北京寫字樓市場調研報告5-13

1、.：.；北京寫字樓市場調研報告第一部分 北京寫字樓市場背景經濟、政策背景宏觀經濟復蘇，企業(yè)開展向好，促進需求增長：商業(yè)地產是實體經濟的晴雨表，受國內國際經濟的根本面影響，根本無法借助政策調控拉動需求，主要依賴于實體經濟的開展而開展。年，全球經濟繼續(xù)回暖，中國依然是全球吸收外資規(guī)模第二大國家，僅次于美國。全國新批外商投資企業(yè)同比增長.%,實踐利用外資同比增長.%,年底前全年實踐利用外資總規(guī)模有初次突破億美圓。其中，北京實踐利用外資約億美圓。北京市統(tǒng)計局的最新經濟運轉數(shù)據顯示，年一季度，北京市實現(xiàn)地域消費總值億元，比上年同期增長.%，增長平穩(wěn)。隨著中國經濟走出年金融危機陰影平穩(wěn)上行，國內需求繼續(xù)增

2、長，GDP穩(wěn)步增長，城市化進程繼續(xù)推進，實體經濟開展態(tài)勢良好，內外資企業(yè)需求旺盛，在京不斷開展壯大，改善辦公環(huán)境、展現(xiàn)企業(yè)實力和籠統(tǒng)的需求增長，對北京寫字樓市場需求不斷添加。通貨膨脹，不動產投資升溫：受國際量化寬松的貨幣政策影響，導致資金流動性加大，通貨膨脹加劇。年，北京CPI低開高走，四季度明顯加大。月份突破%，月份超越%，月份繼續(xù)走高，到達.%。全年居民消費價錢指數(shù)CPI比上年上漲.%，漲幅高于年.個百分點。年一季度，北京CPI比上年同期上漲.%，繼續(xù)走高。對抗通脹壓力，商務辦公類物業(yè)因其作為固定資產保值增值、報答穩(wěn)定、開展穩(wěn)健，投資收益性良好，遭到投資青睞。險資徹底開閘，助力商務辦公類物

3、業(yè)開展：年月，保監(jiān)會對險資投資商業(yè)物業(yè)徹底開閘,投資上限為公司資產總額的%。近 億元的規(guī)模投資， 一定程度上添加了對商業(yè)地產包括寫字樓物業(yè)的投資需求。 年年末，在北京CBD 中心商務區(qū)中服地塊的招標現(xiàn)場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪寶地。國壽雖然未參與競標，卻是其中Z 地塊標王遠洋地產的第一大股東，分羹中服地塊。險資投資不動產對保險和不動產行業(yè)均構成利好，不動產行業(yè)可獲得充沛資金，險資那么可借助不動產優(yōu)化資產負債久期匹配，平滑收益率動搖，降低投資營運風險。市場估計近兩千億險資進入商業(yè)不動產領域，可以促進高質量、持有型的商務辦公類物業(yè)開展。住宅調控，部分資

4、金轉舵商業(yè)地產，“商住倒掛情勢改觀：正常而言相近地段的商業(yè)地產工程應比住宅價錢高出%-%左右，而近年來市場不斷存在“商住倒掛景象，商務辦公類物業(yè)的價錢比同區(qū)域住宅偏低，商業(yè)地產本身的宏大價值尚沒有被充分發(fā)掘。年-年國家針對住宅市場出臺一系列住宅限購、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機行為，催生部分投資資金轉向商業(yè)地產及產業(yè)地產領域，加之宏觀經濟向好，商務辦公類物業(yè)呈現(xiàn)補漲態(tài)勢，價值逐漸發(fā)掘，助力商務辦公類物業(yè)市場的開展。產業(yè)、規(guī)劃背景“十二五規(guī)劃打造世界城市利好，產業(yè)構造優(yōu)化晉級，寫字樓成為投資熱點年月日，國家發(fā)布了國民經濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要，把經濟構造戰(zhàn)略性調整

5、作為加快轉變經濟開展方式的主攻方向，產業(yè)優(yōu)化晉級成為重要目的。開展高端、高效、高輻射的產業(yè)，運用現(xiàn)代運營理念、管理方式和信息技術，改造提升傳統(tǒng)效力業(yè)和生活效力業(yè)。年第一季度，北京第一產業(yè)添加值.億元，增長.%。第二產業(yè)添加值億元，增長%，第三產業(yè)添加值.億元，增長.%，第三產業(yè)在GDP中占比達%，到達興隆國家程度，興隆國家這一比重為。第二產業(yè)轉變經濟開展方式，調整使資源型工業(yè)開展得到有效控制，工業(yè)構造繼續(xù)改善，第三產業(yè)增長迅速，經濟效益顯著，產業(yè)構造優(yōu)化晉級趨勢明顯，現(xiàn)代效力業(yè)的開展為商務辦公提供更多需求。由于“十二五規(guī)劃將北京打造為世界城市的利好音訊刺激，北京城市建立步伐不斷加快。鑒于將北京

6、建成世界城市的開展目的，第三產業(yè)所占的比重還要進一步加大。第三產業(yè)開展的根底就是辦公樓和商業(yè)設備，只需商業(yè)地產在宏觀經濟的開展步伐下開展起來，北京才干真正實現(xiàn)世界城市的目的。寫字樓在國民經濟中屬于高奉獻行業(yè)，它擴展就業(yè)，耐久納稅，改善生活質量，提升城市檔次，在當前擴展內需和產業(yè)晉級中將發(fā)揚先導作用。加上人民幣的繼續(xù)升值，以往寫字樓價值低估、需求長期處于上升趨勢，外資繼續(xù)進入，寫字樓、商業(yè)地產成為新的投資熱點。 “兩軸兩帶多中心空間規(guī)劃促進商務辦公向多中心開展北京十二五規(guī)劃綱要指出，將集中力量重點建立開展新區(qū)順義、亦莊-大興、昌平和房山等新城，加快建立門頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新

7、城。大力推進中心城優(yōu)質公共效力資源及艱苦功能性工程向新城轉移配置，集中力量打造“業(yè)城平衡的綜合新城，顯著加強新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強區(qū)域協(xié)作，推進人口空間規(guī)劃優(yōu)化，有序疏解中心城人口。兩軸兩帶多中心的空間規(guī)劃自年提出-，至年十二五規(guī)劃再度強調新城建立的力度，為新城繼續(xù)開展帶來新的時機，同時促進商務辦公在傳統(tǒng)商圈的根底上，逐漸向邊緣化多中心拓展。第二部分 北京寫字樓市場概略供需情況需求上漲，供應下降，空置率繼續(xù)下降，中心商圈供不應求局面將呈現(xiàn)根據中國寫字樓研討中心CORC統(tǒng)計闡明，從供需關系來看，年北京寫字樓市場供應量達.萬平方米，較年減少.%.而市場整體吸納量為萬平方米，

