2022年二手房買賣中130個疑難法律問題及裁判規(guī)則全記錄

1、二手房買賣中 130 個疑難法律問題及裁判規(guī)章全記錄（附風(fēng)險提示）筆者在從事相關(guān)法律實務(wù)及討論大量司法裁判文書的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)歸納出二手房糾紛疑難問題及相關(guān)裁判規(guī)章、法律風(fēng)險提示； 每條風(fēng)險提示, 均源于實際發(fā)生的案例,背后往往是一起或數(shù)起費時、費錢、費勁的官司；所以,二手房買賣,無論當(dāng)事人, 仍是代理律師, 對各種不憐憫形的房屋, 對各個環(huán)節(jié)可能顯現(xiàn)的風(fēng) 險,都要相應(yīng)的心中有數(shù),通過合同條款,將丑話說在前面,以免事后麻煩；1. 房屋面積差異的處理二手房買賣合同未商定單價, 或是商定 “房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn) ”等內(nèi)容,應(yīng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計價,且依據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣, 二手房買賣一

2、般雙方都親自到實地看房, 買賣雙方對房屋的實際情形包括面積情形均應(yīng)事先明白,故對一方當(dāng)事人事后要求補(bǔ)交面積差價款的,面積單價及面積差額進(jìn)行特殊商定的除外；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】一般不予支持, 但雙方對【1】陷阱條款： “該房地產(chǎn)建筑面積 91.5 平方米,以房產(chǎn)證為準(zhǔn)； ”對買受人而言,通常會認(rèn)為該房的建筑面積系出于房產(chǎn)證,且明確“以房產(chǎn)證為準(zhǔn) ”,不 會存在任何風(fēng)險； 司法實務(wù)中, 可能會認(rèn)為, 該條暗含著購買方已就房屋建筑面 積與房產(chǎn)證做了核對, 已對房產(chǎn)證原件做了審核, 故在該房為抵押性質(zhì)、 共有性質(zhì)等影響合同履行和效力的情形顯現(xiàn)時,購買人出于明知的主觀狀態(tài)可能會得到認(rèn)定,甚至后果自負(fù)；故

3、,不管房產(chǎn)證是在出賣方、中介,仍是銀行、房管所,都要眼見為實,而且不僅要看,仍要驗明真?zhèn)?；即使真?仍是要就房屋實際面積與登記面積是否可能存在差異、房屋權(quán)屬的原始取得是否合法、 房屋權(quán)屬是否存在其他糾紛導(dǎo)致移交顯現(xiàn)障礙,做必要的調(diào)查、核實；【2】持證權(quán)益人登記面積與實際產(chǎn)權(quán)面積或使用面積不一樣,除了測量誤差外,仍存在過戶時共有面積剔除的可能；實踐中, 受讓人實地對權(quán)證面積進(jìn)行測量,但對四址地界表述“以上兩證權(quán)屬界定為準(zhǔn) ”可能存在的風(fēng)險未引起重視,導(dǎo)致法院最終認(rèn)定持證人已事先對此權(quán)屬瑕疵做了披露,判決風(fēng)險由買受人承 擔(dān)；【3】二手房買賣協(xié)議商定總價成交,或雖有面積商定,但未商定單位平方米價格情

4、形下,嗣后買方以實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符,訴請補(bǔ)面積差價的,一般不會得到支持；【4】二手房買賣前后,因采納的運算房屋面積標(biāo)準(zhǔn)不同,公攤面積的分?jǐn)偡绞竭\算方式不一樣, 造成新、 舊證確定的房屋面積產(chǎn)生了誤差,因房屋實際面積并未發(fā)生實質(zhì)性的變化,當(dāng)事人一方訴請補(bǔ)差價的,不予支持；【5】二手房交易前,買賣雙方實際上關(guān)注單價與總價,限于精力和測量條件,對運算基礎(chǔ)的房屋面積的真實性往往關(guān)注不夠,一旦顯現(xiàn)實際面積、 產(chǎn)權(quán)面積前后相差,簡潔產(chǎn)生紛爭；對買方而言,對房屋面積真實性的明白,應(yīng)不僅限于賣方手中的購房合同對面積的記載,也不僅限于房產(chǎn)證上登記面積, 而是有必要在現(xiàn)場勘查時做一簡潔測量； 對賣方而言,

5、可以明確商定現(xiàn)有房屋面積的依據(jù),不因?qū)懋a(chǎn)權(quán)證或?qū)崪y面積的前后差異,而影響案涉房屋整體價格的確定；2. 二手房過戶稅費爭議法律雖規(guī)定房產(chǎn)過戶稅費的納稅義務(wù)人為出賣方,但并不禁止當(dāng)事人在房產(chǎn)交易過程中自行商定相關(guān)稅費的承擔(dān)主體；二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對交易過程中的稅費負(fù)擔(dān)未商定或商定不明,經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的, 應(yīng)依據(jù)稅務(wù)部門對各類稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費承擔(dān)人；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【6】房屋買賣合同中明確商定“ 辦理房屋過戶手續(xù)的相關(guān)費用均由買方承擔(dān)”,對于買方而言,營業(yè)稅、個人所得稅等需要出賣方承擔(dān)的費用,可能也會 被認(rèn)為被商定所變更, 而一概由買方承擔(dān)； 故,與稅費負(fù)擔(dān)相關(guān)

6、的如出賣方家庭 成員名下住房情形、 標(biāo)的房屋是否為一般住宅、 是不是保證性政策房、 自用年限 是否滿 5年、是否有本地戶口、標(biāo)的房屋原始購買發(fā)票是否保留等基本情形,買 受人都應(yīng)事先核實清晰；【7】“居住使用年限 ”不等于 “辦理產(chǎn)權(quán)證年限 ”；二手房交易過戶,可能影 響稅費負(fù)擔(dān)比例的是后者而非前者,故簽約時要對出賣方的承諾予以充分留意；【8】過戶手續(xù)辦理中的稅費負(fù)擔(dān)應(yīng)有明確商定；如無商定,實踐中傾向于由雙方各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的費用；如在合同中商定“買方拿到產(chǎn)權(quán)證后再交付余款”,就會認(rèn)為是辦證費用由賣方承擔(dān)的商定；但稅費商定不明時,買方先行墊 付的,法院可能會以該商定不明的款項屬另一法律關(guān)系而不予與

7、房款抵扣,直接 判決買方支付房款；【9】房屋買賣合同商定了個稅可能顯現(xiàn)時 的負(fù)擔(dān)原就, 賣方以此為由主見解除合同時,“賣方將定金退仍買方, 雙方免責(zé) ”應(yīng)對稅費產(chǎn)生負(fù)舉證責(zé)任, 同時該條款會被認(rèn)為系為買方利益而設(shè)定,合同,構(gòu)成違約；應(yīng)由買方挑選是否解除合同, 賣方單方解除【10 】即便對于繳納稅費義務(wù)負(fù)擔(dān)主體有明確商定,但最終持有繳費憑證 人與實際繳費主體不一樣, 或第三方墊付但不能明確被墊付主體,或當(dāng)事人雙方對該被墊付的結(jié)果有不同說明的情形下,最好通過在合同中預(yù)先明確, 或者對房屋總價款的構(gòu)成作出限定性說明,以免第三方向其中一方追償時, 仍面臨誰負(fù)擔(dān)的困惑；【11 】爭議條款： “此次交易成

