盛唐藝術(shù)園預(yù)算和進(jìn)度計(jì)劃書

1、南京盛唐藝術(shù)園初步預(yù)算及工作推進(jìn)計(jì)劃書熬委托單位：江蘇八盛唐藝術(shù)投資有班限公司巴報(bào)告單位：上海壩開(kāi)啟房地產(chǎn)投資拔咨詢有限公司案 笆 岸 皚 隘 拌 霸 班 氨 上海天啟暗企業(yè)策劃有限公八司稗報(bào)告日期：二0傲0二年貳月天啟&開(kāi)啟敗地址：上海市凱頒旋路2200號(hào)般凱旋大廈二樓胺電話：021-傲6468709瓣0 傳真：0版21-6441矮2720百E-mail:拔key818皚目 錄拌摘要鞍熬扮霸壩襖阿昂扒2半第一篇：項(xiàng)目簡(jiǎn)擺介艾傲凹癌辦佰白瓣5安第二篇：南京別壩墅市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)研叭究襖挨拜奧奧伴艾7把附表：調(diào)研個(gè)案芭匯總稗版盎骯叭白澳岸16啊第三篇：對(duì)盛唐跋藝術(shù)園的產(chǎn)品建稗議隘啊礙拌版安伴壩25按第

2、四篇：項(xiàng)目經(jīng)跋濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)壩務(wù)分析靶扮拔拔壩敖艾27芭項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指稗標(biāo)壩按啊扒耙絆擺襖27挨成本構(gòu)成表靶笆疤白安骯藹白耙28懊項(xiàng)目損益表佰瓣哎哀矮安挨百安29敗第五篇：盛唐藝礙術(shù)園傲2002按年工作推進(jìn)計(jì)劃按隘俺敖板矮胺30凹第六篇：對(duì)盛唐版投資公司目前工凹作的建議昂按澳熬藹啊八31傲附:項(xiàng)目多個(gè)經(jīng)叭濟(jì)指標(biāo)討論方案敗爸爸埃疤挨唉35摘要項(xiàng)目地段評(píng)價(jià)拌坐擁新區(qū)高尚地昂帶,成就明日頂辦級(jí)名宅敗一條將軍路，三扳座風(fēng)景山（牛首扒山、翠屏山、韓隘府山），成就別凹墅的天然氣質(zhì)；懊高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的新埃區(qū)高尚住宅發(fā)展唉區(qū)；澳天然環(huán)境優(yōu)越，藹文化氛圍濃郁的案未來(lái)生活天堂。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)百競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位集中，爸可比性強(qiáng)，高品

3、胺質(zhì)產(chǎn)品是關(guān)鍵拔本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)層面擺集中，主要在江般寧開(kāi)發(fā)區(qū)，亞?wèn)|爸與寧南雖有產(chǎn)品般爭(zhēng)奪但區(qū)域偏好瓣差異極大；啊本項(xiàng)目排屋均價(jià)佰3叭,叭200元/平方疤米，市場(chǎng)接受度盎高；單體別墅均昂價(jià)6皚,氨800元/平方哀米，是市場(chǎng)的空頒白點(diǎn)；耙競(jìng)爭(zhēng)樓盤多依賴扮天然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，瓣產(chǎn)品規(guī)劃特色較罷少，容積率較高壩，本項(xiàng)目從產(chǎn)品懊塑造著力，機(jī)會(huì)鞍較大。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)辦占有將軍路整體哎規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，牛首懊山的獨(dú)特山水環(huán)骯境優(yōu)勢(shì)（比翠屏按山、韓府山天然叭環(huán)境更好）；絆規(guī)模優(yōu)勢(shì)（50敖0畝的占地，是岸將軍路板塊最大靶的基地之一）；拔3、獨(dú)特的藝術(shù)扳內(nèi)涵（6座風(fēng)格拌各異的主題藝術(shù)敗館）；挨4、排屋與單體佰的特點(diǎn)均十分鮮安明；絆5、配

4、套服務(wù)獨(dú)暗一無(wú)二。奧搶占制高點(diǎn),以吧高檔純別墅社區(qū)翱為概念定位；頒產(chǎn)品規(guī)劃分兩個(gè)按區(qū)：以單體別墅癌與雙拼別墅為物巴業(yè)形態(tài)的高尚別半墅區(qū)和以排屋為八主的經(jīng)濟(jì)型別墅笆區(qū)；辦單體與雙拼采用背傳統(tǒng)經(jīng)典或經(jīng)典哎改良風(fēng)格，排屋埃采用現(xiàn)代風(fēng)格；埃單體與雙拼主力傲面積250-3岸50平方米左右捌，排屋主力面積盎在200-22哎0平方米左右；懊藝術(shù)館園區(qū)作為伴兩個(gè)別墅區(qū)的共跋享區(qū)，除藝術(shù)館敗外，會(huì)所、幼兒拔園等配套均在其絆中，并可考慮增挨加經(jīng)營(yíng)性的畫家叭村功能，做足藝暗術(shù)配套服務(wù)。產(chǎn)品建議開(kāi)發(fā)建議藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)，其靠近大門處最先啟動(dòng)，做出做足小區(qū)的形象工程；住宅產(chǎn)品采取概念先行，分區(qū)開(kāi)發(fā)的思路；先以高檔

5、純別墅亮相市場(chǎng)（物業(yè)倚重于雙拼別墅），再推排屋；跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體依據(jù)市場(chǎng)容量適當(dāng)分期分區(qū)推出；基地施工條件尚未就緒，場(chǎng)地標(biāo)高網(wǎng)格測(cè)量，路網(wǎng)布置，土方回填等土方工程需盡早開(kāi)始動(dòng)作。白項(xiàng)目成本收益和邦資金籌措般1、叭整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成叭本268稗,擺584唉,藹250元，成本叭單價(jià)2辦,襖760元/平方跋米；辦2、項(xiàng)目收益拜86,067,伴012昂元，銷售利潤(rùn)率奧21凹%；版3、整個(gè)項(xiàng)目樣百板區(qū)啟動(dòng)資金 俺5耙,捌000-6,0敗00萬(wàn)元，其余俺資金來(lái)源于銷售稗回籠資金。霸4、初步預(yù)計(jì)2凹003年3月，稗單體首期及藝術(shù)半館區(qū)樣板段建成澳，開(kāi)始銷售資金芭回籠。岸第一篇：項(xiàng)目簡(jiǎn)爸介項(xiàng)目位置

6、： 把本項(xiàng)目位于南京按江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)愛(ài)發(fā)區(qū)西南部，地辦處將軍路延長(zhǎng)線氨、牛首山風(fēng)景區(qū)安整體規(guī)劃范圍之鞍內(nèi)?；啬吓R佛矮城西路，連接將壩軍路，北靠將軍背山脈，東側(cè)隔康罷辰豪園與河海大霸學(xué)新校區(qū)相連，耙西接牛首山國(guó)家艾級(jí)度假休閑風(fēng)景傲區(qū)。可直接與江八寧城區(qū)及南京市伴中心聯(lián)系，距市叭中心新街口約1佰5公里，距祿口岸國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20半公里，交通十分澳便捷。規(guī)劃和居埃住環(huán)境上是一個(gè)霸正在日漸成熟的懊新區(qū)高尚住宅區(qū)礙。項(xiàng)目概況：柏本項(xiàng)目占地面積斑500畝，基地岸呈方形，地勢(shì)北班高南低，同時(shí)具般有淺丘、平地、佰人工湖、林地、骯沼澤等多種地形白地貌 。將軍山百脈在基地北側(cè)形絆成4座山峰，峰啊谷交錯(cuò)，中部相絆對(duì)平

7、坦，局部有般水塘和沼澤，南叭側(cè)地勢(shì)略高有緩擺坡?；匚髂喜堪都皷|北部有兩個(gè)版人工湖，東北部暗尚有一景觀獨(dú)特哀的廢舊采石場(chǎng)。愛(ài)整個(gè)基地范圍內(nèi)頒植被茂盛，空氣礙清新，集景觀性背、生態(tài)性于一體斑。具備建設(shè)高品耙位住宅所需的多霸種資源。敖本項(xiàng)目規(guī)劃容積唉率為0.3按， 白總建筑面積10敗0吧,辦050平方米，壩其中排屋51胺,般359平方米，斑單體別墅36捌,扒018平方米，辦藝術(shù)園區(qū)及配套挨12捌,吧006平方米。翱項(xiàng)目總體規(guī)劃與拜主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：叭項(xiàng)目霸容積率佰建筑面積邦預(yù)期均價(jià)佰總用地面積巴0.3百333,500扒 M癌2阿總建筑面積癌100,050暗 M罷2傲其中百單體別墅板0.18藹36,01

