福建福鼎商業(yè)項(xiàng)目初步策劃案-太姥商業(yè)廣場35

1、精心整理卷首語長期以來，一個困擾福鼎市眾多零售商家的 問題是：現(xiàn)有零售商業(yè)布局規(guī)劃無序，不盡合理。 根據(jù)我們對福鼎市商業(yè)的初步市場調(diào)查，福鼎市 擁有55.85萬人口，現(xiàn)有中型商業(yè)零售企業(yè)如樂 群購物廣場，人本超市等，消費(fèi)潛力強(qiáng)勁；但由于缺乏規(guī)劃管理，有的地區(qū)同一商圈項(xiàng)目雷同，重 復(fù)投資情況嚴(yán)重， 造成互相爭奪客源的惡性競爭， 而有的區(qū)域卻不能滿足百姓就近購物的消費(fèi)需 要，值得慶幸的是，隨著福鼎市商業(yè)的猛速發(fā)展， 福鼎市政府部門的介入，以及投資商的超前意識,8-m,1jr-上述情況必將得以緩解。然而，隨著人民生活水平的日益提高、福鼎居 民消費(fèi)訴求的迅速增長和消費(fèi)需求的多樣化以及 福鼎人對生活品質(zhì)

2、的日益重視，現(xiàn)有或原有的一 些傳統(tǒng)項(xiàng)目顯得雜亂無章、功能欠缺，小商鋪式精心整理凌亂經(jīng)營令人生厭，這種現(xiàn)狀已無法滿足現(xiàn)代福鼎人的消費(fèi)需求。根據(jù)我們多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的商業(yè)洞察力，福鼎商業(yè)目前亟待解決的最大問題是“商業(yè)”到底要賣什么？我們的詮釋是：商業(yè)應(yīng)該賣品牌、賣時(shí)尚、賣功能、賣環(huán)境和信譽(yù)！以上述概念為市場切入點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)該構(gòu)建一個以休閑、購物、娛樂、時(shí)尚、親情為主題，定位于中檔為主，集“家居廊運(yùn)動營7 主題樂園“時(shí)尚特區(qū)”、“休閑地帶”等幾大功能組團(tuán)構(gòu)成的 現(xiàn)代大眾流行商業(yè)中心 .基于上述的運(yùn)作思路，操作該項(xiàng)目的整體商業(yè)計(jì)劃概念在于：強(qiáng)化業(yè)種、業(yè)態(tài)以及多樣化的購物、休閑、娛樂功能，通過整合現(xiàn)

3、有的硬件設(shè) 施和創(chuàng)建全新的軟件設(shè)施，力求從南北零售商業(yè) 差異中尋找到最佳結(jié)合點(diǎn)，充分體現(xiàn)該項(xiàng)目的主 題特色和經(jīng)營上的大眾化。同時(shí)，通過營銷手段、 精心整理招商策略的實(shí)施，以及后期的跟蹤管理和系統(tǒng)的 培訓(xùn)督導(dǎo)，確保未來該項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營和持續(xù)發(fā) 展，從而以點(diǎn)帶面，使福鼎商業(yè)以本項(xiàng)目為龍頭 形成福鼎的另一獨(dú)特的黃金商圈，真正成長為福 鼎市的一道靚麗商業(yè)風(fēng)景。福鼎商業(yè)項(xiàng)目初步策劃案“目錄索引第一章總序篇口口商業(yè)營銷觀點(diǎn)口口項(xiàng)目定位包裝第二章推廣篇口總體思路口口商業(yè)項(xiàng)目招商第三章 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)篇口口規(guī)劃要求口口規(guī)劃設(shè)計(jì)精心整理第四章項(xiàng)目推廣及招商合作條件的制定建議篇口項(xiàng)目推廣口商戶的選擇主力業(yè)態(tài)的選

