕吨w實(shí)力的有能力在,意味著可以在更短時(shí)間集聚資源發(fā)揮更大的作用,意
31、味著范圍內(nèi)更深入、廣泛地布局,從而形成更大的影響,獲取更多的關(guān)注和效益;專(zhuān)業(yè)化則代表了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各環(huán)節(jié)把控以及整體的整合能力。房地產(chǎn)微利時(shí)代的來(lái)臨,要求各房地產(chǎn)企業(yè)自身更加專(zhuān)業(yè)化,細(xì)分各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)工作,縮短周期,提高效益。同時(shí),房地產(chǎn)金融將從單一依賴(lài)信貸轉(zhuǎn)向社會(huì)融資規(guī)模不斷擴(kuò)大。市場(chǎng)規(guī)律帶來(lái)的金新已開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響,例證就是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金快速崛起為大中小房企融資的重要。融資能力已成為房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的一大關(guān)鍵要素,直接影響了其在市場(chǎng)成本消耗和競(jìng)爭(zhēng)能力的大小。市場(chǎng)形勢(shì)變幻莫測(cè),宏觀政策復(fù)雜多變,對(duì)這些,無(wú)從去阻礙或改變。對(duì)中天人來(lái)講,需要看清眼前,做好當(dāng)前,形勢(shì)不會(huì)只對(duì)中天有利,
32、政策不會(huì)只為中天定制,機(jī)會(huì)隨時(shí)都會(huì)降臨,機(jī)會(huì)關(guān)鍵在于自身是否具備把握機(jī)會(huì)的能力。第四部分 2014年工作安排在你我身邊,根據(jù)析研判,對(duì)2014年五三規(guī)劃的發(fā)展要求,結(jié)合存在問(wèn)題和對(duì)后續(xù)形勢(shì)的分工作安排如下:一、業(yè)績(jī)指標(biāo)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)度1、緊抓銷(xiāo)售回款,強(qiáng)化業(yè)績(jī)導(dǎo)向進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目公司業(yè)績(jī)導(dǎo)向,緊緊圍繞銷(xiāo)售、回款兩項(xiàng)重點(diǎn)開(kāi)展工作,促進(jìn)在售項(xiàng)目的去化,加快回籠銷(xiāo)售指標(biāo)50億元,回款指標(biāo)40億元。,項(xiàng)目效益;2014年,2、加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度,運(yùn)營(yíng)效率規(guī)范運(yùn)營(yíng)制度,深化計(jì)劃管理;通過(guò)系統(tǒng)化的工作,加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)推進(jìn)作用;明確項(xiàng)目計(jì)劃與收益目標(biāo)、現(xiàn)金流之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系;加快各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度,全面運(yùn)營(yíng)效率,達(dá)到縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
33、周期,綜合效益的目的。2014年全年里程碑計(jì)劃達(dá)成率90%以上,新獲取的項(xiàng)目“拿地開(kāi)盤(pán)”周期相較基準(zhǔn)周期500天、東陽(yáng)中天120天以上。各項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃如下:世紀(jì)花城項(xiàng)目要徹底改變工程質(zhì)量差、業(yè)主多、交付后維修率高的現(xiàn)象,支持好物業(yè)管理工作,確保樹(shù)立起中天品牌優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)。2014年度重點(diǎn)是101#樓交付與三期續(xù)銷(xiāo)工作,在工程管理方面要繼續(xù)提高專(zhuān)業(yè)能力,在保證101#樓6月交房時(shí)間的同時(shí)特別關(guān)注相關(guān)質(zhì)量通病的防治;北區(qū)三期各棟在6月全面完成結(jié)構(gòu)封頂,102#樓在年底前拆除外架。、中天濱鴻官河錦庭2014年銷(xiāo)售壓力比去年更大,工程現(xiàn)場(chǎng)要盡一切努力為銷(xiāo)售創(chuàng)造條件:3月初開(kāi)放河道景觀示范區(qū),4月完