8、8 靶M罷2奧6,800八元/巴 M白2哎聯(lián)排別墅耙0.55阿51,359 辦M矮2皚3,200骯元/罷 M埃2巴配套及藝術(shù)園區(qū)凹0.3搬12,006 昂M擺2擺綠化率凹68.2%案第二篇：南京別矮墅市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)研暗究搬 忽略市搬區(qū)內(nèi)零星的別墅版不計(jì)，南京別墅瓣開(kāi)始小有規(guī)模的扒供應(yīng)，真正以一按種獨(dú)特的物業(yè)形按態(tài)走入市民的視安線,，大概是在俺96年左右。盎按照其發(fā)展軌跡澳，大致可以劃分鞍為以下幾代產(chǎn)品吧：第一代別墅產(chǎn)品襖 大致出現(xiàn)在9骯6年底97年,挨以三個(gè)片區(qū)為代白表：半鐘山風(fēng)景區(qū)片區(qū)斑：風(fēng)景區(qū)腹地敖以大型純別墅區(qū)哎帝豪花園為代表阿，其地段特別、疤形象高檔，盡管凹起售價(jià)只有6骯,骯000懊元/扳

9、 M芭2辦，但其銷售情況板并不好，只能通背過(guò)出租外企的老俺總維持。轉(zhuǎn)機(jī)出柏現(xiàn)在2000年扳帝豪的再出租市按場(chǎng)紅火起來(lái)以后氨，買房投資人對(duì)拔帝豪的關(guān)注，另八一個(gè)原因是銀行版按揭的落實(shí)。目挨前售價(jià)達(dá)到13捌,罷000唉啊15辦,芭000哎元/昂 M疤2罷。玄武湖畔：氨以金陵御花園為頒代表，只有沿湖捌的20多棟，售胺價(jià)10稗,礙000多元伴/佰 M捌2昂，很快銷售一空跋。月牙湖畔皚最早的紫金山莊氨，后來(lái)陸續(xù)出現(xiàn)胺金陵御庭園、月爸牙湖花園、明湖傲山莊、大邦花園霸，以單體與雙拼吧為物業(yè)形態(tài)，但霸總體量只有60霸多套，銷售單價(jià)艾在10把,叭000皚柏15哀,班000礙元/靶 M安2懊之間，每套總價(jià)矮基本在

10、300萬(wàn)版元左右，銷售情罷況良好，但以社耙區(qū)距離交通干道稗的位置遠(yuǎn)近而去凹化有快有慢。盎該片區(qū)的主要特芭點(diǎn)：鞍占盡地利優(yōu)勢(shì)，澳享有無(wú)可替代地班段；屬概念中的藹高尚住宅區(qū)，人安氣很旺；總棟數(shù)懊不多，除帝豪外霸，總數(shù)不超過(guò)1班00套；自住型挨客戶與公司型客藹戶兼而有之；單敗套面積較大，多啊在300平方米吧左右；產(chǎn)品品質(zhì)辦極其一般，消費(fèi)瓣對(duì)象為南京率先罷暴富一族。江寧地區(qū)：百家湖片區(qū)：凹以百家湖別墅花搬園與湖濱公寓的壩沿湖別墅為代表耙，有典型的第一疤代別墅的特征，傲房型大而無(wú)當(dāng)，霸品質(zhì)不敢恭維，稗總體量不過(guò)百十按來(lái)套，銷售較好斑。東山鎮(zhèn)：皚主要是武夷花園瓣的30棟沿秦淮巴河分布的別墅。 罷 稗澳該片

11、區(qū)的主要特盎點(diǎn)：半由于地價(jià)低而售唉價(jià)較低，外環(huán)境胺極好，購(gòu)房客戶氨中投資客極多，爸除少數(shù)自用外，巴多數(shù)作為第二居癌所。搬第一代別墅產(chǎn)品昂為高價(jià)別墅，最絆大優(yōu)勢(shì)在于對(duì)山叭水環(huán)境的借勢(shì)，捌產(chǎn)品除形式上的辦不同外，在房型頒設(shè)計(jì)上與躍層公襖寓沒(méi)有多少區(qū)別懊。別墅作為一種安試探性產(chǎn)品，體叭量較小，其優(yōu)勢(shì)搬更在于與市中心澳的距離較近，而邦不在產(chǎn)品本身。藹第二代別墅產(chǎn)品伴：隘大致出現(xiàn)在98鞍年底、99年至罷2000年，以白亞?wèn)|花園城與江昂寧地區(qū)的低價(jià)別案墅為代表。亞?wèn)|花園城：敗仙鶴山莊、雁鳴傲山莊、半山苑，靶一年左右的時(shí)間扮，亞?wèn)|公司以小熬步快跑的策略，澳連續(xù)推出好幾個(gè)鞍樓盤，最初別墅般的售價(jià)只有1澳,扒8

12、00般元/耙 M絆2百，最高也不過(guò)2半,翱500傲元/矮 M擺2絆，體量大概在2爸00棟左右，后扳以聯(lián)排別墅為主愛(ài)要形式推出的聽(tīng)叭泉山莊，雖有3背0多套單體別墅稗，價(jià)格仍只有3俺,啊000疤元/霸 M鞍2芭左右，仍是以低半價(jià)取悅市場(chǎng)。江寧地區(qū)：版 巴a案、凹東山鎮(zhèn)：叭武夷花園的聯(lián)排斑別墅扒b愛(ài)、岔路口把：碧水灣的單體翱與雙拼別墅艾c叭、麒麟鎮(zhèn)斑：錦繡花園的單啊體與雙拼別墅百d骯、百家湖周邊：拌湖濱世紀(jì)花園的愛(ài)單體別墅，中國(guó)翱人家的中式排屋半。搬注：雖然江寧的百這部分別墅上市氨時(shí)間較晚，20柏01年仍在市場(chǎng)耙熱力售賣，但由昂于其產(chǎn)品較差，氨規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)較扒低，仍將其傲劃歸第二代產(chǎn)品斑。案第二代別

13、墅為低背檔別墅，一個(gè)最氨顯著的特點(diǎn)：主哎打賣點(diǎn)為低價(jià)格按，選址全部位于柏傳統(tǒng)概念中的郊辦區(qū)，環(huán)境賣點(diǎn)較白為突出；與第一般代的消費(fèi)對(duì)象相矮比，平民色彩較斑為濃郁，不再集癌中于暴富一族，巴同時(shí)別墅的體量叭開(kāi)始放大；但產(chǎn)頒品本身并無(wú)明顯扳進(jìn)步，質(zhì)量、產(chǎn)翱品設(shè)計(jì)依然存在芭不少問(wèn)題，產(chǎn)品版外相缺乏高貴感唉。高價(jià)別墅除帝拜豪仍在慘淡經(jīng)營(yíng)拌以外，暫無(wú)供應(yīng)皚。岸第三代別墅產(chǎn)品白：拜大致出現(xiàn)在20搬00年底，但發(fā)巴出異彩是在20愛(ài)01年，以單一敖樓盤為代表，位靶處擁有造別墅環(huán)百境的地區(qū)愛(ài)跋亞?wèn)|。金陵家天下：叭其雖被評(píng)為20俺01年南京別墅爸明星，但細(xì)作考案量，卻仍是混雜案型社區(qū)，單體別班墅只有34套，唉占有大多

14、數(shù)的是把聯(lián)排和四拼、雙癌拼別墅（139氨套），另外尚有擺66套高級(jí)公寓拔，暢銷產(chǎn)品為排啊屋，單體在調(diào)低按售價(jià)的同時(shí)（從啊5斑,鞍000傲元/翱 M礙2班起售調(diào)至4挨,盎500背元/扒 M暗2奧），去化速度卻埃仍舊較慢（截至皚一月底去化13襖套）。愛(ài)之所以將金陵家芭天下這樣一個(gè)單疤一樓盤作為第三癌代產(chǎn)品，主要原骯因在于它在許多隘方面對(duì)南京的別絆墅市場(chǎng)有種革命耙的味道：如第一辦次采用框架結(jié)構(gòu)扒；第一個(gè)將層高胺做到三米；第一巴次使別墅的立面哀不再雷同，有2背1種之多的立面礙選擇；第一個(gè)讓癌排屋錯(cuò)位排列，跋第一個(gè)采用雙會(huì)伴所；第一家大規(guī)邦模購(gòu)買成年老樹愛(ài)塑造樹比屋高的扮森林別墅感覺(jué)；笆第一個(gè)將別墅的扒

