案例研究-商業(yè)綜合體萬科武漢項(xiàng)目考察報(bào)告nxpowerlitee

1、武漢商業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告2012年6月考察人：祁冰、周韻、陳易光、王東目 錄一、武漢商業(yè)總體概況二、典型項(xiàng)目分享：萬達(dá)漢街專題武漢天地專題積玉橋萬達(dá)&菱角湖萬達(dá)三、借鑒與參考總結(jié)（對(duì)壹海城等）武漢概況1.1九省通衢的武漢市是中國(guó)中部地區(qū)特大中心城市，是中部崛起的核心力量南寧為中心的北部灣經(jīng)濟(jì)圈廣、深、港珠三角城市圈上海為中心的長(zhǎng)三角城市圈武漢，中國(guó)中部特大中心城市北京為中心的渤海城市圈武漢九省通衢，中國(guó)幾何中心城市全國(guó)商業(yè)最發(fā)達(dá)，商業(yè)消費(fèi)最尖端城市之一常住人口達(dá)1000萬，流動(dòng)人口近400萬人均GDP及GDP排名全國(guó)十強(qiáng)城市綜合實(shí)力強(qiáng)，二線城市的領(lǐng)頭羊城市居民投資力強(qiáng)，商用物業(yè)銷售單價(jià)屢創(chuàng)新高 武

2、漢市交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，有黃金軌道京廣線、內(nèi)陸第一長(zhǎng)江水運(yùn)航道及京珠、滬蓉高速等國(guó)內(nèi)一級(jí)運(yùn)輸通道。 天河機(jī)場(chǎng)是華中地區(qū)最大的航空港，年吞吐量1200萬/人次，僅次于北京、上海、廣州位居全國(guó)第四；新建成的武漢火車站開通直達(dá)深圳的高鐵，4小時(shí)超快動(dòng)力拉近與珠三角的親密距離；建設(shè)中的陽(yáng)邏深水港、漢口北列車編組站將成為國(guó)內(nèi)最大的內(nèi)陸深水港和亞洲最大的列車編組站。全國(guó)GDP排名第十僅有的三個(gè)中部城市之一武漢概況1.1武漢市作為千萬級(jí)人口消費(fèi)市場(chǎng)，消費(fèi)力極其旺盛全國(guó)消費(fèi)品零售總額排名第六省會(huì)城市排名第二，僅次于廣州2007年武漢人均消費(fèi)性支出破萬，LV強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐武漢；2011年已達(dá)到17141元，進(jìn)駐武漢的奢

3、侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Herms、等近百家國(guó)際一線品牌和國(guó)內(nèi)一線品牌商家2000年2007年2011年600080001000012000140001600018000武漢歷年人均消費(fèi)性支出武漢市2011年奢侈品零售總額超過60億元，漲幅位居第一，達(dá)到50%，繼續(xù)保持全國(guó)第五的位置中部六省2010年人均GDP中部六省 No:1連續(xù)三年穩(wěn)坐中部六省第一的排名武漢概況1.1住宅板塊政策未放松，武漢市商鋪投資火熱武漢市2011年商鋪去化面積達(dá)87.2萬方，市內(nèi)核心區(qū)域商鋪均價(jià)超過2萬元/國(guó)內(nèi)二線城市快時(shí)尚零售商集中度排名第七國(guó)內(nèi)二線城市大型賣場(chǎng)集中度排名第四高低高低1.1漢口三環(huán)線

4、武昌文化植被豐厚高校云集有教育基地的美譽(yù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地歷史商業(yè)老區(qū)現(xiàn)代金融港第三產(chǎn)業(yè)極為發(fā)達(dá)長(zhǎng)江江漢沙湖東湖二環(huán)線中心商業(yè)區(qū)江漢路漢正街武廣鐘家村王家灣中南徐東市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)環(huán)線漢陽(yáng)司門口光谷唐家墩市級(jí)商業(yè)副中心街道口漢陽(yáng)歷史文化名鎮(zhèn)宗教、旅游東風(fēng)汽車城、工業(yè)基地武漢概況武漢隨著城市化進(jìn)程的加快，武漢呈多核模式發(fā)展，商圈分散，各自為陣，主要核心商圈集中在漢口武漢概況1.1武廣商圈江漢路商圈漢正街商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)以傳統(tǒng)百貨為主，輔以超市、餐飲省內(nèi)消費(fèi)人群及本地家庭型消費(fèi)為主武漢傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢(shì)明顯。品牌優(yōu)勢(shì)突出，知名度較高隨著國(guó)際廣場(chǎng)的開業(yè)，將帶動(dòng)商圈的提檔升級(jí)，并

