天津新湖香格里拉物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)書

1、.：.；天津新湖香格里拉物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)書第一章 工程概略 位于天津市靜?？h開(kāi)發(fā)區(qū)的“新湖香格里拉工程，是由天津新湖凱華投資投資開(kāi)發(fā)的頗具地中海式別墅建筑風(fēng)格的現(xiàn)代大型社區(qū)。四至范圍為東自匯海道、天津凱華安達(dá)投資；西達(dá)聚海道、天津凱華奎恩投資；南接天津賽恩科技開(kāi)展公司；新開(kāi)北路，北靠津文公路景觀帶。總占地面積145058.96平方米，總規(guī)劃建筑面積165533平方米，工程內(nèi)含別墅和高層公寓兩種住宅類型，共分兩期開(kāi)發(fā)，一期估計(jì)2021年開(kāi)工，總體估計(jì)2021年底開(kāi)工。其中一期別墅：分別為庭院式建筑面積10210.26平方米，聯(lián)排式建筑面積18595.36平方米，合計(jì)戶數(shù)為107戶。二期別墅：分別為

2、庭院式建筑面積12949.74平方米，聯(lián)排式建筑面積為6704.64平方米，高層公寓建筑面積113073平方米，公建建筑面積4000平方米， 合計(jì)戶數(shù)為1332戶。總建筑面積為165533平方米，總戶數(shù)為1439戶。容積率：1.14，綠化率40%。剪力墻構(gòu)造，建筑密度：30%。主要配套：會(huì)所：2260，物業(yè)用房：430，超市：1120，居委會(huì)用房：50。景觀工程：水系面積1400，深度800毫米，循環(huán)泵四臺(tái)總功率30KW；公共照明總功率80KW；綠化面積58023喬木、灌木、草坪、無(wú)特別名貴樹種。高層二次供水設(shè)備設(shè)備：水泵共兩臺(tái)，一備一用7.5KW/臺(tái)。消防設(shè)備設(shè)備：水泵共四臺(tái)，二備二用18.

3、5KW/臺(tái)。高層電梯數(shù)量：30部，功率11KW/部。地下車庫(kù)參數(shù)：面積28525，可用車位815個(gè)。其它配套：渣滓中轉(zhuǎn)站一處80，公廁2處60由環(huán)保部門接納處置。工程具備高智能化配套設(shè)備：可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭防盜系統(tǒng)、智能化車輛管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)。第二章 物業(yè)管理效力的總體想象 由于“新湖香格里拉工程是一個(gè)綜合性的高檔工程，具有設(shè)計(jì)超前、規(guī)劃到位、規(guī)劃合理、配套齊全、道路交通體系明晰、經(jīng)過(guò)環(huán)路串接，使之既相互獨(dú)立，又相互協(xié)調(diào)。樓盤秉承鑄就城市經(jīng)典的理念，交融地中海別墅風(fēng)格建筑，以溫馨宜人的視角，詮釋了名門世家的居住夢(mèng)想。突出了人與自然調(diào)和相處的居住特點(diǎn)，集多種

4、優(yōu)勢(shì)于一體，交融了各種高質(zhì)量元素，尤其在為提升城市檔次和優(yōu)化人居環(huán)境方面起到表率和領(lǐng)軍作用。所以對(duì)選聘的物業(yè)公司也至關(guān)重要。為了將“新湖香格里拉工程打呵斥都市現(xiàn)代化標(biāo)志性經(jīng)典社區(qū)物業(yè)管理的新典范，并順利而有序推進(jìn)管理目的及任務(wù)要點(diǎn)的有效落實(shí)，本公司根據(jù)公司詳細(xì)運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施，要求工程全體人員仔細(xì)貫徹執(zhí)行，優(yōu)質(zhì)的效力于“新湖香格里拉工程的業(yè)主。 質(zhì)量方針是公司全體員工開(kāi)展各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的總綱領(lǐng)，質(zhì)量目的是要求到達(dá)的水準(zhǔn)。我公司把質(zhì)量方針和目的傳到達(dá)每個(gè)員工，使之了解質(zhì)量方針和目的并仔細(xì)貫徹執(zhí)行。以保證質(zhì)量管理體系繼續(xù)有效地運(yùn)轉(zhuǎn)并滿足全體業(yè)主要求的高檔物業(yè)效力。同時(shí)我公司還將采用現(xiàn)代化的管理手段，派駐一流

5、的員工隊(duì)伍，以創(chuàng)新的效力認(rèn)識(shí)，誠(chéng)心、貼心地為“新湖香格里拉工程的業(yè)主充任好大管家。詳細(xì)保證措施是： 、充分發(fā)揚(yáng)我公司的優(yōu)勢(shì) 我公司在保潔、保安專項(xiàng)效力中做出了優(yōu)良的成果并得到了眾多企事業(yè)單位的認(rèn)可及好評(píng)，充分發(fā)揚(yáng)我公司的優(yōu)勢(shì)，派駐我公司出色的專項(xiàng)效力隊(duì)伍，以標(biāo)新的籠統(tǒng)及先進(jìn)的管理效力，與“新湖香格里拉工程融為一體。(一)、高素質(zhì)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處，需求一支高素質(zhì)的、團(tuán)結(jié)向上的員工隊(duì)伍踏踏實(shí)實(shí)地去做才干實(shí)現(xiàn)。為此，我公司在本工程上要抓三個(gè)環(huán)節(jié)：一是配齊各類專業(yè)人才；二是制定高規(guī)范、高起點(diǎn)的內(nèi)部管理制度；三是推行 “上下循環(huán)、交融運(yùn)轉(zhuǎn)的內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。要求每位物業(yè)人做到“三效力，即淺笑效力、

6、細(xì)微效力、規(guī)范化效力，一切從業(yè)主角度出發(fā)，全力搞好物業(yè)效力任務(wù)。(二)、暢通的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)管理任務(wù)要細(xì)化、量化，針對(duì)工程特點(diǎn)，我公司運(yùn)用信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在工程上建立一個(gè)暢通的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中心來(lái)調(diào)控整個(gè)工程的運(yùn)轉(zhuǎn)。工程經(jīng)理是最高擔(dān)任人，網(wǎng)絡(luò)中心可直接進(jìn)展指揮調(diào)度。每個(gè)員工都是信息的采集點(diǎn)和執(zhí)行人。保潔員在從事保潔任務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)有治安情況要立刻通知網(wǎng)絡(luò)中心，保安員在巡檢中發(fā)現(xiàn)保潔運(yùn)轉(zhuǎn)妨礙也要向信息中心報(bào)告，這就構(gòu)成了“單人多能網(wǎng)狀信息面，從而有效控制住工程中的質(zhì)量缺陷。見(jiàn)圖一綠化水系工程客服次序維護(hù)人員網(wǎng)絡(luò)中心管理員信息中心業(yè)主保潔人員維修人員開(kāi)發(fā)商圖一(二)快速反響機(jī)制效力中心經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)管理，實(shí)行快速反響

7、機(jī)制，網(wǎng)絡(luò)中心和各部門全天候不延續(xù)效力，堅(jiān)持快速互通反響。當(dāng)各類人員遇有各種問(wèn)題維修、衛(wèi)生、保安其他效力等時(shí)，可就近通知任何一個(gè)物業(yè)人員或網(wǎng)絡(luò)中心，各崗能立刻經(jīng)過(guò)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)通知各操作崗人員保潔員、保安員、維修工、綠化工等，快速趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理問(wèn)題。問(wèn)題處置終了后，同時(shí)向網(wǎng)絡(luò)中心匯報(bào)處置結(jié)果，網(wǎng)絡(luò)中心再向業(yè)主進(jìn)展意見(jiàn)咨詢。第三章 效力理念1、我們的效力理念： “提升物業(yè)價(jià)值,營(yíng)造美化環(huán)境 (1)、根據(jù)該工程的特點(diǎn)推出有工程特征的效力： 包含公共次序維護(hù)、保潔、工程、社會(huì)公益、社區(qū)文化、家政、教育培訓(xùn)、智能網(wǎng)絡(luò)以及商務(wù)交通在內(nèi)的100項(xiàng)效力：細(xì)致可靠的24小時(shí)公共次序維護(hù)效力。充分利用好紅外線報(bào)警系統(tǒng)，