8、較年上升.%.全市寫字樓總存量約萬平方米。一季度，北京沒有寫字樓工程落成，季內吸納量接近萬平方米，超越年季度平均程度，在強勁的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質寫字樓平均空置率為.%，較上季度回落.個百分點。供應逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質寫字樓平均空置率到本季度已下降至年以來的最低程度。自年開場，北京優(yōu)質寫字樓供應量逐漸下降，同時，金融危機對寫字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場需求逐漸得到釋放，到年第三季度市場需求量已恢復到金融危機前程度，隨后需求繼續(xù)放大至本季度。年內新增供應短期內難以大幅增長，今年的新增寫字樓供應，將有近一半用于企業(yè)自用，年中心商圈新增供應量仍

9、將維持在較低程度，供不應求的局面將呈現(xiàn)，空置面積繼續(xù)不斷減少，估計市場需求仍將超越新增供應，市場需求可選擇余地越來越小，壓力逐漸轉向租戶，為租金上漲及商圈外溢提供時機?？鐕景l(fā)力，巨頭遷移擴張，CBD需求猛增年，被壓制了兩年的跨國企業(yè)晉級辦公環(huán)境的需求終于徹底釋放了出來，市場上出現(xiàn)了大量的分量級客戶遷移，典型如IBM遷往盤古大觀，松下、甲骨文遷往遠洋光華、拜爾遷往華貿中心等。這些企業(yè)的搬遷，首先是原所在工程已無法滿足其擴租的剛性需求，其次就是晉級辦公環(huán)境的需求。但更重要的是，一切大客戶搬遷后空出的面積，都能很快被其他客戶填充。年一季度，外資公司對優(yōu)質寫字樓的市場需求繼續(xù)明顯添加，季度內多宗跨

10、國公司大面積租賃買賣完成，需求構造呈現(xiàn)多樣化，行業(yè)涉及汽車制造、金融保險、能源、專業(yè)咨詢等。本季度寫字樓最大租賃買賣是TOYOTA租賃位于CBD的中海廣場,平方米寫字樓；沃爾沃承租了光華國際,平方米；保險公司CITIC-Prudential承租環(huán)球金融中心,平方米；同時BP也在環(huán)球金融中心租賃了,平方米;律師事務所DPW那么在國貿中心II座承租了,平方米面積，上述買賣均發(fā)生在CBD。作為寫字樓市場風向標的CBD近期備受關注。一方面，CBD寫字樓市場反轉速度表現(xiàn)出異乎尋常地強勁，需求增長迅猛，導致該地域空置率大幅度下降。近個月以來，的市場吸納量達.萬平方米，占全市整體吸納量的近，客戶來源涉及多個

11、行業(yè)，并且吸引了越來越多的國內公司和機構進駐，使該區(qū)域的抗風險才干得到加強，同時區(qū)域供應頂峰已過，隨著需求不斷添加，空置率壓力逐漸下降，市場空置率已從金融危機頂峰期的.%，下降到本季度的.%。租售情況需求旺盛，租金售價繼續(xù)上升從租售價錢來看，由于今年房地產政策調控的影響和“商住倒掛的繼續(xù)存在，以及轉投商業(yè)寫字樓的資本需求繼續(xù)加碼，導致了北京寫字樓租金和售價方面構成了一定比例的“補漲要求。從租售市場來看，年租賃市場也逐漸走出金融危機的影響，租金上漲幅度超越預期，銷售市場在住宅市場銷售價錢維持高位的根底上，自年第四季度開場，出現(xiàn)大幅上升反彈。中國寫字樓研討中心CORC-年北京寫字樓歷年租金與售價比

12、較表根據中國寫字樓研討中心CORC的統(tǒng)計數(shù)據，年北京寫字樓市場運轉情況堅持強勁增長態(tài)勢，全年表現(xiàn)超出一切研討機構的預期。截止年月，北京寫字樓市場平均售價元/平方米建筑面積報價，與年相比上漲.%;平均租金元人民幣/平方米/月建筑面積報價，與年相比上漲%;平均空置率.%,與年相比下降.%.從供需關系來看，年寫字樓市場新增供應達.萬平方米，與年同比減少.%.同時市場整體吸納量為萬平方米，較年上升.%。年第一季度，北京寫字樓租賃市場表現(xiàn)活潑，需求總量高位運轉，租金繼續(xù)上漲，空置率下降。本季度北京優(yōu)質寫字樓租金報價為每月每平方米.元，較上季度升幅達%，創(chuàng)年以來租金最高季度漲幅，而空置率是年以來最低程度。

13、圖為北京寫字樓市場整體租金及空置率/高緯環(huán)球制圖CBD需求增長迅猛，在需求不斷增長和供應明顯下降的市場趨勢帶動下，CBD寫字樓租金從金融危機時期最嚴重的階段上升了.%，到一季度末，CBD寫字樓租金報價為每月每平方米.元。圖為CBD中心區(qū)租金漲幅超越%工程情況圖表綜上，對于年及年一季度北京寫字樓市場強勁反彈的表現(xiàn)，一方面緣由在于內資企業(yè)繼續(xù)承當推進甲級寫字樓市場升溫的角色，另一方面作為寫字樓租賃市場需求來源的跨國公司加速擴張和兼并的步伐，需求上升明顯。整體租金程度全年處于上升通道，某些中心區(qū)域的租金程度甚至到達歷史最高點。銷售市場大單成交頻現(xiàn)，內資企業(yè)和外資企業(yè)集體發(fā)力，顯示寫字樓物業(yè)投資需求依

14、然旺盛，投資者背景更為多樣化。北京寫字樓商圈分布格局中心商圈呈傳統(tǒng)+x格局東二環(huán)中關村金融街國貿從上世紀年代以來，北京寫字樓市場不斷呈現(xiàn)傳統(tǒng)的“+X開展態(tài)勢，即CBD、金融街、中關村三大商圈一直領跑霸主位置，構成三足鼎立的市場格局。CBD、金融街、中關村三大商圈板塊實際上各自功能定位和目的客戶定位不同，但實踐上這三大板塊之間的重疊之處卻是不爭的現(xiàn)實。如CBD和金融街就都把金融、電信列入了權利范圍，CBD更多聚集了外資金融，金融街更多聚集了內資金融，而中關村同樣把電信、金融納入了目的客戶群。 三大中心區(qū)域約占寫字樓市場%份額 。北京寫字樓區(qū)域輻射外溢，向多中心開展 豐臺麗澤商圈石景山CRD商圈燕

