XXXX0419西河鎮(zhèn)項(xiàng)目論證

1、.：.； PAGE 2西河鎮(zhèn)工程市場(chǎng)情況中鐵瑞城置業(yè)營(yíng)銷管理部二一年四月十八日目次TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc11943 總結(jié) PAGEREF _Toc11943 3 HYPERLINK l _Toc28582 一、 地塊區(qū)位 PAGEREF _Toc28582 6 HYPERLINK l _Toc19011 二、 地塊片區(qū)情況引見(jiàn) PAGEREF _Toc19011 6 HYPERLINK l _Toc6099 三、 研討片區(qū)界定 PAGEREF _Toc6099 7 HYPERLINK l _Toc13402 四、 片區(qū)市場(chǎng)研討 PAGEREF _Toc13

2、402 9PAGE PAGE 27 PAGE 27總結(jié)注：本研討未思索國(guó)地置業(yè)4000畝盤(pán)的數(shù)據(jù)，由于該盤(pán)自07年拿地以來(lái)就沒(méi)有啟動(dòng)過(guò)。區(qū)位九峰汽配城龍錦灣東方美宸龍博御景規(guī)劃中地鐵4號(hào)線明蜀新村繞城高速三環(huán)二環(huán)一環(huán)華潤(rùn)二十四城沙河堡火車站明蜀王陵博物館規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)地塊濱河綠洲靈龍路和成洛大道之間的地塊實(shí)踐上就是十陵鎮(zhèn)，宣傳資料上的區(qū)位標(biāo)注有誤，據(jù)多方考證，實(shí)踐上該地塊位于“西河鎮(zhèn)，西河鎮(zhèn)政府以東約1公里。該區(qū)域呈“梯形南邊東西走向長(zhǎng)約1.3km，南北走向“高約0.9km，北邊東西走向約1km,面積約1km2。該區(qū)域位于成洛大道以北，地鐵4號(hào)線終點(diǎn)“西河鎮(zhèn)以東約1公里。以西300米為西江河，

3、距三環(huán)路約8.5km，距繞城高速約3.6km；以南為成洛大道，街斜面為九峰汽配城；北距城南高速約3km，東距洛帶古鎮(zhèn)約8km。 交通情況：219路公交。周邊情況地塊位置目前聚居區(qū)從上圖可以看出，地塊間隔 西河鎮(zhèn)約1km，地塊以西為目前已有的聚居區(qū)“天平村，主要有報(bào)廢機(jī)動(dòng)車專營(yíng)公司，汽車鍍膜廠，各種小配件廠，大運(yùn)汽車集團(tuán)，川德交通機(jī)械廠。其他地塊均為村民聚居地，配套相對(duì)匱乏且落后。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線終點(diǎn)站約1km，成洛大道?？偟恼f(shuō)來(lái)，目前配套情況和區(qū)域成熟情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及十陵鎮(zhèn)龍錦灣所在地，間隔 東方美宸和龍博御景也有一定的差距。研討范圍界定：在研討的過(guò)程中，筆者發(fā)如今西河鎮(zhèn)周圍約30Km

4、2的范圍內(nèi)只需3個(gè)小開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣，該盤(pán)占地僅13.17畝，總建面7.57萬(wàn)；“東方美宸盤(pán)占地僅52畝，總建面10.97萬(wàn)；“龍博御景盤(pán)占地僅48.84畝，總建面13.66萬(wàn)。為此不得不擴(kuò)展研討范圍到，成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。詳見(jiàn)以下圖：研討區(qū)域區(qū)域三區(qū)域二區(qū)域一龍博御景東方美宸總結(jié)注：本研討未思索國(guó)地置業(yè)4000畝盤(pán)的數(shù)據(jù)，由于該盤(pán)自07年拿地以來(lái)就沒(méi)有啟動(dòng)過(guò)。區(qū)位靈龍路和成洛大道之間的地塊實(shí)踐上就是“十陵鎮(zhèn)，該區(qū)域東西走向長(zhǎng)約1.6km，南北走向?qū)捈s0.6km，面積約1km2。該區(qū)域位于成龍大道以北，緊鄰地鐵4號(hào)線詳見(jiàn)注釋。以西緊鄰東風(fēng)渠，距二環(huán)路約

5、6km，距沙河堡火車站4.5km，距三環(huán)路約1.5km；以南為成洛大道，街對(duì)面為“明蜀王陵博物館；以東距繞城高速約2.5km，距規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)約3km，距九峰國(guó)際汽車博覽新城詳見(jiàn)注釋約5km，距洛帶古鎮(zhèn)約15km；北距城南高速約2km。 交通情況：80路公交、97路公交、219路公交。周邊配套從上圖可以看出，十陵鎮(zhèn)是一個(gè)成熟小鎮(zhèn)。有相對(duì)完善的交通路網(wǎng)，密密麻麻的建筑。配套相對(duì)完善：有十陵中學(xué)，天興中小學(xué)，有成都大學(xué)、長(zhǎng)江醫(yī)院和十陵大酒店。自然文化資源：東風(fēng)渠從區(qū)域內(nèi)部穿過(guò)，以南與明蜀王陵博物館遙街相望，東南部緊鄰成都大學(xué)，西南街對(duì)面為成都大學(xué)新校區(qū)。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線。研討范圍界定：

6、在研討的過(guò)程中，筆者發(fā)如今十陵鎮(zhèn)周圍約30Km2的范圍內(nèi)只需一個(gè)很小的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣，該盤(pán)占地僅13.17畝，總建面7.57萬(wàn)。為此不得不擴(kuò)展研討范圍到，成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。詳見(jiàn)以下圖：在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，分布著16個(gè)在售樓盤(pán)，和一些品牌開(kāi)發(fā)商，有萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)。這些樓盤(pán)主要沿三環(huán)路、成龍大道和成洛大道分布。按照地域又可以劃分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域一，三環(huán)路附近；區(qū)域二，成龍大道沿線；區(qū)域三，成洛大道沿線。區(qū)域一和區(qū)域二共有6個(gè)占地規(guī)模200畝以上的大盤(pán)，4個(gè)300畝以上大盤(pán)，區(qū)域三只需小盤(pán)。該片區(qū)占地規(guī)模大于300畝的樓盤(pán)，為片區(qū)開(kāi)發(fā)

7、樓盤(pán)總占地規(guī)模的60%以上。區(qū)域一和區(qū)域二的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量根本上都在40萬(wàn)平米以上，大于25萬(wàn)方的大盤(pán)占片區(qū)總開(kāi)發(fā)規(guī)模的90%左右，闡明該片區(qū)大盤(pán)較集中；區(qū)域一的容積率堅(jiān)持在4以上，區(qū)域二的容積率除龍城一號(hào)堅(jiān)持在2-4之間，區(qū)域三的容積率堅(jiān)持在3-4.5之間，根據(jù)“龍錦灣預(yù)判十陵鎮(zhèn)地塊的容積率應(yīng)該在4左右；綠化率根據(jù)本身的情況不同，在20%-60%之間，主要集中在30%-40%；建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣、恒大綠洲有11層小高層，剩余樓盤(pán)均為高層。產(chǎn)品面積段：根據(jù)不同的樓盤(pán)和產(chǎn)品定位，該區(qū)域幾乎涵蓋了33-250的一切面積段

8、。大盤(pán)往往由于產(chǎn)品形狀豐富，其涵蓋的面積段較為廣泛，如萬(wàn)科魅力之城、藍(lán)谷地；部分低密度大盤(pán)，如龍城一號(hào)、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)其定位相對(duì)高端產(chǎn)品形狀相對(duì)一致，產(chǎn)品面積段相對(duì)集中于較大的區(qū)間；四海逸家主要定位于高端客戶，因此面積段很大，報(bào)建面積85-125，實(shí)踐為200-250；錦江城市花園和鑫苑名家主要定位于首置客戶，因此面積段集中偏小。客戶情況：由于樓盤(pán)本身的定位不一樣，客戶群因此不一樣。區(qū)域一聚集著首置客戶到投資客等不同定位的客戶群，區(qū)域二除合能四季映像以外，以改善型客戶為主。區(qū)域三以小面積段低總價(jià)產(chǎn)品為主，主要吸引首置客戶；成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)：該片區(qū)價(jià)錢(qián)整體走勢(shì)除少數(shù)樓盤(pán)的特殊緣由偏離較大，其他均與

