房屋土地買賣合同格式

1、房屋土地買賣合同格式篇一：甲方：_地址：_乙方：房地產(chǎn)中介代理有限公司地址：_甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國民法通則和中華人民共和國合同法的有關規(guī)定，就甲方委托乙方(獨家)代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的_事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。第一條合作方式和范圍甲方指定乙方為在(地區(qū))的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在_興建的_項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計_平方米。第二條合作期限1.本合同代理期限為_個月，自_年_月_日至_年_月_日。在本合同到期前的_天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長_個月。合同到期后，如甲方或乙

2、方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。2.在本合同有效代理期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。3.在本合同有效代理期內(nèi)，甲方不得在_地區(qū)指定其他代理商。第三條費用負擔本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲主賣力領取。該費用應在費用發(fā)生前一次性到位。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方賣力領取。第四條銷售價格銷售基價(本代理項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為_元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。第五條代理傭金及領取1.乙方的代理傭金為所售的_項目價目

3、表成交額的_%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式領取。2.甲方同意按下列方式領取代理傭金。甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷責任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部領取乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代

4、收的房款。4.因客戶對姑且買賣合同違約而充公的定金，由甲乙雙方五五分成。第六條甲方的責任1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶;(2)新開發(fā)建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設_項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售_項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。(3)關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算

5、等;(4)乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方;(5)甲方正式拜托乙方為_項目銷售(的獨家)代理的拜托書;以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的_的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方賣力。2.甲方應積極配合乙方的銷售，賣力提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤打。3.甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方領取有關費用。第七條乙方的責任1.在合同期內(nèi)，乙方應做以下工作：(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);(2)根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表

6、;(3)依照甲乙雙方議定的條件，在拜托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃;(4)派送宣傳資料、售樓書;(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并引見項目環(huán)境及情況;(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)姑且買賣合約，并收取定金;(8)乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何承諾。2.乙方在銷售過程當中，應根據(jù)甲方提供的_項目的特性和狀況向客戶作如實引見，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。3.乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客

7、戶一次性購買多個單位)，乙方應告之甲方，作個案協(xié)商處理。4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。第八條合同的終止和變換1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方領取應付費用的除外。2.經(jīng)雙方同意可簽訂變換或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。第九條違約責任，雙方違反合同約定的，領取_的違約金。第十條其他事項1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份

8、，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。2.在履約過程當中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。甲方：_(蓋章)代表人：_(簽字)乙方：_房地產(chǎn)中介代理有限公司(蓋章)代表人：_(簽字)乙方（買 房 人）： 身份證號： 電話：第一條：1、甲方在志愿、民主、公平、公開、公證、平等合法的基礎上將此房產(chǎn)賣給乙方。2、此房產(chǎn)坐落在，此房產(chǎn)面積216平方米（有市規(guī)劃局批件），土地面積6.9畝土地，暖棚一棟，房屋內(nèi)的固定設施、及柵欄以內(nèi)所有設施（按此房現(xiàn)狀為準交付）等，賣方將本房屋土地所有權合同編號及合同復印件交給買方。經(jīng)雙方研究決定此房產(chǎn)及土地最終所有權轉讓價為人民幣柒拾捌萬元整。小寫：￥780000元。3、經(jīng)

9、雙方協(xié)商同意首付壹拾萬元整（100000），剩余余款陸拾捌萬元整，即日起，按6厘計算，每月利息肆仟元整。如乙方可分期付款，利息按剩余余款重新計算，余款結清同時雙方更名，最晚明年年末2017年年末全部結清余款及本息。如買方五年之內(nèi)不履行協(xié)議，最終賣方無條件收回此房，定金及裝修無條件充當賣方損失。第二條：1、甲方要承擔簽署房屋買賣前所有相關費用。出現(xiàn)費用甲方承擔，乙方概不賣力。甲方承擔一切后果及法律責任。2、甲方必須誠信，如有房產(chǎn)欺詐、欺騙、做假或銀行貸款抵押或聯(lián)保貸款抵押甲方承擔一切法律責任與民事責任。(如有此類事項，甲方承擔乙方承建的房屋面積根據(jù)市場價的三倍賠償)。3、在買賣簽署后，甲方如繼承

10、人或其它繼承人要求分繼承款所發(fā)生的一切費用由甲方承擔。如果訴訟法律退款，甲方要承擔乙方實際承建的房產(chǎn)總價的五倍賠償。第三條：1、在買賣過程當中，在沒有更名期間前，如有政府行為拆遷、修路、占道給予的賠償?shù)认嚓P賠償價款，甲方無權接收此款。如甲方違約，甲方要承擔乙方實際承建的房屋面積根據(jù)市場價的三倍賠償給乙方。2、在買賣過程當中，在沒有更名期間前，如乙方在此處新建房屋或其它設施投入，根據(jù)新建房屋面積和設施費用，根據(jù)市場價，甲方無權接收此款。如果甲方違約甲方要賠償市場價及所有建筑總價的五倍賠償并且承擔一切違約的相關費用。第四條：1、四鄰住戶甲方無條件協(xié)助簽字，作為乙方證人。2、甲方繼承人簽字同意賣房證