8、交價為賣方凈得價,買賣過程中發(fā)生的相關(guān)費用由買方依據(jù)國家規(guī)定繳納”,該商定并未明確 “相關(guān)費用 ”包括雙方在交易過程中各自應(yīng)繳納的稅款,且與合同商定的“交易過程中產(chǎn)生的稅費及相關(guān)費用由雙方依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定繳納”對比,法院可能認(rèn)為,賣方的“ 凈得價 ”仍需依法繳稅；【12 】購買部分房產(chǎn),辦理過戶時,存在分戶辦理權(quán)屬證的情形,在商定過戶費由買方負(fù)擔(dān)的情形下, 全部分戶辦證費用是否包含在內(nèi),應(yīng)在合同中預(yù)先明確商定,以免事后生爭端；3. 逾期過戶的法律責(zé)任二手房屋買賣合同合法有效, 未辦理物權(quán)登記的, 不影響合同效力； 買方請求賣方履行合同,并幫助辦理房屋登記過戶手續(xù)的,應(yīng)予支持；【相關(guān)法律風(fēng)險提示

9、】【13 】房屋買賣格式合同尾部通常有“雙方商定的補(bǔ)充條款 ”,對合同條款及附件內(nèi)容的手寫修改或補(bǔ)充,其效力應(yīng)優(yōu)先于合同的其他商定；合同空白欄 特殊有關(guān)逾期付款、 逾期交房違約金比例的填充應(yīng)予明確,空白即視為相關(guān)違約 責(zé)任的未予商定,且存在對方當(dāng)事人事后補(bǔ)充不利于己的條款之風(fēng)險；【14 】在對方違約而違約責(zé)任未商定或商定不明的情形下,如一味堅持自 己要求對方承擔(dān)違約責(zé)任,而拒絕連續(xù)履行,可能導(dǎo)致被駁回訴訟懇求的后果；【15 】“毀約 ”與“違約 ”在合同商定中應(yīng)有明確界定,相應(yīng)的責(zé)任后果是否統(tǒng)一有必要加以澄清,否就,在一方“違約 ”,有很難認(rèn)定為根本違約的程度,事后在訴訟中又同意連續(xù)履行情形下

10、,很難認(rèn)定其為“毀約 ”,相應(yīng)的 “毀約 ”條款便難以適用；【16 】即便是合同有明確商定 “先交全款再辦過戶 ”,如過戶手續(xù)的辦理,系因雙方遞件手續(xù)在先,稅款交納在后,因賣方拒絕協(xié)作遞件,亦會被認(rèn)為違約,由此導(dǎo)致合同解除的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；【17 】過戶手續(xù)遲延辦理通常會成為賣方的主要責(zé)任,在賣方無證據(jù)證明已盡通知義務(wù)情形下, 買方未履行催告或幫助義務(wù)通常不會認(rèn)定構(gòu)成違約；未及 時辦理過戶, 嗣后因政策緣由導(dǎo)致過戶手續(xù)辦理成犯難題,并不能當(dāng)然成為賣方 主見合同無效的理由；【18 】在合同已對履行義務(wù)的先后次序有明確商定情形下,作為房屋買賣合同的賣方,以懷疑對方的誠信及擔(dān)憂過戶后余款難以追回為

11、由,要求“先交全 款再辦過戶 ”如無合同依據(jù),就構(gòu)成單方變更合同,可能會承擔(dān)違約責(zé)任；【19 】過戶與辦證應(yīng)明確商定； “賣方逾期 15 天仍未交付房地產(chǎn)時,合同即告解除 ”,該商定中的 “交付房地產(chǎn) ”應(yīng)懂得為房屋本身的交付,不涉及房屋產(chǎn)權(quán) 證書的辦理；4. 定金條款表述與適用二手房買賣合同簽訂和履行過程中,給付定金一方不履行商定義務(wù)的,無權(quán)要求對方返仍定金； 收受定金一方不履行商定義務(wù)的,應(yīng)雙倍返仍定金； 當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等,但未商定定金性質(zhì),當(dāng) 事人主見定金權(quán)益的,法院不應(yīng)支持；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【20 】“定金”與“訂金”；能發(fā)生雙倍返仍的為 “定

12、金”；如商定 “訂金”,就在一方違約時,不適用定金罰就；故購房合同中對“定金 ”的表述應(yīng)明確,字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式,嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購房“定金”,任何表述為 “訂金 ”、“小訂 ”、“定錢”、“押金”、“保證金 ”、“信譽(yù)金 ”、“誠心金 ”、“意向金 ”、“代購金 ”、“違約擔(dān)保金 ”的做法, 或?qū)υ摽钪Ц丁?收取的不一樣表述,均有可能導(dǎo)致不適用定金罰就的法律后果；同時亦要防止合同與收據(jù)對“定金 ”表述不一樣性；【21 】買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保,應(yīng)屬立商定金；作為立商定金, 其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無關(guān)系,其生效是獨立的,在主合同

13、之前即成立；買受人交付定金,有必要對定金性質(zhì)予以明確：履商定金仍是立商定金； 如系后者, 出賣方挑選拒絕訂立合同時,買受人只能接受雙倍返仍定金的賠償； 定金收據(jù)雖為合同, 但無法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款； 故房屋交易達(dá)成意向, 不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同,且應(yīng)成為交付定金的前提；【22 】定金或訂金交付前,肯定要確定權(quán)屬主體、賣方資質(zhì),現(xiàn)場看房,到房管部門驗證, 就主要的交易條款達(dá)成意向并能基本確定,一防遇到騙子, 二 防事后反悔；特殊在面對低價誘惑時更應(yīng)謹(jǐn)慎耐心,勿圖省事,防止先交定金、倉促交易而上當(dāng)受騙；5. 房屋質(zhì)量的交接處理二手房買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受

14、人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【23 】“交鑰匙 ”與“交房”非同一概念,交鑰匙不等于交付房屋,往往出賣人交了鑰匙, 但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系, 或其他緣由, 導(dǎo)致對出賣房屋有異議的案 外人或第三人占據(jù)房屋, 不予交付, 此情形下, 是否由出賣人承擔(dān)責(zé)任或有才能 解決實際交房問題, 皆不明確,故二手房買賣合同中應(yīng)對出賣人的全面履行交房 義務(wù)及違約責(zé)任商定明確；【24 】二手房簽約前,買受人對房屋內(nèi)居住人員的情形應(yīng)有所明白,對是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判定,并在合同中對出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無法入住的違約責(zé)任及缺失賠償作出商定；【25 】“交房 ”通常與 “交鑰匙 ”合

