自考筆記自考歷年真題與答案0169房地產(chǎn)法小抄講義

1、第一章房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)的法律含義房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權（包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權）當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權、土地使用權當房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權、房屋使用權當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地所有權，或房屋所用權和占用范圍內(nèi)的土地使用權我國按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地物權分為自物權（財產(chǎn)所有權：占有、使用、收益、處分）和用益物權（益物權：使用權、經(jīng)營權、承包經(jīng)營和擔保物權：抵押權、質(zhì)權、留置

2、權）房屋方面我國存在三種所有權：國家所有權、集體所有權和個人所有權2、房地產(chǎn)市場及其發(fā)展房地產(chǎn)市場具有哪些特征?答：房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產(chǎn)市場除了具有一般市場的共性外，又具有自己的若干特性：更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取(1)綜合功能。房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。(2)多級市場。房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級市

3、場)，以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃(三級市場)等，由此形成多層次的市場。(3)法定形式。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認其所有權和使用權，由此看來房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。 (4)部分限制。土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產(chǎn)市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。(5)國家適度干預。對房地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。3、房地產(chǎn)業(yè)廣義的房地產(chǎn)業(yè)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務、管理、保護的各種

4、業(yè)務活動。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取房地產(chǎn)業(yè)是我國一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。他的業(yè)務主要有兩大類：從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設。所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃從事開發(fā)經(jīng)營成片土地簡稱成片開發(fā)。他是指依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。怎樣認

5、識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用? 更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取答：在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。(1)基礎性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質(zhì)條件。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點。(2)先導性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。特別是在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點?？傊?，國家的

6、繁榮穩(wěn)定人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導性物質(zhì)條件。在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點二、房地產(chǎn)關系的法律調(diào)整更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)關系是指人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關系。（房地產(chǎn)關系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟關系，因為他具有直接的物質(zhì)利益內(nèi)容）房地產(chǎn)關系按其法律特征可分解為民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟關系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關系a、民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關系指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用

7、、轉讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關系b、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關系指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關糾紛等經(jīng)濟關系（二）房地產(chǎn)關系（兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系）兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系有時各自單獨存在，有時又交織在一起而構成綜合性經(jīng)濟關系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先都需要對房地產(chǎn)關系進行分類。這里引進幾個規(guī)范性文件加以說明：1、九屆全國人大常委會1999年4月29日通過的中華人民共和國行政復議法，依照這一規(guī)定，因對行政機關就土地、礦產(chǎn)、森林的權利歸屬處理不服而引起的爭議應列為行政管理性質(zhì)的關系。更多內(nèi)容請與QQ：67460

8、666 微信：kaopass 索取2最高人民法院1992年11月25日發(fā)出的關于房地產(chǎn)案件受理問題的通知，該通知提出三點意見：第一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。第二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取第三、凡不符合民事訴訟法、行

9、政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機構撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。按照以上意見，當事人之間的房地產(chǎn)權益屬于民事性質(zhì)的關系；行政相對人與行政管理機關之間就房地產(chǎn)管理事項引起的關系屬于行政性質(zhì)的關系；至于歷史遺留問題、體制變動問題、單位內(nèi)部問題，因其情況過于復雜，不屬于人民法院受案范圍，可由個有關部門、單位自行處理，但分析起來，還是可能分別屬于民事權益關系或者行政管理關系的。3、最高人民

10、法院1996年7月24日在其關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件的批復中提出：更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取第一、公民、法人或者其他組織對人民法院或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理； 第二、拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。以上意見，也是把平等主體之間的民事（商品）性質(zhì)的關系與不平等主體之間的行政管理性質(zhì)的

11、關系明確區(qū)分開來。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取4、國務院2001年6月6日修訂公布的城市房屋拆遷管理條例將兩類不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系加以區(qū)分，對于房地產(chǎn)立法工作。對于行政管理，法律適用、處理糾紛方式的選擇等實際的行政、司法工作，都有著直接的影響。（三）對房地產(chǎn)關系實行法律調(diào)整的必要性1、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要；更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取2、鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。（實行國有土地有償使用制度、推進城鎮(zhèn)住房商品化）附：新中國成立后，首先通過實施的土地制度是1950年6月28日的土地改革法1986年6月25日通過的土地管理

