某房地產(chǎn)項目財務分析報告

1、PAGE PAGE 27哎廣州市某商業(yè)大白廈項目財務分析耙報告項目概述奧（一）項目主要澳技術經(jīng)濟指標懊總用地面積：4笆3960m襖2翱總建筑面積：1敗72940m罷2頒建筑密度：49扳.75扳容積率：5.0熬3斑地下建筑面積：案11743m澳2拌地上建筑面積：哀161197m矮2啊西塔樓建筑面積昂：71771m胺2拜東塔樓建筑面積扒：101169鞍m伴2盎已完成工程部分骯：地下室工程，拌西塔樓上部四層叭混凝土結構（二）項目方案皚根據(jù)市場調(diào)查與艾分析的結構（過捌程略），將該項般目兩棟塔樓分別辦建為一棟甲級純懊寫字樓（以出租矮為主）與一棟全巴天候商務寫字樓芭（以出售為主）啊（三）項目功能暗面積分布

2、，見表八1及表2所示。埃表1 西塔樓（搬全天候商務寫字吧樓）功能面積分唉布表藹樓層扳使用功能扒每層面積（平方百米）?？偯娣e（平方米叭）斑負二層拜管理中心、維修襖間、變壓器房等鞍低壓配電房等巴4464頒4464瓣夾層愛170唉170板負一層唉商場盎3013埃3013安小計癌7647叭1頒層百大堂、商場等拔2648拜2648鞍2岸層頒商場背1541斑1541凹3藹層壩商場岸1541矮1541絆4疤層半酒樓、餐廳胺2505斑2505爸5辦層背技術層皚1774伴1774翱6般跋16靶層稗寫字樓盎1541愛169靶51暗17扳層昂避難層啊1541拌1541拜18擺層跋設備層盎1541傲1541案19吧懊

3、29邦層拌寫字樓半1541昂16951翱30癌層敗避難層奧1541艾1541罷31耙吧39隘層礙寫字樓爸1541敖13869芭40氨設備層澳1541吧1541隘40搬停機坪啊180搬180疤小計哎64124安合計笆71771百表2東塔樓（甲案級純寫字樓）功敗能面積分布表鞍樓層耙使用功能啊每層面積（平方暗米）傲總面積（平方米霸）骯負二層扮管理中心、維修白間、變壓器房等唉2048罷2048辦負一層敗管理中心、低壓頒配電房爸2048哀2048搬小計翱4096巴1按層哀大堂、商場等俺2048板2048八2鞍層瓣商場盎1803捌1803矮3拌層拜商場哎1803愛1803安4安層笆商場瓣2048叭2048

4、暗5絆層頒技術夾層背2048芭2048霸6扒八18襖層懊寫字樓矮2048瓣26624愛19啊層班避難層霸2048澳2048捌20哎敗35絆層擺寫字樓哀1536扳32768拜36稗層案寫字樓把1536稗1536笆37壩層艾避難層艾1536骯1536哀38百背45傲層稗寫字樓捌1536罷12888盎46扮岸49挨層邦寫字樓矮1024靶4096笆50按層拜設備層暗1024拜1024阿50板層核心部按設備層隘283阿283氨小計白91953阿51百瓣55皚層拌寫字樓背1024稗5120白合計敗101169按項目投資估算與暗資金籌措敖（一）項目開發(fā)盎投資估算的各項百設定與總投資估敖算表拜本項目的開發(fā)總伴

5、工期為三年，從安2002年10笆月起，至200哎5年9月。挨從項目開始動工澳起，本項目的剩敗余土地使用權年半限為30年。昂根據(jù)廣州市房地埃產(chǎn)開發(fā)的實際情熬況，本項目各項背成本費用可以歸背納為：土地購置昂費、前期工程費芭、工程建設費、扒開發(fā)期間稅費、襖管理費、財務費按、銷售費用、不胺可預見費以及其熬他費用等。啊經(jīng)測算，開發(fā)總澳投資為：171翱2706132傲元人民幣，匯總半詳見表3。隘表3 項目總投鞍資估算表搬項目瓣東塔成本熬東塔單價鞍西塔成本胺西塔單價襖合計隘1澳、開發(fā)成本（靜奧態(tài)）班9079927叭80壩8975敖6003713柏92暗8365岸1508364板172胺1.1 熬土地購置費愛

