XXXX西安房地產發(fā)展報告會議內容

1、.：.； 西安房地產信息網副總經理杜雪梅各位嘉賓，由西安住房保證和房屋管理局以及主辦，陜西西安房地產信息網、天朗集團承辦的年月西安房地產市場開展報告會暨第三次調控下的房企抉擇論壇到此終了，贊賞各位嘉賓的光臨，下次再見。- :年西安房地產市場開展報告會議內容 北京嘉誠聯(lián)行總經理王義博謝謝各位，他們公司在北京做房地產全程營銷謀劃，在年進入西安市場，協(xié)作同伴是做紫微的工程，年分公司在西安成立，如今有幸跟八百家趙總做一個戰(zhàn)略聯(lián)盟，也是想做全程營銷、謀劃的開展，今天簡單給各位房地產開發(fā)企業(yè)還有房地產代理企業(yè)一個新的觀念。今天的議題是三次調控下的房企抉擇，在這個抉擇之下，我談的一個觀念就是生存智慧。在目前

2、的市場下，原來我做過很多企業(yè)的研討，從廣東萬寶電器到中關村的四通企業(yè)，到史玉柱，他們都是一些倒塌的企業(yè)，但是他們可以從它們的方面研討企業(yè)為什么失敗，他們從本人公司做的結論可以判別出他們不是輸在運營上，是輸在能否能順應生態(tài)環(huán)境。今天說一個企業(yè)適者生存物競天擇，其實今天擺在他們大家面前，這次第三次的房地產調控也是由于整個房地產市場不斷在高跟猛勁，我在西安如今代理的工程，從去年到今年應該說房價漲的很多，詳細的比例也將近到達%，這個是政府不情愿看到的，他們說知人者智，知己者明，在這樣的環(huán)境下，他們能否可以從本身的思索，從政府本身的思索做一個好牌子壞牌子的結論。假設說今天大家都高歌猛進，政府一定有一個宏

3、觀調控的政策打壓房地產市場，他們作為一個開發(fā)企業(yè)房地產代理企業(yè)，他們能否可以說把房價，今天小范圍的討論應該說只是一個呼吁，需求整個市場做一個大的抉擇，也是呼吁每位開發(fā)企業(yè)把市場降到合理的環(huán)境。我記得西安前幾年的市場，市場的房價都在%左右，近幾年，尤其從年以后，房價起到迅猛的增長。包括北京，我在會前有一個北京的朋友給我打，說北京如今有兩個工程，他要不要做營銷謀劃，我說思索一下，由于北京的市場，像大家看到是一個天價的市場，一切的開發(fā)企業(yè)，包括他們代理企業(yè)覺得生存很困難，西安是一個未來開展出路很光明，而且是一個很有開展前景的城市，而且也是一個新興的國際化大都市，他們堅持一份冷靜，選擇本人的一套生存理

4、念，真正做到生存智慧，這是我覺得大家需求去思索和研討的方向。不要太過激，由于國家政策，假設說他們今天他們大家都做一個好孩子，會讓他們市場更安康，更昌盛。謝謝大家。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅我接著周總給他們的西安房地產業(yè)界的媒體代表也做一個廣告，由于我覺得他們如今的責任越來越重了，但是他們的專業(yè)性也需求提高，特別是新居時代欄目組，新時代改版專業(yè)性越來越高了，真的是這樣，要求他們如今作為一個媒體人來講，能夠他們要為購房者的理性購房、科學置業(yè)提供協(xié)助 ，對理性開發(fā)和建立提供一些建言獻策，這是他們的責任，他們有義務協(xié)助做好這項任務。還有一位朋友北京嘉誠聯(lián)行，請說兩句。- : 西安樓市主編周

5、正軍剛剛我看了一下大興新區(qū)，小環(huán)境應該說不錯的。今天來到，我不想帶著義務來說話，跟大家自在交流一下比較好。剛剛聽了王會長和各位開發(fā)商的意見，以及他們一些同行講的以后，有一個覺得，大家曾經對政策的態(tài)勢都曾經非常了解了。至于為什么沒有把最后一點點出來呢？最近有一個流行詞“他懂得。從我個人來講不代表樓市的觀念，如今的調控出臺的政策，能夠先是控制，下一步漸漸調理，大家察看政策的短期性和常態(tài)性，假設是短期性怎樣做，假設是常態(tài)性又怎樣樣。從應變，一個是競爭性的應變，一個是戰(zhàn)略性的應變。競爭性的應變，我置信在座的各位有足夠的智慧，過去有很多做法可以自創(chuàng)、運用。假設是戰(zhàn)略上的，調控下房企的抉擇。我覺得他們能夠

6、做的時候，站的久了不腰疼，做久了也會腰疼。過去說房價是老板決議，今年的房價是不是老板決議呢？剛剛他們兩位媒體講了一個情況，經過媒體的熱線老百姓在關注什么，他們的熱線也是響個不停，關注兩點問題。一個他能買不能買，在限購的條件下，我如今能不能買，這個如今疑問比較大。房管局經過一些媒體曾經通知老百姓怎樣買，但是這個還不夠，如今有官方人士，思想解放從他們做起，他們知道從中央到市場，大約有一百多家媒體在西安，可以每周搞一個情況的通報會，媒體本身的責任，上傳下達，解釋性的任務要做到位。咸陽馬上就要限購了，它在月底要出臺一個限購的文件。聽說市建委統(tǒng)計了一下，跟去年同期相比，報建的工程是去年同期的%。他們八百

7、家也公布了一個數(shù)據，新批的商品房量比去年同期相比下降了%多。在這個背后能夠有一個技術性的問題，就是大家在緩建的過程中等待時機，一年半左右能夠政策會松動，大家會迎來一個頂峰。在這樣的情況下，但是都開展了本人的腳步，會不會在政策環(huán)境寬松的情況下，能不能導致競爭的態(tài)勢加劇？這個問題他們在座的思索一下還是有必要的。從他們統(tǒng)計的角度來講，春節(jié)前后到如今為止，西安很多的樓盤都曾經在打折促銷了，悄然的競爭，經過一定的渠道。一個典型的例子，我接到售樓部給我打，他看過的工程如今買不買，由于他們對看過樓盤的人都有號碼登記，就是大家曾經都想方法動起來了，但是外表上不講，先動就搶占了先機。他們跟一個機構做了調查，如今