15、莎CBD東擴亞奧上地亦莊商圈通州商圈隨著-國家總體規(guī)劃的出臺，經過多年的開展，目前北京寫字樓進入了多中心時代。隨著北京市提出建立國際金融中心的規(guī)劃，在“一主一副三新四后臺“一主就是以金融街作為首都金融產業(yè)開展的主中心，主要是開展總部金融?！耙桓笔且訡BD作為金融開展的副中心，主要是開展國際金融?！叭率且院５碇嘘P村西區(qū)作為科技金融功能區(qū)，主要開展科技金融；以東二環(huán)商務區(qū)為承載，主要開展產業(yè)金融功能；以麗澤金融商務區(qū)為承載主要開展新興金融功能?！八暮笈_是構造四個金融后臺效力區(qū)，主要是海淀的稻香湖金融效力區(qū)、朝陽金盞金融效力區(qū)、通州新城金融效力區(qū)，還有西城德勝金融效力區(qū)的總體規(guī)劃中，各區(qū)域功能更加

16、明晰，東二環(huán)商圈開場向CBD、金融街、中關村三大傳統(tǒng)商圈看齊。 在傳統(tǒng)的三大中心商圈根底上，CBD東擴、金融街西擴，中心商圈輻射力外溢，逐漸向周邊區(qū)域延伸擴張，新興的二線商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產業(yè)的支持而各具特征，如東二環(huán)商務帶的傳統(tǒng)總部經濟，望京商圈的國際化產業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產業(yè)，亞奧商圈的奧運概念，燕莎商圈的國際化社區(qū)優(yōu)勢等。外圍邊緣亦莊、通州、豐臺麗澤、石景山CRD等商圈也在規(guī)劃引導下，逐漸進入寫字樓市場開發(fā)行列。 城中心區(qū)商圈：CBD、金融街、東二環(huán)商圈概略CBD商圈：區(qū)位：西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約.平

17、方公里。特點：北京重點開展的中央商務區(qū)，區(qū)域寫字樓規(guī)模成熟。CBD規(guī)劃正在不斷完善中。交通：地鐵號線、十號線交匯，地面交通擁堵，東三環(huán)東四環(huán)和長安街主干道。目前正在建立地下汽車交通樞紐?，F(xiàn)狀及未來供應：寫字樓總量萬平方米，年至今上市寫字樓約萬平方米。CBD東擴方案曾經啟動，東擴至東四環(huán)，預增寫字樓萬平方米，未來年內新入市寫字樓約萬平方米。普通整售或持有出租?？蛻簦嚎蛻粢月蓭熓聞账⒆稍児?，及外資銀行、保險公司、外企駐京代表處、能源類等為主。入駐CBD商圈的世界強企業(yè)超越家，區(qū)域集中度最高。租金及空置率走勢：需求旺盛，租金繼續(xù)走高，年漲幅%以上，空置率繼續(xù)下降區(qū)域年-月年-月年-月-租金較年漲

18、幅空置率平均報價空置率平均報價空置率平均報價空置率平均報價CBD.%.%.%.%.%東二環(huán).%.%.%.%.%金融街.%.%.%.%.%以上數(shù)據來源甲級寫字樓網數(shù)據統(tǒng)計匯總。租金為凈租金，不含管理費。售價走勢：數(shù)據搜房網監(jiān)測金融街商圈：區(qū)位：西二環(huán)東側，南起復興門內大街，北至阜成門內大街，西自西二環(huán)路，東臨太平橋大街，規(guī)劃用地公頃。特點：證券，銀行等與之相關的產業(yè)鏈企業(yè)密集。弊端為整棟國企持有為多，且自用多出租少。交通：西二環(huán)主路，地鐵號線和一號線交匯，地面交通擁堵?，F(xiàn)狀及未來供應：總建筑規(guī)模多萬平方米，年至今無新寫字樓上市。金融街西擴方案展開，未來新入市寫字樓為整棟大型企業(yè)自用為主，不散售。

19、年內寫字樓供應極其緊張。客戶：以銀行類企業(yè)、金融機構、IT、電信企業(yè)、內資企業(yè)或機構組織為主，外資金融機構如高盛、摩根大通、瑞銀、加拿大皇家銀行等。租金、空置率走勢見上圖售價走勢：數(shù)據搜房網監(jiān)測東二環(huán)商圈：區(qū)位：西起東內南北小街、朝內南北小街，東至東城區(qū)邊境，北起安定門東大街，南至建內大街總面積.平方公里。特點：東城區(qū)重點開發(fā)商務中心區(qū)，國家能源巨頭密集地。未來還在開發(fā)更好的甲級寫字樓物業(yè)。交通：東二環(huán)主路，地鐵號線和一號線交匯，地面交通擁堵。現(xiàn)狀及未來供應：總建筑面積約萬平方米，年至今無新寫字樓上市。東二環(huán)區(qū)域未來估計寫字樓總量達萬平方米，年內估計新入市寫字樓萬平方米。客戶：外資及能源企業(yè)會

20、聚，多為自用。石油巨頭、通訊公司、銀行及保險公司等,如中國石油、中國船舶、中國銀行、中青旅、中國人保。租金、空置率走勢見上圖售價走勢：數(shù)據搜房網監(jiān)測外圍新興商圈：通州、豐臺麗澤、石景山CRD、亦莊商圈概略隨著北京市區(qū)域經濟的開展，“兩軸兩帶多中心政策的穩(wěn)步推進，城市以及城郊根底設備建立的不斷完善，高科技園區(qū)或開發(fā)區(qū)的改造建立以及相關優(yōu)惠政策的吸引，一些公司的辦公區(qū)域也逐漸向城郊延伸，呈現(xiàn)出寫字樓市場“邊緣化的開展態(tài)勢，這種邊緣區(qū)域正在逐漸構成雛型的寫字樓工程聚集區(qū)。在政府規(guī)劃引導下，以下幾個區(qū)域在產業(yè)功能方面構成如下特征：通州新城商圈：區(qū)位及空間規(guī)劃：通州新城地處北京正東長安街軸線與東部開展帶

21、節(jié)點，屬于環(huán)渤海經濟圈的交匯中心地帶。新城規(guī)劃建立用地平方公里，可承載百萬人口，構成“一河兩翼、南拓東進、組團開展的空間規(guī)劃構造。通州新城的運河中心商務區(qū)為未來商務辦公集中區(qū)域，占地面積平方公里，將重點開展高規(guī)范大型城市綜合體，構成銜接市區(qū)的商務門戶位置。通州歷史悠久，文化底蘊深沉，北運河等條河流穿城而過，與“六園十八景的萬畝濱河森林公園水綠交融，構成新城獨有的城市景觀。通州新城規(guī)劃圖-政策：具備條件的企業(yè)可享用北京市文化創(chuàng)意產業(yè)支持政策、金融效力業(yè)支持政策。交通：通州以“通得名。京通快速路、京哈高速、城鐵八通線、廣渠路東延線、未來條地鐵線規(guī)劃，具公路、軌道交通、鐵路動脈、航空優(yōu)勢，交通路網密