6、2924973胺98搬2891板2075026柏02哀2891佰5000000熬00暗1.2 盎前期工程費凹1.3 背工程建設費懊5513021鞍22頒5449靶3561257懊27襖4962扒9074278唉49跋1.4 捌開發(fā)期間稅費背6419326斑0笆635哎3674306傲3襖512澳1009363巴23耙2艾、開發(fā)費用叭1046200把67襖1033背9972189跋5俺1390癌2043419叭62罷2.1 拌管理費鞍1653906皚4隘163靶1068377艾2鞍149瓣2722283般6捌2.2 罷其他費用氨5058450扮50班3588550白50翱8647000隘2.3

7、搬不可預見費阿1653906芭4絆163版1068377愛2癌149佰2722283敖6挨2.4 柏財務費用懊6648348岸9扮6熬57拔4716451辦2搬657跋1136480叭01熬2.5 搬銷售費用班0板0耙2760128疤9斑385奧2760128罷9白3百、總計氨1012612柏847隘10008挨7000932哎87哀9755扒1712706瓣134皚（二）各項投資哀與成本費用估算哎表（略）唉（三）項目投資班計劃與資金籌措般表拔本項目開發(fā)投資佰的資金來源有三拜個渠道：一是企芭業(yè)自有資金，二般是銀行借款，三藹是租售收入用于癌投資部分。考慮埃到開發(fā)商已投入案了50000萬凹元完成了

8、項目前熬期的有關工作，暗因此本項目實際瓣資金缺口為55暗220萬元，計班劃由開發(fā)商投入敖自有資金970稗萬元作為啟動資笆金，另需向銀行艾貸款45500埃萬元用于投資，巴剩余部分660叭51萬元由租售靶收入補充，總追盎加投資為121安271萬元。項按目投資計劃與資骯金籌措表詳見表拌4所示。岸表4 項目投資辦計劃與資金籌措翱表氨序號皚項目搬合計傲建設經(jīng)營期扮2002艾2003拔2004扒2005案1跋投資總額按121271昂2425背24254鞍33956斑60635啊1.1班建設投資霸121271礙2425奧24254疤33956半6懊0皚635阿2阿資金籌措凹121271唉2425暗24254

9、骯33956昂6壩0板63般5胺2.1叭自有資金背9720絆2425拌582百696絆6017艾2.2叭借款資金哀45500愛0襖6000白4500吧35000傲2.3愛銷售收入再投資按66051翱0瓣17672吧28760半19619藹3翱資金缺口（版2.1+2.2霸）版55200班2425吧6582俺5196邦41017澳項目銷售與租賃澳收入測算爸本項目的經(jīng)營方頒案是將西塔樓寫暗字樓全部用于出伴售，共5809拜3m八2稗。東塔樓的寫字罷樓和商場以及西拜塔樓的商場全部唉用于出租。每年艾各項收入預測詳跋見表5、表6、昂表7所示。瓣表5 西塔樓寫翱字樓銷售收入測壩算表佰2003翱2004爸200

10、5爸2003拌售價胺13000啊銷售率扳30%敗銷售面積懊17428襖銷售收入（萬元澳）跋22656敖2004拜售價把14000昂銷售率扳75%霸銷售面積哀26142芭銷售收入（萬元唉）瓣36598藹2005熬售價愛13500頒銷售率藹100%跋銷售面積阿14523芭銷售收入（萬元拌）伴19606笆合計（萬元）凹78861岸年份笆2004頒2005白2006白2007搬2斑008奧2009百2010礙2011扳2012盎2013昂2014半2015案2016爸2017愛2018靶商場（安-1絆至地面四層）扳平均月租金（元傲）襖380.643埃400奧415礙430疤450頒470跋460唉48

11、0凹450哀430拌410暗450擺450把450暗450爸出租率艾20%百63%八81%白85%笆93%按95%昂96%頒92%襖90%擺88%暗87%阿85%盎85%霸85%鞍85%鞍租賃費用（萬元壩）懊5矮33扳35岸36笆38按39辦38般40壩38班36敗34奧38哎38爸3氨8奧38搬租金收入（萬元叭）吧307哎4103百5483骯5963艾6832柏7290巴7210拜7208搬6610跋6175巴5821佰6241柏6241版6241岸6241唉年份胺2019捌2020奧2021襖2022把2023捌2024拔2025頒2026扮2027澳2028拔2029懊2030凹2031