5、呈多樣性、多元化發(fā)展，業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化以時(shí)尚百貨、商業(yè)步行街、品牌超市、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)為主旅游人群和時(shí)尚年輕消費(fèi)人群商圈可達(dá)性較好，知名度較高。具有一定人文景觀優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)組合齊全，時(shí)尚性消費(fèi)吸引力較強(qiáng)伴隨著商圈內(nèi)新興項(xiàng)目的不斷建成與新品牌的引進(jìn)，商圈檔次不斷提升，商業(yè)進(jìn)一步的升級(jí)換代 以專業(yè)批發(fā)賣場(chǎng)為主省內(nèi)及武漢城區(qū)消費(fèi)人群規(guī)模和體量?jī)?yōu)勢(shì)，知名度較高受城市規(guī)劃限制，逐漸向城市旅游發(fā)展，整體商業(yè)形象急需升級(jí)徐東商圈中南商圈以銷品茂、中檔百貨、大型超市、中檔餐飲娛樂為主周邊居民及武昌，青山區(qū)消費(fèi)人群為主內(nèi)環(huán)交通樞紐位置，周邊住宅開發(fā)體量較大，給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎(chǔ)隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)整與新

6、興項(xiàng)目的加入，商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象不斷提升以傳統(tǒng)百貨，家居家電賣場(chǎng)為輔武昌區(qū)域日常消費(fèi)人群及政務(wù)及商務(wù)消費(fèi)人群傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，規(guī)模體量較大，可達(dá)性較好，業(yè)態(tài)的組合較為完善武昌總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，使商圈范圍不斷延伸，未來將成為武昌區(qū)商務(wù)消費(fèi)中心鐘家村商圈以時(shí)尚百貨、品牌超市為主，輔以餐飲娛樂區(qū)域消費(fèi)人群以及旅游消費(fèi)群體區(qū)域傳統(tǒng)商圈，后期潛在消費(fèi)力巨大伴隨新型購(gòu)物中心的建成與投入，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)將進(jìn)一步完善及提升武漢各大商圈概況武漢地區(qū)主要大型購(gòu)物中心有：武漢國(guó)際廣場(chǎng)、菱角湖萬達(dá)、銷品茂、金開萬達(dá)、摩爾城等；主要大型商場(chǎng)有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀

7、座等；主要購(gòu)物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽(yáng)武漢概況1.1司門口商圈街道口商圈光谷商圈王家灣商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)以潮流商業(yè)街為主區(qū)域?qū)W生與旅游消費(fèi)人群武昌傳統(tǒng)區(qū)域商圈，具有一定人文旅游特征隨著市政規(guī)劃的不斷調(diào)整與新興項(xiàng)目的不斷加入，商業(yè)街的整體形象將得到有效提升以IT專業(yè)賣場(chǎng)，時(shí)尚百貨為主，輔以品牌超市及餐飲娛樂時(shí)尚白領(lǐng)及學(xué)生消費(fèi)群體位于武漢市大專院校聚集區(qū)，消費(fèi)人群集中，地段優(yōu)勢(shì)明顯隨道新興項(xiàng)目不斷投建，商圈將加大品牌餐飲娛樂的規(guī)模，商圈功能將更完善以時(shí)尚百貨、品牌超市、商業(yè)

8、步行街為主區(qū)域內(nèi)高校師生，周邊居民，光谷產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員區(qū)域商業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)較高，交通便利，周邊消費(fèi)力潛力巨大商圈將根據(jù)消費(fèi)力的不斷提升，商業(yè)組合不斷豐富，商圈區(qū)域輻射面放大以品牌超市、家居家電等賣場(chǎng)為主，輔以餐飯娛樂區(qū)域周邊消費(fèi)人群及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人群較好的對(duì)接了硚口與沌口區(qū)域，并可有效開發(fā)三個(gè)區(qū)域消費(fèi)人群隨著區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的不斷升級(jí)以及新興項(xiàng)目的加入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)將更新?lián)Q代唐家墩商圈以品牌超市、家電賣場(chǎng)為主，輔以餐飲區(qū)域家庭消費(fèi)人群處于新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域，住宅開發(fā)體量較大，消費(fèi)人群基數(shù)龐大，為商圈發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)伴隨片區(qū)入住率的提高及新興項(xiàng)目的加入，商圈功能不斷完善，業(yè)態(tài)組合更加合理，輻射