8、中央閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。綠色環(huán)保效力。從樓內(nèi)石材的清洗到院內(nèi)環(huán)境的保潔及水體的日常管養(yǎng)，配合整體工程的特點(diǎn)，使之處處如回歸自然。園區(qū)維修人員每天對(duì)公共設(shè)備設(shè)備進(jìn)展巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處置，保證24小時(shí)隨叫隨到作好保修任務(wù)。電梯24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，平安，無(wú)事故。生活效力、安康效力、旅游效力、綠化效力、公共次序維護(hù)效力、車輛效力、商務(wù)效力、教育效力、維修效力、裝修效力、家政效力、搬運(yùn)效力、租賃效力、保健效力、幼兒效力等無(wú)微不至的管家式效力讓業(yè)主充分享用“溫馨、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境和任務(wù)環(huán)境。2擬采取的管理方式居住“新湖香格里拉中，不僅提高了業(yè)主的生活質(zhì)量，也改動(dòng)了業(yè)主們生活觀

9、念和生活方式。物業(yè)管理效力也將用現(xiàn)代化的管理效力觀念、管理效力機(jī)構(gòu)、管理效力手段，經(jīng)過(guò)高素質(zhì)的管理人員到達(dá)最正確的管理效果。 (1)、機(jī)構(gòu)設(shè)置我公司擬成立“新湖香格里拉工程物業(yè)管理效力中心以下簡(jiǎn)稱管效力中心，實(shí)行公司指點(diǎn)下的工程經(jīng)理?yè)?dān)任制，采用垂直指點(diǎn)方式。力求人員精干、一專多能；力求權(quán)益集中、責(zé)任明確、命令一致、聯(lián)絡(luò)簡(jiǎn)捷、任務(wù)高效。見(jiàn)圖二 經(jīng)理助理工程經(jīng)理環(huán) 境 部綜 合 部工 程 部次序維護(hù)部管理員文 員維修電工綜合維修工設(shè)備維修工水體管養(yǎng)保潔員監(jiān)控室次序維護(hù)員 圖二 (2)、運(yùn)作機(jī)制物業(yè)效力中心在內(nèi)部管理上采取將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)延續(xù)封鎖回路的作法，即注重封鎖性，保證構(gòu)成有效控制

10、的管理活動(dòng)。見(jiàn)圖三工程經(jīng)理是日常任務(wù)的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)視檢查者。各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)開(kāi)場(chǎng)運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息經(jīng)過(guò)反響渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判別、糾正、總結(jié)。在日常管理中，力爭(zhēng)每件事都要程序化，一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣，從根本上保證效力質(zhì)量。執(zhí)行機(jī)構(gòu)各部門、專業(yè)人員指揮機(jī)構(gòu)經(jīng)理監(jiān)視機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)中心反響渠道圖三(3)、鼓勵(lì)機(jī)制鼓勵(lì)是效力中心內(nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)益需求得到尊重并應(yīng)一直堅(jiān)持旺盛的任務(wù)積極性，從而可以在一定程度上獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。見(jiàn)圖四 鼓勵(lì)機(jī)制表示圖鼓勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī)制 培育提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想任務(wù)機(jī)制圖 四1工資福利機(jī)制重

11、在考核，管理人員減少固定部分工資，加大浮動(dòng)部分工資，操作員工適量思索浮開(kāi)工資比例。鼓勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)效力發(fā)明業(yè)績(jī)和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。2鼓勵(lì)機(jī)制堅(jiān)持以表?yè)P(yáng)為主，以處分為輔，但獎(jiǎng)懲清楚。用優(yōu)勝劣汰的方式，純真用工隊(duì)伍。在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，我們堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。3培育提升機(jī)制在實(shí)踐任務(wù)中缺一不可，其培育的目的是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對(duì)任務(wù)能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實(shí)學(xué)的人才。做到能者上、平者讓、庸者下，從而把培育、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等任務(wù)有機(jī)的結(jié)合在一同，成為一種人才培育的良性循環(huán)。4文化活動(dòng)機(jī)制是溝通效力中心內(nèi)部員工的橋梁，經(jīng)過(guò)文

12、化活動(dòng)的開(kāi)展加強(qiáng)員工的自自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益嚴(yán)密的結(jié)合在一同。5思想任務(wù)機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的內(nèi)在潛能，充分發(fā)揚(yáng)員工的個(gè)人積極性，適時(shí)做好深化細(xì)致思想任務(wù)，其主要任務(wù)方式有與員工談心、組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。第四章 人員的配備、培訓(xùn)與管理人員配備1、人員配備的原那么1工程經(jīng)理通常要求45歲以下，相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷，中級(jí)以上職稱，具有物業(yè)管理資歷證書，有5年以上的專業(yè)管理任務(wù)閱歷，有較強(qiáng)的任務(wù)才干。 2經(jīng)理助理40歲以下，相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷，具有物業(yè)管理資歷證書， 3年以上專業(yè)任務(wù)閱歷，有較強(qiáng)的任務(wù)才干。 3文員：30歲以下，1.55以上，容顏端莊，具有，高中以上文

13、化程度，熟練運(yùn)用辦公軟件。 4管理員：40歲以下，女1.58以上，男1.70以上，大專以上文化程度，容顏端莊普通話規(guī)范流利，具有物業(yè)管理資歷證書。 5保安員：男性，年齡2028周歲，身高1.70以上，初中以上文化程度，身體安康，物業(yè)管理保安任務(wù)閱歷及退伍軍人優(yōu)先； 6清潔工：45周歲以下，初中以上文化程度，身體安康，有相關(guān)任務(wù)閱歷者優(yōu)先。 7維修工：40歲以下，限男性，有相關(guān)專業(yè)資歷證，高中以上文化，3年以上實(shí)際閱歷。2、人員配備的方案部門人 員任務(wù)內(nèi)容備注管理層工程經(jīng)理全面管理經(jīng)理助理協(xié)助經(jīng)理分管規(guī)定區(qū)域效力質(zhì)量的監(jiān)視管理綜合部管理員協(xié)助副經(jīng)理分管規(guī)定區(qū)域詳細(xì)任務(wù)業(yè)主接待文員財(cái)務(wù)、日常任務(wù)及

14、檔案搜集整理任務(wù)保安部大門門崗24小時(shí)值勤、來(lái)訪登記管區(qū)巡查擔(dān)任日常治安管理、轄區(qū)巡查、緊急事件處置等任務(wù)消控值班員消防監(jiān)控及平安監(jiān)控值班環(huán)境部保潔員小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生清潔維護(hù)水體養(yǎng)護(hù)員擔(dān)任水體日常養(yǎng)護(hù)、湖面雜物打撈綠化養(yǎng)護(hù)擔(dān)任修剪樹木、草坪、澆灌、滅蟲工程部電工電氣設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)設(shè)備維修工各種水暖、工程設(shè)備的日常維護(hù)綜合維修工其它維涵養(yǎng)護(hù)任務(wù)二人員的培訓(xùn)結(jié)合本工程的詳細(xì)情況，擬進(jìn)展三種培訓(xùn)： 新員工培訓(xùn)、接納前員工培訓(xùn)、正常管理期員工培訓(xùn)。1、新員工培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目的1公司規(guī)章制 度 等3天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試筆試讓員工了解公司的組織、