9、成都市的走勢(shì)根本一致，較一年以前約漲30%。目前，除萬(wàn)科魅力之城和四海逸家以外，區(qū)域一的均價(jià)為5200-6200；除合能四季映像以外區(qū)域二成交均價(jià)為5200-6700；區(qū)域三的均價(jià)為3200-3400；09年4月以來(lái)的成交和目前的存量情況區(qū)域消化量存量區(qū)域一858250104360區(qū)域二423706171556區(qū)域三5375021561合計(jì)1335706.89297477綜上所訴，區(qū)域一已成為比較成熟的二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域二正在啟動(dòng)中，且恒大地產(chǎn)，合能地產(chǎn)曾經(jīng)入駐，恒大綠洲以北，跨過(guò)成龍大道，國(guó)地置業(yè)還有一塊4000畝的大盤(pán)會(huì)逐漸入市，所以，區(qū)域二在兩年內(nèi)也會(huì)成為比較成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域

10、三目前僅有三個(gè)小盤(pán)“龍錦灣、“龍博御景、“東方美宸，均為不知名開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)規(guī)模小，質(zhì)量感不強(qiáng)，所以總的說(shuō)來(lái)，區(qū)域三包括“十陵鎮(zhèn)僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。但是區(qū)域三內(nèi)聚集著成都大學(xué)、明蜀王陵博物館和東風(fēng)渠等文化和自然資源，地鐵四號(hào)線也將于2021年建成，會(huì)于“十陵鎮(zhèn)設(shè)站點(diǎn)，長(zhǎng)久來(lái)看有一定開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，但詳細(xì)論證需在后期根據(jù)需求開(kāi)展。東方美宸總結(jié)注：本研討未思索國(guó)地置業(yè)4000畝盤(pán)的數(shù)據(jù)，由于該盤(pán)自07年拿地以來(lái)就沒(méi)有啟動(dòng)過(guò)。區(qū)位靈龍路和成洛大道之間的地塊實(shí)踐上就是“十陵鎮(zhèn)，該區(qū)域東西走向長(zhǎng)約1.6km，南北走向?qū)捈s0.6km，面積約1km2。該區(qū)域位于成龍大道以北，緊鄰

11、地鐵4號(hào)線詳見(jiàn)注釋。以西緊鄰東風(fēng)渠，距二環(huán)路約6km，距沙河堡火車站4.5km，距三環(huán)路約1.5km；以南為成洛大道，街對(duì)面為“明蜀王陵博物館；以東距繞城高速約2.5km，距規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)約3km，距九峰國(guó)際汽車博覽新城詳見(jiàn)注釋約5km，距洛帶古鎮(zhèn)約15km；北距城南高速約2km。 交通情況：80路公交、97路公交、219路公交。周邊配套從上圖可以看出，十陵鎮(zhèn)是一個(gè)成熟小鎮(zhèn)。有相對(duì)完善的交通路網(wǎng)，密密麻麻的建筑。配套相對(duì)完善：有十陵中學(xué)，天興中小學(xué)，有成都大學(xué)、長(zhǎng)江醫(yī)院和十陵大酒店。自然文化資源：東風(fēng)渠從區(qū)域內(nèi)部穿過(guò)，以南與明蜀王陵博物館遙街相望，東南部緊鄰成都大學(xué)，西南街對(duì)面為成都大學(xué)新校區(qū)

12、。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線。研討范圍界定：在研討的過(guò)程中，筆者發(fā)如今十陵鎮(zhèn)周圍約30Km2的范圍內(nèi)只需一個(gè)很小的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣，該盤(pán)占地僅13.17畝，總建面7.57萬(wàn)。為此不得不擴(kuò)展研討范圍到，成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。詳見(jiàn)以下圖：在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，分布著16個(gè)在售樓盤(pán)，和一些品牌開(kāi)發(fā)商，有萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)。這些樓盤(pán)主要沿三環(huán)路、成龍大道和成洛大道分布。按照地域又可以劃分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域一，三環(huán)路附近；區(qū)域二，成龍大道沿線；區(qū)域三，成洛大道沿線。區(qū)域一和區(qū)域二共有6個(gè)占地規(guī)模200畝以上的大盤(pán)，4個(gè)300畝以上大盤(pán)，區(qū)域三只需小盤(pán)

13、。該片區(qū)占地規(guī)模大于300畝的樓盤(pán)，為片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總占地規(guī)模的60%以上。區(qū)域一和區(qū)域二的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量根本上都在40萬(wàn)平米以上，大于25萬(wàn)方的大盤(pán)占片區(qū)總開(kāi)發(fā)規(guī)模的90%左右，闡明該片區(qū)大盤(pán)較集中；區(qū)域一的容積率堅(jiān)持在4以上，區(qū)域二的容積率除龍城一號(hào)堅(jiān)持在2-4之間，區(qū)域三的容積率堅(jiān)持在3-4.5之間，根據(jù)“龍錦灣預(yù)判十陵鎮(zhèn)地塊的容積率應(yīng)該在4左右；綠化率根據(jù)本身的情況不同，在20%-60%之間，主要集中在30%-40%；建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣、恒大綠洲有11層小高層，剩余樓盤(pán)均為高層。產(chǎn)品面積段：根據(jù)不同的樓盤(pán)和產(chǎn)品

14、定位，該區(qū)域幾乎涵蓋了33-250的一切面積段。大盤(pán)往往由于產(chǎn)品形狀豐富，其涵蓋的面積段較為廣泛，如萬(wàn)科魅力之城、藍(lán)谷地；部分低密度大盤(pán)，如龍城一號(hào)、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)其定位相對(duì)高端產(chǎn)品形狀相對(duì)一致，產(chǎn)品面積段相對(duì)集中于較大的區(qū)間；四海逸家主要定位于高端客戶，因此面積段很大，報(bào)建面積85-125，實(shí)踐為200-250；錦江城市花園和鑫苑名家主要定位于首置客戶，因此面積段集中偏小?？蛻羟闆r：由于樓盤(pán)本身的定位不一樣，客戶群因此不一樣。區(qū)域一聚集著首置客戶到投資客等不同定位的客戶群，區(qū)域二除合能四季映像以外，以改善型客戶為主。區(qū)域三以小面積段低總價(jià)產(chǎn)品為主，主要吸引首置客戶；成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)：該片區(qū)價(jià)錢(qián)

15、整體走勢(shì)除少數(shù)樓盤(pán)的特殊緣由偏離較大，其他均與成都市的走勢(shì)根本一致，較一年以前約漲30%。目前，除萬(wàn)科魅力之城和四海逸家以外，區(qū)域一的均價(jià)為5200-6200；除合能四季映像以外區(qū)域二成交均價(jià)為5200-6700；區(qū)域三的均價(jià)為3200-3400；09年4月以來(lái)的成交和目前的存量情況區(qū)域消化量存量區(qū)域一858250104360區(qū)域二423706171556區(qū)域三5375021561合計(jì)1335706.89297477綜上所訴，區(qū)域一已成為比較成熟的二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域二正在啟動(dòng)中，且恒大地產(chǎn)，合能地產(chǎn)曾經(jīng)入駐，恒大綠洲以北，跨過(guò)成龍大道，國(guó)地置業(yè)還有一塊4000畝的大盤(pán)會(huì)逐漸入市，所以，區(qū)域

