華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究

1、華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究武漢大洋城市經(jīng)濟開展研究院2021-5專題研究旅游地產(chǎn)是國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的一大難題，其特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接。華僑城是國內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也國內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)波托菲諾小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)典范。本期專題將以華僑城為例，為大家?guī)砺糜蔚禺a(chǎn)全講解。前 言21 華僑城模式成功的原因042 華僑城旅游地產(chǎn)的盈利模式083 華僑城旅游工程研究：波托菲諾124 華僑城四大主題公園及開展19目 錄31 華僑城模式成功的原因4由于歷史的原因，華僑城的土地本錢

2、較低，這是其建設(shè)成功的一個重要因素。1.1 低價拿地 在安置歸國華僑的同時招商引資開發(fā)建設(shè)，正式取名華僑城是在1985年，至今已是20年。華僑城集團原來歸國務(wù)院僑辦主管，現(xiàn)劃歸為國務(wù)院國資委直屬企業(yè)。華僑城建設(shè)之初，這一區(qū)域比較偏僻。據(jù)介紹，20世紀(jì)80年代初，由于印尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象，一些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，5華僑城開始的第一項建設(shè)是種花、種草、種樹、營造環(huán)境。他們認為，經(jīng)濟建設(shè)中最大的失誤莫過于規(guī)劃上的短視和對生態(tài)環(huán)境等資源的破壞，他們的理念是要在“花園中建城市，而不是“在城市中去建設(shè)花園，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)了“規(guī)劃就是財富、“環(huán)境就是優(yōu)勢等現(xiàn)代開展理念。從而

3、使華僑城最終沖出國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推平、“排排座、“火柴盒的傳統(tǒng)模式。 1.2 環(huán)境優(yōu)先 天鵝堡一期東方花園6華僑城的城區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護利用和可持續(xù)開展的開發(fā)模式和開展路子。1985年華僑城成立之初，華僑城引進的第一個工程不是辦工廠、酒店，而是以年薪11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃參謀；華僑城建設(shè)的第一個戰(zhàn)役不是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役。 1.3 規(guī)劃先行華僑城建設(shè)的第一個戰(zhàn)役不是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役。72 華僑城旅游地產(chǎn)的盈利模式華僑城以“旅游+地產(chǎn)的開發(fā)理念為國內(nèi)開展商帶來了新的盈

4、利模式華僑城工程銷售有個規(guī)律，一般是開盤當(dāng)天就銷售1/3，一年之內(nèi)賣掉90%多。旅游工程的成功，主要得益于華僑城片區(qū)內(nèi)成熟的主題公園景觀，以及多功能社區(qū)規(guī)劃，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對華僑城的利潤奉獻率超過80%82.1 主題配套公園拉開工程均價無可否認，華僑城主題公園的成功，對周邊房價產(chǎn)生的影響是巨大的，這便是旅游地產(chǎn)的魅力所在。“以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是2000元/平方米。肖德中介紹，天鵝堡一期當(dāng)時賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城工程在朝陽區(qū)南磨房，工程附近的樓盤原來是4200元/平方米，現(xiàn)在房價已經(jīng)到達6500元/平

5、方米。除了房價整體上漲的因素，世紀(jì)華僑城主題公園的籌建對它的房價是有奉獻的。波托菲諾工程中，2004年開盤的10萬平方米天鵝堡二期II區(qū)均價到達9800元/平方米，目前已經(jīng)賣到10000元/平方米。92.2 先旅游后地產(chǎn)帶來超高利益權(quán)威周刊所做的測算顯示，華僑城旅游地產(chǎn)工程毛利率高得驚人：波托菲諾工程的樓面地價不超過1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建設(shè)費用和2300-2500元/平方米的建安本錢(高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上500元/平方米的其他本錢雜費，工程總本錢不超過5000元/平方米；以10000元/平方米的售價計算，波托菲諾工程毛利率在50%以上。旅游地產(chǎn)工程一般

