云舍可行性研究課件

1、 貴州省江口縣云舍組團(tuán)旅游項(xiàng)目可行性研究（2013年9月）目錄： 一 項(xiàng)目概況 二 區(qū)域旅游市場(chǎng)分析 三 市場(chǎng)定位 四 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 五 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃 六 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 七 總結(jié)與建議目錄： （1）項(xiàng)目位置 （2）宗地現(xiàn)狀 （3）項(xiàng)目旅游資源分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置云舍村本案位于貴州省銅仁江口縣云舍村距離貴陽(yáng)、重慶約400公里與張家界、鳳凰處在同一旅游板塊江口縣城項(xiàng)目位置 本案距離江口縣城5公里 隨著杭瑞高速的開(kāi)通，從銅仁市到本案只有40分鐘左右車程 距離梵凈山景區(qū)只有半個(gè)小時(shí)車程宗地現(xiàn)狀 云舍村擁有豐富的古村資源，必須加以保護(hù)并打造成云舍最大特色： 旅游資源-神龍?zhí)叮旒埛?，河頭庵都是

2、獨(dú)特的資源，是未來(lái)旅游開(kāi)發(fā)的重點(diǎn) 水系豐富但分布不平均，可引水到地塊，增加景觀元素 大量生態(tài)優(yōu)良的山地和平地上的農(nóng)田作為項(xiàng)目的生態(tài)資源 目前交通不便，沒(méi)有固定的車行橋連接北部地塊宗地現(xiàn)狀沿河大道（復(fù)線）杭瑞高速508縣道風(fēng)雨橋村路交通 東西交通道路相對(duì)完善 南北向交通體系不夠完善 進(jìn)入地塊的主要交通接點(diǎn)在復(fù)線上 現(xiàn)有村落內(nèi)部體系相對(duì)完整項(xiàng)目旅游資源分析 巍巍梵凈山下，幽幽太平河畔，坐落一宛若世外桃源般的自然村落，這便是被譽(yù)為“中國(guó)土家第一村”的江口縣太平鄉(xiāng)云舍村。云舍距江口縣城5公里，距梵凈山南山門(mén)9公里，全村總面積4平方公里，439戶1717人中，98%的村民都是楊氏后裔，是江口鄉(xiāng)村第一大寨

3、.云舍土家族仍然保留著自身民族的風(fēng)情習(xí)俗，因而被稱為“中國(guó)土家第一村”。目前云舍的旅游景點(diǎn)有：神龍?zhí)?、龍?zhí)梁?、土家筒子屋、古法造紙坊、仙人洞、伴嫁歌、攔門(mén)酒等景點(diǎn)風(fēng)俗。項(xiàng)目旅游資源分析-人文資源 神龍?zhí)叮涸谠粕岽鍠|邊，流經(jīng)一華里，注入太平河。神龍?zhí)林陨衩厣衿?，千百年?lái)歷史均有記載。貴州通志：“云舍泉在（銅仁府城）省溪北十里。歲旱，祈禱即雨?！钡拦忏~仁府志稱：“云舍泉（省溪司）北十里，歲旱，血涂之，即雨?！鄙颀?zhí)犊偨Y(jié)起來(lái)有三奇：一是深不可測(cè)；二是能預(yù)報(bào)天氣；三是不定期的泉水倒流。龍?zhí)梁樱糊執(zhí)梁佑缮颀執(zhí)端樍鞫?，堪稱世界上最短的河之一。泉中及河中特有的珍稀魚(yú)類，及每年六、七月江魚(yú)逆流而上，回

4、游神龍?zhí)恋钠婢?，更增添了神龍?zhí)恋纳衩?、神奇色彩。真可謂是“梵凈山下神龍泉，神奇神秘純自然” 轟鳴泉：在神龍?zhí)都s左側(cè)30米處有一泉，泉水是靠聲音控制的。人想用水，大叫一聲“水來(lái)”，水即出；用完后，水即回。 土家筒子屋：云舍的古民居多是以桶子屋、三合院、四合院為主的干欄式建筑，翹角白沿，廊椽相接，青瓦若鱗，氣勢(shì)輝宏，十分古樸壯觀。特別是吊腳樓各色各樣的雕花欄干，雖被歲月的煙塵熏得黢黑，但巧妙的構(gòu)思，精湛的工藝，著實(shí)讓人嘆服。在造型設(shè)計(jì)上，有方、有圓、有斜、有萬(wàn)字格、有福壽圖、有花卉、有動(dòng)物及各種水果皆入畫(huà)圖。雖千差萬(wàn)別，但均栩栩如生，充分體現(xiàn)了歷代土家族人民的勤勞智慧和對(duì)生活的熱愛(ài)與追求。 古法造

5、紙坊：土家人的祖先拜蔡倫為師，精學(xué)造紙，幾百來(lái)年延用至今。項(xiàng)目旅游資源分析-人文資源仙人洞：傳說(shuō)云舍土家族的祖先們?cè)幼≡谑∠?，通過(guò)幾代人的辛勤勞作，家族不斷強(qiáng)大，但卻很難找到一塊更好的地方，讓后人居住，于是殺豬宰羊祈求上蒼，仙人們看到他們?nèi)绱酥艺\(chéng)，便將原居住的云舍，讓給他們建造新居，自己卻退居后面的山洞里，故稱“仙人洞”。四十八腳庵第一腳庵：舊時(shí)人們到梵凈山朝拜，要拜五大皇寺、四十八腳庵，云舍下河頭庵是朝拜人燒第一柱香的庵，在此燒了第一柱香后，才起步登山朝拜，相傳能保一路平安。久旱潭漲水、久雨水回流：神龍?zhí)睹坑鎏旌?，潭中?huì)忽然涌出大水，蔚為大觀；而每遇久雨，潭中水下沉，呈倒流之勢(shì)。巷道似迷

6、宮：各個(gè)筒子樓之間相互串聯(lián)，構(gòu)成一體，巷道相通，外來(lái)人若沒(méi)有向?qū)缀踝卟怀鋈?。也是因?yàn)槿绱耍瑥膩?lái)沒(méi)有土匪敢于踏步云舍，多年來(lái)保有了一方靜土。攔門(mén)酒：有貴客來(lái)訪時(shí)，云舍全寨人身著盛裝，吹著嗩吶，打著響鼓，唱著歡歌，遠(yuǎn)在寨門(mén)迎接，并由長(zhǎng)者端著米酒，送到貴客嘴邊，喝盡后才讓客人進(jìn)寨，以示對(duì)貴客的隆重歡迎。 紅蛋吊墜：用紅線綁一紅雞蛋，編成吊墜飾品，攔門(mén)時(shí)戴在客人胸前，以示對(duì)客人吉祥、發(fā)財(cái)?shù)淖Ｔ浮?伴嫁歌：土家女出嫁前一晚上，待嫁姑娘的親人和朋友，為表達(dá)惜別之情，在堂屋擺兩張大桌，媒人坐一邊，姑娘的小伙伴坐一邊，共唱伴嫁歌，以祝姑娘未來(lái)幸福美滿。 勸酒歌：是土家人待客的一個(gè)最高禮儀，對(duì)于尊貴的客人，土

7、家人用歌聲加美酒，來(lái)表達(dá)對(duì)客人的歡迎和祝福。項(xiàng)目旅游資源分析-人文資源太平河神龍?zhí)?項(xiàng)目旅游資源分析水系太平河神龍?zhí)顿Y源評(píng)價(jià)： 現(xiàn)狀水源豐富 神龍?zhí)毒坝^特性突出 滲透到田野的支路水系繁華，是良好 的農(nóng)業(yè)灌溉基礎(chǔ)建議： 保留現(xiàn)狀景觀水系，可向東西兩側(cè)擴(kuò)展延伸 支系結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)整合成完整的灌溉體系 項(xiàng)目旅游資源分析農(nóng)業(yè)資源評(píng)價(jià)： 農(nóng)田地勢(shì)比較平坦，面積大 原有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，已有葡萄園 在復(fù)線路邊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯建議： 農(nóng)田地塊展示性強(qiáng)，原有的基礎(chǔ)設(shè)施較完善,發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。項(xiàng)目旅游資源分析造紙工坊溫室大棚土家風(fēng)情表演場(chǎng)及村委會(huì)土家民族文化中心學(xué)校酒家客?，F(xiàn)有旅游資源評(píng)價(jià)： 特色民俗風(fēng)情功能主要分