15、質(zhì)量作為一個(gè)要半素立軍令狀狠抓板唉同時(shí)讓郊區(qū)別墅敗的售價(jià)向前跨了懊一大步（從2八,罷500元跨入5佰,佰000元），檔埃次也上了一個(gè)臺(tái)胺階，從此南京中背檔別墅有了代表盎產(chǎn)品。翱第四代別墅產(chǎn)品皚：罷以2001年的搬高檔高價(jià)別墅為巴代表，集中分布百在江寧百家湖和凹將軍路一帶，同哎時(shí)寧南與亞?wèn)|有芭單一樓盤供應(yīng)。百家湖周邊：班 敖阿a襖、拜威尼斯城：敗 小拔體量純別墅， 捌40棟，容積率伴0.26，單體柏面積272按澳555平米，售捌價(jià)毛胚15氨,背000愛(ài)元/翱 霸M敗2昂，裝修20藹,拌000八元/藹 M愛(ài)2盎。啊b拌、佳湖綠島：版混雜型社區(qū)，別愛(ài)墅單體19棟，案雙拼24套，別礙墅容積率0.3芭5

16、，單價(jià)13巴,板000般百15傲,熬000藹元/安 M傲2愛(ài)，主力面積22靶0襖俺340板 M吧2斑。版c盎文化名園按：混雜型社區(qū)，斑別墅單體9棟，扳雙拼12套，單拔價(jià)在8背,傲000版班1盎,癌0000隘元/皚 M拜2巴，主力單體面積拌230按哀350班 M壩2班。跋這幾個(gè)樓盤于2靶001年9月份唉陸續(xù)上市，目前吧已售別墅最多不版超過(guò)5套， 去伴化速度不容樂(lè)觀隘。而且混雜型社擺區(qū)均在主推公寓俺房，別墅都只接骯受意向預(yù)定，具鞍體建造根據(jù)客戶柏要求度身定做，壩似乎對(duì)高價(jià)別墅鞍市場(chǎng)信心有所不胺足。將軍路沿線：瑞景文華：拔首個(gè)大規(guī)模純別胺墅項(xiàng)目，但以排扮屋供應(yīng)為主?？偘ンw量571套，襖總建筑面積15

17、搬.23萬(wàn)平米，班容積率0.68案，單體25棟，澳雙拼126套，鞍排屋420套，背單價(jià)分別為5熬,八800暗元/百 M疤2澳、4靶,凹200伴元/爸 M罷2哀、3凹,擺300礙元/挨 M白2唉，目前主要銷售叭排屋靶，俺銷量一般（截止岸2002年一月凹底僅銷售30多罷套），屬已浮出吧水面的正面競(jìng)爭(zhēng)瓣對(duì)手，需密切關(guān)吧注其銷售情況。運(yùn)盛花園：啊占地300畝，唉尚未正式面市，暗屬板塊內(nèi)潛量競(jìng)叭爭(zhēng)。預(yù)計(jì)其于2耙002年6月亮矮相，9月正式推靶出，產(chǎn)品規(guī)劃為哎單體、雙拼、聯(lián)把排的混合型社區(qū)邦。愛(ài)濤漪水園：稗占地300畝，挨單體、聯(lián)排別墅傲和高級(jí)公寓組成按的混雜型社區(qū)。拌但別墅只有少量搬，屬于附屬產(chǎn)品襖，尚

18、未面世。因斑其與愛(ài)濤藝術(shù)館熬為大一體的社區(qū)唉，概念上與盛唐背藝術(shù)園會(huì)有交合按，從抬高地段的礙藝術(shù)氛圍角度來(lái)扳講是件好事，產(chǎn)氨品本身雖有競(jìng)爭(zhēng)扳，但不會(huì)是主要般對(duì)手。翠屏山莊：笆占地1邦,傲700畝，混雜巴型社區(qū)，沿水庫(kù)霸部分有200多芭棟別墅。200按2年元月份剛剛敖在市場(chǎng)露面，一艾期推出8萬(wàn)方，熬以高級(jí)公寓和雙芭拼別墅為主，打背算售價(jià)：高級(jí)公氨寓2瓣,骯500元/背 M案 2骯，雙拼別墅3白,哀000元/班 M澳 2爸以上，但所有細(xì)拜節(jié)都未最后敲定俺，屬板塊內(nèi)潛量版競(jìng)爭(zhēng)。亞?wèn)|花園城：沁蘭雅筑：哀2001年12安月22日已正式班亮相，總建筑面扒積13萬(wàn)平方米跋，定位高檔健康笆別墅。形式為單拌體別

19、墅和雙拼別骯墅，單體別墅套瓣面積240白 M敖2爸 安-309昂 M班2挨，平均單價(jià)3皚,八800-3凹,傲900元/拔 M澳2拜，總價(jià)120-背130萬(wàn)元之間辦；雙拼別墅套面頒積170矮M藹2埃，250翱 M盎2骯，平均單價(jià)2埃,耙800-2般,哀900元，總價(jià)鞍60-70萬(wàn)元班之間。一個(gè)月時(shí)百間推出的38套愛(ài)中雙拼已全部被隘認(rèn)購(gòu)，6套單體叭只走掉一套。愛(ài)由于市政府對(duì)于搬仙西大學(xué)城的重拜新規(guī)劃，亞?wèn)|公伴司會(huì)有意放慢一哀點(diǎn)腳步，等待市安政配套的改善對(duì)傲項(xiàng)目本身的提升把，該項(xiàng)目是亞?wèn)|班公司進(jìn)軍高檔別昂墅市場(chǎng)的分水嶺藹。該項(xiàng)目中規(guī)劃昂的亞?wèn)|書畫院為拜其配套的亮點(diǎn)。挨在產(chǎn)品層面屬于艾我們的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)辦

20、對(duì)手，需要密切跋關(guān)注其動(dòng)態(tài)。寧南：玉蘭山莊：奧占地200畝，背有山有水，距市爸中心較近，由擅擺做高檔產(chǎn)品的仁盎恒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)扒品形式主要為單氨體別墅及聯(lián)排別澳墅，單價(jià)分別為背10敖,八000鞍元/芭 M暗2把和8氨,擺000芭元/壩 M辦2敖，由于有一群穩(wěn)傲定的追隨老客戶笆，因此其口碑效胺應(yīng)較好。形象尚艾未公開(kāi)，但需密百切關(guān)注。 芭 第四代別墅出半現(xiàn)基于兩個(gè)基礎(chǔ)哎：巴南京市域區(qū)面積半擴(kuò)大，亞?wèn)|江寧霸成為新區(qū)，政策稗性利好使其脫掉傲了原郊區(qū)的外衣柏，突出的山水環(huán)艾境和優(yōu)越的道路翱交通條件催生許頒多別墅誕生；八經(jīng)濟(jì)型家用轎車柏大量上市，越來(lái)拌越多的中高收入靶階層郊區(qū)置業(yè)成案為可能，別墅以襖其寬敞舒

21、適、有鞍天有地的特性成靶為其首選置業(yè)形隘態(tài)。藹第四代別墅產(chǎn)品挨主要以高檔別墅皚為主，單體售價(jià)啊多在10頒,搬000斑元/跋 M八2白以上，單體面積般與第一代高價(jià)別拌墅類似，環(huán)境有唉過(guò)之而無(wú)不及，凹目前已亮相的別把墅從整體規(guī)劃來(lái)隘看缺乏特色，產(chǎn)阿品改良雖有進(jìn)步案但尚嫌不足：房邦型設(shè)計(jì)、舒適度笆考慮，立面、配靶套、建筑質(zhì)量、奧內(nèi)部環(huán)境，發(fā)展翱商的考量開(kāi)始變爸得周全，也第一把次使南京的高檔骯別墅有了一點(diǎn)質(zhì)伴價(jià)相合的感覺(jué)。百但體量成倍放大白，泡沫也同時(shí)放安大，銷售狀況不艾容樂(lè)觀。拜通過(guò)以上對(duì)于南擺京別墅的發(fā)展回拌顧，可以清楚地版看到盛唐藝術(shù)園案的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)將為稗以下幾種狀況：板塊層面競(jìng)爭(zhēng)：盎由于市政規(guī)劃

22、的俺調(diào)整，河西取代襖江寧成為新一輪擺開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；亞皚東大學(xué)城的重新扳規(guī)劃，必將給亞芭東的別墅板塊帶矮來(lái)重大的利好案消息。江寧板塊鞍面臨亞?wèn)|板塊的挨強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域?qū)用娓?jìng)爭(zhēng)：芭主要為江寧開(kāi)發(fā)柏區(qū)范圍與寧南范班圍，交通上為一般條線，區(qū)位上共暗用一條主干道，爸競(jìng)爭(zhēng)樓盤有：仁安恒玉蘭山莊、運(yùn)隘盛花園、瑞景伴文華、威尼斯城皚、佳湖綠島、翠爸屏山莊。產(chǎn)品層面競(jìng)爭(zhēng)：扳主要為不同區(qū)位案，不同方向、同盎等檔次的產(chǎn)品，跋如帝豪花園、月靶牙湖、百家湖沿芭線別墅、亞?wèn)|沁癌蘭山莊等。癌總價(jià)層面的競(jìng)爭(zhēng)俺：案全市范圍內(nèi)總價(jià)癌在80萬(wàn)元以下搬的排屋、總價(jià)在俺80萬(wàn)元至15版0萬(wàn)元的雙拼別扒墅及總價(jià)在12傲0萬(wàn)元至300胺萬(wàn)元之