4、擇招商目標(biāo)商戶的選擇方向招商方式項(xiàng)目招商期附件深圳市新恒迪商業(yè)經(jīng)營管理有限公司團(tuán)隊(duì)簡介9注：本策劃案為概括性總案，詳細(xì)具案及商業(yè)運(yùn) 營案跟隨項(xiàng)目推進(jìn)分期提交。第一章總序篇口商業(yè)營銷觀點(diǎn)一、項(xiàng)目策劃的實(shí)質(zhì)性工作范疇本項(xiàng)目操作可歸結(jié)為三大實(shí)質(zhì)性工作范疇精心整理1、前期規(guī)劃工作重心在于零售商業(yè)理念的整體規(guī)劃定 位和貫徹，在全面而充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上， 前瞻性的勾勒出項(xiàng)目的規(guī)劃藍(lán)圖。2、招商實(shí)施在零售商業(yè)理念及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)現(xiàn)狀的指導(dǎo)下，核心操作內(nèi)涵集中為 整合營銷傳播的運(yùn)作 招商合作方式是否創(chuàng)新和可行，關(guān)系到未來經(jīng) 營商家進(jìn)駐經(jīng)營的信心，也將決定項(xiàng)目的招商 實(shí)施狀況。3、營運(yùn)管理工作核心是確保開業(yè)后項(xiàng)目經(jīng)

5、營的正常 運(yùn)作、穩(wěn)定經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展?？陧?xiàng)目定位及包裝 定位精心整理定位就是找準(zhǔn)項(xiàng)目在市場中的位置。銷售、招商成功的項(xiàng)目都有自己明晰而準(zhǔn)確的定位。在 項(xiàng)目定位之前進(jìn)行詳細(xì)充分的市場調(diào)研，通過調(diào) 研結(jié)果確定項(xiàng)目未來所面向的目標(biāo)市場，并圍繞 這個市場將項(xiàng)目的功能、形象作針對性的界定。定位主要分為項(xiàng)目定位、目標(biāo)市場定位、形 象定位、功能定位。通過定位，進(jìn)一步對項(xiàng)目的 概念及理念做出一個明確的確定，以此為出發(fā)點(diǎn) 規(guī)劃出定位準(zhǔn)確、可操作的項(xiàng)目。通過對市場的 研究，結(jié)合項(xiàng)目的背景、先天條件、目標(biāo)客戶及 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目之間的比較。確定項(xiàng)目的整體形象、 項(xiàng)目檔次，進(jìn)而對項(xiàng)目的功能進(jìn)行定位，滿足經(jīng) 營的全面需求?？?

6、口 包裝項(xiàng)目為什么要包裝？強(qiáng)調(diào)整體定位包裝的道 理是顯而易見的，項(xiàng)目的形象包裝類似于美觀漂精心整理亮的商品包裝，好包裝是項(xiàng)目運(yùn)作成功的必要條 件。項(xiàng)目的包裝是全方位的營銷實(shí)踐利器。商業(yè) 物業(yè)作為特殊項(xiàng)目實(shí)際上更需要包裝，這也是商 業(yè)項(xiàng)目競爭日趨激烈與成熟化的高度發(fā)展階段， 更是一個競爭手段的重要體現(xiàn)。實(shí)踐證明，項(xiàng)目 包裝是具有可操作性的，包裝得好，項(xiàng)目的品質(zhì) 將發(fā)生重大變化， 能夠促進(jìn)項(xiàng)目檔次的不斷提升, 使項(xiàng)目處于一種高價(jià)值的狀態(tài)。第一章招商推廣篇 口總體思路短兵相接策略制勝明確了戰(zhàn)略方向，加上好的創(chuàng)意和理念，還 需要相應(yīng)的策略設(shè)計(jì)，最終跟市場短兵相接的是 策略實(shí)施。策略有大小輕重之分，具體

7、到商業(yè)項(xiàng) 目招商來說，根本的策略是招商模式的較量。一 個好的招商模式可以充分體現(xiàn)項(xiàng)目差異化競爭的精心整理實(shí)質(zhì)，保證項(xiàng)目的唯一性、不可取代性、排他性及權(quán)威性。堅(jiān)持因時(shí)因地因人制宜的原則商業(yè)項(xiàng)目整體的前期策劃和推廣工作極為重 要。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)要做到四 個字：適度超前。這是一個相對的概念，太超前 往往曲高和寡，得不到市場的認(rèn)可，但不顧項(xiàng)目 的實(shí)際，純粹地克隆、亦步亦趨地跟風(fēng)也不會有 好的市場效果。前者是欲速則不達(dá)，后者則難逃 同質(zhì)化競爭的怪圈。要做到適度超前，必須始終 貫徹因時(shí)、因地、因人制宜的原則。三、“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”從項(xiàng)目開發(fā)到招商實(shí)施期間，我們是否一開 始就瞄準(zhǔn)了消費(fèi)