15、二為一,如何交鑰匙,有必要在合同中明確 程序；在發(fā)生爭議情形下,一方辯稱已交付,一方辯稱索要過,均稱遭到對方拒 絕,如何防止舉證上的困擾, 可事先商定一方行使權(quán)益或履行義務(wù)遭拒時,有一 個雙方都認(rèn)可的確認(rèn)途徑, 盡量較之提存公證簡便, 比如商定雙方都認(rèn)可的第三 方單位或自然人,明確雙方遵守的通知方式；【26 】因履行法院生效判決而為房屋騰退、交付義務(wù),為防止強(qiáng)制騰退義 務(wù)一方人為破壞, 對房屋現(xiàn)狀的確認(rèn)、 交鑰匙及驗房最好支配具有公信力的第三 方參加,起到證據(jù)愛護(hù)的見證作用,同時對現(xiàn)場情形最好有照片說明；【27 】房屋交付前出于報復(fù)有意毀壞門窗鎖及裝修,導(dǎo)致非吉屋、非現(xiàn)狀移交,如經(jīng)鑒定非自然損

16、壞而系人為破壞,由交付義務(wù)方承擔(dān)；由此產(chǎn)生的修復(fù)費用及評估費用均應(yīng)【28 】買受方對二手房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查及驗收時,留意查看房屋墻壁、墻 角、天花板是否有裂痕和滲漏,特殊陽臺、衛(wèi)生間鄰近地板是否潮濕發(fā)霉,門窗 的通風(fēng)、采光狀況是否良好,管線燈座是否正常,主體承重結(jié)構(gòu)是否改動等,并 將看房結(jié)果形成記錄,由雙方簽字確認(rèn)；【29 】對于明確商定 “現(xiàn)狀交付 ”的二手房,對將來房屋交付的“現(xiàn)狀”,應(yīng)盡可能具體地事先列明交接清單, 此外,仍應(yīng)列明交接家私家電或其它設(shè)施的價值,以免交接時發(fā)覺破壞或缺失, 為提起損害賠償標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)依據(jù),否就,因無法舉證 可能導(dǎo)致訴請被駁回；6. 買方拒絕履行的理由二手房買賣合同

17、簽訂后, 買方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約 定,又無合理抗辯理由的, 應(yīng)承擔(dān)連續(xù)履行、 實行補(bǔ)救措施或賠償缺失等違約責(zé) 任；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【30 】二手房買賣合同簽訂后,在合同具備連續(xù)履行條件下,出賣方無違約情形,買方拒絕履行的理由不成立的,約金或沒收定金的違約責(zé)任；可能需承擔(dān)連續(xù)履行同時, 另外支付違【31 】就無產(chǎn)權(quán)證的房屋簽訂買賣合同,但房屋權(quán)屬明確或嗣后完善權(quán)屬 證明,通常不會認(rèn)定所簽合同無效；故對無產(chǎn)權(quán)證的房屋,如心存疑慮,可多做 核實；一旦交了定金,事后反悔,賣方的房屋權(quán)屬不成問題,因買方不連續(xù)履行 合同,必定要承擔(dān)違約責(zé)任；【32 】以備案合同（黑白合同、陰陽合

18、同）避稅條款屬于“違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定 ”、“以合法形式掩蓋非法目的”、“重大誤會 ”、“顯失公正 ”為由要求認(rèn)定合同無效或以此解除合同的,實踐中通常不會得到法院支持；【33 】在雙方應(yīng)付款期限、交房期限未明確商定情形下,買方以賣方未騰 房、租客未搬走為由作為解約理由的,不會被支持；【34 】雙方簽約時,房屋權(quán)屬證明材料已由買方核驗或持有的,事后買方以出賣方隱瞞非一般住宅的房屋性質(zhì)、隱瞞房屋的結(jié)構(gòu)為由要求解約的,難以被支持；【35 】通過中介購房常見證據(jù)效力；房屋買賣合同解除或中止履行后,就 解除或中止緣由, 由中介出具的雙方簽訂和履行購房合同中的相關(guān)情形所作的說 明,一般認(rèn)為具備客觀性,

19、符合民事訴訟證據(jù)的基本特點；對買受人舉出的視聽 資料,如出賣人對該談話事實無異議, 該視聽資料亦符合民事訴訟證據(jù)的基本特 征,應(yīng)作為定案依據(jù)； 故購房合同簽訂后, 應(yīng)隨時保留、 盡力收集己方履行合同,對方拖延履行、拒絕履行的證據(jù)；包括中介出具的證明或情形說明,談話錄音；在履行合同過程中, 就合同履行所為的任何交涉,特殊是在爭議產(chǎn)生后, 就合同履行的溝通,表述上應(yīng)留意厘清法律責(zé)任,以免貽人口實；7. 賣方違約與連續(xù)履行二手房買賣合同簽訂后, 一方當(dāng)事人不同意連續(xù)履行, 情愿以承擔(dān)相應(yīng)違約 責(zé)任為代價解除合同, 而另一方堅持要求連續(xù)履行, 經(jīng)審查合同連續(xù)履行不存在 現(xiàn)實困難的, 應(yīng)判決雙方連續(xù)履行

20、合同, 但合同另有解商定金等商定或因不行抗 力導(dǎo)致不能履行合同的除外；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【36 】契約即法；雙方就房屋交易的意思表示達(dá)成一樣,賣方收取定金后,無法定或商定理由拒絕連續(xù)履行,續(xù)履行；不僅有可能需要承擔(dān)違約責(zé)任, 且同時仍需繼【37 】在買方逾期支付購房款情形下,賣方并不當(dāng)然享有解除合同權(quán)益,合同亦不當(dāng)然自動解除, 賣方未依法履行通知或催告義務(wù)情形下,將房屋另售他人,可能會被認(rèn)定 “一房二賣 ”、根本違約,而承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；【38 】賣方在簽訂二手房買賣合同時,接受買受人分期付款的,應(yīng)將付款日期及條件商定明確, 將違約認(rèn)定的程序設(shè)定做到簡潔明白,將違約責(zé)任的后果及解除合同的程序設(shè)定

21、清晰, 比如可以 “短信通知雙方認(rèn)可的手機(jī)聯(lián)系方式”達(dá)到解除合同的目的； 對賣方而言, 付款期限及解約條件商定不清,可能導(dǎo)致售房合同簽訂后, 長期得不到履行, 特殊在需要賣房回款另有急用的情形下,往往無法在短期內(nèi)解除合同,造成進(jìn)退失措,左右掣肘；故,房屋買賣合同中應(yīng)注明交易雙方各自的聯(lián)系地址和方式, 且商定該通訊地址及聯(lián)系方式“為全部通知、 文件、資料等送達(dá)途徑； 上述通訊地址或聯(lián)系方式如有變更,應(yīng)在變更后三日內(nèi)書面通知本合同其他各方, 否就仍以原地址或方式為全部通知、文件、資料等送達(dá)途徑；通過郵寄送達(dá)的,以投郵當(dāng)日視為送達(dá)；”【39 】二手房交易雙方商定就房屋買賣合同進(jìn)行公證的,雙方應(yīng)先核實

