i馬鞍山商品批發(fā)市場市場分析報(bào)告

1、.PAGE ：.；馬鞍山商品零售市場市場分析報(bào)告目錄 TOC o - h z HYPERLINK l _Toc 第一部分宏觀市場研討 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 馬鞍山宏觀市場研討 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .馬鞍山經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .人口環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _

2、Toc .房地產(chǎn)宏觀市場 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .安徽特征分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .總結(jié) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 細(xì)分市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 細(xì)分市場 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商業(yè) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .賓館 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .辦公樓市場 PAGEREF _Toc h HYPE

3、RLINK l _Toc .住宅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程背景 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 工程建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 總體定位及建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .總體定位 PAGERE

4、F _Toc h HYPERLINK l _Toc .定位根據(jù) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 本工程產(chǎn)品構(gòu)造定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .案例義烏小商品零售市場的經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .義烏小商品零售市場成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)昌盛強(qiáng)大的推進(jìn)力 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .經(jīng)濟(jì)意義擴(kuò)展就業(yè)才干 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

5、_Toc .部分商品零售市場吸納就業(yè)情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .必要性馬鞍山的位置決議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .產(chǎn)品細(xì)分定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .開發(fā)順序 PAGEREF _Toc h 第一部分宏觀市場研討馬鞍山宏觀市場研討.馬鞍山經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)況馬鞍山市位處安徽東大門，是安徽省經(jīng)濟(jì)最興隆地域之一，人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入均占全省第一位。近年來，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速開展，改革開放步伐加快。隨著長

6、三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對外交流日益增多。馬鞍山市歷史悠久，文化底蘊(yùn)深沉，既是全國的衛(wèi)生城市，又是中國優(yōu)秀旅游城市，旅游資源非常豐富。境外游客和國內(nèi)旅游紛紛慕名而來。交通情況馬鞍山市北鄰南京公里，南連蕪湖公里，是南京一小時都市圈中心城市，交通便利，寧馬高速公路接滬寧高速公路，通訊興隆，是南北交通重要通道，也是長江黃金水道的重要港口。工業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá).，比上年提高.個百分點(diǎn)。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入.億元，比上年增長.；實(shí)現(xiàn)利稅.億元，比上年增長.；實(shí)現(xiàn)利潤.億元，比上年增長.。工業(yè)企業(yè)虧損面有所下降，虧損企業(yè)虧損額比上年下降

7、.建筑業(yè)全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)添加值.億元，比上年增長.%。施工工程個數(shù)個，其中招標(biāo)承包工程個；房屋建筑施工面積.萬平方米，比上年添加.萬平方米，其中招標(biāo)承包的房屋施工面積萬平方米，添加.萬平方米；房屋開工面積.萬平方米，比上年添加.萬平方米。四級及以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅.億元，比上年增長.%。固定資產(chǎn)A.固定資產(chǎn)投資高速增長全年累計(jì)完成全社會固定資產(chǎn)投資.億元，比上年增長.，增速比上年加快.個百分點(diǎn)。其中：根本建立投資完成.億元，比上年增長.；更新改造投資完成.億元，比上年增長.倍；房地產(chǎn)投資完成.億元，比上年增長.。按經(jīng)濟(jì)類型劃分：國有經(jīng)濟(jì)投資.億元，增長.%；集體經(jīng)濟(jì)投資.億元，增長.%；其他經(jīng)濟(jì)

8、投資.億元，增長.%。開發(fā)區(qū)建立投資成倍增長，完成.億元，比上年增長.倍。B.重點(diǎn)工程建立順利推進(jìn)全年完成投資額.億元，比上年增長.倍。其中國債工程完成.億元，比上年增長.倍。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資萬元，馬蕪高速公路完成投資萬元，江東大道完成萬元，湖西南路完成萬元，紅旗南路完成萬元，馬濮路改造完成萬元。水利工程加緊推進(jìn)。其中：江堤加固工程完成投資萬元，雨山湖排水整治工程完成萬元。本年開工的主要投資工程有：安徽星馬汽車股份輛公用汽車技改完成萬元，馬鋼股份平改轉(zhuǎn)工程完成萬元，安徽山鷹紙業(yè)股份萬噸牛皮箱紙板技改完成萬元，中橡馬鞍山化學(xué)工業(yè).萬噸新工藝炭黑完成萬元。C.小城鎮(zhèn)建立效果顯著全

9、年小城鎮(zhèn)建立總投入達(dá).億元。小城鎮(zhèn)根底設(shè)備日趨完善，道路鋪裝率超越%。個中心鎮(zhèn)建立繼續(xù)、安康開展，全年中心鎮(zhèn)建立實(shí)踐投資.億元，鎮(zhèn)區(qū)道路鋪裝率達(dá).%。引進(jìn)外資全市以招商引資為重點(diǎn)，以開發(fā)區(qū)和各具特征的縣區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)為載體，抓住國際資本和國內(nèi)沿海地域產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的歷史性機(jī)遇，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，創(chuàng)新招商方式，拓寬招商領(lǐng)域，招商引資獲得突破性進(jìn)展。全年實(shí)踐利用外資萬美圓，比上年增長.倍。實(shí)踐利用內(nèi)資接近億元，到達(dá).億元。全年同意設(shè)立外商投資企業(yè)個，其中有家落戶開發(fā)區(qū)。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額完成萬美圓，比上年增長。旅游業(yè)旅游業(yè)開展繼續(xù)加快。全年共接待國內(nèi)游客.萬人次，比上年增長.%。接待入境人數(shù) 人次、人天