8、購買力下降了%，就是原來有一百個人買房，如今能夠是五十人，像華漢的老總講，在量曾經削減的情況下，剩余的量他怎樣抓住，由于現(xiàn)有的條件下他不能夠不賣房，也不能夠不買房，那么在買和賣之間怎樣找到一個適宜的基點，這個能夠大家也要思索。最后，我覺得從政策的常態(tài)性來講，一個企業(yè)規(guī)范化到常態(tài)的時候，就是不斷的自我完善本人，他抗風險的才干就會加大，他們遠一點說萬科，近一點到天朗和華漢。剛剛屈揚做了一個廣告，安康，實踐上我也看了安康的情況，昨天到到一個企業(yè)的老總，他們在兩周以前就曾經在西安的市場上，兩到三環(huán)附近開發(fā)了一個工程，兩年前他們曾經轉向了二線市場，在咸陽也有，在安康那邊能夠要搞一個開發(fā)區(qū)，規(guī)模比較大，那

9、些地方不限購，它有能夠在西安跟一些老大們競爭不來，沒才干競爭，或者怎樣樣，但是如今這種被動的局面，限購的背景下他有能夠成為贏家，他在咸陽一個工程，在西安宣傳力度比較小，但是在咸陽宣傳，每個月也是一到兩萬的量，那是人家前面曾經鋪墊了。所以說是做呼吁也好，還是我個人的看法也好，我覺得一個要加強政策的再認識，加強市場科學的再認識，加強地產價錢的再認識。前兩個他們有必要經過媒體等各種渠道加強老百姓對政策和市場的再認識，怎樣再認識，怎樣再引導，是他們接下來要做的事情。他們對市場的認識，以前一切的認識都是講西安這個市場是本地為主，剛性需求，按照這個定義的話，這次的限購本地人可以買兩套，應該說對市場影響不大

10、，但是為什么限購令出去后，他們在座，大家哀鴻一片，由于這個市場曾經變成了未來為主的購買市場。假設說他們曾經判別不出的話，他們如今有必要對這個市場進展再認識，他們面向本地的需求，他們要不要變，怎樣變？謝謝大家。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅謝謝屈總，下面請周總談一下。- : 西安電視臺主持人屈揚我是西安電視臺新居時代的制片人兼主持人，為什么這樣引見呢？角色上做了一個轉換，由于以前僅僅是把本人定位在一個主持人的形狀下，就少了一些對市場的判別和分析，制片人這樣一個角色一方面除了正常的節(jié)目制造，關懷他們老百姓，他們的觀眾，他們需求什么，他們最關懷什么。另一方面，思索到他們運營方面的問題，運營也

11、就是完成廣告中心下達的廣告義務，這一點他們就看到開發(fā)商的投放量，非常贊賞八百家和天朗地產，在新政即將滿月的時候，給了他們傾聽市場各方聲音和判別交流的時機。其真實限購令出臺的當天，他們播出帶曾經送到臺里，但是為了政策的時效性，他們當時決議把播出帶重新做一下，把限購令當天加到節(jié)目當中，第二天也是一個周末，他們接到的熱線反響提到剛剛賈總提到的三點問題，更多觀眾關懷的就是他們需不需求買房，能不能買房，怎樣買的問題。他們在處置這些熱線的時候，針對這些熱點問題做了一期節(jié)目，在限購令之下能不能買房，該不該買房，在了一些全面的解讀。購房者關懷的房價會不會降，適宜降，另外還有開發(fā)商的抉擇，廣告的投放量，我估計在

12、今年月份應該有一個比較明顯的市場反映和市場態(tài)勢，他們會全面的關注。另外，他們關注的三次調控下的房企的抉擇。作為一個媒體人，更多有一些班門弄斧，談兩點。第一，還是強調一下，希望一切的開發(fā)商可以堅持像天朗這樣的品牌道路，打造這種質量樓盤，滿足購房者更多的需求。第二，在座的幾位開發(fā)商能否思索到進入今年政府的保證房建立。由于在新加坡這種方式比較成熟，有%的住宅都是由政府提供的政府租屋，所以周總他們是不是可以思索一下。同時建議大家是不是可以將拿地的范圍輻射到周邊的三線城市，我得到的音訊，應該在去年的月份恒大地產曾經進入安康在調查，所以在這里提出一個小小的約請，希望在今年三季度的時候，、月的時候，希望可以

13、約請大家走進陜南，到我的家鄉(xiāng)安康、漢中這些地方調查一下。第一點自然環(huán)境，山清水秀，非常優(yōu)美。第二點房價并不低，如今根本上左右的均價。第三點從我個人來看人均工資翻一番，不缺購買力，所以約請各位開發(fā)商和媒體代表，我發(fā)出這樣一個約請，也接受我這樣的約請，在第二季度的時候有時機到安康調查一下。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅謝謝黃總，贊賞黃總從全方位為他們帶來的第三次調控下的房企的全面分析和解析。下面是兩個議題，首先請屈總談一下。- : 華漢集團西安分公司總經理黃建聰由于他們對市場，他們不斷堅持危機就是專機的觀念。過去在西安，包括目前現(xiàn)有開發(fā)貯藏的多畝，這些地都是在、年完成貯藏的立項，手上新洽談

14、的還有多畝地，土地開發(fā)的幾種方式，政府開發(fā)有幾種，招拍掛，在全國作為標桿的城改工程，在資金的占用上面相對比較低，這時候可以用時間換空間，用空間換價值，這是一個時機點。剛剛包括王會長，大家都談的很多，關于市場調控下的一個比較樂觀的態(tài)度。這邊我說一下我的觀念，由于從年到年，每次的調控對樓市帶來的直接影響，上次曾經呈現(xiàn)出一個很規(guī)范的市場景象，任何調控先出現(xiàn)量的下降，這是第一階段。第二階段，大家為了爭取量下降完之后的剩余量的爭奪，所以會帶來價錢下調，價錢下條不是說一定就是下降，工程往外推售起步非常低，另外戰(zhàn)略的調整，讓利空間的加大，這是反映出第二種景象。第三種，一旦政策撤銷完了，松開后，市場呈現(xiàn)的就是

15、報仇性的上漲，這是這么多年，在西安的調控所呈現(xiàn)出的規(guī)范化的市場景象和常態(tài)。這是我說的第一個問題。第二，為何這么多年國家不斷進展延續(xù)性的調控，能夠有幾個緣由。第一，房地產產業(yè)構造確實需求安康開展。這個標題比較大，但是我舉一個最簡約的例子，相當于農業(yè)經濟下的一家人都不要種地、養(yǎng)豬了，這一家人天天蓋房子，爺爺蓋房，父親蓋房，兒子蓋房，但是沒有人種地，沒有人養(yǎng)豬，沒有人做消費，最后從整個大的產業(yè)構造會有問題，所以國家的調控整個是為了穩(wěn)定產業(yè)構造的平衡，所以房地產需求安康開展，所以這些調控也是一個必然。第二，政府對房地產產業(yè)認識的明確。實踐上從歷史的調控，尤其到今年，政府曾經很明確，今后在整個房地產市場