22、是否符合公證辦理的條件, 如未取得房產(chǎn)權(quán)屬證明的房屋,雖可進(jìn)行合法交易, 但卻可能無法辦理公證, 在此情形下如何履行, 如雙方不能達(dá)成一樣, 任何一方反悔,都有可能構(gòu)成違約；【40 】在買受人以按揭貸款方式購買二手房情形,辦理貸款手續(xù)需交易雙方協(xié)作,實踐中本身由于銀行、擔(dān)保公司辦理貸款手續(xù)的審批過程有肯定周期,如在該期間一方懈怠, 往往簡潔在雙方之間形成不信任的狀態(tài),一旦受到房產(chǎn)市場價格波動的影響, 就會發(fā)生雙方相互指責(zé)違約的情形；對出賣人而言, 簽約前應(yīng)具體明白買方付款方式, 買受人辦理按揭的, 需雙方各自供應(yīng)的手續(xù)是否完備,正常的貸款到賬流程多久,對簡潔認(rèn)為拖延的環(huán)節(jié)應(yīng)通過違約條款加以防范

23、；【41 】賣方為賜予自己不受限制的自由解約權(quán)益,商定“賠償同等已付購房款后可解約 ”,在收受購房款并為交付已數(shù)年,但始終未過戶情形下,訴請依約 解除,可能不會被支持；8. 解除合同的通知效力二手房買賣合同商定的解除條件成就,或因不行抗力、 對方預(yù)期違約, 或?qū)Ψ竭t延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限仍未履行,或?qū)Ψ竭t延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的落空的, 一方提出解除合同的, 解除通知到達(dá)對方時合同解除；對方有異議的,可懇求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【42 】催告對方履行合同義務(wù),或提出解除合同的通知,建議以特快專遞或一般快遞方式進(jìn)行, 留意在快件詳情單上注明快遞文

24、件的內(nèi)容,并向快遞單位索取、保留對方或?qū)Ψ焦ぷ魅藛T簽收的回執(zhí),以防止對方抗辯稱未收到或收到的非特定文件時作為證據(jù)使用； 信封上注明快遞文件內(nèi)容系“解除合同通知 ”,對方 拒絕簽收的,法院也可能認(rèn)定合同一方已盡通知義務(wù)；【43 】二手房購房合同商定了違約金的,訴訟中對違約金運算的終息日,應(yīng)強(qiáng)調(diào)系 “暫計至 ”,判決書中說明的 “逾期未付 加倍 ”內(nèi)容通常系對判決確認(rèn) 債務(wù)內(nèi)容的履行要求, 并非完整的債務(wù)內(nèi)容； 特殊在二手房買賣合同歷經(jīng)多次訴 訟,賣方解除合同不得, 對方連續(xù)違約情形下, 對利息或違約金的運算依據(jù)通過 生效判決獲得最大限度的愛護(hù),具有現(xiàn)實意義；【44 】對簽約后付款義務(wù)的履行方式,

25、商定了明確期限的,最好在合同中將款項接受賬號予以明確, 以入賬日期作為付款義務(wù)、 收款義務(wù)履行的標(biāo)志, 避 免在認(rèn)定付款義務(wù)是否逾期時產(chǎn)生紛擾；【45 】在一方先行違約符合商定解除合同的情形下,另一方解除合同,應(yīng)通知對方,未經(jīng)通知的,合同尚未解除,自行堅持解除,可能被對方作為主見逾 期違約的理由；【46 】在一方遲延履行主要合同義務(wù)的情形下,對方提出解除合同的,應(yīng)先提出要求履行的催告, 并賜予合理的履行期限, 徑行提出解除通知的, 可能構(gòu) 成違約；9. 合同簽訂真實性判定在二手房買賣合同各方當(dāng)事人對口頭合同效力或合同成立與否存在爭議時,法官應(yīng)依法定程序, 全面、客觀地審核證據(jù), 依據(jù)法律規(guī)定,

26、 遵循法官職業(yè)道德,運用規(guī)律推理和日常生活體會,對證據(jù)有無證明力和證明力大小獨立進(jìn)行判定；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【47 】房屋買賣合同應(yīng)采納書面形式,因引發(fā)爭議點多,口頭商定如無證據(jù)支持,極易導(dǎo)致合同無法履行,且責(zé)任無法分清；同時,當(dāng)事人應(yīng)在合同尾部 簽名或捺印、蓋章,能本人簽名的, 應(yīng)盡量讓當(dāng)事人本人在合同最終簽名欄簽名,以免當(dāng)事人或其法定代理人對合同真實性提出異議時,有充分的事實依據(jù)；【48 】通常認(rèn)為合同當(dāng)事人簽名在真實性方面較名章更有說服力,在當(dāng)事人否認(rèn)自己供應(yīng)名章或名章虛假的情形下,如有其他證據(jù)支持, 可以推翻；相反,在對方否認(rèn)名章真實性, 但結(jié)合其他相關(guān)事實, 可認(rèn)定合同簽署的真實性

27、； 故合同簽名欄應(yīng)盡量防止加蓋名章來代替簽名,的可能性相對較大；簽名偽造較之印章作假, 能鑒定出來【49 】在房屋產(chǎn)權(quán)人已去世,繼承人身份不確定、房屋權(quán)屬不清晰的房屋 買賣合同, 應(yīng)查實共有情形后, 由全體共有人或其代理人作為合同當(dāng)事人一方簽 字,盡力防止無權(quán)處分情形發(fā)生；【50 】房屋買賣合同簽訂后,權(quán)益人應(yīng)準(zhǔn)時辦理過戶,存在過戶辦理障礙 時,應(yīng)準(zhǔn)時通過法律途徑主見權(quán)益,以免日久生變；【51 】以房屋沖抵欠款,通過簽訂房屋買賣協(xié)議,欠款充當(dāng)定金的做法,為防止將來被認(rèn)定違反他人真實意思表示或乘人之危之嫌,最好簽訂書面房屋買 賣合同,并有見證人簽名捺??；【52 】依現(xiàn)行物權(quán)登記制度,買賣房屋行為

28、并不依憑房產(chǎn)證是否辦理更名 登記確認(rèn)其效力,是否辦理更名登記,是合同的履行行為；【53 】合同因欺詐或乘人之?？稍V請撤銷,但要留意撤銷期限 1年的限制,同時,舉證前述兩種無效或撤銷情形之存在,支持；實踐中如無充分證據(jù), 基本上難被10. 購房合同的性質(zhì)判定 當(dāng)合同名稱與合同內(nèi)容不符時,應(yīng)以合同最終實現(xiàn)的目的來認(rèn)定合同的性 質(zhì)；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【54 】為貸款目的抵押或出賣房屋并不為法律所禁止,但以虛假房屋買賣 合同騙取銀行貸款,符合合同法和民法通就規(guī)定的“以合法形式掩蓋非 法目的 ”情形,會導(dǎo)致合同無效甚至承擔(dān)刑事責(zé)任的后果；【55 】借名或借房（抵押擔(dān)保）為他人貸款供應(yīng)便利,在實際用資人