10、，分別比上年增長.%和.%。年末星級賓館家。其中：四星、三星級賓館各家，其他星級賓館家；涉外賓館房間數(shù)達(dá)間，床位張。旅游業(yè)外匯收入.萬美圓不含旅游商品創(chuàng)匯收入，比上年增長.%。財(cái)政情況財(cái)政收入大幅增長全年累計(jì)完成財(cái)政收入.億元，比上年增長.，增速比上年加快.個百分點(diǎn)。其中：中央財(cái)政收入.億元，比上年增長.；地方財(cái)政收入.億元，比上年增長.。全年累計(jì)財(cái)政支出.億元，比上年增長.。其中：根本建立支出增長.；社會保證支出增長.%；金融運(yùn)轉(zhuǎn)穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項(xiàng)存貸款業(yè)務(wù)迅速增長，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速開展。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額為.億元，比年初添加.億元。在各類存款中，城鄉(xiāng)居民儲

11、蓄存款達(dá).億元，比年初添加.億元，闡明隨著經(jīng)濟(jì)的加快開展，人民得到了更多的實(shí)惠。年末貸款余額為.億元，比年初添加.億元。其中：短期貸款余額高達(dá).億元，比年初添加.億元，短期貸款所占份額為.，闡明貸款的流動性不斷加強(qiáng)，貸款構(gòu)造繼續(xù)得到改善。全年貨幣投放.億元，比上年添加.億元；貨幣回籠.億元，比上年添加.億元；貨幣凈投放.億元，比上年添加.億元。 保險(xiǎn)事業(yè)快速開展泰康人壽、太平洋財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐馬鞍山，年末全市保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)到達(dá)家。全年保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入總額.億元，比上年增長. %；已決賠付.億元。在保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入總額中，人壽保險(xiǎn)份額明顯提高，人壽險(xiǎn)所占比重達(dá)%。商業(yè)市場昌盛興隆隨著國家擴(kuò)展內(nèi)需和提

12、高中低收入階層居民收入的各項(xiàng)政策措施的穩(wěn)步實(shí)施，全市專賣、連鎖、超市、加盟店、大賣場等各種運(yùn)營業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，郵購、訂購、電視購物、網(wǎng)上訂購等各類營銷方式悄然興起，農(nóng)貿(mào)、建材、果品等各類專業(yè)和綜合零售市場相繼建成。全年累計(jì)完成社會消費(fèi)品零售總額.億元，比上年增長.%。按地域分：市區(qū)社會消費(fèi)品零售額.億元，比上年增長.%；當(dāng)涂縣社會消費(fèi)品零售額.億元，比上年增長.%。按行業(yè)分：零售零售貿(mào)易業(yè)零售額.億元，比上年增長.%；餐飲業(yè)零售額.億元，比上年增長.%。其中限額以上零售零售業(yè)和餐飲業(yè)增幅分別為.和.。.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市區(qū)國內(nèi)消費(fèi)總值增長情況.馬鞍山市自年以來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長市區(qū)人均GDP增長情況況年實(shí)

13、現(xiàn)國內(nèi)消費(fèi)總值.億元，位居全省第位，比上年增長%年人均GDP達(dá)元，比上年增長.，國民經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了有力的支撐。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。年月份，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資.億元，同比增長.%，比上個月回落.個百分點(diǎn)。.商業(yè)市場開展研討社會消費(fèi)品零售額增長趨勢年社會消費(fèi)品零售額構(gòu)造年商業(yè)市場昌盛興隆全市社會消費(fèi)品總額到達(dá).億，比去年增長.，是年以來初次突破兩位數(shù)增幅；零售零售貿(mào)易業(yè)是社會消費(fèi)品的主體，實(shí)現(xiàn)零售額.億元，比去年增長.；餐飲業(yè)銷售額近年不斷堅(jiān)持較快的增長速度；規(guī)模化超市、賣場競爭優(yōu)勢凸顯，以天潤發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣場，占據(jù)馬鞍山零售市場的大部分份額；年，

14、馬鞍山城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為.%年商業(yè)市場銷售增長較快居民的消費(fèi)才干不斷提高，消費(fèi)品市場繼續(xù)升溫，呈現(xiàn)昌盛活潑的開展態(tài)勢。月份實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額.億元，同比增長.%。月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額.億元，同比增長.%。.人口環(huán)境分析近年人口增長速度主要年份戶籍人口數(shù)量人口的繼續(xù)增長為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了一定的保證。全市總?cè)丝?人，常住人口.萬人，流動人口.萬人。年末，戶籍人口為.萬人，其中農(nóng)業(yè)人口.萬人，非農(nóng)業(yè)人口.萬人。市區(qū)人口萬人。.投資環(huán)境分析.城市及區(qū)域開展規(guī)劃 城市“東擴(kuò)南進(jìn)，構(gòu)成一城主城區(qū)四組團(tuán)向山、霍里、濮塘、銀黃的開展方式“完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶開展，估計(jì)到

15、年，建成區(qū)達(dá)平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖銜接；往東與南京、江寧銜接，縮短與祿口機(jī)場的間隔 ；據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進(jìn)兩地不需撥打區(qū)號一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園；市政廣場將于年底開工，總體規(guī)劃包括行政會議中心、市民廣場和文化藝術(shù)中心三部分。一期工程開發(fā)行政會議中心和市民廣場；經(jīng)安徽省人民政府同意的-年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為平方千米；礎(chǔ)設(shè)備開展 A.城市綠化及景觀開展構(gòu)成“二心二軸三圈層的規(guī)劃構(gòu)造。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中心大道景觀綠帶、采石河濱河生態(tài)綠帶；三圈層為城市環(huán)城綠圈、主城環(huán)城綠圈、副城環(huán)城綠圈。B.交通設(shè)備建立對內(nèi)交通規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈“方格網(wǎng)狀

