某地塊投資評審報告

1、科學筑家The Science of LivingGemdale Corporation大興區(qū)16#地塊投資評審 Gemdale CorporationCONTENTS項目細分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預測近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀分析近五年北京市商品住宅銷售分析近三年北京市商品住宅按月銷售分析09年以來北京市商品住宅銷售分析近期房地產(chǎn)政策分析Gemdale Corporation北京市整體市場分析近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀分析受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，從08年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資首次出現(xiàn)負增長，反映出開發(fā)商投資相對謹慎。商品住宅的新開工面積、施工面積以及竣工面積近三年

2、都表現(xiàn)出下降的態(tài)勢，預計將對未來商品住宅的供應產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品住宅新開工面積商品住宅施工面積商品住宅竣工面積年度億元同比增長萬平米同比增長萬平米同比增長萬平米同比增長20031202.5 21.5%3433.7 6352.9 2080.7 20041473.3 22.5%3054.3 -11.1%6759.4 6.4%2344.0 13%20051525.0 3.5%2965.9 -2.9%7283.4 7.8%2841.4 21%20061719.9 12.8%3179.4 7.2%6311.3 -13.3%2193.3 -23%20071995.8 16.0%2557.4 -

3、19.6%5914.5 -6.3%1854.0 -15%20081908.7 -4.4%2337.2 -8.6%5538.2 -6.4%1399.3 -25%2009年1-4月338.2 -26.5269.9 -51.60%4216.1 2.1%270.4 7.90%近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀北京市整體市場分析近五年北京市商品住宅銷售分析從上市量來看，從03年至今有較大的下降，這與一級土地轉(zhuǎn)讓方式公開化密不可分，從04年8月31日開始土地轉(zhuǎn)讓不再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權，必須通過公開招標、拍賣、掛牌的方式，因此從05年開始對住宅上市量產(chǎn)生了較大的影響；從成交量來看，06年年度銷售量為近幾

4、年最為強勁的，之后07年略有回調(diào)，08年由于宏觀政策的緊縮以及整體的市場環(huán)境影響，導致成交量有較大的降幅。從成交的價格看，每年的價格均保持著較快的增長速度，最為顯著的是06年全年的價格漲幅達到41%。08年市場出現(xiàn)比較明顯的低迷狀況但是全年仍然保持著12%的速度增長。年份上市量成交量銷售均價2003年232793744562004年3460192647477%2005年28831790585323%2006年17581943827941%2007年135416931141838%2008年12727981274912%注：由于05年才開始進行網(wǎng)上簽約，因此03、04年為后期補簽數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)存

5、在較大偏差。北京市整體市場分析近三年北京市商品住宅按月銷售分析 07年北京市場顯示出強大的供不應求，整體的供銷比例在0.8：1，全年新增商品住宅供應量1354.2萬平米，全年實現(xiàn)銷售量1693.3萬平米，是北京房地產(chǎn)市場熱銷最為典型的一年。08年北京市場受到宏觀政策以及金融大勢的影響，供需比達到了1.41：1，全年新增供應量為1272萬平米，但成交量近下跌近五成，使08年的銷售情況非常嚴峻。進入09年后，市場銷售量大幅增加，2月份開始，各月都已經(jīng)明顯的高于前兩年同期銷售量開始明顯消耗歷史存量。北京市整體市場分析近三年北京市商品住宅按月銷售分析2007年到2008年上半年北京商品住宅價格一直維持

6、較平穩(wěn)的增長，07年全年價格增幅達44.7%，08年的上半年也保持著平穩(wěn)高價位的運行，但是在08年下半年受市場低迷影響價格出現(xiàn)較為明顯的松動；雖然在奧運期間借奧運商機價格小幅反彈，但是之后卻呈現(xiàn)了明顯的下降趨勢；在整個08年下半年，北京市的房地產(chǎn)市場進入了全面的調(diào)整期，各項目通過打折、精裝改毛坯等各種方式進行著價格的調(diào)整；進入09年之后，價格從08年以來的最低點10416元/平米，以月均5%的漲幅開始強有力的反彈，09年5月份成交價格已經(jīng)達到13021元/平米，價格反彈同時伴隨著銷售量的增加。從上市量來看，除二月份由于春節(jié)的緣故各項目都推遲或者提前了項目入市時間，當月上市量隨之減少，其余各月份

7、的上市量都體現(xiàn)了明顯的增長。從成交量來看，各月份成交量保持著強勁的增長勢頭，3月份開始銷售量逐漸突破了150萬平米，全面超過了同期市場旺盛期的07年銷售量，同時09年高消化量也表明了市場開始大量的消化歷史存量，前五個月已經(jīng)消化盡300萬平米；從銷售價格來看，表現(xiàn)出強勁的漲幅，2月份單月漲幅達到9%，5月份相對1月份的價格漲幅已經(jīng)突破20%。通過與07年、08年同期進行對比，09年前五個月的銷售量突破650萬平米，超過07年高點的銷售總額，接近08年的銷售量1.9倍。北京市整體市場分析 09年以來北京市商品住宅銷售分析2009年月份上市量（萬平米）銷售量（萬平米）銷售均價（元/平米） 環(huán)比增長1

8、月份36.7 60.1 104162月份11.5 82.2 114239%3月份99.0 149.9 117603%4月份112.1 189.8 123114%5月份115.8 172.9 130215%09年1-5月合計375.1 654.9 1208608年1-5月合計504.1 345.3 1289107年1-5月合計473.0 621.5 9689Gemdale CorporationCONTENTS項目細分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預測大興區(qū)域市場發(fā)展分析競爭區(qū)域整體市場分析區(qū)域代表項目分析項目細分市場分析大興區(qū)域市場發(fā)展分析大興，地處北京南郊平原，區(qū)位優(yōu)