12、法，經(jīng)過1988年12月29日第一次修訂、1998年8月29日第二次修訂自1999年1月1日施行，已形成一部嶄新的土地法律。最新修訂的土地管理法自2004年8月8日起施行。他更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。1991年5月24日，國務院決定，每年6月25日即土地管理法頒布紀念日為全國的“土地日”1994年7月25日的城市房地產(chǎn)管理法，是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地、從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易，實施房地產(chǎn)管理的法律，該法于1995年1月1日起施行，它為城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了基本的法律依據(jù)和法律保障。2002年8月29日農(nóng)村土地承包法是關于房地產(chǎn)的第三部專門法律，該法自2003年3月

13、1日起施行。1975年，國務院成立國家城市服務部，統(tǒng)管全國的房地產(chǎn)。1986年8月1日，根據(jù)國務院的決定，國家土地管理局正式成立，作為國務院的直屬機構，負責全國土地的管理工作。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取1988年后國務院機構改革，設立建設部，負責全國城鄉(xiāng)建設行政管理，包括城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。我國1994年開始全面推行住房公積金制度，繳納率要達到5。三、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則（一）房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法理解為是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關系的法律整體。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass

14、 索?。ǘ┓康禺a(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。我們可以把房地產(chǎn)法理解為調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關系的法律整體。其調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括以下幾項：(1)土地、房屋財產(chǎn)關系。土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務活動的基礎。(2)土地利用和管理關系。土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。 (3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

15、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關系。城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城市物業(yè)管理關系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟關系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ㄈ┓康禺a(chǎn)法的體系：房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可由眾多的房地產(chǎn)法律

16、規(guī)范組成為一個整體，中國目前采用后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：第一、關于房地產(chǎn)權屬的規(guī)定；第二、關于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；第三、關于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；第四、關于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；第五、關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定我國的房地產(chǎn)法律的體系按其內(nèi)容分布劃分應由三步份立法組成：1、綜合的法；如憲法、民法通則等法律中的有關規(guī)定2、專門的法；如城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、建筑法、住宅法及他們的實施條例、細則、辦法之類3、相關的法。如森林法、草原法、漁業(yè)法、環(huán)境保護法、擔保法、商業(yè)銀行法、婚姻法、繼承法等法律中的有關規(guī)定其中最基本的有兩部法：1998年修

17、改過的土地管理法和1994年的城市房地產(chǎn)管理法。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ㄋ模┰囌摲康禺a(chǎn)法的基本原則（論述）答 (1)土地公有原則。社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，經(jīng)征用即轉化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。(2)土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。

18、農(nóng)民集體土地的使用權不得出讓、更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取 轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應

19、當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結合的原則。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險性，對房地產(chǎn)活動既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀

20、調(diào)控為指導，適當放開，由市場去調(diào)節(jié)。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取四、房地產(chǎn)法律關系：1、房地產(chǎn)法律關系的概念房地產(chǎn)關系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關系。房地產(chǎn)關系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關系是法律調(diào)整的結果2、房地產(chǎn)法律關系的構成要素是什么?答：(1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。(2)客體，即房地產(chǎn)法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)。但是對土地而言，國家依法轉讓的不是土地所有權而是土地使用權。

21、土地使用者依法轉讓、抵押的不是土地所有權而是土地使用權。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產(chǎn)法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。五、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系1、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系 更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例更加具體的規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定

22、需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。” 更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取可見，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須同時按照城市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法的要求進行，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可被列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。根據(jù)城市規(guī)護法，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度第一，選址意見書第二，建設用地規(guī)劃許可證第三，建設工程規(guī)劃許可證2、房地產(chǎn)法與建筑法的分工與聯(lián)系答：根據(jù)建筑法，建筑活動應當確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標準。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合

23、格的，不得交付使用。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)建筑法，國務院建設行政主管部門對全國的建筑活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。3、房地產(chǎn)法與住宅法的分工與聯(lián)系答：房地產(chǎn)法調(diào)整法房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟關系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等。我國已經(jīng)制定了城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、建筑法還缺少住宅法更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取4、房地產(chǎn)管理體

24、制（一）我國房地產(chǎn)管理體制的沿革1、建國后對房地產(chǎn)管理體制的探索土地管理機構是跟據(jù)國家授權或分工專門管理城鄉(xiāng)土地的政府部門2、改革開放以來的新發(fā)展：更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取1986年8月1日，根據(jù)國務院的決定，國家土地管理局正式，作為國務院的直屬機構，負責全國土地的統(tǒng)一管理工作。1988年后國務院機構改革，設立建設部，負責全國城鄉(xiāng)建設行政管理，包括城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。（二）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制1、國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構：a、國務院；國家所有土地的所有權由國務院代表行使，國務院指定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。b、地方人民政府；