16、，構(gòu)成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng)“十橫八縱；馬鞍山公交公司被南京公交收買，兩地公交聯(lián)網(wǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)，年將實(shí)現(xiàn)南京公交卡可在馬鞍山乘車；寧馬蕪輕軌目前正在進(jìn)展論證，估計(jì)于年左右建成，屆時馬鞍山離南京只需分鐘，寧馬高速曾經(jīng)通車，馬蕪高速正在建立中，估計(jì)今年年底可以建成；跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠(yuǎn)期于主城區(qū)南部規(guī)劃長江公路大橋，西面連通合肥，東面經(jīng)過機(jī)場路與南京、上海連通，構(gòu)成上海合肥的第二條高速公路的一部分。.商引資政策稅收政策在馬鞍山舉行的外商投資企業(yè)免征地方所得稅；減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策兩免六減半；外商投資能源交通根底設(shè)備工程，按交納企業(yè)所得稅,運(yùn)營期十年以上，從開

17、場獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半；在馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)同意可以享用外商投資企業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策；制定，對外來投資者予以獎勵，主要包括產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整獎、管理示范獎、科技引導(dǎo)獎、就業(yè)安頓獎、技術(shù)創(chuàng)新獎、出口創(chuàng)匯獎和艱苦奉獻(xiàn)獎等鼓勵高檔酒店的政策土地政策：三星級以上酒店工程土地運(yùn)用出讓金一次性交納有困難的，可分期付款，年內(nèi)付清，特殊困難的，年內(nèi)繳清水電價錢：星級賓館水電價錢按工業(yè)企業(yè)價錢規(guī)范執(zhí)行稅收減免：三星級以上作為鼓勵類投資；企業(yè)稅前三年按每年交納稅的%補(bǔ)助，房產(chǎn)稅年內(nèi)免征.房地產(chǎn)宏觀市場.歷年房地產(chǎn)供需情況馬鞍山新開工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場有了飛速開展，闡明需求旺盛；年

18、房屋銷售面積到達(dá)萬平方米左右，空置面積僅為平方米年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為.平方米年-月新建商品房買賣面積為.萬平方米，同比增長.%；.歷年土地出讓情況 年 度 面積畝 成交總價萬元成交單價年.年.年.年-月.受宏觀調(diào)控影響年上半年土地出讓量有所下降；上半年已成交的居住、綜合用地面積為.畝估計(jì)下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)； 從歷年的土地供應(yīng)來看，城市往南開展的力度加大；.房地產(chǎn)構(gòu)造市場仍以住宅為絕對主體，辦公樓市場極不活潑，商業(yè)市場處于初步開展階段，但年開場，馬鞍山市有較多的商業(yè)工程上馬，將逐漸改動目前的市場格局；.房地產(chǎn)價錢走勢分析國家統(tǒng)計(jì)

19、局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)闡明，月份，商品房銷售價錢分類指數(shù)為.，比月份上升.點(diǎn)，自年月以來初次突破點(diǎn)。至月份，全國商品房平均銷售價錢為元平方米，同比增長.%，增幅比去年同期提高.個百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，至月份，全國商品房完成銷售面積萬平方米，同比增長.%。其中，銷售給個人萬平方米，同比增長%。商品住宅平均銷售價錢為元平方米，增長.%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價錢分別上漲.%和.%。分地域看，商品房平均銷售價錢最高地域的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為元、元和元。月末，全國商品房空置面積為萬平方米，同比增長.%，增幅比去年同期回落.個百分點(diǎn)。其中，空置一年以上的商品房面積為萬平方

20、米，同比增長.%。分地域看，東部地域商品房空置面積萬平方米，同比下降.%；中、西部地域的商品房空置面積添加較快，增速均超越%。.安徽特征分析茶是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地；蕪湖中國國際茶博會；黃山黃山茶葉買賣會每年舉行；地處皖南邊陲的休寧“中國第一綠茶出口縣；繁昌峨橋茶市“江南 第一茶市；工藝品竹編工藝品舒城為主要產(chǎn)地仿古家具北京有條“東至仿古家具街，仿古家具多數(shù)銷往國外徽州四雕指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以歙縣、黟縣、婺源縣最為典型，極具歷史和藝術(shù)價值.歷史文化.歷史文化桐城皖江文化的中心，桐城派中國史上時間最長、參與人數(shù)最多、影響最大的發(fā)源地，明清期間毫州在商代曾為成湯之都古壽春今壽縣在春秋戰(zhàn)國時

21、曾為楚國首都鳳陽府朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時是中都明中葉之后，新安商人崛起于東南地域，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業(yè)力量。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團(tuán)；“五四運(yùn)動的領(lǐng)袖陳獨(dú)秀和胡適；小說大家張恨水；京劇鼻祖程長庚；臺灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲扮演大家嚴(yán)鳳英以及后來的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花書院以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽、天門號稱五大書院.各城市特征經(jīng)濟(jì).各城市特征經(jīng)濟(jì)馬鞍山以鋼興市，鋼鐵主業(yè)萬人，產(chǎn)鋼萬噸，占全市GDP的比重約在/左右當(dāng)涂民營企業(yè)快速開展，年以來，每天至少有一家民營企業(yè)誕生，構(gòu)成了機(jī)械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服

22、裝四個各具特征和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟(jì)黃山會展業(yè)安慶石化業(yè)，為長江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大開展出路兩淮煤制油氣皖北牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合開展蕪湖家電、汽車產(chǎn)業(yè).總結(jié)宏觀背景總結(jié)經(jīng)濟(jì)不斷增長，國民經(jīng)濟(jì)與人口的增長為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了有力的支撐；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活程度不斷提高；固定資產(chǎn)投資高速增長，年全社會固定資產(chǎn)投資初次突破億，到達(dá).億元，比年增長.，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；商業(yè)市場昌盛興隆，年全市社會消費(fèi)品比去年增長.，是年以來初次突破兩位數(shù)增幅；居民住房消費(fèi)繼續(xù)擴(kuò)展，住房程度不斷提高年馬鞍山市個人購買商品住房占商品住房銷售面積的.。個人購買商品房