8、群體和經(jīng)營商家，一開始就把握 準(zhǔn)了消費(fèi)群體和經(jīng)營商家的心理期待？在我們看 來，一些項(xiàng)目之所以能夠取得輝煌的經(jīng)營成就,精心整理完全是因?yàn)槠錅?zhǔn)確的市場定位，全面抓住了從項(xiàng) 目開發(fā)到經(jīng)營過程中的每一個環(huán)節(jié)，對其中的每 一個環(huán)節(jié)都進(jìn)行了精細(xì)的規(guī)劃?？诳谏虡I(yè)項(xiàng)目招商一、市場分析：(一)宏觀市場環(huán)境1、商業(yè)經(jīng)營的主要模式(1)、多元化經(jīng)營格局已經(jīng)形成：雖然各地的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平不同，商業(yè)的規(guī)模也存在差異,但從商業(yè)經(jīng)營的態(tài)勢上看，連鎖、混合、 多樣化、品牌管理、專業(yè)的商業(yè)管理公司、 品牌輸出是今后的發(fā)展方向。福鼎商業(yè)項(xiàng) 目將兼容并匯集今后商業(yè)發(fā)展的大動向業(yè) 態(tài)和經(jīng)營模式。精心整理(2)、商圈決定商業(yè)價(jià)值：商圈

9、在一個城市舉足 輕重，城市商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、城市環(huán)境、城市 文化都依商圈而存在，因商圈而展開。(3)、城市的商業(yè)活動有三類基本存在形態(tài)：一 是分散的臨街商鋪；二是集中的一個或多 個商業(yè)中心，如大型居住社區(qū)內(nèi)或周邊的 大型商場；三是高度集中的商業(yè)中心區(qū)。(4)、影響商業(yè)經(jīng)營效益的因素：各地商業(yè)經(jīng)營 普遍存在以下問題，一是商業(yè)物業(yè)開發(fā)與 持續(xù)經(jīng)營的問題；二是政府對于商業(yè)規(guī)劃 的預(yù)見性與控制；三是專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管 理或服務(wù)公司的成長與規(guī)范的問題。(二)招商合作現(xiàn)狀市場的興旺是在不斷調(diào)整、完善商戶結(jié)構(gòu)的過程中實(shí)現(xiàn)的，因此招商工作不可能一步到 位，一勞永逸。需要不斷引進(jìn)有實(shí)力、有市精心整理場需求的經(jīng)營項(xiàng)目和有

10、開拓能力的商戶，才 能吐故納新，逐漸完善經(jīng)營結(jié)構(gòu)。淘汰調(diào)整是保持市場運(yùn)營活力的重要手段， 沒有市場開拓能力的經(jīng)營者將被市場淘汰出局。按目前大型商業(yè)經(jīng)營的普遍現(xiàn)狀看，除了自營或個別得天時(shí)、地利、人和的商場或市場采取收取租金租賃的形式外，聯(lián)營是目前各 大百貨公司招商經(jīng)營所普遍采用的合作方式。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、雙贏互利是聯(lián)營的最高目標(biāo)。只有不斷創(chuàng)新，使市場持續(xù)發(fā)展，通過一個不斷淘汰、引進(jìn)、提升、整合過程來培育塑造 一個行業(yè)的品牌，才能最終實(shí)現(xiàn)雙贏。（三）項(xiàng)目市場環(huán)境1、福鼎市商業(yè)基本概況精心整理縱觀福鼎商業(yè)各大商圈，品牌專賣店、超市、 便利店、百貨購物中心等為福鼎市的消費(fèi)者提供 了購物環(huán)境，但談不上優(yōu)雅，舒