9、勢得天獨厚。大興是北京市唯一一個擁有兩個新興衛(wèi)星城的郊區(qū)縣。其中，區(qū)政府所在地黃村衛(wèi)星城距市區(qū)南三環(huán)僅13公里，它是1984年國務院批準建設的首都第一批重點發(fā)展的衛(wèi)星城之一；北京新城亦莊，即北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，是在北京跨入國際化大都市的經(jīng)濟發(fā)展框架和戰(zhàn)略選擇中，在大興亦莊鎮(zhèn)內(nèi)迅速崛起的又一座新興衛(wèi)星城。 項目細分市場分析大興區(qū)域市場發(fā)展分析大興區(qū)近三年商品住宅發(fā)展情況：年份上市面積(萬平米)銷售面積(萬平米)銷售價格（元/平米）環(huán)比增長06年9593535607年5994692829%08年63306762-2%09年2125810220%大興近幾年的房地產(chǎn)除08年外均保持著良好的銷售情況，正

10、常銷售期區(qū)域的銷售面積接近100萬平米，同時價格也保持了良好的增長形勢，08年市場穩(wěn)中略降，但是在09年前五個月即有約20%的漲幅。 大興地塊所處區(qū)域界定：大興區(qū)轄3個街道14個鎮(zhèn)，分布非常廣泛，因此按照目標地塊所處的位置以及大興經(jīng)濟主要發(fā)展中心，因此在項目競爭片區(qū)的考慮中，僅考慮大興區(qū)域內(nèi)西紅門鎮(zhèn)和黃村鎮(zhèn)為主大興政府所在的核心片區(qū)。項目細分市場分析大興區(qū)域市場發(fā)展分析大興核心去區(qū)域概況大興黃村為北京最早發(fā)展的衛(wèi)星城之一，處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈和京津塘產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點，獨有的地緣優(yōu)勢使它成為北京經(jīng)濟文化向華北地區(qū)輻射的前沿。黃村北區(qū)是大興區(qū)政府規(guī)劃中的新型住宅集中區(qū)域，大興區(qū)政府把這里規(guī)劃成為時尚住

11、宅區(qū)和城市副中心，未來將建成環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、設施一流的魅力居住區(qū)。1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢根據(jù)北京市總體定位，大興區(qū)將圍繞地鐵沿線，高標準規(guī)劃和發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)。未來將打造成商務服務、創(chuàng)意服務、綜合服務、研發(fā)服務、物流服務集聚區(qū)，重點發(fā)展商務服務、總部經(jīng)濟、現(xiàn)代物流、金融后臺服務及技術服務業(yè) ;2、交通發(fā)展優(yōu)勢四條公路一條地鐵緊密連接.地鐵： 4號線地鐵大興線于2010年底使用；正在修建公路：萬壽路南延線建成后連通了長安街到南五環(huán)；郭公莊路南延線建成后可由南四環(huán)花鄉(xiāng)直達南五環(huán)欣羊橋；馬西路南延線可從南三環(huán)右安門南橋直達南五環(huán)；蒲黃榆路南延線修通后可由方莊便捷到達南五環(huán)德茂橋，從而到達舊宮及亦莊。

12、項目細分市場分析大興核心區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征（1）區(qū)域內(nèi)僅有少量品牌開發(fā)商進入，整體地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢 區(qū)域內(nèi)僅有華潤和順馳兩家國內(nèi)相對知名品牌開發(fā)商，華潤翡翠城前四期已開發(fā)完成并入住，目前在進行五期開發(fā)，對大興的地產(chǎn)市場起到一定帶動作用。但是，目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目為中小型開發(fā)商開發(fā)，品質(zhì)相對較低。（2）區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，未來將以小高層和高層為主區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型供應豐富，早期低密度產(chǎn)品相對較多，涵蓋了小獨棟、聯(lián)排、疊拼、花園洋房、多層等各種物業(yè)類型，隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的緊張，新項目容積率不斷提高，區(qū)域后期主要供應物業(yè)類型為高層和小高層。（3）隨著區(qū)域交通及配套的不斷完善發(fā)展，來自西南部城區(qū)置業(yè)

13、客戶不斷增加目前大興在售項目成交客戶仍以本地客戶為主，如大興區(qū)政府高級公務人員、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)白領、大興本地私營企業(yè)主。隨著大興段地鐵興建帶來的交通改善，來自北京西部及西南部（西二環(huán)三里河、金融街區(qū)域、西南三四環(huán)的總部基地、花鄉(xiāng)、西南四環(huán)外新發(fā)地等區(qū)域）的置業(yè)人群不斷增加 （4）片區(qū)項目整體去化速度較快在2007年北京整體市場價格快速上升階段，大興片區(qū)市場亦呈現(xiàn)了較好的銷售態(tài)勢，多數(shù)項目銷售速度均保持了5070套/月，2009年，順馳領海在價格大幅提升的同時仍取得了月均41套的銷售業(yè)績。Gemdale CorporationCONTENTS項目細分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊

14、銷售情況預測大興區(qū)域市場發(fā)展分析競爭區(qū)域整體市場分析區(qū)域代表項目分析按照該區(qū)域客戶的流向以及未來項目的發(fā)展趨勢特將西至京石沿線、東至京開沿線、北至西南三環(huán)、南至大興核心區(qū)作為大的競爭板塊，其中，京開沿線按照地理位置和項目的集中程度，分為馬家樓片區(qū)、西紅門片區(qū)及大興核心區(qū)。 地塊區(qū)域市場分析競爭片區(qū)設定京石沿線西南五環(huán)內(nèi)片區(qū)馬家樓以北片區(qū)西紅門片區(qū)大興核心區(qū)南三環(huán)南四 環(huán)南五環(huán)地塊區(qū)域市場分析競爭片區(qū)特征馬家樓片區(qū)是北京西南項目集中代表的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)百萬平米的大盤萬年花城和星河城兩個項目是該片區(qū)的核心代表項目，客戶主要來自于豐臺區(qū)，部分來自于西城、海淀。西紅門板塊：板塊臨近西南四環(huán)，自2006年

15、起，板塊在世嘉博客、理想城等項目的帶動下，板塊發(fā)展日益加速，尤其是總規(guī)模140萬平米的理想城成為拉動區(qū)域住宅發(fā)展的典型代表項目，客戶主要來自豐臺、大興，還有部分城區(qū)客戶。大興核心區(qū)：黃村作為北京市的衛(wèi)星城之一，是大興區(qū)的政治、經(jīng)濟和文化中心，交通較為發(fā)達，配套完善。早期開發(fā)的項目以低密度住宅為主，如翡翠城、原生墅、清城等，在市場樹立了郊區(qū)低密度住宅區(qū)的形象。近期典型項目如彩虹新城、順馳領海，物業(yè)類型主要為高層、小高層產(chǎn)品，客戶主要來自大興本地、豐臺，以及部分城區(qū)客戶。京石沿線：本片區(qū)依托京石高速及兩廣路，可直接連接西二環(huán)至西四環(huán)，吸引了大量城區(qū)中高端置業(yè)群體，代表項目有萬科假日風景、保利百合。

16、物業(yè)類型以高層、小高層?？蛻糁饕獊碜载S臺、石景山、西城等區(qū)域。 地塊區(qū)域市場分析競爭項目劃定競爭區(qū)域內(nèi)各項目的分布情況如下麗園陽光螞蟻工房藝苑桐城萬年花城萬科假日風景保利百合京石沿線西南五環(huán)內(nèi)片區(qū)馬家樓以北片區(qū)西紅門片區(qū)大興核心區(qū)彩虹新城原生墅領海淺水灣理想城城南大道星河城本地快地塊區(qū)域市場分析典型項目分析板塊項目名稱住宅規(guī)模容積率建筑類型裝修情況主力戶型開盤時間備 注西南片區(qū)假日風景34.96萬1.9415層、9層板樓毛坯精裝三居150-17007.5先毛坯、后改精裝銷售保利百合13.2萬2.93高層精裝二居90-100三居140-16008.6馬家樓片區(qū)萬年花城160萬 2.269層板樓、

17、1梯2戶毛坯3居127、13509.5前三期均已銷售完成，目前在售四期的尾房城南大道9萬2.514層三棟塔樓精裝40-12007.12星河城璽萌公館左右坊100萬9萬50萬2.76層1梯2戶16層6梯18、30戶毛坯璽萌公館110-32 、左右坊30-9009.0309.06三期左右坊小戶型五期璽萌公館大戶型西紅門理想城三期36萬2.26高層毛坯1居60 2居95 3居12607.11總規(guī)劃140萬平米大盤，其中20萬為商業(yè)配套大興核心區(qū)領海淺水灣44萬2小高層毛坯2居92-1213居170-18004.6前期僅剩2套，6月份即將開盤位于項目西南角的三期約8萬平米原生墅三期10萬0.82花園洋

18、房毛坯躍層140聯(lián)排217-23006.8最后1棟4層的花園洋房和聯(lián)排尾房麗園陽光4萬1.556-10層2梯3戶毛坯1居602居106 08.01剩余尾房銷售中彩虹新城30萬2.37板樓、高層毛坯2居90、3居12006.12僅剩幾套尾房螞蟻工房2萬2.4高層毛坯1居602居903居11008.07全部售罄藝苑桐城7.9萬2.516-18層板樓毛坯1居45-702居903居12009.5商品房769戶，限價房140戶，開盤所有樓棟全部推出地塊區(qū)域市場分析在售項目戶型分析零居60平米以下一居60-75小兩居80-100大兩居100-120小三居120-140大三居140-180180平米以上項目

19、名稱取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)假日風景/5453675573173151481470692516160保利百合/265263808806/4241230219/總計0031931614831379173151523511922735160銷售率/99%93%87%98%80%/萬年花城88588569268926002600106610592081206421421388星河城8077458097657606831462144812901235256211170110城南大道30521018374108/17

20、13/總計1997184016841528337032912528250733883312470424178118銷售率92%93%98%99%98%90%63%理想城6511794334689659413888888247/銷售率20%42%96%93%100%57%/順馳領海16169292309309927929297300368357148141原生墅00929200998079615601466415彩虹新城86803653612164214134633524423814121210麗園陽光14312752176025625635004754322922608370螞蟻工房28281

21、6158783373111105400時代龍和大道009898009239224924903273255653藝苑桐城451230936490/20643/總計18915096888435263185280527261805159216211559765689銷售率79%91%90%97%98%96%90%地塊區(qū)域市場分析在售項目戶型分析從對戶型的上市和銷售的情況來看：馬家樓片區(qū):主要以小兩居和小三居作為主要的供應產(chǎn)品，各戶型銷售速度都較快。 京石沿線片區(qū):戶型主要集中在90平米左右的小兩居、140-160平米大三居及120-140平米的小三居。其中，90平米左右小兩居及120-140平米小三

