策略會(huì)會(huì)議紀(jì)要：地產(chǎn)戰(zhàn)“疫”物管先行

1、是最難琢磨的就是什么時(shí)候能夠緩解？這可能是目前我們大家相對(duì)來說比較憂慮的，或者說比較擔(dān)心的一個(gè)方面。我也不是疫情方面的專家，我只能從正常的一種判斷來看，我覺得 2 月份大家還是做好 最壞的打算。3 月份我個(gè)人認(rèn)為，除湖北之外，大多數(shù)地方如果得到強(qiáng)有力的控制的話，疫情緩解的可能性還是相對(duì)來說比較大一些，所以 3 月份或 3 月中下旬，可能很多地方的成交可以開始慢慢恢復(fù)。 另外再加上目前金融方面開始適度的放水，二季度我個(gè)人認(rèn)為成交可能會(huì)有一個(gè)比較明顯的恢復(fù)。我相信接下去各個(gè)省市在疫情得到一定的控制的情況下，要重新回來抓經(jīng)濟(jì)，那么抓經(jīng)濟(jì)的過程當(dāng)中， 房地產(chǎn)又是重中之重，所以必須也是可以肯定的，各地都

2、會(huì)有相應(yīng)的一些刺激市場(chǎng)的政策可能會(huì)出 臺(tái)。 所以相對(duì)來講，我可能會(huì)對(duì)二季度市場(chǎng)回穩(wěn)還是表示比較樂觀的。對(duì)于市場(chǎng)的影響，這次疫情正好和春節(jié)的銷售淡季重合，我個(gè)人認(rèn)為還是可控的，如果這個(gè)疫情是在去年 11 月份 12 月份出來的話， 對(duì)市場(chǎng)影響就特別大了，因?yàn)榉科蠡旧隙际前沿浟勘容^大的銷售放在年末，那么年初正好也是一年 當(dāng)中的淡季和春節(jié)假期正好重合。從 2019 年的一二月的情況來看的話，一二月份正好也是 2019 年整個(gè)銷售最低的兩個(gè)月份。3 月份市場(chǎng)去年有小陽春，3 月份市場(chǎng)迅速回升。那么今年 2 月份可能特別差，3 月份可能也會(huì)受到相當(dāng)程度的影響，但是二季度我相信可能會(huì)有回升，這點(diǎn)上我還是

3、表示樂觀。對(duì)于 下半年的走勢(shì)，我認(rèn)為反過來可能還是會(huì)比原先期望當(dāng)中可能會(huì)更好一些，因?yàn)榭紤]到政策方面的因 素，考慮到金融方面的一些支持，可能會(huì)比我們?cè)瓉韺?duì)今年下半年的判斷可能會(huì)略好一點(diǎn)。 當(dāng)然從全 年的角度上來講，今年的總成交比去年低，我覺得這個(gè)判斷應(yīng)該是不會(huì)發(fā)生改變的，那么關(guān)鍵是低多少？從現(xiàn)在的疫情的情況來看，因?yàn)槟悴恢朗裁磿r(shí)候可以緩解，所以到底低多少現(xiàn)在還很難做一個(gè)判斷，但是我粗略的一個(gè)分析，我覺得也不會(huì)低太多，畢竟需求只是延后，不會(huì)因這次疫情把這些需 求全部消失掉，所以從這個(gè)角度上來講，今年也不會(huì)太壞。 （2）房企方面。目前一季度我認(rèn)為最核心的問題還是資金流問題。由于 1 月份的銷售下

4、降和 2 月份的銷售停滯，可能會(huì)影響一部分的現(xiàn)金流，所以在一二月份及一季度還是要做好減少投資的安排。往年一季度和二季度都是拿地的一個(gè)高峰，因?yàn)橐欢径饶玫牡啬甑浊斑€可以上市銷售，能夠當(dāng)年回款， 可能房企現(xiàn)在要重新調(diào)整一下投資的策略。當(dāng)然這都不是壞事，我覺得這些方面的一些調(diào)整，會(huì)使得房企能夠更好地渡過當(dāng)前的這樣的一個(gè)難關(guān)。另外，正好這段時(shí)間房企可以定下心來重新再研究一下客戶、需求、市場(chǎng)、投資、產(chǎn)品。原先天天高周轉(zhuǎn)快銷售，把大家已經(jīng)逼瘋了，現(xiàn)在反而有一些時(shí)間。但這個(gè)時(shí)間我認(rèn)為也是有限的一兩個(gè)月的時(shí)間，能夠讓我們定下心來重新思考一下戰(zhàn)略，能夠思考一下企業(yè)發(fā)展方方面面的安排，然后能夠重新再對(duì)產(chǎn)品這塊做

5、一些新的研發(fā)，反而可能對(duì)接下去的企業(yè)發(fā)展有利。 （3）房?jī)r(jià)方面。我個(gè)人認(rèn)為因?yàn)楝F(xiàn)在是零成交，所以看不出房?jī)r(jià)的漲跌，一旦市場(chǎng)慢慢開始恢復(fù)，我 覺得房?jī)r(jià)可能會(huì)有一點(diǎn)下降的空間。這是兩方面組成的，一方面也是因?yàn)榇蠹覍?duì)整體市場(chǎng)這樣的一個(gè)判斷，由于疫情之后可能還是會(huì)有點(diǎn)悲觀，本身房?jī)r(jià)有下行的需求，另外一方面開發(fā)企業(yè)可能也有快速去化的壓力，也會(huì)用一些降價(jià)促銷的方式來進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，所以我覺得房?jī)r(jià)可能會(huì)略有向下，但是 這個(gè)幅度也是相對(duì)有限。 （4）二手房方面?，F(xiàn)在是全面停滯，疫情之后緩解的過程，我認(rèn)為二手房可能會(huì)比一手房要稍微再慢 一點(diǎn)，它需要整個(gè)二季度來慢慢恢復(fù)。所以今年對(duì)于二手房市場(chǎng)來講，我認(rèn)為影響可能會(huì)

6、更大一些。住房租賃市場(chǎng)的影響不是特別大。 （5）非住宅商辦方面。我認(rèn)為今年的影響可能會(huì)比住宅市場(chǎng)更大一些。大家也看到了由于辦公方面的一些限制，商業(yè)方面的更多的是商業(yè)零售方面的一些影響，可能今年商業(yè)房地產(chǎn)這一塊整體壓力會(huì)非常大，所以未來商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯，我認(rèn)為也會(huì)發(fā)生一些改變。 （6）物業(yè)方面。我認(rèn)為這次疫情不會(huì)對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生趨勢(shì)性的影響，因?yàn)樵撌盏奈飿I(yè)費(fèi)還是照收，而從社區(qū)來講物業(yè)又處于防疫的第一線，它承載了更多的責(zé)任。那么經(jīng)過相處之后，小區(qū)的居民和物業(yè)員工之間，我認(rèn)為感情可能會(huì)更加深厚，然后對(duì)物業(yè)的服務(wù)的滿意度也會(huì)進(jìn)一步的提升，物業(yè)費(fèi)的繳交率說不定還會(huì)更高，所以倒過來我覺得對(duì)物業(yè)這塊可能還