34、成138樣板房的對(duì)外開(kāi)放,5月完成排屋示范區(qū)實(shí)景展示,排屋區(qū)按銷(xiāo)售要求節(jié)點(diǎn)分別獲取預(yù)售證;要與教委溝通,爭(zhēng)取盡量長(zhǎng)時(shí)間地保留作為現(xiàn)場(chǎng)售樓處。項(xiàng)目公司部門(mén)之間協(xié)調(diào)與工程管理能力還要提高,在材料定版與分包招標(biāo)工作中注意銜接,快速確定門(mén)窗、外墻、公共部位精裝等分包工程實(shí)施并進(jìn)場(chǎng)施工,確保12月前、中天元榮公寓外架全部拆除,為竣工驗(yàn)收創(chuàng)造條件。西城紀(jì)項(xiàng)目需在 2014 年完成交付與清盤(pán)工作,其中 4#、5#樓于 3 月底完成交付,2#、3#樓和 1#樓分別于 5 月中旬、6 月中旬前完成交付,其中4#樓交付壓力最大。項(xiàng)目公司要抓緊最后時(shí)間進(jìn)行與完善,做好業(yè)主客戶(hù)的分類(lèi)梳理,完善交付方案,做好應(yīng)急預(yù)案和
35、緊急情況處置工作,確保收房率達(dá)到 80%以上。、中天亞?wèn)|MCC 項(xiàng)目要盡最大努力做好存在質(zhì)量問(wèn)題工程的彌補(bǔ)和修復(fù)工作,在 A棟成功交付的基礎(chǔ)上,做好 B 棟交房以及后續(xù)各項(xiàng)工作,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤(pán)創(chuàng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)展示條件;對(duì)于簽署返租協(xié)議的物業(yè)要做好相關(guān)招商、出租工作;配本部完成各項(xiàng)工程的決算整理各項(xiàng)資料,對(duì)項(xiàng)目整體實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)和成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行全面地總結(jié)并在與項(xiàng)目公司間進(jìn)行。、倚天2014 年項(xiàng)目工作重點(diǎn)是二期驗(yàn)收與清盤(pán),要繼續(xù)保持對(duì)總、分包的管理力度,質(zhì)量上重點(diǎn)關(guān)注裝修與質(zhì)量通病的防治,進(jìn)度上確保 9 月 10日完成 24、25 號(hào)樓外架拆除,12 月底完成各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收與分戶(hù)驗(yàn)收;項(xiàng)目三期盡管存在
36、不確定性,項(xiàng)目公司要作出評(píng)估和可行性分析,盡全力爭(zhēng)取盡早突破,按 8 月底獲取規(guī)劃努力。證、11 月完成樁基工程施工的目標(biāo)、眾人項(xiàng)目公司要加強(qiáng)中天文化和管理的性,要繼續(xù)保持和發(fā)揚(yáng)優(yōu)良的工程管理方法與作風(fēng),確保后續(xù)各項(xiàng)工程節(jié)點(diǎn)按計(jì)劃實(shí)施。目前,項(xiàng)目公司已正式啟動(dòng)翡麗灣項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā),1月要取得建設(shè)工程規(guī)劃證并開(kāi)放11#、12#樓樣板區(qū),3月取得施工證并開(kāi)放13#樓樣板區(qū),5月獲取二期預(yù)售證并正式開(kāi)盤(pán);三期前期工作也要提前準(zhǔn)備,視市場(chǎng)情況在下半年適時(shí)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。、西安雅筑項(xiàng)目公司要提高對(duì)制度流程規(guī)范運(yùn)營(yíng)的認(rèn)識(shí),大力加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理力度,尤其是加強(qiáng)對(duì)總包和裝修隊(duì)伍的管理,合理、科學(xué)安排好工期,確保中天錦
37、庭一期二標(biāo)按時(shí)順利交付,一期整體在年底完成竣工驗(yàn)收工作。錦庭二期重點(diǎn)要突破前期報(bào)建關(guān),現(xiàn)場(chǎng)需在3月底前完成三通一平工作,8月底樁基完成,10月底完成正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工,在年底前具備預(yù)售條件。、煙臺(tái)亞?wèn)|項(xiàng)目公司要會(huì)同物業(yè)公司,繼續(xù)對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備及未售房源進(jìn)行檢查,消除工程質(zhì)量問(wèn)題,為銷(xiāo)售創(chuàng)造條件,提出清盤(pán)銷(xiāo)售的策略方案,力爭(zhēng)在2014年完成清盤(pán)。、湖南倚天棲溪里項(xiàng)目首先要保證在五一節(jié)前完成中心景觀示范區(qū)的開(kāi)放展示,為完成全年銷(xiāo)售任務(wù)創(chuàng)造條件,確保土地款后投入通過(guò)銷(xiāo)售有盈余;同時(shí)項(xiàng)目公司要加強(qiáng)對(duì)總分包方、樁基、總包、鋁合金等施工的成本、質(zhì)量、進(jìn)度管控,尤其是對(duì)土的管理力度要加大,避免出現(xiàn)成本超支
