上海羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告-19DOC

1、. 羅蒙集團(tuán)PAGE ：.；PAGE 20 二零零七年二月 羅蒙集團(tuán)奉化別墅工程投資分析報(bào)告第一部分：工程分析一、工程情況地塊規(guī)劃控制目的：地理位置：工程位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山土地面積：66000平方米容積率：0.6用地性質(zhì)：居住用地地塊現(xiàn)狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋地塊周邊環(huán)境：地塊四個(gè)方向的環(huán)境：A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、 地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D、 地塊北面：北面環(huán)山環(huán)境情況：A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣

2、質(zhì)量非較好，但東南面接近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。B、 噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染C、 水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。地塊交通條件工程處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套工程緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。二、工程SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)(Strength)地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率工程地塊三面環(huán)山，為狹長(zhǎng)谷地，景

3、觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強(qiáng)地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)展開發(fā)地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊工程優(yōu)勢(shì)Weakness地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境呵斥影響地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心里影響工程周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)備地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)?，如不搬遷，會(huì)對(duì)消費(fèi)者呵斥不小的心思影響工程時(shí)機(jī)(Opportunity)茗山路的延伸，使得工程的交通條件更加完善當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上根本沒有與本工程別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，市場(chǎng)壓力較小羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng)，良好的口碑與人脈資源，對(duì)于工

4、程開發(fā)將會(huì)更有把握奉化經(jīng)濟(jì)開展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購(gòu)房需求工程要挾(Threaten)奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一同的“落地樓，對(duì)于商品套房喜好度不是很劇烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷處在緩慢開展的階段奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安頓房及自建“落地樓經(jīng)過二手房市場(chǎng)流通，價(jià)錢較低，將會(huì)對(duì)本工程的銷售產(chǎn)生一定的影響工程為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得工程客戶范圍遭到很大的限制工程分析總結(jié)：根據(jù)以上對(duì)工程本身情況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)、要挾的評(píng)價(jià)后，可以得出，工程整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng)時(shí)機(jī)宏大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分

5、析一、市場(chǎng)總體概略奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展與寧波相比不斷比較緩慢，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，開展速度也在不斷加快，各項(xiàng)目的都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對(duì)于自住需求的抑制，置信隨著外來(lái)人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場(chǎng)的需求量會(huì)不斷添加，改動(dòng)目前成交量不斷下滑的局面。此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的開展時(shí)期，這

6、對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的機(jī)遇。對(duì)于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是非?？春玫?。奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭到繁重的打擊，市場(chǎng)不斷萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量不斷不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就曾經(jīng)開盤，像陽(yáng)光茗都2期、陽(yáng)光水岸都曾經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。目前市場(chǎng)上在售的樓盤主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上短少高檔次的樓盤。就目前奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產(chǎn)品，主力價(jià)錢還

7、是控制在35004800元/平米之間，中心區(qū)域最高達(dá)5300元/平方米左右，如位于廣平路和岳林路上的陽(yáng)光水岸。就目前在售的樓盤來(lái)看，推出的產(chǎn)品面積主要集中在多層80110平米，小高層90140平方米，聯(lián)排別墅200260平方米，其中80120平方米的中戶型最受市場(chǎng)追捧?？傮w市場(chǎng)特征表現(xiàn)為: 一、市場(chǎng)上產(chǎn)品類型接受度來(lái)說(shuō)，落地房多層小高層。二、從產(chǎn)品面積來(lái)說(shuō)，中小戶型的去化好于大面積戶型。三、產(chǎn)品類型逐漸多元化，多層、落地房占據(jù)市場(chǎng)絕大多數(shù)的份額，小高層正在逐漸成為主流，高層目前比較少。四、房型構(gòu)造單一，短少變化，設(shè)計(jì)短少新意。根本還是以平層為主，復(fù)式、挑高等戶型市場(chǎng)上還比較稀缺。五、在售樓盤不