9、范圍不斷擴(kuò)大武漢各大商圈概況武漢地區(qū)主要大型購(gòu)物中心有：武漢國(guó)際廣場(chǎng)、菱角湖萬達(dá)、銷品茂、金開萬達(dá)、摩爾城等；主要大型商場(chǎng)有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購(gòu)物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽(yáng)武漢概況1.1主要考察項(xiàng)目武漢天地楚河漢街萬達(dá)公館（積玉橋）菱角湖萬達(dá)萬達(dá)廣場(chǎng)（江漢路）K-11武漢國(guó)際廣場(chǎng)復(fù)地東湖國(guó)際一、武漢商業(yè)總體概況二、典型項(xiàng)目分享：萬達(dá)漢街專題武漢天地專題積玉橋萬達(dá)&菱角湖萬達(dá)三、借鑒與參考總結(jié)（對(duì)壹海城等）萬達(dá)中央文化街（又名

10、 楚河漢街 )2.1萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1定位：以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目。持有的商業(yè)和酒店面積達(dá)60萬，投資500億元人民幣打造?！爸袊?guó)第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地” 區(qū)域武昌環(huán)線一環(huán)內(nèi)占地面積57.77萬總建筑面積253.1萬漢街28萬萬達(dá)廣場(chǎng)15萬寫字樓45萬電影文化公園8萬住宅面積155萬漢秀劇場(chǎng)2.5萬酒店18萬容積率開發(fā)商武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司高尚居?。?55萬商業(yè)娛樂：33萬【已開業(yè)漢街面積18萬，全部持有】濱湖休閑：2.6萬商務(wù)辦公：44.3萬 【已推10.5萬、均價(jià)18000元/】酒店：12.1萬環(huán)湖南路中北路沙湖路啟

11、動(dòng)區(qū)區(qū)位屬性：位于中北路商務(wù)區(qū)，是“東湖、沙湖聯(lián)通工程”的核心啟動(dòng)項(xiàng)目。主要功能：購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、居住、辦公。項(xiàng)目布局萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.130億元投資的電影文化主題公園8萬155萬方精裝豪宅萬達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心15萬4棟24層4棟40層甲級(jí)寫字樓45萬六星級(jí)萬達(dá)君悅酒店、六星級(jí)萬達(dá)威斯汀酒店、五星級(jí)萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級(jí)假日快捷酒店和商務(wù)酒店18萬25 億打造的“漢秀劇場(chǎng)”2.5萬萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1 功能分布項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.145 萬平米寫字樓群8 棟甲級(jí)寫字樓，地上面積45 萬平方米，由4棟24層及4棟40層寫

12、字樓組成。整層面積1700平方米，均價(jià)為1.7萬元/。155 萬平米武漢御水豪宅規(guī)劃四個(gè)組團(tuán)地上155 萬平方米高尚住區(qū)，打造精品豪宅。同時(shí)也配備住宅底商。預(yù)計(jì)2012年7月開盤。28 萬平米漢街楚河連通東湖、沙湖，全長(zhǎng)2.2公里，兼具環(huán)保、旅游、休閑功能。漢街為中國(guó)最長(zhǎng)的城市商業(yè)步行街，長(zhǎng)1.5公里，建筑面積21萬平方米，包括文化、商業(yè)、美食、娛樂等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1萬達(dá)廣場(chǎng)旗艦店19 萬平方米漢街萬達(dá)廣場(chǎng)。項(xiàng)目總共4層，擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場(chǎng)等主力店，并匯聚眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國(guó)的一號(hào)旗艦店。項(xiàng)目

13、招商目前正在進(jìn)行中。豪華酒店集群共打造5 個(gè)酒店：六星級(jí)萬達(dá)君悅酒店、六星級(jí)萬達(dá)威斯汀酒店、五星級(jí)萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級(jí)假日快捷酒店和商務(wù)酒店，滿足游客各種檔次的需求?？偨?8萬方，共1200間客房。漢秀劇場(chǎng)萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25 億打造綜合演藝節(jié)目。劇場(chǎng)建筑由全球頂尖建筑大師馬克菲舍爾先生設(shè)計(jì)?！皾h秀”劇場(chǎng)建筑外形靈感來自中國(guó)傳統(tǒng)紅燈籠造型。電影文化主題公園建筑創(chuàng)意取自楚漢文化精髓“編鐘”。總座位數(shù)達(dá)到3500 座。共設(shè)有25 個(gè)影廳，囊括IMAX 巨幕廳、3D 影院、4D 影院， 5D 影院，飛行影院、體驗(yàn)影院等。同時(shí)擁有目前國(guó)內(nèi)最大球形天幕。預(yù)計(jì)2014年