16、二在兩年內(nèi)也會(huì)成為比較成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域三目前僅有三個(gè)小盤(pán)“龍錦灣、“龍博御景、“東方美宸，均為不知名開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)規(guī)模小，質(zhì)量感不強(qiáng)，所以總的說(shuō)來(lái)，區(qū)域三包括“十陵鎮(zhèn)僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。但是區(qū)域三內(nèi)聚集著成都大學(xué)、明蜀王陵博物館和東風(fēng)渠等文化和自然資源，地鐵四號(hào)線也將于2021年建成，會(huì)于“十陵鎮(zhèn)設(shè)站點(diǎn)，長(zhǎng)久來(lái)看有一定開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，但詳細(xì)論證需在后期根據(jù)需求開(kāi)展。東方美宸總結(jié)注：本研討未思索國(guó)地置業(yè)4000畝盤(pán)的數(shù)據(jù)，由于該盤(pán)自07年拿地以來(lái)就沒(méi)有啟動(dòng)過(guò)。區(qū)位靈龍路和成洛大道之間的地塊實(shí)踐上就是“十陵鎮(zhèn)，該區(qū)域東西走向長(zhǎng)約1.6km，南北走向?qū)捈s0.6km

17、，面積約1km2。該區(qū)域位于成龍大道以北，緊鄰地鐵4號(hào)線詳見(jiàn)注釋。以西緊鄰東風(fēng)渠，距二環(huán)路約6km，距沙河堡火車站4.5km，距三環(huán)路約1.5km；以南為成洛大道，街對(duì)面為“明蜀王陵博物館；以東距繞城高速約2.5km，距規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)約3km，距九峰國(guó)際汽車博覽新城詳見(jiàn)注釋約5km，距洛帶古鎮(zhèn)約15km；北距城南高速約2km。 交通情況：80路公交、97路公交、219路公交。周邊配套從上圖可以看出，十陵鎮(zhèn)是一個(gè)成熟小鎮(zhèn)。有相對(duì)完善的交通路網(wǎng)，密密麻麻的建筑。配套相對(duì)完善：有十陵中學(xué)，天興中小學(xué)，有成都大學(xué)、長(zhǎng)江醫(yī)院和十陵大酒店。自然文化資源：東風(fēng)渠從區(qū)域內(nèi)部穿過(guò)，以南與明蜀王陵博物館遙街相望，

18、東南部緊鄰成都大學(xué)，西南街對(duì)面為成都大學(xué)新校區(qū)。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線。研討范圍界定：在研討的過(guò)程中，筆者發(fā)如今十陵鎮(zhèn)周圍約30Km2的范圍內(nèi)只需一個(gè)很小的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣，該盤(pán)占地僅13.17畝，總建面7.57萬(wàn)。為此不得不擴(kuò)展研討范圍到，成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。詳見(jiàn)以下圖：在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，分布著16個(gè)在售樓盤(pán)，和一些品牌開(kāi)發(fā)商，有萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)。這些樓盤(pán)主要沿三環(huán)路、成龍大道和成洛大道分布。按照地域又可以劃分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域一，三環(huán)路附近；區(qū)域二，成龍大道沿線；區(qū)域三，成洛大道沿線。區(qū)域一和區(qū)域二共有6個(gè)占地規(guī)模200畝以

19、上的大盤(pán)，4個(gè)300畝以上大盤(pán)，區(qū)域三只需小盤(pán)。該片區(qū)占地規(guī)模大于300畝的樓盤(pán)，為片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總占地規(guī)模的60%以上。區(qū)域一和區(qū)域二的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量根本上都在40萬(wàn)平米以上，大于25萬(wàn)方的大盤(pán)占片區(qū)總開(kāi)發(fā)規(guī)模的90%左右，闡明該片區(qū)大盤(pán)較集中；區(qū)域一的容積率堅(jiān)持在4以上，區(qū)域二的容積率除龍城一號(hào)堅(jiān)持在2-4之間，區(qū)域三的容積率堅(jiān)持在3-4.5之間，根據(jù)“龍錦灣預(yù)判十陵鎮(zhèn)地塊的容積率應(yīng)該在4左右；綠化率根據(jù)本身的情況不同，在20%-60%之間，主要集中在30%-40%；建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣、恒大綠洲有11層小高層，剩余

20、樓盤(pán)均為高層。產(chǎn)品面積段：根據(jù)不同的樓盤(pán)和產(chǎn)品定位，該區(qū)域幾乎涵蓋了33-250的一切面積段。大盤(pán)往往由于產(chǎn)品形狀豐富，其涵蓋的面積段較為廣泛，如萬(wàn)科魅力之城、藍(lán)谷地；部分低密度大盤(pán)，如龍城一號(hào)、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)其定位相對(duì)高端產(chǎn)品形狀相對(duì)一致，產(chǎn)品面積段相對(duì)集中于較大的區(qū)間；四海逸家主要定位于高端客戶，因此面積段很大，報(bào)建面積85-125，實(shí)踐為200-250；錦江城市花園和鑫苑名家主要定位于首置客戶，因此面積段集中偏小?？蛻羟闆r：由于樓盤(pán)本身的定位不一樣，客戶群因此不一樣。區(qū)域一聚集著首置客戶到投資客等不同定位的客戶群，區(qū)域二除合能四季映像以外，以改善型客戶為主。區(qū)域三以小面積段低總價(jià)產(chǎn)品為

21、主，主要吸引首置客戶；成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)：該片區(qū)價(jià)錢(qián)整體走勢(shì)除少數(shù)樓盤(pán)的特殊緣由偏離較大，其他均與成都市的走勢(shì)根本一致，較一年以前約漲30%。目前，除萬(wàn)科魅力之城和四海逸家以外，區(qū)域一的均價(jià)為5200-6200；除合能四季映像以外區(qū)域二成交均價(jià)為5200-6700；區(qū)域三的均價(jià)為3200-3400；09年4月以來(lái)的成交和目前的存量情況區(qū)域消化量存量區(qū)域一858250104360區(qū)域二423706171556區(qū)域三5375021561合計(jì)1335706.89297477綜上所訴，區(qū)域一已成為比較成熟的二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域二正在啟動(dòng)中，且恒大地產(chǎn)，合能地產(chǎn)曾經(jīng)入駐，恒大綠洲以北，跨過(guò)成龍大道，國(guó)地置業(yè)

22、還有一塊4000畝的大盤(pán)會(huì)逐漸入市，所以，區(qū)域二在兩年內(nèi)也會(huì)成為比較成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域三目前僅有三個(gè)小盤(pán)“龍錦灣、“龍博御景、“東方美宸，均為不知名開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)規(guī)模小，質(zhì)量感不強(qiáng)，所以總的說(shuō)來(lái)，區(qū)域三包括“十陵鎮(zhèn)僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。但是區(qū)域三內(nèi)聚集著成都大學(xué)、明蜀王陵博物館和東風(fēng)渠等文化和自然資源，地鐵四號(hào)線也將于2021年建成，會(huì)于“十陵鎮(zhèn)設(shè)站點(diǎn)，長(zhǎng)久來(lái)看有一定開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，但詳細(xì)論證需在后期根據(jù)需求開(kāi)展。合能四季映像藍(lán)谷地恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)龍錦灣尚東美林龍城一號(hào)恒大綠洲華都美林灣萬(wàn)科魅力之城炬星檸檬城鑫苑名家錦江城市花園四海逸家卓錦城在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，分布著

23、16個(gè)在售樓盤(pán)，和一些品牌開(kāi)發(fā)商，有萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)。這些樓盤(pán)主要沿三環(huán)路、成龍大道和成洛大道分布。按照地域又可以劃分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域一，三環(huán)路附近；區(qū)域二，成龍大道沿線；區(qū)域三，成洛大道沿線。在此特別之處，對(duì)本地塊影響最大的區(qū)域是“區(qū)域三，其他區(qū)域的價(jià)錢(qián)進(jìn)作為參考區(qū)域一和區(qū)域二共有6個(gè)占地規(guī)模200畝以上的大盤(pán)，4個(gè)300畝以上大盤(pán)，區(qū)域三只需小盤(pán)。三個(gè)區(qū)域占地規(guī)模大于300畝的樓盤(pán)，為片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總占地規(guī)模的60%以上。區(qū)域一和區(qū)域二的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量根本上都在40萬(wàn)平米以上，大于25萬(wàn)方的大盤(pán)占片區(qū)總開(kāi)發(fā)規(guī)模的90%左右，闡明研討大范圍片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度主要集中于大盤(pán)，但是