22、居都實現(xiàn)了很高的銷售率。大興核心區(qū)則以小兩居、大兩居以及小三居作為主要的供應產(chǎn)品。兩居的銷售速度相對較快。西紅門片區(qū)的理想城供應主要集中在80平米以下的一居以及80-100平米的小兩居。從銷售結果看，小兩居接受度更高。地塊區(qū)域市場分析在售項目銷售情況片區(qū)名稱項目名稱07年08年09年銷售速度（套/月）銷售價格元/平米銷售速度（套/月）銷售價格元/平米銷售速度（套/月）銷售價格元/平米西南片區(qū)假日風景1241178231137557714230保利百合/1061520613015770馬家樓片區(qū)萬年花城105961947107317111438星河城151345746130862213342城南

23、大道0018168872013877西紅門片區(qū)理想城5188673087291498942大興核心區(qū)順馳領海617812158889418582原生墅26727051067759851彩虹新城159671372668746949麗園陽光546076207192187827螞蟻工房0023920738574時代龍和大道43650317501/藝苑桐城/1548726銷售價格呈現(xiàn)明顯梯隊銷售速度70-100套/月銷售速度70套/月09年銷售速度150套/月銷售速度70套/月（普通住宅）銷售速度40套/月（低密度）銷售速度：西南片區(qū)由于西部供應量的減少，均保持著較高速度的銷售，在正常的銷售期速度可實

24、現(xiàn)70-100套/月以上，可見該片區(qū)對于核心區(qū)客戶的吸引力較強；馬家樓片區(qū)最具參考的為萬年花城，銷售速度09年保持在70套/月 ；西紅門片區(qū)的理想城在09年推出房源基本面市即售罄，速度在150套/月左右；大興核心區(qū)的項目由于大多數(shù)均處于尾房銷售期，但是以08年正常銷售的彩虹新城為例，銷售速度也保持在70套/月以上，順馳領海在區(qū)域內(nèi)售價相對偏高，09年亦達到40套/月以上。 綜上所述：區(qū)域整體銷售狀況良好，保持著較強的市場吸納力及較高的銷售速度！銷售價格：從西南片區(qū)到馬家堡以北直到大興的核心區(qū)存在明顯的價格階梯，09年的銷售價格為例，西南片區(qū)的價格平臺為14000-15000元/平米，馬家樓片區(qū)

25、成交價格在12000-13500元/平米左右，西紅門片區(qū)在8500-9000元/平米右，在大興的核心區(qū)低密度產(chǎn)品的價格在11000元/平米，其余住宅的價格約為8500-9000元/平米。項目市場細分競爭片區(qū)未來的供應分析競爭區(qū)域未來供應主要來源于三方面：在售項目已推未售量，在售項目的后期推出量、已成交住宅項目的供應量以及周邊潛在住宅規(guī)劃用地供應量。在售項目已推未售量在售項目的已推未售量大約在22.3萬平米，其中主要集中在星河城、城南大道和理想城三個項目，主要集中的產(chǎn)品在于80平米以下的一居室和大三居戶型(集中于假日風景和星河城兩個項目)。項目名稱已推出未售量零居60平米以下一居60-80平米小

26、兩居80-100大兩居100-120小三居120-140大三居140-180180平米以上假日風景4.6 01102221117616保利百合0.2 022/111/萬年花城0.3 03071710星河城6.7 624477145514960城南大道1.3 951092/4/理想城4.1 54460303035/順馳領海0.4 00000117原生墅1.4 000011551彩虹新城0.5 642311622麗園陽光2.6 0584063433213螞蟻工房0.1 0106110時代龍和0.1 0001223總計22.3 217 682 276 127 141 435 152 項目市場細分競爭

27、片區(qū)未來的供應分析在售項目后期推出量在售項目的后期供應為202萬平、總未售量為224。2萬米，主要集中在理想城62萬平和萬年花城85萬平米 項目住宅規(guī)模項目已推出后期供應量剩余總量假日風景34.9626.8 8.2 128保利百合1414.0 0.0 02萬年花城1607585853星河城1007129357城南大道33.0 0.0 13理想城1003862661順馳領海4426.3 17.7 181原生墅20.520.5 0.0 14彩虹新城3030.0 0.0 05麗園陽光2626.0 0.0 26螞蟻工房22.0 0.0 01時代龍和大道2323.0 0.0 01總計2022242項目市

28、場細分競爭片區(qū)未來的供應分析潛在住宅用地的住宅供應量09年大興土地市場較為活躍，從上述分析可見，未來約有154萬平米的潛在供應，存在近兩年同一時間入市的可能，形成市場有效供應。地塊名稱用地性質(zhì)土地面積住宅建面容積率地塊現(xiàn)狀（公頃）（萬）黃村核心區(qū)黃村衛(wèi)星城10#地住宅配套6.9912.722已推出黃村衛(wèi)星城16#地住宅配套15.2124.82.2/1.8已推出黃村衛(wèi)星城2#地住宅配套9.116.662.5即將推出黃村衛(wèi)星城22#地住宅配套10.4717.842.1已推出黃村衛(wèi)星城23#地住宅配套2.63.951.5已推出黃村衛(wèi)星城17#地(華潤)住宅配套12.4231.6-2.1華潤地產(chǎn),09