12、笆2032般商場（靶-1拔至地面四層）白平均月租金（元扳）拔450捌472.5矮472.5邦472.5藹472.5柏472.5敗496.125奧496.125熬496.125岸496.125癌49拌6.125板496.125艾496.125邦496.125伴出租率氨85%背85%皚85%鞍85%埃85%扒85%板85%奧85%柏85%藹85%矮85%奧85%案85%啊85%拌租賃費用（萬元絆）板38鞍39柏39跋39礙39叭39骯41白41板41挨41氨41跋41邦41盎41胺租金收入（萬元百）敖6241靶6553熬6553靶6553佰6553壩6553罷6881哀6881把6881百6881

13、胺6881啊6881拔6881盎6881阿表6 西塔樓商擺場租賃收入測算稗表矮表7 東塔樓出靶租收入測算表矮年份敖2005案2006啊2007按2008爸2009澳2010襖2011拜2012柏2013白2014襖2015盎2016邦2017胺2018胺寫字樓熬平均月租金（元懊）傲147般150哎155白165耙170敖165礙168俺163笆150把140絆150澳150安150骯150藹出租率笆15%伴60%頒80%胺95%絆96%皚93%挨94%扳91%絆85%般82%爸80%伴80%盎80%案80%班租賃費用（萬元爸）盎3岸13拌13跋14擺14岸14澳14擺14瓣13般12啊13扳1

14、艾3奧13骯13翱租金收入（萬元扒）胺609搬9980唉13755懊17390背18106芭17024岸17520熬16455阿14144皚12734般13311辦13311澳13311扳13311頒平均月租金（元瓣）搬400耙415愛430骯450百470襖460按480捌450藹430凹410矮450哀450扮450啊450哎商場（八1隘至笆4八層）扒出租率把25%敖70%凹90%班95%壩95%安96%百92%愛90%靶88%拜87%扒85%阿85%唉85%案85%斑租賃費用（萬元阿）艾8隘35罷36扮38巴39跋38骯40霸38盎36隘34捌38阿38疤38昂38拌租金收入（萬元拜）拜

15、251澳2979俺3979澳4397胺4593熬4543罷4541叭4164爸3890唉3666板3931敖3931頒3931癌3931靶東塔小計（萬元阿）邦860敗12959翱17734啊21787版22699愛21566瓣22061阿20619哎18033白16401芭17241澳17241佰17241柏17241奧續(xù)表7東塔樓出愛租收入測算表耙年份岸2019背2020拔2021按2022耙2023巴2哎024叭2025稗2026吧2027礙2028氨2029扒2030擺2031辦2032斑寫字樓愛平均月租金（元俺）版150埃157.5班157.5瓣157.5敗157.5埃157.5靶16

16、5.375笆165.375氨165.375襖165.375靶165.375拌165.375安165.375拜165.375邦出租率澳80%靶80%敖80%岸80%頒80%翱80%八80%奧80%按80%把80%叭80%百80%辦80%澳80%癌租賃費用（萬元案）扮13俺13岸13頒13爸13搬13盎14俺14疤14壩14癌14般14愛14拌14胺租金收入（萬元板）襖13311俺13977埃13977藹13977靶13977笆13977熬14675稗14675盎14675把14675巴14675昂14675暗14675昂14675唉平均月租金（元霸）伴450胺472.5柏472.5罷472.5半

17、472.5拌472.5骯496.125壩496.125暗496.125藹496.125擺496.125安496.125胺496.125白496.125骯商場（氨1佰至凹4按層）擺出租率奧85%愛85%叭85%熬85%板85%叭85%笆85%哎85%暗85%阿85%邦85%俺85%背85%埃85%版租賃費用（萬元瓣）鞍38氨39凹39叭39伴39翱39板41捌41斑41礙41叭41壩41敖41安41挨租金收入（萬元跋）啊3931瓣4127霸4127佰4127稗4127盎4127班4333澳4333翱4333按4333翱4333俺4333矮4333叭4333暗東塔小計（萬元俺）敗17241敖181

18、04艾18104八18104頒18104搬18104班19009埃19009案19009埃19009拔19009百19009啊19009版19009扒項目借款還本付耙息分析癌根據(jù)建設期每年案投資額估算，本笆項目需向銀行貸八款45500萬哎元用于投資。伴銀行貸款還本付笆息方式采用等額安還本付息，從2骯006年開始還扮本付息，201背0年還清。根據(jù)啊中國人民銀行2唉002年2月調(diào)扒整后的利率，五背年以上的貸款年笆利率為5.76擺。目前廣州市按房地產(chǎn)開發(fā)貸款扮利率通常為中國懊人民銀行公布的擺貸款利率乘以1案.1的系數(shù)，即疤本項目當前融資澳成本為年利率：胺5.76*1伴.16.33艾6。本項目合板計需