8、布在神龍河兩側(cè) 服務(wù)型功能需要完善建議： 可考慮打造沿河特色服務(wù)區(qū) 整體考慮服務(wù)體系分布，完善區(qū)域功能民居項(xiàng)目旅游資源分析自然景觀資源評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目四周群山環(huán)繞，外圍有太平河，內(nèi)部有神龍?zhí)?，有山有水，風(fēng)景優(yōu)美 （1） 區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析 （2） 云舍旅游區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 （3） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 （4） 項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析 （5) 市場(chǎng)預(yù)測(cè)及目標(biāo)二、區(qū)域旅游市場(chǎng)分析區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析貴州旅游市場(chǎng)分析 旅游消費(fèi)將成為我國(guó)主要休閑消費(fèi)方式，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，旅游消費(fèi)將成為我國(guó)居民主要的消費(fèi)方式，貴州旅游業(yè)都以空前的速度穩(wěn)步前進(jìn)，旅游活動(dòng)更加大眾化，社會(huì)化，這為貴州旅游提供了廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。近

9、幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府大力支持區(qū)域服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，貴州每年接待入境游客及總接待游客數(shù)量均逐年增加，旅游收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重加大；2010年貴州旅游業(yè)收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到23.5%，旅游業(yè)成為貴州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)；伴隨著西南地區(qū)旅游資源的開(kāi)發(fā)，十二五規(guī)劃以及貴州地區(qū)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名度的提升，越來(lái)越多的游客走進(jìn)貴州。區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析銅仁旅游市場(chǎng)分析 2012年貴州省城城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄突破一萬(wàn)億元，達(dá)到10326.7億元，銅仁市居民儲(chǔ)蓄2009年突破100億元，之后每年以近百億的數(shù)額增加，2012年達(dá)到568億元。區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析銅仁旅游發(fā)展目標(biāo) 以自然生態(tài)，佛教文化和民族風(fēng)情旅游為

10、核心，構(gòu)建文化體驗(yàn)，生態(tài)旅游和休閑度假產(chǎn)品體系，努力把梵凈山文化旅游經(jīng)濟(jì)圈建成生態(tài)與文化高度融合，高氧低碳的復(fù)合型文化旅游經(jīng)濟(jì)圈，使梵凈山成為貴州乃至西南地區(qū)的龍頭旅游區(qū)，國(guó)家級(jí)營(yíng)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，世界級(jí)生態(tài)旅游和佛教文化旅游目的地。 銅仁旅游發(fā)展總體目標(biāo)以自然生態(tài)、佛教文化和民族風(fēng)情旅游為核心 核心產(chǎn)品體系文化體驗(yàn)生態(tài)旅游休閑度假使梵凈山成為貴州乃至西南地區(qū)的龍頭旅游區(qū) 國(guó)家級(jí)營(yíng)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)世界級(jí)生態(tài)旅游和佛教文化旅游目的地打造梵凈山六大基地全國(guó)生物多樣性科考修學(xué)體驗(yàn)旅游基地全國(guó)營(yíng)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)基地全國(guó)山地旅游休閑度假基地全國(guó)山地特種體育旅游基地全國(guó)自駕與自助旅游基地區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析銅仁

11、旅游市場(chǎng)規(guī)劃 依托梵凈山的生態(tài)文化資源，將江口，雙桃，印江三縣旅游資源整合，構(gòu)建生態(tài)名山和佛教名山，形成環(huán)梵凈山生態(tài)休閑度假旅游區(qū)銅仁市五大重點(diǎn)旅游區(qū)以梵凈山為核心生態(tài)休閑度假旅游區(qū)以銅仁市十里錦江、九龍洞為中心的都市休閑旅游區(qū)以烏江山峽百里畫(huà)廊為重點(diǎn)的烏江文化、儺文化和土家文化旅游區(qū)以石阡溫泉群為主體的溫泉休閑度假旅游區(qū)以思南喀斯特國(guó)家地質(zhì)公園為支撐的自然與人文旅游區(qū)以銅仁市十里錦江、九龍洞為中心的都市休閑旅游區(qū)。利用錦江、舞陽(yáng)河與九龍洞國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、萬(wàn)山國(guó)家礦山公園的品牌效應(yīng)，將銅仁市與萬(wàn)山、玉屏聯(lián)線組團(tuán)，構(gòu)建黔東北旅游中心城市、黔湘渝結(jié)合部旅游集散地、山水景觀城市和休閑度假城市。以烏

12、江山峽百里畫(huà)廊為重點(diǎn)的烏江文化、儺文化和土家文化旅游區(qū)加大對(duì)烏江畫(huà)廊景區(qū)、麻陽(yáng)河景區(qū)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)，結(jié)合德江儺文化和扶陽(yáng)古遺址旅游，構(gòu)建烏江文化旅游區(qū)。以石阡溫泉群為主體的溫泉休閑度假旅游區(qū)加大對(duì)石阡溫泉群旅游區(qū)、佛頂山景區(qū)、濕地公園鴛鴦湖景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，保護(hù)和改造石阡萬(wàn)壽宮古建筑群，石阡溫泉度假旅游區(qū)。以思南喀斯特國(guó)家地質(zhì)公園為支撐的自然與人文旅游區(qū)推進(jìn)對(duì)思南烏江喀斯特國(guó)家地質(zhì)公園建設(shè)和開(kāi)發(fā)，挖掘思南碼頭文化和鹽埠文化，構(gòu)建思南自然與人文旅游區(qū)。區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析梵凈山旅游發(fā)展規(guī)劃環(huán)梵凈山旅游區(qū)環(huán)梵凈山金三角文化旅游區(qū)銅仁市主要旅游資源節(jié)點(diǎn)：（重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目）覆蓋江口、松桃、印江縣的環(huán)梵凈山旅游

13、區(qū)；思南、石林、烏江畫(huà)廊的景區(qū)；石阡溫泉、民族村寨、佛頂山等景區(qū)。環(huán)梵凈山旅游區(qū)景點(diǎn)：梵凈山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)；太平河省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)；佛教文化苑；寨沙侗寨；團(tuán)龍民族文化村；云舍土家族民俗文化村。各級(jí)政府政策支持區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析 近幾年從中央到省市等的各項(xiàng)政策支持，對(duì)貴州做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)，提供有力的支持，2012年國(guó)發(fā)2號(hào)文件的出臺(tái)，更被看做是貴州全省，銅仁市旅游業(yè)崛起的契機(jī)。國(guó)發(fā)2號(hào)文件，助推貴州旅游業(yè)大提升，有效提升銅仁旅游業(yè)升級(jí)。2012年1月12日，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的若干意見(jiàn)即國(guó)發(fā)20122號(hào)文件。明確了貴州的“戰(zhàn)略定位”之一是：“文化旅游發(fā)展創(chuàng)新區(qū)”，

14、將貴州建設(shè)成世界知名、國(guó)內(nèi)一流的旅游目的地、休閑度假勝地和文化交流的重要平臺(tái)。建設(shè)黃果樹(shù)、梵凈山、雷公山等精品景區(qū)，培育“爽爽貴陽(yáng)”、“梵天凈土”、等一批旅游休閑度假勝地，支持梵凈山等符合條件的地區(qū)申報(bào)世界自然遺產(chǎn)。國(guó)內(nèi)宏觀政策環(huán)境支持銅仁旅游產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)2009年出臺(tái)的國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)，為旅游業(yè)提供了強(qiáng)有力的政策支持。近幾年國(guó)家出臺(tái)的25項(xiàng)重大區(qū)域戰(zhàn)略中，旅游業(yè)成為推進(jìn)戰(zhàn)略舉措的重要內(nèi)容，這些宏觀重大戰(zhàn)略政策將在“十二五”時(shí)期進(jìn)入建設(shè)和成熟的關(guān)鍵階段，成為銅仁市旅游業(yè)，加快發(fā)展的堅(jiān)定支撐。各級(jí)政府政策支持區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為銅仁旅游提供了有力的政策支持

15、。中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)，使西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)入了加速發(fā)展的新階段，鼓勵(lì)西部省區(qū)市著力發(fā)展有自己特色的產(chǎn)業(yè)。在新一輪西部大開(kāi)發(fā)中，國(guó)家投資的六大重點(diǎn)片區(qū)之一的武陵山區(qū)發(fā)展重點(diǎn)包括交通和旅游，而銅仁市屬武陵山區(qū)范疇，這為加快銅仁市（梵凈山）旅游發(fā)展提供了有力的政策支持。貴州省委省政府高度重視旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展貴州省委省政府提出了“十二五”期間要把貴州建成旅游大省，在省委、省政府高度重視旅游發(fā)展的大格局下，貴州旅游業(yè)迎來(lái)發(fā)展最快、發(fā)展最好的時(shí)期。貴州旅游業(yè)在全國(guó)地位明顯提高；省內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的氛圍濃厚，合力增強(qiáng)，總體質(zhì)量進(jìn)一步提升；旅游宣傳取得重大突破，貴州旅游在全國(guó)市場(chǎng)成為了新