11、明，及夫妻簽字。3、甲方必須確定四鄰界限位置。4、甲方無條件配合乙方更名。以上事項希望雙方共同遵守，如有單方違約，違約方承擔法律責任與民事責任。此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。具有同等法律效力。年 月甲方： 甲方賣房證明人： 甲方鄰居證明人： 乙方： 乙方買房證明人： 日房屋土地賣買合同 篇2轉讓方： （以下簡稱甲方）受讓方： （以下簡稱乙方）擔保方： （以下簡稱丙方）甲、乙雙方經(jīng)平等志愿、互利共贏、友好協(xié)商一致，就甲方向乙方轉讓甲方私有的房屋土地一事，達成以下合同條款，以供雙方遵守和履行。第一條 甲方對產(chǎn)權的聲明甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得址在 土地使用權，分別是： 國有

12、土地使用權證，面積江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案裁判要旨土地的劃撥性質并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，合同當事人繳納相應的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)。當事人據(jù)此主張合同無效應不予支持。案情原告曹平、季花（乙方）與被告崔利斌、徐善琴（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠房產(chǎn)中介所簽訂了房地產(chǎn)買賣合同一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村20號樓202室（67.93平方米）出售給乙方，總售價為41.8萬元。中介成交費由甲、乙雙方各負擔4000元。付款方式：簽訂合同時乙方預付定金人民幣2元，余款39.8萬元，甲方2

13、011年8月份交鑰匙時，乙方款清后，雙方即辦理過戶（交房前所發(fā)生的電費、水費等相關費用由甲方結清）。房產(chǎn)證過戶費、契稅由乙方承擔，個人所得稅由甲方承擔。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房價的20%。原告曹平于當日匯款2萬元定金給被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收條。另查明，徐善琴未出面簽訂合同，合同上徐善琴的簽字系由其丈夫崔利斌代簽；出售房屋的土地性質為劃撥土地。天誠中介賣力人錢某證明，在原、被告簽訂合同時，約定由原告負擔將劃撥土地轉為出讓土地的土地出讓金。曹平、季花以為，劃撥土地不應進入市場流通，案涉合同應為無效。同時，本案徐善琴未在合同上簽字，房屋買賣合同未建立。遂起訴至南通市

14、通州區(qū)人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續(xù)履行合同。裁判通州法院經(jīng)審理以為，依法建立的合同，自建立時生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強制性規(guī)定，應為有效。訟爭房屋的土地性質為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，當事人繳納相應的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對原告訴稱合同無效的主張，法院不予支持?，F(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請求法院不予支持。通州法院判決：駁回兩原告的訴訟請求。判決后，兩原告不服，向南通市中級人民法院提起上訴。南通中院經(jīng)審

15、理以為，案涉房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政律例的強制性規(guī)定，合法有效。曹平、季花稱劃撥土地上房屋不應進入市場流通，案涉合同應為無效，但從中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當依照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金”之規(guī)定來看，劃撥土地上的房屋并非絕對禁止轉讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉讓。（絕對禁止規(guī)定，才是效力性強制規(guī)范嗎？有的法律規(guī)定合同批準后生效，此時，批準應是效力性強制規(guī)定，但不是絕

16、對禁止規(guī)定。因此，效力性強制規(guī)范，包括絕對禁止規(guī)范，如禁止買賣毒品、槍支，但不限于絕對禁止規(guī)范。）且曹平、季花在訂立合同時明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應土地出讓手續(xù)，故法院對曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示愿意繼續(xù)履行合同，應視為徐善琴對案涉合同予以追認，故法院對曹平、季花該主張亦不予支持。南通中院判決：駁回上訴，維護原判。評析本案爭議的焦點為夫妻一方簽訂售房協(xié)議及劃撥土地上房屋買賣合同的效力問題。關于夫妻一方簽訂協(xié)議出售共有住房的效力問題。本案中，被告夫妻一方為代表與兩原告簽訂了售房協(xié)議，該協(xié)議是建立還是不建立，其效力如何確定？物權法第一百零六條規(guī)定

17、，受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的，且以合理的價格轉讓，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權。本案中，原、被告經(jīng)中介簽訂售房協(xié)議，原告領取對價，符合善意取得的規(guī)定，故縱然售房一方徐善琴不同意轉讓房屋，也不影響合同的效力，原告依法可取得房屋所有權。況且，本案中，被告徐善琴并未主張轉讓合同無效，反而對崔利斌轉讓房屋的行為予以追認，根據(jù)民法通則的相關規(guī)定，無權代理經(jīng)過被代理人追認后為有效。故本案原告方主張合同未建立的理由不能建立。關于劃撥土地上房屋轉讓的效力問題。根據(jù)物權法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用