6、選址為城市周遍地區(qū)，而這些地方的樓面價格普遍較低，低價拿地，高價出售便是華僑城秘訣之一。按照權(quán)威周刊得到的以下數(shù)據(jù)，可以統(tǒng)計出，目前包括波托菲諾尚未開發(fā)的規(guī)劃建筑面積，華僑城區(qū)域內(nèi)約有200萬平方米建筑面積尚待開發(fā)，假設(shè)乘以5000元/平方米的毛利，總利潤將到達100億元。按照2003年開發(fā)速度，樂觀估計開發(fā)速度可以到達每年15萬平方米，200萬平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開發(fā)10年。102.3 先旅游后地產(chǎn)帶來超高利益波托菲諾作為旅游地產(chǎn)工程的經(jīng)典之作，它給華僑城帶來的利潤是巨大的。先做旅游，后做地產(chǎn)是華僑城秘訣之二。波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一舉超過四大旅游主題公

7、園年收入之和。也正是旅游房地產(chǎn)的進入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團已形成總資產(chǎn)達200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累計向國家上繳稅收達30億元以上。華僑城波托菲諾純水岸113 華僑城旅游地產(chǎn)工程研究：波托菲諾如果說，旅游是華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假工程之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產(chǎn)“波托菲諾。華僑城的房地產(chǎn)工程都是圍繞主題公園來做的。12“波托菲諾：在意大利語中，Portofino波托菲諾的本意是邊界小港口。華僑城“

8、波托菲諾再現(xiàn)意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨特海域風(fēng)光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達80萬平方米，建筑面積108萬平方米，無論是占地面積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤，儼然成為華僑城的城中城，但其容積率卻僅為，總規(guī)劃為4500戶，居住人口15000人。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積15萬平方米。工程共分三期開發(fā)一期“天鵝堡、二期“純水岸在售、三期在開發(fā)，推出后引起轟動，連續(xù)獲得多項國家級獎項。華僑城別具一格的居住環(huán)境、景觀、人文環(huán)境，賦予了“波托菲諾豐富的歷史、文化內(nèi)涵，同時通過居住主題的創(chuàng)造、襯托來展

9、現(xiàn)“波托菲諾的建筑風(fēng)格，使主題旅游和住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。“波托菲諾工程概況華僑城天鵝堡盤實景圖華僑城茵特拉根小鎮(zhèn)實景圖13“波托菲諾工程的特色豐富的建筑形態(tài)良好休閑環(huán)境特色商業(yè)區(qū)商務(wù)與社區(qū)結(jié)合其他特色14“波托菲諾工程的特色波托菲諾不同于一般的小區(qū)，它的建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、聯(lián)排別墅和獨立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之間根據(jù)自然景觀最大化原那么來布局，形成了錯落有致的視線。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、單調(diào)的建筑形體和樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地勢最高，它雄偉的高層俯瞰整個波托菲諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸那么緊臨燕棲湖，它低矮的多層和聯(lián)排別墅與湖面形成自

10、然的銜接，給人以親愜意之感。天鵝堡二期又有了小高層，它兼具景觀優(yōu)勢和舒適感。視線上的豐富只是一個方面，更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶心理需求。根據(jù)自然地表形態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應(yīng)地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。豐富的建筑形態(tài)15“波托菲諾工程的特色在波托菲諾，生活更多地表達為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但經(jīng)過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來，成為社區(qū)的公共局部，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場所。同時波托菲諾也有著獨特的人工環(huán)境。占地8萬平方米的華僑城高爾夫練習(xí)場將

11、會被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高爾夫運動場。同樣表達波托菲諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充滿傳奇夢幻色彩的歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。良好休閑環(huán)境16“波托菲諾工程的特色特色商業(yè)區(qū)在波托菲諾，除了這些生活必需的商業(yè)配套，更多的那么是為業(yè)主提供休閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風(fēng)景最美、最具異國情調(diào)的位置純水岸商業(yè)街和水岸廣場相繼出現(xiàn)。商務(wù)與社區(qū)結(jié)合波托菲諾有很多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè)街、水岸廣場，以及作為標(biāo)志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動的地方。這些開放性場所的存在，從空間層面