16、的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。各級(jí)政府政策支持區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析完善的區(qū)域立體交通體系加快了銅仁市旅游業(yè)的跨越式發(fā)展“十二五”期間是我國(guó)、也是貴州省和銅仁地區(qū)完善構(gòu)建區(qū)域立體交通網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵時(shí)期。以道路交通為核心，航空運(yùn)輸為重點(diǎn)，鐵路及水運(yùn)為補(bǔ)充的梯級(jí)式、立體式的交通網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是加快大興機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建、杭瑞高速公路、渝懷鐵路復(fù)線建設(shè)、烏江航運(yùn)等重大項(xiàng)目建設(shè)，將大幅縮減來(lái)銅游客時(shí)空距離，全力彰顯高鐵時(shí)代的“同城化”效應(yīng)，這對(duì)銅仁市旅游業(yè)的發(fā)展，無(wú)疑會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析中國(guó)休閑度假旅游房地產(chǎn)介紹 問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)世界衛(wèi)生組織數(shù)據(jù)全國(guó)各類精神疾病患者人數(shù)在1億人以上精神疾病發(fā)病率已占我國(guó)所有

17、疾病發(fā)病率總數(shù)的20%世衛(wèi)組織還預(yù)測(cè)未來(lái)20年中國(guó)的這一比例將增長(zhǎng)至25精神抑郁癥多見(jiàn)于社會(huì)層次高、經(jīng)濟(jì)條件好、處于劇烈競(jìng)爭(zhēng)中的人群原因：城市的高速發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)加劇，隨著財(cái)富增長(zhǎng)同時(shí)帶來(lái)了群體的失眠、焦慮、抑郁、神經(jīng)衰弱、焦慮、精神分裂癥等城市精神疾病迅速增加區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析中國(guó)休閑度假旅游房地產(chǎn)介紹 機(jī)遇與突破經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的癥結(jié)：大中心城市群體財(cái)富增長(zhǎng)了，可是身體與心靈的健康出現(xiàn)問(wèn)題了！我們究竟要什么樣的生活？區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析中國(guó)休閑度假旅游房地產(chǎn)介紹 機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn) 以生態(tài)為健康基礎(chǔ)，佛教為精神支柱，當(dāng)?shù)孛袼诪轶w驗(yàn)元素，從獨(dú)特性，權(quán)威性與唯一性，以健康養(yǎng)生上升到心靈健康養(yǎng)生作為核心目

18、標(biāo)與獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)健康養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，發(fā)展?jié)摿薮蠼】瞪钅Ｊ睫D(zhuǎn)變機(jī)遇城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇休閑度假消費(fèi)機(jī)遇健康養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析中國(guó)休閑度假旅游房地產(chǎn)介紹 國(guó)內(nèi)的情況階段時(shí)間發(fā)展趨勢(shì)階段概括興起80年代觀光旅游休閑度假為改變旅游基礎(chǔ)設(shè)施（主要是酒店）落后于國(guó)際旅游業(yè)需求的狀況，大量引進(jìn)外資、獨(dú)資、合資、合作經(jīng)營(yíng)的、為旅游服務(wù)的酒店式當(dāng)時(shí)休閑度假旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主流繁榮90年代初休閑度假房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新階段，在房地產(chǎn)全面升溫的大城市，投入大、占地規(guī)模大、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響顯著的旅游度假區(qū)開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)調(diào)整90年代中后期大型的旅游地產(chǎn)如酒店、游樂(lè)設(shè)施、旅游購(gòu)物中心、度假別墅等

19、的開(kāi)發(fā)受到了政府嚴(yán)格顯示，休閑旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入低谷。但這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)了上海新天地等主題型城市旅游地產(chǎn)的精品項(xiàng)目平穩(wěn)21世紀(jì)以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱，呈現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)，政府加大政策上的宏觀調(diào)控，但隨著休閑度假時(shí)代的到來(lái)，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入相對(duì)快速發(fā)展階段，休閑度假旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也隨之升溫階段人均GDP（美元）休閑方式休閑人群休閑場(chǎng)地休閑度假發(fā)展階段及趨勢(shì)起步1000-2000喝茶、打牌等世俗休閑方式普通市民就近的室內(nèi)或茶館大眾型觀光旅游需求將急劇膨脹發(fā)展2000-5000溫泉、高爾夫、游艇、生態(tài)等主題休閑為主富裕階層休閑度假景區(qū)休閑需求急劇增長(zhǎng)，形成對(duì)休閑的多樣性需求和多樣化的選擇成熟5000以上全民

20、、全方位的休閑生活所有市民休閑主題區(qū)、度假村度假需求規(guī)?；a(chǎn)生全民“休閑時(shí)代”到來(lái)，休閑度假正在成為一種生活方式根據(jù)世界休閑組織預(yù)測(cè)：2012年，中國(guó)人均GDP升至6100美元預(yù)示著度假的需求規(guī)?；a(chǎn)生，旅游度假正成為國(guó)人的新生活模式。區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析梵凈山景區(qū)介紹梵凈山風(fēng)景區(qū)位于貴州省東北部，占地約500平方公里，佛教歷史文化悠久地理位置：梵凈山風(fēng)景區(qū)位于位于貴州省銅仁地區(qū)江口縣，距離貴陽(yáng)市約430公里，距銅仁市約70公里，毗鄰鳳凰、張家界景區(qū)，與重慶市南部接壤景區(qū)簡(jiǎn)介：位于黔東的梵凈山占地約500平方公里，海拔2572米，坐擁月境山、鳳凰山、紅云金頂、蘑菇石等著名景

21、觀，以及歷史悠久的佛教彌勒道場(chǎng)景區(qū)特色：不僅是梵凈山一座保存著眾多古老珍惜物種的風(fēng)景名勝，更因其“佛教文化”而成為西南地區(qū)著名的千年佛教名山客群來(lái)源：目前，黔湘渝鄂四省是該旅游區(qū)客群的主要來(lái)源地，未來(lái)，將打造成為吸引全國(guó)乃至世界各地游客的旅游中心梵凈山風(fēng)景區(qū)梵凈山梵凈山景區(qū)介紹區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析梵凈山，一個(gè)在國(guó)內(nèi)及國(guó)際市場(chǎng)迅速崛起的旅游勝地五大宗教名山之一，彌勒道場(chǎng)，宗教地位不低于其他四大名山中國(guó)國(guó)家級(jí)的自然保護(hù)區(qū)，國(guó)家級(jí)保護(hù)動(dòng)物黔金絲猴聯(lián)合國(guó)人與生物重要成員之一山水風(fēng)光：以“蘑菇石”為名片的梵凈山，坐擁月鏡山、鳳凰山、紅云金頂、老鷹巖、獻(xiàn)果山等多處目酣神醉的山水風(fēng)光彌勒道場(chǎng)：宋代佛教開(kāi)始傳

22、入梵凈山，至明初，梵凈佛教業(yè)已興盛，正式得名為“梵凈山”，俗稱“大佛山”。廟宇、碑石和摩崖、奇峰經(jīng)石、佛光幻影、觀音洞、九皇洞等代表著佛教文化的景點(diǎn)，遍布整個(gè)景區(qū)，禪意濃厚梵凈文物 ：千年佛教文化滋養(yǎng)下的梵凈山留下了眾多歷史文物，如明宣德?tīng)t、舌簡(jiǎn)地卷、古法造紙坊遺址、下茶店碑等，為旅客帶去獨(dú)特文化體驗(yàn)區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析梵凈山年旅游接待人數(shù) 根據(jù)梵凈山旅游發(fā)展有限公司2012年上市申報(bào)公報(bào)資料顯示，2012年梵凈山景區(qū)年接待游客容量為26萬(wàn)(索道處），接待人次同比增長(zhǎng)12%。 2013年以來(lái)，以清明節(jié)當(dāng)天較高峰值4000人平均計(jì)算，那么由此預(yù)測(cè)2013年梵凈山游客的年接待人次將超過(guò)140萬(wàn)人次

23、。但考慮到景區(qū)淡旺季的平衡，以及通過(guò)各種途徑進(jìn)入景區(qū)的客源，權(quán)衡以上數(shù)值之后，2013年接待游客預(yù)計(jì)為此在60萬(wàn)人次。區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析梵凈山景區(qū)與本案的關(guān)系：梵凈山興，則本案興，本案發(fā)展脫離不了梵凈山未來(lái)旅游增長(zhǎng)潛力 80%以上的游客會(huì)從江口太平河沿線上梵凈山，這給本案帶來(lái)機(jī)遇 2012年江口旅游人口與旅游收入同比增加35%與46.5%,未來(lái)增長(zhǎng)潛力巨大區(qū)域旅游市場(chǎng)背景分析 總結(jié)： 全民“休閑時(shí)代”的到來(lái)，休閑度假以成為一種生活方式 貴州旅游發(fā)展迅猛，旅游接待人次,客源量及旅游收入均實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 梵凈山旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目的發(fā)展必須依靠梵凈山景區(qū) 近幾年從中央到省市等的