15、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式2崗位職責(zé)和工程的管理制度1天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)口試筆試熟習(xí)本職任務(wù)程序、管理運(yùn)作程序3進(jìn)展各種專業(yè)培訓(xùn)3天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)筆試實(shí)踐操作熟習(xí)掌握本專業(yè)的任務(wù)技巧，順應(yīng)任務(wù)之要求4職業(yè)品德培訓(xùn)2天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部 培訓(xùn)口試筆試加強(qiáng)職業(yè)品德建立、提高職務(wù)程度和管理程度5定崗定員進(jìn)展上崗見(jiàn)習(xí)培訓(xùn)1天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)根本操作方法為正式上崗提供閱歷2、接納前員工培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目的1條例法規(guī)政策配套文件3天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)

16、考核熟習(xí)掌握條例、實(shí)施細(xì)那么等內(nèi)容2崗位職責(zé)和工程的管理制度2天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)筆試實(shí)踐操作掌握崗位要求和考核規(guī)范3工程整體規(guī)劃、水電設(shè)備、消防設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)等內(nèi)容的引見(jiàn)2天設(shè)計(jì)安裝單位全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核熟習(xí)該工程運(yùn)轉(zhuǎn)4工程接納驗(yàn)收程序1天公司本部管理、維修技術(shù)人員公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握工程交接的全過(guò)程5各工種任務(wù)技巧和服裝、言語(yǔ)規(guī)范及溝通技巧1天公司本部全體新員工公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核行為、言語(yǔ)及技巧3、正常管理期員工培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目的1管理技藝知識(shí)再培訓(xùn)2-5天聘請(qǐng)物業(yè)管理專家授課根據(jù)工程詳細(xì)情況安排人員公司

17、本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)知識(shí)考核提高員工任務(wù)溝通技巧和管理程度2組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān)系及公眾籠統(tǒng)培訓(xùn)2天公司本部全體員工分批進(jìn)展公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)考核加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)才干和公共關(guān)系處置，建立良好的公眾籠統(tǒng)3保安員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)及體能等培訓(xùn)5天有關(guān)協(xié)作單位全體保安外部輪番培訓(xùn)考核掌握保安員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)才干4維修人員再培訓(xùn)5天公司本部維修、效力人員公司本部輪番培訓(xùn)考核提高作業(yè)才干5保安員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn)每年保證15天以上公司本部全體保安公司內(nèi)部培訓(xùn)考核提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)6消防技藝訓(xùn)練及演習(xí)3天有關(guān)協(xié)作單位全體義務(wù)消防員輪番培訓(xùn)實(shí)踐操作掌握消防技藝知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)才干員工的獎(jiǎng)懲機(jī)制1、獎(jiǎng)勵(lì)1獎(jiǎng)勵(lì)情

18、形如有以下情形，公司將予獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)改革物業(yè)管理、提高效力質(zhì)量有艱苦奉獻(xiàn)者。在效力任務(wù)中發(fā)明出優(yōu)良成果，多次遭到客戶表?yè)P(yáng)者。嚴(yán)厲控制開(kāi)支、節(jié)約費(fèi)用有顯著效果者。提出合理化建議，并經(jīng)實(shí)施有顯著效果者。為公司獲得艱苦經(jīng)濟(jì)效益者。為公司獲得艱苦社會(huì)榮譽(yù)者。2獎(jiǎng)勵(lì)方式獎(jiǎng)勵(lì)方式為：下發(fā)、通報(bào)表?yè)P(yáng)、升職、授予榮譽(yù)稱號(hào)、頒發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金等。2、處分如有違反以下情況之一的，視其情節(jié)輕重按以下規(guī)那么予以紀(jì)律處分：1口頭警告任務(wù)態(tài)度不仔細(xì)的(如值班時(shí)看報(bào)紙、吃零食、吸煙、聽(tīng)音樂(lè)、喧嘩、離崗等)。值班時(shí)制服穿著不整的。個(gè)人穿著裝扮、外觀籠統(tǒng)、儀容儀表不符合要求的。遲到、早退在非常鐘以內(nèi)的。在本物業(yè)范圍內(nèi)粗言穢語(yǔ)的。做出任

19、何有損公共衛(wèi)生的事，如隨地吐痰、亂丟渣滓或亂寫亂畫等。占用本物業(yè)作私人用途的。任務(wù)散漫或大意大意的。違反平安守那么或工程規(guī)定的。下班后，無(wú)特殊緣由仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。忘記佩戴員工證的。未經(jīng)贊同，穿著制服外出的。未經(jīng)答應(yīng)，擅自截留、撕毀效力中心安排傳閱的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定、通知、公告等的。2書面警告擅離任務(wù)崗位或遲到、早退超越非常鐘的。值班時(shí)打瞌睡的。曠工一天的。對(duì)上級(jí)不禮貌，頂撞、違背或不服從主管或上級(jí)合理任務(wù)指令的。對(duì)用戶、同事粗暴或不禮貌的。蓄意損耗、損壞物業(yè)公司財(cái)物的。在物業(yè)公司內(nèi)銷售、買賣私人物品的。制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務(wù)的。在公司內(nèi)聚賭或睡覺(jué)的。未經(jīng)答應(yīng)，將物業(yè)公司的

20、物品移送別處的。在物業(yè)公司內(nèi)私自派發(fā)各類文字或印刷品的。拾遺不報(bào)的。消極怠工，態(tài)度不端正，在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。有嚴(yán)重失職行為的。未經(jīng)贊同私自接聽(tīng)私人時(shí)間超越五分鐘的。未經(jīng)贊同私自換班或調(diào)崗的。3.即時(shí)開(kāi)除運(yùn)用恫嚇手段，要挾、危害同事人身平安的。任務(wù)時(shí)間飲用酒類或服用麻醉藥物的。偷竊的。虛報(bào)個(gè)人概略資料的。對(duì)外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理的。收受賄賂或向他人行賄的。延續(xù)曠工2天的。攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。構(gòu)成刑事犯罪或冒犯國(guó)家法律、法規(guī)的。因?yàn)^職給物業(yè)公司帶來(lái)艱苦損失的。無(wú)事生非，挑起事端或動(dòng)手打人的(呵斥損傷自行承當(dāng)有關(guān)費(fèi)用)。擅離任守或值班睡覺(jué)給物業(yè)公司呵斥嚴(yán)重后

21、果的。違反平安條例或守那么，導(dǎo)致艱苦損失的。未經(jīng)答應(yīng)，以物業(yè)公司名義對(duì)外承諾、簽合同、訂協(xié)議、發(fā)函件等呵斥影響的。第五章 早期介入與物業(yè)管理效力內(nèi)容一前期物業(yè)介入的內(nèi)容1、成立效力中心。2、制定前期物業(yè)管理規(guī)劃。3、安防系統(tǒng)的規(guī)劃建議方案。4、渣滓處置的方案。5、擬訂水系養(yǎng)管方案。6、擬訂接納驗(yàn)收方案。7、擬訂裝修控制方案。8、擬訂業(yè)主入住流程。二物業(yè)前期介入配合銷售的分析1、制定物業(yè)管理效力工程、內(nèi)容及收費(fèi)建議。2、與銷售人員溝通物業(yè)管理知識(shí)和內(nèi)容。3、協(xié)助需方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、效力員等人員。4、對(duì)銷售部的裝修、布置及周邊環(huán)境提供顧問(wèn)建議。5、對(duì)保安員、清潔工、效力員等進(jìn)展