12、上打破了封閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。17“波托菲諾工程的特色波托菲諾另一個很有意思的地方是，社區(qū)里面引入了完全對外開放的酒店式公寓。它的對象主要是外地來深的商務(wù)人士，以及一些外國人。從性質(zhì)上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差異，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的應(yīng)該莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下，人們慢慢意識到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。在這里，既有熟悉的鄰居，也會有一些新面孔。當(dāng)然，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張弛保持適宜的尺度，不能有擠迫感，當(dāng)然，物業(yè)管理的方式也很重要。其他特色184 華僑城四大

13、主題公園及開展錦繡中華中國民俗文化村世界之窗歡樂谷194.1 錦繡中華1989年“錦繡中華在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕?！耙徊竭~進歷史，一日暢游中華的理念強烈地感召和震撼著人們。這是中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮景區(qū)，它選取中國84個代表性山水名勝，古代建筑景點按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧，起來每天游人如織，形成了空前的火暴盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。“錦繡中華是深圳華僑城的一個旅游區(qū)，坐落在風(fēng)光綺麗的深圳灣畔。是目前世界上面積最大、內(nèi)容最豐富的實景微縮景區(qū)，占地四百五十畝，分為主點區(qū)和綜合效勞區(qū)兩局部?！板\繡中華的

14、景點均是按它在中國幅員上的位置擺布的，全園面積有如一幅巨大的中國地圖。這些景點可以分為三大類：古建筑類、山水名勝類、民居民俗類。安置在各景點上的陶藝小人達五萬多人。 204.2 中國民俗文化村被譽為“中國第一村的中國民俗文化村于1991年10月開業(yè)。占地20萬平方米，是一個薈萃中國民俗文化、民間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)；選取中國21個民族的24個村寨景點按1:1比例建造；并有上千名來自各地區(qū)、各民族的藝員和員工進行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞?綠寶石?、?藍太陽?和大型廣場表演?中華百藝盛會?等，被譽為中國民族舞蹈藝術(shù)、廣場藝術(shù)的經(jīng)典。中國民俗文化村是國內(nèi)第一個薈萃各民族民間藝

15、術(shù)、民俗風(fēng)情和侗寨民居建筑于一園的大型文化游覽區(qū)，占地20萬平方米，毗鄰錦繡中華。通過民族風(fēng)情表演、民間手工藝展示、定期舉辦大型民間節(jié)慶活動，如華夏民族大廟會、潑水節(jié)、火把節(jié)、西雙版納風(fēng)情月、內(nèi)蒙古風(fēng)情周等多種方式，多角度、多側(cè)面地展示出我國各民族原汁原味、豐富多彩的民風(fēng)民情和民俗文化，讓游客充分感受中華民族的靈魂和魅力。中國民俗文化村以“二十五個村寨，五十六族風(fēng)情的豐厚意蘊贏得了“中國民俗博物館的美譽。214.3 世界之窗1994年6月18日開業(yè)的深圳世界之窗，坐落于美麗的深圳灣畔，占地48萬平方米。景區(qū)按世界地域結(jié)構(gòu)和游覽活動內(nèi)容分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界

16、雕塑園和國際街八大區(qū)域。作為以弘揚世界文化精華為主題的大型文化旅游景區(qū)，她薈萃130個世界著名景觀，集自然風(fēng)光、民俗風(fēng)情、民間歌舞、大型演出以及高科技參與性工程于一園，再現(xiàn)了一個美妙的世界。 聚集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園；占地48萬平方米，共建有118個旅游景點；其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩?創(chuàng)世紀(jì)?，將中國的廣場表演藝術(shù)推至極致；先后舉辦了國際民間藝術(shù)節(jié)、日本文化周、國際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動，相繼推出了大型廣場藝術(shù)晚會?狂歡之夜?、?夢之旅?、?創(chuàng)世紀(jì)?，以宏大的氣勢，精湛的表演被譽為旅游文化精品。大型室內(nèi)滑雪場、大峽谷漂流、金字塔夢想館等參與工程，更領(lǐng)導(dǎo)旅游新潮流。224.4 歡樂谷是華僑城的第四大主題公園；運用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建；工程占地面積17