22、集，但八通線人多擁堵，城鐵中段人群頂峰上車難，京通快速路頂峰堵車較為嚴重。產業(yè)規(guī)劃特點：重點開展高端商貿、文化創(chuàng)意、電子商務、金融效力等現(xiàn)代效力業(yè)。市場特點：通州早期主要進展的住宅開發(fā)，根本和早期望京一樣呈“睡城形狀，產業(yè)及商務功能尚在起步階段，缺乏辦公氣氛，寫字樓工程極少，區(qū)域內上質量的寫字樓工程只需瑞都國際為中檔，集聚了多家科技、貿易、文化等中小型公司，另外房齡較早的京貿中心商住工程提供一部分房源出租辦公，檔次及租金均較低。隨著-新城規(guī)劃的逐漸實施，剛剛開場有高端甲級寫字樓供應，如正在建立施工的北京ONE工程.萬平米寫字樓即將開盤，未來年內估計出現(xiàn)萬平米供應。區(qū)域內質量相對較好的主要在租工

23、程瑞都國際空置率高達%，遠高于北京市場一季度平均程度.%，市場剛剛起步，尚不成熟。售價走勢：數(shù)據搜房網監(jiān)測平穩(wěn)上行豐臺麗澤商圈：區(qū)位及空間規(guī)劃：北京豐臺西南二環(huán)至四環(huán)之間，緊鄰金融街，麗澤商圈所包括的范圍大致如下：西四環(huán)以東，西二環(huán)、京開高速以西，西局東街、西局西街、西局南街、三路居路以南，豐臺南路、南四環(huán)以北。其中中心的麗澤金融商務區(qū)的規(guī)劃占地面積.平方公里，規(guī)劃總建筑面積.萬平方米。其中住宅. 萬平方米，公建.萬平方米，任務用地企業(yè)用地.萬平方米，配套公建.萬平方米，開發(fā)建立高檔寫字樓、住宅、公寓、會展以及商業(yè)休閑等建筑設備。是本市三環(huán)內最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)地域。分外圍居住、混合配套區(qū)、

24、金融文化混合區(qū)、金融商務中心區(qū)、金融休閑混合區(qū)和商務區(qū)景觀環(huán)多個功能區(qū)，規(guī)劃將有近百萬平米供應。中心區(qū)圍繞蓮花河水系風景，將建成六大主題公園、五條景觀軸線、四個中心廣場，方案打呵斥為金融街的“后花園。 年月麗澤中心商務區(qū)規(guī)劃圖政策：具備條件的企業(yè)除享用本市現(xiàn)有支持金融業(yè)開展的各項優(yōu)惠政策外，享用豐臺區(qū)專門促進麗澤金融商務區(qū)開展的政策。交通：南二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)，規(guī)劃有地鐵、號線，麗澤地域間隔 市區(qū)較近，又毗鄰西客站，交通主干線路多,交通比較方便。麗澤橋區(qū)域商貿人車較為混雜。產業(yè)規(guī)劃特點：在首都“一主一副三新四后臺的金融產業(yè)空間規(guī)劃中的“一新，規(guī)劃定位為首都金融副中心，作為現(xiàn)代化的首都金融開展新空

25、間和新興金融機構聚集區(qū)。主要開展金融、保險、證券等行業(yè)。如創(chuàng)業(yè)投資、私募股權基金等新興金融機構，買賣所、期貨市場等金融要素市場和各類金融投資機構；此外也包括銀行、保險、證券等金融業(yè)總部，以及國內外大型企業(yè)總部。市場特點：麗澤區(qū)域內現(xiàn)有建成工程少，連片土地處于待開發(fā)形狀?，F(xiàn)有寫字樓工程多在麗澤橋至菜戶營橋區(qū)域內,沒有構成寫字樓集群,在麗澤路南北零星分布,且多為中檔工程，入市時間相對長遠，體量小，配套設備相對落后,租金程度在.-元/天/平米左右，較年同期租金程度相比，有.元的增幅，年漲幅%?？罩寐世^續(xù)堅持在非常低的程度%以下，由于區(qū)域內長期沒有新入市工程,可選工程非常有限, 相對低廉的租金與區(qū)域內

26、的開展中企業(yè)的辦公空間支出預算相契合,入駐群體穩(wěn)定。 麗澤區(qū)域原有寫字樓的入住企業(yè)多為內資中小型企業(yè)，租用面積相對零散，入住群體沒有明顯行業(yè)集中性,雖然有政策上的因勢利導，但開展相對滯后，工程及周邊配套設備相對落后，辦公氣氛較弱，無法滿足大型企業(yè)的辦公需求。隨著麗澤商務區(qū)規(guī)劃的出臺、南城方案中億元資金對該區(qū)域的投入，麗澤商務區(qū)寫字樓市場開場啟動，據年月規(guī)劃方案，中心區(qū)將建立一組地標性建筑，最高達米左右。和亦莊、通州、石景山幾個新興的商圈相比，起步較晚，后續(xù)供應放量約在-年之后，未來幾年內供應量約萬平米。售價走勢：數(shù)據搜房網監(jiān)測平穩(wěn)上行石景山CRD商圈：區(qū)位：北京石景山區(qū)五環(huán)路與長安街西北區(qū)域。

27、石景山CRD規(guī)劃，將打造集文化創(chuàng)意、商務辦公、科技效力、休閑文娛、旅游會展等功能為一體的首都文化文娛休閑區(qū)，力求區(qū)域經濟在首鋼重工業(yè)搬走的契機下，轉型晉級，成為城區(qū)內擁有最大后備開展空間的創(chuàng)新區(qū)，力求晉級為京西副中心。背靠西山、永定河、八大處，生態(tài)環(huán)境良好。政策：其中中關村科技園石景山園為區(qū)內商務辦公主要載體，入園企業(yè)有時機享用中關村科技園區(qū)產業(yè)開展政策、北京市文化創(chuàng)意產業(yè)支持政策和石景山園特征政策三重政策優(yōu)惠。交通：地鐵號線、規(guī)劃城鐵S線，阜石路、蓮石路、長安街西沿線、西五環(huán)等城市快速路，楊莊路，交通良好。產業(yè)規(guī)劃特點： 以文化創(chuàng)意產業(yè)為特征，高新技術產業(yè)為主體，現(xiàn)代效力業(yè)總部經濟為支柱，會

28、聚現(xiàn)代商務金融、研發(fā)設計、科技效力等高端資源。其中以數(shù)字文娛為特征的文化創(chuàng)意產業(yè)已成為石景山科技園區(qū)的先導產業(yè)?！皣覕?shù)字媒體技術產業(yè)化基地、“國家網絡游戲動漫產業(yè)北京開展基地、“中國電子競技運動開展中心、北京市第一批“文化創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)相繼落戶園區(qū)。市場特點：區(qū)域內原來以首鋼片區(qū)的廠房及住宅為主，交通及生活配套層次較低。早期建立的中關村科技園石景山園I區(qū)，為該區(qū)域最早的產業(yè)政策引導建立區(qū)域，多為低密度辦公。后來首鋼搬遷，騰出.平方公里區(qū)域用于產業(yè)建立，未來年內供應約在萬平米左右。目前正在建立石景山II區(qū)。年月，中關村石景山園新增家上市公司，人人網互聯(lián)網、易華錄智能交通運用，截至目前，石景山園