22、培訓(xùn)。6、定期監(jiān)視檢查保安員、清潔工等情況，提高物業(yè)管理素質(zhì)，在銷售部得到表達(dá)。7、展會(huì)期間協(xié)助提供任務(wù)安排的建議及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助任務(wù)。8、編制、銷售中心物業(yè)管理制度、樣板間的管理制度等管理文件。三效力中心任務(wù)方案工程任務(wù)內(nèi)容時(shí)間責(zé)任部門1了解設(shè)計(jì)意圖1、作現(xiàn)場(chǎng)勘察、了解規(guī)劃意圖接納前工程部2、與委托單位溝通、交流接納前工程部3、從物業(yè)管理角度、招標(biāo)書的構(gòu)思提出合理化建議接納前工程部2制定管理方案根據(jù)以往的管理閱歷及現(xiàn)工程的實(shí)踐情況修正日常物業(yè)管理方案接納前綜合部3組建機(jī)構(gòu)1、人員的選聘接納前綜合部2、人員的培訓(xùn)接納前綜合部3、人員的上崗接納前綜合部4制定規(guī)章制度和任務(wù)程序1、制造公眾制度匯編接納前

23、綜合部2、修訂崗位職責(zé)和考核制度接納前綜合部3、根據(jù)公司規(guī)范制定任務(wù)程序接納前綜合部5辦公后勤任務(wù)1、安排辦公用房接納前綜合部2、安排后勤用房接納前綜合部3、購(gòu)買、配備物資配備接納前綜合部6物業(yè)驗(yàn)收接納1、根據(jù)規(guī)范，逐項(xiàng)驗(yàn)收接納前工程部2、督促責(zé)任部門整改接納前工程部3、辦理移交手續(xù)，作好各種工程設(shè)備、資料備案接納前工程部7資料預(yù)備預(yù)備各種入駐手冊(cè)及表格接納前綜合部8辦理進(jìn)駐1、設(shè)置辦理進(jìn)駐手續(xù)的流程和崗位接納后綜合部2、為業(yè)主辦理手續(xù)接納后綜合部3、為業(yè)主辦提供便利效力接納后綜合部9建立檔案1、搜集業(yè)主資料接納后綜合部2、建立分戶檔案接納后綜合部3、科學(xué)分類，錄入微機(jī)接納后綜合部10裝修管理

24、1、裝修申報(bào)審批，宣傳裝修規(guī)定接納后工程部2、裝修施工過(guò)程監(jiān)管接納后工程部3、裝修的平安管理接納后工程部11房屋及公共設(shè)備的維修保養(yǎng)1、修訂房屋及樓內(nèi)設(shè)備設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)方案接納前工程部2、設(shè)備、設(shè)備的維修管理接納后工程部3、智能系統(tǒng)設(shè)備的維涵養(yǎng)護(hù)接納后工程部12平安交通管理1、平安次序的維護(hù)接納后次序維護(hù)部2、交通車輛管理接納后次序維護(hù)部3、消防平安管理接納后次序維護(hù)部13保潔管理清潔衛(wèi)生管理接納后環(huán)境部14水體管理水體養(yǎng)護(hù)、管理接納后環(huán)境部15綠化管理綠化外包方的控制接納后綜合部16社區(qū)文化社區(qū)文化的建立與開(kāi)展任務(wù)接納后綜合部17其他按照委托方要求，配合委托方作好其他的日常管理任務(wù)接納后綜

25、合部四二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控為了保證樓房長(zhǎng)期正常運(yùn)用，公司將依、和、建立部第46號(hào)令等有關(guān)法規(guī)以及、執(zhí)行實(shí)施監(jiān)控。 平安防備管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受效力中心管理，施工人員不得在本小區(qū)內(nèi)留宿，；進(jìn)展二次裝修中用電、煤氣、明火平安管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)平安防備重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留平安隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修資料及渣滓的運(yùn)輸和堆放，一概實(shí)行袋裝，一致放置到指定地點(diǎn)；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)展噪聲隔離，最大限制降低對(duì)周邊居民正常生活及任務(wù)的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)呵斥的環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)備管理。確保二

26、次裝修中水電主干線、消防設(shè)備等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)備不受破壞，嚴(yán)禁恣意動(dòng)用消防設(shè)備，使其正常運(yùn)。第六章 日常物業(yè)管理效力內(nèi)容物業(yè)效力將政策和法規(guī)為實(shí)際根據(jù)，寓管理于效力之中，建立社區(qū)效力體系。為業(yè)主提供全方位管理效力，效力工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)。1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理管理責(zé)任人與效力中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)方案，執(zhí)行房屋修繕規(guī)范、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、堅(jiān)持房屋正常的運(yùn)用功能及完好。在任務(wù)中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的效力措施。2、共用設(shè)備、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)轉(zhuǎn)和管理共用設(shè)備設(shè)備的管

27、理由維修管理和運(yùn)轉(zhuǎn)管理兩大部分組成，進(jìn)展一致管理，對(duì)于不同的設(shè)備、設(shè)備進(jìn)展不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的任務(wù)質(zhì)量規(guī)范，建立設(shè)備設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊備。到達(dá)設(shè)備設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)轉(zhuǎn)良好。 3、市政公用設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理根據(jù)共用設(shè)備和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。 4、共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護(hù)與管理。綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，根據(jù)不同樹種的生長(zhǎng)特點(diǎn)，適時(shí)進(jìn)展修剪、澆灌、滅蟲等，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠

28、化景觀。湖水設(shè)專人擔(dān)任管養(yǎng)，針對(duì)湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)、滲漏等采取必要的措施進(jìn)展維護(hù)，定期進(jìn)展水質(zhì)監(jiān)測(cè)，堅(jiān)持湖水的凈化和水位的平衡。5、公共環(huán)境衛(wèi)生管理我們遵照“高規(guī)范、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生清潔管理和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的職能。 6、交通與車輛停放次序的管理對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛汽車、電動(dòng)車、自行車等進(jìn)出、行駛、?？看涡?qū)嵤┕芾?，確保交通暢通、組織有序，停放整齊，發(fā)明優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 7、公共次序維護(hù)與管理公共次序維護(hù)采用先進(jìn)的智能系統(tǒng)和人力維護(hù)相結(jié)合的方法。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適宜智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培

29、訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心一致指揮、全方位效力，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。8、檔案資料管理設(shè)專人對(duì)檔案資料實(shí)行一致管理，制定適行的檔案資料管理制度，做好檔案資料的搜集、整理、歸檔、存放、銷毀等任務(wù)。9、全方位全天候的物業(yè)效力，個(gè)性化的特約效力管理。即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民效力。營(yíng)造溫馨、諧的社區(qū)環(huán)境和溫馨、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境，努力使業(yè)主生活更方便、更迅捷。真正從業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)思索，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，

30、表達(dá)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效力的整體程度。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在這個(gè)暖和大家庭的幸福。我們將以業(yè)主為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償效力，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的效力工程。10、消防平安管理消防平安管理任務(wù)是重點(diǎn)管理任務(wù)之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的消防任務(wù)進(jìn)展全面細(xì)致的管理。第七章 管理效力質(zhì)量目的與措施一總體目的我公司將嚴(yán)厲按照實(shí)施物業(yè)管理，并鄭重承諾：自接納之日起，當(dāng)年到達(dá) “天津市物業(yè)管理達(dá)標(biāo)住宅小區(qū)規(guī)范；自接納之日起，兩年內(nèi)到達(dá)“天津市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)范。自接納之日起，三年內(nèi)到達(dá)“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) 規(guī)范。最終到達(dá)“全國(guó)物業(yè)管

31、理示范住宅小區(qū)規(guī)范。二分項(xiàng)管理目的 房屋及配套設(shè)備完好率: 98% 房屋零修、急修及時(shí)率: 98% 維修工程質(zhì)量合格率: 100% 環(huán)境衛(wèi)生保潔率: 98% 業(yè)主稱心率: 95%(三)總體管理規(guī)范內(nèi)容管理規(guī)范 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù)維涵養(yǎng)護(hù)制度健全并在任務(wù)場(chǎng)所明示，任務(wù)規(guī)范及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好共用設(shè)備設(shè)備按照工程配套建立管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄；對(duì)設(shè)備缺點(diǎn)及艱苦或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處置措施、處置記錄實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，約定維修報(bào)修按雙方商定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率90%以上水、電、電梯、監(jiān)