14、年底開業(yè)預(yù)計(jì)2014年年底開業(yè) 目前已建至地上三層，預(yù)計(jì)2013年6月開業(yè)預(yù)計(jì)2014年開業(yè)蘇荷、鹿港小鎮(zhèn)、COSTA、文華書城、屈臣氏、GXG、ME&CITY、熱風(fēng)杜莎夫人蠟像館、萬寧、翠華餐廳、星巴克、論道生活館、正剛藝術(shù)畫廊、美承ZARA、C&A、優(yōu)衣庫(kù)、LAVAZA、GAP、WHO A U、絲芙蘭、HM十大國(guó)際潮牌引領(lǐng),其中GAP、M&S、MUJI、C&A、MORGEN, 武漢第一家店；香港名店進(jìn)駐，翠華餐廳、杜莎夫人蠟像館；除了現(xiàn)已開放的三個(gè)區(qū)外，還有奢侈品區(qū)未營(yíng)業(yè)2012年6月萬達(dá)招商中心發(fā)布消息奢侈品區(qū)的國(guó)際一線品牌會(huì)達(dá)到百家以上，勢(shì)必趕超國(guó)廣萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2

15、.1個(gè)性潮流區(qū)國(guó)際時(shí)尚區(qū)品味生活區(qū)漢街業(yè)態(tài)布局入駐品牌：迪士尼、艾特里里、文華書城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小鎮(zhèn)、蘇荷、施華洛世奇、馬克華菲、巴適、黃記煌、GXG、牙買加藍(lán)咖啡、ME&CITY、駿德酒業(yè)、一茶一坐、LEE、湯臣小廚、杰之行、泡沫劇、A+入駐品牌：AS、摩根、優(yōu)衣庫(kù)、歐時(shí)力、地素、佩吉、哈根達(dá)斯、絲芙蘭、賓達(dá)咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA入駐品牌：星巴克、麥當(dāng)勞、漢街酒號(hào)、輝哥、周大福、蠟像館、美術(shù)館、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐廳、柯達(dá)、亮視點(diǎn)、聯(lián)通3G體驗(yàn)館、MOR

16、ELLATO、SECTOR、無印良品、I DO、論道生活館、四季戀、莎莎、秀玉紅茶坊、馨賞家、阿瑪施、歐尼邇、果平方2011年9月30楚河連通東沙，漢街開業(yè)品味生活區(qū)個(gè)性潮流區(qū)國(guó)際時(shí)尚區(qū)項(xiàng)目商戶組合萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1經(jīng)營(yíng)狀況客流量周一到周五客流15萬次，周六周日客流量30萬次，節(jié)假日200萬次客源構(gòu)成社會(huì)各階層人士，外地旅客租金情況主力店如湘鄂情，杜莎夫人蠟像館等租金一般在100元/左右，一般有9個(gè)月左右免租期，其余租金在200-500元/范圍租賃情況店鋪級(jí)別店鋪代表店鋪面積租金范圍免租期主力店湘鄂情，杜莎夫人蠟像館1000-500040-80元/月6-9個(gè)月次主力店GA

17、P，H&M，ZARA140-600100-220元/月3-6個(gè)月其他店鋪都可茶飲、泡沫劇，哈根達(dá)斯.100-500180-440元/月無 項(xiàng)目商鋪不對(duì)外公開銷售，目前已經(jīng)銷售98套，成交總面積20843，累計(jì)成交金額10.22億元萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1J4J2J3內(nèi)街6月24日開盤，推出J2及J4段58套房源，面積段100-4000平米，主力面積段200平米，當(dāng)日銷售58套，報(bào)價(jià)50000-60000元/平米；開盤銷售率為100%；此次開盤并未對(duì)外公開開盤。僅對(duì)大客戶開盤。12月17日加推，推出J3及K3-3段43套房源，面積段100-400平米，主力面積段150平米，一次性