7、是相對(duì)的利好。當(dāng)然其中好的物業(yè)公司和一般的物業(yè)公司也會(huì)形成非常明顯的區(qū)別。這也有利于一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司能夠在這新一輪的發(fā)展過程當(dāng)中能夠繼續(xù)領(lǐng)先。從物業(yè)角度上來講，這倒不是一個(gè)壞事。 （7）房地產(chǎn)行業(yè)方面。我覺得這次的疫情有可能是新一輪發(fā)展的開始，總是需要一次否極泰來。我覺得中國(guó)房地產(chǎn)從 2018 年的下半年開始調(diào)整之后，去年雖然三四月份經(jīng)歷了小陽春，但是整個(gè)大調(diào)整的趨勢(shì)沒有發(fā)生改變，一直是處于調(diào)整期的。 房地產(chǎn)行業(yè)需要一次比較大的下行，我想這一次的疫情可能會(huì)完成最后一跌。之后在市場(chǎng)、政策、金融等各方面的配合下，中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)入到新的一輪的發(fā)展的過程當(dāng)中。當(dāng)然新一輪發(fā)展周期不等于過去的那種 2

8、009 年的暴漲等，這種情況我覺得不會(huì)發(fā)生，但是它可以改變一個(gè)大的調(diào)整的趨勢(shì)，進(jìn)入到新的一輪新的發(fā)展周期。 所以我倒是覺得，從這個(gè)角度上來講，也是新發(fā)展的一個(gè)較大的機(jī)會(huì)。 （8）投資方面。從投資的角度上來說，我覺得今年的土地市場(chǎng)全年都是機(jī)會(huì)，土地價(jià)格也會(huì)因此有所下調(diào)。（9）當(dāng)然講這么多最核心的一條，我覺得目前要保護(hù)好自己，保護(hù)好我們每個(gè)企業(yè)每個(gè)員工，才有后 續(xù)發(fā)展的空間和更多的機(jī)會(huì)。一二季度不可否認(rèn)，我認(rèn)為會(huì)有一部分的企業(yè)，因?yàn)楝F(xiàn)金流問題可能出現(xiàn)一些資金上的比較大的壓力，也會(huì)像去年下半年一樣，有部分企業(yè)出現(xiàn)一些破產(chǎn)清算的情況，我覺得今年上半年也會(huì)陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)。對(duì)于大型房企、規(guī)模房企來講，也是收

9、購兼并的非常好的機(jī)會(huì)?？偟膩碇v，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然開局壓力很大，但是對(duì)于規(guī)模房企，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來講，我覺得今年的機(jī)會(huì)還是非常多，我先講這些，后面大家如果有問題的話再問。第二部分 地產(chǎn)策略分享克而瑞證券孫楊：感謝丁總的精彩演講，各位嘉賓、參會(huì)的投資者大家好，我是克而瑞證券的孫楊，剛才丁總介紹了對(duì)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)的判斷，二季度回暖，目前對(duì)市場(chǎng)影響可控，我們對(duì)行業(yè)的發(fā)展依舊依然充滿信 心。接下來首先我們有請(qǐng)融資成本低，擁有集團(tuán)有力資源背書的美的置業(yè)證券中心總經(jīng)理俞總，來聊一聊這次疫情會(huì)對(duì)公司未來的發(fā)展造成什么影響，或者說對(duì)美的置業(yè)的彎道超車帶來什么新的增長(zhǎng) 點(diǎn)。美的置業(yè)俞總：我非常認(rèn)同丁總觀點(diǎn)，從整

10、個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，確實(shí)可能是一輪新的周期的開始。從我們內(nèi)部的想法來判斷，周期應(yīng)該是從 2019 年就已經(jīng)開始，可能當(dāng)時(shí)大家包袱比較重，不太能接受。這次疫情讓大家都靜下心來，真正能夠接受了，確實(shí)可能是一個(gè)新的開始。 從我們美的置業(yè)的角度來講，其實(shí)從去年開始就用老集團(tuán)制造業(yè)的方式做房企，認(rèn)為地產(chǎn)就是一個(gè)制 造業(yè)。從疫情角度來講，對(duì)公司影響還是較大的。 從銷售情況來講，剛才丁總也提到的零成交，當(dāng)然零成交我們沒有出現(xiàn)，但是斷崖式的數(shù)據(jù)還是比較 明顯。我們也判斷可能二月份因?yàn)橐咔橐呀?jīng)沒有太大可能，如果疫情能夠控制的好，湖北以外的省份能夠早點(diǎn)恢復(fù)，就能夠更加主動(dòng)一些；如果疫情繼續(xù)惡化的話，可能不僅是二月份

11、，三月份都會(huì)更加被動(dòng)一些。我們今年開年公司內(nèi)部開了會(huì)作部署，跟 1 月份部署差不多，還是順著去年的思路，有一些小調(diào)整的地方：一是線上的銷售，我們會(huì)推的更快一些，去年已經(jīng)做了一些基礎(chǔ)工作，今年正好借著這個(gè)時(shí)期快 速推動(dòng)起來，所以我們線上的推動(dòng)會(huì)比較快。春節(jié)假期已經(jīng)上線，個(gè)別區(qū)域做的比較好。線下售樓部零成交時(shí)，線上還有成交，這是一個(gè)不同點(diǎn)。另一個(gè)我們做比較多的是數(shù)字化，我們美的置業(yè)與美的集團(tuán)的協(xié)同比較多。所以數(shù)字化在產(chǎn)品比較多，這幾年在內(nèi)部管理上也做了數(shù)字化，內(nèi)部管理的數(shù)字化也逐漸顯現(xiàn)成效，所以接下來幾個(gè)月， 我們還可以再做更多的事。特別是當(dāng)下，大家不能見面的時(shí)候，必須靠網(wǎng)上進(jìn)行辦公，數(shù)字化就很考

12、驗(yàn)每個(gè)企業(yè)的IT 系統(tǒng)。 現(xiàn)在開工不好判斷，包括現(xiàn)在售樓部都不好判斷，影響很大，只能以前做一些準(zhǔn)備，到時(shí)候看國(guó)家的 安排，看恢復(fù)之后能否立刻推起來。這段時(shí)間也可以好好靜下來梳理內(nèi)部管理，這對(duì)我們來說比較有用，因?yàn)檫@幾年我們跑的也比較快。管理方面有一個(gè)美的集團(tuán)作為參照，所以參照調(diào)整起來也比較快，都知道怎么做會(huì)比較好，所以如果稍微業(yè)務(wù)上的事情沒有那么繁雜，調(diào)的事情也就會(huì)比較好一些。 資金問題還好，資金上不會(huì)有那么大的壓力，這幾天做了預(yù)案，最壞情況都還好。去年開始做的還 會(huì)，不管是內(nèi)部管控還是投資上的調(diào)整，都會(huì)按之前的加快，下決心繼續(xù)往前推。核心詞就是制造業(yè)思維做房地產(chǎn)，花錢的話要像制造業(yè)那樣，對(duì)成