32、控等設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)人員技藝熟練，嚴(yán)厲遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范道路、停車場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。設(shè)備用房整潔，主要設(shè)備設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全，危及人身平安隱患處有明顯標(biāo)志和防備措施雨水井、化糞井每季檢查1次，根據(jù)需求定期清理疏通，堅(jiān)持通暢，無(wú)堵塞外溢9 在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提早通知用戶公 共 秩 序 維 護(hù) 門崗室美觀整潔，人員一致著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車登記換證按照規(guī)定道路和時(shí)間進(jìn)展24小時(shí)不延續(xù)巡查，不少于12次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，

33、并做好巡查記錄。巡查過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)展訊問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門小區(qū)內(nèi)公共文娛設(shè)備等部位，設(shè)置平安警示標(biāo)志對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)展引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊設(shè)有中央監(jiān)控室的，實(shí)施24小時(shí)平安監(jiān)控，并記錄及時(shí)看管公共財(cái)富，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處置預(yù)案8 定期對(duì)效力人員進(jìn)展消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)起用保 潔 服 務(wù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域硬化地面、主次干道每天清掃2次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，堅(jiān)持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物

34、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，堅(jiān)持干凈整潔根據(jù)小區(qū)實(shí)踐情況合理部設(shè)渣滓桶、果皮箱、渣滓袋裝按樓洞口、樓層搜集渣滓，每天2次渣滓清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)渣滓桶、果皮箱滿溢景象渣滓設(shè)備每天清潔2次，無(wú)異味公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)展清掃進(jìn)展保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等景象建立消殺任務(wù)管理制度，根據(jù)實(shí)踐情況開(kāi)展消殺任務(wù)，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孽生豢養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)展勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)展處置 化 養(yǎng) 護(hù) 綠管 理花草樹木生長(zhǎng)良好，無(wú)枯死、無(wú)樹掛、適時(shí)修剪、疏密得當(dāng)，有良好的欣賞效果；樹型符合自然特征，整

35、形植物堅(jiān)持一定外形，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)去除，并適時(shí)補(bǔ)種草坪生長(zhǎng)整齊，高度不應(yīng)超越10公分，超越時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)展修剪草坪及時(shí)去除雜草，有效控制雜草孽生；無(wú)渣滓、無(wú)煙頭紙屑綠籬枝葉較茂密，超越平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)展修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，當(dāng)天去除修剪廢棄物。無(wú)枯死植株，無(wú)明顯禿裸根據(jù)氣候情況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無(wú)明顯跡象園林建筑和輔助設(shè)備完好，整潔無(wú)損綠化地設(shè)有提示人們維護(hù)綠化的宣傳牌綜合服務(wù)管理建立物業(yè)管理制度和效力質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施按規(guī)范簽定物業(yè)管理效力合同，并按照合同商定公布物業(yè)管理效力工程、內(nèi)

36、容及物業(yè)管理效力規(guī)范效力人員一致著裝、佩帶標(biāo)志、言語(yǔ)規(guī)范、文明效力管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)展管理。建立完善的檔案管理制度包括物業(yè)開(kāi)工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理?yè)醢?、業(yè)主資料、日常管理檔案等，各種根底資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保管完好設(shè)置“效力中心，公示效力聯(lián)絡(luò)，24小時(shí)有管理人員接待住戶，處置物業(yè)管理效力合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和贊揚(yáng)，有效贊揚(yáng)處置率100%提供有償特約效力和代辦效力，公示效力工程及收費(fèi)規(guī)范采取入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、溝通、問(wèn)卷調(diào)查等方式開(kāi)

37、展回訪任務(wù)，回訪率85%以上，每年進(jìn)展一次抽樣測(cè)評(píng)，稱心率到達(dá)85%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)展改良建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理效力費(fèi)收支情況建立共用部位設(shè)備設(shè)備維修基金臺(tái)帳，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定運(yùn)用公用部位設(shè)備設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和運(yùn)用情況12召集初次業(yè)主會(huì)會(huì)議，協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其任務(wù)第八章 檔案資料的建立與管理一資料的搜集我們將經(jīng)過(guò)三個(gè)途徑進(jìn)展搜集；一是在物業(yè)接納移交時(shí)，盡能夠的與原設(shè)計(jì)單位、施工單位聯(lián)絡(luò)，力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確地搜集到工程建立及工程技術(shù)等原始資料；二是在業(yè)主入住階段，對(duì)業(yè)主的根本情況進(jìn)展登記造冊(cè)搜集；三是在日常管理中建立社區(qū)維修檔案、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)檔案、業(yè)

38、主贊揚(yáng)回訪記錄等以及其它相關(guān)資料，并將檔案的搜集構(gòu)成制度。二資料的整理和分類在搜集到原始資料后，一致由擔(dān)任檔案管理文員集中整理。剔除作廢的和無(wú)效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類別進(jìn)展裝訂并整理成冊(cè)，做到條理明晰、分類合理、易于查找。三資料的歸檔管理 1、在社區(qū)的檔案管理中我們將實(shí)行原始資料和電腦檔案雙軌制，確保儲(chǔ)存方式的多元化，盡能夠?qū)①Y料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤儲(chǔ)存以便于查找。同時(shí)運(yùn)用錄像帶、錄音帶、照片等多種方式保管，使籠統(tǒng)的檔案資料詳細(xì)化、籠統(tǒng)化。 2、對(duì)和物業(yè)管理效力中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保管。這些檔案在電腦中按授權(quán)級(jí)別檢索、對(duì)保管在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)厲控制借閱。 3、檔案管理員應(yīng)編制一

39、致的檔案分類闡明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保管期限及嚴(yán)密程序的分類順序進(jìn)展組卷、逐一編號(hào)，登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保管。 4、為保證檔案的平安和完善，檔案室應(yīng)隨時(shí)堅(jiān)持枯燥、通風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)備。同時(shí)配備適宜的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室應(yīng)防止無(wú)關(guān)人員恣意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。 四檔案的運(yùn)用物業(yè)管理效力中心內(nèi)部員工可在文件檔案授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)展查閱。對(duì)借閱原始資料的運(yùn)用者，按檔案的不同密級(jí)由相關(guān)擔(dān)任人同意方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。五檔案的銷毀根據(jù)文檔的保管期限和性質(zhì)，定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)展剔除和銷

40、毀，防止檔案的堆積和混淆。對(duì)于已過(guò)存檔期的檔案經(jīng)主管指點(diǎn)同意可銷毀，同時(shí)建立已銷毀文檔清單備查。六檔案資料的分類管理1、工程技術(shù)資料1工程規(guī)劃圖紙、工程批文、用地批文2建筑答應(yīng)證、投資答應(yīng)證、開(kāi)工答應(yīng)證3拆遷安頓資料4紅線圖、開(kāi)工總平面圖5地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)開(kāi)工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告6工程合同、工程預(yù)決算7工程設(shè)計(jì)變卦通知8開(kāi)工圖：?jiǎn)误w建筑、構(gòu)造及隱蔽工程開(kāi)工圖，消防、燃?xì)獾裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)開(kāi)工圖房屋、消防、燃?xì)忾_(kāi)工驗(yàn)收證明書主要資料質(zhì)量保證書，新資料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及設(shè)備技術(shù)資料漿、混凝土塊試壓報(bào)告綠化工程開(kāi)工圖其他工程技術(shù)檔案2、業(yè)主居住檔案1業(yè)主詳細(xì)資料登