23、間的單體翱別墅。敗 暗 案 疤附表：調(diào)研個(gè)案耙匯總俺樓盤名稱辦帝豪花園疤百家湖威尼斯城懊別墅頒佳湖綠島胺區(qū)域芭馬群芭江寧翱江寧澳占地面積（平方按米）罷148,000板96矮畝班130版畝俺建筑面積（平方絆米）白34,000敖16,815把30,000把容積率皚0.23澳0.26挨0.35百物業(yè)類型拔雙拼、單體柏單體別墅敗公寓、別墅白總套數(shù)襖100挨40暗 半其中版單體佰62矮40邦19巴雙拼拜16礙24爸聯(lián)排稗木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟：拔22跋32背公寓隘接上表安面積（平方米）爸單體敗主力房型：疤300-400擺555襖（般13柏套）柏/410拜（百14艾套）吧/272邦（板2耙套）佰/308敖（矮9皚套）

24、版220-340背雙拼艾聯(lián)排罷公寓瓣價(jià)格（元罷/邦平方米）氨單體昂10,000-埃13,000-瓣15,000凹15,000笆（毛坯）；哎20,000板（裝修）氨13,000-阿15,000瓣雙拼伴10,000骯左右拔聯(lián)排按3000吧左右板公寓奧花園價(jià)格（元捌/艾平方米）挨1,500襖1,500絆沒(méi)有獨(dú)立的花園骯物業(yè)管理費(fèi)（元岸/隘平方米瓣.版月）俺5八4版未定稗車位情況氨部分豪華別墅有奧雙車位礙配備雙車位靶車位算在建筑面班積里一起賣。藹已售面積（平方疤米）芭14,800把1,665熬1,200叭剩余面積（平方佰米）稗14,800八15,150扒27,800礙備注藹現(xiàn)在在售房源是安沿湖新建的稗

25、18爸棟別墅，至目前翱為止售出約礙4絆棟。該案接下來(lái)班要做木結(jié)構(gòu)別墅版，現(xiàn)已有兩棟開(kāi)按始施工。價(jià)格將吧會(huì)達(dá)到吧20,000岸元敗/敖平方米以上。昂對(duì)外宣稱位置最霸好的柏8傲套已賣完，但實(shí)百際上是內(nèi)部銷控版，現(xiàn)在為止該案礙僅售出昂3扒套。班該案先賣位置，阿然后根據(jù)客戶需埃要選擇房型。罷樓盤名稱霸文化名園捌瑞景文華癌金陵家天下襖區(qū)域白江寧癌江寧半亞?wèn)|暗占地面積（平方捌米）敖146,000暗224,000隘105,684凹建筑面積（平方昂米）般153,000懊152,300礙55,456懊容積率襖總：爸1.05暗0.68霸總：把0.529愛(ài)；別墅區(qū)：暗0.42稗物業(yè)類型罷多層、雙拼、聯(lián)佰排、單體扒聯(lián)

26、排、雙拼辦 癌、單體別墅艾公寓、聯(lián)排、雙安拼懊 叭、單體別墅叭總套數(shù)哎1150背571背239岸 爸其中壩單體安9辦25扮34白雙拼襖12唉126頒85氨聯(lián)排靶躍層：愛(ài)76盎420襖54傲面積（平方米）襖單體案230-350佰330扒以上伴250-380熬雙拼岸170-250熬250-280骯196-242版聯(lián)排拜178-203佰168-180凹價(jià)格（元鞍/皚平方米）翱單體澳8,000-1礙0,000啊5,800把4,500-5矮,000埃雙拼安4,200擺3,250辦聯(lián)排班3罷,000熬左右拌3,300斑2,980挨花園價(jià)格（元礙/版平方米）班750佰800鞍800背物業(yè)管理費(fèi)（元案/唉平方

27、米按.拔月）岸2.5哀2.5伴暫定矮2.5辦車位情況斑車位算在建筑面暗積里賣，獨(dú)棟有盎1-2礙個(gè)車位，整體平啊均扳0.75吧車位板/案戶。背車位和保姆房層笆高捌2.2芭米，不計(jì)入建面柏，車位及保姆房八單價(jià)斑1100敗元哀/熬平方米。班別墅車位與戶數(shù)艾比為澳1:1案；公寓車位與戶柏?cái)?shù)比約為靶1:2熬已售面積（平方拌米）柏7,000矮4,000凹38,820艾剩余面積（平方癌米）跋144,000啊112,300哀16,636班備注熬本案單體別墅尚啊未開(kāi)始銷售，但稗可以預(yù)定。目前搬戶型也未定，估擺計(jì)要到明年才能稗推出。公寓房由唉于面積較大，銷案售情況一般。班本月笆10靶日開(kāi)盤，至今為笆止，聯(lián)排定出芭

28、20搬多套，獨(dú)棟還未藹推出。佰與襖7愛(ài)月份調(diào)研相比，拌該案雙拼或聯(lián)排澳價(jià)格均有上漲：稗雙拼漲了愛(ài)100瓣元岸/澳M藹2壩。聯(lián)排漲了稗50皚元阿/敖 M傲2背，但當(dāng)時(shí)買房有按折扣享受，現(xiàn)在笆沒(méi)有。而單體價(jià)哀格上限有所回落襖。岸樓盤名稱斑中國(guó)人家胺武夷花園（七期伴）哀湖濱世紀(jì)花園埃區(qū)域背江寧百家湖澳江寧東山鎮(zhèn)頒江寧百家湖把占地面積（平方癌米）八106,000柏74,600唉320哎畝哀建筑面積（平方敗米）翱63,600哎10,半600爸220,000半容積率隘0.6霸0.7皚總疤1.05隘物業(yè)類型霸雙拼、四合院唉聯(lián)排、單體、雙爸拼敖公寓、雙拼、單白體傲總套數(shù)罷332班41佰1,012盎 其中百單體

29、盎3盎32埃雙拼霸6瓣8八聯(lián)排吧32伴面積（平方米）巴單體板330-380皚280-350埃雙拼熬250-280吧200-240安聯(lián)排盎218-364哎190-220暗價(jià)格（元把/盎平方米）擺單體盎四合院總價(jià)：般200邦萬(wàn)拜4,000稗3,000傲雙拼挨雙聯(lián)總價(jià)：矮48-80暗萬(wàn)暗3,200盎聯(lián)排奧2,600靶花園價(jià)格（元哎/熬平方米）埃400埃800啊600骯物業(yè)管理費(fèi)（元八/壩平方米艾.壩月）疤0.75霸2柏車位情況隘帶小車位捌10靶萬(wàn)元唉/矮個(gè)唉已售面積（平方藹米）邦33,000凹3,380叭9,600扮剩余面積（平方白米）艾30,600藹7,280稗2,000暗（別墅）吧備注拜一、二期

30、售完，把三期開(kāi)始銷售埃單體售完、雙拼骯還有耙2芭套、聯(lián)排還有背26把套。皚別墅單體已售完藹，剩下絆8昂棟雙拼。澳樓盤名稱笆天地新城斑錦繡花園癌明月港灣哀區(qū)域俺江寧藹麒麟鎮(zhèn)澳占地面積（平方唉米）斑6,825氨148,000翱32凹0,000癌建筑面積（平方柏米）凹13,650板200,000艾（一期）吧339,200版容積率阿0.5板（別墅）稗0.5柏左右挨1.06柏物業(yè)類型百公寓、別墅敗獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)吧排、公寓艾公寓、單體、雙巴拼、聯(lián)排礙總套數(shù)半39絆總：扮1,000扮多戶稗72扮（別墅）扮 唉其中矮單體百46唉雙拼扳4巴聯(lián)排暗22靶面積（平方米）拜單體吧300-400絆270-400扮未定芭

31、雙拼澳200-240俺聯(lián)排安170-220啊價(jià)格（元搬/懊平方米）唉單體熬未定把2,480-2笆,980骯未定扮雙拼哎2,268-2壩,388傲聯(lián)排班1,898-2叭,068熬花園價(jià)格（元澳/矮平方米）斑750耙未定安物業(yè)管理費(fèi)（元版/半平方米艾.佰月）斑1.5癌未定啊已售面積（平方半米）斑0爸0柏剩余面積（平方白米）柏13,650芭20,000罷（別墅）礙備注熬現(xiàn)在未推別墅，柏別墅要到柏2003扮年才能推出。隘該案一期別墅銷襖售情況較好，現(xiàn)笆在所剩不多。吧目前尚未推出，隘尚在設(shè)計(jì)階段澳備注：愛(ài)碧水華庭只剩一叭套別墅；碧水灣瓣推出的別墅銷售板也已接近尾聲，敖單體只剩一套，版雙拼還剩6套左扳右。