16、的走向，市場歸市場，保證歸保證，上次曾經提出了今后市場化的運作，可以比較合理的、明晰的對待這個市場。屬于市場的部分由市場來完成，屬于保證的部分，國家來完成。詳細的，這塊怎樣實現(xiàn)，怎樣支撐，國家能夠會經過財稅政策，經過各種資金的調配，在不同的城市進展分批的實現(xiàn)。這是我說的第二個問題。第三，政府在基于這兩個前提下怎樣去落實。上次在重慶落實的比較好，大家談到在杭州的問題，如今市場上出現(xiàn)了一個比較畸形的情況，今年的招拍掛必需有%廉租房的占比，這個我不斷是比較困惑的，也不能了解，確真實不同區(qū)位，廉租房的占比，這個方向是對的，但是今后怎樣管理，這%怎樣界定，在不同的區(qū)位怎樣實現(xiàn)？今后保證房跟廉租房這塊怎樣

17、界定，怎樣開展？城西我關注了很久，從西三環(huán)往西，應該說是非常大的城市區(qū)域，能否政府有能夠在城西這片區(qū)域，能否在城西大區(qū)域，尤其灃渭新區(qū)這塊的規(guī)劃，建立昆明湖這些遺址，把區(qū)域分不同產業(yè)的構成，真正把這片區(qū)域作為保證房和廉租房的集中區(qū)域。由于在城市的開展過程中，西安和咸陽之間剛好用城西銜接，它具備了一個類似啞鈴型的開展區(qū)域，由于西安是一個比較集中的區(qū)域，咸陽也是一個比較集中的主城區(qū)，能否在城區(qū)之間構成一個紐帶，啞鈴型的開展格局，把城西作為今后比較集中的區(qū)域，西安有這么多的大學生，大學生畢業(yè)萬，能落在這里萬，可以帶成萬，萬，甚至把老家的父母接過來變成萬。這樣的區(qū)域怎樣界定？有錢人經過他的方式界定，沒

18、錢人怎樣辦？經過現(xiàn)有的城市化進程過程當中，普遍呈現(xiàn)的、后他們自我經濟的背景下，普遍呈現(xiàn)的是月光才干很強，當大部分人是月光族，他今后怎樣在這個城市落腳，怎樣實現(xiàn)他的開展。不然像很多城市的開展，房價到兩萬三萬，對這些人來說，他在這個城市立足的夢想是永遠達不到的，從一開場斷送了他的夢想，沒有夢想的人就沒有時機，所以人家說企業(yè)家都是一批有夢想的人管著一批有才干的人，企業(yè)家大多數(shù)都是偏執(zhí)狂，有偏執(zhí)才有時機。剛剛大家談到企業(yè)在調控下，由于調控對很多企業(yè)來說曾經不陌生了，國家對房地產市場最初的調控想象是從年開場，碰到了歐洲的經濟危機，所以把年預備實施的，以地產為主的產業(yè)構造的梳理，上次方案從年開場，由于歐洲

19、經濟危機，所以把整個調控延后了。作為企業(yè)我個人是這樣思索的，應該調整房地產開發(fā)當中不同物業(yè)形狀的配比，還有設計規(guī)劃形狀的量化。過去他們在西安能夠見到比較多大量的住宅，像這幾年的變化應該很大，包含多種的天朗，我覺得是一個非常好的典范，它們在酒店業(yè)、商業(yè)，包含商業(yè)的占比，能夠過去是%、%，到最后商業(yè)%，這是企業(yè)開展比較良性的不同物業(yè)形狀的配比，今后應該說這是一個開展方向。包含像西安的房價，過去從、到，甚至到，有很多的思索，是不是他們要做底商，能不能做成類似高端的住宅，從價值的實現(xiàn)上那沒多大的區(qū)別，而且這種形狀在西安上曾經都有，很多工程都在做這塊產品形狀，而且得到市場的作證它是勝利的。所以我想說第一

20、個，在物業(yè)形狀的占比上，跟社區(qū)的規(guī)劃形狀上應該做一些調整跟創(chuàng)新。第二，企業(yè)整個前程的控制。由于調控下確實要勒緊褲腰帶，過去他們對本錢的控制更多是隨性的，要從工程的一開場做好前程的控制。第三，產品精準的定位。任何一個工程它不能夠把一切客群都通吃。過去看世貿在上海的一些工程，它能夠全部做高端、做豪宅，它集中的區(qū)位和產品就在一個帶，所以找準本人的客群，做適宜本人想要的那部分產品的客群。第四，規(guī)范化和精細化的運作。由于調控嘛，量少了，更需求更精細的耕耘它。過去是粗放的，做很多任務的細節(jié)，客戶維系都沒人跟蹤，這時候量少了，大家都想把剩余的蛋糕放到本人的碗里，怎樣辦？更精細、更精準。另外，實踐上從西安，我

21、還想說一下，我過去不斷堅持一個觀念，城市的價值決議了房地產價錢，這是我不斷想說的。作為北京、上海、西安，西安如今作為這三者其中之一，作為國際化大都市這樣一個定位，包含未來城市的擴容，包含恢復過去的關中天水經濟圈這樣一個大的城市規(guī)劃，跟城市藍圖的搭建，對西安來說它曾經是一個分量級的拳擊手，它未來的城市價值應該可以跟北京、上海比美，所以它的房價也應該和北京、上海比美，所以我不斷堅持城市價值決議了房地產價值。像這次整個的渭河改造，渭河改造這是屬于個人額外的觀念，他們政府這種機制有一定的問題點，任期很短，對城市的開展很不利。對渭河的整個定位，它究竟是成為西安的后花園，還是要成為未來大西安的經濟帶，我覺

22、得這個應該值得大家去思索和討論。能否打呵斥很多城市所謂的經濟帶，經濟大動脈，由于它是有條件的，有自然的資源，有外部的資源，而且它還沒開場規(guī)劃，所以我覺得在渭河兩岸的規(guī)劃跟最終的形狀的表達，應該不能單純的是自然景觀和一些工業(yè)園區(qū)，甚至以休閑、文娛后花園為主，我個人覺得不太對，我個人不斷堅持渭河應該把它打呵斥關中經濟圈的大動脈。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅政策調控后出現(xiàn)了一個問題，大家提到開發(fā)企業(yè)在國家資金調控的壓力下，以及大量保證房提供的追擊下，是不是開發(fā)企業(yè)的資金鏈會面臨一定的問題，面臨問題獨一大家的舉措只能是延緩拿地，然后開發(fā)進度變慢，我不知道華漢集團是怎樣以為這件事情的。- :