29、年年中計劃推出黃村衛(wèi)星城15#地（華潤）住宅配套11131.2華潤地產(chǎn)07年12月取得黃村衛(wèi)星城20#地住宅配套24.4131.672.5已推出大興康莊四期住宅配套102.16已推出92.18153.64項目市場細分競爭片區(qū)未來的供應分析整個區(qū)域后期的總體供應大約有22+202+154=378萬平米，其中前期已推未售的22萬平米預計在2009年內(nèi)全部消化完，自2010年起總體供應量約為356萬平米，預測2010起各年度推出量為：因此推算出區(qū)域總體2010-2012年的每年供應量并不大，可預見的上市量集中在2011年，供應量預計為96萬，進入2013年競爭片區(qū)供應量開始下降，整體供應不大。片區(qū)項

30、目未推面積2010年2011年2012年2013年西南假日風景8.24.2400馬家樓萬年花城8512121212星河城29101090西紅門理想城6210101010黃村核心區(qū)順馳領海17.7863.70黃村衛(wèi)星城10#地12.722.87.652.270黃村衛(wèi)星城16#地24.83.58.27.65.5黃村衛(wèi)星城2#地16.662.865.263黃村衛(wèi)星城22#地17.842.87.57.540黃村衛(wèi)星城23#地3.951.52.4500黃村衛(wèi)星城17#地(華潤)235576黃村衛(wèi)星城15#地（華潤）135530黃村衛(wèi)星城20#地31.675888大興康莊四期1055合計355.5477.

31、669676.1144.5項目市場細分板塊未來需求變化項目名稱07年08年09年1-5月上市量銷售量上市量銷售量上市量銷售量假日風景12.7 11.1 9.3 5.6 4.8 5.5 保利百合0.0 0.0 13.2 7.1 0.0 5.9 萬年花城12.2 12.8 6.1 4.9 0.0 3.3 星河城4.2 2.4 5.6 5.4 1.0 1.4 城南大道0.0 0.0 3.0 1.2 0.0 0.5 理想城1.7 1.4 9.8 3.2 3.2 6.0 順馳領海8.8 8.6 2.6 2.2 0.0 2.5 原生墅0.3 5.2 0.0 1.0 0.0 0.4 彩虹新城16.2 17.

32、5 7.8 8.0 0.0 0.6 麗園陽光5.6 17.5 7.8 8.0 0.0 0.8 螞蟻工房0.0 0.0 1.7 1.2 0.0 0.4 時代龍和大道0.0 7.1 0.0 0.1 0.0 0.0 合計61.6 83.6 66.9 48.0 9.1 27.3 競爭片區(qū)2007-2009年銷售情況分析項目市場細分板塊未來需求變化按照去化率分析：年度07年08年09年去化率136%72%305%按照年度的消化量分析 由于07年的競爭片區(qū)各項目在價格快速上漲的情況下仍取得了較好的銷售業(yè)績，而08年區(qū)域在售項目受市場整體大勢影響以及多數(shù)項目處于尾盤銷售階段的雙重影響，片區(qū)市場消化量出現(xiàn)下滑

33、。因此按照09年市場趨于理性進行判斷，目前數(shù)據(jù)更新至5月中旬市場的吸納總量僅為27.3萬平米，而大興核心區(qū)內(nèi)消化量僅為4.7萬平米，除順馳領海外多數(shù)項目處于尾房銷售 競爭片區(qū)在售項目在07年年度的消化量高于當年的上市量，08年由于受到大勢的影響使得消化量下降，但是09年初到5月中旬的良好的銷售情況，將表現(xiàn)出該片區(qū)良好的市場去化率。07年在大興核心區(qū)年度總銷售量為50.2萬平米，折算1至5月的銷售量約為20.9萬平米，假定09年大興區(qū)仍有項目正常銷售而非尾房，保守預測09年1至5月份該片區(qū)需求量為07年同期的50%約10萬平米項目市場細分板塊未來需求變化可見未來幾年內(nèi)，市場供應吻合，供需基本平衡

34、 2009年2010年2011年2012年2013年供應量僅消化已推未售的22.3萬平77.669676.1144.5需求869869869869保守估計09年區(qū)域市場的吸納總量為：（27.3-4.7+10）/4.5*12=86.9萬平米交通改善對未來需求提升形成巨大影響：地鐵大興路段的開通以及萬壽路南延線、郭公莊路南延線等幾條主要貫通南北、直達南五環(huán)的道路通車，而西南部土地供應稀缺、城區(qū)房價的不斷上漲，將吸引來自西部中關村、金融街、西南部豐臺總部基地、花鄉(xiāng)、新發(fā)地等的客群，成為未來大興區(qū)域購房的重要客戶來源，可以預見市場需求量會在09年的基礎上不斷上升；大興核心區(qū)生活配套的不斷成熟：大興黃村

35、核心區(qū)未來仍要建設諸多教育、醫(yī)療、商業(yè)等大型配套設施，從而使大興區(qū)內(nèi)生活配套日漸完善，帶動區(qū)內(nèi)發(fā)展;Gemdale CorporationCONTENTS項目細分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預測大興區(qū)域市場發(fā)展分析競爭區(qū)域整體市場分析區(qū)域代表項目分析項目市場細分代表項目分析理想城理想城共120萬平米住宅，由高層、小高層、多層板式公寓組成。2007年10月份開盤銷售，項目主力戶型為90平米左右兩居，120-130平米三居。目前在售主力戶型為91-94平米兩居，均價9500元/平米，一次性付款97折；首付款50以上（含50）98折；首付款50以下99折 理想城07年10月