11、適，休閑的購物環(huán)境福鼎市商業(yè)業(yè)態(tài)目前已經(jīng)逐漸分化出不同類型,其中包括超級市場、綜合型百貨超市、商業(yè)中心等。超市的營業(yè)面積一般在2000-5000 平方米,主要為特定的居住區(qū)顧客服務(wù)，目標(biāo)是成為該地區(qū)的“購物第一站點(diǎn)”；實(shí)行廉價(jià)銷售，經(jīng)營品 種齊全，有足夠的輔助面積。I %、一.僅就大型商業(yè)業(yè)態(tài)來講，多元化、一站式發(fā)展是一個必然趨勢，一個商業(yè)大蛋糕不應(yīng)是一個 人獨(dú)享，需要多種業(yè)態(tài)共同把它做大。商家打價(jià) 格戰(zhàn)，結(jié)果是各自的市場份額相應(yīng)減少。目前福鼎商業(yè)已經(jīng)從初級發(fā)展階段進(jìn)入成熟階段，為了 搶先占領(lǐng)市場， 各個商家都在時(shí)刻準(zhǔn)備謀求擴(kuò)張， 誰先搶占了有利的地勢和商機(jī)，誰就將獲勝精心整理:、項(xiàng)目概況:(

12、1)項(xiàng)目名稱：太姥商業(yè)廣場 (暫定名)(2)項(xiàng)目地址：福鼎市古城南路(3)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：本項(xiàng)目為發(fā)展商-福建太姥房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司在福鼎城市商業(yè)黃金區(qū)舊城改造開發(fā)的商 業(yè)項(xiàng)目，由主樓與街鋪純商業(yè)建筑組成，并附有近 足夠車位的停車場，一樓商鋪全為獨(dú)立門面 ，為室 內(nèi)步行街的模式；主樓為大賣場；本案規(guī)劃為純商 用物業(yè)。三、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況本項(xiàng)目毗臨福鼎京生大酒店，溫州商城，新時(shí)代廣場等，是目前福鼎市最繁華、最具規(guī)模的中心 商圈。區(qū)內(nèi)素有福鼎商業(yè)“金街”之稱的古城南路， 匯聚了樂群，人本等商場在內(nèi)的商業(yè)企業(yè)，周邊匯聚了一批星級賓館。精心整理目前以古城南路與新街為核心的商業(yè)街、商 場、商鋪林立

13、，各種商品琳瑯滿目，商業(yè)氛圍十 分濃郁。商場客流踴躍，消費(fèi)者具有良好的品牌 消費(fèi)欲望，購買力較好。(1)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析本項(xiàng)目坐落于福鼎黃金商圈內(nèi)，以古城南路 為中心，由于目前商業(yè)服務(wù)設(shè)施欠佳，特別是缺 少大型綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施，流動人口及附近居民 多，難以滿足便利購買的消費(fèi)需求，根據(jù)調(diào)查顯 示，需要讓各階層的消費(fèi)人群有一個休閑購物娛 樂的一站式消費(fèi)場所，對提供綜合商業(yè)服務(wù)的需 求非常強(qiáng)烈。本項(xiàng)目將改變廣大福鼎人一慣消費(fèi) 單調(diào)的購物方式，來一場福鼎商業(yè)大革命，掀起福 鼎商業(yè)朝著與國際商業(yè)接軌時(shí)尚風(fēng)波，填補(bǔ)目前福鼎市無規(guī)模大，設(shè)施全，集購物，休閑、飲食、文 化、娛樂于一體的一站式購物中心精心整理通