8、太注重質(zhì)量和細(xì)節(jié)，更多的樓盤在宣傳樓盤的價(jià)錢和地段，市場(chǎng)上短少質(zhì)量?jī)?yōu)良的高檔次樓盤。二、奉化別墅市場(chǎng)分析1、總體概述奉化別墅市場(chǎng)較小，別墅產(chǎn)品根本分布在旅游區(qū)溪口鎮(zhèn)，如紫汀花園、梅齡山莊等，依托旅游區(qū)的山水資源開展山水型別墅，以獨(dú)立別墅為主，兼有雙拼與聯(lián)體。奉化城區(qū)內(nèi)僅有上林華庭一個(gè)樓盤布置有49套聯(lián)體別墅。另有一些小別墅類工程分布在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)里，檔次較低。就市調(diào)情況來(lái)看，目前溪口原有所謂的別墅，根本上是農(nóng)民自建房，質(zhì)量較差，但價(jià)錢較為廉價(jià)，單價(jià)在2000元/左右。別墅面積以“間來(lái)計(jì)算，一“間的規(guī)格為3.8m開間10m進(jìn)深，多以兩“間和兩“間半為主，另外會(huì)留有開間8m作為別墅的園林綠化。新建別墅

9、當(dāng)中，質(zhì)量差別很大，如天星武嶺園別墅，形狀根本為農(nóng)民房的改良，容積較高，也無(wú)小區(qū)配套。目前溪口最好的別墅區(qū)梅齡山莊，有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池作為區(qū)內(nèi)配套，也有物業(yè)管理和安保系統(tǒng)。別墅區(qū)根本以一畝地造一棟別墅，總體質(zhì)量相對(duì)較高，但是由于該別墅區(qū)可以買地自建別墅，所以呵斥了該別墅區(qū)整體規(guī)劃的雜亂，大大減低了該別墅區(qū)的檔次。拓展房產(chǎn)的盛世桃源位于溪口鎮(zhèn)政府后面，整體環(huán)境較佳，配套齊全，已銷售完。溪口另一個(gè)非常知名的別墅樓盤紫汀花園，由寧波中房開發(fā)，其經(jīng)過較強(qiáng)的推行擴(kuò)展了工程的知名度，并以高檔次的定位吸引了寧波其他地域的客戶前來(lái)購(gòu)買，在寧波別墅工程開發(fā)中該當(dāng)說(shuō)是相當(dāng)勝利的一個(gè)典范。目前奉化別墅存在的問

10、題有：1、容積率高如天星武嶺園、武嶺盛世；2、性質(zhì)不純粹；3、物業(yè)管理程度低；4、景觀及配套差。2、別墅個(gè)案情況A、紫汀花園工程位置：位于剡溪邊，崎山下溪口收費(fèi)站往西200M處開 發(fā) 商：奉化凱利房產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)：漢沙楊物業(yè)管理：結(jié)合物業(yè) 用地面積：187000平方米建筑面積：69241平方米 容 積 率：0.36綠 化 率：71.2% 戶 數(shù)：230戶雙拼和獨(dú)棟(獨(dú)棟108套、雙拼122套)面積范圍：210380其中雙拼面積：213、228；獨(dú)幢面積：280、330、380主力面積：210228雙拼、280、330獨(dú)幢均 價(jià)：7000元/左右雙拼、9000元/左右獨(dú)幢物業(yè)費(fèi)用：1.5元/月 推

11、出時(shí)間：2004年10月交付時(shí)間：2006年8月 銷售情況：100%配套設(shè)備：露天泳池、咖啡廳、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、超市、國(guó)際幼兒教育中心等產(chǎn)品分析：優(yōu)點(diǎn)：具有良好的自然、人文資源，而且工程本身是個(gè)純別墅工程，有利于小區(qū)質(zhì)量的整體打造，其室內(nèi)花園是其最大的亮點(diǎn)。缺陷：戶型表現(xiàn)的較為中規(guī)中矩。車庫(kù)位設(shè)置欠缺，多為簡(jiǎn)易型的室外車庫(kù)位，還有就是產(chǎn)品的其他細(xì)節(jié)上并未構(gòu)成獨(dú)特的亮點(diǎn)。工程作為第二居所的產(chǎn)品，在空間規(guī)劃上也未很好地表達(dá)這一點(diǎn)，如作為第二居所應(yīng)具備的配套工人房、室內(nèi)車庫(kù)等都沒有在產(chǎn)品中表達(dá)?？蛻舴治觯簭馁?gòu)買客戶分布來(lái)看，紫汀花園的客戶群主要集中在寧波的江東和海曙區(qū)，其中江東區(qū)的客戶占了23%、海