19、支付利息1絆1364800疤1元，詳見借款拜還本付息表8。澳表8 借款還本扳付息表（單位：壩元）柏項目挨建設經(jīng)營期懊合計瓣2003安2004哎2005熬2006鞍2007皚2008板2009襖2010拌年初借款累計爸6190080癌0壩1122484啊35案4804484凹96俺3957884伴57背3057643版59挨2100363唉34鞍1082429隘81矮本年借款懊6000000耙0敗4500000敗0懊3500000皚00疤4550000叭00凹本年應計利息班1900800氨5347635愛1820006岸1巴3044121扮7岸2507715岸7辦1937323矮0藹133079

20、0柏2埃6858275爸1205062罷76岸年底還本付息拜1151012斑55柏1151012背55翱1151012絆55阿1151012佰55佰1151012瓣55盎5755062敗75癌年末借款累計芭6190080骯0矮1122484把35扳4804484罷96阿3957884艾57凹3057643敗59擺2100363昂34伴1082429斑81俺0般項目銷售與租賃哎稅金及附加測算搬本項目銷售與租啊賃稅金及附加估巴算表詳見表9、壩表10所示。瓣表9 銷售稅金芭及附加一覽表扒序號啊項目靶計算依據(jù)拜建設經(jīng)營期唉合計捌2002案2003爸2004吧2005般1熬銷售收入奧22656芭3659

21、8按19606俺78860艾2班銷售稅金及附加瓣1391愛2247搬1204扒4842皚2.1背營業(yè)稅埃（暗1八）般*5熬奧1133爸1830絆980隘3943芭2.2叭城市維護建設稅暗（背2.1艾）瓣*7八耙79啊128斑69癌276胺2.3胺教育費附加鞍（笆2.1拜）爸*3傲吧34班55耙29皚118敗2.4襖防洪工程維護費安（八1瓣）安*0.09阿岸20按33扳18版71鞍2.5辦交易印花稅罷（搬1?。┌?百0.05辦八11班18柏10邦39柏2.6哀交易管理費俺（吧1扒）板*0.5懊礙113礙183疤98敖394敗3矮土地增值稅傲（擺1哎）伴*1伴佰227八366岸196傲789把表1

22、0 租賃稅拜金及附加估算一跋覽表哀序號澳項目擺計算依據(jù)哎合計安建設經(jīng)營期鞍2002白2003艾2004皚2005案2006挨2007傲2008骯2009艾2010扒2011罷2012佰2013敗2014阿2015罷2016百1壩租賃收入靶685530鞍307跋4963翱18442哀23697敗28619瓣29989矮28776唉29269礙27229百24208案22222背23482背23482矮2懊租賃稅金及附加胺120927埃54捌875阿3253芭4180唉5048百5290擺5076靶5163稗4803拔4270哎3920罷4142邦4142笆2.1靶營業(yè)稅芭（笆1般）懊*5白扳34

23、276藹15半248氨922絆1185安1431扮1499柏1439阿1463艾1361叭1210八1111骯1174芭1174邦2.2鞍城市維護建設稅板（扒2.1笆）隘*7柏斑2399案1隘17板65芭83哀100藹1壩05靶101疤102艾95把85絆78芭82伴82八2.3班教育費附加拔（阿2.1搬）般*3叭壩1028唉0笆7敖28笆36八43襖45背43暗44昂41挨36靶33挨35搬35敗2.4盎防洪工程維護費奧（跋1按）艾*0.09叭跋617敖0伴4盎17啊21哎26罷27扮26白26爸25罷22般20氨21罷21癌2.5凹交易印花稅把（百1皚）巴*0.05癌案343搬0巴2敖9傲

24、12癌14稗15芭14背15柏14拔12懊11礙12挨12百2.6靶房產(chǎn)稅皚（擺1扒）吧*12阿巴82264壩37翱596拜2213扳2844艾3434壩3599背3453翱3512跋3267礙2905板2667班2818胺2818愛續(xù)表10租賃稅盎金及附加估算一哎覽表八序號敖項目邦計算依據(jù)跋建設經(jīng)營期辦2017扮2018懊2019柏2020邦2021皚2022襖2023哎2024把2025襖2026佰2027皚2028挨2029把2030邦2031笆2032佰1隘租賃收入隘23482跋23482跋23482辦24657矮24657芭24657靶24657癌24657傲25890拔25890凹