29、無法 償貸時,出借人作為合同相對人,負(fù)有直接清償義務(wù)；【56 】我國物權(quán)制度中并無讓與擔(dān)保制度,學(xué)理上通說認(rèn)為應(yīng)歸于非典型擔(dān)保的 “類物權(quán) ”,由于涉及到對物權(quán)法定原就的遵循,所謂讓與擔(dān)保只能以債權(quán)的性質(zhì)存在；但其仍屬于合法的民事權(quán)益,仍要受到民法通就、合同法等 民事實體法的愛護(hù)； 房屋買賣合同簽訂后, 雖已辦過戶手續(xù), 但賣方為回贖房屋 設(shè)定限制出售條款, 符合讓與擔(dān)保的法律特點, 亦有可能會被認(rèn)定為名為房屋買 賣實為借貸；【57 】以抵押借款方式成立房屋買賣合同關(guān)系,易導(dǎo)致法律關(guān)系上的爭議,應(yīng)盡量防止買賣雙方義務(wù)履行的模棱兩可表述或設(shè)計；因打算合同的本質(zhì)是當(dāng)事人的意思表示, 而非合同形式,

30、 合同性質(zhì)的重新確認(rèn)只能通過合同說明而非合同 解除進(jìn)行；為借貸目的而擬定房屋買賣合同, 為防止名實不副導(dǎo)致合同效力之爭,應(yīng)盡量回避 “流押 ”、“投資回報 ”字眼,并最好辦理過戶,將回贖條款設(shè)定為買賣 合同的所附條件；【58 】在合同法實施前,機(jī)關(guān)團(tuán)體未經(jīng)批準(zhǔn)購買私房,為城市私有房屋治理條例嚴(yán)格禁止,但其效力在合同法實施后得到補(bǔ)正；過戶手續(xù)的 辦理仍有促成履行的必要；【59 】以長期租賃的形式實現(xiàn)買賣合同的目的,存在產(chǎn)權(quán)未過戶的最大風(fēng)險,買受人應(yīng)對此有充分估量；11. 購房尾款的支付時間二手房買賣合同當(dāng)事人應(yīng)付款和交房商定有先后履行次序,先履行一方未履 行的,后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求；先履

31、行一方履行債務(wù)不符合商定的,后 履行一方有權(quán)拒肯定方相應(yīng)的履行要求；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【60 】通常二手房買賣合同商定尾款在交房時或辦理過戶手續(xù)時支付,雖可能在同一天發(fā)生,但亦存在先后次序；一旦較真,誰先誰后,就易成為任何一 方的借口, 導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生； 為防止此種情形顯現(xiàn), 當(dāng)事雙方應(yīng)對具體交房通知的 時間、方式以及交房后尾款支付方式、 因房屋質(zhì)量等問題導(dǎo)致交接顯現(xiàn)困阻后的 補(bǔ)救方案進(jìn)行明確商定；【61 】房屋對房款或定金交付有明確日期商定的,主見在該日期已履行付款義務(wù)的買方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任； 對于明確商定支付定金后入住的,對于未支付定 金而入住的,雙方應(yīng)有書面說明；【62 】爭議條款：在未具

32、體商定過戶日期情形下,“余款過戶前兩天交付 ”的商定極易混淆事實；“買方拿到產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件同時付清余款”,對買方而言,應(yīng)明確為變更后的產(chǎn)權(quán)證； 對賣方而言, 應(yīng)留意該條款通常會被懂得為先辦下過戶手續(xù),而買受人的付款義務(wù)在后；“除銀行貸款以外的款項待房產(chǎn)證過戶完畢后付清 ”,“其他款項 ”是否指 “工本費、律師費、保險費 ”,是否包括 “房屋尾款 ”,簡潔產(chǎn)生爭議； “賣方在收齊買方樓款時交稅過戶 行情形,賣方以收全款抗辯理據(jù)不足；12. 房屋相關(guān)費用的結(jié)清”,賣方的過戶遞件手續(xù)須先二手房買賣合同當(dāng)事人對房屋交接前涉及該房屋的物業(yè)、暖氣、水電、煤氣、電話、電視有線、修理基金等費用的結(jié)清有商定的,依

33、商定處理；出賣人應(yīng)繳而 未繳上述費用,買受人在墊付后可向出賣人追償；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【63 】現(xiàn)狀出售的二手房,應(yīng)對交吉條件作出商定,具體清點待移交的設(shè)備設(shè)施,明確各項應(yīng)對費用（如水電、煤氣、電話、電視有線、物業(yè)費、供暖費 等）的繳納義務(wù),并在實際履行交接時,按列明的清單清點、檢驗,對設(shè)施、設(shè)備缺省或影響使用的功能缺陷,應(yīng)在清單中預(yù)先告知, 以免事后起糾紛； 買受人無證據(jù)證明存在上述未結(jié)清費用, 不能以出賣人未供應(yīng)相關(guān)交費憑證拒絕履行自 己后履行義務(wù)； 在買受人未墊付上述應(yīng)由出賣人繳納而未繳納的費用情形下,無 權(quán)向出賣人行使追償權(quán)；【64 】以他人名義存款作為交房保證金,并自行持有存單,以

34、此達(dá)到質(zhì)押擔(dān)保目的但又未辦理登記備案手續(xù)的,存在他人通過掛失取款的風(fēng)險；13. 精神病人的賣房效力 精神病人等無民事行為才能或限制民事行為才能人與他人簽訂房屋買賣合 同進(jìn)行房屋交易的民事行為, 未征得其法定代理人的同意或事后追認(rèn),該民事行 為無效；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【65 】雖然出售房屋的出賣人與產(chǎn)權(quán)證上的房屋產(chǎn)權(quán)人一樣,出售價格也 相對合理, 但如賣房人為限制民事行為才能人或無民事行為才能人,買賣合同效 力依舊受到影響,乃至無效；故,即使是一宗看上去很正常的買賣,也要盡可能對出賣人精神狀態(tài)有所判定和做必要的背景調(diào)查,對于出賣人明顯存在精神疾病的,有必要取得其法定代理人或近親屬對交易行為的書

35、面確認(rèn)；【66 】雖然房屋買賣合同的簽訂再正常不過：買賣雙方主體具備交易資格、無其他違法行為, 交付了房款并辦理了過戶, 但因前手的買賣合同瑕疵, 即便所 有的交易均辦理登記手續(xù), 但在最初的產(chǎn)權(quán)人出賣房屋并過戶后,因其無民事行 為才能或限制民事行為才能, 最終取得房屋的登記產(chǎn)權(quán)人,依善意、 依合法成立的房屋買賣合同要求該民事行為才能欠缺之人騰退房屋,依舊存在不能獲得法院支持的風(fēng)險； 緣由在于法律和情理的兩難；故,買受人對交易房屋居住現(xiàn)狀及居住人身份、與該房屋關(guān)系的明白成為必要；【67 】簽訂房屋買賣合同因主體資格不適導(dǎo)致無效后,受讓人將房屋另行轉(zhuǎn)給善意第三人, 第三人因獵取房屋全部權(quán)或使用權(quán)