38、與進(jìn)度、質(zhì)量失控的情況;一標(biāo)段于5月15日全部封頂并在年底前完成外架拆除;二標(biāo)段管樁施工要在5月底前完成,11月實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂,并視市場(chǎng)情況辦理預(yù)售。、博瑞項(xiàng)目公司要提高對(duì)制度流程規(guī)范運(yùn)營(yíng)的認(rèn)識(shí),樹(shù)立以中天旗幟和信譽(yù)為先的大局意識(shí)。博朗天御項(xiàng)目已于1月17日取得了建設(shè)用地規(guī)劃后續(xù)證照的辦理是上半年的重點(diǎn)工作,一切要為確保5月底前取得預(yù)售證,證服務(wù),為完成全年的銷(xiāo)售任務(wù)爭(zhēng)取盡量長(zhǎng)的時(shí)間周期;工程方面要重點(diǎn)關(guān)注專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)與招標(biāo)工作, 6月全面施工至0.00節(jié)點(diǎn)、9月主體全部結(jié)頂后,要做好各分包的確定、進(jìn)場(chǎng)銜接工作;現(xiàn)場(chǎng)還要準(zhǔn)備根據(jù)要求適時(shí)推出實(shí)體樣板房,為銷(xiāo)售創(chuàng)造更好的條件。、臨安中天項(xiàng)目公司重點(diǎn)
39、要提高團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力,加強(qiáng)工程管理力度,做好策劃和推廣工作,確保3月底完成樣板區(qū)及售展大道景觀施工并開(kāi)放展示;31幢排屋在6月1日全部實(shí)現(xiàn)主體結(jié)頂,并于9月底完成外架拆除,為營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍創(chuàng)造條件;中區(qū)塊造地工作在8月底前啟動(dòng),根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)啟動(dòng)后續(xù)分期開(kāi)發(fā)。、項(xiàng)目公司要做好市場(chǎng)、招商的合理分判計(jì)劃,做好招商工作;在繼續(xù)抓好工程管理的同時(shí),重點(diǎn)關(guān)注各項(xiàng)設(shè)計(jì)定版與招標(biāo)采購(gòu)工作;在確保8月31日前主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)那疤嵯拢瑢?duì)于電梯、幕墻、公共精裝修等專(zhuān)項(xiàng)工程嚴(yán)格把關(guān),綜合控制質(zhì)量、進(jìn)度與成本;電梯工程要在9月中旬開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)施工,幕墻工程在12月底完成主龍骨施工;此外還要做好基礎(chǔ)防水、土方回填、地鐵和、杭州監(jiān)
40、測(cè)工作。作為首個(gè)完全按照新流程與新模式的項(xiàng)目,之江誠(chéng)品要在保證質(zhì)量前提下實(shí)現(xiàn)中天開(kāi)發(fā)速度的飛躍,計(jì)劃 5 月開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)售樓處并取得預(yù)售證,實(shí)現(xiàn)拿地后 10 個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)。面對(duì)復(fù)雜的地質(zhì)條件,要確保 6 月完成全部樁基工程施工;8 月所有室出0.00;洋房實(shí)景展示區(qū)根據(jù)需求在下半年適時(shí)推出、開(kāi)放展示。、東陽(yáng)鳳凰谷年內(nèi)重點(diǎn)是精裝修樣板完成并獲得控股的認(rèn)可,以確保大面積精裝修施工得以盡快啟動(dòng);在 3 月 31 日完成正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工,6 月之前要完成室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)施工圖,保證 9 月精裝樣板施工完成;工作中,重點(diǎn)是園區(qū)墳?zāi)拱徇w與奄山體林地的征收,此外年中還需基本完成休閑度假中心建設(shè)用地的招拍掛。二、突破重
41、點(diǎn)及專(zhuān)項(xiàng)工作1、狠抓工程質(zhì)量,強(qiáng)化物業(yè)品牌打造好“工程質(zhì)量”、“物業(yè)服務(wù)”兩張金名片,把這兩項(xiàng)內(nèi)容作為中天近階段的重點(diǎn)工作內(nèi)容。依托建設(shè)的廣闊和優(yōu)質(zhì)資源,借力發(fā)揮,打好中天的質(zhì)量牌。2014 年,總工室要著力制訂防滲漏措施、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)、階段估辦法等制度措施的出臺(tái)并推廣,切實(shí)體現(xiàn)“精工、精誠(chéng)”和“全精工標(biāo)準(zhǔn)、全過(guò)程控制、全周期服務(wù)”,開(kāi)展好之江誠(chéng)品項(xiàng)目住宅試點(diǎn)工作;物業(yè)公司要在 3 月底完成如何實(shí)質(zhì)物業(yè)管理和特色品質(zhì)服務(wù)專(zhuān)題研究,出臺(tái)具體措施,全年取得,通過(guò)現(xiàn)有管理或自持物業(yè),做出樣板,鍛煉和培養(yǎng)物業(yè)管理隊(duì)伍,同時(shí)要提高項(xiàng)目公司對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí),加強(qiáng)支持力度,將物業(yè)管理列入項(xiàng)目公司考