25、征用土地批準權，只能由省一級人民政府行使；縣級以上人民政府可以設房地產(chǎn)管理、土地管理部門。c、土地行政主管部門（國土資源部）有原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組成。d、建設行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。主要職能：城鄉(xiāng)建設規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設和管理等。2、對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點是分工明確，程序清楚。缺點是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。更多內(nèi)容請與QQ：674

26、60666 微信：kaopass 索取六、房地產(chǎn)管理體制（一） 我國房地產(chǎn)管理體制的沿革1、 建國后對房地產(chǎn)管理體制的探索：略2、 改革開放以來的新發(fā)展：略（二） 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取1、 國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構：a、國務院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部門；d、建設行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。2、 對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點是分工

27、明確，程序清楚。缺點是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。第一章房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)的法律含義房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權（包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權）當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權、土地使用權當房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權、房屋使用權當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地所有權，或房屋所用權和占用范圍內(nèi)的土地使用權我國按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地物權分為自物權（財產(chǎn)所有權：占有、使用、收益、處分）和用益物

28、權（益物權：使用權、經(jīng)營權、承包經(jīng)營和擔保物權：抵押權、質(zhì)權、留置權）房屋方面我國存在三種所有權：國家所有權、集體所有權和個人所有權2、房地產(chǎn)市場及其發(fā)展房地產(chǎn)市場具有哪些特征?答：房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產(chǎn)市場除了具有一般市場的共性外，又具有自己的若干特性：更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取(1)綜合功能。房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。(2)多級市場。房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押

29、、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級市場)，以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃(三級市場)等，由此形成多層次的市場。(3)法定形式。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認其所有權和使用權，由此看來房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。 (4)部分限制。土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產(chǎn)市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。(5)國家適度干預。對房地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。3、房地產(chǎn)業(yè)廣義的房地產(chǎn)

30、業(yè)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務、管理、保護的各種業(yè)務活動。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取房地產(chǎn)業(yè)是我國一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。他的業(yè)務主要有兩大類：從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設。所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃從事開發(fā)經(jīng)營成片土地簡稱成片開發(fā)。他是指依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其

31、他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。怎樣認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用? 更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取答：在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。(1)基礎性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質(zhì)條件。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點。(2)先導性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。特別是在我國現(xiàn)階段，大力

32、發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點?？傊?，國家的繁榮穩(wěn)定人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導性物質(zhì)條件。在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點二、房地產(chǎn)關系的法律調(diào)整更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)關系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關系。（房地產(chǎn)關系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟關系，因為他具有直接的物質(zhì)利益內(nèi)容）房地產(chǎn)關系按其法律特征可分解為民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟關系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關系a、民事（商品）

33、性質(zhì)的房地產(chǎn)關系指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關系b、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關系指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關糾紛等經(jīng)濟關系（二）房地產(chǎn)關系（兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系）兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系有時各自單獨存在，有時又交織在一起而構成綜合性經(jīng)濟關系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先都需要對房地產(chǎn)關系進行分類。這里引進幾個規(guī)范性文件加以說明：1、九屆全國人大常委會1999年4月29日通過的中華人民共和國行政復議法，依照這一規(guī)定，因對行政機關就土地、礦產(chǎn)、森林的權利歸屬處理不服

34、而引起的爭議應列為行政管理性質(zhì)的關系。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取2最高人民法院1992年11月25日發(fā)出的關于房地產(chǎn)案件受理問題的通知，該通知提出三點意見：第一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。第二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。更多內(nèi)容請與QQ：674

35、60666 微信：kaopass 索取第三、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機構撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。按照以上意見，當事人之間的房地產(chǎn)權益屬于民事性質(zhì)的關系；行政相對人與行政管理機關之間就房地產(chǎn)管理事項引起的關系屬于行政性質(zhì)的關系；至于歷史遺留問題、體制變動問題、單位內(nèi)部問題，因其情況過于復雜，不屬于人民法院受案范圍，可由個有關部門、單位自行處理，但分析

36、起來，還是可能分別屬于民事權益關系或者行政管理關系的。3、最高人民法院1996年7月24日在其關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件的批復中提出：更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取第一、公民、法人或者其他組織對人民法院或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為行政案件受理； 第二、拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。以上意見，也是把平