36、目的不能實現(xiàn)的,受讓人并不因其與第三人的善意取得而免于承擔(dān)違約責(zé)任；【68 】購房合同的發(fā)票和裝修房屋的票據(jù)應(yīng)長時間留存,不僅是作為房屋全部權(quán)的證明,且在嗣后合同因各種緣由導(dǎo)致無效主見經(jīng)濟(jì)缺失時,可作為憑據(jù)；【69 】買賣合同一方主體的民事行為才能直接影響合同效力；就以往的行為才能鑒定, 應(yīng)當(dāng)供應(yīng)過去一段時間內(nèi)的就診治療情形；如不能證明簽約當(dāng)時的行為才能,僅以現(xiàn)時的鑒定結(jié)論,有可能難以獲得法院作出買賣合同無效認(rèn)定；14. 未成年房主賣房程序未成年人作為房屋全部權(quán)人未經(jīng)其法定代理人同意或事后追認(rèn),與他人簽訂房屋買賣合同進(jìn)行房屋交易的,該合同無效；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【70 】雖然未成年人的法定代

37、理人可代未成年人為民事行為,但未成年人 作為房屋共有人的出賣合同, 買受人依舊需要在合同簽訂和履行中對代理權(quán)的合 法性盡到審核義務(wù),對未成年人一方的法定代理人與托付代理人權(quán)源均需留意；【71 】與未成年人簽訂房屋買賣合同,應(yīng)有其法定代理人在場并在合同上 作為當(dāng)事人一方簽字；【72 】未成年人作為非登記在冊的房屋共有人,雖依繼承或依商定享有房 屋全部權(quán),但買受人仍可依善意取得其房屋；15. 境外人士購房之程序境外機(jī)構(gòu)或個人違反建設(shè)部等六部委共同下發(fā)的建設(shè)部、 商務(wù)部、 國家發(fā)展和改革委員會等關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和治理的看法,及國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知關(guān)于限購規(guī)定,

38、 并不必定導(dǎo)致合同無效； 但因違反上述政策或行政規(guī)章, 導(dǎo)致買受人取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)的合同 目的無法達(dá)到,在合同無法實際履行的情形下,買受人有權(quán)要求解除合同；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【73 】以外籍身份購房違反相關(guān)規(guī)定主見合同無效,因非屬違反法律或行 政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定, 通常難獲法院支持, 相應(yīng)地主見無效返仍定金或購房款亦不 會被支持；【74 】房產(chǎn)中介為規(guī)避責(zé)任,在明知買受人的境外身份不符合購房條件仍 供應(yīng)居間服務(wù), 即便簽署 “境外個人購房承諾 ”等免責(zé)聲明, 對合同不能履行的后 果仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；【75 】當(dāng)事人行為在嗣后出臺的法律法規(guī)中屬于禁止性范疇,但因行為在前,立法在后, 從前行為并不

39、因嗣后法律規(guī)定而無效；相關(guān)規(guī)定對境外人士購房居住年限及購房用途的予以限定, 但限定日之前簽訂的房屋買賣合同并不成為約 束對象；16. 商定不明與合同說明 二手房買賣合同雙方當(dāng)事人對合同條款的懂得有爭議的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同所使 用的詞句、合同的條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠懇信用原就,確定該條款 的真實意思；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【76 】二手房買賣過程中,對于辦證、交房等履行步驟不僅在合同中要有 提及,仍要有明確的期日商定, 否就因履行期限及方式不明導(dǎo)致合同爭議,被認(rèn)為合同存在重大條款商定不明的事實,且事后雙方無法達(dá)成一樣, 無連續(xù)履行的可能性而解除合同,即使對于已交定金一方,亦不適用定金罰就；【

40、77 】對于負(fù)有付款和辦證同時履行義務(wù)的雙方而言,賣方不履行交房、辦證義務(wù), 如買方不通過提存或其他適當(dāng)方式履行己方合同義務(wù),可能亦會被法 院認(rèn)定未履行義務(wù)；【78 】房屋買賣合同買賣雙方各持的一份文本應(yīng)核對一樣,對空欄部分的填寫或涂銷亦應(yīng)保持一樣,以免發(fā)生事后兩份合同不同條款存在爭議的情形；17. 按揭未辦理責(zé)任認(rèn)定二手按揭房屋買賣合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合 商定的,應(yīng)承擔(dān)連續(xù)履行、實行補(bǔ)救措施或賠償缺失等違約責(zé)任；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【79 】按揭購買二手房,在合同已明確商定按揭未獲批準(zhǔn)情形下由買方采取補(bǔ)救方案即現(xiàn)金全部付款的情形下,定的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；買方未積極履

41、行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約【80 】既商定系按揭購買二手房,又商定“過戶時,買方向賣方余下房款,賣方同時交房給買方 ”,易生現(xiàn)金購房與按揭購房無謂之爭；故在按揭購買二手房情形,對交房付款條件的商定, 為防止紛爭, 雙方可就 “余下房款 ”做具體商定；【81 】按揭手續(xù)辦理可能有周期,且有可能超出賣房人心里預(yù)期,又因涉及案外人多, 特殊在無法判別買受人是否怠于履行的情形下,極易顯現(xiàn)一方毀約的現(xiàn)象；故簽約之前,應(yīng)充分詢問、明白相關(guān)按揭事宜,對辦理按揭手續(xù)的合理期限及可能顯現(xiàn)的辦理遲延有預(yù)期、有應(yīng)對；【82 】因受調(diào)控政策影響導(dǎo)致按揭受阻,依舊需要區(qū)分政策影響程度,以 及義務(wù)一方拒絕履行理由是否合理,

42、從而判定違約責(zé)任承擔(dān)；【83 】爭議條款： “乙方辦理貸款,甲方賜予協(xié)作,是先貸款后更名,仍是先更名后貸款視有利于速度快為原就；”實踐中,往往為了按揭勝利需賣方出具一系列手續(xù), 比如首付款證明, 在未付款或首付未實際達(dá)到銀行要求的比例情形 下,出賣方出具虛假證明, 就存在明顯的風(fēng)險, 不出具證明又使合同履行顯現(xiàn)障 礙,有違商定的 “有利于速度快 ”原就和貸款先到位商定；故簽約時,雙方對履行 方式和履行期限應(yīng)予明確,不做含混模糊商定；18. 轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛需辦轉(zhuǎn)按揭的二手房買賣, 在一方當(dāng)事人根本違約致合同履行利益不能實現(xiàn)情形下,對方當(dāng)事人可行使法定或商定解除權(quán)；合同商定了違約金, 一方違約

43、未給另一方造成缺失的,違約金條款仍應(yīng)適用；對違約金當(dāng)事人可依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定,懇求法院予以調(diào)整；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【84 】購買二手按揭房屋,賣方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件,將直接影響到合同的履行, 如不能辦轉(zhuǎn)按揭或注銷抵押登記, 就賣方可能構(gòu)成違約；由買方以賣方名義連續(xù)仍款, 在買方違約情形下, 賣方依舊需對銀行承擔(dān)仍款的 合同責(zé)任,賣方只享有向買方主見違約責(zé)任的權(quán)益；【85 】轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同通常會商定“按揭不足部分,由買方以現(xiàn)金方式補(bǔ)足 ”,但如按揭因政策停緩等不行抗力導(dǎo)致受阻,在賣方明顯無責(zé)的情形下,合同無法連續(xù)履行的后果, 依據(jù)前款通行商定, 往往由買方來承擔(dān)違約的法律后