18、權一并處分。因此本案當事人約定轉讓房屋則該房屋占用的建設用地使用權也應依法轉讓。由于該房屋所占用建設用地使用權系被告通過劃撥方式取得，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉讓時應報有批準權的人民政府審批，獲得批準后還應繳納土地使用權出讓金。本案中，雙方當事人在簽訂售房協(xié)議時未經(jīng)過政府部門批準，那么是否影響到協(xié)議的效力？根據(jù)最高人民法院關于合用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第十四條的規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、律例的效力性強制性規(guī)定而無效。但僅違反管理性強制性規(guī)定的，則應當根據(jù)具體情況認

19、定其效力。（管理性強制規(guī)定，應該一律有效，無需根據(jù)具體情況認定其效力，否則效力性規(guī)定、管理性規(guī)定的辨別有何必要？關鍵是如何辨別兩類強制性規(guī)定。最高法院2009年7月7日在關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見中提出，管理性強制規(guī)范根據(jù)具體情況認定其效力，我以為這種提法不妥。）本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使用權均為劃撥取得，兩被告轉讓房屋不改變土地使用性質，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國家利益和公共利益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計劃范圍，政府不存在不予審批的理由。因此，兩原告完全可以通過采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權。（政府批不批，法院無法在民事判

20、決中預測。法院預測政府會批，并據(jù)此認定為管理性強制規(guī)范，合同有效，萬一政府不批，合同該如何履行呢？當事人提起行政訴訟解決，合同履行將會復雜漫長。）別的，最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件合用法律問題的解釋第十一條“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權為合同標的的轉讓行為，因土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質，涉及規(guī)劃變換，同時，劃撥土地為無償取得，故需政府審批前置。而當事人在轉讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時約定將占用的國有劃撥土地使用權概括轉讓，不合用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。（這是對司法

21、解釋的縮小解釋，我以為不妥。司法解釋顯然將審批理解為效力性強制規(guī)范。）本案案號：（2012）通民初字第0132號；（2013）通中民終字第0897號案例編寫人：江蘇省南通市通州區(qū)人民法院 張建平 金永南本案核心：管理性強制規(guī)范、效力性強制規(guī)范的辨別。本案中，法律并不絕對禁止劃撥土地上房屋轉讓，這是將審批認定為管理性強制規(guī)定，認定合同有效的理由。有些審批規(guī)范，如果認定為管理性強制規(guī)范，認定合同有效，但如果履行過程當中得不到審批，合同無法履行，該如何處理？像本案，如果法院判決合同有效，兩被告如果向政府提出審批請求，政府部門回絕批準的，原合同該如何處理？我以為，一方面，對政府回絕審批的，原、被告任一

22、方或雙方都可以向法院提起行政訴訟或向有關部門申請行政復議，通過此途徑爭取得到審批，為履行清除障礙；另一方面，如果通過行政訴訟或行政復議，無法爭取審批的，如法院判決政府回絕行為合法、訴訟已過起訴期限等，此時并不能以政府回絕審批為由重新改判合同無效，而應由出賣方向買受方承擔履行不能的違約責任。由于能否得到審批是一個未知數(shù)，出賣方簽訂買賣合同時是清楚的，不能審批是一種履行風險，出賣方應對此風險承擔責任。當然，不經(jīng)過行政訴訟或行政復議，履行過程當中得不到審批的，買受方也可以直接提起民事訴訟，主張解除合同并追究出賣人違約責任。第二篇：農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定作者：張英

23、周 楊小花發(fā)布時間：2009-07-22 15:52:42一、基本案情原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協(xié)商，由被告購買原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當時原告系板凳溝出產(chǎn)隊村民，此房宅基地屬農(nóng)民集體所有，而被告為城市居民。根據(jù)我國土地管理法的相關規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。被告買受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟組織及原告的合法權益，原被告之間買賣農(nóng)村房屋的行為不符合法律規(guī)定。故訴請判令：一、確認原、被告之間的房屋買賣合同無效；二、被告立即騰退返還房屋。二、審判結果一審法院經(jīng)審理以為，孫

24、某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關系，該合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，趙某某系城鎮(zhèn)居民，但該合同在當時已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案。就此，可以認定雙方買賣行為并不違反當時國家有關政策；目前，本區(qū)農(nóng)村房屋辦理產(chǎn)權證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關部門辦理產(chǎn)權證書?；诖?，本院以為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，該買賣行為有效。最后，趙某某已對訴爭房屋進行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實現(xiàn)。結合以上幾點，對于原告上述訴訟請求，