13、本進(jìn)行細(xì)摳，要把錢花在刀刃上，每一分錢都得要花在對(duì)的地方，或者對(duì)客戶體驗(yàn)有幫助的地方，而不是之前那種大手大腳的花錢方式，投拓主要還是按照之前的思路，主要還是城市布局的調(diào)整，地塊有沒有客戶，其他也沒有特別的，我的分享就這些。克而瑞證券孫楊:從 A 股的投資角度來看，如果目前的狀態(tài)延續(xù)到二季度，依然銷售達(dá)不到一個(gè)非常好的情況下，公司如何去應(yīng)對(duì)？公司有沒有更多的計(jì)劃從境外或者從其他一些途徑去籌措資金？公司在未來有沒有借助這次機(jī)會(huì)，去彎道超車或提升規(guī)模的一些想法？接下來有請(qǐng)藍(lán)光發(fā)展的羅總發(fā)言，謝謝。藍(lán)光發(fā)展羅總：好，下面由我來講一下。首先我簡(jiǎn)單說一下這次疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)總體的一個(gè)看法，我也說個(gè)結(jié)論性意

14、見，我自己的一個(gè)感受，我覺得受這疫情本身影響，地產(chǎn)行業(yè)可能第一季度的數(shù)據(jù)同比下行是在所難 免的。所以就像丁總剛剛說的，可能 2、3 月份排名都不好弄。但是我也覺得零成交、沒有成交量，這也反映可能在線下，線上確實(shí)有一些區(qū)域也有零星的成交，比如我們有個(gè)區(qū)域，在春節(jié)期間有個(gè) 11 套的成交，大概收進(jìn)來 6000 多萬的金額。所以我想可能這種一季度的數(shù)據(jù)同比下行是在所難免的，關(guān)鍵要看。當(dāng)然我不是這種悲觀的想法，我覺得如果一季度能控制住的話，關(guān)鍵要看二季度能否有序的恢復(fù)。當(dāng)然中間可能還要開個(gè)兩會(huì)，因?yàn)橹虚g有 3 月份的兩會(huì)，對(duì)政策面是否有些變化，是否邊際上會(huì)放松。因?yàn)檫@次從政策面來說，剛剛丁總也談到了，

15、打破了之前的一個(gè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的弱平衡，可能會(huì)觸發(fā)逆周期調(diào)控彈性的加大，這是一個(gè)結(jié)論，我就不展開了，因?yàn)槭钦麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)總體的判斷，是我們的理解。 第一，從個(gè)體，藍(lán)光發(fā)展上市公司而言，我想從幾個(gè)方面來說。確實(shí)正如丁總所說，一二季度公司現(xiàn)金流情況，包括債務(wù)償付情況是非常重要的一點(diǎn)，所以我第一個(gè)方面，關(guān)于藍(lán)光發(fā)展的現(xiàn)金流情況以及債務(wù)償付情況做個(gè)說明。應(yīng)該說，首先從支出來說，就工 程和買地這一塊，這 1 月份我們主要的新增：像常州 35 畝，咸陽 59 畝，煙臺(tái) 41 畝，總共土地款 8 個(gè) 億左右，也不是很多。在債務(wù)償付方面，2020 年整體從資金的還貸比例的安排來看，上半年的債務(wù)的償付壓力不是很

16、大，一季度是 57 個(gè)億，二季度是 59 個(gè)億，上半年總共是 116 億。 從一季度來看，1 月份已經(jīng)還了 13 個(gè)億，2 月份是 20 個(gè)億，3 月份是 24 個(gè)億，加起來是剛剛我說的 57 個(gè)億。1 月末我們的現(xiàn)金余額是220 億，其中約 100 多億都是可以用于統(tǒng)籌的。即便出現(xiàn)了最極端的情況，就是完全沒有銷售現(xiàn)金流進(jìn)來的話，公司的資金也能保障還貸的支付和基本運(yùn)營(yíng)的支付。當(dāng)然從 2020 年全年來看，目前公司在手 的債券批文，包括美元債的 4.5 億美元債、美金美元債在內(nèi)的總共是合計(jì) 168 億人民幣，這部分債券的 批文能夠覆蓋目前公司的存續(xù)債券的總量。關(guān)于融資應(yīng)對(duì)這塊，某種意義上講，其實(shí)

17、我們公司 2 月 1 號(hào)就開始上班了，實(shí)際本周一也就 2 月3 號(hào)開始，金融公司開市以后，很多金融機(jī)構(gòu)也陸續(xù)上班。我們相關(guān)的財(cái)務(wù)資金人員在家或者在工作群里面或者網(wǎng)上辦公，通過電話方式已經(jīng)與諸多的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，也加速各個(gè)融資方面的落地，要在確?，F(xiàn)金流安全情況下，為公司的未來投資，或者說化危為機(jī)、彎道超車做一些資金上的準(zhǔn)備。1 月 份已經(jīng)過去了，本身我們 1 月份的目標(biāo)融資是 35 億，實(shí)際我們 1 月份在春節(jié)前期我們已經(jīng)融到了 68.8 億，增長(zhǎng)了 197%，這也為我們一季度融資打了提前量的準(zhǔn)備。這可以看出我們?cè)诘?1 個(gè)問題，現(xiàn)金流的情況和債務(wù)償付情況，我就說明到這里。 第二，我想說明一下

18、，就關(guān)于疫情目前對(duì)銷售的影響，以及對(duì)一季度的銷售目標(biāo)的影響。目前政府要求各個(gè)城市，我們有 32 個(gè)城市已經(jīng)全面關(guān)閉了售樓處，線下售樓處都關(guān)閉了，這也是響應(yīng)政府號(hào)召和疫情防護(hù)的要求。藍(lán)光在 26 號(hào)已經(jīng)開通了線上銷售，包括藍(lán)光在線，藍(lán)朋友（幫助藍(lán)光老業(yè)主在線的看房的平臺(tái)）等等，從線下的銷售轉(zhuǎn)向了線上的銷售，應(yīng)該說還是要堅(jiān)持做好線上的宣傳。不打價(jià)格戰(zhàn)，某種意義上講，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)打價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)沒有太多意義，無非是做一些線上的優(yōu)惠活動(dòng)。我們 1 月份實(shí)際銷售額在 54 億左右，19 年的一季度銷售是 188 億，今年本來我們是考慮略有 10%增長(zhǎng)，大概200 億出頭，但現(xiàn)在看下來，一季度的目標(biāo)可能要做一些

19、修正，我們的力爭(zhēng)是想還是要能夠達(dá)到去年水 平，難度是可想而知的，這是關(guān)于銷售這一塊的影響。 第三個(gè)方面，就關(guān)于對(duì)于疫情對(duì)于新開工的影響以及一季度貨值的影響。總的行業(yè)來說，一季度新開 工和銷售，歷史來看，全年占比是比較小的。從整個(gè)行業(yè)來說，15 年到 19 年，平均的占比應(yīng)該是占了全年的 15%16%左右。本來也預(yù)計(jì)全年可能新開工會(huì)略有增長(zhǎng)，同比可能增長(zhǎng) 4.6%左右。對(duì)于我們來說，一季度來說，我們?cè)?jì)劃需要新增貨值 150 億到 160 億左右，我們也做了個(gè)折扣，我們估計(jì)就新增100 億的供貨。當(dāng)然受到農(nóng)民工返程和運(yùn)行的影響，可能復(fù)工會(huì)往后延，估計(jì)也會(huì)在 2 月底陸陸續(xù)續(xù)會(huì)復(fù)工。供貨可能會(huì)影響