24、區(qū)域三的開(kāi)發(fā)尚處于非品牌開(kāi)發(fā)商的小盤(pán)階段，為非主流開(kāi)發(fā)區(qū)域；容積率：區(qū)域一的容積率堅(jiān)持在4以上，區(qū)域二的容積率除龍城一號(hào)堅(jiān)持在2-4之間，區(qū)域三的容積率堅(jiān)持在3-4.5之間，從規(guī)劃部門(mén)了解到本地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃尚未出爐，不過(guò)按照相關(guān)資料相關(guān)資料確定該地塊的容積率為3.5；綠化率根據(jù)本身的情況不同，在20%-60%之間，主要集中在30%-40%；建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣、恒大綠洲有11層小高層，其他樓盤(pán)均為高層，所以該片區(qū)樓盤(pán)以高層為主；產(chǎn)品面積段：根據(jù)不同的樓盤(pán)和產(chǎn)品定位，該區(qū)域幾乎涵蓋了33-250的一切面積段，主要

25、是根據(jù)本身的產(chǎn)品定位有所不同。區(qū)域三的產(chǎn)品面積主要集中在67-131。大盤(pán)往往由于產(chǎn)品形狀豐富，其涵蓋的面積段較為廣泛，如萬(wàn)科魅力之城、藍(lán)谷地；部分低密度大盤(pán)，如龍城一號(hào)、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)其定位相對(duì)高端，產(chǎn)品形狀相對(duì)一致，產(chǎn)品面積段相對(duì)集中于較大的區(qū)間；四海逸家主要定位于高端客戶，因此面積段很大，報(bào)建面積85-125，實(shí)踐為200-250；錦江城市花園和鑫苑名家主要定位于首置客戶，因此面積段集中偏小。客戶情況：由于樓盤(pán)本身的定位不一樣，客戶群因此不同。區(qū)域一聚集著首置客戶到投資客等不同定位的客戶群，區(qū)域二除合能四季映像以外，以改善型客戶為主。區(qū)域三以小面積段低總價(jià)產(chǎn)品為主，主要吸引首置客戶，且

26、客戶主要來(lái)源于城東和鎮(zhèn)上居民；成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)：該片區(qū)價(jià)錢(qián)整體走勢(shì)除少數(shù)樓盤(pán)的特殊緣由偏離較大，其他均與成都市的走勢(shì)根本一致，較12個(gè)月以前大約上漲30%左右。目前，除萬(wàn)科魅力之城和四海逸家以外，區(qū)域一的均價(jià)為5200-6200；除合能四季映像以外區(qū)域二成交均價(jià)為5200-6700；區(qū)域三的均價(jià)為3700-3900暫不思索龍錦灣，由于體量較小，備案價(jià)錢(qián)滯后等要素致使該區(qū)域價(jià)錢(qián)的平均年度環(huán)比漲幅在10%以內(nèi)；09年3月以來(lái)的成交和目前的存量情況拿預(yù)售證的存量區(qū)域消化量存量區(qū)域一858250104360區(qū)域二423706171556區(qū)域三5375021561合計(jì)1335706.89297477價(jià)錢(qián)情況

27、：樓盤(pán)價(jià)錢(qián)龍錦灣4750-5087-5365東方美宸3630-3760-3830上一批次價(jià)錢(qián)，目前已售罄正在排號(hào)的均價(jià)約4100龍博御景下一批次2021-10開(kāi)盤(pán)，一期均價(jià)3700，二手房約3900價(jià)錢(qián)趨勢(shì)是約向東約遠(yuǎn)離成洛路價(jià)錢(qián)越低。綜上所訴，區(qū)域一已成為比較成熟的二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)域。區(qū)域二正在啟動(dòng)中，且恒大地產(chǎn)，合能地產(chǎn)曾經(jīng)入駐，恒大綠洲以北，跨過(guò)成龍大道，國(guó)地置業(yè)還有一塊4000畝的大盤(pán)會(huì)逐漸入市，所以，區(qū)域二在兩年內(nèi)也會(huì)成為比較成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域。區(qū)域三目前僅有三個(gè)小盤(pán)“龍錦灣、“龍博御景、“東方美宸，均為不知名開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)規(guī)模小，質(zhì)量感不強(qiáng)?？偟恼f(shuō)來(lái)，區(qū)域三包括“十陵鎮(zhèn)和“西河

28、鎮(zhèn)僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，品牌開(kāi)發(fā)商尚未入駐，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。同時(shí)區(qū)域三內(nèi)尤其是地塊周邊文化和自然資源匱乏，地鐵四號(hào)線終點(diǎn)站間隔 地塊約1km，周邊配套匱乏且不成熟，缺乏支撐工程銷售的賣點(diǎn)和時(shí)機(jī)點(diǎn)，潛在價(jià)值不能表達(dá)，目前啟動(dòng)不是最正確的時(shí)機(jī)。假設(shè)在目前周邊環(huán)境尚未改善的情況下進(jìn)展開(kāi)發(fā)，思索到“中鐵瑞城品牌效應(yīng)和297畝的規(guī)模效應(yīng)，保守估計(jì)可以實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為4300元/左右，不過(guò)根據(jù)后期的定位等要素不同，價(jià)錢(qián)會(huì)有一定變化。地塊區(qū)位九峰汽配城龍錦灣東方美宸龍博御景規(guī)劃中地鐵4號(hào)線明蜀新村繞城高速三環(huán)二環(huán)一環(huán)華潤(rùn)二十四城沙河堡火車站明蜀王陵博物館規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)地塊濱河綠洲靈龍路和成洛大道之間的

29、地塊實(shí)踐上就是“十陵鎮(zhèn)，宣傳資料上的區(qū)位標(biāo)注有誤，據(jù)多方考證，實(shí)踐上該地塊位于西河鎮(zhèn)，西河鎮(zhèn)政府以東約1公里。該區(qū)域呈“梯形南邊東西走向長(zhǎng)約1.3km，南北走向“高約0.9km，北邊東西走向約1km,面積約1km2。該區(qū)域位于成洛大道以北，地鐵4號(hào)線終點(diǎn)“西河鎮(zhèn)以東約1公里。以西300米為西江河，距三環(huán)路約8.5km，距繞城高速約3.6km；以南為成洛大道，街斜面為九峰汽配城；北距城南高速約3km，東距洛帶古鎮(zhèn)約8km。 交通情況：219路公交。注：地鐵四號(hào)線簡(jiǎn)介：HYPERLINK hudong/wiki/成都成都市城市HYPERLINK javascript:linkredwin(快速軌道

30、);快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，4號(hào)線初步規(guī)劃西起溫江，途徑江安河、蘇坡立交、HYPERLINK hudong/wiki/騾馬市騾馬市、雙林路、十陵等站點(diǎn)，東止于西河站，線路全長(zhǎng) 38.9km，設(shè)車站19座。其中，地下線長(zhǎng)約20.21公里，地上線長(zhǎng)約為18.69公里； 高架車站8座，地下車站11座。2021年4月開(kāi)建，2021年開(kāi)工通車。地塊片區(qū)情況引見(jiàn)地塊位置目前聚居區(qū)從上圖可以看出，地塊間隔 西河鎮(zhèn)約1km，地塊以西為目前已有的聚居區(qū)“天平村，主要有報(bào)廢機(jī)動(dòng)車專營(yíng)公司，汽車鍍膜廠，各種小配件廠，大運(yùn)汽車集團(tuán)，川德交通機(jī)械廠。其他地塊均為村民聚居地，配套相對(duì)匱乏。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線終點(diǎn)站