25、不予支持。三、分析意見本案爭議的焦點是對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體組成成員的私有房屋買賣協(xié)議效力的認定問題。繼“畫家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買賣糾紛成為當前司法實踐中的熱點和難點問題。在司法實踐中，由于涉農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛法律關系復雜，涉及相關法律、律例眾多，不同階位的立律例范之間存在矛盾和沖突，造成司法機關對此類案件裁判標準的不統(tǒng)一。由于司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統(tǒng)一，造成司法實務上的困惑。對于如何確認此類合同的效力，存在兩種不同的不雅點：不雅點一以為：農(nóng)村私有房屋買賣合同應確認無效首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅

26、基地買賣為我國法律、律例所禁止。我國物權法第153條明確規(guī)定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！眹鴦赵恨k公廳1999年頒布的關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知規(guī)定：“農(nóng)民的室廬不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建室廬，有關部門不得為違法建造和購買的室廬發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局關于以其他形式非法轉讓土地的具體使用問題請示的答復也明確規(guī)定：原宅

27、基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)中華人民共和國合同法第52條第5項規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關法律、律例應確定無效。其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律律例明確禁止的。再次，由于目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變換登記，受人無法獲得所有權人的保護。最后，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益

28、，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。不雅點二以為：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為破例。首先，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋。在當前司法實踐中，法院對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定問題主要是合用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、誠篤信用，農(nóng)村房屋買賣施展闡發(fā)了當事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權分離”模式使得農(nóng)民處理自己的房產(chǎn)受到限制。而目前有關土地管理律例關于農(nóng)村宅基地流轉的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以次確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作律例，不能作為合同

29、無效的根據(jù)。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠篤信用原則，其直接后果是違反誠篤信用賣房者獲益，而恪守誠篤信用買房者卻蒙受損失。因此，當前司法判決確認此類合同無效導向的后果是嚴峻損害社會的公序良俗和誠篤信用的社會根基，應當引起司法決策者的高度重視。其次，農(nóng)村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經(jīng)將城鎮(zhèn)房屋變賣，在法院認定合同無效后，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會的穩(wěn)定。再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安居樂業(yè)之所，更施展闡發(fā)為居住人的

30、密切財產(chǎn)、社會依附關系。尤其當前房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關系，確認協(xié)議無效意味著買受人穩(wěn)定的糊口狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以承受。最后，在買受人占有房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協(xié)議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結果很難實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。這都在“畫家村”案件中得到充分的施展闡發(fā)。關于如何確認農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力，筆者應綜合上述不雅點，結合具體案情，辨別不同情況，以認定農(nóng)村私有房屋買賣合同

31、無效為原則，以認定有效為破例。首先，要保持尊重歷史，照顧現(xiàn)實原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀90年代，至今時隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變換或宅基地使用權變換登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農(nóng)村私房買賣合同的效力應視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認定。二是需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括協(xié)議履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。其次，要保持綜

32、合利益衡量，實現(xiàn)利益平衡的原則。確認農(nóng)村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差別受到的損失；對買受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價值進行補償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的后果。最后，注重實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實踐中認定私有房屋買賣協(xié)議有效案件呈逐年上升趨勢。這主要是由于：一是部分城鎮(zhèn)居民在購

33、買農(nóng)村房屋后進行了依法登記和產(chǎn)權變換手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉為城鎮(zhèn)居民；三是法院認定買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保證當事人居住權和穩(wěn)定農(nóng)村社會關系的角度認定有效。這樣更能為社會大眾所能承受。結合本案的處理，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，確認該賣賣協(xié)議有效，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。第三篇：劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考（模版）劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考鄒 巋摘 要 目前，對于所有人為牟利而訂立的劃撥土地上單位集資房買賣合同的效力無論在法學實際上還是在司法實踐中都存在著很大的爭議。劃撥土地上單位集資房是政府為解決城市低收入

34、家庭住房困難而興建的政策性住房，只有符合條件的特殊對象才能享受，其價格包含了國家財政補貼，具有社會福利性質，所有人并不具有完整處置該房產(chǎn)的權利，是一種有限產(chǎn)權的房屋。所有人私自轉讓該集資房的行為不僅使國家對城市低收入住房困難家庭的保證措施落空，而且也損害了社會公共利益，因此所有人私自轉讓該集資房而訂立的買賣合同應當一律認定為無效。 關 鍵 詞劃撥土地 集資房 合同 效力 公共利益 在國有劃撥土地上興建的單位集資房二手交易中，單位職工為牟利而擅自將集資房指標、在建或已竣工集資房對外轉讓，而買房人出于集資房低廉價格的強大吸引力，在明知有風險甚至明知集資房尚未取得房地產(chǎn)雙證的情況下，仍然與賣房人簽訂