23、百態(tài)廣告副總經理見雅君我覺得政策是下了一劑猛藥，必然帶來內分泌失調，內分泌失調了他們必然采取的是強心劑，這樣帶來其他的問題非常多，他們如今就一輪一輪不停的調控，為什么？一調控一緊一松，導致房地產行業(yè)內從上游到下游都把不住脈，都非常難受。但是我以為這次調整跟已往有些不同。已往他們只注重短期的調控，但是這次調控既有短期的，也有長期的。短期的它經過這次調控先把溫度降下來，由于他要經過長期調，必需經過金融政策以及保證房，我覺得這個遠遠大于目前短期的效果。中長期調整經過金融和保證房，可以把整個長期的房地產市場走入一個正規(guī)、正常的良性開展，所以說這個對他們開發(fā)商也好，還有各個中介機構都是一個好的預期。短期

24、的效果，它帶來的就是他們目前中高端產品目前主要針對改善型更投資需求，這個從成交量上有一個比較大的下降，效果也比較明顯，從統(tǒng)計的價錢一定是下降的，但是實踐價錢一定沒有下降，但是從三個月、半年以后，統(tǒng)計的數(shù)據絕對是下降的，這樣他們溫總理的面子也過去了，他以為他要處理的問題，第一個，統(tǒng)計數(shù)據下降了，保證房調整到緩和期，保證房也入市，這樣他說的話根本上也可以兌現(xiàn)。對政策這塊我簡短說一下。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅我覺得我剛剛聽了周總的話，作為一個媒體人挺慚愧的，由于國家調控政策出臺后，他們反倒有只需覺得不夠了解，但是周總作為一個開發(fā)企業(yè)的代表提到了這是國家整個引領市場供需雙方行為，要求大家

25、更加安康、理性和規(guī)范方面對于整個政策的認可和認同。下面討教一下見總。- : 天朗地產副總經理周強這個問題不好回答，既然今天是研討，不能代表天朗，能夠更多代表個人的一些觀念跟大家分享一下。講三個方面：第一，表示一下贊賞，這個是代表天朗地產，歡迎今天的八百家和保證住房局把這個會放到現(xiàn)場召開，能約請到這么多同行、媒體朋友參與。第二，剛剛大家都講到了城西的開展，我覺得城西從原來大家單純意義上了解的城西應該更多看到一個大城西的概念，曾經不局限于原有城西的方式。由于如今西咸一體化和關中經濟帶的開展，讓城西帶來了新的生命和新的定義，它是一個大城西的概念。原來的城西大家覺得西門以外的那一點點區(qū)域，但是如今的城

26、西曾經從西安到咸陽甚至到寶雞都曾經成了大西城的概念，所以整個大西城的開展帶來的時機，由于整個房地產業(yè)從我這么多年的從業(yè)閱歷來看，它只做了兩個任務，從宏觀上講，是改動了城市的容顏，推進了城市化進程的開展。但是從微觀上講，是地產企業(yè)從一個價值的發(fā)現(xiàn)到一個價值兌現(xiàn)的過程，價值的發(fā)現(xiàn)，經過他們的設計、運營、理念、建立到推房、營銷，最終實現(xiàn)企業(yè)的價值和業(yè)主的價值和城市的價值，它是從價值的發(fā)現(xiàn)，一個兌現(xiàn)的過程。那么城西是什么呢？是整個西安城市開展過程當中獨一可繼續(xù)的開展，潛力最大的一個區(qū)域。其他區(qū)域往南走有秦嶺，往東走曾經到渭南了，臨潼改造完以后，根本上和渭南接壤，往北走也曾經應該到潼川了，潼川新區(qū)的建立

27、和西安的接壤，由于涇渭和高陵以及經開區(qū)的開展，只需往西隨著經濟帶的拉伸，它的開展空間潛力很大，可改造，可開展的區(qū)域地塊也很大。包括城西的價錢，目前也在迎頭趕上，但是和高新區(qū)比，和曲江新區(qū)比，包括北城，有一定的差距。但是隨著大家對整個區(qū)域價值的發(fā)現(xiàn)，和涇渭、灃渭的改造，整個區(qū)域的開展我覺得也是指日可待的。第三，三次調控下的房企。我覺得從我從業(yè)這么多年，房地產業(yè)被政策調控是一種常態(tài)，它不是一種偶爾景象，這十幾年來，從房地產變成所謂的“暴利行業(yè)，到如今的打壓，大家都講是史上最嚴峻的調控政策，我覺得不算嚴峻，由于所謂的嚴峻，剛剛王會長講，如今的政策制定沒有治本，只是在治表，它沒有真正的政策去制定和規(guī)范

28、房地產企業(yè)和這個行業(yè)安康開展應該所關注的一切要素。只是在治表，房價高了我就不給他貸款，不給他批地，不讓他買，不讓他賣，它處理不了真正這個行業(yè)安康開展的問題，這個問題能夠是一個短期的政策需求，或者是政治需求。那么作為房企的選擇，我在這用個字，一個是正確認識，第二是理性開發(fā)，第三是積極應對，第四叫蓄勢開展。正確認識，所謂宏觀政策的調控，和他們對整個市場的認識，需求大家用理性認識和正確的去對待這些政策，這些政策的目的是什么？它背后隱藏的需求是什么？這個行業(yè)的開展對城市的進程和對整個國民經濟的開展必然帶來了根本性的支撐，所以政策一切的出臺都不是為了把這個行業(yè)怎樣樣，而是讓這個行業(yè)更加安康、繼續(xù)的開展。

29、第二個是理性的看法。面對宏觀政策的調控，大家一定要看到這個政策給大家?guī)淼钠谙?，有很多人講調整產品之類，我覺得這種不是短期行為，還是停留在頭疼治頭，腳疼治腳。今天小戶型、投資型不行了，他們就開場做剛需，剛需不行了做商業(yè)，假設明天政策又調整，房地產不是制造業(yè)，今天做公分的螺絲，明天做公分，房地產蓋房就是產品，沒有可復制性，也沒有調整性，由于城市的需求不一樣。大家很當人都講產品的規(guī)范缺乏，它不論怎樣復制，有兩樣東西不能復制，一個是城市的底蘊和生活習慣，再好的產品都會面臨著城市文化和需求習慣，能復制的只是方式，也就是他們要理性的開發(fā)，或多或少根據各個公司的情況不同，調整它的產品戰(zhàn)略，調整它的開發(fā)節(jié)拍

30、以及它的市場推進的方式，我覺得都可以，但是不要被政策所牽引，說由于今天政策出來一，我就做一，明天政策出二，我就做二，這樣做不出一個企業(yè)的個性和質量。所謂的客戶也一樣，投資、投機，這是不一樣的。其實我個人以為他們應該鼓勵投資，打擊投機，而不能把投機和投資混合成一個概念去講。大家都去鼓勵做股票，投資黃金，如今又能置換，這也是投機，為什么鼓勵？房地產的投機為什么要打擊？理性開發(fā)的問題。第三是積極應對。政策不可怕，可怕的是他沒有對策，可怕的是他沒有預備。市場的剛需依然存在，不光是西安外鄉(xiāng)，我上周去北京，看了首創(chuàng)在六環(huán)邊，是萬，北京大家都以為是政策最嚴，價錢動搖最大的城市，剛需依然存在，主力就是平米左右