32、氨部分目前中高檔爸在售別墅的容積挨率與售價(jià)頒樓盤名稱癌文化名園辦中國(guó)人家熬金陵家天下吧瑞景文華笆玉蘭山莊罷佳湖綠島扳威尼斯城扒容積率唉0.6扒0.42半0.68稗0.45胺0.35岸0.26辦價(jià)格（氨元/吧 M靶2拔）凹單體皚8罷,巴000邦凹10扳,柏000白4拜,敗000-5安,暗000背5半,百800胺10耙,背000跋13安,版000-15阿,礙000（裝修）癌15氨,絆000(毛胚)班20奧,奧000(裝修)伴雙拼俺3絆,扮250岸4艾,礙200辦3翱,靶000左右頒聯(lián)排拔48-80萬(wàn)元巴(總價(jià))擺2昂,岸950盎3唉,按300邦8拔,岸000扒部分目前在售中敖高檔別墅的套面敖積與總

33、價(jià)俺樓盤名稱哎文化名園瓣金陵家天下捌瑞景文華捌文化名園俺佳湖綠島翱威尼斯城罷單套面積（俺M芭2稗）芭單體案300-400板250-380斑330芭230-350巴220-340斑272-555百雙拼翱300-400按196-242昂250-280案170-250澳聯(lián)排骯168-180半178-203暗總價(jià)埃（萬(wàn)絆元俺）哀單體艾360-600安112-190半191霸184-350拌286-510案408-832爸雙拼罷300-400挨64-78氨105-117把51-75叭聯(lián)排耙50-53拌58-67癌花 園 單 價(jià)吧（斑元/瓣 M芭2邦）鞍1巴,疤500佰800拌800拜750扒沒(méi)有獨(dú)立花園

34、礙1500半江寧部分在售低哎檔別墅的套面積艾與總價(jià)八樓盤名稱邦中國(guó)人家艾錦繡花園搬武夷花園奧湖濱世紀(jì)花園凹套面積（按M笆2艾）氨單體扮270-400愛(ài)330-380版280-350藹雙拼爸200-240愛(ài)250-280耙200-240扳聯(lián)排罷218-364八170-220鞍190-220辦總 價(jià)愛(ài)（萬(wàn)骯元班）笆單體八67-119跋132-152阿84-105氨雙拼敗45-49艾80-89班48-58笆聯(lián)排矮48-80哎32-45唉49-57板花園單價(jià)（翱元/捌 M哀2班）壩400暗750挨800把600搬綜上所述，可以吧得出以下結(jié)論：靶隨著南京GDP熬的連年快速增長(zhǎng)鞍，居民收入的逐班年提高，可

35、以看扮到，南京的別墅伴市場(chǎng)已經(jīng)明顯啟皚動(dòng)。原因有四：伴其一：新一代別扒墅購(gòu)買群已經(jīng)形愛(ài)成；其二：南京般市政建設(shè)力度加熬大，私家車擁有愛(ài)量增加；其三：靶別墅在設(shè)計(jì)理念邦、布局、風(fēng)格邦上均有突破；最柏后：價(jià)格顯現(xiàn)出稗競(jìng)爭(zhēng)力。 俺憑借自然景觀和辦地價(jià)優(yōu)勢(shì)，江寧昂和亞?wèn)|已成為南板京別墅熱潮中的笆主戰(zhàn)場(chǎng)。在別墅岸上市總量增加的擺情況下，區(qū)域分俺布會(huì)更趨擴(kuò)散，半但受地塊限制或瓣資源限制，其余擺別墅供應(yīng)盤量有扮限（如月牙湖、奧玄武湖沿線）。扒南京別墅市場(chǎng)尚愛(ài)處于初始發(fā)展階哀段，在整體規(guī)劃瓣、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)耙格特色等方面尚八有很大提升空間半。目前市場(chǎng)上還佰缺乏真正優(yōu)質(zhì)的敖產(chǎn)品。半別墅市場(chǎng)啟動(dòng)的安初級(jí)代表皚阿TO

36、WNHOU瓣SE壩開(kāi)始熱銷，不僅霸預(yù)示著中產(chǎn)階層擺抬頭，也代表更頒高級(jí)的產(chǎn)品將開(kāi)伴始被需要，說(shuō)明唉消費(fèi)欲望正在提霸升，市場(chǎng)正被經(jīng)邦濟(jì)速度撐大。經(jīng)礙濟(jì)型別墅大多位哀于亞?wèn)|、江寧新把區(qū)，以40-8吧0萬(wàn)元的總價(jià)而唉成為別墅中的暢懊銷產(chǎn)品。目前的百市場(chǎng)供應(yīng)，就價(jià)澳格而言，最高不版過(guò)3挨,扳3罷00胺元/拔 M吧2盎。半南京目前缺乏中頒檔價(jià)位單體別墅靶（5壩,按000啊胺8霸,熬000頒元/矮 M頒2礙單價(jià)），兩頭產(chǎn)吧品（單價(jià)在2把,奧000-4壩,安000拌元/拔 M霸2凹之間與10安,巴000半元/班 M耙2般以上）供應(yīng)量比胺較充足。拔目前，高檔高價(jià)岸別墅市場(chǎng)的年去搬化量極其有限。板總價(jià)超過(guò)100

37、礙萬(wàn)元的產(chǎn)品去化瓣量明顯放慢，以搬現(xiàn)有個(gè)案調(diào)研判佰斷，年銷售套數(shù)霸均不超過(guò)兩位數(shù)凹。耙具體到江寧而言巴，一直是低價(jià)別壩墅的市場(chǎng)。同樣拔是價(jià)格在2熬,絆000礙拜3藹,挨000案元/氨 M白2愛(ài)之間的別墅暢銷哀，目前突然爆發(fā)昂的售價(jià)在10班,板000元以上的挨別墅銷售維艱。辦第三篇：消費(fèi)者案研究巴岸別墅市場(chǎng)的消費(fèi)百者是一個(gè)比較特襖殊的群體，他們礙本身的數(shù)量不大伴，在南京，別墅案市場(chǎng)還未成熟，傲因此，不適合用敖定量的信息來(lái)描盎述南京別墅的消拔費(fèi)者；而且，這背部分人的個(gè)性強(qiáng)哀烈，很少顯露。胺因此，我們?cè)趯?duì)扮本案的消費(fèi)者進(jìn)柏行研究時(shí)，參考敗了銷售員對(duì)現(xiàn)有跋南京別墅市場(chǎng)消扳費(fèi)者的描述和上搬海、深圳、北京

38、案等地別墅市場(chǎng)消奧費(fèi)者研究資料，疤對(duì)南京別墅消費(fèi)扳者情況進(jìn)行整體鞍分析。澳一、南京別墅市稗場(chǎng)消費(fèi)者情況整叭體描述南京市購(gòu)房消費(fèi)群金字塔分布示意圖岸 百 隘 骯 吧 A、金字塔頂敖端啊 愛(ài) 阿 襖 叭 B、金字塔上哀層案 埃 叭 C、金字塔中案層板 板 D、金傲字塔底層敖A和B是我們關(guān)骯注的主要對(duì)象。啊他們最可能是近熬一兩年別墅市場(chǎng)版的消費(fèi)者。啊A：居于金字塔斑頂端的消費(fèi)群。半目前南京房產(chǎn)市翱場(chǎng)上顯露的并不奧多，但這部分身百價(jià)不菲的款爺亦跋大有人在。他們八的最大特征是絕罷對(duì)數(shù)量少、身價(jià)版高、社會(huì)地位吧高、社會(huì)特征雷懊同、消費(fèi)習(xí)慣相敗似、不易尋找等敖。暗他們來(lái)源主要是搬外資企業(yè)的首席埃執(zhí)行官及財(cái)務(wù)

39、總骯監(jiān)、外國(guó)公司的愛(ài)總裁、從扒海外（臺(tái)灣、美背國(guó)）回南京定居阿的富翁、外籍人隘士、哀海外留學(xué)歸國(guó)人扮員，自由職業(yè)者耙（高級(jí)律師、著百名藝術(shù)家、體育傲明星）、IT 笆界的頂尖精英人岸士、國(guó)內(nèi)的實(shí)業(yè)瓣家、做外貿(mào)的私百營(yíng)業(yè)主、民營(yíng)企襖業(yè)家、金融機(jī)構(gòu)半的高層、某些強(qiáng)氨力政府部門官員敖等等。凹他們具有足夠的耙購(gòu)買力，更多追佰求生活的享受和骯居住空間的豪華班氣派，注重房子辦的品質(zhì)感，需要奧真正有品質(zhì)、有襖品位的高檔次的別墅物業(yè)。胺B：居于金字塔艾上層的消費(fèi)群。背南京市場(chǎng)為數(shù)不扳少，他們收入水版平高、購(gòu)買力強(qiáng)版。他們包括在外頒企工作的高級(jí)白白領(lǐng)（中高層管理扮者），外貿(mào)企業(yè)頒部門經(jīng)理，政背府機(jī)關(guān)里有一定愛(ài)實(shí)權(quán)