24、各項(xiàng)政策支持，對(duì)貴州做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)，提供了有力的支持，特別是2012國(guó)發(fā)2號(hào)文件的出臺(tái)，更被看做是貴州全省，銅仁市旅游市場(chǎng)崛起的契機(jī)云舍旅游區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 云舍村的現(xiàn)狀主要是村委會(huì)在新農(nóng)村建設(shè)中對(duì)云舍村的修整。主要對(duì)土家筒子屋進(jìn)行了維修，完成了280戶土家屋脊改造，建設(shè)土家生態(tài)墻900米，集中修建了衛(wèi)生牛圈37間。群眾植樹(shù)3000余棵，建成綠色通道400米，對(duì)龍?zhí)梁由嫌?00米河堤進(jìn)行了治理，安裝路燈7盞，改造古巷道3000余米。云舍村已逐漸發(fā)展成為了一個(gè)集旅游、度假、休閑、體驗(yàn)土家民族風(fēng)情于一體的旅游專業(yè)村寨。 同時(shí)，發(fā)展了養(yǎng)殖業(yè)，及種植業(yè)及興建了許多農(nóng)家樂(lè)，逐步形成了以旅游業(yè)為龍頭，多種

25、經(jīng)濟(jì)成分并存的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 云舍村旅游發(fā)展空間巨大，但各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施不完善，需引入外部資本進(jìn)行開(kāi)發(fā)。云舍旅游區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀旅游收入來(lái)源： 云舍村現(xiàn)有的游客主要以本地為主，外地游客很少，有待開(kāi)發(fā)。 現(xiàn)有的旅游收入主要依靠農(nóng)家樂(lè)及養(yǎng)殖業(yè)及種植業(yè)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系外周邊旅游市場(chǎng)分析-大明邊城作為一座文化之城、故事之城、體驗(yàn)之城，又是西南最大的綜合歷史文化景區(qū)。大明邊城已然成為展示貴州六百年歷史文化的重要窗口。2012年大明邊城榮獲貴州省首批“省文化產(chǎn)業(yè)示范基地”稱號(hào) 。區(qū)位：大明邊城景區(qū)，位于貴州省銅仁市東郊，于水晶閣沿錦江右岸展開(kāi)。占地面積：旅游區(qū)總面積約56平方公里，總建設(shè)面積3000畝，總投資

26、11.9億元，毗鄰“五大佛教名山”貴州梵凈山、“中國(guó)最美麗的小城”湖南鳳凰古城及“世界自然遺產(chǎn)”張家界。特色：整個(gè)景區(qū)以“明”史為據(jù)，以“明”文化為內(nèi)涵，以“明”軍事為主脈，以貴州民族融合的地方特色為背景，注重對(duì)明朝以來(lái)貴州600年歷史文化的挖掘，景區(qū)劃分為廣場(chǎng)演藝、市井文化等八大文化體驗(yàn)區(qū)塊,集“吃住行游購(gòu)?qiáng)省奔啊靶蓍e、養(yǎng)生、體育、影視”等為一體，包括城門(mén)廣場(chǎng)、麒麟府、九龍洞府、傳統(tǒng)龍舟賽事娛樂(lè)中心、中華美食長(zhǎng)廊、夢(mèng)幻劇場(chǎng)等景點(diǎn)，景區(qū)于2012年5月1日試運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系外周邊旅游市場(chǎng)分析-大明邊城 2012年10月1日，景區(qū)正式開(kāi)園運(yùn)營(yíng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)園以來(lái)，游客共計(jì)30萬(wàn)人次，景區(qū)

27、購(gòu)票收入近3000萬(wàn)元，僅在“十一”黃金周期間，實(shí)際購(gòu)票人數(shù)就達(dá)2.8萬(wàn)人次?？驮吹刂饕獮橘F陽(yáng)、本市及川、渝、湘等。 2012年11月17日，十八大勝利召開(kāi)后的第一個(gè)周末大明邊城迎來(lái)兩批來(lái)自湖南鳳凰的旅游團(tuán)隊(duì)。大明邊城國(guó)家4A級(jí)景區(qū)已成湖南游客青睞之景點(diǎn)。 2012年12月17日，大明邊城迎來(lái)來(lái)自寶島臺(tái)灣的游客。該批游客為臺(tái)灣經(jīng)貿(mào)文化參訪團(tuán)，這次回大陸的目的就是以旅游的方式促進(jìn)兩岸的經(jīng)貿(mào)文化交流。在游覽大明邊城的過(guò)程中，大明邊城向游客展示了貴州神秘多彩的歷史文化，豐富的民族文化。大明邊城打造的是一座故事之城，文化之城，體驗(yàn)之城。并展示酒鄉(xiāng)釀酒的工藝流程，游客品嘗貴州的美酒。在晚上的篝火晚會(huì)上，

28、游客與演員們進(jìn)行互動(dòng)表演。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系外周邊旅游市場(chǎng)分析-大明邊城 一期核心景區(qū)劃分為邊城廣場(chǎng)演藝區(qū)、邊城市井文化區(qū)（含五角大樓劇場(chǎng)）、邊城軍事體驗(yàn)區(qū)、邊城水師龍舟營(yíng)、大明水寨錦江漁文化區(qū)、大明酒莊、水上樂(lè)園區(qū)和兒童社會(huì)經(jīng)驗(yàn)區(qū)等八大文化體驗(yàn)區(qū)塊。 二期項(xiàng)目屬于休閑養(yǎng)生度假區(qū)；三期將以“西南影視文化基地”打造影視文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系外周邊旅游市場(chǎng)分析-大明邊城優(yōu)勢(shì)：交通便利：大明邊城景區(qū)，位于貴州省銅仁市東郊，距銅仁市中心僅兩公里，貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)大巴可直抵銅仁，旅游火車專線開(kāi)通。國(guó)家和地區(qū)政策：政府制定出臺(tái)相關(guān)政策，如銅仁市旅游產(chǎn)業(yè)管理暫行辦法，為銅仁市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了

29、依據(jù)，為大明邊城景點(diǎn)開(kāi)發(fā)提供支撐。豐富的文化旅游資源優(yōu)勢(shì)：悠久的明朝歷史文化和民族風(fēng)情為大明邊城提供看點(diǎn)。開(kāi)發(fā)空間廣闊，景點(diǎn)集群密度大。除本景區(qū)景點(diǎn)，大明邊城景區(qū)，能優(yōu)化大西南旅游格局，形成去梵凈山看佛文化、去張家界看自然景觀、去湖南鳳凰看古城、去大明邊城了解貴州600年歷史文化！劣勢(shì)：本地文化旅游產(chǎn)業(yè)仍然處于起步階段，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較差、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、旅游方式單一、結(jié)構(gòu)不合理、對(duì)文化的挖掘不夠，未能很好地發(fā)揮文化旅游資源所孕育的巨大潛力，沒(méi)有把旅游資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)。對(duì)文化的研究、挖掘不夠，文化現(xiàn)象比較散亂，文化主題不明確，有許多優(yōu)秀民族文化、歷史文化只能從導(dǎo)游的介紹中聽(tīng)到，但不

30、能看到，旅游娛樂(lè)的魅力不夠。配套設(shè)施不齊全，如公路質(zhì)量等級(jí)差，餐飲未能形成本地特色，居住地小，服務(wù)不周。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系外周邊旅游市場(chǎng)分析-鳳凰古城煙雨張家界古城博物館熊希齡故居黃龍洞美景奇梁洞美景虹橋崇德堂南方長(zhǎng)城沱江泛舟楊家祠堂東門(mén)城樓萬(wàn)壽宮德夯苗寨作為一座國(guó)家歷史文化名城，鳳凰的風(fēng)景將自然的、人文的特質(zhì)有機(jī)融合到一處，透視后的沉重感也許正是其吸引八方游人的魅力之精髓。古城素有“中國(guó)最美的小城”之譽(yù)和“畫(huà)鄉(xiāng)”之稱，多處景點(diǎn)建筑保留著原始摸樣。鳳凰古城著名旅游景點(diǎn)有北門(mén)城樓、北門(mén)景區(qū)、朝陽(yáng)宮、陳氏宅院、大成殿、吊腳樓、東關(guān)門(mén)、東門(mén)城樓、東門(mén)景區(qū)、復(fù)漢流血義士冢 、靖邊關(guān)、南華山國(guó)家森林