12、曙占39%、溪口占15%；從面對(duì)的客戶群來(lái)看，主要是以私營(yíng)企業(yè)主為主，占60%，其他的根本為一些企事業(yè)單位的一些高收入者；購(gòu)買別墅用住的占了65%的絕對(duì)比例。B、梅林山莊開 發(fā) 商：凱利房地產(chǎn)開發(fā)公司 工程位置：奉化溪口南路規(guī)劃產(chǎn)品：獨(dú)幢別墅 戶 數(shù)：總體60余套，一戶一車庫(kù)一花園面積范圍：263.56317.28每套占地1畝左右 單價(jià)范圍：900012400元/平方米均 價(jià)：10000元/平方米 花園單價(jià)：1500元/平方米 車庫(kù)價(jià)錢：5000元/平方米 配套設(shè)備：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、魚塘、會(huì)所等交付時(shí)間：2004年上半年 銷售情況：根本售完工程缺陷：此別墅群有一部分業(yè)主是先買地，自行建造別墅，

13、所以呵斥規(guī)劃雜亂。C、天星武嶺園開發(fā)商：天星房地產(chǎn)開發(fā)公司 工程位置：奉化溪口中興路 戶數(shù)：聯(lián)排216戶 面積范圍：158-178平方米 均價(jià)：2500元/平方米左右 推出時(shí)間：2002年 交付時(shí)間：2004年4月 銷售情況：100%D、武嶺盛世開 發(fā) 商：天星房地產(chǎn)開發(fā)公司 工程位置：溪口玉泰鹽鋪 戶 數(shù)：聯(lián)排38戶 面積范圍：200平方米左右銷售均價(jià)：4000元/ 銷售時(shí)間：2004年5月 交付時(shí)間：2005年8月 銷售情況：100%E、盛世桃源開 發(fā) 商：寧波拓展房產(chǎn) 工程位置：溪口中山路戶 數(shù)：276戶聯(lián)排和獨(dú)棟別墅 面積范圍：180250均 價(jià)：聯(lián)排3500元/、獨(dú)棟4800元/交付

14、時(shí)間：2005年底 銷售情況：100%F、亭暉嘉園地理位置：西塢街道梅園街道 開 發(fā) 商：奉化市柏輝房地產(chǎn)開發(fā)行銷企劃：寧波甲貴林 占地面積：40307平方米 建筑面積：42500平方米 容 積 率：1.05開盤日期：2005年10月27日 建筑形狀：小高層、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅，其中別墅76套住宅價(jià)錢：聯(lián)體3500元/、獨(dú)立6000/ 面積：218285平方米銷售情況：76套別墅目前銷售了28套G、上林華庭地理位置：奉化城區(qū)金鐘路與金海路口 開 發(fā) 商：寧波金峰房地產(chǎn)開發(fā)行銷企劃：寧波雙贏 建筑面積：近13萬(wàn)平方米 開盤日期：2006年4 建筑形狀：多層、小高層、聯(lián)排，其中聯(lián)排49套住宅價(jià)錢：

15、聯(lián)體6000元/ 面積：聯(lián)排210260平方米銷售情況：目前曾經(jīng)銷售了30套3、別墅消費(fèi)客戶群分析從以上個(gè)案看出，當(dāng)前奉化市場(chǎng)上各別墅類產(chǎn)品銷售情況尚可，主要緣由是供應(yīng)量小，且需求大量存在，主力銷售面積在200300平方米之間。購(gòu)買客戶主要為以下幾類：客源來(lái)源以本地及寧波為主來(lái)源區(qū)域：本地域域約占70%80%；私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買才干較強(qiáng)，消費(fèi)觀念前衛(wèi)職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主約占5060%；公務(wù)員、事業(yè)單位人員占1015%；購(gòu)買客群年齡呈梯次減少分布，中青年客群成為主流年齡構(gòu)成：3040歲占50%；4050歲占30%；5060歲占10%。4、別墅市場(chǎng)的開展前景近郊別墅、山水別墅“百花齊放受地域開展要素及城市

16、土地供應(yīng)構(gòu)造的影響，近年來(lái)別墅土地供應(yīng)較少，別墅開發(fā)主要集中于集合式住宅小區(qū)里的別墅院落，而隨著紫汀花園等的開發(fā)，別墅市場(chǎng)進(jìn)入了近郊別墅、山水別墅的開展時(shí)代。未來(lái)溪口等風(fēng)景區(qū)、市郊山地等的開發(fā)將進(jìn)一步深化近郊別墅、山水別墅的開展。需求將不斷釋放，市場(chǎng)空間得以深化發(fā)掘近年來(lái)別墅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模小，真正的別墅生活尚未得以表達(dá)。與此同時(shí)城市經(jīng)濟(jì)開展快速，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛“藏富于民，消費(fèi)才干高，對(duì)高端物業(yè)的需求大。國(guó)際閱歷闡明，在購(gòu)房需求中約有2%的購(gòu)房者會(huì)思索選擇別墅類物業(yè)。以此估算別墅市場(chǎng)空間依然較大，同時(shí)近年來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的開展情況看，別墅供應(yīng)偏少，而隨著別墅居住理念的深化發(fā)掘，必將使消費(fèi)需求將得