25、25890拜25890按2589隘0埃25890伴25890笆25890般2罷租賃稅金及附加板4142霸4142胺4142熬4349拜4349八4349按4349暗4349案4567八4567八4567扮4567胺4567疤4567凹4567愛4567翱2.1啊營業(yè)稅板（皚1絆）敗*5背爸1174扳1174百1174頒1233氨1233扒1233哎1233矮1233哀1295矮1295頒1295版1295笆1295扮1295安1295扳1295傲2.2扮城市維護建設稅爸（板2.1拔）骯*7氨哎82氨82扳82唉86霸86伴86八86皚86白91拜91稗91把91疤91挨91白91埃91拜2.3

26、俺教育費附加爸（奧2.1?。┌?3傲扳35胺35愛35愛37拔37板37拜37斑37案39班39艾39罷39壩39翱39奧39傲39氨2.4疤防洪工程維護費胺（佰1癌）愛*0.09挨爸21稗21擺21頒22懊22唉22礙22傲22瓣23耙23笆23背23斑23扒23佰23辦23安2.5瓣交易印花稅翱（傲1班）扒*0.05絆挨12霸12凹12搬12氨12拌12柏12暗12巴13哀13背13扒13襖13頒13阿13盎13擺2.6艾房產(chǎn)稅翱（癌1埃）氨*12襖耙2818瓣2818芭2818靶2959扳2959按2959艾2959暗2959扒3107暗3107翱3107白3107氨3107哀3107按

27、3107辦3107項目財務評價白（一）本項目財版務分析的假設前擺提藹本項目的財務分胺析是在對項目的芭成本收益測算的挨基礎上，按盡可唉能接近項目開發(fā)辦實際情況的原則拌設定分析的前提隘假設，并據(jù)此進胺行計算。價格水平的假定啊本項目物業(yè)的租芭售價格是根據(jù)市岸場比較并結合廣安州市商業(yè)物業(yè)的凹發(fā)展狀況進行時敗間修正后，得出按物業(yè)將來推出市版場時的價格。租金升幅的假定襖在計算本項目的跋出租收入時，根岸據(jù)廣州市商業(yè)物奧業(yè)的發(fā)展狀況，版設定租金每五年版絕對升幅為5皚。本租金基本可澳視為凈租金標準扒。稅費的規(guī)定拔本項目物業(yè)在銷擺售和出租期間預霸計發(fā)生的稅項和半費用的計算標準芭均嚴格按照政府擺的有關規(guī)定。出租物業(yè)

28、的折舊岸本項目用于出租隘的物業(yè)每年的折斑舊采用直線折舊背法。折舊年限取扒物業(yè)產(chǎn)生收入起瓣的年份至經(jīng)營期芭最后一年（20壩05年至203扳2年，共28年凹）。半出租物業(yè)的期末扮轉(zhuǎn)售價值按本項目不考慮出隘租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)氨售價值。靶期望收益率（基盎準收益率）的確八定設定為7。岸（二）損益表與爸項目靜態(tài)盈利能昂力分析搬詳見表11所示斑。敗表11 項目損襖益表叭序號俺項目名稱敖計算依據(jù)絆合計拌2002斑2003背2004凹2005癌2006氨2007靶2008按2009盎2010襖2011鞍2012敖2013瓣2014暗2015百2016扮2017敗1骯收入版764391阿0奧22656扳36905吧2

29、4569俺18442阿23697礙28619搬29989按28776捌29269鞍27229扮24208邦22222罷23482艾23482捌23482般1.1半銷售收入癌78860叭22656耙36598霸19606扮1.2伴租賃收入哀685530哎307阿4963敗18442半23697熬28619敖29989氨28776鞍29269敖27229凹24208八22222哀23482胺23482拜23482盎2半總成本費用襖171271凹11502拜17490艾14333吧4748安4748白4748稗4748稗4748版4748辦4748壩4748班4748暗4748熬4748八4748拌

30、2.1愛由于銷售寫字樓懊總成本分攤背38339襖11502板17253板9585藹2.2柏用于租賃物業(yè)折背舊耙132932昂237把4748襖4748巴4748隘4748稗4748巴4748俺4748案4748藹4748稗4748拔4748般4748盎4748邦3礙稅金叭125770襖1391巴2301翱2079癌3253絆4180啊5048隘5290般5076跋5163盎4803八4270笆3920扒4142霸4142艾4142班3.1靶銷售稅金及附加敖4842愛1391翱2247骯1204稗3.2頒租賃稅金及附加按120927阿54哀875傲3253藹4180板5048盎5290霸5076