31、約1km，成洛大道?？偟恼f(shuō)來(lái)，地塊周邊配套情況和區(qū)域成熟情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及十陵鎮(zhèn)龍錦灣所在地，間隔 東方美宸和龍博御景所在區(qū)域也有明顯的差距。研討片區(qū)界定研討區(qū)域幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)樓盤(pán)區(qū)域三區(qū)域二區(qū)域一龍博御景東方美宸總結(jié)注：本研討未思索國(guó)地置業(yè)4000畝盤(pán)的數(shù)據(jù)，由于該盤(pán)自07年拿地以來(lái)就沒(méi)有啟動(dòng)過(guò)。區(qū)位靈龍路和成洛大道之間的地塊實(shí)踐上就是“十陵鎮(zhèn)，該區(qū)域東西走向長(zhǎng)約1.6km，南北走向?qū)捈s0.6km，面積約1km2。該區(qū)域位于成龍大道以北，緊鄰地鐵4號(hào)線詳見(jiàn)注釋。以西緊鄰東風(fēng)渠，距二環(huán)路約6km，距沙河堡火車站4.5km，距三環(huán)路約1.5km；以南為成洛大道，街對(duì)面為“明蜀王陵博物館；以東距繞城高速約

32、2.5km，距規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)約3km，距九峰國(guó)際汽車博覽新城詳見(jiàn)注釋約5km，距洛帶古鎮(zhèn)約15km；北距城南高速約2km。 交通情況：80路公交、97路公交、219路公交。周邊配套從上圖可以看出，十陵鎮(zhèn)是一個(gè)成熟小鎮(zhèn)。有相對(duì)完善的交通路網(wǎng)，密密麻麻的建筑。配套相對(duì)完善：有十陵中學(xué)，天興中小學(xué)，有成都大學(xué)、長(zhǎng)江醫(yī)院和十陵大酒店。自然文化資源：東風(fēng)渠從區(qū)域內(nèi)部穿過(guò)，以南與明蜀王陵博物館遙街相望，東南部緊鄰成都大學(xué)，西南街對(duì)面為成都大學(xué)新校區(qū)。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線。研討范圍界定：在研討的過(guò)程中，筆者發(fā)如今十陵鎮(zhèn)周圍約30Km2的范圍內(nèi)只需一個(gè)很小的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣，該盤(pán)占地僅13.17畝，總

33、建面7.57萬(wàn)。為此不得不擴(kuò)展研討范圍到，成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。詳見(jiàn)以下圖：在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，分布著16個(gè)在售樓盤(pán)，和一些品牌開(kāi)發(fā)商，有萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)。這些樓盤(pán)主要沿三環(huán)路、成龍大道和成洛大道分布。按照地域又可以劃分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域一，三環(huán)路附近；區(qū)域二，成龍大道沿線；區(qū)域三，成洛大道沿線。區(qū)域一和區(qū)域二共有6個(gè)占地規(guī)模200畝以上的大盤(pán)，4個(gè)300畝以上大盤(pán)，區(qū)域三只需小盤(pán)。該片區(qū)占地規(guī)模大于300畝的樓盤(pán)，為片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總占地規(guī)模的60%以上。區(qū)域一和區(qū)域二的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量根本上都在40萬(wàn)平米以上，大于25萬(wàn)方的大盤(pán)占片區(qū)總開(kāi)發(fā)規(guī)

34、模的90%左右，闡明該片區(qū)大盤(pán)較集中；區(qū)域一的容積率堅(jiān)持在4以上，區(qū)域二的容積率除龍城一號(hào)堅(jiān)持在2-4之間，區(qū)域三的容積率堅(jiān)持在3-4.5之間，根據(jù)“龍錦灣預(yù)判十陵鎮(zhèn)地塊的容積率應(yīng)該在4左右；綠化率根據(jù)本身的情況不同，在20%-60%之間，主要集中在30%-40%；建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣、恒大綠洲有11層小高層，剩余樓盤(pán)均為高層。產(chǎn)品面積段：根據(jù)不同的樓盤(pán)和產(chǎn)品定位，該區(qū)域幾乎涵蓋了33-250的一切面積段。大盤(pán)往往由于產(chǎn)品形狀豐富，其涵蓋的面積段較為廣泛，如萬(wàn)科魅力之城、藍(lán)谷地；部分低密度大盤(pán)，如龍城一號(hào)、恒禾皇冠國(guó)

35、際社區(qū)其定位相對(duì)高端產(chǎn)品形狀相對(duì)一致，產(chǎn)品面積段相對(duì)集中于較大的區(qū)間；四海逸家主要定位于高端客戶，因此面積段很大，報(bào)建面積85-125，實(shí)踐為200-250；錦江城市花園和鑫苑名家主要定位于首置客戶，因此面積段集中偏小?？蛻羟闆r：由于樓盤(pán)本身的定位不一樣，客戶群因此不一樣。區(qū)域一聚集著首置客戶到投資客等不同定位的客戶群，區(qū)域二除合能四季映像以外，以改善型客戶為主。區(qū)域三以小面積段低總價(jià)產(chǎn)品為主，主要吸引首置客戶；成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)：該片區(qū)價(jià)錢(qián)整體走勢(shì)除少數(shù)樓盤(pán)的特殊緣由偏離較大，其他均與成都市的走勢(shì)根本一致，較一年以前約漲30%。目前，除萬(wàn)科魅力之城和四海逸家以外，區(qū)域一的均價(jià)為5200-6200；

36、除合能四季映像以外區(qū)域二成交均價(jià)為5200-6700；區(qū)域三的均價(jià)為3200-3400；09年4月以來(lái)的成交和目前的存量情況區(qū)域消化量存量區(qū)域一858250104360區(qū)域二423706171556區(qū)域三5375021561合計(jì)1335706.89297477綜上所訴，區(qū)域一已成為比較成熟的二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域二正在啟動(dòng)中，且恒大地產(chǎn)，合能地產(chǎn)曾經(jīng)入駐，恒大綠洲以北，跨過(guò)成龍大道，國(guó)地置業(yè)還有一塊4000畝的大盤(pán)會(huì)逐漸入市，所以，區(qū)域二在兩年內(nèi)也會(huì)成為比較成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域三目前僅有三個(gè)小盤(pán)“龍錦灣、“龍博御景、“東方美宸，均為不知名開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)規(guī)模小，質(zhì)量感不強(qiáng)，所以總的說(shuō)來(lái)

37、，區(qū)域三包括“十陵鎮(zhèn)僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。但是區(qū)域三內(nèi)聚集著成都大學(xué)、明蜀王陵博物館和東風(fēng)渠等文化和自然資源，地鐵四號(hào)線也將于2021年建成，會(huì)于“十陵鎮(zhèn)設(shè)站點(diǎn)，長(zhǎng)久來(lái)看有一定開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，但詳細(xì)論證需在后期根據(jù)需求開(kāi)展。東方美宸總結(jié)注：本研討未思索國(guó)地置業(yè)4000畝盤(pán)的數(shù)據(jù)，由于該盤(pán)自07年拿地以來(lái)就沒(méi)有啟動(dòng)過(guò)。區(qū)位靈龍路和成洛大道之間的地塊實(shí)踐上就是“十陵鎮(zhèn)，該區(qū)域東西走向長(zhǎng)約1.6km，南北走向?qū)捈s0.6km，面積約1km2。該區(qū)域位于成龍大道以北，緊鄰地鐵4號(hào)線詳見(jiàn)注釋。以西緊鄰東風(fēng)渠，距二環(huán)路約6km，距沙河堡火車站4.5km，距三環(huán)路約1.5km；以南為成洛大