41、記表2業(yè)主的維修檔案3業(yè)主裝修巡視記錄3、維修資料1維修懇求記錄、回訪記錄2維修派工單3設(shè)備、設(shè)備巡檢記錄 4、公共次序維護(hù)資料1日巡檢記錄、交接班記錄、值班記錄、巡查道路2日常抽檢記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄象帶3搬入/出記錄、突發(fā)事件處置記錄4車輛進(jìn)出記錄、車輛詳細(xì)資料 5、設(shè)備設(shè)備管理資料包括消防1設(shè)備設(shè)備運(yùn)用方案2設(shè)備運(yùn)用懇求、運(yùn)用情況記錄3設(shè)備、設(shè)備維修保養(yǎng)方案4設(shè)備、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄5機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、巡查記錄6設(shè)備分承包檔案7設(shè)備、設(shè)備臺(tái)帳及更新記錄6、綠化清潔資料1清潔班檢記錄、清潔周檢記錄2綠化任務(wù)記錄、綠化周檢記錄3消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄4水體巡檢記錄5水體養(yǎng)護(hù)記錄

42、6水體注水記錄7、社區(qū)文化資料1文化活動(dòng)方案及實(shí)施情況記錄2文化活動(dòng)圖片及錄像記錄3傳媒報(bào)導(dǎo)資料4文化活動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)備臺(tái)帳及運(yùn)用記錄 8、員工管理資料1員工個(gè)人資料、聘用記錄2員工考核及獎(jiǎng)罰記錄3員工培訓(xùn)方案、培訓(xùn)檔案、考核記錄4員工提升、薪金變動(dòng)及內(nèi)務(wù)管理記錄9、反響資料1效力質(zhì)量回訪記錄2業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄3業(yè)主贊揚(yáng)及處置記錄 10、行政文件資料 1工程值班及檢查記錄 2有關(guān)財(cái)務(wù)記錄由財(cái)務(wù)人員專職保管 3公司下發(fā)文件 4內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件第九章 物資配備方案物資配備方案稱號(hào)數(shù)量(套)單價(jià)(元)合計(jì)(元)備注電腦及打印機(jī)150005000沖擊鉆110001000更衣柜630

43、01800對(duì)講機(jī)58004000三輪車1360360辦公桌椅75003500椅子40502000電扇4100400機(jī)112001200各種消防工具2500各種維修備件2000小計(jì)23760第十章 緊急事件處置預(yù)案一燃?xì)庑孤妒鹿侍幹梅桨钢饕?zé)任部門：次序維護(hù)部落實(shí)擔(dān)任人：次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)平日任務(wù)時(shí)間 次序維護(hù)班長(zhǎng) 夜間及節(jié)假日等非辦公時(shí)間 如遇燃?xì)庑孤妒鹿?，?yīng)采取如下措施。 1、次序維護(hù)員應(yīng)留意提示業(yè)戶時(shí)辰留意用氣、用火平安，發(fā)現(xiàn)燃?xì)獍l(fā)生泄露，應(yīng)及時(shí)封鎖燃?xì)忾y門。必要時(shí)如不能確認(rèn)燃?xì)庑孤段恢?，?yīng)及時(shí)通知物業(yè)工程部或燃?xì)鈸屝薏块T。 2、燃?xì)庑孤秶?yán)重時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)在封鎖燃?xì)忾y門后，首先退至戶外，防止大量

44、吸入一氧化碳?xì)怏w。現(xiàn)場(chǎng)不要?jiǎng)佑妹骰?，不要運(yùn)用手機(jī)、傳呼機(jī)及開(kāi)關(guān)電源，防止引爆燃?xì)狻Ｈ藛T退出后應(yīng)清點(diǎn)人數(shù)，向次序維護(hù)員通報(bào)現(xiàn)場(chǎng)能否還有滯留人員。 3、次序維護(hù)員切勿單獨(dú)處置燃?xì)庑孤妒鹿省?4、發(fā)生燃?xì)庑孤妒鹿蕰r(shí)，次序維護(hù)部應(yīng)派出次序維護(hù)員迅速查找燃?xì)庑孤兜攸c(diǎn)，隨身不要攜帶手機(jī)、傳呼機(jī)，對(duì)講機(jī)應(yīng)處于封鎖形狀，條件答應(yīng)的情況下，應(yīng)攜帶防災(zāi)面具呼吸面具。 5次序維護(hù)員發(fā)現(xiàn)泄露地點(diǎn)后，應(yīng)斷定燃?xì)庑孤冻潭?。如泄露不多，?yīng)馬上用手拍門通知該單元業(yè)戶檢查封鎖氣閥。如泄露嚴(yán)重，應(yīng)拍門通知該區(qū)域業(yè)戶撤離切勿按門鈴。在現(xiàn)場(chǎng)附近，切勿運(yùn)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)，開(kāi)關(guān)電源。 6次序維護(hù)員應(yīng)撤到平安間隔 外，運(yùn)用對(duì)講機(jī)或向擔(dān)任人報(bào)

45、告。 7假設(shè)情況答應(yīng)，次序維護(hù)員可以進(jìn)入泄露燃?xì)獾膯卧獣r(shí)，應(yīng) 1佩帶防災(zāi)面具或用濕布捂好口鼻后進(jìn)入單元內(nèi)； 2關(guān)掉燃?xì)夤饪傞y門； 3翻開(kāi)一切門窗，讓氣體排除； 4檢查室內(nèi)人員能否平安，如有人暈倒應(yīng)立刻背到空氣新穎的地方搶救； 5切勿開(kāi)關(guān)室內(nèi)任何電器開(kāi)關(guān)，插拔插銷或打； 6切勿運(yùn)用任何火焰； 7檢查終了后，保安人員應(yīng)撤離到平安間隔 。 8、燃?xì)庑孤遁^為嚴(yán)重時(shí)，次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)向工程經(jīng)理進(jìn)展匯報(bào)，將有關(guān)情況通知煤氣公司和消防局119。 9、應(yīng)立刻通知危險(xiǎn)區(qū)域的業(yè)主不要?jiǎng)佑妹骰鸷烷_(kāi)關(guān)電器。 10、次序維護(hù)部應(yīng)協(xié)助、引導(dǎo)燃?xì)庑孤队绊憛^(qū)域的業(yè)主撤離，提示業(yè)戶分開(kāi)前要鎖好門。維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)次序，切勿呵斥慌亂。

46、11、安排兩名管理人員到首層引導(dǎo)業(yè)主疏散到平安區(qū)域，制止任何無(wú)關(guān)人員進(jìn)入泄露區(qū)域。 12、派人到路口引導(dǎo)搶救車輛、消防車輛，堅(jiān)持工程周圍交通暢通。 13、如泄露地點(diǎn)在地下管道、地下井，物業(yè)人員不要擅自進(jìn)入，應(yīng)通知煤氣公司、消防局進(jìn)展搶修。次序維護(hù)員應(yīng)在附近設(shè)立平安警戒線，不準(zhǔn)任何無(wú)關(guān)人員接近。 14、呵斥人員傷亡的，次序維護(hù)部應(yīng)及時(shí)通知急救中心，協(xié)助搶救傷者。應(yīng)將中毒者平臥，松開(kāi)衣扣，腰帶，進(jìn)展人工呼吸，中毒嚴(yán)重者應(yīng)立刻送醫(yī)院搶救。 15、次序維護(hù)部任何人不得在公共場(chǎng)所枉加推測(cè)，對(duì)泄露事件進(jìn)展議論。二人員死亡事故的處置人員死亡事故的處置主要責(zé)任部門：次序維護(hù)部落實(shí)擔(dān)任人：次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)平日任務(wù)時(shí)