18、98折優(yōu)惠，當(dāng)日銷售43套，報(bào)價(jià)47000-58000元/平米；開盤銷售率為100%；此次開盤并未對(duì)外公開開盤。僅對(duì)大客戶開盤。內(nèi)街只整體招商，目前已經(jīng)滿租。漢街28萬方全長(zhǎng)1500米停車位240個(gè)開業(yè)時(shí)間2011-9-30產(chǎn)品 面積（萬方）均價(jià)（萬元/）周邊價(jià)格（萬元/）商業(yè)204-52-2.5寫字樓451.81.2住宅1551.7-21.3-1.5萬達(dá)中央文化街（又名 楚河漢街 )2.1戶型面積 推出套數(shù) 推盤比例 銷售套數(shù) 已售比 寫字樓110-1202812%28100%寫字樓120-1306528%6498%寫字樓130-1404520%4396%寫字樓230-24010.4%110

19、0%寫字樓240-25073%77%寫字樓250-2608437%6071%合計(jì)230100%20388%8月27日開盤，推出230套房源，當(dāng)日銷售203套，報(bào)價(jià)14820-21120元/平米；折后均價(jià)16000元/平米，開盤銷售率為88%；K3-3K3-2戶型面積 推出套數(shù) 推盤比例 內(nèi)部銷控可售銷售套數(shù) 已售比 寫字樓126-13213640%6373157+7869%寫字樓144-1496820%3236寫字樓213-2256820%2939寫字樓236-2496820%3335合計(jì)34010011月19日加推，推出340套房源，當(dāng)日銷售235套，報(bào)價(jià)15250

20、-22219元/平米；折后均價(jià)17500元/平米，開盤銷售率為69%；項(xiàng)目寫字樓目前已經(jīng)銷售188套，成交總面積31658，累計(jì)成交金額5.42億元項(xiàng)目寫字樓出售情況武漢天地2.2武漢天地 150萬平米城市綜合體區(qū)域漢口環(huán)線二環(huán)內(nèi)占地面積61.2萬總建筑面積145萬A區(qū)指標(biāo)：建面68萬商業(yè)街5.7萬御江苑20.8萬甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔百貨41.5萬開發(fā)商 瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司武漢天地項(xiàng)目包括住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲及娛樂設(shè)施，內(nèi)設(shè)500個(gè)左右的店鋪，物業(yè)產(chǎn)權(quán)只租不售。總投資額約100億元，項(xiàng)目總體規(guī)劃顧問為美國(guó)SOM公司。其中武漢天地內(nèi)歷史建筑重建項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)師為原“上海新天

21、地”的總設(shè)計(jì)師本杰明伍德先生，將項(xiàng)目?jī)?nèi)的九幢歷史建筑進(jìn)行改造和修繕，設(shè)計(jì)融合傳統(tǒng)建筑特色，并賦予它新的生命力，提升其商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。2.2BA總體規(guī)劃A6A8A10項(xiàng)目介紹住宅Residential開放空間Open Space公共設(shè)施Public Facilities辦公/零售/酒店Office/Retail/Hotel娛樂/餐飲/零售/辦公Entertainment/F&B/Retail/Office武漢天地 150萬平米城市綜合體區(qū)位及規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目由黃浦大街（即長(zhǎng)江二橋的引橋）分成A、B兩個(gè)地塊。南面為A地塊，總建筑面積約68萬方，以高檔零售、餐飲、娛樂、辦公樓、酒店為主，包括一幢250米高

22、的標(biāo)志性建筑，輔以少量住宅；北面為B地塊，以住宅為主，總建面約82萬方，輔以適量商業(yè)配套設(shè)施。整體規(guī)劃于2017年落成，將成為武漢市的新地標(biāo)。2.2御江苑新天地商務(wù)群武漢天地 150萬平米城市綜合體A4商業(yè)區(qū)一二三期已于2009年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬，地下車庫(kù)總建筑面積2.5萬。截至2010年12月，A4商業(yè)區(qū)共有90家租戶，其中餐飲占52%,其他還包括零售、電影院、電玩城、超市、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。御江苑精裝住宅項(xiàng)目一期A9、A7總建筑面積6.9萬,已全部交房，入住率達(dá)70%；二期A6、A8、A10總建筑面積8.9萬，已全部交房；三期A11、A12住宅項(xiàng)目總建筑面積5萬，已于2