38、道，街對(duì)面為“明蜀王陵博物館；以東距繞城高速約2.5km，距規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)約3km，距九峰國(guó)際汽車博覽新城詳見(jiàn)注釋約5km，距洛帶古鎮(zhèn)約15km；北距城南高速約2km。 交通情況：80路公交、97路公交、219路公交。周邊配套從上圖可以看出，十陵鎮(zhèn)是一個(gè)成熟小鎮(zhèn)。有相對(duì)完善的交通路網(wǎng)，密密麻麻的建筑。配套相對(duì)完善：有十陵中學(xué)，天興中小學(xué)，有成都大學(xué)、長(zhǎng)江醫(yī)院和十陵大酒店。自然文化資源：東風(fēng)渠從區(qū)域內(nèi)部穿過(guò)，以南與明蜀王陵博物館遙街相望，東南部緊鄰成都大學(xué)，西南街對(duì)面為成都大學(xué)新校區(qū)。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線。研討范圍界定：在研討的過(guò)程中，筆者發(fā)如今十陵鎮(zhèn)周圍約30Km2的范圍內(nèi)只需一個(gè)很小

39、的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣，該盤(pán)占地僅13.17畝，總建面7.57萬(wàn)。為此不得不擴(kuò)展研討范圍到，成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。詳見(jiàn)以下圖：在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，分布著16個(gè)在售樓盤(pán)，和一些品牌開(kāi)發(fā)商，有萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)。這些樓盤(pán)主要沿三環(huán)路、成龍大道和成洛大道分布。按照地域又可以劃分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域一，三環(huán)路附近；區(qū)域二，成龍大道沿線；區(qū)域三，成洛大道沿線。區(qū)域一和區(qū)域二共有6個(gè)占地規(guī)模200畝以上的大盤(pán)，4個(gè)300畝以上大盤(pán)，區(qū)域三只需小盤(pán)。該片區(qū)占地規(guī)模大于300畝的樓盤(pán)，為片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總占地規(guī)模的60%以上。區(qū)域一和區(qū)域二的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量根本上都在4

40、0萬(wàn)平米以上，大于25萬(wàn)方的大盤(pán)占片區(qū)總開(kāi)發(fā)規(guī)模的90%左右，闡明該片區(qū)大盤(pán)較集中；區(qū)域一的容積率堅(jiān)持在4以上，區(qū)域二的容積率除龍城一號(hào)堅(jiān)持在2-4之間，區(qū)域三的容積率堅(jiān)持在3-4.5之間，根據(jù)“龍錦灣預(yù)判十陵鎮(zhèn)地塊的容積率應(yīng)該在4左右；綠化率根據(jù)本身的情況不同，在20%-60%之間，主要集中在30%-40%；建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣、恒大綠洲有11層小高層，剩余樓盤(pán)均為高層。產(chǎn)品面積段：根據(jù)不同的樓盤(pán)和產(chǎn)品定位，該區(qū)域幾乎涵蓋了33-250的一切面積段。大盤(pán)往往由于產(chǎn)品形狀豐富，其涵蓋的面積段較為廣泛，如萬(wàn)科魅力之城、

41、藍(lán)谷地；部分低密度大盤(pán)，如龍城一號(hào)、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)其定位相對(duì)高端產(chǎn)品形狀相對(duì)一致，產(chǎn)品面積段相對(duì)集中于較大的區(qū)間；四海逸家主要定位于高端客戶，因此面積段很大，報(bào)建面積85-125，實(shí)踐為200-250；錦江城市花園和鑫苑名家主要定位于首置客戶，因此面積段集中偏小?？蛻羟闆r：由于樓盤(pán)本身的定位不一樣，客戶群因此不一樣。區(qū)域一聚集著首置客戶到投資客等不同定位的客戶群，區(qū)域二除合能四季映像以外，以改善型客戶為主。區(qū)域三以小面積段低總價(jià)產(chǎn)品為主，主要吸引首置客戶；成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)：該片區(qū)價(jià)錢(qián)整體走勢(shì)除少數(shù)樓盤(pán)的特殊緣由偏離較大，其他均與成都市的走勢(shì)根本一致，較一年以前約漲30%。目前，除萬(wàn)科魅力之城和四

42、海逸家以外，區(qū)域一的均價(jià)為5200-6200；除合能四季映像以外區(qū)域二成交均價(jià)為5200-6700；區(qū)域三的均價(jià)為3200-3400；09年4月以來(lái)的成交和目前的存量情況區(qū)域消化量存量區(qū)域一858250104360區(qū)域二423706171556區(qū)域三5375021561合計(jì)1335706.89297477綜上所訴，區(qū)域一已成為比較成熟的二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域二正在啟動(dòng)中，且恒大地產(chǎn)，合能地產(chǎn)曾經(jīng)入駐，恒大綠洲以北，跨過(guò)成龍大道，國(guó)地置業(yè)還有一塊4000畝的大盤(pán)會(huì)逐漸入市，所以，區(qū)域二在兩年內(nèi)也會(huì)成為比較成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域三目前僅有三個(gè)小盤(pán)“龍錦灣、“龍博御景、“東方美宸，均為不知名開(kāi)發(fā)商

43、的產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)規(guī)模小，質(zhì)量感不強(qiáng)，所以總的說(shuō)來(lái)，區(qū)域三包括“十陵鎮(zhèn)僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。但是區(qū)域三內(nèi)聚集著成都大學(xué)、明蜀王陵博物館和東風(fēng)渠等文化和自然資源，地鐵四號(hào)線也將于2021年建成，會(huì)于“十陵鎮(zhèn)設(shè)站點(diǎn)，長(zhǎng)久來(lái)看有一定開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，但詳細(xì)論證需在后期根據(jù)需求開(kāi)展。東方美宸總結(jié)注：本研討未思索國(guó)地置業(yè)4000畝盤(pán)的數(shù)據(jù)，由于該盤(pán)自07年拿地以來(lái)就沒(méi)有啟動(dòng)過(guò)。區(qū)位靈龍路和成洛大道之間的地塊實(shí)踐上就是“十陵鎮(zhèn)，該區(qū)域東西走向長(zhǎng)約1.6km，南北走向?qū)捈s0.6km，面積約1km2。該區(qū)域位于成龍大道以北，緊鄰地鐵4號(hào)線詳見(jiàn)注釋。以西緊鄰東風(fēng)渠，距二環(huán)路約6km，距沙河堡火車站

44、4.5km，距三環(huán)路約1.5km；以南為成洛大道，街對(duì)面為“明蜀王陵博物館；以東距繞城高速約2.5km，距規(guī)劃中十里水鄉(xiāng)約3km，距九峰國(guó)際汽車博覽新城詳見(jiàn)注釋約5km，距洛帶古鎮(zhèn)約15km；北距城南高速約2km。 交通情況：80路公交、97路公交、219路公交。周邊配套從上圖可以看出，十陵鎮(zhèn)是一個(gè)成熟小鎮(zhèn)。有相對(duì)完善的交通路網(wǎng)，密密麻麻的建筑。配套相對(duì)完善：有十陵中學(xué)，天興中小學(xué)，有成都大學(xué)、長(zhǎng)江醫(yī)院和十陵大酒店。自然文化資源：東風(fēng)渠從區(qū)域內(nèi)部穿過(guò)，以南與明蜀王陵博物館遙街相望，東南部緊鄰成都大學(xué)，西南街對(duì)面為成都大學(xué)新校區(qū)。交通情況：緊鄰成都地鐵4號(hào)線。研討范圍界定：在研討的過(guò)程中，筆者發(fā)

45、如今十陵鎮(zhèn)周圍約30Km2的范圍內(nèi)只需一個(gè)很小的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣，該盤(pán)占地僅13.17畝，總建面7.57萬(wàn)。為此不得不擴(kuò)展研討范圍到，成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。詳見(jiàn)以下圖：在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，分布著16個(gè)在售樓盤(pán)，和一些品牌開(kāi)發(fā)商，有萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)。這些樓盤(pán)主要沿三環(huán)路、成龍大道和成洛大道分布。按照地域又可以劃分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域一，三環(huán)路附近；區(qū)域二，成龍大道沿線；區(qū)域三，成洛大道沿線。區(qū)域一和區(qū)域二共有6個(gè)占地規(guī)模200畝以上的大盤(pán)，4個(gè)300畝以上大盤(pán)，區(qū)域三只需小盤(pán)。該片區(qū)占地規(guī)模大于300畝的樓盤(pán)，為片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)總占地規(guī)模的60%