35、了所謂的集資房屋買賣合同或轉讓協(xié)議，但由此引發(fā)的糾紛也不斷發(fā)生，其中相當數(shù)量的糾紛被當事人訴至法院。對劃撥土地上單位集資房買賣合同究竟是否具有法律效力的問題，無論在法學實際上還是在司法實踐中都存在著極大的分歧和爭議。究竟應當如何正確熟悉劃撥土地上單位集資房買賣合同效力，筆者在此進行分析探討，希望對解決相關問題能起到拋磚引玉的作用。一、劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的論爭 對于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，在法學實際上無效論者和有效論者在以下幾個方面施展闡發(fā)出尖銳的對立：（一）關于合用城市房地產(chǎn)管理法第37條和合同法第52條能否作為認定集資房買賣合同效力的根據(jù)無效論者以為：根據(jù)城市房

36、地產(chǎn)管理法第37條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓”和合同法第52條“合同存在違反法律、行政律例強制性規(guī)定情形的，應當認定為無效”的規(guī)定，在領取房屋產(chǎn)權證書前簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同應當一律認定為無效。有效論者以為：根據(jù)物權法第15條“當事人之間訂立有關設立、變換、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律尚有規(guī)定或者合同尚有約定以外，自合同建立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”和合同法第51條“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規(guī)定，出賣人在取得房地產(chǎn)證前雖然雙方履行房屋轉讓合同確實存在著障礙，但出賣人一旦取得了房

37、地產(chǎn)證也就同時取得了對房屋的完全處分權，更重要的是城市房地產(chǎn)管理法第37條屬于行政管理性規(guī)范而非合同效力性規(guī)范，其效力范圍僅及于房屋出賣人而不能及于合同相對方即房屋買受人，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應當認定為有效。 從上也可以推出，無論是無效論者還是有效論者均以為在領取房屋產(chǎn)權證書后簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同可以認定為有效。（二）關于合用城市房地產(chǎn)管理法第40條第一款能否作為認定集資房買賣合同效力的根據(jù)1無效論者以為：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第40條“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當依照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批”的規(guī)定，未經(jīng)審批的劃撥土地上單位集資房買賣合同應

38、當一律認定為無效。2有效論者以為：劃撥土地使用權房地產(chǎn)轉讓不存在前置許可審批，而是關于劃撥土地使用權隨房轉移過程當中，其使用權類型的處置審批1，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應當認定為有效。（三）關于合用合同法第79條第一款能否作為認定集資房買賣合同效力的根據(jù)1無效論者以為：根據(jù)合同法第79條第一款“根據(jù)合同的性質不得轉讓”的規(guī)定，集資房資格的取得是建立在職工特定身份的基礎上，而非職工根本不具備依附性的身份關系，因此在劃撥土地上單位集資房買賣合同應當一律認定為無效。2有效論者以為：雙方當事人在平等志愿的基礎上簽訂了集資房買賣合同，只要合同內(nèi)容既沒有違反法律和行政律例的強制性規(guī)定，也沒有損害社會

39、公共利益、集體利益和他人合法權益的，劃撥土地上單位集資房買賣合同就應當認定為有效。二、相關案例、司法解釋的矛盾性展開及其引出的問題對于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，在司法實踐中同樣在以下幾個方面施展闡發(fā)出尖銳的對立：（一）劃撥土地上單位集資房買賣合同的類似案例的判決截然不同由劃撥土地上單位集資房買賣合同引發(fā)的糾紛在司法實踐中大量存在，同樣的情況法院的判決卻可能大相徑庭，筆者現(xiàn)僅擷取其中具有典型代表性的兩則案例進行剖析： 例1，2004年2月24 日，經(jīng)人引見，小玲和武某簽訂房屋購置轉讓協(xié)議，雙方約定武某志愿將其單位的集資建房購置權以人民幣4萬元轉讓給小玲，房屋購置中的手續(xù)由武某配合辦

40、理，所發(fā)生的房屋購置、過戶等費用由小玲承擔。如果任何一方單方毀約，將處違約金10萬元。協(xié)議簽好后，小玲一次性領取了武某4萬元，并分別以武某的名義先后兩次交納了房款和辦證費共計10萬余元。去年11月，武某自行交納了最后一筆房款、房屋大修基金和物業(yè)管理費共計3萬余元后領取了房屋鑰匙。12月7日，小玲以武某在房屋尾款交付期間拒不配合為由，向法院起訴，要求武某繼續(xù)履行該房屋購置協(xié)議，配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關手續(xù)。在審理過程當中，被告辯稱：該房屋為單位的福利集資房，單位規(guī)定不得私自轉讓。并且以為他和原告簽訂的房屋購置買賣協(xié)議違反了民法通則、合同法以及城市房地產(chǎn)法律的相關禁止性規(guī)定，因此