23、011年3月封頂?？偨ㄖ娣e約50萬平方米的武漢天地商務(wù)群項(xiàng)目，建成后將成為集甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔百貨等為一體的武漢市中心配套最齊全的商務(wù)中心。一期A5項(xiàng)目已于2009年10月開工，總建筑面積近5.9萬方，它將被打造為以辦公為主，少量商業(yè)為輔的30層130m高的甲級(jí)寫字樓。武漢天地A區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)2.2餐飲娛樂休閑購(gòu)物餐飲類共46家，主要分布在一期和二期范圍內(nèi)；娛樂類共6家，主要集中于三期東北-西南一線；休閑購(gòu)物類共38家，主要分布在一期西南和三期東北方向。商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)出租率達(dá)100%武漢天地地上總建筑面積5.6萬，地下車庫(kù)總建筑面積2.5萬，商鋪面積區(qū)間201000，價(jià)格350元/月

24、，物業(yè)費(fèi)25元/月，只租不售。業(yè)態(tài)包括中西特色餐廳、酒吧、清吧、美容、美發(fā)、電影院、服裝、飾品、游戲廳、國(guó)際超市等。2.2武漢天地業(yè)態(tài)占比:從項(xiàng)目業(yè)態(tài)占比中可看出，餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)55%，娛樂雖僅占7%，但電影院、KTV的體量較大，其目的在于通過目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)，吸引客群消費(fèi)，聚集人氣，輔以38%的零售業(yè)態(tài)提升項(xiàng)目坪效。 業(yè)態(tài)比例餐飲：娛樂：零售 8：1：52.2武漢天地這里原是一片將軍樓，還有項(xiàng)英當(dāng)年領(lǐng)導(dǎo)成立的新四軍軍部和民國(guó)第一任總統(tǒng)黎元洪住過的房子。保留9棟老建筑，為上世紀(jì)20年代外國(guó)租界名邸，西洋古典風(fēng)格民居。老房子外設(shè)置了進(jìn)出樓的上下階道，布置庭院式的氛圍，又可以避免大汛期老房子淹水。在

25、9棟老建筑的周邊新建了一系列與這些老建筑風(fēng)格基本保持一致的時(shí)尚小樓，3組數(shù)十棟各式建筑，均為3層，以磚墻等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒適的環(huán)境。時(shí)尚元素加現(xiàn)代化設(shè)施，立柱、雕塑、小陽(yáng)臺(tái)、落地窗完美組合，突顯出歐式城鎮(zhèn)街區(qū)的風(fēng)格特色。 武漢天地的建筑設(shè)計(jì)師就是“上海新天地”的總設(shè)計(jì)師本杰明伍德先生2.2武漢天地租界名邸，上世紀(jì)20年代西洋古典風(fēng)格民居，追撫今昔，魅力與時(shí)俱新，讓凝固的建筑藝術(shù)煥發(fā)生命色彩，打造今日時(shí)尚新標(biāo)。2.2武漢天地法國(guó)藝術(shù)家 Jean Louis Simeray（讓路易 西蒙）設(shè)計(jì)的“武漢天地” 的主題雕塑2.2武漢天地 既傳統(tǒng)又現(xiàn)代、自然、舒適的典型瑞安“新天

26、地”空間體驗(yàn)2.2項(xiàng)目概況積玉橋萬達(dá)2.3區(qū)位屬性：位于武昌濱江商務(wù)區(qū)，東起和平大道，南臨錦江國(guó)際城，西至臨江大道，北至規(guī)劃路，臨近過江隧道出口。核心定位：以江景豪宅為主的城市綜合體。主要功能：購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、居住、辦公。區(qū)域武昌環(huán)線一環(huán)內(nèi)占地面積10.62萬方總建筑面積61.25萬方寫字樓8.94萬方酒店5.08萬方SOHO公寓8.87萬方萬達(dá)公館24萬方商業(yè)4.5萬方容積率4.57開發(fā)商武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司萬達(dá)公館商鋪基本數(shù)據(jù)積玉橋萬達(dá)2.3濱江大鋪沿臨江大道首層5.4米層高，8.4米超大面寬，三層體量臨江，單層面積200平米左右，單套面積600平米左右，共20套萬達(dá)公館商鋪基

27、本數(shù)據(jù)積玉橋萬達(dá)2.3商業(yè)步行街沿和平大道為萬達(dá)第三代開發(fā)總體體模式，商業(yè)步行街形式，購(gòu)物、餐飲、文化、體育、娛樂一站式。商鋪兩層到三層，面寬4.2米，大約220套左右，面積100-240平米左右 積玉橋萬達(dá)廣場(chǎng)住宅銷售情況積玉橋萬達(dá)2.36號(hào)樓：4月23日加推，推出80套房源，面積段240290，當(dāng)日銷售40套，開盤銷售率為50% ，銷售價(jià)格17000-23000元/11號(hào)樓：5月27日加推，推出400套房源，面積段3060，當(dāng)日全部售馨，開盤銷售率為100%，銷售價(jià)格13000元/ 12，13號(hào)樓：3月26日加推，推出1120套房源，面積段3060，當(dāng)日銷售1117套，開盤銷售率為99.7