31、公園、沙灣景區(qū)、沈從文故居、天王廟、沈從文墓地 田家祠堂、跳巖、沱江古街、萬(wàn)壽宮、文昌閣、西關(guān)門(mén)、遐昌閣、熊希齡故居、楊家祠堂、南長(zhǎng)城、準(zhǔn)提庵等鳳凰古城依山傍水，緊鄰沱江而建，吊腳木樓布滿山坡，清淺的沱江穿城而過(guò)，紅色砂巖砌成的城墻佇立在岸邊，南華山襯著古老的城樓，城樓還是清朝年間的，銹跡斑斑的鐵門(mén)，還看得出當(dāng)年威武的模樣。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系外周邊旅游市場(chǎng)分析-鳳凰古城歷史城鎮(zhèn)旅游越來(lái)越受到社會(huì)關(guān)注，已經(jīng)成為當(dāng)今旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。鳳凰古城吸引著世界各地的游客,其旅游發(fā)展中必然也存在一定的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)： 積淀深厚的歷史文化底蘊(yùn) 風(fēng)光旖旎的自然人文景觀。鳳凰山清水秀，名勝古跡眾多，自然

32、景觀，人文景觀獨(dú)特，古城風(fēng)貌全整。 古樸濃郁的地方民族風(fēng)情 區(qū)位突出，交通便利。地理位置可概括為：“西托云貴，東控辰沅，北制川鄂，南扼桂邊”。劣勢(shì)： 鳳凰旅游企業(yè)規(guī)模小，品牌意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱，盡管發(fā)展較快，但與其相鄰省市的其他旅游景點(diǎn)相比還有很大差距。其具體表現(xiàn)在： 結(jié)構(gòu)單一，旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)還很不夠。鳳凰旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)依然停留在觀光的層面上，缺乏新興增長(zhǎng)點(diǎn)，忽視了游客對(duì)參與度、休閑度的訴求。 從旅游的基礎(chǔ)設(shè)施看，旅游管理與服務(wù)欠缺，配套設(shè)施不健全，旅游投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未完全市場(chǎng)化，絕大多數(shù)景點(diǎn)建設(shè)依靠政府投入。 從旅游投資環(huán)境看，政府投資政策導(dǎo)向、支持力度還不能有效帶動(dòng)鳳凰旅游業(yè)的發(fā)展，而且信

33、息的滯后、生產(chǎn)要素流通不暢成為制約旅游業(yè)發(fā)展的又一障礙。 資金緊缺的“瓶頸”制約，一直影響著鳳凰旅游資源的開(kāi)發(fā)水平，鳳凰大多數(shù)旅游項(xiàng)目仍處于一流的旅游資源、二流的旅游設(shè)施、三流的旅游服務(wù)狀況。 從抗外界干擾的能力來(lái)看,鳳凰縣生態(tài)系統(tǒng)的抗干擾能力是大多數(shù)生態(tài)系統(tǒng)中最低的。這里的生態(tài)系統(tǒng)非常敏感和脆弱，生態(tài)系統(tǒng)很容易被人為活動(dòng)破壞。 從歷史人為的因素上來(lái)看，由于時(shí)間相隔太久，鳳凰很多歷史遺跡已遭受破壞,甚至不復(fù)存在。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系外項(xiàng)目發(fā)展旅游休閑面臨的競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇周邊省市熱點(diǎn)旅游休閑資源競(jìng)爭(zhēng)：同處武陵山區(qū)的“張家界風(fēng)景區(qū)”和湖南“鳳凰古城旅游區(qū)”，以其獨(dú)特的自然資源和成熟的為公眾所知的優(yōu)勢(shì)

34、，將對(duì)本項(xiàng)目的旅游休閑市場(chǎng)，形成較大的壓力。從客群和自然資源的屬性、以及旅游線路的開(kāi)辟營(yíng)造上，本項(xiàng)目與周邊知名旅游休閑目的地相比都處在起步階段，將面臨著線路整合、資源整合、市場(chǎng)營(yíng)銷、公眾知名度等方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力。本項(xiàng)目同區(qū)域內(nèi)的旅游休閑項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)：同處環(huán)梵凈山“金三角”旅游區(qū)的思南旅游區(qū)、石阡旅游區(qū)各以不同的旅游休閑產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)形成差異化發(fā)展，雖然同屬大的旅游片區(qū)，但是對(duì)本項(xiàng)目而言，將分流較大部分客群。競(jìng)爭(zhēng)因素以國(guó)發(fā)2號(hào)文件為代表的一系列支持貴州旅游產(chǎn)業(yè)的政策將為本項(xiàng)目打造全國(guó)知名的“旅游休閑目的地”、“休閑度假勝地”提供支持，同時(shí)貴州十二五旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，新一輪西部大開(kāi)發(fā)，都對(duì)培育和發(fā)展“梵凈

35、山”成為旅游度假勝地提供了資金和政策扶持。隨著項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，日益完善的交通體系，以杭瑞高速、大興機(jī)場(chǎng)為體系的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將極大的助推本項(xiàng)目的發(fā)展。隨著人們對(duì)旅游休閑度假的個(gè)性化和多樣化需求，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)原有的旅游休閑體系，已經(jīng)不能滿足人們的多層次需求，人們更注重那種體驗(yàn)性、互動(dòng)性、休閑娛樂(lè)性強(qiáng)的旅游休閑度假項(xiàng)目，而這為項(xiàng)目迎來(lái)了極佳的入市時(shí)機(jī)。發(fā)展機(jī)遇項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)基本思路： 在貴州“十二五旅游發(fā)展規(guī)劃”中梵凈山的定位是“山上生態(tài)旅游，山下休閑度假”。本項(xiàng)目屬于環(huán)梵凈山風(fēng)景區(qū)，通過(guò)分析梵凈山現(xiàn)有配套設(shè)施及服務(wù)設(shè)施的不足，指導(dǎo)云舍進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)34%61%5%差一

36、般好游客對(duì)景區(qū)住宿好評(píng)率極低 游客在景區(qū)住宿需求強(qiáng)烈； 但景區(qū)酒店的整體接待能力較低；另外在訪談中發(fā)現(xiàn)： 酒店價(jià)格在旺季較高； 酒店服務(wù)質(zhì)量較低； 酒店管理較為混亂； 酒店品種和類型較少；景區(qū)住宿發(fā)展問(wèn)題游客關(guān)注于景區(qū)配套比重27.7，居第四14.9%27.7%34.0%36.2%38.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%醫(yī)療配套度假酒店生活餐飲交通設(shè)施娛樂(lè)配套項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)低檔和中檔酒店為目前來(lái)梵凈山旅游客戶主流選擇為提升酒店吸引力，將農(nóng)家旅館提升為特色經(jīng)濟(jì)酒店，改建和新建34星級(jí)特色主題酒店高檔品質(zhì)度假酒店淡季入住率低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大目前游客住宿選擇以低檔旅館

37、和中檔星級(jí)酒店為主酒店入住消費(fèi)偏重于經(jīng)濟(jì)型酒店來(lái)梵凈山的游客計(jì)劃消費(fèi)以300500元為主 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)問(wèn)題1：餐飲攤點(diǎn)布局較為混亂；問(wèn)題2：餐飲品種單一，無(wú)特色；問(wèn)題3：餐飲設(shè)施較少，多為流動(dòng)餐位，缺乏統(tǒng)一管理；游客對(duì)景區(qū)餐飲評(píng)價(jià)較差大眾可接受的高效優(yōu)質(zhì)的快餐肯德基華僑城景區(qū)餐飲經(jīng)營(yíng)較好的餐館迎合主體客戶群香港客戶的粵菜館景區(qū)特色餐飲 走優(yōu)質(zhì)高效的快餐化道路；著重于區(qū)域特色菜肴的推出；餐飲消費(fèi)的高質(zhì)低價(jià)；發(fā)展方向一設(shè)施打造狀況特色餐飲： 大眾餐飲館 發(fā)展方向二景區(qū)高檔主題餐飲挖掘主體客戶群的餐飲需求貴州成熟的特色高檔餐飲可以進(jìn)行相應(yīng)的嫁接；體現(xiàn)異國(guó)情調(diào)的特色餐飲；區(qū)域本地的特色餐飲；