41、請求法院判決駁回原告的訴訟請求。法院審理后以為，雖然原、被告雙方根據(jù)自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉讓協(xié)議，但由于集資房本身施展闡發(fā)了單位福利，而對單位福利的享有，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。武某和小玲通過簽訂轉讓協(xié)議的方式，使不具備單位職工身份的小玲享有了作為該單位職工才能享受的單位福利，這一行為使單位的利益受到損害。因此，原被告簽訂的轉讓協(xié)議無效。對于原告要求繼續(xù)履行該協(xié)議的請求，法院不予支持。依照法律規(guī)定：合同被確以為無效后，因合同取得的財產(chǎn)，應當相互返還；對導致合同無效存在過錯的一方，應當按其過錯程度賠償對方因訂立、履行合同而受到的損失。雙方可就返還、賠償問題進行協(xié)商，協(xié)商不

42、成可另行起訴。法院最后判決，駁回原告的訴訟請求。2例2， 2005年4月，在鄭州一家單位工作的郭某單位集資建房。郭某不想要，就加價轉給了趙某。當時，雙方約定，趙某購買郭某在本單位的全額集資房，總價款126萬元。交鑰匙時首付120萬元，待辦理完土地證、房產(chǎn)證后結清余款。合同簽訂次日，趙某領取郭某120萬元。同時，郭某將鑰匙及該房屋交付趙某使用。后來，郭某單位對該棟房屋辦了房產(chǎn)證。但由于房價上漲，郭某一直不想為趙某辦理房產(chǎn)證。催了快5年了，對方一直拖延。實在無奈，趙某遂訴至法院。在案件審理過程當中，被告郭某提出反訴，稱房屋買賣合同是附解除條件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同約定的期限屆滿

43、，自己一直未取得該房的產(chǎn)權證書，該房屋買賣合同已于合同約定的期限屆滿之日起，因失效自動解除。他希望法院判令原告趙某返還房屋并恢復原狀。對此，法院以為，原告趙某 與被告郭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同。該合同自簽訂時起對原、被告雙方均有約束力。原告已向被告領取了房款120萬元，被告也已向原告交付了房屋。郭某必須協(xié)助趙某辦理房屋所有權證。對于郭某的反訴請求，法院不予支持。3這兩起案件的判決中都涉及到了劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，但不同的法院對此理解不同并由此作出的判決也完全不同。（二）對劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的相關司法解釋也始終扭捏不定相

44、關司法解釋對劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的熟悉也經(jīng)歷了了如下反復：1. 以為劃撥土地上單位集資房買賣合同無效的司法解釋（1）最高人民法院給黑龍江省高級人民法院關于房管二所與哈鐵辦事處房屋買賣爭議的批復中規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權移轉手續(xù)，應以為該民事法律行為尚未建立，一方反悔是可以的?！?（2）最高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答第14條中又規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變換登記手續(xù)的，一般應認定各合同無效；如果其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發(fā)利

45、用的，經(jīng)有關主管部門同意，補辦了土地使用權變換登記手續(xù)的，可認定該合同有效?！?. 以為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋以為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋主要有：（1）最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條規(guī)定：“買賣雙方志愿并立有契約，買受方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應以為買賣關系有效，但應責令其補辦房屋買賣手續(xù)”。 （2）最高人民法院法發(fā)(1993) 37號全國民事審判工作座談會議紀要中規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共

46、利益和他人利益，就應維護合同的效力”。 （3）最高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答第12條規(guī)定：“國有土地使用權轉讓合同簽訂后，雙方當事人應依照合同約定和法律規(guī)定，到有關部門辦理土地使用權變換登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變換登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變換登記手續(xù)”。 （4）最高人民法院關于合用若干問題的解釋（一）第9條中規(guī)定：“法律、行政律例規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”。（三）從劃撥土地上單位集資房買賣合同效

47、力認定的相關案例和司法解釋中引出的問題究竟應當如何從法學實際和司法實踐上正確理解和處理這一問題？以往的熟悉往往只具有片面性，現(xiàn)筆者欲從公共利益的角度進行深度分析。三、基于公共利益視角的新分析國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)( 2007)24號（以下簡稱意見）第十二條和經(jīng)濟合用住房管理辦法建住房2007258號（以下簡稱辦法）第三十五條均明確規(guī)定了單位集資合作建房是經(jīng)濟合用住房的組成部分，單位集資合作建房應納入當?shù)亟?jīng)濟合用住房供應計劃，單位集資合作建房的建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象、產(chǎn)權關系等均須依照經(jīng)濟合用住房的有關規(guī)定嚴格執(zhí)行。而意見第十一條和辦法第三十條也均明確規(guī)定了經(jīng)濟