29、境內外上市公司總數(shù)到達家，其中境內家，境外家，企業(yè)孵化環(huán)境較好?？蛻艏白馐郏弘S著石景山CRD規(guī)劃的逐漸實施，區(qū)域內寫字樓開發(fā)進入起步階段，目前僅西山匯、融科創(chuàng)意產業(yè)中心有寫字樓供應，工程較少，租售較為穩(wěn)定?？蛻舳嘁灾嘘P村科技園相關的中小型科技、電子、醫(yī)藥、機械、文化創(chuàng)意、傳媒類為主。因區(qū)域內供應少，租售穩(wěn)定，租金.-元/平米/天，空置率相對較低，在%以內，低于北京市平均程度。售價走勢：數(shù)據搜房網監(jiān)測上行平緩，整售拉低區(qū)域內新增工程少，其中融科、西山匯工程整售、及整棟產品價錢較之年散售產品單價，因整售定價與散售定價的差別有所拉低。亦莊新城商圈：區(qū)位及空間規(guī)劃：北京東南部五六環(huán)之間京津塘高速東西兩

30、側，西部中心區(qū)為亦莊寫字樓較集中區(qū)域，路東區(qū)正在起步開發(fā)階段。亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)是北京獨一的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，是環(huán)渤海經濟圈的重要戰(zhàn)略要地之一。亦莊新城是“兩軸兩帶多中心中東部開展帶的重要節(jié)點，北京市重點開展的新型衛(wèi)星城之一，其定位是“高新技術產業(yè)中心、“高端產業(yè)效力基地和“國際宜業(yè)宜居新城。至年，亦莊新城規(guī)劃人口萬，建立規(guī)模約為平方公里，開展為適宜就業(yè)和居住的現(xiàn)代化國際新城。構成“兩帶七片的空間規(guī)劃構造。寫字樓主要分布于路西中心區(qū)的榮華路、輕軌線沿線，商務帶正在逐漸構成過程中。政策：同時享用國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和國家高新技術產業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策。交通：扼守京津咽喉要道，銜接首都機場、南苑

31、機場、鐵路貨運站、公路貨運主樞紐、國際物流中心，四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)、京津高速、京津塘高速、博大路、大羊坊路、成壽寺路、西環(huán)路、東環(huán)路路網密集，輕軌L號線及未來規(guī)劃M、S等多條地鐵線，交通良好。但路東路西通道較少，東西交通較為不便，有待改善。產業(yè)規(guī)劃特點：以高端產業(yè)和總部經濟為依托，面向國際市場的高端產業(yè)園區(qū)，構筑東南部產業(yè)開展帶。以高新技術與現(xiàn)代制造業(yè)為主，構成了生物醫(yī)藥、電子信息、汽車、配備、光機電一體化、新資料新能源和軟件制造等產業(yè)鏈條。市場特點：產業(yè)開展在幾個新城中起步最早，但多以工業(yè)廠房和現(xiàn)代制造業(yè)為主，寫字樓市場總體不成熟，但開展勢頭較好，未來供應量約萬平米，競爭猛烈。亦莊區(qū)域自規(guī)劃以

32、來，主要是以工業(yè)廠房和現(xiàn)代化制造業(yè)為主。由于交通、商務氣氛的開展較慢，區(qū)域內寫字樓市場不斷不成熟。除政府辦公及少量中小公司辦公外，市場供應與需求表現(xiàn)普通，開展較為緩慢。隨著亦莊新城的規(guī)劃，以及輕軌即將運轉的便利，區(qū)域內的寫字樓市場開場有了比較好的開展勢頭，未來供應量即將出現(xiàn)井噴，產品在硬件方面，都將得以晉級，在營銷方面，將以租賃為主，部分整售或散售。 工程稱號檔次未來供應量萬平米租售方式力寶廣場高檔整售榮京麗都北地塊待定租賃博達國際大廈南地塊待定租賃辛基鉑爾曼地塊待定租賃瑞森國際大廈中檔.租賃我司工程待定銷售小計.亦莊早期的寫字樓大多規(guī)模檔次較低，規(guī)劃分散。近年中高端的朝林大廈、隆浩大廈、亦城

33、國際逐漸出現(xiàn)，結合未來供應來看，由于區(qū)域寫字樓需求交通及籠統(tǒng)的保證，區(qū)域寫字樓都點狀的分布于榮華路沿線及輕軌沿線。特別是亦莊中心區(qū)內，整體交通條件，籠統(tǒng)昭示感，與政府部門的便利性，都對商務氣氛的構成都具有優(yōu)勢，路東區(qū)相對來說，展現(xiàn)性、便利性、可達性都處于優(yōu)勢，但未來站前綜合效力區(qū)的配套建立會對路東辦公市場帶來利好?？蛻艏白馐郏涸瓍^(qū)域內的客戶，以中小型公司的租賃為主，租金程度低下，普遍在-.元/平米之間，但隨著朝林大廈、亦城國際、國際企業(yè)大道C、隆浩大廈的銷售和租賃，北京南城區(qū)域質量較好的中大型公司的部分機構開場陸續(xù)進入到開發(fā)區(qū)，包括機械設備、生物醫(yī)藥、能源資料、科技科貿等，區(qū)域內的租金水準也開

34、場漲至.-元/平米。中低檔寫字樓根本滿租，空置率%以下。中高檔寫字樓空置率在%以下。購買客戶以高速開展的中小型企業(yè)為主，多為自用，部分投資客戶購買用于出租或升值轉售。售價走勢：數(shù)據搜房網監(jiān)測平穩(wěn)上行，速度加快其他方面情況：寫字樓客戶選址需求、買賣稅費寫字樓客戶選址需求特征寫字樓選址遵照的三要素區(qū)域、位置、物業(yè)。有資料顯示，國外的企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時候，往往會思索三個要素。第一個要素是整個目的商圈的開發(fā)情況；第二個要素是詳細的地點，即辦公物業(yè)的地點選擇；第三個要素是詳細的物業(yè)和物業(yè)管理。在商圈上，很多公司辦公選址首先會很關注產業(yè)鏈、產業(yè)集群和產業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個大的區(qū)域。在產業(yè)環(huán)境的諸