38、特色餐飲：藥膳館 全素齋 異國(guó)美食 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)梵凈山游客對(duì)景區(qū)現(xiàn)有娛樂(lè)項(xiàng)目反饋 景區(qū)游客的現(xiàn)場(chǎng)訪談“來(lái)了這里主要是看山和納涼，其它的沒(méi)有什么，這里的沒(méi)有什么好玩的”“一家游客來(lái)了，年輕的人可以去爬山，但是老年人沒(méi)有地方去玩，玩的東西也不好耍”游客對(duì)景區(qū)娛樂(lè)滿意度低娛樂(lè)項(xiàng)目問(wèn)題清單：?jiǎn)栴}1：娛樂(lè)設(shè)施單一，且設(shè)施的接待力有限；問(wèn)題2：娛樂(lè)設(shè)施沒(méi)有文化，沒(méi)有特色；問(wèn)題3：娛樂(lè)設(shè)施的客戶覆蓋面不夠廣闊；問(wèn)題4：娛樂(lè)設(shè)施在晚上沒(méi)有效設(shè)置，晚上活動(dòng)不夠豐富；娛樂(lè)設(shè)施的發(fā)展思路1、針對(duì)不同客群設(shè)置娛樂(lè)產(chǎn)品根據(jù)不同客戶群設(shè)置有針對(duì)其需求的特色旅游產(chǎn)品，一方面擴(kuò)大景區(qū)客戶群，另一方面是塑造區(qū)域特色的

39、娛樂(lè)產(chǎn)品提高設(shè)施利用率2、增加娛樂(lè)多種設(shè)施3、增加景區(qū)文化活動(dòng)和設(shè)施的文化性4、增加設(shè)施的接待能力5、設(shè)施的接待能力較差 目前梵凈山及周邊的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于初始階段，“梵街”作為以度假物業(yè)+商業(yè)為主的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售情況良好。 “梵街”別墅：CEO環(huán)島獨(dú)棟別墅，僅6套。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)選取此類模式的關(guān)鍵是地產(chǎn)價(jià)值的早期市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，但梵凈山目前旅游開(kāi)發(fā)水平不足以支撐區(qū)域的大規(guī)模地產(chǎn)開(kāi)發(fā)梵凈山旅游地產(chǎn)分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品客戶群體物業(yè)等級(jí)梵 街度假物業(yè)+商業(yè)環(huán)島獨(dú)棟別墅、星級(jí)酒店、商鋪、度假公寓。中高端中高級(jí)項(xiàng)目及周邊高檔旅游酒店較少，上檔次的僅有四家：梵凈山國(guó)際會(huì)議中心，龍泉圣景，新都

40、梵苑假日酒店（2013年開(kāi)業(yè)），棲溪度假酒店。梵凈山及江口縣周邊酒店商務(wù)接待能力和會(huì)議接待能力較薄弱服務(wù)客戶的綜合性能較差?，F(xiàn)有酒店客房類型單一，不能滿足高端度假客群需求。數(shù)十家企業(yè)集團(tuán)看好梵凈山周邊市場(chǎng)，其中在建的有鴿子花大酒店、梵錦山莊五星級(jí)酒店等。梵凈山酒店市場(chǎng)分析酒店名稱地址概況類型客房數(shù)量房間類型價(jià)格會(huì)議接待能力管理公司（投資公司）梵凈山國(guó)際會(huì)議中心梵凈山景區(qū)旁梵凈山國(guó)際會(huì)議中心由旅游、觀光、休閑、會(huì)議、住宿于一體，與碧水青山等生態(tài)有機(jī)融合形成了田園景區(qū)、會(huì)務(wù)休閑區(qū)、專家配套區(qū)、動(dòng)植物科研養(yǎng)殖區(qū)等多個(gè)主題區(qū)域。商務(wù)型、度假休閑型51間商務(wù)標(biāo)間、套房標(biāo)間：488元/晚；套房：888元/

41、晚小型會(huì)議中心深航酒店管理公司龍泉圣景毗鄰龍泉禪寺以中國(guó)傳統(tǒng)寺院為建筑風(fēng)格，是集參禪、度假、養(yǎng)身為一體的酒店。度假酒店112間商務(wù)標(biāo)間、單間、套房標(biāo)間：419元/晚；單間：499元/晚；套房：999元/晚可容納250人的大型多功能會(huì)議廳、4個(gè)小會(huì)議室新都梵苑假日酒店距梵凈山南山門(mén)咫尺以中國(guó)傳統(tǒng)文化風(fēng)格為主，擁有會(huì)所、洋樓、別墅、百味坊食府、宴會(huì)廳、西餐廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、健身中心、親水生態(tài)酒吧、佛教茶道苑、苗藥足療、梵界商街等服務(wù)設(shè)施。商務(wù)型、度假型酒店標(biāo)間、單間、獨(dú)棟別墅、酒店聯(lián)排別墅未開(kāi)業(yè)廣東省惠州市百利宏控股集團(tuán)棲息度假酒店梵凈山山門(mén)黑灣河景區(qū)棲溪度假酒店是銅仁東太集團(tuán)旗下梵創(chuàng)旅游板塊

42、的下屬企業(yè)，店距梵凈山入口大門(mén)約300米。一期工程為梵凈山國(guó)際旅游酒店，酒店建筑面積7558平方米，包括大堂、客房、餐廳、會(huì)議室等，擁有客房98套，采用中國(guó)傳統(tǒng)園林建筑的布局方式。度假酒店98套標(biāo)間、單間市場(chǎng)價(jià)：800元/晚；折后：400元/晚?yè)碛行⌒蜁?huì)議室銅仁東太集團(tuán) 梵凈山目前酒店接待能力不足于滿足景區(qū)日益增長(zhǎng)的客戶需求 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi) 梵凈山整體商業(yè)檔次處于低水平狀態(tài)，消費(fèi)層次尚以大眾消費(fèi)為主，同時(shí)缺乏高端消費(fèi)場(chǎng)所。 梵凈山現(xiàn)有商業(yè)有兩大類：1類是，低端商業(yè)。此類商業(yè)隨著景區(qū)的開(kāi)發(fā)而形成，主要以中底等次的餐飲、小購(gòu)物、特產(chǎn)超市為主。2類是，由梵街打造的 “梵凈山”山門(mén)商業(yè)綜合體。

43、此商業(yè)業(yè)態(tài)組合較豐富，擁有美食街、購(gòu)物休閑商業(yè)街、酒店等業(yè)態(tài)組合。江口縣在售商鋪鋪位均價(jià)商鋪價(jià)位（元/）位置沁園江山20000江口縣政府廣場(chǎng)柏子林片區(qū)恒泰金港25000江口縣三星西路江上明珠22000江口縣三星路壩上片區(qū)梵凈山現(xiàn)有商業(yè)分析商業(yè)名稱基本情況定位檔次消費(fèi)層次商業(yè)業(yè)態(tài)組合已入住（簽約）商家前期形成的普通商業(yè)此類商業(yè)屬于隨梵凈山景區(qū)開(kāi)發(fā)而已形成的包括小商超、餐飲、酒店及農(nóng)家樂(lè)等低等次低檔次業(yè)態(tài)單一：基本的餐飲、農(nóng)家樂(lè)客棧、小商超隨景區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)駐或政府招商投資開(kāi)發(fā)梵 街由貴州鴻潤(rùn)置業(yè)開(kāi)發(fā)的“景區(qū)型”山門(mén)商業(yè)綜合體中等檔次中等以上檔次業(yè)態(tài)相對(duì)豐富：擁有美食街、以及集購(gòu)物休閑為主的商業(yè)街、酒店

44、等業(yè)態(tài)組合貴州紫袍玉、梵天素心白茶、牙舟陶等文化特產(chǎn)專賣店；鳳凰心齋就把、梵韻緣中西餐廳等餐飲；以及新都梵苑度假酒店 項(xiàng)目周邊商業(yè)開(kāi)發(fā)處于低端商業(yè)與綜合商業(yè)交融階段，目前梵街是周邊具有多種業(yè)態(tài)組合的商業(yè)體。調(diào)研顯示，江口縣城的商業(yè)業(yè)態(tài)價(jià)格均價(jià)在20000元/平米-25000元/平米之間。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-體系內(nèi)總結(jié): 梵凈山旅游景區(qū)目前還停留在觀光階段，各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施配套不完善，娛樂(lè)項(xiàng)目單一，不能滿足度假目的地的要求。 云舍旅游度假目的地可以完善梵凈山在這一塊的不足，從而能夠吸引梵凈山的游客。項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)貴州旅游市場(chǎng)客源分析地緣接近的中西部地區(qū)（四川、重慶、湖北