40、的干部（灰阿色收入的官員）翱，大學(xué)的高級(jí)教半授，銀行的高級(jí)佰職員，證券公司絆的中高級(jí)管理者盎，主任醫(yī)生，八律師，從事股票背期貨交易的成功板人士以及有海外扒親戚的人士如僑斑胞等。背這部分人收入高敖，經(jīng)濟(jì)條件寬松笆，較多考慮的地拔段較好的高級(jí)公把寓，錯(cuò)層、躍層捌或聯(lián)體別墅，也藹會(huì)考慮一般的獨(dú)叭立別墅。鞍C：居于金字塔胺中層的消費(fèi)群。鞍在已購(gòu)房客戶中阿的比例最大，他拜們是指收入水平埃中等，購(gòu)買力較笆強(qiáng)的居民。爸他們主要是在國(guó)背企的基層干部、斑技術(shù)尖子，學(xué)校伴的半一般教授、老師挨，銀行的職員、澳外企及私企的一絆般白領(lǐng)。他們收奧入相對(duì)較高，有靶較強(qiáng)的購(gòu)買能力氨，往往考慮的是笆比較舒適的公艾寓房（多層及小

41、辦高層），少數(shù)也昂會(huì)考慮躍層公寓壩和聯(lián)體別墅骯中間有兩類典型俺：一種是工作較氨長(zhǎng)時(shí)間的中年人稗，他們有了一定凹的積蓄，且目前佰收入尚可，因此艾會(huì)考慮購(gòu)買比較捌舒適的公寓礙房，他們比較追搬逐地段的好壞和稗環(huán)境的優(yōu)劣，付哎款方式會(huì)考慮較背大比例的首付與芭剩余款項(xiàng)的按揭敖相結(jié)合；芭另一種是工作三爸-五年左右的年捌輕白領(lǐng)，目前積阿蓄不多但收入不辦錯(cuò)，因此會(huì)考慮霸借助家庭的贊助盎支付首期款后七襖成或八成按揭笆由自己每月承擔(dān)礙還款，他們追求叭交通的便捷和樓白盤的品質(zhì)，比較扮能接受交通方便昂的近郊樓盤。擺D：居于金字塔跋底層的消費(fèi)群。扳是指收入水平不佰高，購(gòu)買能力相昂對(duì)較弱的一般居按民。霸他們的職業(yè)特征澳不

42、明顯，主要是哎在國(guó)有及一些集盎體企業(yè)中工作的爸一般員工、礙文員。他們收入霸不高，但長(zhǎng)年的疤節(jié)省和儲(chǔ)蓄，一安般只能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)唉適用房或借助拆般遷補(bǔ)充費(fèi)用考慮柏購(gòu)買舒適性公寓笆房。他們購(gòu)房斑金額不大，但往爸往是一次性付款瓣，較少利用銀行敖按揭；利用銀行邦按揭購(gòu)房的一般靶也是父母付清首霸期款由兒女每月案還款。影響這拜部分人購(gòu)房的主稗要是價(jià)格因素和哀基本配套，若總柏價(jià)能承受，也擁哀有基本的生活配澳套，一般就會(huì)考傲慮購(gòu)房而不太講爸究或者說(shuō)沒(méi)百有實(shí)力去講究地骯段的好壞和品質(zhì)擺的高低。 敖南京別墅市場(chǎng)消擺費(fèi)者的定性分析阿1、高級(jí)別墅消艾費(fèi)者特征及需求叭描述昂通過(guò)對(duì)南京市現(xiàn)敗有別墅的部分售邦樓人員（金陵家版天下

43、、中國(guó)人家板、帝豪別墅、翠盎屏挨山莊等）與購(gòu)買凹群體的走訪、了癌解，并參考外地襖別墅市場(chǎng)狀況，般我們高級(jí)別墅（拜主要指高檔獨(dú)立叭別墅）消費(fèi)群體矮有了初步的定性拌了解。熬別墅消費(fèi)群來(lái)源襖：般外資企業(yè)的總裁絆、首席執(zhí)行官及罷財(cái)務(wù)總監(jiān)盎唉買我們這里的人瓣除了國(guó)外人，就澳是外資企業(yè)的總藹裁、首席執(zhí)行官罷及財(cái)務(wù)總監(jiān)（帝版豪別墅）叭斑我這里180萬(wàn)斑的那一棟就是德瓣國(guó)西門子副總裁扳買的（中國(guó)人家拌銷售員）唉國(guó)內(nèi)的實(shí)業(yè)家、跋民營(yíng)企業(yè)家半伴很多買我們這里懊的是一些企業(yè)家俺（金陵家天下）骯胺私營(yíng)業(yè)主也很多敖從海外（臺(tái)灣、挨美國(guó)）回南京定癌居的富翁背邦國(guó)外的客戶中有斑些是從臺(tái)灣、美拌國(guó)回來(lái)的。（金安陵家天下）八自

44、由職業(yè)者（高柏級(jí)律師、著名藝凹術(shù)家、體育明星昂）般挨買我們這里的還啊有律師，現(xiàn)在象按藝術(shù)家、體育明矮星這些人也很有骯錢（中國(guó)人家）哎IT 界的頂尖稗精英人士藹吧IT行業(yè)的人多氨些，而且很年輕唉做外貿(mào)的私營(yíng)業(yè)疤主絆皚買我們這里做外爸貿(mào)的人比例最大翱（武夷花園、金熬陵家天下）金融機(jī)構(gòu)的高層笆白另外還有一些做百金融證券的人，芭但比例不大外籍人士阿俺買我們這里的有敗近70%是外籍把人士（帝豪別墅拜）政府官員別墅消費(fèi)群身價(jià)澳鞍他們的數(shù)量目前暗在南京購(gòu)房市場(chǎng)皚中的比例較低，拔據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，高吧級(jí)獨(dú)立別墅的消拌費(fèi)者數(shù)量應(yīng)該占敖到購(gòu)房者的3%岸左右俺愛(ài)他們的身價(jià)很高唉，一般為所購(gòu)別翱墅總價(jià)的4-8安倍，購(gòu)房一般

45、為扳一次性付款傲笆他們的年齡基本艾在45歲以上，搬IT 界的頂尖瓣精英人士則可能跋要年輕許多（3癌0歲左右）別墅消費(fèi)群特征稗不講究性價(jià)比，頒講究性能比。購(gòu)背買高級(jí)或頂級(jí)別版墅的消費(fèi)者一般凹不是很關(guān)心價(jià)格拌，但很關(guān)心產(chǎn)品骯的品質(zhì)及功能。搬需要絕對(duì)私密性班。這部分消費(fèi)者按非常獨(dú)立，所以耙對(duì)產(chǎn)品的的私密熬性要求很高班需要絕對(duì)的安全澳性。由于這部分八人身價(jià)較高，容啊易吸引外界視線案，所以安全性是白他們考慮的主要吧問(wèn)題之一板非常注重產(chǎn)品的頒個(gè)性。喜歡獨(dú)一瓣無(wú)二、惟我獨(dú)尊愛(ài)的感覺(jué)愛(ài)附庸風(fēng)雅。這些奧人購(gòu)房不一定都芭懂行，但一定懂八時(shí)尚；不一定都翱有品位，但一定跋都要裝出有品位瓣崇尚自然，追求白靜雅。叭高級(jí)別

46、墅消費(fèi)群哀對(duì)房型的要求白房間要開(kāi)闊礙，我覺(jué)得臥室是啊最重要的，臥室哎不能太小（消費(fèi)板者）鞍我要有獨(dú)立的書哀房奧，書房最好能套傲在主臥室內(nèi)（消皚費(fèi)者）暗他們很喜歡拔客廳挑空絆（售樓員）班既然是別墅，功八能當(dāng)然越全越好罷（消費(fèi)者）捌能有凹獨(dú)立的淋浴房盎，每天能真正地熬放松自我，洗個(gè)翱寫意澡（消費(fèi)者跋）拜車庫(kù)不能沒(méi)有埃，能有兩個(gè)更好澳（消費(fèi)者）骯他們對(duì)房型的擺面積要求差異很昂大瓣，小的也要20鞍0多個(gè)平方米，凹大的要700-翱800個(gè)平方米澳甚至更大（售樓扒員）般需求般主力面積大致在胺250-350壩平方米壩之間。敗最好有一個(gè)比較襖大的敖私家花園罷高級(jí)別墅消費(fèi)群般對(duì)配套的要求瓣高級(jí)會(huì)所一定要版有，會(huì)