23、總額約萬元，居民住房支出曾經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)開展的根本動力。住房消費(fèi)呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，房地產(chǎn)銷售價錢漲幅較大。第二部分 細(xì)分市場分析細(xì)分市場.商業(yè).供應(yīng)情況研討馬鞍山主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為中心的老商業(yè)中心和以團(tuán)結(jié)花壇為中心的新興商業(yè)中心。A、解放路商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布：解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達(dá)兩萬平米的大型購物中心祝賀發(fā)財(cái)為中心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，占到.%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購物為主體。B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)花壇為中心，以新亞百貨、

24、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的中心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。幾家中心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費(fèi)品零售總額的絕對主力。主要商場一覽：商場稱號營業(yè)面積運(yùn)營內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層，營業(yè)面積平方米F煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化裝品F女式服裝、床上用品、兒童用品F男式服裝、羽絨制品營業(yè)額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層，平方米左右F童裝F服裝、化裝品F新大新鞋城自營新亞百貨共層，平方米F煙酒副食、日用百貨、小家電、化裝品、KFC F首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝F男女服裝F家電、廚衛(wèi)用品看品牌，普通營業(yè)額扣點(diǎn)%鴻泰新百層，平方米左右F飾品、通

25、訊、首飾、化裝品、箱包、鞋、文化用品F服飾F床上用品-F家電、電腦世界/以團(tuán)結(jié)廣場為中心的中心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及周圍的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建面達(dá).萬平米的大華馬鞍山國際廣場、建面達(dá)萬平米的馬鞍山步行街。未來這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改動單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。除了新老兩個商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的小型商貿(mào)街。如下：五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，短少系統(tǒng)的整合。電腦及配件：湖

26、東中路摩托車助動車：解放路、車站路音像廣告：湖東中路公園路電信：湖東南路小商品：桃源路餐飲：重陽路特征商業(yè)KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、IOIO、上島；其中上島KTV和上島咖啡結(jié)合運(yùn)營，位于湖東路湖北路口，IOIO是馬鞍山第一家綜合性上檔次的KTV，帶動了馬鞍山的休閑文娛業(yè)開場了新的開展。酒店：夢都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢都和塞納河畔近年來大力開展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷位置。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特征菜為主，曾經(jīng)構(gòu)成氣候，占有一定的市場份額。洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬

27、鞍山的知名品牌，年月開業(yè)，營業(yè)面積僅平米左右，其憑仗良好的效力和低廉的價錢博得了市場的認(rèn)可，因此自開業(yè)以來不斷獲得良好的運(yùn)營效益，日均客流量到達(dá)余人，頂峰日到達(dá)余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費(fèi)?？Х炔枳阂越喜枞?、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場所。歌舞廳：FACE熱舞會所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，曾經(jīng)在市場上有一定的驚動效應(yīng)，運(yùn)營情況較好?？傮w而言，文娛業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)備設(shè)備和效

28、力都不夠檔次。網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未構(gòu)成主體市場。家具市場：家家愛、富園、建皖。家家愛廣場營業(yè)面積萬平方米左右，開業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。超市：天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主膂力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)根本在這幾家超市滿足。尤其天潤發(fā)建成后，依托班車的開設(shè)，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，曾經(jīng)構(gòu)成了一定的市場。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地畝左右，目前正在拆遷，估計(jì)月份可以開工。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的猛烈競爭，由于馬鞍山市

29、區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)才干的限制，勢必呵斥這一市場的趨向飽和。供應(yīng)情況小結(jié)兩個商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑文娛所占比重較少。從細(xì)分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭猛烈；五金和建材市場目前檔次過低且處于無序競爭的形狀，迫切需求整合；馬鞍山的特征水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當(dāng)大。馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。除了政府強(qiáng)迫實(shí)施的藥店連鎖構(gòu)成規(guī)模性品牌以外，其他都相對比較零散。馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低程度的競爭，商業(yè)效力精神乏善可陳。馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或零售市場等都在緊鑼密鼓進(jìn)展之中。連鎖、專賣、倉儲式

30、超市、大賣場等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場獲得較大的反響。.需求情況研討調(diào)研方式：問卷訪談樣本數(shù)量及獲取方式：共收取有效問卷份，其中：馬鋼份，建行等銀行系統(tǒng)份，其他為隨機(jī)攔截調(diào)研樣本描畫：本次消費(fèi)者調(diào)查著重于在下述幾個方面來了解馬鞍山市民目前的消費(fèi)習(xí)慣，并測試消費(fèi)者對本工程所在區(qū)域的偏好。月外出消費(fèi)額消費(fèi)內(nèi)容的偏好消費(fèi)地點(diǎn)的偏好對目前商業(yè)設(shè)備缺乏的思索普通家庭每月外出的消費(fèi)額集中在元以下，尤以低于元/月的消費(fèi)程度為主，這與目前馬鞍山市的職工工資程度相順應(yīng)。經(jīng)常進(jìn)展的消費(fèi)活動：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特征消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首

31、選。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動那么多數(shù)為年輕人所偏好。主要消費(fèi)地點(diǎn)：消費(fèi)方式地點(diǎn)購物天潤發(fā)/農(nóng)工商：%團(tuán)結(jié)花壇：%就餐特征餐飲店：%團(tuán)結(jié)花壇：%休閑文娛團(tuán)結(jié)花壇：%其他：%團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，依然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，那么是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費(fèi)者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，那么根本會選擇前往南京?；谀壳榜R鞍山的餐飲根本為夢都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因此餐飲消費(fèi)無固定的區(qū)域限制。休閑文娛目前根本依托幾家KTV、迪吧和翠林等。就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地