47、間 次序維護(hù)班長(zhǎng) 夜間及節(jié)假日等非辦公時(shí)間 1、現(xiàn)場(chǎng)維護(hù) 現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)是案件或事故發(fā)生后，及時(shí)采取警戒封鎖等措施，使犯罪現(xiàn)場(chǎng)或事故現(xiàn)場(chǎng)堅(jiān)持發(fā)現(xiàn)時(shí)的原始形狀。及時(shí)維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時(shí)查破案件和有關(guān)部門鑒定處置好事故的前提。次序維護(hù)員得知發(fā)生案件或事故后，必需立刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)，采取有效措施加以維護(hù)，并同時(shí)向公安機(jī)關(guān)或擔(dān)任人報(bào)告。 2、露天現(xiàn)場(chǎng)的維護(hù)方法 對(duì)于發(fā)生在室外的露天現(xiàn)場(chǎng)，通常是劃出一定的范圍布置警戒。維護(hù)范圍的大小原那么上應(yīng)包括犯罪分子實(shí)施損害行為的地點(diǎn)和遺留有與損害行為有關(guān)的痕跡人證的一切場(chǎng)所。實(shí)際中通常的做法是先把范圍劃得略大一些，待勘查人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后根據(jù)情況進(jìn)展調(diào)整。詳細(xì)方法是：

48、1對(duì)于范圍不大的露天現(xiàn)場(chǎng)，可以在周圍繞以繩索或撒白灰等作警示標(biāo)志，防止他人人內(nèi)。 2對(duì)經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的道路，必要時(shí)可暫時(shí)中斷交通，指揮行人或車輛繞道而行。 3對(duì)現(xiàn)場(chǎng)上重要部位及現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出口，該當(dāng)設(shè)崗看守或者設(shè)置屏障遮擋。 4對(duì)院落內(nèi)空地上的現(xiàn)場(chǎng)，可將大門封鎖，如內(nèi)有其他住戶，可以劃出通道方便住戶出入。 5當(dāng)環(huán)境發(fā)生改動(dòng)時(shí)如天氣，要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)上易變的痕跡人證采取適當(dāng)?shù)木S護(hù)措施；野外現(xiàn)場(chǎng)要防止家畜、寵物進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)破壞痕跡人證。 三預(yù)防雷電雷暴能夠帶來(lái)的火災(zāi)或人身?yè)p傷事故。主要責(zé)任部門：物業(yè)工程部、次序維護(hù)部落實(shí)擔(dān)任人：工程部擔(dān)任人、次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)平日任務(wù)時(shí)間 工程部值班員/次序維護(hù)班長(zhǎng)夜間及節(jié)假日等非辦公時(shí)間重點(diǎn)

49、范圍：樓宇避雷設(shè)備。 1、防雷安裝的檢查 1工程次序維護(hù)部應(yīng)留意提示工程部，在每年雷雨季節(jié)以前作定期檢查。如有特殊情況，還要進(jìn)展暫時(shí)性的檢查。特別是避雷針、避雷器要進(jìn)展定期校驗(yàn)。 2當(dāng)防雷安裝各部分導(dǎo)體出現(xiàn)因腐蝕或其他緣由引起的折斷、銹蝕達(dá)30以上時(shí)，必需進(jìn)展改換。 3檢查能否由于維建筑筑物或建筑物本身外形有變動(dòng)，使防雷安裝的維護(hù)范圍出現(xiàn)缺口。 4檢查接閃器有無(wú)被雷擊后而發(fā)生熔化和折斷，避雷器瓷套有無(wú)裂紋、碰傷等情況，井應(yīng)定期進(jìn)展預(yù)防性實(shí)驗(yàn)。 5檢查明裝引下線有無(wú)在驗(yàn)收后又裝設(shè)了交*或平行電氣線路；檢查避雷安裝有無(wú)接觸不良情況和木構(gòu)造的接閃器支桿有無(wú)腐朽景象；并檢查接地安裝周圍的土壤有無(wú)沉陷景

50、象等。 6丈量全部接地安裝的接地電阻，應(yīng)符合平安要求。假設(shè)發(fā)現(xiàn)接地電阻值有很大變化時(shí)，應(yīng)對(duì)接地系統(tǒng)進(jìn)展全面檢查。必要時(shí)可補(bǔ)打電極。 7檢查有無(wú)因挖土、敷設(shè)其他管道或種植樹木、植被而挖斷接地安裝等。 8獨(dú)立的避雷針及其接地安裝不得設(shè)在行人經(jīng)常經(jīng)過(guò)或堆放易燃物的地方。對(duì)裝有避雷針或避雷帶的構(gòu)架，不準(zhǔn)裝設(shè)低壓線或通訊線等。避雷針、避雷帶與引下線應(yīng)采用焊接方法。 2、預(yù)防雷暴災(zāi)禍的措施 1工程次序維護(hù)部應(yīng)確保工程一切員工均接受過(guò)防雷常識(shí)的培訓(xùn)，并留有培訓(xùn)記錄。 2要求工程各部門留意雷電天氣真實(shí)維護(hù)戶外任務(wù)員工的平安，必要時(shí)應(yīng)要求戶外崗位的員工暫時(shí)撤入室內(nèi)或在平安地點(diǎn)躲避。 3雷電天氣應(yīng)制止員工登高作業(yè)

51、，帶電作業(yè)或在空闊地點(diǎn)任務(wù)。如進(jìn)展外壁作業(yè)、在樓頂任務(wù)、攀爬燈桿等 4要求員工遇雷電天氣，不得在樹木、煙囪、廣告牌、旗桿等高大、孤立構(gòu)造、物體附近活動(dòng)。不得接近高壓輸配電設(shè)備。 3、雷暴天氣暫避場(chǎng)所的選擇發(fā)生雷暴時(shí)，除非不得已，不可走出大門或留在戶外。該當(dāng)尋覓能提供防雷維護(hù)的建筑物、車輛或者其他構(gòu)筑物、場(chǎng)所暫避。 1以下場(chǎng)所可供人們躲避雷電。 采取防雷維護(hù)措施的住宅或其他建筑物； 地下掩蔽場(chǎng)所，諸如地鐵、隧道和洞穴； 大型金屬或金屬框架建筑物； 具有金屬車頂和車身封鎖的汽車、大型客車以及其他車輛；2假設(shè)處于暴露區(qū)域，孤立無(wú)援，一籌莫展，而且他感到本人的頭發(fā)根根豎起，預(yù)示即將遭到雷擊，那么應(yīng)立刻

52、跪下，身子前向彎曲，并將手放在膝蓋上。切勿躺在地上，也不得把手放在地上。居民住宅火災(zāi)撲救對(duì)策1、煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi)煤氣和液化石油器具起火時(shí)，應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后封鎖氣門斷絕氣源；再用水撲滅熄滅物或起火部位的火。滅火后翻開(kāi)門窗通風(fēng)。如切斷氣源不能實(shí)現(xiàn)，那么應(yīng)立刻將液化石油氣罐移至平安場(chǎng)所，并劃出不得用明火的警戒范圍。 2、廚房油鍋起火油鍋起火時(shí)不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。3、電器器具火災(zāi)當(dāng)電器器具起火時(shí)，首先斷開(kāi)電源，然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無(wú)電時(shí)，才可用水撲救。4、兒童玩火引起火災(zāi)兒童玩火引起的火

53、災(zāi)起火部位多在廚房、床下等位置，在滅火的同時(shí)應(yīng)將液化氣罐迅速搬走，防止高溫作用使氣罐爆炸擴(kuò)展火勢(shì)，然后用水滅火。 5、撲救居民住宅火宅時(shí)應(yīng)留意：1發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí)，切忌翻開(kāi)門窗，以免氣體對(duì)流，使火勢(shì)擴(kuò)展蔓延。滅火后，需翻開(kāi)門窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復(fù)燃。2嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味，切忌用明火檢查，夜間忌諱開(kāi)電燈，防止打火呵斥可燃?xì)怏w爆炸或發(fā)生火災(zāi)。應(yīng)關(guān)緊閥門斷絕氣源，并應(yīng)立刻翻開(kāi)門窗排除可燃?xì)怏w。3發(fā)現(xiàn)起火后，除自救外，夜間要喊醒鄰居，絕不可只顧搶救本人的財(cái)物，而不滅火，使火災(zāi)擴(kuò)展蔓延，呵斥人員傷亡。五會(huì)所火災(zāi)撲救對(duì)策1、人員集中場(chǎng)所起火后，首先應(yīng)切斷電源，封鎖通風(fēng)設(shè)備；翻開(kāi)一