20、一些，我們新增貨值 100 億，再加上我們 1 月末的存貨資源有 400 億，加總預(yù)計(jì) 的可售資源可能在 500 億，基本也能夠覆蓋我們 2020 年的一季度的銷售目標(biāo)。但是總而言之，現(xiàn)在從線下走向線上，確實(shí)對(duì)銷售壓力的難度是非常大的，供貨這一塊我覺得影響還好。 第四個(gè)方面，就是對(duì)一個(gè)疫情對(duì)于竣工的影響和業(yè)績(jī)的結(jié)轉(zhuǎn)?？偟膩碚f一季度竣工再往年份來說本身就比較少，第 2 個(gè)往往都會(huì)在之前做一些提前量，所以對(duì)于一季度的就 2020 年的一季報(bào)的業(yè)績(jī)，應(yīng)該剛開始沒有太多的問題的。大概是這幾個(gè)方面?？傊?，我想這次疫情我們要有一個(gè)總的基調(diào)，就是公司的經(jīng)營(yíng)要更加的穩(wěn)健，現(xiàn)金流要更安全，一季度要做好應(yīng)對(duì)疫情的

21、準(zhǔn)備，對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響是不可避免的。我們力爭(zhēng)要達(dá)成去年一季度同期銷售目標(biāo)，關(guān)鍵要看二季度能否較好的恢復(fù)。這里我也認(rèn)同之前美的置業(yè)俞總他說的關(guān)于按照制造業(yè)這樣控成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)歷過好多年的發(fā) 展，特別是高峰的發(fā)展，前十年十幾年的發(fā)展，確實(shí)對(duì)成本控制這一塊，慢慢的現(xiàn)在應(yīng)該是到了應(yīng)成本控制，內(nèi)部管理方面可能要做好幾個(gè)方面的工作。也不要過度悲觀，對(duì)這個(gè)行業(yè)本身還是要沉住氣要有信心，我覺得行業(yè)還是有它的韌性的。相信疫情是暫時(shí)的，企業(yè)過了兩個(gè)季度之后，可能未來會(huì)緩解一些，當(dāng)然也有好的方面就是政策的邊界會(huì)有所改善。我覺得還是對(duì)于房企來說，還是要利用最近一些國(guó)家出臺(tái)的支持政策，包括金融政策，研究好政策快速反

22、應(yīng)。其實(shí)我剛才也提到了，邊緣的平衡，要找到一些包括在戰(zhàn)略、商業(yè)模式，包括營(yíng)銷渠道上面，在危機(jī)上有所變化，抓住危機(jī)中一些機(jī)會(huì)，尋找一些、處理好一些無序和時(shí)間，包括節(jié)奏上的平衡。就是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流是最重要，也是為未來拿地投資做一些準(zhǔn)備的，最終如果危機(jī)產(chǎn)生之后， 危機(jī)之后就是機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)在于我們手上要有錢，所以現(xiàn)金流回款，包括融資性現(xiàn)金流等等，都需要為未來手上有錢以后才能買到更便宜的地，公司才能有更大的發(fā)展?？硕鹱C券董浩：我們跟丁總的觀點(diǎn)基本一致，主要分享以下幾個(gè)方面： （1）行業(yè)基本面。地產(chǎn)銷售在 2020 年 Q1、Q2 短期轉(zhuǎn)冷是一個(gè)大概率的事件，但是我們展望全年甚至 到 2021 年，我們

23、核心的一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為沒有必要過度悲觀。因?yàn)橘彿康男枨蠖唐陔m然被延遲，但是從長(zhǎng) 遠(yuǎn)的角度來看的話，需求并沒有消失，只不過可能疫情客觀上造成了我們整體的市場(chǎng)需求被動(dòng)后移。我們復(fù)盤了 2003 年 SARS 疫情整個(gè)演變的過程，預(yù)計(jì)等到氣溫逐漸回升，進(jìn)入到 Q2Q3 季度之后，特別是下半年疫情已經(jīng)得到有效控制之后，銷售將呈現(xiàn)一個(gè)大概率回暖的態(tài)勢(shì)。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)， 可能大家覺得對(duì)于地產(chǎn)銷售以及一些核心的指標(biāo)，比如新開工、房地產(chǎn)投資、竣工等可能都會(huì)遭到不同程度的一個(gè)拖累，我們認(rèn)為短期來講疫情影響可能會(huì)大過于 2003 年的 SARS。 （2）宏觀經(jīng)濟(jì)面。目前整體來看，大家之所以心里面比較忐忑，很大的一

24、個(gè)原因就是目前我們整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面的壓力還是非常大的。但是 2003 年的時(shí)候，盡管有非典疫情的沖擊，但是全年 GDP 增速還是達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。而且在 2000 年到 2005 年，連續(xù) 5 年，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的復(fù)合增幅都是超過了10%。 但是我們可以看到 2018 年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力還是非常大的，還在一個(gè)觸底的階段。 （3）房地產(chǎn)政策層面。具體到政策層面，剛剛羅總也非常精彩的分享了，其實(shí)我們還是想等一等，等到我們的兩會(huì)過后。目前政策已經(jīng)處在一個(gè)高位改善的階段，其實(shí)現(xiàn)在核心的思想還是要穩(wěn)字當(dāng)先， 但隨著我們因城施策逐漸在深化，可能等到兩會(huì)過后，受疫情影響比較嚴(yán)重的一些地區(qū)的房產(chǎn)調(diào)控政 策，

25、或許會(huì)有一定的改善或者放松，包括放松購房者的購房資格等。 （4）房地產(chǎn)公司層面。我們?cè)谧罱膱?bào)告里面有一個(gè)比較全面的統(tǒng)計(jì)，我們梳理了主流房企在武漢土儲(chǔ)的占比，數(shù)據(jù)顯示武漢土儲(chǔ)占比均值大概在 4%5%左右，對(duì)于規(guī)模較大的房企來說，武漢或者是湖 北局部區(qū)域受影響，可能對(duì)于全局來說影響并不是特別大。我們強(qiáng)調(diào)（包括丁總、于總、羅總剛剛也提到了）看好土地市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@個(gè)疫情也是危機(jī)中蘊(yùn)藏的機(jī)會(huì)，可能某種意義上來說，給 中小規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的彎道超車的機(jī)會(huì)。 （5）股票市場(chǎng)方面。我們覺得當(dāng)前的股票市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)已經(jīng)體現(xiàn)了市場(chǎng)情緒。我們看到有明顯的殺跌，更多的是一個(gè)恐慌性的下跌；也有市場(chǎng)的反

26、彈，是估值修復(fù)的過程。目前來講，股市大概率會(huì)像2013 年 SARS 的曲線一樣，可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)先抑后揚(yáng)的過程。具體的投資標(biāo)的，我們非?？春妹赖闹脴I(yè)、藍(lán)光發(fā)展這樣優(yōu)質(zhì)的二線白馬，其他推薦標(biāo)的可以參照我們最近推出的研究報(bào)告。我先匯報(bào)這些，謝謝?？硕鹱C券孫楊：接下來由我分享一下對(duì)固定收益方面的研究，主要從三個(gè)方面，第一點(diǎn)是從一級(jí)市場(chǎng)，第二點(diǎn)是從我們監(jiān)測(cè)的 170 家上市公司的發(fā)債利率和集中度情況。第三點(diǎn)是從二級(jí)市場(chǎng)重點(diǎn)債券的變化。 （1）我們監(jiān)測(cè)了 1 月份彭博口徑的中資房企美元債，發(fā)行了 167.52 億美金，同比增長(zhǎng) 56%，環(huán)比增長(zhǎng)305%，1 月份的下半個(gè)月，從 15 號(hào)到月底占比 56