45、等）地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角、長(zhǎng)三角、以及環(huán)渤海京津唐地區(qū)，是本案客群的主要分布和待挖掘地區(qū)。其中珠三角地區(qū)是貴州旅游國(guó)內(nèi)最大客源地；日本是貴州旅游最大境外客源地；臺(tái)灣是貴州旅游增長(zhǎng)幅度最快的客源地。 一級(jí)目標(biāo)客源市場(chǎng)：貴州、四川、重慶；廣州（珠三角地區(qū)）；北京、上海（長(zhǎng)三角地區(qū)）二級(jí)目標(biāo)客源市場(chǎng)：鄰近中部省份，湖北、湖南；以及長(zhǎng)三角其他省份如江蘇、浙江等三級(jí)目標(biāo)客源市場(chǎng)：除以上提及的其他省份。核心目標(biāo)客源市場(chǎng)：亞洲的日本、韓國(guó)；港澳臺(tái)的：臺(tái)灣、香港基本目標(biāo)客源市場(chǎng)：亞洲的新加波、馬來(lái)西亞；歐美的英法、美國(guó)海外潛力市場(chǎng)：印度、俄羅斯等潛在國(guó)家國(guó)內(nèi)客戶國(guó)外客戶貴州旅游市場(chǎng)自駕游客源分析項(xiàng)目客源市場(chǎng)

46、分析-宏觀市場(chǎng)貴州自駕游客源地：根據(jù)客源地分析，貴州省的自駕游客源市場(chǎng)主要集中在周邊的省區(qū)，以四川、重慶、廣西、云南、湖南居多；來(lái)自珠三角、長(zhǎng)三角的遠(yuǎn)程自駕游占比逐年上升。各景點(diǎn)自駕游客源地：貴州省內(nèi)各景點(diǎn)又以其地理位置不同，主要以臨近的省份的地區(qū)自駕游客源為主。像赤水的重慶、四川自駕游占比較多；萬(wàn)峰林以云南游客為主；荔波以廣西游客為主；梵凈山則以重慶、湖南游客居多。第一圈層：貴州、四川、重慶、廣西、云南、湖南主要以貴州及周邊省份居多第二圈層：珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)其他：國(guó)內(nèi)其他地區(qū)從貴州全省范圍來(lái)看，自駕游客原地主要集中在貴州周邊省區(qū)，以四川、重慶、廣西、云南、湖南居多；珠三角、長(zhǎng)三角占比逐年上

47、升。吸引自駕游客源的景點(diǎn)：最吸引自駕車群體前往貴州旅游的景點(diǎn)為（重要性排序）：游覽山湖森林自然風(fēng)光、游覽名勝文化古跡、體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情、溫泉度假村度假、特色小吃、農(nóng)家樂(lè)體驗(yàn)田園生活、戶外運(yùn)動(dòng)等等；吸引自駕游客源的配套因素：運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、特色餐飲、娛樂(lè)休閑設(shè)施、療養(yǎng)保健；吸引昆明自駕游的重要因素（重要性排序） ：特色美食小吃、溫泉度假村酒店、戶外運(yùn)動(dòng)、農(nóng)家樂(lè)體驗(yàn)田園生活、體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情。最吸引自駕車群體前往貴州旅游景點(diǎn) 吸引貴州自駕游旅游地可玩性的重要因素 從消費(fèi)者感知看，自然風(fēng)光、民族風(fēng)情、溫泉療養(yǎng)最具吸引力，是吸引自駕游客源的休閑度假產(chǎn)品。項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)銅仁旅游市場(chǎng)：2009年

48、-2012年間，銅仁市的旅游人數(shù)呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)，截止到2012年銅仁市旅游接待數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了1960萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入158.85億元，同比分別增長(zhǎng)30%、75.5%。銅仁市客源分析：其中旅游團(tuán)隊(duì)占市場(chǎng)比例15%，政府會(huì)議占35%，商務(wù)客市占20%，長(zhǎng)包房占8%，其余為散客。而多數(shù)游客偏愛(ài)銅仁的自然風(fēng)光和民族風(fēng)情及定期賽事。2009年2012年銅仁市旅游接待人次呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2010年突破1000萬(wàn)人次，到2012年達(dá)到了1960萬(wàn)人次。2012年銅仁市接待入境游客游客53102人次，同比增長(zhǎng)31.76%；創(chuàng)旅游外匯收入1488.97萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)62.12%。銅仁旅游市場(chǎng)客源項(xiàng)目

49、客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)梵凈山游客職業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成梵凈山游客年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成*梵凈山投資有限公司年報(bào)消費(fèi)力中端家庭游客（以自駕游方式為主）高端散客企事業(yè)團(tuán)隊(duì)客戶普通散客(學(xué)生、情侶等)梵凈山游客結(jié)構(gòu)構(gòu)成1000元以上/次3001000元以上/次300元以下/次梵凈山景區(qū)客群由四大部分構(gòu)成：高端散客、企事業(yè)團(tuán)隊(duì)客戶，中端家庭游客和普通散客。梵凈山客群特征項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)普通的大眾散客客戶特征青年學(xué)生、情侶客戶等；客戶需求敏感點(diǎn)以偏重于刺激性和具有地域文化特色的產(chǎn)品體系，吸引青年散客；企事業(yè)的團(tuán)隊(duì)客戶中端家庭游客具有一定消費(fèi)力的散客客戶特征以企事業(yè)會(huì)議客戶為主；客戶需求敏感點(diǎn)豐富會(huì)議客戶，會(huì)議旅游

50、復(fù)合功能需求；客戶特征以自駕車旅游為主等；客戶需求敏感點(diǎn)旅游景區(qū)有滿足家庭各成員的旅游項(xiàng)目；具有相應(yīng)特色的旅游產(chǎn)品；客戶特征關(guān)注于區(qū)域的自然環(huán)境等；客戶需求敏感點(diǎn)自然觀光、避暑、雪景梵凈山景區(qū)四類基本客群，分別對(duì)應(yīng)不同客群特征，其對(duì)旅游景區(qū)的敏感度亦呈現(xiàn)不同需求。梵凈山客群特征項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)成渝都市圈以成都和重慶為龍頭，是我國(guó)人口規(guī)模最大的都市圈，是中國(guó)發(fā)展的“第四級(jí)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立將大大加速人口、資金、消費(fèi)的集聚。中國(guó)較高收入階層（即在2025年人均年可支配實(shí)際收入超過(guò)4萬(wàn)元人民幣的人群）中的41% 將在這些超大城市居住，而在2005年，該比例僅為11%。1重

51、慶與成都兩大核心城市常住人口達(dá)到近4000萬(wàn)，城市化率48%成渝都市圈 成渝都市圈龐大的人口基數(shù)與不斷集聚的人口、資金將形成巨大的消費(fèi)群體。周邊城市市場(chǎng)項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng) 成渝都市圈 成渝客戶具有極強(qiáng)的休閑意識(shí)，旅游需求旺盛，消費(fèi)能力強(qiáng)。世界旅游組織專題研究表明：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均GDP超過(guò)1000美元的時(shí)候，旅游消費(fèi)熱潮強(qiáng)勁。而成都、重慶已超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)1-2倍，可判斷成渝都市圈旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期 90%擁有私家車的成渝客戶都有自駕游的需求，體現(xiàn)出“超前消費(fèi)、圖安逸”的休閑生活觀念。周邊市場(chǎng)研究項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)宏觀旅游市場(chǎng)總結(jié)：得益于中國(guó)旅游市場(chǎng)的整體發(fā)展趨勢(shì)，貴州

52、旅游發(fā)展迅猛，旅游接待人次、客源量及旅游收入均實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。境內(nèi)游客源是貴州旅游客源市場(chǎng)的主要支撐，從客源占比看，貴州本省、珠三角地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、以及和貴州周邊相鄰省份是主要的旅游客源地。境外客源方面，港澳臺(tái)三地的客源占比較大，是貴州旅游境外客源的主要來(lái)源地。但基數(shù)相對(duì)較小，總體仍具有較大的發(fā)展空間。受地理因素影響，以自駕游為主的新型出游方式，其客群主要集中在貴州周邊省區(qū)（重慶、四川、湖南），遠(yuǎn)程自駕游近幾年慢慢輻射到珠三角、長(zhǎng)三角部分省區(qū)。項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)計(jì)劃項(xiàng)目初期項(xiàng)目發(fā)展旅游客戶演進(jìn)趨勢(shì)區(qū)域自然資源為唯一核心賣點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)建筑與服務(wù)增