14、過為廣大市民提供便利的商業(yè)服務(wù)，滿足商業(yè)服務(wù)需求。借助商圈的良好輻射效應(yīng)，福鼎 商業(yè)中心將能夠有效的延伸商業(yè)服務(wù)范圍，成為 周邊區(qū)域及流動人品牌消費(fèi)人群最便利和集中的 選擇。(2)項(xiàng)目市場消費(fèi)分析：為了解項(xiàng)目服務(wù)范圍內(nèi)消費(fèi)群體的消費(fèi)特 點(diǎn)，在對福鼎商業(yè)狀況進(jìn)行基本了解的基礎(chǔ)上， 我們有重點(diǎn)的對區(qū)域市場消費(fèi)情況進(jìn)行了調(diào)查摸 底，針對項(xiàng)目未來提供服務(wù)的主要消費(fèi)群體的消 費(fèi)層次、消費(fèi)動機(jī)、習(xí)慣、需求等多方面的情況 進(jìn)行抽樣調(diào)查：項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體：全市居民及流動人口；項(xiàng)目的主流消費(fèi)群體：全市的藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、公務(wù)員、家庭主婦及外來人精心整理消費(fèi)習(xí)慣：主要集中在生活必需品、日常生活用 品的消費(fèi)；消費(fèi)能力：

15、整體收入水平偏中高，低收入階層所 占比重較大，對生活必需品的消費(fèi)價(jià)格非常敏 感。其中低收入家庭月收入僅為600 - 1000元左右，對生活必須品的消費(fèi)擇購性較大。但該項(xiàng)目周邊居民的屬于中高收入居民，如公司白領(lǐng)、 政府公務(wù)員及企業(yè)效益較好的藍(lán)領(lǐng)以及個體小 老板等，有良好的消費(fèi)購買力。對生活必需品、 時(shí)尚商品都具有較好的消費(fèi)需求。(3)項(xiàng)目的優(yōu)勢與劣勢分析：優(yōu)勢1、該項(xiàng)目周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施齊，人口流動量大，成為帶動項(xiàng)目的最大利好賣點(diǎn)。這也將為商家 進(jìn)場經(jīng)營提供堅(jiān)定的信心。精心整理2該項(xiàng)目周邊區(qū)域擁有高消費(fèi)群體，為項(xiàng)目提供 了穩(wěn)定的消費(fèi)客源，客源潛力和消費(fèi)需求能夠 滿足項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際需要。3、交通便利

16、，方便駕車人士大宗購物。4、市場定位于滿足“全市區(qū)居民”特色商業(yè) .為大家 提供一個休閑，娛樂，購物的場所.5、項(xiàng)目為發(fā)展商自有物業(yè)，經(jīng)營成本較低。劣勢1、目前項(xiàng)目周邊大型商業(yè)也將相繼搶灘福鼎市 場，對項(xiàng)目的市場競爭造成威脅。四、項(xiàng)目市場定位（一）“社區(qū)商業(yè)”概念的推廣：隨著本商業(yè)項(xiàng)目的強(qiáng)勢登場，該商業(yè)在福鼎商業(yè)項(xiàng)目中已逐步由概念轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。在這里， 消費(fèi)者可以隨時(shí)感觸到都市流行百貨的時(shí)尚脈 動，可以逛逛大型百貨商場，走走專賣店，進(jìn)進(jìn)精心整理特色鋪；可以挑挑潮流服飾，新鮮的水果，累了可以泡泡菜館，閑來可以喝喝咖啡，做個美容，餓 了還可以嘗嘗各地的風(fēng)味美食。如果有興趣，你 還可以和孩子一起到游戲

17、機(jī)房瀟灑一回；當(dāng)然小 病小疾的也可以在這里的藥房解決煩惱。告別了 小商小販小雜貨店，一個充滿現(xiàn)代商業(yè)氣息的大 型社區(qū)商業(yè)中心將在福鼎展露了雄姿。（二）市場定位：提供消費(fèi)便利，滿足生活消費(fèi)需求是商業(yè)服 務(wù)的最基本功能。我們將該項(xiàng)目定位為集購物、 休閑、娛樂于一體、以服務(wù)市民主導(dǎo)的一站式現(xiàn) 代化購物中心。其功能規(guī)劃及經(jīng)營特色能夠較好 的滿足社區(qū)居民全方位的消費(fèi)需求。該項(xiàng)目可充分利用商圈的優(yōu)勢和資源，創(chuàng)造 一個現(xiàn)代、精致、舒適、親切、豐富，含括衣、 食、住、行、樂高品質(zhì)的購物場所，以配套商業(yè)精心整理服務(wù)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏， 商業(yè)價(jià)值和商業(yè)形象的提升。（三）商品定位：由于基本消費(fèi)層為