27、%。也就是說美元債 1 月份上下半個(gè)月對(duì)比之后，疫情對(duì) 1 月份幾乎可以說沒有任何影響，2 月份預(yù)計(jì)將開始初步顯現(xiàn)。而人民幣債，1 月份發(fā)行 635.9 億 元，同比-47%，環(huán)比-5%，下半個(gè)月發(fā)行占比 46%，從上下半月來看，基本分布比較正常，也沒有受疫 情的影響。 但是從同比來看，人民幣確下降比較大，近 50%，國(guó)內(nèi)的融資政策仍處于收緊的狀態(tài)。1 月份整個(gè)債券市場(chǎng)受疫情影響還是比較小的，預(yù)計(jì)在 2 月份、3 月份影響比較大。從美元債來看，本身一季度的一個(gè)小陽春預(yù)計(jì)會(huì)往后延，可能會(huì)延遲到二季度的 4 月份到 5 月份左右。我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)的融 資收緊依然是一個(gè)比較明顯的趨勢(shì)，接下來疫情過后，從

28、 2 月份、3 月份之后相對(duì)來說比之前原有的預(yù) 期會(huì)有所提升，同時(shí)政府也大概率會(huì)給企業(yè)更多的流動(dòng)性和銷售支持，大概率會(huì)有一些政策邊際放 松。美元債對(duì)房企的重要度和在市場(chǎng)的熱度也是不言而喻的。同時(shí)我們會(huì)后可以就具體的投資標(biāo)的， 包括一些重點(diǎn)的美元債，向大家提供詳細(xì)分析。 （2）我們監(jiān)測(cè)的根據(jù)克而瑞權(quán)益銷售排序的 170 家上市房企，2020 年 1 月份監(jiān)測(cè)房企發(fā)債，美元占2019 年全年 21%，人民幣占 6%。前 30 家房企美元債集中度約 74%，集中度進(jìn)一步提升，但依舊可以 看到 30 家以后的房企依然有一定的市場(chǎng)空間可以去掘金。房企雖然出現(xiàn)短期銷售回款緊張，但是多數(shù) 優(yōu)質(zhì)的房企，不會(huì)出

29、現(xiàn)資金鏈斷裂或一些更嚴(yán)重的問題。1 月份美元債的加權(quán)票息前十是 9.98%， 1130 名是 7.69%，3150 名是 6.60%，50 名以后是 8.54%，整體的加權(quán)利率是 8.84%。而除了前 10名、由于恒大拉高了整體的票息，高于 2019 年水平，其他的區(qū)間的加權(quán)票息都比 2019 年的水平低，也 就是說從境外來講，1 月份本身資金比較寬松。 另外大家還是認(rèn)為地產(chǎn)在當(dāng)前仍是一個(gè)比較優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn) 的資產(chǎn)。而同時(shí)我們看一下人民幣債，1130 名和 50 名以后的加權(quán)票息都是低于 2019 年的加權(quán)平均票息，有所分化，后續(xù)會(huì)做跟蹤監(jiān)測(cè)，再跟大家去分享。 （3）接下來講一下我們監(jiān)測(cè)的二級(jí)市場(chǎng)變

30、化，自 1 月 29 日開市起，克而瑞證券重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十家房 企、到期時(shí)間在 1-2 年的 10 只美元債券收益率上升幅度整體不大，價(jià)格基本上都在 96 元以上，多數(shù)價(jià) 格仍超 100。我們認(rèn)為，從目前來看，境外市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)的疫情給地產(chǎn)基本面造成影響的判斷相對(duì)還是比 較公正，沒有像股市剛開盤時(shí)出現(xiàn)的太大的恐慌。主要分享幾個(gè)數(shù)據(jù)，第一【龍頭分化收窄】恒大升9BP，碧桂園升 2BP，萬科跌 1BP，大家對(duì)萬科的一個(gè)認(rèn)可度相對(duì)會(huì)更高一些。第二【中部企業(yè)多數(shù)漲 幅收窄】旭輝升 14BP，龍光升 6BP，融信升 3BP，第三【三十名外房企分化加劇】正榮升 20BP，寶龍升 6BP，當(dāng)代置業(yè)升 45BP，佳源

31、前期上升較多，本次影響較少，升 10BP。2020 年希望地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)這次危機(jī)，將危機(jī)變機(jī)遇，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。我的這部分結(jié)束了，接下來將時(shí)間交給會(huì)議秘書進(jìn)行提問環(huán)節(jié)。地產(chǎn)策略 Q&AQ1 ：丁總好，您剛才也提到了，二季度可能會(huì)回穩(wěn)，包括后期生產(chǎn)政策上可能會(huì)有一些放松。您認(rèn)為這次如果疫情一季度還會(huì)再延續(xù)的話，會(huì)不會(huì)對(duì)政策出現(xiàn)一些比較大的一個(gè)變動(dòng)，造成超預(yù)期的概率大不大？A1（易居企業(yè)集團(tuán)丁總）：我是這樣想，我們首先也不要把所有的希望全部寄托在政策上面，我覺得 這本身是不科學(xué)的，但是政策的適度放松，從目前情況來看是大概率事件，但是想著政策爆發(fā)，我覺 得沒有完全沒有必要。那么第

32、 2 個(gè)就是市場(chǎng)本身也有一個(gè)恢復(fù)，也會(huì)恢復(fù)。是因?yàn)槲仪懊嬉呀?jīng)講過了，這個(gè)需求不會(huì)結(jié)束，只是會(huì)延后。那么一季度所積攢下來的需求，在二季度如果疫情緩解之后，自然也會(huì)能夠釋放出來，我覺得本身就有這樣一個(gè)釋放的過程。 至于政策本身，我覺得是幾個(gè)方面， 一個(gè)在金融政策方面能夠適度的放點(diǎn)水，那么讓開發(fā)企業(yè)日子稍微好過一點(diǎn)，因?yàn)楫吘挂患径鹊匿N售 回款壓力還是非常大的。 第二個(gè)方面，在促進(jìn)交易方面，我相信政策方面也會(huì)有一些出臺(tái)的政策，比如說限購方面，然后稅費(fèi) 方面會(huì)采取一些其他方式。比如說像深圳一樣調(diào)整一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)等等類似這方面的一些政策。然后還會(huì)對(duì)消費(fèi)者購房者這塊，特別是首套的購房者按揭、首付、利率，

33、我相信都會(huì)有一些政策出 臺(tái)，但是不要去想這些政策會(huì)是那種超預(yù)期的一種政策，我覺得只要有一些政策對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)能夠起 到一定的推動(dòng)作用，能夠讓整體的房企包括相關(guān)的上下游的企業(yè)，能夠日子稍微好過一點(diǎn)，能夠?qū)τ?恢復(fù)交易、恢復(fù)銷售有一定幫助，我覺得就夠了。 整體市場(chǎng)也有一個(gè)恢復(fù)的機(jī)制的，我就說這些。Q2：兩個(gè)問題想問一下丁總，第一個(gè)是關(guān)于開工這一塊，開工這塊有兩個(gè)小的細(xì)項(xiàng)的問題，就假設(shè) 3 月份湖北以外的地方疫情相對(duì)來說得到了一定控制，或者說是沒有那么嚴(yán)重了，我想問一下工地，包括人員在工地上施工，就從政府的角度和我們從企業(yè)角度來說，這個(gè)是不是安全的？因?yàn)樗彩窍喈?dāng)于開放的，然后也不是特別密集。第二個(gè)關(guān)