47、所里最好矮能有圖書館、酒啊吧、展覽館等（扮售樓員）佰他們對(duì)小區(qū)周邊巴配套不是很關(guān)注骯，只要道路暢通跋，不塞車（售樓把員）絆周邊的配套一定靶要跟他們的身份翱相匹配，要高檔艾（售樓員）唉最能吸引他們的阿是別墅周邊有大壩型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所鞍，如高爾夫球場(chǎng)襖（售樓員）暗高級(jí)別墅消費(fèi)群扮對(duì)藝術(shù)的理解阿他們八不一定懂藝術(shù)，敗但肯定不會(huì)反對(duì)笆藝術(shù)扮，因?yàn)檫@些人都阿是附庸風(fēng)雅的人半，藝術(shù)兩個(gè)字能頒滿足他們的虛榮霸心（售樓員）斑藝術(shù)不但能顯示耙身份，還能彰顯靶一個(gè)人的修養(yǎng)（半售樓員）佰藝術(shù)別墅芭必須要和自然山拔水完美結(jié)合敖，否則就談不上拜藝術(shù)了（消費(fèi)者矮）挨藝術(shù)型別墅適合暗那些成名藝術(shù)家愛(ài)購(gòu)買，邦這些人個(gè)性很強(qiáng)敗，

48、最好能根據(jù)他耙們的要求設(shè)計(jì)房把型（售樓員）霸2、中低檔別墅懊消費(fèi)者特征及需骯求描述疤通過(guò)上述對(duì)目前稗南京市場(chǎng)購(gòu)房消扳費(fèi)群金字塔分布皚的分析以及根據(jù)埃對(duì)南京市現(xiàn)有別頒墅的部分售樓人隘員與購(gòu)買群體的礙走訪、了解，我按們可以看出中低襖檔別墅（主要指辦聯(lián)體別墅以及經(jīng)爸濟(jì)型獨(dú)立別墅）翱的購(gòu)買人士大致百有以下幾類：拜外企工作的高級(jí)疤白領(lǐng)（中高層管班理者）般外貿(mào)企業(yè)部門經(jīng)班理疤政府機(jī)關(guān)里有一唉定實(shí)權(quán)的干部（般灰色收入的官員壩）大學(xué)的高級(jí)教授銀行的高級(jí)職員胺證券公司的中高盎級(jí)管理者稗自由職業(yè)者（主版任醫(yī)生、律師、拌炒股票期貨的成壩功人士）般有海外親戚的人拜士如僑胞扮他們的數(shù)量目前襖在南京購(gòu)房市場(chǎng)爸中的比例也較

49、低伴，據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，巴聯(lián)體別墅的消費(fèi)案者數(shù)量應(yīng)該占到扮整體購(gòu)房者的5骯氨左右。壩他們的身價(jià)較高奧，一般為所購(gòu)聯(lián)百體別墅總價(jià)的2隘-4倍，購(gòu)房會(huì)把考慮按揭貸款扒他們的年齡一般耙在28-45歲愛(ài)之間，年齡層次鞍與購(gòu)買高檔獨(dú)立般別墅的消費(fèi)者有稗所下降捌他們的消費(fèi)特征俺：爸聯(lián)體別墅的消費(fèi)凹群在經(jīng)濟(jì)上比上扳不足、比下有余壩，購(gòu)買聯(lián)體別墅搬多為改善型和休班閑型襖這部分消費(fèi)群年岸齡層次相對(duì)較近盎，喜歡運(yùn)動(dòng)，比拜較休閑按這部分消費(fèi)群購(gòu)扮房搖擺性強(qiáng)，既笆講究環(huán)境優(yōu)美，扮又講究房型功能鞍的合理，對(duì)產(chǎn)品皚的要求較高傲這部分人比較講哀究配套，尤其是耙教育配套和娛樂(lè)按配套設(shè)施霸上海、深圳、北埃京等地別墅市場(chǎng)半消費(fèi)者參考研

50、究白1、上海矮凹年輕化、國(guó)際化岸上海高檔住宅銷礙售呈現(xiàn)上升勢(shì)頭柏，部分樓盤出現(xiàn)柏供不應(yīng)求現(xiàn)象，斑青年人成了購(gòu)房吧主力。壩據(jù)啊一份調(diào)查報(bào)告表拔明，工廠企業(yè)、擺金融投資、民營(yíng)罷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者已哀占上述物業(yè)買主叭的80以上，擺而位于虹橋路上靶的皇朝別墅業(yè)辦主中，最年輕的按僅28歲，大部敗分買主年齡在3俺5歲左右。這一耙群體大多是高學(xué)稗歷、高收入具有盎生活新概念和較疤強(qiáng)的消費(fèi)能力。礙此現(xiàn)象的出現(xiàn)與稗皇朝別墅等高檔八住宅物業(yè)在小區(qū)扳環(huán)境、房型、建襖筑立面等方面的背設(shè)計(jì)，符合人們伴的審美情趣和居半住理念有關(guān)外，按更重要的是中國(guó)拔經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好耙，使一大批年輕絆經(jīng)營(yíng)人才脫穎而礙出，使其有能力霸購(gòu)買單價(jià)在1萬(wàn)柏

51、元以上的高檔別案墅。虹橋路沿挨線別墅群經(jīng)過(guò)多吧年的發(fā)展，成為跋成熟社區(qū)，可供班應(yīng)量已經(jīng)不多，阿而新經(jīng)濟(jì)的崛起礙是近20年的事跋?；食瘎e墅近期搬銷售大幅上升，扮年輕買主占主要百地位的現(xiàn)象也就板不難解釋。另一白個(gè)現(xiàn)象是這部分襖年輕買主中，外稗地投資者占了9哀0。稗受中國(guó)加入WT板O的影響，屆時(shí)礙中國(guó)市場(chǎng)將變得稗更加開(kāi)放，更多拜的國(guó)內(nèi)外企業(yè)將扳更多進(jìn)入上海這暗個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金半融、貿(mào)易中心。拜目前已有4萬(wàn)多伴境外人士申領(lǐng)臨罷時(shí)居住證，在加般入WTO后，這瓣個(gè)數(shù)字更會(huì)大大埃上升敖；同時(shí)，上海現(xiàn)伴有臺(tái)資企業(yè)40百52家，35萬(wàn)鞍臺(tái)俺灣客，加上為數(shù)跋眾多的港澳人士霸，對(duì)上海高檔物搬業(yè)的需求大大增八加。辦2、

52、深圳傲凹私營(yíng)老板成為主艾力哎（1）年齡構(gòu)成骯：安大部分客戶的年扮齡在30-45案歲之間，76.絆6%的比例，基搬本上在次年齡段半的人為深圳特區(qū)皚第一批發(fā)跡的人斑，其文化素質(zhì)，板和社會(huì)經(jīng)歷均比艾較豐富，分析能拌力強(qiáng)，有自己獨(dú)柏特的審美觀，容班易接受事物，追拔求自己喜愛(ài)的生胺活方式。而45哀歲以上的客戶僅艾占 7%，藹30歲以下的占捌16%癌（2）職業(yè)構(gòu)成按：傲購(gòu)買豪宅或者別爸墅的買家，有5埃4.5%的人是凹私營(yíng)老板，有1按0.9%的人是拌企業(yè)老總，其次盎為高級(jí)白領(lǐng)人士瓣，占25.5%捌，三者加起斑來(lái)就占了90%耙以上的比例。這壩些客戶的收入較挨高，并且比較穩(wěn)百定，經(jīng)過(guò)多年的疤艱苦創(chuàng)業(yè)、現(xiàn)時(shí)氨事業(yè)

53、有成，生活熬比較富裕，希望板為自己和家人改懊善生活環(huán)境，因邦此會(huì)考慮也有能哎力購(gòu)買豪宅，此笆外從事金融證券瓣行業(yè)的人和一部安分公務(wù)員占到1俺.8%的比例。耙（3）建筑風(fēng)格扳偏好：罷早期開(kāi)發(fā)的別墅半物業(yè)，基本上是唉中國(guó)嶺南風(fēng)格和扳歐洲西班牙風(fēng)格瓣相結(jié)合的外形建藹筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)暗單而且色調(diào)明快瓣，后來(lái)出現(xiàn)歐澳陸古典風(fēng)格與中芭國(guó)嶺南風(fēng)格相結(jié)版合，頗具新鮮感敖；而現(xiàn)在，較為巴認(rèn)同歐陸式貴族罷豪宅和美國(guó)莊園辦式別墅風(fēng)格，此礙兩種風(fēng)格的選版擇比例較為接近傲。皚（4）小區(qū)環(huán)境翱偏好：跋小區(qū)環(huán)境不只是昂綠化率的高低、扮綠色植物種類的按多少等，還要求懊小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造暗必須有主題特色罷，具有較高的欣伴賞價(jià)值和較多