31、，這就是他們的剛需。剛剛世聯(lián)也講了它們幾個工程開盤，他們周六大興郡也推出了一個工程，多的客戶成交了多套，他們A、B塊推出的價錢在左右，但是戶型的選擇和產品的價值，以及他們天朗提出的售后效力商處理了誰配套的問題，就是配套個性的問題。另外，大家看到今天的會館，隔壁在建藝術館，會所，包括一些工廠等等，等等的配套是為整個區(qū)域效力，個性化的配套。這種配套會給客戶帶來更多的價值和他對生活的向往。他們如今也看到了萬科也提出來一輩子只買一套房選擇萬科，龍湖也提出了一步到位，如今還有其他的公司也在提這個概念，在吸引客戶群體，這都屬于積極應對的方法。當然積極應對的方式有很多，各個公司的不同，會有各種不同的方法應對

32、。第四，蓄勢開展。作為地產企業(yè)，當大家都會看調控下對房企帶來的危機的時候，大家看要挾的背后一定是時機。既然有要挾，它就有時機。天朗也閱歷過這種，在、年，也是在調控的過程中，天朗有幸參與了整個大興區(qū)的改造，才有了年看到天朗的蓄勢待發(fā)。很多人都說天朗這幾年沒動靜，怎樣到了萬的開發(fā)體量，以及他們在全國七個城市的建立和土地儲，這就是他們在、年房地產行業(yè)，大家當時都在提危機的過程中，他們尋求的另外一種時機，叫蓄勢開展。講到蓄勢開展，我也希望各位的同行，當面臨政策調控的時候，希望大家多去思索。希望大家正確面對危機和一切市場帶給他們新的開展時機，所以在調控的過程當中不要恐慌，要有自信心，由于他們要置信這個行

33、業(yè)開展的前景是好的，城市化進程的開展在中國才剛剛開場，不敢說很長，未來的年一定是中國對于周總體的城市化進程轟轟烈烈的年。謝謝。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅其實他們談到了調控，不自然就會聯(lián)絡到如今目前的房價，我記得去年半年度的時候，有一位老總說沒有哪個國家的房地產開發(fā)企業(yè)比中國的開發(fā)區(qū)企業(yè)更僥幸了，由于未來十年他們要面對中國經濟快速增長，還有城鎮(zhèn)化的需求，人口構造的調整。剛剛劉總也提到了，他的家鄉(xiāng)俄而多所城鎮(zhèn)化的需求和人口構造的調整，正在使房地產面臨著很艱苦的機遇，正是這種機遇使得中國的房地產在未來的十年必然在價錢上要堅持繼續(xù)的增長，而不會出現(xiàn)下跌，即使是短暫的停滯，也不會停頓它開展的

34、步伐，我覺得這是一個比較樂觀的觀念，這是一種很強的聲音。分流會不會導致房價的下跌呢，我想把這個問題討教一下他們今天的東道主天朗地產的周總。- : 西安電臺主播景琦謝謝，贊賞八百家和天朗地產給我這個時機，我今天特別跟指點請了假，由于我覺得今天一定不虛此行，經過傾聽王會長還有于房地產一線品牌和代理機構的各位高層對于目前限購令出臺的政策背景之下，西安房地產的開展趨勢，還有未來房企的應對戰(zhàn)略的一些觀念，包括我的媒體同行付總講的話，我想用情真意切描畫。由于我的專業(yè)，能夠情報不如各位掌握得那么精準、到位。但是我作為一個主播，從限購令出臺之后，發(fā)現(xiàn)我的節(jié)目也有很大的變化，首先作為主持人來說是可喜的，關注度越

35、來越高，熱線打進量越來越飽和。這說話在新一輪宏觀調控的背景之下，我的聽眾朋友他們對房地產的調控反映更強了。他們以前打進問說景琦我想在城西購買一個什么的樓盤，他給參考一下，但是如今問這樣問題的人幾乎沒有了，如今全部問的都是讓談一下趨勢，好似購房者一下他們的層次也提高了很多，他們從微觀的層面提升到宏觀的層面，都開場研判政策、研判趨勢了，這是從熱線當中表達的情況。還有一個變化，也是第三個變化，由于熱線是公開的，即使播出當中他不露面，他會出聲，他們還有兩個平臺，短信微博、群，短信中的情況和熱線上完全不同，熱線上是一種迷盲，對政策看不懂，討教，一旦我把這樣的問題重新反響到隱性平臺上，比如說限購令的情況下

36、，他覺得房價會跌嗎？我統(tǒng)計了一下，我發(fā)現(xiàn)其實大部分人，或者說%的人以為西安的房價不會跌太多，甚至不會跌只會漲，這是大部分人持的觀念。所以呈現(xiàn)這樣的問題，從聽眾中反響出來，大家每個人心里對大勢有一個比較理性的判別。但是為什么大家都在張望，我每個星期要做一個連線，限購令出臺第一周我看數(shù)據的時候，我第一反響數(shù)據是不是有問題，我打問，但是一問完沒問題，也就是說第一周的數(shù)據非常嚇人，我當時想要不要公布這個數(shù)據，我覺得后期的解釋非常必要，所以公布了數(shù)據之后，他們后期節(jié)目當中約請了很多專業(yè)人員對政策進展解讀，當時確實那一周信息公布之后，對于很多購房者和聽眾來說，對他們的打擊非常大。其實大家都在想，每一個都人

37、都在判房價跌，未必，由于很多聽眾他們買過房，他們有恐跌心思，他們不希望房價跌，希望房價往上漲，由于每個人的立場不一樣。所以在我看來，之所以市場會構成這種心態(tài)，一方面大家等待房價下跌，他們的思想出發(fā)點在于哪？一個就是保證房。他們以為這么大規(guī)模，如今媒體也宣傳保證性住房非常大，會分流一部分需求，也就是說真正分流出去的人，他們是商品房市場的保證人群嗎？其實大部分人即使沒有保證房的分流，他們依然不會進入商品房市場，由于他們無力購買，所以說分流只會讓他們社會更加安定，更加有次序，不會使他們商品房市場大起大落。另一方面大家還會想到，第二個緣由，一些人一廂情愿，明知這個事情會往哪個方向開展，他們還是等待，由