18、城市型社區(qū)居民，收入和 消費(fèi)支出指數(shù)偏高，因此商品檔次定位依據(jù)以大 眾消費(fèi)為主，吸納部分相對高檔消費(fèi)為輔，劃分 為中檔占80% ,面向公務(wù)員、小業(yè)主；中高檔占 20% ,面向高收入者和時(shí)尚一族，形成購物消費(fèi) “不求最貴，但求最好”的效果。（四）商圈定位：依據(jù)對福鼎市市場調(diào)研分析確定，核心商圈 為本項(xiàng)目福鼎市及周邊臨近區(qū)域。X （五）功能定位根據(jù)商圈延伸擴(kuò)展的趨勢和項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng) 營布局狀況來看，目前大規(guī)模居住社區(qū)的消費(fèi)人 群具有龐大的消費(fèi)需求，打破缺乏商業(yè)服務(wù)設(shè)施精心整理的格局，通過滿足市民消費(fèi)便利，營造有特色的 商業(yè)服務(wù)，引領(lǐng)和帶動商業(yè)服務(wù)的開發(fā)和聯(lián)動， 增加和擴(kuò)大的商業(yè)服務(wù)功能，以完善的商

19、業(yè)服務(wù) 資源和商業(yè)形象，奠定商業(yè)服務(wù)的核心地位和作 用，配合政府商業(yè)規(guī)劃要求，打造商圈量版。以服務(wù)市民的主體商業(yè)功能定位，主旨在于 滿足目標(biāo)商圈內(nèi)多層次、全方位之需求，以家庭 生活日用品、生活必需品為主，以時(shí)尚潮流都市 化用品為輔；以家居生活必需的各種服務(wù)為主， 以新潮服務(wù)為輔；以大眾休閑娛樂運(yùn)動項(xiàng)目為主,以個性化休閑娛樂運(yùn)動項(xiàng)目為輔。填補(bǔ)目前該片 區(qū)缺乏商業(yè)服務(wù)設(shè)施的市場空白，通過整合配置 相對完善的服務(wù)資源，逐步形成區(qū)域服務(wù)商圈， 占據(jù)商業(yè)市場經(jīng)營的主導(dǎo)地位。第三章項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)篇口口規(guī)劃要求精心整理業(yè)種規(guī)劃必需依據(jù)福鼎市市場及項(xiàng)目周邊實(shí)際 情況，針對市場需求、消費(fèi)人群與未來發(fā)展進(jìn) 行規(guī)

20、劃。購物環(huán)境的規(guī)劃須按照物業(yè)水平5-8年不落伍的目標(biāo)設(shè)計(jì)，保證百貨區(qū)與其它區(qū)域的正?？土?循環(huán)，為消費(fèi)者提供一個寬敞、明亮、舒適、 現(xiàn)代化的購物環(huán)境。吸引商家和消費(fèi)者的空間設(shè)計(jì)，開闊的穿透空 間，顧客在里面能有倘佯其中的舒適開心感 覺，并能直接而自然的發(fā)現(xiàn)各樓層的設(shè)計(jì)內(nèi)涵 和精巧配置。賣場人流動線規(guī)劃-便利的購物動線規(guī)劃，除 了有較為寬敞的公共步道（寬2.0米以上）水平動線外，還要有扶梯作為垂直動線主軸。使 得顧客可以直接到達(dá)所要去的主要樓層。所有動線盡可能達(dá)到直線且無死角。精心整理規(guī)劃還須從商場氣氛營造、商場裝修、管理、商 業(yè)推廣等角度考慮營造區(qū)別于其他商場的商 業(yè)特色。口規(guī)劃設(shè)計(jì)一、區(qū)域劃