31、奧5163柏4803熬4270百3920奧4142骯4142吧4142敖4靶土地增值稅氨789百227跋366澳196阿5柏利潤總額耙(1)-(2)捌-(3)-(4搬)拜466561俺9537絆16748班7961稗10441隘14769耙18823百19951矮18952哀19358扮17678跋15190哎13554邦14592暗14592爸14592癌6搬所得稅癌(5)*33%瓣153965擺3147扒5527哀2627啊3445巴4874隘6211鞍658靶4襖6254安6388昂5834岸5013瓣4473扒4815皚4815皚4815白7把稅后利潤瓣(5)-(6)鞍312596皚6

32、390柏11221愛5334懊6995芭9895啊12611艾13367佰12698昂12970拜11844伴10177扮9081柏9776疤9776拌9776敖續(xù)表11 項目耙損益表岸序號艾項目名稱辦計算依據(jù)按2018跋2019跋2020懊2021骯2022伴2023敗2024耙2025罷2026巴2027版2028礙2029背2030扒2031版2032伴1扳收入埃23482昂23482霸24657疤24657疤24657埃24657頒24657板25890壩25890骯25890懊25890巴25890翱25890跋25890扳25890辦1.1擺銷售收入熬1.2盎租賃收入把23482霸

33、23482翱24657暗24657爸24657般24657凹24657跋25890板25890礙25890拜25890奧25890啊25890斑25890百25890版2辦總成本費用叭4748傲4748白4748巴4748擺4748巴4748爸4748靶4748昂4748哎4748岸4748邦4748哎4748氨4748岸4510癌2.1骯由于銷售寫字樓八總成本分攤愛2.2哎用于租賃物業(yè)折壩舊絆4748柏4748氨4748澳4748背4748柏4748版4748扮4748奧4748稗4748爸4748百4748板4748芭4748骯4510白3稗稅金版4142皚4142百4349罷4349敖4

34、349斑4349哀4349靶4567班4567辦4567叭4567骯4567芭4567捌4567八4567俺3.1拌銷售稅金及附加八3.2百租賃稅金及附加扒4142藹4142擺4349板4349斑4349柏4349拌4349岸4567靶4567暗4567鞍4567敗4567辦4567奧4567拜4567奧4哀土地增值稅伴5翱利潤總額藹(1)-(2)拌-(3)-(4把)般14592隘14592敗15560熬15560跋15560辦15560案15560矮16575扒16575辦16575瓣16575氨1657靶5霸16575艾16575安16813伴6辦所得稅澳(5)*33%吧4815捌4815

35、凹5135把5135鞍5135八5135扮5135柏5470哎5470澳5470骯5470吧5470伴5470班5470敖5548胺7疤稅后利潤癌(5)-(6)傲9776藹9776半10425邦10425捌10425稗10425俺10425扳11105敖11105氨11105癌11105岸11105頒11105啊11105奧11265襖分析：項目年投爸資利潤率為9.礙08基準收芭益率7，基本盎達到行業(yè)收益水背平，可以認為其昂靜態(tài)盈利能力滿罷足要求。搬（三）現(xiàn)金流量跋表與動態(tài)盈利能吧力分析笆全部投資現(xiàn)金流八量表拌本項目全部投資罷現(xiàn)金流量表如表扒12所示。邦表12 全部投靶資現(xiàn)金流量表礙序號襖項目

36、名稱壩合計扒建設經(jīng)營期巴2002疤2003般2004柏2005暗2006按2007爸2008愛2009澳2010啊2011斑2012般2013熬2014靶2015藹2016叭1般現(xiàn)金流入叭764396八22656啊36905拔24569翱18442熬23697隘28619爸29989跋28776靶2稗9269骯27229哀24208拜22222傲23482百23482斑1.1邦銷售收入疤78860拔22656奧36598白19606擺1.2斑租賃收入靶685536稗307扳4963巴18442敖23697佰28619爸29989佰28776叭29269跋27229霸24208頒22222壩23

37、482伴23482隘2隘現(xiàn)金流出阿5000罷0罷2425捌29019哀42150板65537敖6699俺9054翱11260矮11874拔11330把11551拔10637奧9瓣283搬8393搬8958氨8958絆2.1靶建設投資疤171270骯5000把0般2425皚24254板33956班60635叭2.2癌銷售疤5631哀1618版2613班1400熬2.2.1伴銷售稅金及附加襖4842埃1391暗2247百1204佰2.2.2奧土地增值稅跋789愛227俺366愛196哎2.3礙租賃稅金及附加拔70710愛54般875挨3253奧4180辦5048拔5290耙5076挨5163柏48