34、于開工的小問題就是說開通這種原材料供應(yīng)通道，現(xiàn)在怎么看？然后政府在二月份的供地情況，現(xiàn)在有沒有一些比較新的這種跟蹤的一個(gè)數(shù)據(jù)，可以跟我們分享一下？A2（易居企業(yè)集團(tuán)丁總）：我先回答一下第二個(gè)問題，就是關(guān)于供地這塊，我們看到的，原先的供地在一月份劃了不少地，然后二月份陸陸續(xù)續(xù)都要供的。但是從目前情況來看都有適當(dāng)?shù)难雍?，特別是在當(dāng)?shù)貜?fù)工這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前的那些土地都都有延后。我覺得接下去可能會(huì)有更多的土地，從二月份延 后到三月份去推出或去拍賣，這方面是基本上已成定局，而且從目前情況來看，你現(xiàn)在去推土地流拍 的可能性其實(shí)也是非常大。所以我覺得二月份的很多的地可能會(huì)延延后到三月份去推。那么關(guān)于開工的問題，

35、我個(gè)人認(rèn)為可能開發(fā)企業(yè)比我可能要了解，我個(gè)人認(rèn)為不是大問題，只要符合整體復(fù)工的這樣的一個(gè)要求的話，建筑工地應(yīng)該是可以開工的，沒有什么太大的影響，只是大家會(huì)根據(jù)自己自身的企業(yè)的自己的狀況，把握好開工的這樣一個(gè)節(jié)奏。這點(diǎn)我我覺得是可能還是根據(jù)每家企 業(yè)自身的情況來安排，不會(huì)因?yàn)橐咔閬碛绊懻５慕ㄖ氖┕ぁ2：好，謝謝丁總，然后兩位上市公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這個(gè)問題有什么看法？A2（藍(lán)光發(fā)展羅總）：我是藍(lán)光發(fā)展的羅瑞華，我想就關(guān)于開工這一塊，其實(shí)我跟丁總想法是一樣的，就算晚開工一些，根據(jù)疫情的實(shí)際情況來，哪怕在三月初開工，我之前說是二月底，晚個(gè) 10 天， 后面趕工也是能趕上的。我覺得開工，你看像我們的醫(yī)院建

36、設(shè)，這幾天就能建好，我覺得不是問題， 關(guān)鍵是要看后面的銷售市場(chǎng)需求是不是及時(shí)的恢復(fù)過來，這是很關(guān)鍵的。Q3：感謝會(huì)議主持方與各位上市公司的領(lǐng)導(dǎo)。我有兩個(gè)問題想請(qǐng)問美的置業(yè)的俞總。俞總您好，疫情爆發(fā)以來，房企面臨施工與銷售進(jìn)度兩方面減緩的雙重夾擊。美的置業(yè)之前已籌備四個(gè)裝配式建筑基地，請(qǐng)問目前投入使用的有哪幾個(gè)？是否可以在本次疫情過后加速公司的建筑施工？美的置業(yè)的拿地力度一直較強(qiáng)，請(qǐng)問疫情是否會(huì)對(duì)美的拿地產(chǎn)生影響？謝謝俞總。A3（美的置業(yè)俞總）：裝配式建筑對(duì)大氣治理和環(huán)保有幫助；但是對(duì)于施工的周期，裝配式建筑的推動(dòng)作用有待討論。從公司這幾年的嘗試來看，在裝配式建筑沒有形成完整的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的情況下

37、，其實(shí)對(duì)短期內(nèi)對(duì)施工進(jìn)度的加快起不到特別大的作用。我們初步判斷到裝配式建筑對(duì)施工周期沒有多大 的改觀作用，施工周期應(yīng)該同常規(guī)周期差不多。投資做的好不好，可能還是要看公司的現(xiàn)金流儲(chǔ)備充不充足。這點(diǎn)我也認(rèn)同，丁總最開始分享的結(jié) 論，就是今年全年土地投資都會(huì)有機(jī)會(huì)。這個(gè)時(shí)候更要耐得住性子，等到機(jī)會(huì)好的時(shí)候再下手。在這一點(diǎn)上我們會(huì)有一點(diǎn)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，會(huì)稍微從容一點(diǎn)。我們今年土地投拓團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，也是爭(zhēng)取拿到在 這種低點(diǎn)環(huán)境下買入，類似股票長(zhǎng)期投資者的思維。另外我想就疫情對(duì)開工的影響問題再做補(bǔ)充。如果沒法確保工地上工人的防疫安全的話，可能還真的不如不開工，這點(diǎn)我也認(rèn)同之前幾位的觀點(diǎn)。作為企業(yè)，不僅對(duì)在工地上

38、工作的員工，也同樣對(duì)辦公 室的，特別是售樓部的員工，疫情反應(yīng)的責(zé)任非常之重，因此開工一定要慎重，重要的是員工都要平 安。Q4：想咨詢一下這次疫情中，因?yàn)闀?huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)中的像基金這一塊，包括業(yè)務(wù)的影響會(huì)比較多， 那么可能會(huì)產(chǎn)生一些免租行動(dòng)等等，一些優(yōu)惠政策，這些可能是不是會(huì)對(duì)我們整個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)造成一些影響？A4（易居企業(yè)集團(tuán)丁總）：這個(gè)問題我前面已經(jīng)講到了，我覺得今年一季度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響是特別 大的。那么一方面你是必須要免租，因?yàn)楝F(xiàn)在有很多的商業(yè)都被暫停開業(yè)了，那么那些商家不能開 業(yè)，自然也付不了租金。另外一方面也是受到疫情本身的影響，或者說這些企業(yè)本身壓力也很大，也在呼吁商業(yè)地產(chǎn)公司，公司

39、能夠進(jìn)一步的免租，所以我覺得今年一季度可能會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的企業(yè)的壓力可能會(huì)更大一些。 當(dāng)然免租也不能單純?nèi)岄_發(fā)商來承擔(dān)，我今天也寫了一個(gè)建議，希望政府和企業(yè)共同來承擔(dān)這些租 金方面的一些損失，否則的話開發(fā)企業(yè)也承受不住，全要開發(fā)企業(yè)來，背負(fù)這樣的一個(gè)責(zé)任也背不 住。但是總的來講，今年可能對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)來講，還繼續(xù)還是壓力巨大的一點(diǎn)。當(dāng)然從另外一個(gè) 角度上來講，也是需要商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)重新再來思考未來商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這個(gè)模式向什么方向轉(zhuǎn)變的 問題。在八九年前，由于電商的沖擊，整個(gè)中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨了一次洗牌，也有一次涅槃重生。所以最近十年我們也看到每家 shopping mall 里面整個(gè)的