53、加賣點(diǎn)區(qū)域：以銅仁市、貴陽(yáng)市、遵義、黔東南州等周邊鄰近區(qū)域客群為主。兼輻射重慶、四川、湖南、湖北與梵凈山相鄰的重心城市旅游：景區(qū)觀光、民俗體驗(yàn)、綠色生態(tài)飲食為主的中端旅游為主。區(qū)域：以貴陽(yáng)、廣州、重慶、上海等地為主，輻射四川、湖南、珠三角等地區(qū)旅游：以配套服務(wù)帶動(dòng)客戶需求外延，會(huì)務(wù)旅游需求激增，休閑度假需求產(chǎn)生，同時(shí)度假物業(yè)作為支撐項(xiàng)目遠(yuǎn)期項(xiàng)目成型整合資源的山地度假生活體驗(yàn)區(qū)域：貴州旅游市場(chǎng)全面升溫，借助高速公路、航空、高鐵形成不同客群的接駁來(lái)源。面向珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)。旅游：觀光旅游向生活方式的方向轉(zhuǎn)變，國(guó)際度假區(qū)的氛圍形成，各種客源進(jìn)一步提升項(xiàng)目中期項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)商業(yè)投資客群商

54、業(yè)投資客群區(qū)域來(lái)源：商業(yè)投資客群主要來(lái)源于貴州省內(nèi)的銅仁市、貴陽(yáng)市及城市；輔助客群為與梵凈山相近的重慶、湖南、湖北關(guān)聯(lián)城市。太平河風(fēng)情生態(tài)走廊客群：以商業(yè)街為主的云舍商業(yè)，其定位為具有商業(yè)投資價(jià)值的物業(yè)。這類業(yè)態(tài)的客群主要為商業(yè)投資客，按照區(qū)域來(lái)源分為如下：一級(jí)客群區(qū)域，主要集中在貴州的銅仁市、貴陽(yáng)市、及遵義等相關(guān)聯(lián)的城市；客戶特征為私營(yíng)業(yè)主。二級(jí)客群區(qū)域，主要集中在與貴州相鄰、臨近梵凈山的周邊省份，客戶主要輻射這些省份的關(guān)聯(lián)城市。客戶特征為主要在景區(qū)從事個(gè)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主。項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)酒店目標(biāo)客群 個(gè)人投資客戶：介于投資者和度假消費(fèi)者之間，通常主要目的是為了投資和分紅，順帶

55、度假。這類人群通常國(guó)內(nèi)中高收入人群為主。主要由一些企業(yè)高管、集團(tuán)老板、政府人士組成。 企業(yè)客戶： 分時(shí)度假公司：購(gòu)買動(dòng)機(jī)為業(yè)務(wù)需要或者度假； 其他公司和事業(yè)機(jī)構(gòu)：購(gòu)買動(dòng)機(jī)為員工福利或會(huì)議，過(guò)往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施， 而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為負(fù)擔(dān)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱； 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資行為， 其客戶主要由以下兩種人群構(gòu)成：會(huì)議型客源將成為會(huì)議功能型酒店的主要客源組成，這其中又以當(dāng)?shù)卣畷?huì)議和國(guó)、內(nèi)外企業(yè)的會(huì)議客源為主。會(huì)議型酒店客戶組成 近年來(lái)，作為會(huì)展業(yè)的一項(xiàng)新型表現(xiàn)形式，越來(lái)越多的企業(yè)傾向于在度假型會(huì)議酒店中舉辦商務(wù)培訓(xùn)或者公司會(huì)議，因此獎(jiǎng)勵(lì)旅

56、游成為很多企業(yè)對(duì)員工的一種激勵(lì)手段，從而帶動(dòng)了很多旅游目的地的酒店需求。 每年的5-10月是梵凈山旅游的旺季，而11月-來(lái)年的4月則是當(dāng)?shù)芈糜蔚牡?，受梵凈山旅游的季?jié)性影響，未來(lái)酒店會(huì)議需求的季節(jié)性也非常強(qiáng)。通常夏天是公司培訓(xùn)的旺季，此外10月次年的1月也是頗受歡迎的季節(jié)，很多公司或者政府機(jī)關(guān)年終總結(jié)會(huì)議會(huì)選在這個(gè)時(shí)間舉行，成為淡季梵凈山酒店客源的重要補(bǔ)充。酒店目標(biāo)客戶群項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)休閑地產(chǎn)目標(biāo)客群策略中短期以省內(nèi)及銅仁潛在高端客群為重點(diǎn)中長(zhǎng)遠(yuǎn)吸引全省及全國(guó)頂端度假客群客戶來(lái)源客戶屬性客戶占比銅仁本市銅仁本地高端客群40-50%省內(nèi)其他城市主要為貴陽(yáng)市、以及銅仁周邊城市高端客群

57、35-40%省外客戶主要為一線城市度假客戶、以及四川、重慶、湖南等周邊省市高端度假客群15-20%項(xiàng)目客源目標(biāo)市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)銅仁及周邊地區(qū)高收入群體都將有機(jī)會(huì)是本案未來(lái)潛在的購(gòu)買群體，初步測(cè)算銅仁地區(qū)高收入群體人數(shù)約1.7萬(wàn)人根據(jù)銅仁市從業(yè)人員和勞動(dòng)報(bào)酬情況分析金融業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、電力燃?xì)馑a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等行業(yè)收入在全市排名領(lǐng)先，根據(jù)各行業(yè)單位數(shù)量以及行業(yè)特點(diǎn)，預(yù)估各行業(yè)高收入人群數(shù)量如下：客戶具體屬性 高收入人數(shù) 單位數(shù)政府機(jī)關(guān)政府機(jī)關(guān)15041504企事業(yè)單位規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1325265金融業(yè)3566 153批發(fā)和零售業(yè)2906 109房地產(chǎn)業(yè)65095信息業(yè)94963電力、燃?xì)?、水?/p>

58、應(yīng)業(yè)3506 81交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)806 39制造業(yè)1577 57文化、體育和娛樂(lè)業(yè)314118合計(jì)17102項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)貴州省內(nèi)高端目標(biāo)客戶主要為企業(yè)、休閑度假、養(yǎng)生企業(yè)型客戶養(yǎng)生、養(yǎng)老客戶休閑度假客戶貴州省內(nèi)高收入人群對(duì)定期度假、度假地產(chǎn)投資、第二居所需求主要為貴陽(yáng)及銅仁地區(qū)對(duì)于養(yǎng)生、養(yǎng)老度假需求貴州省內(nèi)大型企業(yè)對(duì)商務(wù)接待、企業(yè)內(nèi)部聚會(huì)、高層管理者度假需求項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)大型企業(yè)客戶是本案核心的目標(biāo)客戶群購(gòu)買目的：企業(yè)自用商務(wù)招待培訓(xùn)基地2012年貴州100強(qiáng)企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)超過(guò)一半，占比65%，其中央企占比23%，排序前20位均為國(guó)有企業(yè)。國(guó)有企業(yè)購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)

59、，企業(yè)對(duì)商務(wù)接待有較高要求，是本項(xiàng)目較大的潛在客戶群。從100強(qiáng)企業(yè)所屬行業(yè)來(lái)看，電力等能源企業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)所占比例較大，同時(shí)貴州的煙草白酒、制藥在全國(guó)有舉足輕重的地位，這類企業(yè)對(duì)企業(yè)展示、企業(yè)資產(chǎn)投資有較大需求項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)貴州省有較多的知名企業(yè)及高端客群基礎(chǔ)，旅游資源豐富但目前各景區(qū)打造仍為達(dá)到國(guó)際度假景區(qū)水平滿足省內(nèi)高端度假客群需求客戶具體屬性細(xì)分屬性政府行政機(jī)關(guān)政府及行政機(jī)關(guān)官員政府及行政機(jī)關(guān)公務(wù)員（中級(jí)）企事業(yè)單位高層管理人員大型國(guó)企中高層管理人員私營(yíng)企業(yè)私企業(yè)主外資企業(yè)中高管理人士個(gè)體工商戶商貿(mào)個(gè)體戶個(gè)體工商戶城市新興中產(chǎn)階級(jí)高收入專業(yè)人士（醫(yī)生、律師、教師等）職業(yè)

60、經(jīng)理人高收入自由職業(yè)者貴州知名企業(yè)：貴州茅臺(tái)、貴州百靈、中天城投、老干媽、甕福磷礦、六盤(pán)水鋼鐵廠 項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目標(biāo)市場(chǎng)省外高端客群主要為四川/重慶等周邊省市高端度假客戶，以及發(fā)達(dá)城市的高端禪修養(yǎng)生客戶黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇延伸區(qū)域重慶/四川等高端度假客群以休閑度假目的地為特點(diǎn)，吸引周邊省市度假客群重點(diǎn)推廣區(qū)域發(fā)達(dá)城市高端養(yǎng)生度假客群沿海發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，有較多的養(yǎng)生客群基礎(chǔ)，構(gòu)成本項(xiàng)目養(yǎng)生客群其他區(qū)域其他城市高端度假客群國(guó)內(nèi)其他省市高收入人群高端度假需求、大型企業(yè)高端會(huì)所需求項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析-目