28、3%；銷售價(jià)格9900-14000元/ 2號(hào)樓： 2月19日加推，推出165套房源，當(dāng)日銷售80套，面積段180350，開盤銷售率為48%；銷售價(jià)格12000-37000元/ 7號(hào)樓：1月10日正式開盤，推出159套房源，面積段240340，當(dāng)日全部售罄，開盤銷售率為100%；銷售價(jià)格21000元-23000/2#樓7#樓12#樓13#樓6#樓11#樓積玉橋萬達(dá)廣場(chǎng)商鋪銷售情況積玉橋萬達(dá)2.312、13號(hào)樓底商： 3月26日，商鋪對(duì)內(nèi)加推，單間面積100-500，共40套，商鋪價(jià)格40000-60000元/，均價(jià)48000元/ ，銷售率50%12#樓13#樓8號(hào)樓，9號(hào)樓，11號(hào)樓：5月27日

29、，推底商， 單間面積29-300，共136套；商鋪價(jià)格13500-64000元/ ，8號(hào)樓底商均價(jià)22000元/ ，9、11號(hào)樓底商均價(jià)48000元/ 8#樓11#樓9#樓臨江商鋪：2010年8月28日開售，共20套，商鋪均價(jià)45000元/, 臨江商鋪因面積大（300-500的復(fù)式鋪），高總價(jià)（1200-2200萬），整體銷售情況不佳第三代萬達(dá)廣場(chǎng)-武漢菱角湖萬達(dá)菱角湖萬達(dá)2.4區(qū)域漢口新華西路環(huán)線一、二環(huán)之間占地面積94700總建筑面積51.31萬容積率4.26綠化率30%商業(yè)面積20萬辦公樓面積5.55萬公寓面積2.7萬住宅面積17萬停車位937個(gè)開業(yè)時(shí)間2010-12-18項(xiàng)目背景：為萬

30、達(dá)HOPSCA-第三代綜合體項(xiàng)目區(qū)位屬性：項(xiàng)目江漢東臨新華下路，西鄰新華西路核心定位：集辦公，購(gòu)物，餐飲，住宅為一體的大型綜合體主要功能：辦公、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、住宅。第三代萬達(dá)廣場(chǎng)-武漢菱角湖萬達(dá)菱角湖萬達(dá)2.4H （Hotel）酒店 萬達(dá)集團(tuán)投資，國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理的五星、超五星級(jí)酒店O （Office）寫字樓 甲級(jí)寫字樓及標(biāo)準(zhǔn)寫字樓P （Public place）公共空間 每個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)均會(huì)為城市貢獻(xiàn)一個(gè)或者幾個(gè)城市公共活動(dòng)廣場(chǎng)S （Shopping mall）購(gòu)物中心 由百貨、超市、家電及服裝專賣店、室內(nèi)步行購(gòu)物街等組成C （Culture & recreation）文化娛樂休閑

31、設(shè)施 由電影院、量販KTV、電玩城、網(wǎng)吧、酒吧、特色餐飲街、 健身中心、洗浴等組成A （Apartment）公寓第三代萬達(dá)廣場(chǎng)-武漢菱角湖萬達(dá)菱角湖萬達(dá)2.4店名業(yè)態(tài)業(yè)種樓層面積一樓萬千百貨百貨百貨1-3F32000ZARA零售服飾1F1760H&M零售服飾1F2000國(guó)美電器零售家電1、2F4000沃爾瑪超市百貨超市B1F14900二樓肯德基餐飲餐飲1F、2F450必勝客餐飲餐飲1F、2F450屈臣氏百貨百貨1F200GXG1978零售服飾2F260荷花亭餐飲餐飲3F500109飾品零售飾品2F50美城數(shù)碼零售數(shù)碼2F200ME&CITY零售服飾2F180大歌星KTV娛樂KTV3F4100三