17、以釋放。別墅產(chǎn)品開展趨勢(shì)類型：城市型別墅將更多的采用排屋的設(shè)計(jì)，并且由于容積率的限制，將會(huì)出現(xiàn)疊加等各種別墅的變種產(chǎn)品。而遠(yuǎn)郊別墅那么更多的會(huì)是獨(dú)立別墅。風(fēng)格：由于區(qū)域別墅市場(chǎng)上標(biāo)桿式的別墅社區(qū)尚沒有，所以在別墅風(fēng)格上群眾還沒有一個(gè)明確的概念，但從開展區(qū)域來(lái)看，風(fēng)格將越來(lái)越多，接受度較高的是中國(guó)元素與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合、英國(guó)風(fēng)格、西班牙風(fēng)格以及美國(guó)風(fēng)格等。立面：在別墅立面上根本為別墅風(fēng)格在外部細(xì)節(jié)上的表達(dá)，但普通均會(huì)偏向與簡(jiǎn)約明快的線條勾勒出的現(xiàn)代風(fēng)格的外立面，摻合一定的原始素材，如石材、原木等。樓層：目前市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品普通以兩到三層的為主，或者再加上一定的閣樓的空間，估計(jì)今后的城市型別墅還是會(huì)延續(xù)

18、這一設(shè)計(jì)，而遠(yuǎn)郊別墅在這方面會(huì)根本開展為以兩層產(chǎn)品為主的產(chǎn)品方式。戶型：聯(lián)排別墅戶型面寬將在7.8米以上，戶型面積在200300平方米左右為主，根本上配有35個(gè)臥室、3個(gè)洗手間、一個(gè)客廳再加一個(gè)主人的起居室。別墅的戶型要求能做到滿足住戶的正常的起居與任務(wù)生活要求外，還要表達(dá)一定的社交功能。所以在有上列的需求空間外，普通還會(huì)在戶型或公共規(guī)劃中添加假設(shè)干個(gè)社交活動(dòng)空間，如內(nèi)庭院、棋牌室、視聽室等。并且在戶型設(shè)計(jì)中，將參與較多的灰色空間的概念，既不添加面積，又給客戶一定的實(shí)惠。地下室：半地下室普通會(huì)漸漸淡出市場(chǎng)，雖然半地下室具有通風(fēng)好、采光佳的優(yōu)勢(shì)。但出于一些建筑規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)利益等硬性規(guī)定的要求，全地

19、下室將成為日后別墅地下室的開展趨勢(shì)，經(jīng)過一定的下沉式庭院來(lái)處理采光問題，并且經(jīng)過不同的設(shè)計(jì)手段，地下室的層高將有望加高。車位：當(dāng)前別墅根本要求設(shè)置一個(gè)車庫(kù)，但隨著私家車的添加，別墅業(yè)主將是最先擁有雙車的家庭，所以在滿足根本需求的情況下，車位普通會(huì)朝1+1的方向開展，即一個(gè)固定車庫(kù)加上一個(gè)車位。庭院：庭院講究個(gè)性與特性，講究適用性，別墅市場(chǎng)需求方對(duì)庭院很為關(guān)注，由于庭院一方面表達(dá)了別墅的尊榮性，而另一方面也是一個(gè)過渡空間，庭院風(fēng)格必將是別墅的一個(gè)開展趨勢(shì)。另外私家花園式的大庭院也將得到最大空間的發(fā)揚(yáng)。露臺(tái)：露臺(tái)作為一個(gè)室內(nèi)空間向高度外圍空間拓展的空間，其今后的開展趨勢(shì)將顯得更為個(gè)性化，除了滿足根