36、份開盤取得了較好的銷售；08年上半年通過兩次開盤，取得了一定的銷售業(yè)績，但受奧運會和房地產(chǎn)市場低迷的雙重影響銷售情況很不理想。08年年底推出小戶型房源起價6880元/平米，均價7500元/平米，以低價策略取得了較好的銷售業(yè)績；09年年初銷售情況異?；鸨覂r格也一路攀升至9500元/平米。 基本情況 銷售情況已售罄在售樓棟項目市場細分代表項目分析理想城 客戶情況年齡特征： 25-40歲的人群學歷特征：大學專科以上，也有部分高中以下客戶區(qū)域特征：北京、外地客群工作區(qū)域：西三環(huán)六里橋、金融街、麗澤商圈等區(qū)域；當?shù)氐鼐壭钥蛻簦徊糠种嘘P村客戶。職業(yè)特征：西部政府部門公務員；西部醫(yī)院、航天、設計院等事業(yè)

37、單位工作人員；六里橋、麗澤等商圈的小白領；金融街從事金融、保險、證券等行業(yè)的白領；新發(fā)地從事果品批發(fā)的個體老板；父母為子女在北京購房客戶。置業(yè)心理：畢業(yè)時間不長，想在北京擁有一套住居，無法接受市里高昂的房價；收入特征：家庭年收入8萬元以上 交通工具：以公共交通為主；購買特征：以自住為主，也有一定比例的投資客戶；首次置業(yè)為主；有一部分是父母出首付自己還月供的畢婚族，單身族和兩口之家較多。在市區(qū)西部區(qū)域的上班族較多。項目市場細分代表項目分析順馳領海順馳領海住宅總建面為44萬平米，項目于2004年6月開盤銷售，以多層，小高層為主，主力戶型以100平米左右兩居和130左右三居為主。目前該項目已售約32

38、萬平米，后期供量約12萬平米。預計7月份五期開盤，均價10000-11000元/平米，以80-100平米兩居和120-160平米三居為主 順馳領海項目08年受房地產(chǎn)大勢影響，總體銷售情況較差。08年6月通過開盤取得了一定的銷售，隨后便推出特價房，成交均價最低達到7165元/平米，成交量一直較為低迷；09年年初，隨著房地產(chǎn)形勢的轉(zhuǎn)好，該項目取得了較好的銷售業(yè)績，且價格也有所攀升。后期預計開盤價格也漲至9500-10000元/平米。 基本情況 銷售情況項目市場細分代表項目分析順馳領海 客戶情況年齡特征：25-45歲學歷特征：以大學專科以上學歷為主區(qū)域特征：北京和外地區(qū)域客戶職業(yè)特征：西三環(huán)政府機關

39、單位公務員；金融街、六里橋區(qū)域企業(yè)單位白領；大興區(qū)個體小老板； 新發(fā)地果品批發(fā)市場個體老板；大興區(qū)機關事業(yè)單位工作的公務員；部分房地產(chǎn)投資客。收入特征：家庭年收入10萬以上 交通工具：公共交通為主，部分靠私家車出行。購買特征：以自主為主兼有部分投資客，客戶首次置業(yè)為主，兩口之家較多。大興區(qū)域內(nèi)的個體老板及企事業(yè)單位的地緣性客戶較多。Gemdale CorporationCONTENTS項目細分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預測項目的SWOT分析項目定位分析項目價格以及漲幅判斷地塊規(guī)劃定位分析項目SWOT分析優(yōu)勢：地塊所屬的大興核心區(qū)北部新區(qū)，自然條件較好，道路、教育、醫(yī)

40、療等配套設施正在建設和完善當中，具備開發(fā)建設中高檔項目的條件。地塊資源相對較好，西側地塊容積率2.2、東側相對較低為1.8，可以打造市場稀缺的中低密度、成熟社區(qū)；交通優(yōu)勢由五環(huán)路和京開高速組織的交通網(wǎng)可以快速地和市區(qū)連接。它距離南三環(huán)玉泉營環(huán)島僅8公里，距市中心13公里，興華、興業(yè)大街貫穿城區(qū)南北，興華大街向北直達京開公路。興業(yè)大街更可直接連通南五環(huán)。西側臨西旺路及京九鐵路，噪聲帶來的居住質(zhì)量下降；東側及南側為已建成及在建的普通住宅小區(qū)及限價房，不利于項目形象提升；政府規(guī)劃利好因素多，區(qū)域遠期規(guī)劃向好，基礎設施建設不斷完善。一個低密度、高綠化、親自然、重配套的大型高檔生活社區(qū)，已經(jīng)在黃村初具規(guī)

41、模。京開高速、地鐵4號線延長線等交通條件不斷完善和發(fā)展，西南四環(huán)內(nèi)不斷上漲的房價，為本項目吸引大興區(qū)域外的城區(qū)客戶帶來可能；黃村周邊開發(fā)建設的快速啟動、工業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)基地帶來強勁需求；月日，北京市投資600億元規(guī)劃麗澤金融商務區(qū)開發(fā)建設全面啟動。麗澤商務區(qū)的發(fā)展能夠帶動整個西南地區(qū)的發(fā)展金地格林小鎮(zhèn)以及近期金地格林小鎮(zhèn)6項目通過自身的產(chǎn)品能力在南城樹立了良好的口碑及品牌影響力；劣勢：機會：威脅：地塊規(guī)劃定位分析項目SWOT分析劣勢：區(qū)域內(nèi)同一時期大量住宅用地集中供應，加劇了同期的競爭，形成客戶分流 應對策略： 本項目規(guī)模適中，其中西區(qū)密度在近期供應地塊中容積率最低，可打造成為高品質(zhì)低密度住宅，