35、多構成要素中，除了思索地域受教育勞動力數(shù)量、已有教育資源外，還會思索當?shù)卣闹С至Χ?。在地點選擇方面，會把一次性本錢降到最低，包括消費本錢、搬遷本錢和建筑本錢等；把繼續(xù)性運營本錢降到最低，包括勞動力本錢、交通、公用設備和稅收等；把風險降到最低，思索到各種風險要素，如政府控制、電力供應等。寫字樓選址會看運營本錢這是當前企業(yè)寫字樓選址所最關懷的問題。以前企業(yè)在選擇辦公地點首先看位置、硬件設備，是由于那時經濟相對落后，城市開展程度較低，地理位置成為決議企業(yè)成敗的關鍵要素。尤其對于一些剛剛進入中國的外資企業(yè)和新興的國內企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對所選辦公樓是不是能到達彰顯企業(yè)實力、宣傳企業(yè)籠統(tǒng)的

36、目的非常關懷。同時，企業(yè)還關懷寫字樓的空調、電力、交通等配套設備，對運營本錢那么不大注重。如今的情況相反，當企業(yè)選擇寫字樓的時候，第一個思索就是運營本錢或辦公本錢，分開了本錢就談不到寫字樓物業(yè)的好壞，這也是企業(yè)對股東擔任，對財務報表、對現(xiàn)金流擔任的表現(xiàn)。作為企業(yè)寫字樓選址關鍵點的辦公本錢，包含許多方面，租金只是其中的一項，還包括折舊費用、運營本錢、人力資本等。對于北京幾大熱點寫字樓分布區(qū)域而言，CBD地域的平均入住本錢最高，金融街地域比CBD稍低，中關村地域次之。除此之外，企業(yè)寫字樓選址還要注重交通情況、安康平安、配套效力，員工關系。一種新的趨勢是，除了企業(yè)的房地產部門、業(yè)務部門、法律部門參與

37、寫字樓選址外，人力資源部門也參與其中，在選址的時候開場思索寫字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便，能否有利于留住人才等方面的問題。企業(yè)在做出寫字樓租賃或者購買決策的時候，要把企業(yè)選址當作是企業(yè)運營活動的一部分，不只思索物業(yè)本身的軟硬件條件，還思索財務關系、員工關系。買房,購房,裝修論壇,房產論壇一線商圈新興商圈寫字樓競相輝映，按需選擇在北京，企業(yè)辦公選址大抵閱歷了幾個開展階段：分散型的高級酒店階段、一線商圈的純寫字樓階段和新興商圈特征階段。所謂一線商圈是指CBD、金融街、中關村三大商圈，新興商圈主要是指BDA商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等新興商圈。九十年代初，很多外企選址根本上在高級酒店

38、如北京飯店等，以利于推行產品和吸引客戶；在三大商圈逐漸構成過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店并非專業(yè)辦公環(huán)境，于是搬到純寫字樓，如國貿中心、嘉里中心以及金融街的一些寫字樓。隨著經濟的開展，具備產業(yè)聚集優(yōu)勢的亦莊、上地等商圈開場興起，對企業(yè)的吸引力也越來越大。如TOM從東方廣場搬到BDA，這都從一個側面闡明，企業(yè)從注重消費轉到注重智力、注重軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高，同時在一步步降低運營本錢。壇,裝修論壇,業(yè)主論壇# m/ x o& 不同類型的企業(yè)有不同的寫字樓選址要求對于一部分企業(yè)能夠宜于選擇新興商圈，如：網絡公司、軟件研發(fā)公司等；但是銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商

39、務代表處等效力類企業(yè)那么更加適宜CBD、金融街、中關村三大商圈，由于這些企業(yè)要大量接觸客戶，需求集聚效應，是不可分割的產業(yè)鏈。以北京金融街為例，統(tǒng)計顯示，進駐金融街的企業(yè)主要集中在金融業(yè)，約占入駐金融街全部企業(yè)的二分之一，而隨著該區(qū)域寫字樓供應量進一步增長，將會有更多的金融企業(yè)和與之相關的企業(yè)入駐金融街。根據北京寫字樓信息網的調查，在金融街的客戶中，整棟、整層購買作為企業(yè)總部或區(qū)域總部的占據相當比例。這正是由企業(yè)特點和產業(yè)鏈集聚所產生的結果?？傊?，企業(yè)選擇寫字樓會綜合各方面要素。會選擇適宜本人公司的產業(yè)特點、適宜本人公司財務情況、員工情況的寫字樓買入運用或租賃。房產論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 R

40、& u T! J 寫字樓買賣稅費二手買賣稅費：賣方：單位 買方：單位賣方：去所在注冊稅務部門去核稅 買方：契稅：%賣方：單位 買方：個人賣方去所在注冊稅務部門去核稅 買房只需交納：契稅：%賣方：個人 買方：單位賣方：無買方：營業(yè)稅：差額的.%個人所得稅：差額的%契稅：%土地增值稅：增值額未超越扣除工程金額的%的部分，稅率為%；增值額超越扣除工程金額的%至%的，稅率為%；增值額超越扣除工程金額的%至%的，稅率為%；增值額超越扣除工程金額%的，稅率為%。印花稅：萬分之五寫字樓出租稅費業(yè)主為：個人營業(yè)稅：租金% (起征點元，元以下免)房產稅：租金%城市建立維護費：租金.%教育費附加：租金.%印花稅：

41、租金.%個人所得稅：租金%租賃管理費：租金% 業(yè)主為國內企業(yè)：租賃管理費：租金%租賃印花稅：租金.%房產稅：房產原值%.%新建成或購置新建房屋免納三年帶征企業(yè)所得稅：租金.%營業(yè)稅：租金% (起征點元，元以下免)業(yè)主為外資企業(yè)：營業(yè)稅：租金% (起征點元，元以下免)估計所得稅：租金-營業(yè)稅%房產稅：房產原值%.%租賃管理費：租金%租賃印花稅：租金.%()北京寫字樓宏觀市場總結預判展望后市，隨著全球經濟走出衰退，國內經濟繼續(xù)開展，跨國企業(yè)和國內企業(yè)將繼續(xù)堅持對寫字樓、商業(yè)地產的宏大需求，保證市場需求的強勁增長。另外，寫字樓遭到調控的影響較小，投資持有具有穩(wěn)定的生長性和報答，開展?jié)摿颓熬耙廊涣己?/p>

42、。后市，樂觀估計，未來十到二十年，北京寫字樓市場都將堅持在一個高速開展的時期。北京寫字樓市場能夠呈現(xiàn)如下特點：從宏觀經濟走勢來看，由于實體經濟的強勁增長，寫字樓市場將繼續(xù)強勢運轉，北京寫字樓市場整體仍有一定上升空間；從供需來看，除了CBD區(qū)域外，郊區(qū)寫字樓工程的開展將有力彌補中心區(qū)域供應缺乏的問題，競爭也較為猛烈。估計空置率，在中心商圈內如CBD、金融街、中關村等，依然堅持低位運轉，售價及年平均租金將繼續(xù)上漲。從租售來看，由于房地產政策調控的影響和“商住倒掛在一定時期內繼續(xù)存在，寫字樓平均售價和租金有望繼續(xù)上揚“補漲。隨著的出臺，國內的保險資金及機構投資者將添加商業(yè)地產尤其是優(yōu)質寫字樓的投資。