21、分（略）A、正門及外墻的設(shè)計(jì)：突出商業(yè)特色的時(shí)尚、現(xiàn)代感，同時(shí)貼近生 活，彰顯大氣而不奢華，體現(xiàn)流行百貨與配套業(yè) 態(tài)的有機(jī)結(jié)合。B、中庭（中庭的位置設(shè)在一樓內(nèi)街 ）中庭作為室內(nèi)的全天候活動空間，具有以下功能：使幾個區(qū)擁有一個中央共享區(qū)域，成為本項(xiàng)目的一道休閑景觀精心整理舉辦文化、娛樂、促銷推廣活動，帶動人氣。所以建議甲方考慮制做內(nèi)街天景.提高購物環(huán)境檔次.營造購物氣氛.C、“項(xiàng)目”業(yè)種組合（略）D、為提高商場的實(shí)用率，增加營業(yè)面積，建議把空調(diào)機(jī)房，配電房設(shè)計(jì)在偏角位置.E、項(xiàng)目招商部分重點(diǎn)品牌推介：化妝品sk- n、美寶蓮、歐萊雅、玉蘭油羽西、鄭明明、安婷柏紛、小護(hù)士、 AVON服裝李紅、影兒

22、、衡韻、經(jīng)典故事、歌力思、娜爾思、 納佰佳以純、班尼路、佐丹奴、堡獅龍、 U2、G2000TOMBAO、Lee 、第五街精心整理兒童服飾：米奇、小豬嚕嚕、奇樂兒皮鞋百麗、保羅、天美意、竣羊仔、星期六、哈森、康莉皮爾卡丹、華倫天奴、鱷魚、龍浩珠寶、飾品、鐘表周大福珠寶、謝瑞麟珠寶、茜子飾品、羅蘭芳娜、唐朝盛世星皇表、依波表、寶豪表、美諾表等第四章 項(xiàng)目推廣及招商合作條件的制定建議篇口項(xiàng)目推廣我們建議在項(xiàng)目推廣中按以下方式進(jìn)行：銷售商場鋪位時(shí)采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的方式。銷售后進(jìn)行返租，由商場統(tǒng)一經(jīng)營，如業(yè)主自營則應(yīng)按照統(tǒng)一規(guī)劃來進(jìn)行。精心整理統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一宣傳推廣、 統(tǒng)一經(jīng)營、

23、統(tǒng)一管理；委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行專業(yè)的策劃 推廣、招商、營運(yùn)管理?？诳谏虘舻倪x擇一、 主力業(yè)態(tài)的選擇：品牌知名度高，擁有良好的品牌形象，管理 規(guī)范，市場適應(yīng)性好。二、招商目標(biāo)：1、外地品牌生產(chǎn)廠商特點(diǎn)：(1)規(guī)范、有實(shí)力；(2)對進(jìn)駐場地考察嚴(yán)格，具有前瞻性的眼光；(3)洽談合作的條件相對嚴(yán)格。2、 本地的品牌代理商、經(jīng)銷商。精心整理特點(diǎn)：(1)對本地市場較為熟悉，代理品牌 的暢銷針對性較強(qiáng)；(2 )有較為成熟的市場開發(fā)和終端銷售管理 經(jīng)驗(yàn)；(3)經(jīng)營信心受環(huán)境影響較大，實(shí)力有限。三、商戶的選擇方向：1、與生產(chǎn)廠家合作。直接與廠家合作的優(yōu)勢有利于培育市場，能 夠得到最佳的專業(yè)化服務(wù)，達(dá)至雙方利益最大 化。2、與代理商、經(jīng)銷商合作：代理商和經(jīng)銷商帶給我們的是穩(wěn)定的市場價(jià)格，完善的服務(wù)形象和售后服務(wù)支援，雙方的 合作可以使市場朝向健康良性的方向發(fā)展。這是我們最主要選擇的商戶資源。3、與個體戶、零散業(yè)戶合作:精心整理應(yīng)考慮其經(jīng)營實(shí)力、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營方式。 并在經(jīng)營范圍、價(jià)格和貨品控制、裝修裝飾等方 面進(jìn)行規(guī)范要求與管理。四、招商方式： （略） TOC o 1-5 h z 五、招商合作方式、條件制定和建議（略）六、合同期限：（略）七、項(xiàng)目招商期：（略）八、招商實(shí)施：1、現(xiàn)場招商2、駐外辦事處招商（如溫州 ，深圳） 專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)奠