42、在項目開發(fā)中需充分挖掘其價值，帶動項目整體品質(zhì)的提升。同時，在產(chǎn)品研發(fā)上，通過增設大面積落地飄窗、開敞陽臺改封閉陽臺等方式創(chuàng)造附加價值。借鑒龍湖的做法，強化小區(qū)內(nèi)部景觀的打造，成為大興最好的景觀社區(qū)。 Gemdale CorporationCONTENTS項目細分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預測項目的SWOT分析項目定位分析項目價格以及漲幅判斷地塊規(guī)劃定位分析項目客戶定位 追求安靜、私密、現(xiàn)代的財富新貴階層 核心客戶（60%）大興鎮(zhèn)內(nèi)政府機構公務員，學校、醫(yī)院、銀行、企事業(yè)單位中層以上職員及年輕白領； 大興開發(fā)區(qū)、生物醫(yī)藥基地以及北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)的中高層

43、管理者及年輕白領；大興區(qū)內(nèi)私營業(yè)主。重要客戶（30%）南三四環(huán)花鄉(xiāng)、玉泉營等豐臺科學城、總部基地內(nèi)的專業(yè)人員，政府機關的公務員，為改善居住品質(zhì)需求的客戶；金融街為核心的西部銀行、證券等行業(yè)中高級白領；西南三環(huán)至四環(huán)麗澤、玉泉營、新發(fā)地等商圈生意人等； 游離客戶（10%）中關村西北部區(qū)域IT、傳媒、咨詢等行業(yè)的高級白領、中高端管理者；外地購房者自由職業(yè)者 地塊規(guī)劃定位分析地塊規(guī)劃指標以及布局建議地塊指標以及住宅分布原則：西區(qū)地塊容積率2.2相對較高，且西臨西旺路及京九鐵路、環(huán)境較差，建議布置兩梯四戶板式塔樓，布局兩居及小三居，其余盡可能布局為一梯兩戶、可接受兩梯三戶設計，社區(qū)中央景觀環(huán)境最好的位

44、置設置一梯兩戶大三居；東區(qū)地塊容積率低1.8，產(chǎn)品上可以適度舒適，三居比例較西區(qū)加大，盡量布局一梯兩戶，地塊內(nèi)東側臨中學及幼兒園處布置一梯三戶兩居；大戶型部分盡可能在社區(qū)內(nèi)部景觀資源優(yōu)勢處布置一梯兩戶；營造大興區(qū)域中高檔、中低密度社區(qū)，延續(xù)金地格林小鎮(zhèn)的歐洲小鎮(zhèn)品牌形象格林系列歐洲小鎮(zhèn)地塊規(guī)劃定位分析項目產(chǎn)品定位戶型建議：商業(yè)部分建議：建議設置社區(qū)配套商業(yè)，由于東西兩區(qū)均要分別設置主入口，考慮到東、西兩地塊中間人流量相對較大，因此在西側地塊主入口處設置商業(yè)，服務于本小區(qū)居民生活，規(guī)劃建筑面積1029平，為底商形式，層高4.2米 在戶型的設計上盡可能通過陽臺由開敞變?yōu)榉忾]，或者通過飄窗等創(chuàng)造盡量

45、多的價值。產(chǎn)品構成建筑面積產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)合計套數(shù)戶均面積套數(shù)比西區(qū)14144050%二居858248245%35%39%三居11548060020%11%135120東區(qū)10528068%二居8540040011322%32%三合計2467202352100%其它建議：裝修標準：毛坯房交房車位配比：車位為全地下，90平米以上1：1；90平米以下1：0.5會所部分建議：設置主要集中在地下的1500平米左右會所（地上部分僅為接待200平米左右），會所主要功能定位為運動健身場所（設置游泳池、健身房、跳操室、棋牌室等）Gemdale CorporationCONTENT

46、S項目細分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預測項目的SWOT分析項目定位分析項目價格以及漲幅判斷地塊規(guī)劃定位分析價格說明競品項目翡翠城福提島藝苑桐城順馳領海原生墅09年5月價格11500 8800 9400 11000 權重30%20%30%20%本項目現(xiàn)價11996住宅部分現(xiàn)時點價格：奧運鄉(xiāng)地塊定位分析價格說明項目選擇由于本地塊西區(qū)地塊為7層、11層、15層小高層中高層產(chǎn)品，而東區(qū)為8層的小高層產(chǎn)品，所以重點選取大興核心區(qū)內(nèi)相類似的項目。福提島及順馳領海與本項目較為接近，故采取權重較高，而藝苑桐城距離本項目較遠，原生墅整體容積率較低，故采用權重相對低； 溢價能力說明：品

47、牌價值：大興區(qū)內(nèi)目前除華潤、順馳外，無品牌開發(fā)商，金地品牌價值突顯；產(chǎn)品打造能力：大興區(qū)內(nèi)項目開發(fā)水平一般，金地產(chǎn)品打造能力相對較強，在本項目整體社區(qū)規(guī)劃當中東區(qū)規(guī)劃為一梯兩戶8層的小高層，優(yōu)于區(qū)內(nèi)其它項目，而東、西兩區(qū)可通過大尺度樓間距營造豐富的自然景觀，戶型設計上利用飄窗、開敞陽臺變封閉等最大限度提升價值，可做出優(yōu)于其它項目的產(chǎn)品。物業(yè)管理：金地物業(yè)的管理服務多年來已形成良好的市場口碑；本項目北側為10號地，東北側為公園，居住環(huán)境良好。東側為華潤17號地，根據(jù)其地價分析，未來定位必然是高端中低密度住宅產(chǎn)品。為項目的中高端定位可以提供有力的支撐。項目配建幼兒園、醫(yī)療及中學。可以通過引入知名學