32、環(huán)荷花亭餐飲餐飲3F500戰(zhàn)鍋策餐飲餐飲3F300巴適餐飲餐飲3F800帕帕咪婭餐飲餐飲3F360餐飲：餐飲在業(yè)態(tài)上有中餐，西餐及甜點(diǎn)系其中中餐面積段在200-500區(qū)間，根據(jù)店鋪檔次可劃分，高檔中餐一般在300以上，而中高檔則是200-350；西餐則在200300區(qū)間；而甜點(diǎn)類快速消費(fèi)在20-40，咖啡類則在200左右。娛樂：娛樂業(yè)一般要求在3000以上，滿足大量人群娛樂需求。目的為了延長(zhǎng)顧客滯留時(shí)間。零售：零售一般要求面積不大，目前占比比較大的為服飾類，一般需求面積為100-300，其余零售產(chǎn)品則在40-100不等。百貨及超市：百貨及超市為商業(yè)體最聚集人氣的業(yè)態(tài)。一般面積在8000平米以上

33、，通過大型百貨超市吸引人流。餐飲：28%項(xiàng)目主要以零售購(gòu)物為主，目的是為了滿足區(qū)域購(gòu)物需求。以購(gòu)物為主的商業(yè)中心，單間面積段一般為80-160。第三代萬達(dá)廣場(chǎng)-武漢菱角湖萬達(dá)-規(guī)劃分析菱角湖萬達(dá)2.4 四菜一湯 “四菜”是四棟商業(yè)體，里面引進(jìn)都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。 步行街 萬達(dá)廣場(chǎng)將步行街稱之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個(gè)街串連起來的時(shí)候，會(huì)把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過步行街，這也是美國(guó)購(gòu)物的基本原則。 百貨樓的擺位 一般情況下必須建在項(xiàng)目?jī)蓷l主干道的交叉位置 娛樂業(yè)態(tài) 萬達(dá)廣場(chǎng)最初火起來的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV 和室內(nèi)游樂中心，這三個(gè)業(yè)態(tài)是

34、萬達(dá)廣場(chǎng)娛樂樓標(biāo)準(zhǔn)的組合，具有極強(qiáng)的目的性。娛樂業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對(duì)展示面、交通等明顯的可達(dá)性要求不是特別高，所以一般會(huì)把娛樂樓建在相對(duì)比較偏的地方。一、武漢商業(yè)總體概況二、典型項(xiàng)目分享：萬達(dá)漢街專題武漢天地專題積玉橋萬達(dá)&菱角湖萬達(dá)三、借鑒與參考總結(jié)（對(duì)壹海城等）楚河漢街一定位先行在規(guī)劃之初即定位在“城市名片”的高度上，對(duì)項(xiàng)目的投入看起來是不惜代價(jià)，花重金全力打造，商業(yè)業(yè)態(tài)的整體布局在一開始就規(guī)劃好并全力按既定的方向打造，實(shí)際實(shí)現(xiàn)中也基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；萬達(dá)集團(tuán)投資500億元人民幣，打造以文化為核心，兼具旅游 、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目。武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位是“中

35、國(guó)第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”，將打造成世界文化新品牌。城市名片“八大看點(diǎn)”中國(guó)最長(zhǎng)漢街總長(zhǎng)1.5公里，是目前中國(guó)最長(zhǎng)的城市商業(yè)步行街,(也是世界最長(zhǎng)的商業(yè)步行街）最具文化品位“漢秀”劇場(chǎng)與美國(guó)弗蘭克演藝公司（美國(guó)拉斯維加斯的“O秀”、“夢(mèng)秀”和澳門的“水舞間秀”）合作，投資25億元打造的號(hào)稱超越目前世界所有演藝水平的舞臺(tái)節(jié)目。世界唯一室內(nèi)電影文化公園投資35億元的室內(nèi)電影主題公園，設(shè)有4D影院、5D影院、飛行影院、互動(dòng)影院、體驗(yàn)影院、太空影院、魔幻餐廳等七個(gè)電影科技娛樂項(xiàng)目。中國(guó)最大電影城萬達(dá)旗下最大的電影城，也是目前中國(guó)規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的電影城，共15個(gè)影廳，總座位數(shù)3000座，包括數(shù)字3D影廳、IMAX巨幕影廳等。最具建筑特色主體采用民國(guó)建筑風(fēng)格，同時(shí)將時(shí)尚現(xiàn)代建筑和歐式建筑穿插在民國(guó)風(fēng)格建筑中，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。最豐富的商業(yè)內(nèi)容杜莎夫人蠟像館、迪士尼旗艦店、全國(guó)萬達(dá)廣場(chǎng)旗艦店、文華書城、正剛藝術(shù)畫廊、三十多品牌商家的中國(guó)旗艦店世界十大流行快時(shí)尚品牌最全包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、GAP、UR等流行品