43、保險機構或將成為大宗買賣的主要買家。另外，由于商務部門的“限外等政策，尤其對其中涉及對于境內房地產收買及轉售行為加以嚴厲審查。估計國內投資者在 年北京寫字樓大宗買賣中的比重將加大。 從產品構造來看 ，工程整體以綜合體方式居多，多有商業(yè)、酒店或公寓配套，寫字樓以整棟、整層出賣增多，小面積分割銷售較少，高端產品大單成交頻現(xiàn)。年是“十二五的開局年，在產業(yè)經濟構造的晉級和轉型要求下，企業(yè)獨棟、總部基地、綠色低碳寫字樓等新形狀的寫字樓產品，將占據相當市場的市場份額。從商圈分布來看除了中心區(qū)域的CBD、金融街、東二環(huán)傳統(tǒng)商圈繼續(xù)堅持優(yōu)勢外，同時郊區(qū)新興商圈寫字樓工程也迎來建立熱潮，南部麗澤商務區(qū)及亦莊、西

44、部CRD、通州運河商務區(qū)都在積極拓展新的市場。 第三部分 案例研討本次調研因時間有限，重點選取城市中心區(qū)傳統(tǒng)中心商圈泛金融街、泛CBD區(qū)域及城市外圍新興商圈石景山、豐臺麗澤、通州、亦莊區(qū)域在售在租典型工程進展調研，以期了解北京寫字樓市場中心商圈及外圍新興商圈情況，為我司工程研討提供支持。個案情況金貿中心案例分布圖：太平洋保險大廈百浩大廈光耀東方宏昌商務園西山匯融科創(chuàng)意產業(yè)中心優(yōu)筑天龍華鶴北京ONE瑞都國際亦城國際燕景寫字樓朝林大廈隆浩大廈華騰大廈國貿三期銀河sohoBDA企業(yè)大道備注： 為中心城區(qū)中心商圈工程 為外圍新興商圈工程，其中深色為在售工程，淺透明色為租賃工程。產品情況：銷售工程：工程

45、稱號檔次占地面積總建筑面積容積率綠化率規(guī)范層面積主力戶型層數(shù)層高裝修情況設備情況樓層功能分布車位數(shù)量及價錢北京ONE高檔，其中辦公，所在建筑單面子積。.% .米公共部分精裝修，外立面玻璃幕墻加鏤空金屬板裝飾 中央空調，恒溫恒濕，合資電梯負-層為購物中心；-層為休閑會所；-層為寫字樓；-為酒店地下車位個，個/萬平米銀河SOHO高檔，其中.萬平方米寫字樓和 .萬平方米商業(yè).%約，由四個弧形相連而成。B:.m；B:.m； B:.m；F:.m； F:.m；F:.m；F:.m；精裝修，裝修規(guī)范元/平米。中央空調， 外資品牌電梯BF為商業(yè)；FF為寫字樓地下車位個，元/位.月金貿中心高檔，其中辦公單體C棟:

46、； C棟:;D:.%C棟:； C棟: ;D:區(qū)間，主力層.公共部分精裝，外立面玻璃幕墻和鋁單板中央空調， 高檔電梯一座效力式公寓、一座CEO行政公館、兩座A甲級寫字樓，一座總部辦公樓，裙房為高端商業(yè)，配備精品會所。車位個光耀東方廣場高檔，其中辦公，單面子積-.%區(qū)間，主力層首層.m 規(guī)范層：.m公共部分精裝，外墻為石材、玻璃幕墻中央空調， 三菱電梯配有公寓和商業(yè)，地上兩層為商業(yè)、三至層為辦公車位個優(yōu)筑中高檔二期，其中為辦公.%區(qū)間，主力層首層.m 規(guī)范層：.m精裝修元規(guī)范，外立面石材外墻、斷橋鋁LOW-E中空玻璃幕墻中央空調，三菱電梯地下三層：設備用房，車庫，餐廳等；地上三層為商業(yè)；層分布為酒

47、店和商務辦公個停車位西山匯中高檔，單面子積-%大面積辦公，小戶型辦公-層.m公共部分精裝，高檔石材外墻面中央空調，芬蘭通力電梯棟辦公樓，配有員工餐廳、會所地下車位個，個/萬平米。元/位月-萬元/位融科創(chuàng)意產業(yè)中心高檔其中為辦公，單面子積.%整售大堂挑空米，.米層高公共部分精裝，外立面玻璃幕墻中央空調，高檔電梯裙樓為商業(yè)，高層為寫字樓地下車位個元/位月亦城國際高檔其中為辦公，A棟；B棟.%A座：；B座：區(qū)間，主力A座租賃：以上；B座銷售：A棟層， B棟層；大堂.m，規(guī)范層.m公共部分精裝，地面墻面為高檔花崗巖或大理石，頂部吊頂。外立面斷橋鋁LOW-E中空玻璃幕墻，部分外循環(huán)呼吸幕墻、金屬板，中央

48、空調，高檔進口品牌電梯負層商業(yè)，以上是寫字樓，二期方案開發(fā)酒店、商業(yè)、頂級寫字樓地上個(無妨礙停車位)，地下個，元/位月大道二期中高檔，單面子積-.約%-C棟整層銷售，。其他均為整棟銷售。中心四棟層，其他-層首層/頂層LOFT空間層高可到達.-.米；規(guī)范層.米公共部分精裝，外立面玻璃幕墻、陶瓷板墻市政供暖，中央空調， 三菱電梯棟公寓、一棟會所車位：個，地上：元/位月；地下：元/位月；賣產權萬元/個租售及客群情況：銷售工程：工程稱號開發(fā)商用地年限開盤時間入住時間銷售價錢銷售率月消化量租金程度投資報答率客戶情況北京ONE北京實地房地產開發(fā)有限責任公司綜合，年.，如今排號.元/，開盤憑號折-折寫字樓

49、未開盤/-%未開盤銀河SOHOSOHO中國綜合，年.-元/,漲幅%年起%/月-%陜西石化買了層平米，石油化工、建材、科技、保險、國企上下游企業(yè)、個人金貿中心北京華正房地產開發(fā)韓建集團綜合，年.散售元/，漲%年寫字樓售罄/月%CC 平米被中電投.億整買自用。C客戶有機械進出口、cmic、商貿、酒店效力、化工等光耀東方廣場北京海天房地產開發(fā)綜合，年.元/，漲幅%年棟整售%/月%中煤總局整買棟平米自用，散客有中國鋁業(yè)期貨貿易、個人等優(yōu)筑北京金蘭甫房地產開發(fā)綜合，年.-元/剛開售，未成交/-元/天-%擬招科技、金融類客戶進駐西山匯北京鼎軒房地產開發(fā)科研辦公，年.-元/,均價， 按揭無折扣，一次性付款折