32、的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時的重要思索要素。一些特征消費(fèi)地點(diǎn)，如天潤發(fā)、夢都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因此能獲得眾多消費(fèi)者的普遍親睞。以為馬鞍山短少的商業(yè)設(shè)備：三分之一的客戶對于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購物中心表示認(rèn)同，而大型西餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場館、健身中心等高尚場所也比較欠缺。在“其他一項(xiàng)中，普通包括目前馬鞍山還沒有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型文娛設(shè)備、大型洗浴中心、書店、游樂場以及部分較高檔次的消費(fèi)場所如高爾夫、跑馬場等。這一選擇表達(dá)了目前馬鞍山市民對于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的劇烈不滿。對本工程的傾

33、向性：超越半數(shù)的被調(diào)查者情愿前往本工程消費(fèi)，其主要緣由有：規(guī)模大、效力有特征、上檔次、效力好、價錢低；不愿前往消費(fèi)的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)憂價錢高、配套不全、商圈不夠成熟。消費(fèi)特征總結(jié)：外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)程度的低層次以及收入程度的緣由，消費(fèi)額普遍不高；餐飲多在本地，但休閑及購物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)程度不高，吸引南京人前來的以洗浴為主；本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地域的商業(yè)消費(fèi)那么需求引導(dǎo).商業(yè)案例研討新天地(上海)展現(xiàn)辦公區(qū)文化藝術(shù)維護(hù)區(qū)區(qū)新天地廣場是一個綜合性的房地產(chǎn)

34、工程，工程總投資人民幣逾億元，占地約萬平米。座落在淮海中路旁，該工程以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄和充溢現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、文娛、住宅、辦公等多功能的小區(qū)?？傮w定位：一個在舊石庫門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、文娛、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了世紀(jì)初上海一家人的生活形狀，讓游客在復(fù)古尋根的心情中了解上海的歷史和文化。新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲文娛商家，共同營造了高檔次的休閑場所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。開發(fā)思緒：該工程采

35、用一種嶄新的開發(fā)思緒，用商業(yè)設(shè)備的建立來帶動整個舊區(qū)改造。該工程位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氣氛，因此本工程在開發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個問題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等要素，“新天地的開發(fā)思緒由此運(yùn)用而生。其開發(fā)思緒為：開發(fā)成為集休閑文娛于一體的商業(yè)建筑方式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地工程的啟動，為該地域帶來非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的開展前景，經(jīng)過新天地的開發(fā)方式整體拔高了該區(qū)域的房價，使之成為上海又一頂級地段。.商業(yè)市場結(jié)論就目前的供需市場來看，目前的消費(fèi)構(gòu)造和方式需求引導(dǎo)目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需求提升

36、效力與品牌度、商質(zhì)量量等馬鞍山短少綜合性的集商業(yè)、文化、文娛、餐飲等功能為一體的商業(yè)購物中心在需求市場上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無法在馬鞍山得到滿足，因此前往南京等地消費(fèi)。本工程客戶定位：消費(fèi)者人流目的省內(nèi)市內(nèi)人流使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點(diǎn)省外人流來到馬鞍山必到的首選地點(diǎn)旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動之余最值得到的購物地點(diǎn)其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購物、休閑中心商戶引進(jìn)主力店運(yùn)營集團(tuán)商家知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場影響力并吸引其他中小型商家入駐。國內(nèi)外名牌專業(yè)店商家彌補(bǔ)目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口百貨、文娛、餐飲業(yè)

37、運(yùn)營者或集團(tuán)可以思索引進(jìn)浙江等地的運(yùn)營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主私人業(yè)主及投資者運(yùn)營各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等旅游產(chǎn)品及專業(yè)店商家商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可思索結(jié)合徽派建筑設(shè)立。.賓館.馬鞍山賓館現(xiàn)狀分析馬鞍山目前共有四星級賓館兩家含新近開業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店，三星級含準(zhǔn)三星三家，二星級賓館七家，共提供客房間，床位數(shù)個左右；三星級及以上酒店提供客房數(shù)間左右。馬鞍山主要賓館一覽賓館稱號星級房間數(shù)目標(biāo)間叫價南湖賓館四星雨山湖飯店準(zhǔn)四星寶龍大酒店三星海興國際大酒店三星貝斯特假日酒店準(zhǔn)三/富園飯店二星/長城賓館二星-馬鋼賓館二星-田園飯店-富坤大酒店

38、/總體而言，目前馬鞍山的賓館業(yè)存在如下問題：星級飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量缺乏，整體實(shí)力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場需求除整修完新開業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級飯店設(shè)備設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造星級飯店的營銷手段落后管理方式落后，除雨山湖飯店外，多數(shù)屬國有企業(yè)，部分星級酒店甚至是由原單位款待所改造而成，沿襲落后的管理方式。.主要賓館入住率及客源分析由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟(jì)開展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進(jìn)展商務(wù)活動、公務(wù)活動、外國專家技術(shù)效力、個人旅游的，特別是外國專家技術(shù)效力、公務(wù)商務(wù)活動的，大多入住三星級以上酒店，構(gòu)成了馬鞍山酒店需求的主體。年全年，馬鞍山星級賓館接待

39、總?cè)藬?shù)人，人天數(shù)，接待海外旅游者人天。雖受“非典影響，年平均客房出租率仍達(dá).%，三星級以上賓館的年平均出租率更是高達(dá).%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年一季度星級賓館平均客房出租率達(dá)%，僅有的四星級賓館南湖賓館，客房出租率達(dá)%以上，預(yù)定房間較困難，且房價居高不下，折扣較少。賓館主要客源分析會議和商務(wù)活動是馬鞍山酒店入住客戶的主體。隨著馬鞍山近年來打造以“李白鐘愛的山水都為主題的旅游城市的活動開展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟(jì)將有進(jìn)一步開展，到年，全市要有處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶。在部分星級酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有個左右長期包房；馬鋼賓館大部分為長期包房；而新開業(yè)