37、等主體之間的民事（商品）性質(zhì)的關系與不平等主體之間的行政管理性質(zhì)的關系明確區(qū)分開來。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取4、國務院2001年6月6日修訂公布的城市房屋拆遷管理條例將兩類不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系加以區(qū)分，對于房地產(chǎn)立法工作。對于行政管理，法律適用、處理糾紛方式的選擇等實際的行政、司法工作，都有著直接的影響。（三）對房地產(chǎn)關系實行法律調(diào)整的必要性1、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要；更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取2、鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。（實行國有土地有償使用制度、推進城鎮(zhèn)住房商品化）附：新中國成立后，首先通過實施的土地制度是

38、1950年6月28日的土地改革法1986年6月25日通過的土地管理法，經(jīng)過1988年12月29日第一次修訂、1998年8月29日第二次修訂自1999年1月1日施行，已形成一部嶄新的土地法律。最新修訂的土地管理法自2004年8月8日起施行。他更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。1991年5月24日，國務院決定，每年6月25日即土地管理法頒布紀念日為全國的“土地日”1994年7月25日的城市房地產(chǎn)管理法，是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地、從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易，實施房地產(chǎn)管理的法律，該法于1995年1月1日起施行，它為城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了基本的法律依據(jù)和法律保障。2002年8月29

39、日農(nóng)村土地承包法是關于房地產(chǎn)的第三部專門法律，該法自2003年3月1日起施行。1975年，國務院成立國家城市服務部，統(tǒng)管全國的房地產(chǎn)。1986年8月1日，根據(jù)國務院的決定，國家土地管理局正式成立，作為國務院的直屬機構，負責全國土地的管理工作。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取1988年后國務院機構改革，設立建設部，負責全國城鄉(xiāng)建設行政管理，包括城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。我國1994年開始全面推行住房公積金制度，繳納率要達到5。三、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則（一）房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法理解為是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關系的

40、法律整體。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ǘ┓康禺a(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。我們可以把房地產(chǎn)法理解為調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關系的法律整體。其調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括以下幾項：(1)土地、房屋財產(chǎn)關系。土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務活動的基礎。(2)土地利用和管理關系。土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。

41、 (3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關系。城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城市物業(yè)管理關系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟關系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ㄈ┓康禺a(chǎn)法的體系：房地

42、產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體，中國目前采用后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：第一、關于房地產(chǎn)權屬的規(guī)定；第二、關于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；第三、關于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；第四、關于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；第五、關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定我國的房地產(chǎn)法律的體系按其內(nèi)容分布劃分應由三步份立法組成：1、綜合的法；如憲法、民法通則等法律中的有關規(guī)定2、專門的法；如城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、建筑法、住宅法及他們的實施條例、細則、辦法之類3、相關的法。如森林法、草原法、漁業(yè)法、環(huán)境保護法、擔保法、商業(yè)銀行法、

43、婚姻法、繼承法等法律中的有關規(guī)定其中最基本的有兩部法：1998年修改過的土地管理法和1994年的城市房地產(chǎn)管理法。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ㄋ模┰囌摲康禺a(chǎn)法的基本原則（論述）答 (1)土地公有原則。社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，經(jīng)征用即轉化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。(2)土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準

44、，可以采用土地使用權人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權不得出讓、更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取 轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。(3)十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護

45、制度、占用耕地補償制度。(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結合的原則。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險性，對房地產(chǎn)活動既不能管的太死，又不能

46、放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導，適當放開，由市場去調(diào)節(jié)。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取四、房地產(chǎn)法律關系：1、房地產(chǎn)法律關系的概念房地產(chǎn)關系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關系。房地產(chǎn)關系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關系是法律調(diào)整的結果2、房地產(chǎn)法律關系的構成要素是什么?答：(1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。(2)客體，即房地產(chǎn)法律關系主體的權利義務所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不

47、動產(chǎn)。但是對土地而言，國家依法轉讓的不是土地所有權而是土地使用權。土地使用者依法轉讓、抵押的不是土地所有權而是土地使用權。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產(chǎn)法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。五、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系1、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系 更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例更加具體的規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度

48、建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃?！?更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取可見，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須同時按照城市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法的要求進行，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可被列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。根據(jù)城市規(guī)護法，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持“一書兩證”制度第一，選址意見書第二，建設用地規(guī)劃許可證第三，建設工程規(guī)劃許可證2、房地產(chǎn)法與建筑法的分工與聯(lián)系答：根據(jù)建筑法，建筑活動應當確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全