46、以上。區(qū)域一和區(qū)域二的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量根本上都在40萬(wàn)平米以上，大于25萬(wàn)方的大盤(pán)占片區(qū)總開(kāi)發(fā)規(guī)模的90%左右，闡明該片區(qū)大盤(pán)較集中；區(qū)域一的容積率堅(jiān)持在4以上，區(qū)域二的容積率除龍城一號(hào)堅(jiān)持在2-4之間，區(qū)域三的容積率堅(jiān)持在3-4.5之間，根據(jù)“龍錦灣預(yù)判十陵鎮(zhèn)地塊的容積率應(yīng)該在4左右；綠化率根據(jù)本身的情況不同，在20%-60%之間，主要集中在30%-40%；建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣、恒大綠洲有11層小高層，剩余樓盤(pán)均為高層。產(chǎn)品面積段：根據(jù)不同的樓盤(pán)和產(chǎn)品定位，該區(qū)域幾乎涵蓋了33-250的一切面積段。大盤(pán)往往由于產(chǎn)品形狀

47、豐富，其涵蓋的面積段較為廣泛，如萬(wàn)科魅力之城、藍(lán)谷地；部分低密度大盤(pán)，如龍城一號(hào)、恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)其定位相對(duì)高端產(chǎn)品形狀相對(duì)一致，產(chǎn)品面積段相對(duì)集中于較大的區(qū)間；四海逸家主要定位于高端客戶，因此面積段很大，報(bào)建面積85-125，實(shí)踐為200-250；錦江城市花園和鑫苑名家主要定位于首置客戶，因此面積段集中偏小。客戶情況：由于樓盤(pán)本身的定位不一樣，客戶群因此不一樣。區(qū)域一聚集著首置客戶到投資客等不同定位的客戶群，區(qū)域二除合能四季映像以外，以改善型客戶為主。區(qū)域三以小面積段低總價(jià)產(chǎn)品為主，主要吸引首置客戶；成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)：該片區(qū)價(jià)錢(qián)整體走勢(shì)除少數(shù)樓盤(pán)的特殊緣由偏離較大，其他均與成都市的走勢(shì)根本一致，

48、較一年以前約漲30%。目前，除萬(wàn)科魅力之城和四海逸家以外，區(qū)域一的均價(jià)為5200-6200；除合能四季映像以外區(qū)域二成交均價(jià)為5200-6700；區(qū)域三的均價(jià)為3200-3400；09年4月以來(lái)的成交和目前的存量情況區(qū)域消化量存量區(qū)域一858250104360區(qū)域二423706171556區(qū)域三5375021561合計(jì)1335706.89297477綜上所訴，區(qū)域一已成為比較成熟的二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域二正在啟動(dòng)中，且恒大地產(chǎn)，合能地產(chǎn)曾經(jīng)入駐，恒大綠洲以北，跨過(guò)成龍大道，國(guó)地置業(yè)還有一塊4000畝的大盤(pán)會(huì)逐漸入市，所以，區(qū)域二在兩年內(nèi)也會(huì)成為比較成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域，區(qū)域三目前僅有三個(gè)小盤(pán)“龍

49、錦灣、“龍博御景、“東方美宸，均為不知名開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)規(guī)模小，質(zhì)量感不強(qiáng)，所以總的說(shuō)來(lái)，區(qū)域三包括“十陵鎮(zhèn)僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。但是區(qū)域三內(nèi)聚集著成都大學(xué)、明蜀王陵博物館和東風(fēng)渠等文化和自然資源，地鐵四號(hào)線也將于2021年建成，會(huì)于“十陵鎮(zhèn)設(shè)站點(diǎn)，長(zhǎng)久來(lái)看有一定開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，但詳細(xì)論證需在后期根據(jù)需求開(kāi)展。合能四季映像藍(lán)谷地恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)龍錦灣尚東美林龍城一號(hào)恒大綠洲華都美林灣萬(wàn)科魅力之城炬星檸檬城鑫苑名家錦江城市花園四海逸家卓錦城經(jīng)過(guò)以上的樓盤(pán)分布可以看出：西河鎮(zhèn)只需2個(gè)樓盤(pán)“東方美宸、“龍博御景，占地僅100.84畝，總建面24.63萬(wàn)。思索到高速公路對(duì)城市開(kāi)

50、展的阻攔作用，兩條高速路之間的地塊可以視為同一區(qū)域，我們將研討區(qū)域再擴(kuò)展到成渝高速以北，城南高速以南，三環(huán)以東，繞城高速以西的范圍內(nèi)，在研討區(qū)域內(nèi)也只需3個(gè)在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)“龍錦灣、“東方美宸、“龍博御景。經(jīng)過(guò)以上分析可以看出，該研討區(qū)域尚未成為熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，僅處于二級(jí)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)階段，沒(méi)有本質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。因此，必需擴(kuò)展研討范圍。為此，我們進(jìn)一步將研討的范圍進(jìn)一步擴(kuò)展，向南跨過(guò)地鐵二號(hào)線，延伸到成龍大道理由：向北越過(guò)城南高速就進(jìn)入成華區(qū)范圍，也是成都人通常以為的“城北不再是“城東，以東跨過(guò)繞城高速約5公里以內(nèi)。經(jīng)過(guò)以上界定，可以看出，該大范圍內(nèi)的樓盤(pán)主要分布在交通主干線三環(huán)路和成龍大道兩側(cè)。成洛大道

51、沿線僅有三個(gè)樓盤(pán)“龍錦灣、“龍博御景、“東方美宸。二三環(huán)之間二三環(huán)之間聚集了眾多品牌開(kāi)發(fā)商，如：萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖、博瑞、和黃。此外，還云集了眾多的中型開(kāi)發(fā)商。該區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)錢(qián)最高曾經(jīng)超越10000元/，主流價(jià)錢(qián)也在7000元/以上，為成熟的二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，對(duì)本研討沒(méi)有本質(zhì)的參考意義，因此不做詳細(xì)研討。研討區(qū)域成龍大道以北，城南高速以南，三環(huán)以東，繞城高速以西。該區(qū)域內(nèi)聚集了包括品牌開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的眾多開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，詳見(jiàn)以以下表：工程稱號(hào)售樓處行政區(qū)位置開(kāi)發(fā)商錦江城市花園-公園天下81861666錦江區(qū)錦江區(qū)成龍路幸福梅林國(guó)嘉地產(chǎn)華都美林灣84675151錦江區(qū)錦江區(qū)國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)三圣花鄉(xiāng)幸福梅林旁華

52、都置業(yè)四海逸家80311333錦江區(qū)錦江區(qū)南三環(huán)一段成龍路綠軸公園旁卓錦城后側(cè)香港中渝置地香港上市公司/國(guó)嘉地產(chǎn)卓錦城四期千樹(shù)郡80898888錦江區(qū)錦江區(qū)成龍大道一段9號(hào)HYPERLINK newhouse.cd.soufun/company/3210080460_20041213143413.htm成都盛吉立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鑫苑名家80326666姜小姐82298126錦江區(qū)錦江區(qū)成龍大道旁HYPERLINK newhouse.cd.soufun/company/3210325824_20070816103752.htm鑫苑置業(yè)成都藍(lán)谷地66000006錦江區(qū)錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)大觀村HYPERLINK

53、 newhouse.cd.soufun/company/3210090252_20050404174432.htm成都融創(chuàng)置地萬(wàn)科魅力之城84725588成華區(qū)成華區(qū)東三環(huán)5段萬(wàn)科路1號(hào) HYPERLINK newhouse.cd.soufun/company/3210091540_20210411141442.htm成都萬(wàn)科置業(yè)炬星檸檬泉龍泉驛 成都市惠王陵?yáng)|路川師大東校區(qū)旁)四川炬星置業(yè)開(kāi)展龍錦灣84621116、8462118龍泉郊縣/區(qū)-地鐵4號(hào)線- 城東成都富宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚東美林84738111龍泉成洛大道東虹路成都市聚業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繞城高速以東工程稱號(hào)售樓