40、的雨山湖飯店那么有個左右長期包房。從目前馬鞍山的賓館入住情況來看，星級賓館入住率普遍較高，普通星級越高入住率越高，高檔賓館供應(yīng)缺乏。.賓館潛在供應(yīng)浙江海外海集團(tuán)，科技館地塊.畝將建造五星級賓館，層夢都臨湖國際飯店湖南路雨山湖酒店西側(cè)，總建面.萬平米，為層的五星級酒店，將提供客房間左右。馬鞍山市步行街二期工程五星級酒店暫定，六層，估計(jì)年建成，另有一家四星級賓館同期建立鴻泰國際酒店.萬平方米，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在間左右，定位為四星級，目前附屬酒店曾經(jīng)開業(yè)，賓館部分正在進(jìn)展內(nèi)裝修，年底將會開業(yè)太陽廣場已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)-層將改建為四星級酒店，正在改建中就目前暫定的工程情況來說，今明兩年

41、將有三家五星級酒店上馬，四星級酒店也有三家，上市后，必將帶來馬鞍山酒店業(yè)的競爭格局，改動目前供應(yīng)缺乏和設(shè)備破舊的局面。.賓館市場小結(jié)從宏觀市場開展趨勢來看，以南京為中心的“小時都市圈的建立，為馬鞍山經(jīng)濟(jì)、旅游的開展帶來新機(jī)遇馬鞍山鋼鐵公司億擴(kuò)建工程曾經(jīng)報(bào)批，很快將會啟動，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。馬鋼實(shí)施擴(kuò)建工程后，大批外國專家將長期在馬鞍山市居住，這些都是星級酒店的長期客源除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來一定的商務(wù)客源馬鞍山市近年來將著力打造旅游城市，改建擴(kuò)建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力開發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐漸增多從

42、賓館市場的開展來看隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速開展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的開展空間未來兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀情況均將導(dǎo)致五星級酒店市場將趨于飽和，競爭異常猛烈四星級酒店由于其價錢緣故遭到較多客源的偏好，未來即將推出的幾家四星級酒店體量尚不構(gòu)成要挾，且區(qū)位優(yōu)勢普通從本工程的特征來看本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道江東大道，具有良好的交通條件，具備截流南京等方向來源客戶的優(yōu)勢江東大道將建立成景觀大道，而本工程內(nèi)部亦規(guī)劃有平方米的廣場，為星級酒店?duì)I造了高質(zhì)量的周邊環(huán)境本地塊由于區(qū)位較偏，間隔 市中心有一定間隔 ，就區(qū)位和景觀而言不具備和即

43、將推出的五星級酒店競爭的條件從規(guī)劃來說，本工程將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)備，給工程建造四星級酒店相應(yīng)的支撐。.辦公樓市場.市場現(xiàn)狀分析就目前來看，馬鞍山無純辦公樓供應(yīng)，銀行、電信、郵政等大樓自用剩余的部分可對外招租，但成交不多；目前馬鞍山的企業(yè)主要辦公地點(diǎn)如下：工業(yè)區(qū)的廠房；在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房內(nèi)辦公；租用政府部門的辦公用房，如招商局、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企業(yè)；住宅小區(qū)。馬鞍山的住宅小區(qū)普通都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊，而住宅的租金現(xiàn)對寫字樓要廉價，假設(shè)選擇購買，也相當(dāng)便利。太陽廣場是目前馬鞍山獨(dú)一的純寫字樓物業(yè)，樓高層，但是該大廈開工曾經(jīng)八年，

44、不斷未能對外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業(yè)接手后，擬將其改建為四星級酒店，目前正在改建過程中。其改建后，-層為購物中心，-層為賓館，而東附樓-層為辦公，目前暫定為只租不售。根據(jù)馬鞍山的市政規(guī)劃，馬鞍山市政府將南遷，市政廣場將于今年下半年開工，約需兩年時間開工，屆時馬鞍山市行政中心將搬至中心大道印山路附近，規(guī)劃中市政廣場附近將會興建一批辦公樓。.需求客源分析長久以來，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)開展一向是“重工輕商，主要依托馬鋼，以馬鋼及其配套企業(yè)為中心開展，馬鋼在馬鞍山的GDP開展中占據(jù)重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的開展長久以來比較緩慢，近年來隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐漸建立，憑仗一

45、些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐，并逐漸開場建立馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì)又有了快速的開展。但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)辦公，因此對市區(qū)辦公樓需求較少。.結(jié)論就目前情況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內(nèi)將不會存在對辦公樓的強(qiáng)有力的需求；城市東擴(kuò)南進(jìn)的開展態(tài)勢，往東部開展旅游，而工業(yè)和行政中心那么會南移，而未來即將推出的市政廣場附近的寫字樓將構(gòu)成對本工程的有力要挾；本工程不在城市東擴(kuò)南進(jìn)的開展范圍內(nèi)，遠(yuǎn)離未來的城市中心和開發(fā)區(qū)，暫時不具備濃重的辦公氣氛；基于目前馬鞍山存在大批量專家住酒店長期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及

46、普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本工程中可設(shè)置公寓式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅規(guī)范，配備煤衛(wèi)設(shè)備或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，同時在較高的樓層可以設(shè)置整層，不予分割，待出賣時再根據(jù)客戶的需求隨意分割。.住宅市場分析.住宅總體市場分析-城市規(guī)劃規(guī)劃居住用地.萬公頃其中主城區(qū)構(gòu)成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為主的四個居住片區(qū)；副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個居住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向東開展；歷年房地產(chǎn)供需分析馬鞍山房地產(chǎn)市場近年來快速開展，市場容量逐漸加大。年房屋銷售面積到達(dá)萬平方米