49、標準。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)建筑法，國務院建設行政主管部門對全國的建筑活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。3、房地產(chǎn)法與住宅法的分工與聯(lián)系答：房地產(chǎn)法調(diào)整法房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟關系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等。我國已經(jīng)制定了城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、建筑法還缺少住宅法更多內(nèi)容請與

50、QQ：67460666 微信：kaopass 索取4、房地產(chǎn)管理體制（一）我國房地產(chǎn)管理體制的沿革1、建國后對房地產(chǎn)管理體制的探索土地管理機構是跟據(jù)國家授權或分工專門管理城鄉(xiāng)土地的政府部門2、改革開放以來的新發(fā)展：更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取1986年8月1日，根據(jù)國務院的決定，國家土地管理局正式，作為國務院的直屬機構，負責全國土地的統(tǒng)一管理工作。1988年后國務院機構改革，設立建設部，負責全國城鄉(xiāng)建設行政管理，包括城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。（二）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制1、國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構：a、國務院；國家所有土地的所有權由國務院代表行

51、使，國務院指定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。b、地方人民政府；征用土地批準權，只能由省一級人民政府行使；縣級以上人民政府可以設房地產(chǎn)管理、土地管理部門。c、土地行政主管部門（國土資源部）有原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組成。d、建設行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。主要職能：城鄉(xiāng)建設規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設和管理等。2、對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點是分工明確，程序清楚。缺點是，

52、可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取六、房地產(chǎn)管理體制（一） 我國房地產(chǎn)管理體制的沿革1、 建國后對房地產(chǎn)管理體制的探索：略2、 改革開放以來的新發(fā)展：略（二） 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取1、 國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構：a、國務院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部門；d、建設行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。2、 對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點是

53、，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點是分工明確，程序清楚。缺點是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。第一章房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)的法律含義房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權（包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權）當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權、土地使用權當房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權、房屋使用權當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地所有權，或房屋所用權和占用范圍內(nèi)的土地使用權我國按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未

54、利用地物權分為自物權（財產(chǎn)所有權：占有、使用、收益、處分）和用益物權（益物權：使用權、經(jīng)營權、承包經(jīng)營和擔保物權：抵押權、質(zhì)權、留置權）房屋方面我國存在三種所有權：國家所有權、集體所有權和個人所有權2、房地產(chǎn)市場及其發(fā)展房地產(chǎn)市場具有哪些特征?答：房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產(chǎn)市場除了具有一般市場的共性外，又具有自己的若干特性：更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取(1)綜合功能。房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。(2)多級市場。房

55、地產(chǎn)交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級市場)，以及投入使用后的房地產(chǎn)的買賣、抵押和房屋的租賃(三級市場)等，由此形成多層次的市場。(3)法定形式。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認其所有權和使用權，由此看來房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。 (4)部分限制。土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產(chǎn)市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。(5)國家適度干預。對房地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控，與此同時充分運

56、用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。3、房地產(chǎn)業(yè)廣義的房地產(chǎn)業(yè)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務、管理、保護的各種業(yè)務活動。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取房地產(chǎn)業(yè)是我國一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。他的業(yè)務主要有兩大類：從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設。所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃從事開發(fā)經(jīng)營成片土地簡稱成片開發(fā)。他是指依法取得國有

57、土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。怎樣認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用? 更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取答：在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。(1)基礎性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質(zhì)條件。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點。(2)先導性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對

58、外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。特別是在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點?？傊瑖业姆睒s穩(wěn)定人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導性物質(zhì)條件。在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點二、房地產(chǎn)關系的法律調(diào)整更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)關系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關系。（房地產(chǎn)關系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟關系，因為他具有直接的物質(zhì)利益內(nèi)容）房地產(chǎn)關系按其法律特征可分解為

59、民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟關系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關系a、民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關系指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關系b、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關系指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關糾紛等經(jīng)濟關系（二）房地產(chǎn)關系（兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系）兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關系有時各自單獨存在，有時又交織在一起而構成綜合性經(jīng)濟關系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先都需要對房地產(chǎn)關系進行分類。這里引進幾個規(guī)范性文件加以說明：1、九屆全國人大常委會1999年4月29日通過的中華人民共和國行政復議

60、法，依照這一規(guī)定，因對行政機關就土地、礦產(chǎn)、森林的權利歸屬處理不服而引起的爭議應列為行政管理性質(zhì)的關系。更多內(nèi)容請與QQ：67460666 微信：kaopass 索取2最高人民法院1992年11月25日發(fā)出的關于房地產(chǎn)案件受理問題的通知，該通知提出三點意見：第一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。第二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由