48、合用住房屬于政策性住房，購房人只擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟合用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟合用住房的，由政府依照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。由此可以看出，在意見和辦法出臺后的背景下，目前劃撥土地上集資房二手交易原則上應遵循意見和辦法的相關原則規(guī)定。那么上述意見和辦法能否作為認定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據(jù)呢？謎底應當是否定的。由于根據(jù)合同法解釋（一）第4條的規(guī)定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政律例為根據(jù)，不得以地方性律例、行政規(guī)章為根據(jù)。上述意見屬于國務院頒布的公文公報類的政策性文件，而

49、不屬于行政律例；上述辦法也僅屬于建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行和稅務總局七部委頒布的部門規(guī)章。因此，無論是意見還是辦法在具體實踐中也只能起參考作用，而均不是必須遵守的有普遍約束力的法律或行政律例。故無論是上述意見還是辦法均不能作為認定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據(jù)。筆者以為劃撥土地上集資房買賣合同嚴峻損害了社會公共利益，該種合同效力在任何情況下都應當認定為無效，理由如下：劃撥土地上單位集資房具有強烈的行政色彩和福利房性質，該制度設計的本意是為了解決低收入家庭的住房困難問題。為達此目標，集資房建設所需土地采用劃撥方式供應，同時行政事業(yè)收費減半、小區(qū)外基礎設施建設費用

50、由政府負擔。因此，無論是允許集資房指標、在建或已竣工集資房由當事人自由交易，還是依照意見和辦法的規(guī)定上市交易，都既與我國社會主義初級階段的國情不相符，也與集資房設立的初衷不相符，從而造成了住房保證資源的浪費，有違社會公平原則，陵犯了其它集資房保證對象的利益，影響了社會的和諧、穩(wěn)定和發(fā)展，更影響了社會全體成員的共同利益，最終損害的必然是社會公共利益。 根據(jù)合同法第52條第（四）款規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效?！蔽覀兺耆梢悦鞔_提出劃撥土地上集資房買賣合同由于損害了社會公共利益而無效的結論。四、結 語綜上所述，劃撥土地上單位集資房是為了保證和解決城市低收入家庭的住房困難而興建的，該種集資房具

51、有明顯福利性質，它必然以具備該單位職工的身份屬性為前提條件。由于政府在土地、信貸、稅收等許多方面都采用了補貼性的優(yōu)惠措施，故劃撥土地上單位集資房的價格遠低于商品房?；谏鐣嫘缘哪康暮屯恋厝〉梅绞降臒o償性，因此所有人對該集資房無法亨有完整全面的所有權，所有人的所有權權能必然會因受到法律的嚴格限制從而僅亨有有限產(chǎn)權。如果城市低收入家庭為牟利而擅自處分該集資房屋，既違反了國家相關的稅收規(guī)定，也剝奪了本單位和其它城市低收入家庭解決住房困難的可能性，妨礙了正義的實現(xiàn)，從而損害了社會公共利益，根據(jù)合同法的相關規(guī)定該類劃撥土地上集資房買賣合同應當認定為無效。當然，在具體案件中，仍然需要我們精心甄別并結合

52、案件各方面的情況才能作出綜合判斷。 注 釋: 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)( 2007)24號第十二條規(guī)定：“單位集資合作建房納入當?shù)亟?jīng)濟合用住房供應計劃，其建設標準、供應對象、產(chǎn)權關系等均依照經(jīng)濟合用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。”經(jīng)濟合用住房管理辦法建住房2007258號第三十五條規(guī)定：“單位集資合作建房是經(jīng)濟合用住房的組成部分，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象、產(chǎn)權關系等均依照經(jīng)濟合用住房的有關規(guī)定嚴格執(zhí)行。單位集資合作建房應當納入當?shù)亟?jīng)濟合用住房建設計劃和用地計劃管理?！眹鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)( 2007)24號第十一條規(guī)定：“經(jīng)濟合用住房屬于政策

53、性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟合用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經(jīng)濟合用住房的，由政府依照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟合用住房滿5年，購房人可轉讓經(jīng)濟合用住房，但應依照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟合用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權?！?經(jīng)濟合用住房管理辦法建住房2007258號第三十條規(guī)定：“經(jīng)濟合用住房購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟合用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟合用住房的，由政府依照原價格并考慮

54、折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟合用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟合用住房的，應依照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟合用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以依照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。” 參考文獻 1白新亞劃撥土地使用權房地產(chǎn)轉讓不存在前置許可審批J國土資源，2006，（11）：432丁全平轉讓集資房購置權法院認定合同無效EB/OL（2007-3-14）3黨慶遠轉讓單位集資房房價漲了要反悔，法院判決售房者履行合同，協(xié)助買方辦房產(chǎn)證EB/OL（2009-6-11）第四篇：房屋買賣陰陽合