38、于他們也想開發(fā)商如今經過各種各樣的信貸政策，資金鏈也在趨緊，它也要出貨，就要打折促銷，我就等著，等它促銷我就賣。經過去年市場的攀升，大家都囤了不少錢，目前來說不差錢。最近我也關注到西安的房企都放慢了節(jié)拍，他們知道房價的上漲下跌跟供需關系親密相關，隨著他們開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)拍的放慢，抵消了一部分需求的減緩，或者說降低，因此在這種層面之下，我覺得大家所等待的開發(fā)企業(yè)大幅的打折、促銷、讓利這種情況也不大能夠出現(xiàn)，因此我個人也對限購令下的西安房地產市場，特別是閱歷了一個政策出臺的短期震蕩和短期的這種小幅的讓利情況的個案出現(xiàn)之后，對于后半年，或者說下半年以及長期的西安的房地產走勢，我依然持非常樂觀的態(tài)度，當

39、然這種樂觀還有很多，比如說國際化大都市的定位，包括軌道交通的建成，包括西安的中心位置，包括成都、重慶、南京這些二線城市對比當中，可以看到西安的房價上升趨勢很明確。再談一談今天第二個論題，由于今天做了這么多房地產企業(yè)的高管，我是班門弄斧了，聊一聊限購令之下的房企應對戰(zhàn)略，我談幾點。我覺得在這種情況下，購房者買房的時候態(tài)度更謹慎了，由于他的權限遭到了限制，他會珍惜手中僅有的購房時機，他們的心態(tài)需求購房企業(yè)的仔細細致的研討，以前大家會發(fā)現(xiàn)很多樓盤特別喜歡打概念牌，比如說高科技、綠色、低碳、環(huán)保等等，在此前的情況下，能夠大家更需求研討客戶他們究竟需求什么，而不是他們想打什么牌。其次，我覺得安康的心態(tài)非

40、常重要，這一點是他們媒體必需去做的，由于在如今限購令出臺的背景之下，難免購房者的心態(tài)會由政策導致一些輕度的扭曲，他們要丟棄推高的心態(tài)，更加追求一個高性價比。還有第三點，關于配套的問題，由于我每天都會引見新樓盤，說到配套，我有時候不知道怎樣面對聽眾，由于每個樓盤給我的資料，我分不清是甲樓盤還是乙樓盤，就購物、教育、生活場所等等，但是分不清是誰家的樓盤，打不動消費者。最后就是關于調整產品構造的問題，前一陣子我經過我的節(jié)目了解聽眾的需求，他們對小三房比較青睞，由于每個人僅有一次購房時機，甚至他只需才干購買一次，他以為這種房源適宜我未來家庭的變動等等。接下來我接著付總聊那句，他們一定要善待這個行業(yè)，這

41、個行業(yè)非常好，我也很僥幸在年的時候有幸進入房地產媒體行業(yè)，而且在這不是自詡，我是年開場進入主播任務領域的，但是從年三四年時間，他們做了十佳主持人評選，我是獨一的專業(yè)節(jié)目的主持人，由于專業(yè)節(jié)目意味著它的受眾比較窄，但是榮獲了十佳的稱號，我就覺得我進入這個行業(yè)非常僥幸，不是由于我有多優(yōu)秀，是由于這個行業(yè)受關注度高，所以使得摘等這個榮幸。我想有他們彼此的珍惜，有他們共同秉持著一種安康、樂觀的心態(tài)，我想這個行業(yè)沒理由不好，所以套用溫總理的一句話，自信心比黃金更重要，我想安康的市場觀念更重要。謝謝各位！- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅謝謝付總，下面請景琦談一下。- : 三秦房產網總經理付士山解釋一

42、下，我曾經從去年月份脫離新浪樂居的板塊，我是擔任新浪世園頻道在西安的運作。我本人在房產這塊只代表他們如今三秦房產網跟大家聊幾句。首先這么來講，目前他們對限購令，包括國家一系列宏觀調控政策的了解，我覺得他們在消費者層面上有一個很明顯的誤區(qū)，就是說大家以為國家在調控是調房間，包括剛剛賈總也在解釋，國家為了調控部分地域房價過快上漲，而不是說它要把房價調下來。所以他們如今很多消費者在繼續(xù)張望，包括在猶疑，我覺得這是很不明智的看法，包括他們在市場上有幾年閱歷的業(yè)內人士來說，房地產從調控開場到如今這么多年，房價并沒有被調下來，很多人不斷在張望，在等待，包括他們前兩年搞萬人購房團的時候，很多人跟著他們買房子

43、，跑了兩年，房價上了兩千多塊。不論怎樣來看，給消費者一個正確的信號，該買的時候還是要買。下面我說一下他們對調控政策的解讀。從正面和負面兩個方面看。正面，他們這次宏觀調控動用了各方面的手段，包括新政、金融、市場，對這個層面涉及的比較廣，包括針對開發(fā)商，對政府、銀行，也包括針對他們有投機意向的這些消費者，跟原來對比，原來的調控板子老打在消費者的屁股上，如今各方面各負其責，把這個事情做好。包括這次政策各自歸位，包括政府把經濟適用房這些應該承當?shù)呢熑纬挟斊饋?，把市場這塊，當然也有一些誤傷，比如王會長說調控政策的整體趨勢還是在堵，限來限去還是堵的方法，而不是引導這個市場的良性需求，或者剛性需求。而且從我

44、的判別，市場堵的方法也不是長期的，王會長說半年到一年，我估計也就是這個時間段，就是說它是一個階段性的政策，至于下一步怎樣樣，國家多年出臺一系列政策不是很準很穩(wěn)切中關鍵，要么是一刀切，要么是吃錯藥，這個市場問題也比較多，國家宏觀政策這塊他們不做過多的評價。詳細到西安來說，用兩個字總結西安對市場調控的評價“溫暖，它沒有超越新國八條的范圍，而且西安跟其他的城市比，能夠也是迫于無法，不溫不火。怎樣評價西安的調控政策？它做盤不是很細，不像長沙或者成都那樣有一些戰(zhàn)略的出臺調控政策。但是也還是給他們的開發(fā)企業(yè)，給他們的市場留下了一些空間，包括他們各地企業(yè)也想法設法，想本人的對策，很多企業(yè)其實曾經突破了政策的

45、限制，詳細怎樣做，能夠大家心里都非常清楚?；氐剿麄兎康禺a行業(yè)來說，其實目前大家從數(shù)字來看，房地產市場的價錢，包括銷量略微有一些動搖，對開發(fā)商來說，有的對這個事情看的有點過重，比如潘石屹就說有一半的企業(yè)半年一年要淘汰出局，這些大腕往往會說一些危言聳聽的話吸引大家關注，他們完全不用在意它。我想說的是他們在這個行業(yè)從事房地產開發(fā)也好，還是代理也好，還是他們媒體人也好，這個行業(yè)是非常非常不錯的行業(yè)，他們一定要善待這個行業(yè)，相比較IT、醫(yī)藥、百貨其它一些利潤空間在不斷縮水的行業(yè)來說，他們房地產市場開展的前景，包括潛力，包括他們如今即使在宏觀調控政策之下，他們各個企業(yè)應該說情況還都是很不錯的，包括西安，如