40、商家，整個(gè)的運(yùn)營(yíng)方式，都和之前十年前發(fā)生了非常大的變化。那么這一次受到疫情的影響，我們也是突如其來，這一下子又把去年以來挺好的這樣的一個(gè)模式又打亂了、打破了。比如說今天的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，未來培訓(xùn)機(jī)構(gòu)線上化肯定是一個(gè)未來的這 樣一種趨勢(shì)，那么包括餐飲等等，那么怎么來面對(duì)這些方面會(huì)發(fā)生的一些變化，我相信也是接下去商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要去思考的。 所以現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是一個(gè)資金問題，更重要的我認(rèn)為 是對(duì)未來商業(yè)模式的這樣的一個(gè)思考。然后接下去的整個(gè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中要予以相應(yīng)的這些調(diào)整，要 有這樣的相應(yīng)的這些變化，來適應(yīng)未來的這些新的改變。我就說這些方面。另外再補(bǔ)充一點(diǎn)，對(duì)于辦公我更是擔(dān)心一些，更憂慮

41、一點(diǎn)。 由于這一次大家都看到了，很多企業(yè)不僅僅是房企了，各種各樣的企業(yè)都提出了居家辦公的模式，然后政府也在倡導(dǎo)居家辦公的模式。如果居 家辦公未來成為一種常態(tài)的話，那么對(duì)于辦公樓的需求也會(huì)大幅度的削減。那么在這種情況下面，這 兩年又是寫字樓供應(yīng)的高峰，所以對(duì)于寫字樓我覺得可能影響壓力也是非常巨大的。所以無論是辦公樓還是商業(yè)，我想這一輪的疫情可能對(duì)這兩個(gè)行業(yè)房地產(chǎn)這兩個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，這個(gè)沖擊都是會(huì)非常大。第三部分 物管策略分享克而瑞物管板塊負(fù)責(zé)人陳總： 第一部分，物業(yè)公司的防疫措施介紹。1 月 20 日疫情爆發(fā)初期，整個(gè)物管行業(yè)就已經(jīng)有所行動(dòng)，包括中物協(xié)也出臺(tái)了防疫指南。物業(yè)公司采取的措施有： 第一，

42、 成立疫情防控指揮部，調(diào)配物資。第二， 物業(yè)從業(yè)人員疫情培訓(xùn)。防控設(shè)施的配置。消毒力度很大。第三， 嚴(yán)格管理社區(qū)人員進(jìn)出。第四， 線上線下進(jìn)行各方面宣傳。第五， 電梯放置紙巾或牙簽或在按鍵上貼上保鮮膜，做好密閉空間的防護(hù)工作。第六， 高科技輔助。無人機(jī)巡查，智能監(jiān)控?cái)z像機(jī)。 第二部分，業(yè)主對(duì)物業(yè)防疫工作滿意度的調(diào)研問卷結(jié)果分享。數(shù)據(jù)截至昨天晚上，有效調(diào)查問卷接近5000 份。在物業(yè)重要性方面：80%業(yè)主覺得物業(yè)公司非常重要，10%認(rèn)為比較重要。98%業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是 最貼心的保障。在認(rèn)可度方面有所轉(zhuǎn)變：此次疫情中，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)可度有所提高。38.34%業(yè)主認(rèn)為，這次疫情過程中物業(yè)服務(wù)有

43、很大提升。有 8 成業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)有提升。在業(yè)主對(duì)物業(yè)公司認(rèn)可度的提升方面，品牌物業(yè)公司的認(rèn)可度更高，品牌物業(yè)公司服務(wù)的業(yè)主中，85%表示滿意。3）25%業(yè)主反饋，他們的小區(qū)沒有物業(yè)。希望有物業(yè)服務(wù)。4）業(yè)主認(rèn)為物業(yè)做的不足之處：對(duì)于廢棄口罩的處理，密閉空間的消毒等方面需要提高。藍(lán)光嘉寶服務(wù)鄒總： 第一部分，疫情對(duì)藍(lán)光嘉寶的影響：第一， 資源采購和人員加班費(fèi)用成本的增加，占比極小。第二， 加深了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任。后續(xù)業(yè)主更愿意繳納物業(yè)費(fèi)，回款會(huì)有提升。第三， 增值服務(wù)這塊也有增進(jìn)作用，藍(lán)光嘉寶后續(xù)會(huì)有一個(gè)深耕。 第二部分，藍(lán)光嘉寶所采取的防疫工作： 第一，迅速對(duì)疫情做出反應(yīng)，1 月

44、 21 日，成立業(yè)主群，提醒業(yè)主保持警惕。 第二，成立疫情防疫領(lǐng)導(dǎo)小組和執(zhí)行小組。 第三，成立疫情防疫體系。包括：1）管理社區(qū)出入口，人員管制。2）車輛集中管制，消毒。3）入戶掌握小區(qū)的情況，針對(duì)居家隔離的業(yè)主情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。4）在社區(qū)公共區(qū)域粘貼海報(bào)，更新疫情信息。5）每日多次對(duì)業(yè)主出現(xiàn)的高頻場(chǎng)所進(jìn)行消毒。設(shè)置了醫(yī)用口罩的回收口。6）確診案例的社區(qū)，每日 與政府部門進(jìn)行匯報(bào)。7）對(duì)武漢的區(qū)域，進(jìn)行援助，專項(xiàng)保障武漢區(qū)域。8）對(duì)員工關(guān)懷。9）其中采取防疫設(shè)備，保障口罩，消毒液等物資的充分備貨。10）業(yè)主的生活物資，通過藍(lán)光嘉寶的線上 app 進(jìn)行提供。跟京東等平臺(tái)合作，給業(yè)主提供專屬管家的跑腿服

45、務(wù)。11）重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)地考察等等。寶龍商業(yè)張總：第一部分，疫情對(duì)地產(chǎn)的影響。 對(duì)地產(chǎn)而言，疫情只是短期影響，交易量下滑是一種時(shí)間上的差異，后期是可以補(bǔ)回來的。黑天鵝事件對(duì)激進(jìn)型企業(yè)的影響大，對(duì)于平時(shí) 作風(fēng)穩(wěn)健，現(xiàn)金儲(chǔ)備良好的公司，影響不大。疫情事情的交易量減少后期可以補(bǔ)回來，如果應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備工作做充分后期甚至有更好的機(jī)會(huì)。第二部分，疫情對(duì)商業(yè)的影響。 新冠對(duì)商業(yè)的影響比較大。對(duì)地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)行業(yè)三個(gè)中，商業(yè)受到影響最大。商業(yè)物業(yè)中，物業(yè)持有者和商戶和商業(yè)公司是合伙人關(guān)系，都是服務(wù)消費(fèi)者的。受到疫情影響，消費(fèi)者因?yàn)檎依?、變少變沒了，三者都有影響，其中商家影響最大。但是商業(yè)地產(chǎn)商和商戶是合伙人關(guān)系，

46、商戶受損，商業(yè)地產(chǎn)商必然也會(huì)受到影響?，F(xiàn)在全國(guó) 80 多家商業(yè)地產(chǎn)都提出了租金減免政策。寶龍作為全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)商是提出比較早的，而且對(duì)有些輕資產(chǎn)項(xiàng)目，寶龍商業(yè)作為運(yùn)營(yíng)商也跟物業(yè)持有方進(jìn)行了溝通，獲得了一致的商戶減免政策；大家在這點(diǎn)上很團(tuán)結(jié)?？傮w來說，這次疫情對(duì)商業(yè)行業(yè)是個(gè)危機(jī)， 但也是有“?！庇小皺C(jī)”?！拔！敝饕w現(xiàn)在，短期來說：商家面臨很大生存壓力，也影響了他們對(duì)后期的信心，有些弱小的零 售商可能會(huì)出現(xiàn)倒閉，這對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商而言，會(huì)階段性影響到出租率和收繳率。針對(duì)這一情況，寶龍會(huì)和商家一起面對(duì)，幫助其共度難關(guān)、維護(hù)其信心；加上現(xiàn)在各地政府也陸續(xù)有扶持政策出現(xiàn)，相信這些困難是短期性的?！皺C(jī)”主