48、校，提升項目的價格。競品項目翡翠城福提島藝苑桐城順馳領海原生墅09年5月價格11500 8800 9400 11000 權重30%20%30%20%本項目現(xiàn)價12000 住宅部分價格說明：奧運鄉(xiāng)地塊定位分析價格說明商業(yè)部分價格說明：1、大興核心區(qū)商業(yè)市場簡析經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)，大興區(qū)一些規(guī)模較大的項目，如翡翠城、那爾水晶城、順馳領海皆有大量商業(yè)面市。加之09年黃村核心區(qū)輻射兩公里范圍內(nèi)的土地即將放量，地鐵4號線延伸至黃村等諸多利好因素，大興商業(yè)地產(chǎn)正面臨前所未有的發(fā)展機遇。但由于位置較為偏遠，大興商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度與市區(qū)熱點區(qū)域相比還有不小的差距。從目前已推出項目看，諸多項目已在住宅開發(fā)的同

49、時建設配套型商業(yè)并已投入使用。如順馳領海推出的商業(yè)項目建筑面積約為1.7萬平方米，另外還配套建設了一條蒙特卡洛風情商業(yè)街，銷售均價在1.3萬元/平方米左右。華潤置地開發(fā)的翡翠城商業(yè)街，共開設有50間業(yè)態(tài)齊全的店鋪。清城商業(yè)街總規(guī)模達3萬平米，而該商業(yè)街一端的百聯(lián)購物中心面積為5萬平方米。與清城相鄰的時代龍和大道也規(guī)劃了3萬平方米商業(yè)項目。這表明大興黃村商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模效應已凸顯，隨著時間的推移，今后大興人休閑購物將十分便利。 目前，大興房地產(chǎn)開發(fā)也開始加速，新建項目從09年起層出不窮，未來會吸引大量城里人來此居住，本地人的收入水平也不斷提高，消費需求逐步升級。地塊規(guī)劃定位分析價格說明2、典型項目商

50、業(yè)的租售價格 項目名稱商業(yè)規(guī)模單元面積價格租金備注順馳領海17000m212850￥4.2/天/平商業(yè)街清城30000 m22507800￥3.54.5/天/平商業(yè)街，純底商彩虹新城26000 m2265/365成交14596報價17000臨街商鋪、2層翡翠城20000 m28000-10000臨街底商那爾水晶城3000 m2￥5/天/平臨街底商藝苑桐城2200 m257-14518000臨街底商、單層3.6米層高大興核心區(qū)已建成項目商鋪在20052006年銷售時由于區(qū)內(nèi)項目入住率低、商業(yè)較不成熟而售價較低，而2007年后銷售的商業(yè)實際成交價集中于1280015000/平（部分為雙層商鋪），進

51、入2009年，由于區(qū)域建設不斷成熟，目前報價均在17000/平以上。地塊規(guī)劃定位分析價格說明3、商業(yè)定價建議考慮本地塊距黃村核心區(qū)商業(yè)中心尚有一定距離，且目前周邊人流量較小，規(guī)劃商業(yè)僅為服務于本社區(qū)的商業(yè)，因此現(xiàn)時點單層商鋪價格應低于核心區(qū)商業(yè)價格10%左右，即17000*90%=15300。租金反推法：考慮一般商業(yè)回報率在810%，取10%進行估計，考慮順馳領海距離黃村核心距離相對較遠，其建成商業(yè)僅為服務于本小區(qū)的配套型商業(yè)，與本項目情況類似，因此取其租金進行價格預測：4.2元/天/平*365天/10%=15330商業(yè)現(xiàn)時點綜合定價：15000元/平考慮16號地總規(guī)劃建筑面積約24.5萬平米

52、、近2350戶，建成后未來3-5年內(nèi)將新增人口近萬人，區(qū)域消費能力將急劇增加，商業(yè)需求也將快速提升。目前項目周邊已建成的康盛園小區(qū)商業(yè)配套潰乏，本項目商業(yè)建成后，除服務于本社區(qū)外更更使周邊其它小區(qū)生活更加便利，區(qū)域商業(yè)價值將得到普遍提升。本項目商業(yè)預計于2012年2季度左右開售。車位價格：本項目為郊區(qū)住宅，郊區(qū)樓盤車位銷售價格集中于4.5萬-6萬/個，本地塊位置相對離黃村核心區(qū)較遠，車位數(shù)量配比雖不高，但按80%銷售率進行考慮，定價預測為60000元/個。地塊規(guī)劃定位分析漲幅分析（1）全國GDP北京GDPCPI商品住宅價格年度億元同比增長億元同比增長同比增長元/平米同比增長2003135822

53、.89.1%5023.810.7%0.2%44568.9%2004159878.39.5%6060.313.2%1.0%47476.5%2005183217.49.9%6886.311.1%1.5%585323.3%2006211923.510.7%786112.0%0.9%827941.4%2007249529.911.4%9353.312.3%2.4%1141837.9%20083006709.0%10488.039.0%5.1%1274911.7%(1) 宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析歷史數(shù)據(jù)表明，北京市的GDP漲幅均高于全國平均水平1%-2%。2008年受奧運影響，重大市政基礎設施建設、固定資產(chǎn)投資、