47、左右，空置面積為平方米。年，規(guī)劃居住用地.萬公頃。歷年價錢分析市區(qū)住宅平均價錢：年：元/m年：-元/m左右年：元/m花山區(qū)：元/m,比年上升了元/m年初在推工程平均價錢：元/ m拆遷量分析年拆遷量普通在萬m以下年拆遷戶在-戶近三年拆遷戶在-戶年：住宅拆遷量.m二手房買賣量年二手房買賣面積.萬m，成交價值.億元.住宅供應(yīng)市場分析物業(yè)形狀物業(yè)以純多層小區(qū)和混合型小區(qū)為主馬鞍山地域房型都以三房為主，各供應(yīng)樓盤三房的份額都在%左右；市場供應(yīng)主力房型及面積 二房 三房 四房-m-m-m 價錢分析海外海名筑為混合型物業(yè)，有少量的疊加和聯(lián)排別墅，該盤地段較佳，是馬鞍山在售價錢最貴的樓盤；別墅均價元/平方米左

48、右。匯翠名邸為馬鞍山獨(dú)一的湖景房，一期月日開盤，當(dāng)天銷售%。住宅案例分析海外海名筑A.工程規(guī)劃海外海名筑由浙江海外集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積萬平方米。平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)%，容積率為.，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構(gòu)成，總戶數(shù)約戶，多層疊加聯(lián)。估計(jì)年年底交房。B.戶型設(shè)計(jì)多層主力戶型為*，面積為；疊加戶型、層平方米、加躍層平方米，排屋層送地下層-平方米；戶型面積目的如下： 戶型*多層頂+躍層疊加聯(lián)體面積-比例.%.%.%.%C.價錢戰(zhàn)略多層價錢為-元平方米，疊加別墅價錢為-元/平方米，聯(lián)排別墅均價元/平方米左右，最高-元/平方米，付款方式靈敏多樣，一次性付款，分期付款，七成年銀行按揭，公積金

49、貸款；D.銷售情況小區(qū)年月日開盤，首批推出套多層房當(dāng)天銷售余套，銷售率到達(dá)%，別墅房估計(jì)月中旬開盤。 匯翠名邸A.工程規(guī)劃匯翠名邸由上海濱江置業(yè)公司投資，馬鞍山澳申置業(yè)開發(fā)，總占地.萬平方米，由一幢層點(diǎn)式及五幢板式層建筑組成。工程位于馬鞍山市中心，與南湖公園接壤，住區(qū)界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優(yōu)越。 B.戶型設(shè)計(jì)高層主力戶型*，面積平方米，*面積-平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層獨(dú)身公寓戶型為*和*,面積為-平方米。戶型面積目的如下：戶型*面積-./分布獨(dú)身公寓獨(dú)身公寓高層高層高層比例%C.價錢戰(zhàn)略高層價錢元/平方米起，樓層差價元/平方米 ，均價元/平方米左右。物業(yè)管理費(fèi).元/平方米/月

50、。D.銷售情況該盤月日開盤，首批推出套房源開盤當(dāng)天去化套，銷售情況較好，之后天里銷售了余套，高層大戶型市場阻力較大。獨(dú)身公寓估計(jì)年底推出。E.客戶分析客戶多為本地居民，少量南京客戶，生意人較多，%的購房者自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，%以上的客戶采用一次性付款的方式。調(diào)查結(jié)果闡明：馬鞍山居民對高質(zhì)量小區(qū)的需求較大，但稱得上高質(zhì)量的小區(qū)較少。馬鞍山有特征的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。中、低檔次樓盤之間的價錢差距不大，中、高檔次樓盤之間的價錢差距那么較為懸殊。但中、高檔次的樓盤銷售相對較快。區(qū)位差別帶來的價錢變化影響相對較小，決議價位的更多的是物業(yè)的品牌、質(zhì)量。.未來供應(yīng)量預(yù)

51、測未來兩年內(nèi)開工面積將大幅度添加年住宅建立方案完成投資.億元；總施工面積.萬m；其中新開住宅面積.萬m；開工住宅面積.萬m。平山居住區(qū)：該居住區(qū)有康嘉花園、貴都花園、瑞慈花園、康樂花園、名雅居、碧溪花園、碧溪麗景等個工程，由家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立，總建筑面積.萬m。年方案開工面積.萬m，住宅套。花園居住區(qū)：由馬鋼集團(tuán)康泰置地公司開發(fā)建立，總建筑面積萬m。年方案完成住宅面積.萬m，住宅套。西湖花園：該工程為國家康居示范工程，由西湖房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建立，總建筑面積萬m。年開工面積.萬m，住宅套?；ㄓ曷穬蓚?cè)開發(fā)：該道路兩側(cè)有荷西嘉園、中央花園、海外海名筑、花雨亭小區(qū)、步行街等個工程組成，由家房地

52、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立，總建筑面積.萬m。年方案步行街工程開工面積萬m。萬嘉頤園：該工程為農(nóng)民安頓房小區(qū)，由市房地產(chǎn)總公司開發(fā)建立，總建筑面積.萬m。年開工面積萬m，住宅套。花果山居住區(qū)：由同濟(jì)花園、花果山莊、康城花園等個工程組成，由家房產(chǎn)商開發(fā)建立，總建筑面積.萬m。年方案開工面積.萬m，住宅套。江東小區(qū)：由中房置業(yè)公司開發(fā)建立，總建筑面積.萬m。年方案開工面積.萬m，住宅套。襄城明珠：由佳達(dá)開發(fā)公司開發(fā)建立，總建筑面積萬m。年方案開工面積萬m，住宅套。金匯城市之光：由金匯開發(fā)公司開發(fā)建立，總建筑面積萬m。匯翠名邸：由澳申置業(yè)公司開發(fā)建立，總建筑面積萬m。.需求市場分析趨向本區(qū)的客戶需求分析調(diào)研