50、漲幅%年一期平米已售磬，二期月開盤/月.-元/天-%G、文化傳媒、創(chuàng)意類，西面中關村科技園石景山園I區(qū)客戶擴張購買。、棟大公司購買，中國中鐵、中國無線電、發(fā)改委、工商銀行、搜狐、浩大游戲等融科創(chuàng)意產業(yè)中心北京融科景元房地產開發(fā)綜合，年.年底整售元/未開盤/-.元/天-%/亦城國際北京經濟技術投資開發(fā)總公司綜合，年.散售元/，漲幅% 年B座售罄，A座年月開場租/月挑客戶，須在此注冊公司元/天%整層買得多，生物醫(yī)藥、服裝、軟件、信息技術、設備、科技、外企駐京辦等BDA國際企業(yè)大道二期北京經開投資開發(fā)股份公建，年.分層售元/較開售元價錢漲%售罄/月元/天%電子、醫(yī)藥、礦業(yè)、路橋、電力、數(shù)碼、動漫、科

51、技、服裝租賃工程：工程稱號檔次總建筑面積入住時間規(guī)范層面積戶型面積租金程度空置率層高裝修設備車位樓層功能分布客戶情況瑞都國際中檔.區(qū)間，主力元/天，年漲幅%(年.)%. m，凈高.米公共部分精裝修市政供暖，空調分戶自行安裝。日立電梯。地上車位元/月，地下車位元/月，出賣萬元/位F為商業(yè)；FF為寫字樓投資、設計、科技、食品、房地產、貿易、文化藝術、培訓、網絡、咨詢國貿三期高檔.區(qū)間，主力低區(qū)層以下-元/天，高區(qū)-層-元/天。漲幅%年新盤，出租率% 一、二層m；標高.m； 凈高.m公共部分高檔精裝修，外立面玻璃幕墻，室內網絡地板，吊頂、白墻。中央空調系統(tǒng)，部富士達電梯地下車位個，地下固定元/月/位

52、，非固定元/月BF商業(yè)含車庫；FF、FF為辦公；FF為酒店，F(xiàn)為酒店空中大堂；FF為餐飲及景觀平臺；其他為避難層外資企業(yè)駐京機構，銀行、保險、證券律師事務所、石油、貿易、旅游等，如KKR、凱雷、日本三井、方達律師太平洋保險大廈高檔太平洋保險自用，其中出租.-平方米元/天，年月推出，個月即上漲%。滿租地上層， 地下層，凈高.米公共部分精裝修，外立面石材、玻璃幕墻約克中央空調，可分戶控制。日立電梯地下車位個，個/萬平米。元/位月地下為車庫，地上為寫字樓銀行、證券、投資管理百盛寫字樓中檔.-.-.平方米.元/天，漲幅%年滿租地下四層，地上層規(guī)范層.公共部分精裝，外墻為石材、玻璃幕墻，內部吊頂、白墻。

53、中央空調，部三菱電梯地下車位個，元/月地下層到地上層商業(yè)；至層為寫字樓銀行、期貨、基金、金融采購網、經貿、游覽社、航空效力效力天龍華鶴中檔.區(qū)間，主力租-.元/天新盤，出租率%，普通層，規(guī)范層.m公共部分精裝，外立面玻璃幕墻市政供暖、中央空調，部高檔電梯地下車位個,地上，地下地上-層為商業(yè)，層為辦公，為住宅科技、商貿、裝飾培訓、咨詢中介宏昌商務園中低檔，棟層辦公樓，棟層別墅辦公獨棟單棟-.-元/天，漲幅%年.%層、層，層高米，凈高.公共部分精裝修，外墻優(yōu)質陶面磚。分體式空調，市政供暖，部迅達電梯車位：個，元/位月純辦公能源資料、科技、機械、網絡、環(huán)保、醫(yī)藥等朝林大廈高檔-區(qū)間-，主力-.元/天

54、，漲幅%(年.)%層，凈高.m公共部分精裝修，外墻鋁塑板、玻璃幕墻美國“開利中央空調，部三菱電梯，車位：個，地上：元/位月；地下：元/位月.層為商業(yè)，至層為寫字樓服裝、網絡、機電設備、機械、科技、石油隆浩大廈中高檔，A座、B座、C座.區(qū)間, 主力-.元/天，漲幅%年.%層層高.米，-層層高.米，-層層高.米。公共部分精裝，大理石地面。外立面石材、玻璃幕墻，外窗具備可開啟功能。內部地面水泥抹平，預留強弱電地面線槽兩控制風機盤管中央空調，公共區(qū)域完成空調末端精裝修，辦公區(qū)域完成規(guī)范末端裝修(空調裸頂)，配置獨立機組。三菱電梯車位：個，個/萬平米。地上：元/位月；地下：元/位月-層為商業(yè)配套，-層為

55、商務辦公科技、空調、房地產、電氣、銀行、網絡、手機研發(fā)華騰大廈中低檔 入住,年翻新-.元/天，漲幅%年.滿租層，層高米內部精裝大堂/公共部分精裝中央空調，北京升華電梯地上車位個，個/萬平米。元/月純辦公，有兵乓球室、小型籃球場化工/商貿/建筑裝飾/軟件燕景寫字樓低檔-,年翻新內部裝修-元/天，漲幅%年.，后來翻新提價%層，層高米精裝，瓷磚地面、涂料墻面分戶單體空調，無電梯院內個，個/萬平米。免費停車純辦公保潔/商貿/小型公司調研總結產品方面：隨著需求開展進程，向更高檔次晉級.規(guī)劃設計特征：集約式寫字樓都以現(xiàn)代風格為主，各具特征，采用不同的資料和表現(xiàn)手法營造不同的建筑氣氛：簡約、嚴肅、大氣等建筑氣氛是辦公建筑的主要特征。其中國貿三期、亦城國際分別為CBD、亦莊區(qū)域內領銜地標。亦城國際以弧形建筑單體組團圍合，裙樓相連，中央布置下沉式花園廣場、休閑文娛、疊水綠化樓梯等，構成綠色立體商務景觀。典型工程規(guī)劃圖：通州區(qū)域泛CBD區(qū)域泛金融街區(qū)域北京ONE國貿三期銀河soho金貿中心光耀東方廣場豐臺麗澤區(qū)域石景山CRD區(qū)域亦莊區(qū)域優(yōu)筑西山匯亦城國際BDA國際企業(yè)大道.建筑單面子積：從調研的工程來看，產品的單面子積普通在的區(qū)間內，容積率.以下的產品中小體量普通為-，容積率在.以上的工程較大體量普通在-。.建筑規(guī)范層面積：調研