44、果,包括新增加的貸款利息、稅費負(fù)擔(dān)；【86 】按揭房買受人采納連續(xù)使用出賣人名義向銀行償仍按揭貸款,在出賣人更換銀行卡違約導(dǎo)致買受人無法連續(xù)償仍按揭款的情形下,買受人起訴, 可 要求連續(xù)履行合同； 如要求法院直接確認(rèn)其全部權(quán), 或要求以買受人名義直接向 銀行償仍按揭款的,均無法律依據(jù)；【87 】合同商定的先履行義務(wù),因情勢變化導(dǎo)致履行受阻或履行無必要的,先履行義務(wù)人應(yīng)對此舉證； 比如商定出賣人有申請轉(zhuǎn)按揭的義務(wù),因最終未在約 定期限內(nèi)辦理,出賣人應(yīng)就系其所稱買受人不中意按揭貸款成數(shù)所致進(jìn)行舉證；再比如,實踐中,合同商定出賣人就案涉房抵押手續(xù)辦理完畢,因未履行的,出 賣人應(yīng)就其所稱的系買受人因不

45、愿承擔(dān)實際高出的面積差價款而取回首付款進(jìn)行舉證；【88 】合同履行中的通知、幫助等附隨義務(wù)的不作為,亦可能成為一方違約的口實； 在轉(zhuǎn)按揭房屋買賣合同履行中, 在非歸因于買賣雙方的情形下導(dǎo)致轉(zhuǎn) 按揭辦理受阻,買方有義務(wù)通知賣方協(xié)商解決的途徑；19. 逾期交房的缺失運算二手房買賣合同簽訂后, 賣方未依約交付房屋的, 應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任； 未商定 逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式, 買方主見按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置,來確定逾期交付違約金或賠償缺失的,應(yīng)予支持；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【89 】因出賣方遲延交房,買方

46、持與他人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議起訴主見租金損失,可能會被法院以租金運算標(biāo)準(zhǔn)不客觀而駁回；遲延交房或遲延付款的違約責(zé)任有明確商定；故房屋買賣合同可事先對一方【90 】房屋的交付往往以 “交鑰匙 ”為標(biāo)志,買方索取鑰匙主見交付、賣方主 張交付鑰匙被拒絕, 均應(yīng)保留好相關(guān)證據(jù), 比如證人證言、 提存證據(jù)、短信證據(jù)、錄音證據(jù)等；【91 】二手房屋買賣,雙方對房屋交付日期應(yīng)有明確商定,對逾期交付可參照該房屋當(dāng)?shù)禺?dāng)時出租的標(biāo)準(zhǔn),缺失時,顯現(xiàn)舉證上的困難；20. 戶口遷移的違約責(zé)任商定遲延履行的違約賠償條款, 以免將來認(rèn)定二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟,因戶口遷移屬于行政治理問題, 不屬于民事案件的

47、受理范疇, 故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟懇求不予支持； 但買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由,要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的,屬于民事案件受理范疇；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【92 】二手房買賣合同,雙方應(yīng)商定賣方戶口遷出問題,如未商定,訴訟中買方提出,法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范疇”為由不予支持；【93 】對戶口遷出的商定,應(yīng)留意到該住處除出賣人以外是否存在其他近 親屬或親屬的戶口,在遷出存在障礙的情形下,違約責(zé)任應(yīng)對此商定明確；21. 土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任 購買劃撥土地上的房屋, 應(yīng)由購買人補(bǔ)交土地出讓金, 交易雙方另有商定的 除外；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【94 】購買劃撥土地上建造的房

48、產(chǎn),交易雙方應(yīng)明確出賣人是否已補(bǔ)交土 地出讓金, 是否符合房屋 （土地）轉(zhuǎn)讓條件；無論出賣人是否已繳納土地出讓金,出賣人現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋價款是否包含土地出讓金,過戶；均需在合同中明確, 否就,影響【95 】對于房屋辦理土地使用權(quán)證是否需要交納土地出讓金及由誰負(fù)擔(dān),即購房款是否包含土地出讓金,雙方在合同中應(yīng)明確； 購買劃撥土地上房屋, 在雙方對土地出讓金未商定情形下,法院可能認(rèn)為變更土地用途和類型系買方自愿,由此產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)由買方承擔(dān)；【96 】對于房屋出賣人持有的產(chǎn)權(quán)證上已明確標(biāo)明土地使用權(quán)類型系“劃撥 ”性質(zhì)的,應(yīng)視為賣方盡到告知義務(wù), 買方以此作為重大誤會要求撤銷合同,通常不會得到法院支

49、持；【97 】辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù),仍應(yīng)包括辦理土地使用權(quán)證,由此產(chǎn)生的費用應(yīng)在房屋買賣合同中明確商定, 同時對于因乙方遲延辦理, 因政策緣由導(dǎo)致辦證費用新增的缺失承擔(dān)亦應(yīng)明確；【98 】企業(yè)自行開發(fā)的房產(chǎn),涉及到土地劃撥性質(zhì)的變更,應(yīng)明確與職工簽訂的房屋買賣合同性質(zhì), 商品房買賣與二手房買賣性質(zhì)的不同,可能導(dǎo)致土地出讓金繳納的主體不同；22. 口頭合同效力與認(rèn)定房屋買賣行為是要式法律行為, 但對于房屋買賣合同本身所實行口頭、書面或其他形式,不影響合同的效力；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【99 】二手房交易從預(yù)約交定金或訂金開頭,就應(yīng)采納書面形式,就雙方之間建立的法律關(guān)系及權(quán)益義務(wù)進(jìn)行明確商定,上的困阻造成違

50、反真實意思表示的不利后果；防止一方反悔時因口頭合同舉證【100 】賣方收取定金時,應(yīng)就房屋買賣的主要條款如付款、交房、過戶、稅費負(fù)擔(dān)等與買方達(dá)成一樣并形成書面合同,阻；23. 無可歸責(zé)于雙方情形以免事后因商定不明, 導(dǎo)致履行受二手房買賣合同簽訂后, 因不行歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引致合同解除,雙方無需承擔(dān)違約責(zé)任；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【101 】陰陽合同、稅費負(fù)擔(dān)、遺漏條款等,往往是二手房交易過程中一方提出解約理由的緣由； 當(dāng)事各方應(yīng)對交房時間和付款時間有明確商定,盡量不要采納口頭商定方式,在無證據(jù)證明,對方否認(rèn)情形下,口頭商定相當(dāng)于無商定；【102 】因受房地產(chǎn)市場國家調(diào)控政策影響,導(dǎo)致首付款

51、、稅費增加能否被認(rèn)定為情勢變更, 而屬于 “因不行歸責(zé)于任何一方的緣由導(dǎo)致合同解除”,實踐中仍需要依據(jù)具體情形,由法官甄判；24. 逾期付款的法律后果二手房買受人逾期付款, 合同中已商定逾期付款違約金運算標(biāo)準(zhǔn)的,按合同商定處理； 合同中既未商定運算標(biāo)準(zhǔn), 又未商定相應(yīng)缺失賠償?shù)? 應(yīng)按中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率運算缺失；違約造成的缺失超過上述運算標(biāo)準(zhǔn)運算的數(shù)額,當(dāng)事人對超出部分的缺失可要求違約方承擔(dān)；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【103 】在商定先交房后付款情形下,交房義務(wù)的未完全履行有可能成為買方拖欠付款的抗辯理由, 故房屋買賣合同應(yīng)盡可能商定將買方的主要付款義務(wù)履 行作為賣方交房的基礎(chǔ)；【1