47、要是從中長(zhǎng)期來看：1)商管行業(yè)并購方面，因?yàn)橹行∩坦苁芤咔橛绊?，生存壓力更大，中小?管公司更加愿意跟有并購戰(zhàn)略的龍頭商業(yè)公司接洽。而寶龍商業(yè)一方面自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，另一方 19 年底成功分拆上市，并順利募集發(fā)行資金，資金充裕，接下來在并購這方面將更有利于推進(jìn)。2)對(duì)購物中 心數(shù)字化建設(shè)，是一個(gè)機(jī)會(huì)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商推進(jìn)的信息化平臺(tái)，很多場(chǎng)景需要商家共同加入，以前去找商家圈店，總會(huì)出現(xiàn)部分商家不太愿意配合的現(xiàn)象?，F(xiàn)在因?yàn)檫@個(gè)疫情出現(xiàn)，商家更愿意了，疫情使得商家的思維在變。對(duì)比 2003 年 SARS 爆發(fā)，引起網(wǎng)絡(luò)購物興起。這次， 新冠疫情也勢(shì)必給購物中心會(huì)產(chǎn)生新的（線上）的東西。寶龍商業(yè)從 18 年

48、底和騰訊啟動(dòng)合作的“紐扣”計(jì)劃，就是要通過科技賦能，融合線上線下，打造“新商業(yè)”，相信這次疫情會(huì)有助于加快這部分的推進(jìn)。第三部分，疫情對(duì)住宅物業(yè)的影響。 對(duì)住宅物業(yè)來說，弊最小，利最大。以前業(yè)主對(duì)物業(yè)永遠(yuǎn)在提要求，總有部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理天然不滿意。經(jīng)過這次疫情，一方面物業(yè)成了社區(qū)和居民之間的橋梁，另一方面增進(jìn)了業(yè)主與物業(yè)人員之間的感情。原先滿意度相對(duì)較差的項(xiàng)目，也因?yàn)檫@次在面對(duì)疫情及時(shí)采取積極應(yīng)對(duì)，通過一系列的管控措施，讓業(yè)主切切實(shí)實(shí)的感受到安全感，這次也得到了很大的轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)整個(gè)行業(yè)物管費(fèi)的收繳在今 年都會(huì)有較大提高。彩生活黃總： 第一，我認(rèn)為此次疫情是對(duì)物管行業(yè)的第二次價(jià)值發(fā)現(xiàn)，是業(yè)主對(duì)物

49、管行業(yè)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。第一次價(jià)值發(fā)現(xiàn)是彩生活的上市。這次疫情爆發(fā)，物業(yè)公司也感受到了業(yè)主對(duì)物業(yè)的需要，相信物業(yè)費(fèi)的收繳和漲價(jià)在之后都會(huì)是新的機(jī)遇。 第二，彩生活基層團(tuán)隊(duì)有擔(dān)當(dāng)。1 月 22 日，集團(tuán)放假。1 月 23 日，全集團(tuán)動(dòng)員。所有物業(yè)員工又在一線崗位上了，沒有退縮。武漢這個(gè)區(qū)域，1 月 26 日凌晨封城。1 月 25 日，彩生活員工自覺去項(xiàng)目上， 保障社區(qū)?；鹕裆剑噬畹奈錆h市的員工主動(dòng)請(qǐng)戰(zhàn)去參與。 第三，彩生活公司層面指揮有序。不僅有指揮部，每天開會(huì)匯總數(shù)據(jù)，還專門成立了兩個(gè)小組。第一，物資采購小組。負(fù)責(zé)口罩、護(hù)目鏡、防護(hù)服等全國(guó)各個(gè)點(diǎn)采購，保障全國(guó)。目前儲(chǔ)備了至少半個(gè)月的物資，保證一

50、線員工安全工作。目前所有一線員工沒有感染。第二，宣傳小組。安撫業(yè)主情緒， 不要過激，不要過于焦慮。第四，分享一個(gè)數(shù)據(jù)。彩生活在武漢管理了 77 個(gè)項(xiàng)目，其中業(yè)主中的確診病人數(shù)量是 19 個(gè)，發(fā)病率是萬分之 0.9。武漢市的發(fā)病率是萬分之 8.3。彩生活管理小區(qū)的發(fā)病率是武漢市的 1/10。這說明彩生活整體防控措施做得很好。彩生活集團(tuán)這次是調(diào)了 1000 萬用于防疫工作（到目前花了 600 萬左右），這個(gè)在公司成本中占比很小，大概 0.2%0.3%。所以到目前為止，付出的代價(jià)并不大，但是收獲的物業(yè) 和業(yè)主的這種關(guān)系對(duì)公司未來的發(fā)展有很大積極作用。下一步要面對(duì)春節(jié)結(jié)束以后的人群回流，彩生活集團(tuán)也已

51、經(jīng)做好了充分準(zhǔn)備?？硕鹱C券李蒙：這兩天港股、A 股都陸續(xù)開盤了。大多數(shù)物管公司在港股，我們就以港股為例。從春節(jié)到昨天收盤恒生指數(shù)下跌了 4.4%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌了 6.5%, 香港上市的物管股整體平均下跌了 3%。說明 物管公司表現(xiàn)優(yōu)于大盤，也優(yōu)于地產(chǎn)股。這反映了物管公司抗跌的基本面。疫情對(duì)物管行業(yè)的影響是 有限的。首先，物管公司的收入主要來源是物管費(fèi)，一般這個(gè)費(fèi)用是預(yù)繳的。這樣就保證了物管公司的收入穩(wěn)定和可持續(xù)性的。另外今天的溝通，也證實(shí)了物業(yè)管理是民生的入口和平臺(tái)。特別是在目前疫情爆發(fā)的時(shí)候，居民生活對(duì)物管服務(wù)的依賴性很大，物管服務(wù)價(jià)值凸顯。在這種情況下，我們認(rèn)為物管公司丟單的

52、情況也很 小。從基本面的角度看，2020 年物管公司的總收入大概率不會(huì)出現(xiàn)基于 2019 年的下滑。在我們近期出 版的 2020 年物管年度策略報(bào)告中，我們測(cè)算物管上市公司 2019 年的總體在管面積合計(jì) 26.1 億平方 米，總收入為 523 億。這構(gòu)成了 2020 年物管行業(yè)基本面的底部。 如果有影響，可能會(huì)對(duì)在管面積的新增這一塊產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)然這主要決定于未來疫情的演變。 我們預(yù)計(jì) 2020 年上市物管公司的總在管面積達(dá)到 31.4 億平方米，同比增長(zhǎng) 20%；總收入為 730 億元， 同比增長(zhǎng) 39%，我們預(yù)測(cè)模型是比較保守的，因?yàn)橹豢紤]了自然增長(zhǎng)的部分。其實(shí)目前物管行業(yè)處于高速整合的狀態(tài)，例如 2019 年物管上市公司發(fā)生并購總金額約 80 億元，同比增長(zhǎng) 460%，對(duì)于 2020 年