53、方式：抽樣攔截，問卷訪談方式調(diào)研樣本：共發(fā)放問卷份，選擇本區(qū)域的占%住房構(gòu)造選擇：傾向建筑類型：多層為主，高層接受度較低接受總價：萬以下為主主力需求面積：-m主力需求房型：三房兩廳兩衛(wèi)對多層有絕對的偏好，隨著近年來市場上以中央花園等為首的小高層物業(yè)出現(xiàn)，人們對小高層逐漸接受，但就目前而言，對高層建筑仍具有相當(dāng)?shù)呐懦庑?。建筑面積的選擇主力需求面積為-平米，從.市場總結(jié)馬鞍山居民對多層物業(yè)的認(rèn)可度較高，雖然供應(yīng)量較大，但是去化速度依然比小高層或高層快。目前開發(fā)物業(yè)以及未來供應(yīng)大多位于城市東部和南部區(qū)域，充分表達(dá)城市東擴(kuò)南進(jìn)的開展綱領(lǐng)。由于大多數(shù)拆遷戶喜歡在本區(qū)域購房，所以動遷安頓房排布于城市各個板

54、塊。而城市居民普遍對雨山區(qū)和花山區(qū)的趨向性強(qiáng)。馬鞍山居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地域多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少，該地域房屋交付形狀全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。第三部分 工程分析工程分析.工程背景本工程地處馬鞍山的東北角，為馬鞍山的門戶位置，間隔 市政府公里，到市中心可達(dá)性良好占地面積：A塊.平方米 B塊.平方米城市規(guī)劃方向：東擴(kuò)南進(jìn)，往南與當(dāng)涂、蕪湖銜接，往東與南京、江寧銜接.SWOT分析工程優(yōu)勢 Strength地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。本工程東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建立為景觀大道

55、。規(guī)模性開發(fā)，可以有效地構(gòu)成集聚和輻射。周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)備配套齊全。馬鞍山二中為重點(diǎn)中學(xué)，今年月即開學(xué)。江東大道兩側(cè)規(guī)劃有大量的住宅，將給本工程的商業(yè)部分帶來相當(dāng)?shù)目驮础９こ虄?yōu)勢 Weakness區(qū)域籠統(tǒng)相對比較落后，周邊以動遷房為主。平均價錢在每平方米-元左右。工程北面為葛羊山，山邊為火葬場；工程西北側(cè)為馬鋼的消費(fèi)基地，在馬鞍山人心目中，本工程地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。馬鞍山的根本開展戰(zhàn)略是東擴(kuò)南進(jìn)，艱苦設(shè)備都在向這兩個區(qū)域傾斜。而本工程不在其范圍內(nèi)。 工程機(jī)遇 Opportunity馬鞍山房產(chǎn)市場呈穩(wěn)步提升趨勢，普通商品房包括住宅和商鋪供不應(yīng)求。本地塊周邊無競爭型物業(yè)。本區(qū)域內(nèi)缺乏

56、領(lǐng)頭羊工程，本案具有規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)有足夠的影響力。區(qū)域購買力尚可，其中本工程東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會向本區(qū)域保送大量的居民客源。整個市區(qū)有假設(shè)干特征一條街，建材、汽配、電腦、摩托、家電、服裝等，但都未構(gòu)成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐漸進(jìn)入馬鞍山市場，但除西湖花園外，尚未對市場呵斥很大的影響。工程要挾 Threats本工程所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應(yīng)量比較大。馬鞍山目前的商業(yè)中心有兩個，一個是老區(qū)，一個是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應(yīng)。馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，本身沒有足夠的特征商業(yè)留住本地消費(fèi)

57、者。 .工程綜合評價綜合來看，本工程特別具備規(guī)模和本錢優(yōu)勢。其中住宅部分風(fēng)險(xiǎn)較小，取決于開發(fā)商對于目的實(shí)現(xiàn)利潤的心態(tài)；商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)偏大，更大程度上取決于工程發(fā)起人的商業(yè)閱歷與長久戰(zhàn)略目光。本工程開發(fā)的關(guān)鍵性要素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學(xué)的籠統(tǒng)工程道路。如何真實(shí)尊重市場，引導(dǎo)市場需求是成敗的關(guān)鍵。第四部分 工程建議總體定位及建議.總體定位.產(chǎn)品定位思緒市場研討穩(wěn)健的細(xì)分市場引薦的細(xì)分市場躲避的細(xì)分市場閱歷和規(guī)律勝利案例工程根本特征工程總體籠統(tǒng)定位 業(yè)態(tài)選擇 業(yè)態(tài)規(guī)劃.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)商業(yè)開展規(guī)劃建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)銷售戰(zhàn)略確定營銷謀劃物業(yè)管理戰(zhàn)略制定商業(yè)預(yù)分割商業(yè)預(yù)分割理 念 設(shè) 計(jì)文

58、化 設(shè) 計(jì)發(fā) 展 規(guī) 劃產(chǎn) 品 策 劃業(yè)態(tài)組合謀劃市場調(diào)查商業(yè)交通概念設(shè)計(jì)環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)通常物業(yè)管理效力管理日常營銷管理租賃管理開業(yè)謀劃：里程碑主題謀劃：靈魂招商謀劃：最重要 環(huán)節(jié).工程總體籠統(tǒng)定位馬鞍山城市擴(kuò)展進(jìn)程中以商品零售、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、文娛、旅游、效力、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)開展趨勢的超大型商品零售市場。目的運(yùn)營規(guī)模大型化、運(yùn)營種類專業(yè)化、運(yùn)營檔次高級化、運(yùn)營手段現(xiàn)代化、運(yùn)營空間國際化、運(yùn)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模專業(yè)買賣中心 。本工程定位產(chǎn)品構(gòu)造大型零售市場三大分類：A 、大型零售市場配套效力式公寓酒店、餐飲及休閑等B 、配套酒店、餐飲、休閑、文娛等 C 、中高檔住宅