52、04 】在一方逾期付款,另一方接受的,就可能認(rèn)為是對逾期付款違約責(zé)任的舍棄；在不接受時,如被法院認(rèn)定買方逾期有合理理由,相反,賣方拒絕接 收構(gòu)成違約；故,以對方違約并提出解除合同,要謹(jǐn)慎,肯定要有充分的理由和 證據(jù)；【105 】爭議條款： “到期未付余款,本合同失效；每拖欠一天罰款 500元,以此類推； ”該條款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效 ”仍是 “連續(xù)履行,并按每日 500 元支付罰款 ” 的商定相互沖突；該商定可能會被法院認(rèn)定無效；“買方逾期 15 日未付清應(yīng)對房款的,作悔約處理,本合同即告解除,買方所交 定金,賣方不予退回,已付購房款賣方在七日內(nèi)退回買方；另賠償賣方 2萬元違 約

53、金 ”；該條款商定的實際是逾期付款導(dǎo)致合同解除時的違約責(zé)任,如逾期付款,合同又未被認(rèn)定解除,違約責(zé)任實際上并不能依此款主見,顯現(xiàn)漏洞；25. 判決確權(quán)與賣房效力在涉及民事與行政交叉問題的房屋權(quán)屬登記案件中,如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提, 就行政案件應(yīng)中止審理, 民事案件審理終結(jié)后, 再 行審理；如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提,就行政案件應(yīng)連續(xù)審 理；房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷,受讓人不能基于物權(quán)法上的善意 取得制度取得系爭房屋的全部權(quán), 但不影響其作為善意相對人基于表見代理制度 取得系爭房屋的全部權(quán)；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【106 】無權(quán)處分行為符合表見代理情形

54、,存在權(quán)益人和善意相對人兩種需要愛護(hù)的利益, 同時亦可能存在行政和民事兩種相互沖突的判決；實際上無論怎樣裁判,或者說法律確定愛護(hù)哪一方無辜者的利益,依據(jù)：相對人當(dāng)然可依善意及表見代理制度取得,情理上乃至法理上均不缺乏 但撤銷頒證行為的生效行政判決包含了買受人實現(xiàn)過戶在法律上存在的障礙；防范之法：除審查權(quán)屬狀態(tài)外,對有代理人代為交易的情形,應(yīng)就授權(quán)真實性更為留意；【107 】購買房屋前,簽約人雖為產(chǎn)權(quán)人,作為房產(chǎn)共有人的配偶另一方亦書面同意出售,但仍可能存在冠名產(chǎn)權(quán)人之外的其他權(quán)益人嗣后主見權(quán)益,按物 權(quán)法和合同法,善意取得不動產(chǎn)有法律依據(jù),仍需買受人就對價、善意進(jìn) 行舉證；為防止訴訟風(fēng)險, 買

55、受人在源頭上對權(quán)屬是否存在爭議有必要多做一些 明白；【108 】無論是正式簽訂的購房合同,仍是為登記而簽訂的備案合同,當(dāng)事 人主體應(yīng)保持一樣, 善始善終,對于托付他人簽訂的, 務(wù)必核實并保留授權(quán)憑證；【109 】房屋買賣合同訂立后,應(yīng)準(zhǔn)時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),即使依合同取得 的全部權(quán)受法律愛護(hù),但因未登記,不能產(chǎn)生對抗第三人的效力；【110 】夫妻離婚就房產(chǎn)商定歸孩子的,與孩子一同生活的離婚夫妻一方處 分該房產(chǎn), 是否須征求對方或孩子看法, 未征求看法是否必定導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房屋合同無效,依現(xiàn)行法律條文推導(dǎo)不出明確結(jié)論；筆者認(rèn)為, 除非該處分行為明顯侵害作為受益人的未成年人利益,買受人又難以認(rèn)定為善意,否

56、就應(yīng)認(rèn)定合同有效；26. 隱名代理與借名購房房屋權(quán)益人雖應(yīng)以房地產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn),但當(dāng)事人之間商定產(chǎn)權(quán)實際歸屬的,該商定在當(dāng)事人之間有效； 二手房買受人基于他人托付,以自己名義購買房屋的,應(yīng)將處理托付事務(wù)取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實際購買人；隱名或借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定購房, 并登記在他人名下, 隱名或借名人主見確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的商定要求登記人辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,一般不予支持；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【111 】借他人之名購買房屋,如系規(guī)避法律禁止性規(guī)定,有可能導(dǎo)致最終合同無效的風(fēng)險；【112 】非產(chǎn)權(quán)人的受托人基于私下托付以自己名義簽訂售房協(xié)議,構(gòu)成隱名代理,買方以受欺詐主見

57、合同無效難以被法院支持；故買方對房屋產(chǎn)權(quán)人身份審查的義務(wù)在簽約前就應(yīng)完成,并不應(yīng)受中介方承諾或擔(dān)保的影響；【113 】借名購房必定意味著登記物權(quán)非屬實際權(quán)益人全部,在借名行為不 違反法律禁止性規(guī)定情形下, 借用人只享有債權(quán), 在借名人無權(quán)處分情形, 存在 借用人丟失房屋全部權(quán)而無法向第三人追及的風(fēng)險；如不能證明借名購房的事實,甚至連向借名人主見過戶的權(quán)益都會丟失,付的債權(quán)關(guān)系；即雙方只有單純的金錢借貸或墊【114 】經(jīng)開發(fā)商同意, 從親友手中購買轉(zhuǎn)售商品房,即使實際交款并入住,但產(chǎn)權(quán)人未變更, 亦無書面的房屋買賣合同可資證明,就會存在某現(xiàn)實案例中的風(fēng)險：即便是兄妹,交了錢,不過是雙方仍沒選房沒

58、簽合同或是替人墊付；住了 房,不過是私下借住而已；故,購買轉(zhuǎn)售商品房,不僅要簽訂書面合同,仍要最 終達(dá)致產(chǎn)權(quán)過戶的結(jié)果；27. 房款拖欠與訴訟時效二手房交易中, 出賣方將房屋交付買受方后, 買受方拖欠出賣方的購房款視 為一般債權(quán), 其訴訟時效為兩年, 訴訟時效期間從確定的履行期限屆滿之日起計 算；不能確定履行期限的, 訴訟時效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起運算； 懇求確認(rèn)二手房買賣合同無效的,定；因合同無效而產(chǎn)生的返仍財產(chǎn)或賠償缺失懇求權(quán),不應(yīng)適用訴訟時效期間的規(guī) 應(yīng)適用訴訟時效期間的規(guī)定；訴訟時效自合同商定的履行期限屆滿之次日起算；【相關(guān)法律風(fēng)險提示】【115 】二手房合同履行過程中,雙方認(rèn)可部分款項系違約金而非房款的,賣方應(yīng)當(dāng)要求訂立書面確認(rèn)協(xié)議； 賣方僅以違約金收據(jù)形式單份出示給買方作為 憑