46、今房價也還是在、塊錢的區(qū)域范圍內，他們各個企業(yè)前兩年打的“糧食還攢的比較足，還在不斷的拿地。實踐上對比他們各個企業(yè)對國家的奉獻，昨天郎咸平在他的微博里面說他們房地產企業(yè)，包括一些大的行業(yè)給國家繳的稅并不比街邊擺攤買貨的小百貨給國家繳的稅的奉獻更大，就是說他們這個行業(yè)應該給他們每一個從業(yè)者帶來的利益還是很豐厚的，所以他們要善待這個行業(yè)，要有一種感恩的心思做好他們本人的產品，做好他們本人的品牌。我說的這個“善待，我覺得作為他們企業(yè)來說，善待他們的員工，善待他們的協(xié)作同伴，善待他們的業(yè)主，甚至包括善待給他們做過奉獻的每一個農民工。他們在這個行業(yè)有一份付出，必然有一份報答，市場給他們帶來的機遇他們一定

47、要珍惜，他們一定要珍惜時代給他們帶來的開展時機，作為開發(fā)企業(yè)，我覺得能在這個城市，按本人的理想建起一棟高樓，這是很值得驕傲的事情，假設說他們建好了，這將成為他們他們的企業(yè)，他們人生的豐碑，假設建的不好，這能夠會成為他們的一個“墓碑。 我簡單的說這些。謝謝。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅由于他們也請到了媒體的朋友，在年初，新浪的新聞總監(jiān)就提到了，他說今天的媒體曾經不是昨天的媒體了，由于他們能夠從話語權的斟酌要向解釋權的發(fā)布來過渡了，所以他們今天也想請三秦房產網的總經理付總談一下限購令下市場老百姓或者一線的聲音。- : 富力地產西安公司副總經理劉小平首先謝謝八百家和天朗地產舉行的這次研討會

48、，作為富力地產來說，他們也是在月號限購以后月號推出了整個富力城的組團，我結合一下他們最近整個的銷售情況談一下他們企業(yè)的一些看法。這次他們推出了多套房，銷售金額到達萬。從這次的講解來看，他們第一次的限購令出臺以后，對本人產品的一次檢驗。我首先以為政府經過這次限購令，曾經把一個大的蛋糕切掉了一塊，能夠對他們整個的開發(fā)企業(yè)來說，在未來的一段時間競爭會加劇，包括整個產品線，包括他們本人的營銷效力理念，包括他們本人效力產品的一些調整，能夠在近一段時間，對整個開發(fā)企業(yè)來說，競爭會加劇。另外，包括這次限購令出臺以后，主要針對的還是他們的住宅產品。像寫字樓、公寓、商業(yè)地產，并沒有列入他們的限購范圍之內，能夠也

49、會對他們的開發(fā)企業(yè)提出一個新的要求，而不僅僅像過去把一切的雞蛋放在一個籃子里面。剛剛講到了萬科產品抗風險的才干相對來說要強。作為他們企業(yè)來說，也在未來一段時間，能夠這種綜合性的地產，包括一些商業(yè)，包括一些公寓，包括整個住宅，也會有一些適當產品上的調整，來順應整個的市場環(huán)境。實踐上在這種環(huán)境之下，我以為作為開發(fā)企業(yè)來說，他們并不是說僅僅等待政府調控政策什么時候收回去，或者是消極的等待他們的政策有什么松動，作為開發(fā)企業(yè)來說，他們更應該積極的面對政策，針對這種政策，從他們整個產品線的調整，從他們本人營銷手段的更新，到他們后續(xù)本人客戶的維護也是一次大的考驗。同時目前購房者最關懷的是房價會不會降，這能夠

50、是目前他們一切的開發(fā)企業(yè)，或者是待購的客戶最關懷的問題。目前從他們整個企業(yè)開展來看，昨天集團也在開會，從整個房價的開展過程不斷是繼續(xù)上漲的，包括年，大家也都清楚的看到他們的建筑資料，他們的整個人工本錢也都呈上漲的趨勢，短時間，從八百家剛剛李總這邊公布的數(shù)據來看，房價確實是遭到的一定的抑制，但是從長久來說，隨著城市化進程的開展，我想房價還會平穩(wěn)的有一個過渡的過程。很奇異的景象，由于我回老家鄂爾多斯看到一個很奇異的景象，他們旗里面的人都要到市里面去，而下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的人它又情愿到旗里面買房子，所以逐漸的大量的城市化進程的開展，對房屋的需求量還是相當大的。他們目前整個新的限購政策，這次能夠也主要是針對像

51、目前他們西安市周邊的高陵、藍田，甚至包括咸陽都沒有列入限購范圍，而西安整個天水和關中一體化經濟區(qū)域的開展，它也是城市化進程不斷擴展，到年西安市人口能夠要到達將近一千萬的國際化大都市，這樣來說，作為他們房地產市場的開發(fā)企業(yè)來說，他們還是看到很大希望的。謝謝大家。- : 西安房地產信息網副總經理杜雪梅謝謝賈總，給他們帶來了市場的聲音和觀念，也回答了兩個問題，他們能不能仿照蘇州的方式，或者新加坡的方式，它把房地產分成兩個主線，一個是對小戶型和低價錢的保證性住房，另外一方面對于大戶型和商品房市場的大力扶持和支持。再次贊賞賈總給他們帶來的觀念，下面有請富力地產的劉總，由于富力地產多年不斷在國內穩(wěn)扎穩(wěn)打，

52、做大做強，應該說富力地產帶來了房地產調控政策帶來的影響和調控的反映，請劉總為他們帶來富力地產的觀念。- : 世聯(lián)代理營銷總監(jiān)賈波他們再聊一聊大的限購政策這塊，剛剛王會長所講的一樣，實踐上他們限購政策也是國家初次在這么大的范圍、這么大的強度來推行這種政策，包括政策也不是完全的理想，能夠有一些值得商榷的地方，有些地方還需求后續(xù)的研討，才干講這次對于限購是不是真正的合理或者是更適宜。金融工具這塊的調整，他們從內部的研討來看，他們不斷把它當做整個這三大調控方向的最具有深遠影響的一條，就是關于金融工具的運用，包括信貸、利率，甚至于包括開發(fā)商的開發(fā)貸這些條件，致使很多客戶在進入門檻的時候，很難再進入到市場