54、切出入口，盡快疏散人員；啟動(dòng)滅火設(shè)備及時(shí)滅火。2、電器設(shè)備、電路起火，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。3、當(dāng)火勢(shì)要挾到老人、婦女和兒童時(shí)，要盡快疏散或搶救，并將他們安排到平安地帶。 4、火大來(lái)不及疏散，要將當(dāng)事人轉(zhuǎn)移到平安房間，等待消防隊(duì)來(lái)?yè)尵龋f(wàn)不可亂動(dòng)。5、在滅火的同時(shí)，要把起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離，防止擴(kuò)展熄滅。 6、撲救人員集中場(chǎng)所火災(zāi)時(shí)應(yīng)留意：(1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)熄滅時(shí)，要留意防毒氣和煙霧中毒。 (2)利用廣播方式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的心情，做到循序地按疏散方案撤出被困人員，防止人群擁堵呵斥踏、壓傷亡事故。(3)滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng)，防止熄滅點(diǎn)上部墜落，落下東西傷人。六車輛

55、損傷應(yīng)急處置預(yù)案1、發(fā)現(xiàn)有人劃傷車輛，和劃車人最先接觸的人員攔截劃車人，通知次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)并撥打110報(bào)警。2、發(fā)現(xiàn)車輛在停放、行使過(guò)程中碰傷其他車輛，和肇事車輛最先接觸的人員最先攔截并通知次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)，安排并聯(lián)絡(luò)當(dāng)事車主到現(xiàn)場(chǎng)，由雙方協(xié)商處置；雙方不能協(xié)商一致時(shí)，協(xié)助當(dāng)事車主報(bào)警。3、當(dāng)車輛損傷涉及管理責(zé)任時(shí)，和業(yè)主最先接觸的隊(duì)員通知隊(duì)長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)和車主進(jìn)展溝通，次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)安排查詢車輛進(jìn)出錄像、記錄，核實(shí)有關(guān)情況。4、涉及管理責(zé)任的車輛損傷，次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)將相關(guān)證據(jù)及分析結(jié)論告知工程經(jīng)理。工程經(jīng)理決議處置意見(jiàn)，與車主進(jìn)展溝通，并安排填寫上報(bào)。第十一章 社區(qū)文化的開(kāi)展一業(yè)主認(rèn)養(yǎng)小樹活動(dòng)二業(yè)主棋牌文娛

56、競(jìng)賽三利用本工程水體的特點(diǎn)，適時(shí)搞一些水上工程。1、遙控船競(jìng)賽2、在一些節(jié)日，由業(yè)主本人制造小船燈，投放到水體，營(yíng)造節(jié)日氣氛3、垂釣競(jìng)賽四針對(duì)中老年的一些健身活動(dòng)五針對(duì)年輕人的籃球、羽毛球活動(dòng) 第十二章 便民效力措施在小區(qū)門口公告欄處公示各種指南、公共設(shè)備位置、公交線路圖、本市地圖等效力性強(qiáng)的信息。 根據(jù)工程實(shí)踐情況制定特約效力、專項(xiàng)效力詳細(xì)內(nèi)容(無(wú)償)：效力工程序號(hào)效力內(nèi)容熱線效力1叫醒效力2發(fā)布重要新聞信息3各種便民查詢4天氣預(yù)告生活效力5代客叫車6代發(fā)信件普通訊件7代訂報(bào)紙刊物8蚊蟲消殺效力9滅鼠效力10運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所預(yù)訂會(huì)所11代請(qǐng)家教12借用雨具只收押金安康效力13安康、養(yǎng)身知識(shí)講座14設(shè)

57、立家庭安康檔案15安康食譜制造旅游效力16旅游道路咨詢綠化效力17園藝培訓(xùn)保安效力1824小時(shí)平安捍衛(wèi)1924小時(shí)保安攝像監(jiān)控20車輛停放次序維護(hù)21住宅室內(nèi)緊急報(bào)警特約貼心效力有償效力工程序號(hào)效力內(nèi)容清潔效力1地板打蠟2家具保養(yǎng)3地毯清洗4抽油煙機(jī)清洗5空調(diào)清潔車輛效力6洗車保安效力7暫住證代辦綠化效力8園林設(shè)計(jì)9園林綠化10植物租賃11植物代養(yǎng)護(hù)生活效力12代請(qǐng)保姆13鐘點(diǎn)工效力商務(wù)效力14復(fù)印15打字16代收、代發(fā)維修效力17空調(diào)安裝18抽油煙機(jī)安裝19線移位20電視插座移位21改換插座面板22燈具安裝23水管改換、維修24改換閥門25改換玻璃26維修浴缸、改換配件27改換燈泡、燈管28

58、維修洗面盆、水箱配件29改換保險(xiǎn)絲30疏通下水道裝修效力31安裝窗簾架、盒32安裝晾衣架33墻面粉刷34入住前開(kāi)荒清潔搬運(yùn)效力35搬家36搬運(yùn)大件物品租賃效力37常用工具出租38電開(kāi)工具出租39代辦房屋出租第十三章 管理制度內(nèi)部管理制度1、各崗崗位職責(zé)1工程經(jīng)理崗位職責(zé)略2工程經(jīng)理助理崗位職責(zé)略3文員崗位職責(zé)略4管理員崗位職責(zé)略5公共次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 略6公共次序維護(hù)隊(duì)員崗位職責(zé)略7電氣維修崗位職責(zé)略8水暖維修崗位職責(zé)略9設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)崗位職責(zé)略10保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)略11保潔員崗位職責(zé)略12水體養(yǎng)護(hù)崗位職責(zé)略13員工培訓(xùn)制度略14員工考核、獎(jiǎng)懲制度略2、員工檔案的管理略3、檔案資料管理制度管理1

59、工程檔案的管理圖紙資料、設(shè)備檔案略2小區(qū)根本檔案資料開(kāi)工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件略3檔案借閱制度略4業(yè)主資料的管理嚴(yán)密性略4、財(cái)務(wù)制度1收費(fèi)規(guī)范的制定、申報(bào)、審批略2押金的處置略3財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析略4日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處置略5定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況5、采購(gòu)及庫(kù)存管理1采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批略2庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充略3庫(kù)房平安管理制度略6、公文管理制度1外來(lái)文件管理略2內(nèi)部文件往來(lái)略3收發(fā)登記略4通告管理制度略7、工程管理制度1分包方的評(píng)選規(guī)范管理資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等略2簽署合同略3工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄略4工程驗(yàn)收制度略5整改制度略8、辦公設(shè)備的管理略二公眾管理制

60、度1、業(yè)委會(huì)章程略2、管理維修制度略3、清潔衛(wèi)生制度略4、二次裝修管理規(guī)定略5、停車場(chǎng)管理規(guī)定略6、治安管理規(guī)定略7、園林、綠化管理規(guī)定略8、 消防管理制度略三管理流程效力中心整體運(yùn)轉(zhuǎn)流程略物業(yè)接納驗(yàn)收流程略培訓(xùn)任務(wù)流程略業(yè)主贊揚(yáng)處置流程略大型設(shè)備機(jī)具購(gòu)置控制流程略檔案建立與管理流程物業(yè)技術(shù)、業(yè)主資料略檔案建立與管理流程管理檔案略物料控制流程略設(shè)備設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)任務(wù)流程大型機(jī)電設(shè)備略設(shè)備設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)任務(wù)流程根底設(shè)備略治安事件處置任務(wù)流程略環(huán)境管理任務(wù)流程略消防應(yīng)急處置流程略四質(zhì)量檢查措施各崗位員工考核表1、文員崗位月考核表略2、管理員崗位月考核表略3、公共次序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)崗位月考核表略4、公共次序維