20、本的賞景要求外，還要能滿足個(gè)人個(gè)性開展的需求，其在面積上普通在2080平方左右不等。在裝修上：與目前堅(jiān)持比較一致的是，今后別墅將會(huì)以簡(jiǎn)單的根本裝修別墅為主，由于別墅是最具個(gè)性化特征的住宅產(chǎn)品，精裝修的別墅那么往往意味著風(fēng)格接受人群的單一以及資源的再浪費(fèi)。在建造方式上：將會(huì)出現(xiàn)一部分定做方式，意即由意向客戶提供需求產(chǎn)品方式，在堅(jiān)持與外部環(huán)境協(xié)調(diào)的前提下，由開發(fā)商來(lái)進(jìn)展建造等步驟。市場(chǎng)研討總結(jié)：根據(jù)以上對(duì)奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)以及區(qū)域別墅市場(chǎng)的分析、研討，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷地走向成熟，后市可開展空間相當(dāng)大，此時(shí)介入市場(chǎng)進(jìn)展房產(chǎn)工程開發(fā)是較為理想的。而奉化別墅市場(chǎng)開展不成熟，短少高質(zhì)量的別墅工程

21、，產(chǎn)品可提升空間大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，有效需求大量存在，因此，在土地條件較好的情況下，開發(fā)別墅工程最為理想。第三部分、工程投資分析工程銷售價(jià)錢預(yù)測(cè)1、區(qū)位地段市場(chǎng)行情參考價(jià)錢目前本地塊周邊樓盤的價(jià)錢程度為由于本工程周邊小區(qū)域內(nèi)無(wú)別墅工程，應(yīng)選取奉化大市范圍內(nèi)的別墅樓盤為參考： 樓盤稱號(hào)市區(qū)上林華庭西塢亭暉嘉園溪口紫汀花園溪口梅齡山莊銷售均價(jià)聯(lián)排6000元/m2獨(dú)立6000元/m2聯(lián)排3500元/m2獨(dú)立9000元/m2雙拼7000元/m2獨(dú)立10000元/m2按照樓盤綜合質(zhì)量評(píng)價(jià)取地塊周邊樓盤平均價(jià)錢程度為：7000元/m2周邊同質(zhì)樓盤價(jià)錢程度是工程產(chǎn)品定價(jià)的重要參考根據(jù)2、質(zhì)優(yōu)品牌樓盤的附加值

22、調(diào)整系數(shù)別墅工程的價(jià)錢不僅由地段決議，工程環(huán)境、樓盤綜合素質(zhì)、品牌包裝等要素對(duì)價(jià)錢也有艱苦影響。假設(shè)工程產(chǎn)品在實(shí)踐建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷包裝等方面的操作過程中到達(dá)或超越所設(shè)定的目的，工程產(chǎn)品的價(jià)錢可在客觀價(jià)錢的根底上添20%左右。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要素調(diào)整系數(shù)思索奉化當(dāng)前別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，工程預(yù)期升值潛力宏大，因此根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)設(shè)定為1.2的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)。4、工程別墅產(chǎn)品銷售價(jià)錢預(yù)測(cè)別墅均價(jià)=市場(chǎng)行情價(jià)質(zhì)優(yōu)品牌樓盤附加值調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)=70001.21.2=10080元/5、工程地塊開發(fā)校正價(jià)錢建議工程地塊擬開發(fā)獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅等類型的產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，結(jié)合奉化市

23、場(chǎng)的價(jià)錢特征，并在此根底上綜合產(chǎn)品容積率、消費(fèi)偏好、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品飽和度等要素，由工程整體銷售均價(jià)10000元/以下的投資測(cè)算將以此價(jià)錢為基準(zhǔn)得出各自產(chǎn)品的校正價(jià)錢。此項(xiàng)初步建議為：獨(dú)立別墅1200015000元/雙拼別墅800010000元/聯(lián)體別墅70008000元/二、工程投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算根據(jù)以上測(cè)算，在以底價(jià)1.6億元獲得此塊土地，開發(fā)別墅平均售價(jià)為10000元/平方米，容積率由原來(lái)的0.6提升到0.8的情況下：工程總銷售收入約為4.68億元；工程總投資本錢約為3.12億元；工程利潤(rùn)約為 1.56億元，毛利率約33 %，投資報(bào)答率約 58%。 工程盈虧平衡點(diǎn)約為70%，工程銷售率到達(dá)70%時(shí)即可盈利?？傮w看來(lái)，開發(fā)此工程利潤(rùn)與投資報(bào)答都是比較高的。三、地價(jià)變動(dòng)的敏感性分析地價(jià)變動(dòng)影響利潤(rùn)的敏感性分析地價(jià)億樓面地價(jià) 元/平方米總投資億利潤(rùn)億毛利潤(rùn)率%投資報(bào)答率%盈虧平衡點(diǎn)%1.60底價(jià)3030.003.121.5633.0058.0070