53、之內，同時在一些細微的操作方法上，比如說認房不認貸，一些細的政策調控方面，也是對這些細微的操作方面呵斥了比較大的影響。金融工具實踐上對他們這次整個市場的成交，包括市場未來深遠的影響還是比較大。實踐上在年的時候，由于當時我還在深圳，從年的月份開場，整個深圳市場開場走入大的往下落的低谷，到年走的非常困難，在年年底的時候，國家出臺了四萬億，他們當時聊四萬億應該是救房地產市場，而不應該是救開發(fā)商，很有意思的一句話，當然是玩笑。為什么這么說呢？當時這部分錢沒有流入國家的實業(yè)部門，而最終流入到房地產的投資市場，很多人拿這些錢買地、屯地了，這些地又推高了房價。由于年下半年年上半年的時候，大家應該有所了解，是

54、各地地王倍出。年上半年對于地王出的特別多，就呵斥了年的房價，實踐上它也對整個年、年整個房價的推進作用比較突出。年出臺的政策，國家也是缺乏閱歷的，以致于呵斥、年很多市場處于一種失控的形狀，所以從整個市場長久的開展來看，我覺得這次調控勢在必行，是一定要做的。而且我覺得這次的調控政策對于整個市場的規(guī)范，以及對于未來整個市場的前景來看也是具備非常好的保證作用，使他們整個房地產開展可以在一個合理的范疇之內，合理的增長幅度之內，平穩(wěn)的向前去走。所以我覺得從整個這次的政策層面來說，他們一定非常支持。接下來再聊一聊在這種政策之下，他們開展商究竟該怎樣做，包括他們相關的行業(yè)應該怎樣做。實踐上從去年年底，世聯(lián)不斷

55、在各種行業(yè)的研討上，包括一些媒體上也在講這些問題，首先能夠對于他們來講，他們整個的供應構造的調整，對于整個向中小戶型，主流戶型這塊開發(fā)的擴展，這可以講一下萬科，其實萬科在這塊做的相對比較先進一些，在萬科所開發(fā)的一切工程中，市場的主流產品占了%，%以上根本上都是主流產品，只需%才是改善性住房。他們發(fā)現(xiàn)萬科的產品在全國范圍來講，在政策的調控之下，依然還可以相對走的比較好的一個緣由，就是它本身產品的供應構造是比較合理的，抗風險的才干特別大。所以我覺得在這種政策下面，或者在未來長久的階段之內，他們整個構造的調整會變成大家要著重研討的方向。他們對于合理價錢的穩(wěn)定，實踐上他們會發(fā)現(xiàn)，包括他們的總理在幾次政

56、府的任務會和報告會當中，從來沒有說過要遏制房地產市場的上漲，他講的是“防止過快的上漲。實踐上隨著整個經濟的運轉，隨著國家的強省，人民的富有，房地產向上走是一個必然的趨勢，國家最主要防止的是過快的上漲，所以我覺得接下來的一段時間對房價合理的判研是他們重點研討的方向，就是怎樣樣保證他們房價處于一個合理的增長幅度，這是一點。另外一點，對于一些相對能夠資金鏈比較緊張的企業(yè)，一些合理的價風格整也是勢在必行，這一點是支持企業(yè)良好開展的根底。這些會成為他們未來著重要關注的方面，在這三點之下，相對于一些市場普遍的做法，比如說促銷，一些新的營銷手法等等的運用更加細微，今天在這里不多講。接著聊一聊他們整個城西。其

57、實我剛剛進入西安的時候是年年底年年初，當時在整個西安熟習過程的時候，也了解了整個西安的開展過程，它的開展歷程大家都非常清楚，簡單說一下西安首先城內，大家都清楚，接著高新，再接著城南、曲江，接著下來政府大力搞浐灞，接著是他們整個城西，下一步能夠就是灃渭、涇渭。實踐上在年之前，主要的四大片區(qū)就是城北、城西、城南、城東。城東是一個價錢洼地，隨著從年開場，整個世園會的建立，包括一些品牌開展商的進駐，整個城東在年的下半年告別了價錢洼地，目前而言，實踐上城西是他們大區(qū)域內的價錢洼地，由于西安本身城區(qū)由于它的根底條件，建國后屬于工業(yè)基地，開展空間在傳統(tǒng)的城西是比較有限的，如今整個大興新區(qū)這塊能夠有一些相對規(guī)

58、整的大規(guī)模的地之外，在傳統(tǒng)的片區(qū)內沒有大規(guī)模的地塊進展開發(fā)了。如今有一些小企業(yè)的開發(fā)工程，根本上屬于改造工程，所以我覺得大興新區(qū)未來一定是承載整個城西起步的區(qū)域。我覺得天朗做的大興郡產品，也是引導整個大興區(qū)的開展，他們發(fā)現(xiàn)隨著天朗做大型軍之后，一些全國一線的開展商也逐漸進入大興區(qū)，從他們世聯(lián)的研討來看，他們把未來本人的業(yè)務會往城西做一個延伸區(qū)域，他們置信隨著今年天朗大型軍的大規(guī)模市場迸發(fā)，再加上他們其他一些全國一線開展商的進駐，整個城西必然在這一兩年迎來新的一輪騰飛，所以說整個城西應該說在目前四個區(qū)域來講具備非常大的潛力的區(qū)域。作為他們來講，他們非常看好這個區(qū)域，同時贊賞他們市場的先行者，他們

59、整個探求了城西開展的很多的新規(guī)、新方法，這使后來者可以積累很多閱歷。最后，再次對今天組織活動的八百家和天朗地產表示衷心的贊賞！- : 世聯(lián)代理營銷總監(jiān)賈波首先特別贊賞八百家和天朗地產組織業(yè)內這次的研討會，其實從這次限購之后，大約將近一個月的時間了，市場的反映，包括購房者，業(yè)內同行和相關的研討機構，以及他們的專家對整個的限購政策以及所帶來的影響都特別的關注。我首先大約講一下他們這段時間的市場反映，借著他們市場的反映簡單聊一聊這次的限購政策。世聯(lián)到去年為止，根本上他們也測算了差不多每一周成交的情況與整個西安市成交情況數(shù)據的結合度，他們目前本人公司旗下在售的工程，沒有加推情況下，大約每周成交量堅持在

60、一個億左右，是整個市場比較正常的消化情況。假設他們整個數(shù)據有所上升的話，他們同時監(jiān)控的整個西安市的上升幅度和他們差不多，他們下降幅度和整個西安市的幅度也差不多。從春節(jié)之后，他們對于他們本人手上目前在售差不多十幾個工程，從成交數(shù)據、商品量都做了比較相對詳細的一些監(jiān)控，簡單說一下限購之后當周的數(shù)據表現(xiàn)。限購之后第一周由于他們當時本身國土局的網站結合限購政策進展一些調整，進展了一些相對斷網，對成交還是有比較大的影響，他們看到的數(shù)據比較恐懼，成交了套，下降了.%，實踐上這個數(shù)據不是真正的市場反映，真正的市場反映有些成交，但是沒有備案、沒有簽約?？偹麄兪缆?lián)本身來看，成交量下降幅度在%左右。到第二周，也就