54、奧的文化藝術(shù)元素癌，強(qiáng)調(diào)小區(qū)景點(diǎn)擺和物業(yè)風(fēng)格相協(xié)傲調(diào)，每棵樹種的挨選擇或每塊石頭扮的擺放角度都能辦讓人覺(jué)得別具匠奧心，尤其在豪爸宅項(xiàng)目未能擁有捌優(yōu)美的自然景觀翱時(shí)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境拜的規(guī)劃及設(shè)計(jì)就扒顯得尤為重要，熬而小區(qū)環(huán)境的主懊題特色，須配合胺豪宅項(xiàng)目的形爸象定位，保持風(fēng)矮格一致。哎（5）智能化設(shè)板施要求：暗除別墅區(qū)和屋外柏設(shè)計(jì)有安全性的擺智能系統(tǒng)，如可捌視對(duì)講，保安偵巴察系統(tǒng)、家居防巴盜系統(tǒng)、煤氣泄靶漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)哎、信息高速公敖路接口等，客戶敗還要求配有各種半遙控系統(tǒng)，如窗白簾、房門遙控系白統(tǒng)、燈飾遙控開(kāi)背關(guān)系統(tǒng)等。鞍（6）物業(yè)管理按要求：邦客戶對(duì)物業(yè)管理礙服務(wù)非常重視，挨對(duì)物業(yè)管理公司稗之品

55、牌尤為看重壩，購(gòu)買別墅或高艾檔公寓的客戶要耙求物業(yè)管理公司哎所提供的服務(wù)，巴不僅只是一般的骯保安和環(huán)境管理跋服務(wù)，還要求保隘安系統(tǒng)智能化，八24小時(shí)嚴(yán)密地盎保護(hù)業(yè)主人身及拌財(cái)物的安全，對(duì)吧日常生活所需扳提供盡善盡美的八服務(wù)，令業(yè)主的暗生活輕松、方便埃、安全。盎（7）會(huì)所設(shè)施襖配套：懊豪宅買家對(duì)別墅佰要求不僅是居家跋的需要，而會(huì)所奧的功能也不再只般是提供幾樣健身阿設(shè)備，更主要的爸是會(huì)所設(shè)備能體巴現(xiàn)其優(yōu)悠生活，安對(duì)精神文化的追笆求，同時(shí)也可顯叭示業(yè)主的顯赫身耙份。會(huì)所內(nèi)需設(shè)胺有一些迎合住客矮需要的、同時(shí)具傲有較高精神價(jià)值佰的高尚設(shè)施，阿如高爾夫練習(xí)球岸場(chǎng)等。襖3、北京拔哎高級(jí)行政官員及跋總裁主導(dǎo)比

56、例較懊大奧北京別墅市場(chǎng)興扳起于90年代初扒，因多種原因的伴沖擊，起步不久矮就開(kāi)始下滑，后翱經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的傲徘徊后，于19唉99年開(kāi)始復(fù)蘇愛(ài)，捌經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整哎，目前已進(jìn)入穩(wěn)百步發(fā)展的新階段班。瓣北京別墅分為內(nèi)愛(ài)銷和外銷兩種，唉外銷別墅購(gòu)買人俺群主要是外國(guó)使巴館、駐華機(jī)構(gòu)、把三資企業(yè)高層領(lǐng)瓣導(dǎo)及海外港奧臺(tái)耙人士；內(nèi)銷別吧墅購(gòu)買人群集中邦在各行各業(yè)精英班（特別是IT等埃高科技產(chǎn)業(yè)新貴班、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人辦士及律師、醫(yī)生拌等），大中型企襖業(yè)和私營(yíng)企業(yè)老阿板和高層管理者稗，海外歸來(lái)人士般，演藝界演員及胺證券、撰稿等成背功的自由職業(yè)者胺。其中內(nèi)銷市場(chǎng)搬的快速增長(zhǎng)格外翱引人注目，無(wú)笆論投資還是自用把都顯示了日

57、益強(qiáng)氨大的購(gòu)買力。靶除了區(qū)位外，買哎別墅的人最看重澳的是環(huán)境。傳統(tǒng)拌的別墅和高價(jià)別扒墅基本都位于風(fēng)百景優(yōu)美的地段。拔近年來(lái)開(kāi)發(fā)的別按墅更注重小區(qū)邦內(nèi)環(huán)境的規(guī)劃，凹高爾夫球場(chǎng)、人板工湖、主題花園傲都是項(xiàng)目升值的凹資本。癌此外，文化氣息皚更是京城別墅的跋一大特點(diǎn)，隨著澳人們?cè)絹?lái)越重視愛(ài)住宅的精神作用拜，社區(qū)的文化價(jià)芭值將越來(lái)越突出襖。埃第四篇：對(duì)盛唐骯藝術(shù)園的產(chǎn)品建叭議鞍通過(guò)以上的分析哎，對(duì)盛唐藝術(shù)園懊的規(guī)劃，特提出邦以下建議：敖1、500畝的跋開(kāi)發(fā)規(guī)模，分期礙分區(qū)開(kāi)發(fā)是主導(dǎo)稗思路。a、分區(qū)思路：疤將整體基地劃分把為三大區(qū)：傲爸以單體與雙拼別凹墅為物業(yè)形態(tài)的伴高檔別墅區(qū)；邦凹以排屋為主的經(jīng)哎濟(jì)型別

58、墅區(qū)；藝術(shù)館園區(qū)搬藝術(shù)館園區(qū)作為跋兩個(gè)別墅區(qū)的共案享區(qū)，除藝術(shù)館芭外，會(huì)所、幼兒吧園等配套均在其皚中，可考慮在其壩中增加經(jīng)營(yíng)性的鞍畫家拔村功能，做足藝靶術(shù)配套服務(wù)的文哀章。b、分期思路：叭 白 岸敗搶占南京大型高傲檔純別墅社區(qū)概笆念，搶占定位制把高點(diǎn)；搬隘以藝術(shù)園區(qū)作為扳小區(qū)的亮點(diǎn)和特板色，與首期開(kāi)發(fā)襖的樣板段聯(lián)動(dòng)，捌打響盛唐品牌；皚藹先推單體和雙拼扒別墅，樹立高檔奧形象，撥高地價(jià)擺，再推排屋，迅吧速回籠資金；板伴跑量以排屋為主藹力，雙拼次之，俺單體盤量依據(jù)市襖場(chǎng)適當(dāng)分期分區(qū)敗推出。笆2、分區(qū)中的兩吧種不同布局思路氨：疤a白、維持原規(guī)劃方翱案中芭T矮字形的大格局：背藝術(shù)園（包括會(huì)哀所、幼兒園等

59、配礙套）規(guī)劃在基地艾通向采石場(chǎng)的平皚緩處及大門兩側(cè)佰，并增加畫家村阿的配備；辦左方為高密度聯(lián)拔排別墅，量體盡拌量放大；啊右方為超低密度胺單體與雙拼別墅澳，山頂部分做少敖量的頂級(jí)概念別藹墅。背b白、將藝術(shù)園等配癌套設(shè)施，全部放版在佛城西路沿街?jǐn)[；傲 基地西側(cè)翱及進(jìn)入采石場(chǎng)的愛(ài)平緩地帶，用來(lái)頒蓋聯(lián)排別墅；凹 基地東側(cè)邦做單體與雙拼別愛(ài)墅的混合區(qū)，山哎頂部分仍做少量扮頂級(jí)概念單體別叭墅3、容積率皚研究市場(chǎng)情況及埃項(xiàng)目本身基地狀昂況后， 建議園胺區(qū)整體容積率做壩到拜0.3斑，左方排屋的容壩積率做到矮0.55扒（以目前市場(chǎng)為瓣標(biāo)準(zhǔn)但較瓣低）；右方全面傲釋放，最大限度疤的發(fā)揮原始生態(tài)背山水別墅的頂級(jí)胺概念

60、，做到搬0.18般的超低容積率。4、各區(qū)參數(shù)：壩a白、排屋區(qū)占地1敖40畝，容積率般0.55，建筑柏面積51柏,白359平方米，敖主力套面積22暗0平方米左右，斑采用現(xiàn)代建筑風(fēng)吧格；按b扒、單體與雙拼區(qū)搬占地300畝，俺容積率0.18壩，建筑面積36埃,俺018平方米，瓣主力套面積25扳0-350平方埃米，采用傳統(tǒng)經(jīng)岸典或經(jīng)典改良型建筑風(fēng)格；辦c傲、藝術(shù)園區(qū)占地皚60畝，容積率敖0.3，建筑面啊積12006平扮方米，增加經(jīng)營(yíng)霸性可出租面積，稗作為畫家們的工跋作場(chǎng)地，采用現(xiàn)皚代及藹超現(xiàn)代建筑風(fēng)格捌。5、產(chǎn)品策略：辦 半排屋主力面積控奧制在180-2斑20拔m皚2鞍，總價(jià)70-8霸0萬(wàn)元；跋 伴雙