54、處行政區(qū)位置開(kāi)發(fā)商龍博御景84821111龍泉龍泉驛西河鎮(zhèn)西河中心廣場(chǎng)旁龍博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)東方美宸84891066龍泉成都市成洛路西河大道168號(hào)四川美宸置業(yè)開(kāi)展龍城1號(hào)68111111龍泉龍泉驛區(qū)東大街外沿線龍城大道1號(hào)航天立交原大觀立交外約6公里成都志達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)合能四季映象86248866龍泉大面驛都大道旁緊鄰新川師合能地產(chǎn)恒大綠洲82002777龍泉錦江區(qū)成龍路銀河大道118號(hào)荷塘月色前約500米成都恒大銀河新城置業(yè)恒禾皇冠國(guó)際社區(qū) 84547577龍泉龍泉-北泉路以北龍二環(huán)以西四川恒禾置地開(kāi)展小結(jié)：本次研討的全部區(qū)域界定為成龍大道以北，城南高速以南，東三環(huán)沿線，繞城高速以東5km內(nèi)。龍博御

55、景東方美宸合能四季映像藍(lán)谷地恒禾皇冠國(guó)際社區(qū)龍錦灣尚東美林龍城一號(hào)恒大綠洲華都美林灣萬(wàn)科魅力之城炬星檸檬城鑫苑名家錦江城市花園四海逸家卓錦城片區(qū)市場(chǎng)研討以下對(duì)研討區(qū)域和繞城以東的樓盤(pán)進(jìn)展較為詳細(xì)的研討。研討思緒是從宏觀到微觀，先對(duì)整個(gè)片區(qū)樓盤(pán)的情況進(jìn)展圖表匯總過(guò)，分析一些主要的參數(shù)，樓盤(pán)的占地面積、體量、容積率、建筑形狀、價(jià)錢(qián)走勢(shì)等，得出一些宏觀結(jié)論。然后再深化分析一些具有代表意義的樓盤(pán)。聚集的知名開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科、恒大、鑫苑置業(yè)、囯嘉地產(chǎn)、國(guó)地置業(yè)由于其不斷沒(méi)有啟動(dòng)，所以沒(méi)有在研討中列其數(shù)據(jù)宏觀研討占地面積畝：占地面積超越600畝：萬(wàn)科魅力之城、龍城一號(hào)；占地面積300-600畝：藍(lán)谷地、恒禾皇

56、冠國(guó)際社區(qū)；占地面積超越100-300畝：錦江城市花園、華都美林灣、四海逸家、合能四季映像、恒大綠洲；占地面積小于100畝：卓錦城千樹(shù)郡、鑫苑名家、炬星檸檬城、龍錦灣、尚東美林、龍博御景、東方美宸。占地面積個(gè)數(shù)個(gè)數(shù)比例規(guī)模畝規(guī)模比例大于600212.50%126640.97%300-600212.50%62720.29%100-300531.25%84527.35%小于100743.75%35211.39%合計(jì)16100.00%3090100.00% 該片區(qū)最大規(guī)模的兩個(gè)樓盤(pán)占個(gè)數(shù)總量的12.5%，絕大多數(shù)樓盤(pán)的體量在100畝以下，個(gè)數(shù)占45%。但是，按照占地規(guī)模，情況剛好相反，規(guī)模最大的兩個(gè)

57、樓盤(pán)，占總占地的40.97%，100以下的小盤(pán)占總占地的11.39%。規(guī)模最大的4個(gè)樓盤(pán)占總體量的61.26%，可見(jiàn)該區(qū)域由于開(kāi)發(fā)尚處于起步階段，大盤(pán)較為集中未思索國(guó)地置業(yè)4000畝大盤(pán)的要素。建筑面積萬(wàn)：目前30畝的開(kāi)發(fā)量該片區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)體量普通都比較大，普通都在40萬(wàn)以上，40萬(wàn)方以上的占9個(gè)，50萬(wàn)方以上的有5個(gè)。注：尚東美林的6萬(wàn)方僅為目前開(kāi)發(fā)的30畝，剩余50畝的開(kāi)發(fā)量未計(jì)入。建筑面積個(gè)數(shù)個(gè)數(shù)比例規(guī)模規(guī)模比例大于50531.25%31254.10%25-50531.25%205.535.63%15-2500.00%00.00%10-15318.75%39.666.88%小于10

58、318.75%19.573.39%合計(jì)16100.00%576.73100.00% 建筑面積大于50萬(wàn)方的樓盤(pán)占個(gè)數(shù)的31.25%，占總建筑面積的54.1%，小于15萬(wàn)方的樓盤(pán)占個(gè)數(shù)的37.5%，占總建面的10.27%。同時(shí)，該區(qū)域沒(méi)有15-25萬(wàn)方的中等規(guī)模樓盤(pán)。60%以上的樓盤(pán)均超越25萬(wàn)平米，其開(kāi)發(fā)規(guī)模占整個(gè)片區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模的約90%。大片區(qū)的趨勢(shì)就是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)?；?，但是區(qū)域三還處于小盤(pán)開(kāi)發(fā)的非主流開(kāi)發(fā)階段。樓盤(pán)平均容積率：容積率個(gè)數(shù)個(gè)數(shù)比例大于4637.50%3-4531.25%2-3425.00%小于216.25%合計(jì)16100.00%該區(qū)域容積率大于3的樓盤(pán)約占總數(shù)的68.75%，小于

59、2的只需1個(gè)樓盤(pán)，占6.25%。該片區(qū)依然是以高密度的樓盤(pán)為主，建筑形狀以高層電梯為主。樓盤(pán)綠化率：樓綠化率是按照規(guī)劃要求設(shè)置，絕大多數(shù)樓盤(pán)綠化率集中在30%-40%。建筑形狀：除龍城一號(hào)、萬(wàn)科魅力之城、恒禾皇冠社區(qū)有多層洋房，尚東美林、萬(wàn)科魅力之城、華都美林灣有11層小高層，剩余的均為高層。面積段多層洋房高層小戶型該區(qū)域不同的產(chǎn)品定位決議了有不同的產(chǎn)品面積段，幾乎涵蓋了33-250的一切面積段而沒(méi)有斷層，主力面積段70-130。最小的合能四季印象有33平米的產(chǎn)品，最大的四海逸家有250平米的戶型。通常情況下多層洋房的產(chǎn)品面積段較大，而高層戶型尤其是首置定位的產(chǎn)品其面積段較小。區(qū)域三的產(chǎn)品面積

60、主要集中在67-131。大盤(pán)萬(wàn)科魅力之城、龍城一號(hào)、藍(lán)谷地、恒大綠洲由于其產(chǎn)品由多種形狀組合，所以產(chǎn)品面積段較長(zhǎng)。幾乎涵蓋了首置和改善型的面積段。由上可知，樓盤(pán)產(chǎn)品的面積段是與樓盤(pán)的定位和規(guī)模決議的。定位高的產(chǎn)品面積段較大，社區(qū)大的面積段更豐富。小結(jié)：西河鎮(zhèn)只需2個(gè)樓盤(pán)“東方美宸、“龍博御景，占地僅100.84畝，總建面24.63萬(wàn)。且其開(kāi)發(fā)商四川美宸置業(yè)開(kāi)展、龍博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均為非主流開(kāi)發(fā)商，所以，其參考性值得思量，因此，在仔細(xì)思索和論證的根底上，將研討區(qū)域適當(dāng)擴(kuò)展到成龍大道以北，城南高速以南，三環(huán)以東，繞城高速以東5km內(nèi)；該區(qū)域大盤(pán)規(guī)模較少，僅有4個(gè)300畝以上的大盤(pán)，但是其規(guī)模占一切在開(kāi)