38、03搬4270熬3920安4142唉4142板2.4藹所得稅般153963哎3147柏5527搬2627鞍3445阿4874阿6211稗6584疤6254扒6388安5834隘5013絆4473懊4815哀4815爸3挨凈現(xiàn)金流量柏-5000安-2425盎-6363岸-5245叭-40968霸11743伴14643俺17359佰18115板17446柏17718氨16592扮14925叭13829爸14524巴14524芭4盎累計凈現(xiàn)金流量愛-5000芭-7425絆-1俺3788巴-19033艾-60001哎-48258扒-33615半-16256擺1859翱19305罷37023把53615

39、耙68540矮82369昂96894吧111418哎續(xù)表12 全部扒投資現(xiàn)金流量表般序號笆項目名稱頒合計盎建設經(jīng)營期傲2017稗2018跋2019芭2020艾2021昂2022拔2023罷2024邦2025疤2026把2027叭2028皚2029拌2030安2031班2032佰1霸現(xiàn)金流入隘23482安23482啊23482百24657般2465鞍7唉24657按24657唉24657哀25890巴25890邦25890扳25890埃25890把25890啊25890拜25890爸1.1霸銷售收入叭1.2傲租賃收入扳23482扒23482扳23482辦24657愛24657拜24657愛246

40、57吧24657百25890伴25890笆25890稗25890隘25890凹25890壩25890昂25890白2跋現(xiàn)金流出敗8958翱8958拌8958按9484扒9484皚9484啊9484擺9484跋10037扮10037皚10037矮10037八10037艾10037俺10037俺10115凹2.1擺建設投資隘2.2拜銷售阿2.2.1唉銷售稅金及附加拌2.2.2佰土地增值稅凹2.3礙租賃稅金及附加挨4142鞍4142壩4142白4349邦4349爸4349唉4349皚4349拌4567癌4567吧4567拔4567背4567擺4567辦4567澳4567隘2.4胺所得稅傲4815跋4

41、815熬4815熬5135疤5135半5135背5135拌5135矮5470瓣5470巴5470爸5470扒5470礙5470扮5470盎5548哎3班凈現(xiàn)金流量哀14524拌14524拌14524奧15173哎15173澳15173按15173藹15173擺15853拜15853佰15853芭15853搬15853拔15853版15853耙15775昂4拜累計凈現(xiàn)金流量稗125943爸140467霸154992白170165白185338哀200511八215683笆2308矮56安246710耙262563敖278416白294269罷310123爸325976艾341829敖357604

42、礙根據(jù)評價指標顯襖示：藹本項目投資回收隘期為7.89年骯本項目全部投資挨凈現(xiàn)值（NPV昂）86866凹萬元俺全部投資內(nèi)部收啊益率為21.2巴7盎由此可見，本項藹目從動態(tài)盈利角案度分析，滿足投柏資要求。隘自有資金投資現(xiàn)捌金流量表斑本項目自有資金奧投資現(xiàn)金流量表瓣如表13所示。斑表13 自有資八金現(xiàn)金流量表胺序號熬項目名稱背合計笆建設經(jīng)營期瓣2002藹2003奧2004安2005安2006愛2007爸2008藹2009邦2010班2011板2012般2013藹2014疤2015熬2016艾1翱現(xiàn)金流入氨764396扳22656版36905伴24569伴18442阿23697叭28619敖29989

43、哀28776唉29269斑27229罷24208安22222靶23482按23482昂1.1按銷售收入般78860疤22656安36598芭19606芭1.2拌租賃收入板685536啊307疤4963奧18442拜23697吧28619巴29989癌28776案29269啊27229絆24208唉22222疤23482藹23482靶2阿現(xiàn)金流出皚463843瓣52425頒23019矮37650皚30538扮18209芭20564拜22770鞍23384把22840吧11551版10637柏9283搬8393瓣8958瓣8958 敗2.1伴自有資金阿59720拌52425敖582靶696佰601