42、核內(nèi)容。通過(guò)工程質(zhì)量、物業(yè)品牌和隊(duì)伍的強(qiáng)化,實(shí)現(xiàn)中天品牌建設(shè)的突破。2、探求新興領(lǐng)域,打造先發(fā)優(yōu)勢(shì)隨著社會(huì)需求的多元發(fā)展,業(yè)態(tài)日漸呈現(xiàn)多樣化,商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將在下一階段深入發(fā)展。中天必須抓住新領(lǐng)域、新需求、新產(chǎn)品的發(fā)展機(jī)遇,在 2014 年,加快、加大、加深對(duì)新興領(lǐng)域的關(guān)注和研究,安排專(zhuān)人協(xié)同控股開(kāi)展地產(chǎn)新領(lǐng)域?qū)n}研究,確定方向,實(shí)現(xiàn)投入,取得階段性成果;引進(jìn)和培養(yǎng)相關(guān)專(zhuān)業(yè),在引進(jìn)上要打破一些約束的框框,拓展,在相關(guān)新領(lǐng)域、新需求、新產(chǎn)品上取得實(shí)踐突破,積累經(jīng)驗(yàn),鍛煉和擴(kuò)大隊(duì)伍,在未來(lái)相關(guān)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)中打造品質(zhì)、特色,積累一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。同時(shí),加大對(duì)代建領(lǐng)域的關(guān)注和投入,
43、積極發(fā)展代建管理業(yè)務(wù),擴(kuò)大業(yè)績(jī)的同時(shí),做好項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)和儲(chǔ)備。3、優(yōu)化拿地策略,儲(chǔ)備土地根據(jù)發(fā)展的規(guī)劃要求,積極拓寬,有目標(biāo)、有計(jì)劃、科學(xué)地做好土地儲(chǔ)備;發(fā)展好杭州市場(chǎng),利用好現(xiàn)已進(jìn)入城市的資源,深耕市場(chǎng),延續(xù)、擴(kuò)大發(fā)展,盯緊城鎮(zhèn)化進(jìn)程中有潛力、有特色的城市區(qū)塊;同時(shí),認(rèn)真做好拿地前期調(diào)研分析和決策評(píng)估、設(shè)計(jì)概念方案、市場(chǎng)和客戶(hù)研究、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建;講究拿地策略,不盲目參與投標(biāo),防范拿地風(fēng)險(xiǎn);要拓寬信息,不能亦步亦趨跟隨網(wǎng)上公告的拍地信息,要參與做地或與做地商合作,參與制定有利于己方的定位參數(shù),爭(zhēng)取到的前期時(shí)間。確保拿地之后已經(jīng)完全明確要做什么產(chǎn)品、如何做質(zhì)、賣(mài)給什么客戶(hù),迅速建立好操盤(pán)團(tuán)
44、隊(duì)。2014 年,地儲(chǔ)備,以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。4、完善基礎(chǔ)制度,規(guī)范各級(jí)管理全年目標(biāo)獲取價(jià)值 25-30 億元土開(kāi)展各專(zhuān)業(yè)線(xiàn)及公司與項(xiàng)目公司之間的的配套制度建設(shè),在完善成本、運(yùn)營(yíng)已有制度基礎(chǔ)上,加快建立設(shè)計(jì)、工程的標(biāo)準(zhǔn)化、體系化規(guī)程;加大各項(xiàng)制度的執(zhí)行和考核力度,實(shí)施激勵(lì)約束,嚴(yán)肅考核獎(jiǎng)懲;進(jìn)一步梳理和明確和項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司的權(quán)限、流程,規(guī)范集團(tuán)、項(xiàng)目公司(包括公司獨(dú)資和合資)的各級(jí)管理行為,尊重專(zhuān)業(yè)、尊重制度,整體運(yùn)營(yíng)效率和質(zhì)量;加大對(duì)總部和項(xiàng)目公司的制度宣貫和基礎(chǔ)流程操作的培訓(xùn)學(xué)習(xí),認(rèn)識(shí),執(zhí)行力。5、建立協(xié)同機(jī)制,發(fā)揮聯(lián)動(dòng)效應(yīng)建立各專(zhuān)業(yè)部門(mén)協(xié)同機(jī)制,明確在開(kāi)發(fā)全過(guò)程中各環(huán)節(jié)的主導(dǎo)和協(xié)作分工,細(xì)分各專(zhuān)業(yè)部門(mén)工作內(nèi)容,明確主導(dǎo)和協(xié)作的任務(wù)和職責(zé),有效發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)協(xié)作效應(yīng)。著重在項(xiàng)目前期方案設(shè)計(jì)階段形成各專(zhuān)業(yè)部門(mén)協(xié)同機(jī)制,即、可行性分析階段形成、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)各專(zhuān)業(yè)介入與協(xié)同研判,及時(shí)、有效地可行性的科學(xué)性和準(zhǔn)確度;在方案設(shè)計(jì)階段,形成成本、
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