55、同法律效力的認定房屋買賣“陰陽合同”法律效力的認定北京創(chuàng)為律師事務所（） 法律講堂專訪 鹿律師W：各位網(wǎng)友，大家上午好，我是支持人武*?，F(xiàn)在二手房買賣中簽訂“陰陽合同”似乎是個司空見慣的事，但同時也因此發(fā)生了大量糾紛。為解答網(wǎng)友的相關疑問，本日我們請來了鹿律師。 您好，鹿律師！鹿：各位網(wǎng)友大家好！我是鹿，很高興有機會在這里和大家進行交流。 W：鹿律師，在二手房買賣過程當中，為什么會發(fā)生簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象？這里也有網(wǎng)友問，一般如何來分辨“陰合同”、“陽合同”？ 鹿：隨著城市化進程的加快及人口流動的頻繁，房屋買賣市場日益升溫。交易中，房屋買賣合同是運轉的核心基礎，因此，國家出于監(jiān)管交易市場秩序

56、及維護國家稅收利益的需要規(guī)定房屋買賣當事人必須在交易過程當中將合同向房管部門進行備案，銀行審批發(fā)放貸款也要求當事人將合同一起報批，合同上約定購房金額便成為了征稅和房貸的計算基數(shù)。在這樣的情形下，“陰陽合同”應時而生，幾乎是二手房買賣市場的潛規(guī)則，但錯綜的情勢變化也讓當事人在享受規(guī)避利益中承擔著潛在的法律風險。所謂“陰陽合同”就是合同雙方針對同一事項訂立兩份以上內(nèi)容不同的合同，“陰合同”是實際履行的合同，“陽合同”是為逃避監(jiān)管用于對公備案、報批而不籌辦實際履行的合同。當事人簽訂陰陽合同的目的不一，發(fā)生領域廣，在建設工程、房屋拆遷和房屋買賣過程當中屬于比較普遍的現(xiàn)象。在建設工程中，發(fā)包人和承包人為

57、了規(guī)避招投標限制，往往會根據(jù)招投標的內(nèi)容制作一份僅用于備案的施工“陽合同”，隱瞞真實的合同條件，再另簽訂一份“陰合同”補充協(xié)議用于實際履行。在房屋拆遷中，拆遷人為了盡快達到拆遷的目的，往往未依照國家規(guī)定標準進行拆遷補償，會與被拆遷人簽訂一份嚴格依照國家規(guī)定標準補償?shù)牟疬w協(xié)議用于公示，而在拆遷協(xié)議之外又依照雙方談判的結果別的進行補償。在房屋買賣當中，則是為了以價格虛低的“陽合同”逃避稅費或以價格虛高的“陽合同”增加貸款額，此類陰陽合同基本上是購房數(shù)額的“陰陽”。兩份合同雖基于同一事實基礎，但往往關鍵部分不同，而“意思自治”又是合同領域亙古不變的原則，因此，鑒定哪份合同是雙方出于真實意思表示簽訂的

58、合同成為了尤為重要的環(huán)節(jié)。那么，陰陽合同的辨識就是尋找當事人真實意思的過程。除“陽合同”是公之于眾的重要特征外，還可通過一些細節(jié)鑒別線索增強證明力度。例如雙方心存疑慮，約定“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”，載明此條款的合同必定是實際履行的合同，即“陰合同”。 W：那我們怎樣來認定房屋買賣“陰陽合同”的法律效力？鹿：關于房屋買賣陰陽合同的法律效力問題，實際界存在三種不雅點：第一種不雅點是房屋買賣是不動產(chǎn)物權的轉讓，依照登記公示原則，應以在主管部門備案登記的合同即“陽合同”為準；第二種不雅點是“陽合同”并非當事人雙方真實意思表示，應以真實意思表示的“陰合同”為準；第三種不

59、雅點是當事人雙方為逃避稅費或騙取貸款簽訂陰陽合同，兩份合同都無效，當事人應當為自身違法行為承擔相應損失。針對上述三種不雅點，本人傾向于第二種不雅點且有所補充。1、陰合同是當事人雙方真實意思的表示，是雙方對實際履行內(nèi)容的真實合意；而陽合同是當事人雙方為謀取不正當利益或規(guī)避法律要求而簽訂的“假合同”，當中的假條款僅是雙方對弄虛作假行為的違法合意。根據(jù)合同“意思自治”的主導原則，真實合意下的陰合同具備合同生效的基本要素，而陽合同中的虛假條款卻失去了生效的基礎。2、物權法規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變換、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律尚有規(guī)定的除外”?！爱斒氯酥g訂立有關

60、設立、變換、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律尚有規(guī)定或者合同尚有約定外，自合同建立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”?？梢?，登記公示原則僅對物權變動效力發(fā)生影響，而不是物權變換合同的生效要件。因此，陰合同縱然未到行政機關備案，其建立時的效力也不被削弱。3、簽訂陽合同是以低價逃稅或以高價騙貸，都是嚴峻違反我國相關法律律例的違法行為。根據(jù)合同法規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政律例的強制性規(guī)定?！睋?jù)此可知，陽合同的價