44、7頒2.2笆預售收入再投入絆17672扒28760霸19619按2.3笆貸款還本付息柏57550氨11510霸11510扳11510芭11510胺11510靶2.4昂銷售稅金及附加搬4842絆1391疤2247稗1204安2.5艾租賃稅金及附加啊120929白54襖875捌3253哀4180挨5048昂5290耙5076癌5163白4803霸4270叭3920鞍4142啊4142 把2.6矮土地增值稅傲789班227笆366爸196伴2.7骯所得稅安153963版3147敖5527壩2627昂3445奧4874癌6211挨6584敖6254跋6388翱5834般50跋13般4473巴4815阿

45、4815 拔3鞍凈現(xiàn)金流量氨-52425哀-363皚-745絆-5969愛233絆3133皚5849靶6605百5936白17718巴16592佰14925暗13829疤14524安14524 白4芭累計凈現(xiàn)金流量吧-52425癌-52788懊-53533擺-59502拌-59269吧-56136哎-50287昂-43682唉-37746癌-20028靶-3436礙11489拜25318巴39843翱54367 辦續(xù)表13 自有擺資金現(xiàn)金流量表俺序號昂項目名稱芭建設經(jīng)營期般2017氨2018暗2019百2020襖2021八2022百2023柏2024奧2025扒2026耙2027昂2028扳2

46、029敖2030礙2031翱2032哎1拌現(xiàn)金流入矮23482芭23482案23482巴24657挨24657壩24657皚24657頒24657扒25890懊25890半25890藹25890愛25890吧25890瓣25890哀25890翱1.1捌銷售收入鞍1.2班租賃收入百23482拌23482啊23482鞍24657皚24657柏246巴57佰24657岸24657俺25890啊25890翱25890吧25890扒25890皚25890頒25890愛25890胺2愛現(xiàn)金流出把8958把8958疤8958哎9484胺9484敗9484案9484昂9484藹10037襖10037敗1003

47、7邦10037爸10037隘10037暗10037鞍10115俺2.1芭自有資金癌2.2芭預售收入再投入捌2.3半貸款還本付息敖2.4拔銷售稅金及附加按2.5奧租賃稅金及附加巴4142把4142爸4142奧4349唉4349伴4349癌4349骯4349跋4567隘4567礙4567般4567百4567澳4567斑4567按4567拔2.6凹土地增值稅笆2.7暗所得稅盎4815氨4815按4815案5135頒5135襖5135唉5135搬5135柏5470罷5470暗5470邦5470搬5470板5470鞍5470爸5548壩3柏凈現(xiàn)金流量昂14524般14524板14524敖15173跋15

48、173唉15173埃15173襖15173佰15853霸15853爸15853安15853敖15853啊15853挨15853邦15775皚4凹累計凈現(xiàn)金流量敖68892翱83416巴97941爸113114頒128287案143460把158632伴173805伴189659隘205512埃221365頒237218按253072藹268925把284778版300553唉根據(jù)評價指標顯笆示：版本項目自有資金把投資凈現(xiàn)值（N隘PV）508班29萬元岸自有資金投資內(nèi)傲部收益率為21安.27板由此可見，從自艾有資金動態(tài)盈利叭角度分析，本項辦目滿足投資要求拔。矮（四）項目資金背來源與運用表傲資金來

49、源與運用俺表集中體現(xiàn)了項藹目自身平衡的能敖力，是財務評價吧的重要依據(jù)。本扳項目的資金來源熬與運用詳見表1癌4所示。隘表14 資金來礙源與運用表埃序號爸項目名稱翱建設經(jīng)營期絆2002把2003隘2004暗2005芭2006罷2007傲2008艾2009捌2010骯2011暗2012瓣2013扳2014拜2015頒2016骯1按資金來源矮2425壩29238背42101拔65586敗18442爸23697艾28619頒29989版287敖76傲29269疤27229把24208捌22222邦23482敖23482靶1.1矮銷售收入佰22656隘36598藹19606癌1.2阿租賃收入澳307礙49

50、63矮18442把23697罷28619按29989氨28776皚29269襖27229班24208敖22222敗23482翱23482白1.3班自有資金氨2425瓣582埃696傲6017皚1.4稗銀行貸款背6000跋4500板35000扳2岸資金運用巴2425安29019壩42150藹65537矮18209矮20564埃22770耙23384八22840奧11551把10637唉9283扒8393靶8958礙8958斑2.1阿建設投資敗2425按24254擺33956跋60635罷2.2斑借款還本付息伴11510班11510礙11510百11510啊11510俺2.3澳銷售稅金及附加巴1391岸2247斑1204翱2.4爸租賃稅金及附加邦54澳875胺3253爸4180俺5048敗529百0礙5076翱5163靶4803板4270疤39