武漢華公館樓盤銷售策劃方案

1、. 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座：.；東湖廣場華公館樓盤銷售謀劃書 目錄第一部分 工程前期市場研討與前期謀劃階段一、宏觀情勢分析二、消費者分析三、光谷房產(chǎn)市場分析四、樓盤分析優(yōu)勢與優(yōu)勢五、受眾分析六、銷售戰(zhàn)略分析第二部分 工程謀劃方案決策階段宏觀情勢分析武漢市場總體特征武漢市年需求量約萬平方米，而供應(yīng)量不超越萬平方米，年度供求比在:.左右，延續(xù)供不應(yīng)求局面。武漢市成交構(gòu)造發(fā)生變化，小房型趨于緊湊，大房型趨向溫馨，改善性需求明顯，投資投機景象并不嚴(yán)重。武漢市環(huán)線構(gòu)造日益明顯，二環(huán)內(nèi)與二環(huán)外價差逐漸增大，城市房地產(chǎn)市場日益成熟。武漢市-月份，受義和巷地塊高價成交，及武漢天地、萬科金色家園等

2、工程開盤刺激，市中心工程的價錢將繼續(xù)上漲，但受供應(yīng)量缺乏以及新政的影響，成交量將呈現(xiàn)繼續(xù)縮減的趨勢。 繼續(xù)的供不應(yīng)求年月份，整個武漢商品房市場供求關(guān)系繼續(xù)表現(xiàn)為供不應(yīng)求態(tài)勢。新政后，月供求比：.為下半年最低。月份受捂盤等要素影響，供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮，供求比攀升至：. 。從長久開展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場開展?jié)摿θ栽谔砑?。從投資規(guī)模和建立開發(fā)目的分析，武漢市房地產(chǎn)市場的根本面依然趨好。隨著國家“擴內(nèi)需、保增長的經(jīng)濟開展思緒進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推進下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化，年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造、加

3、大保證性住房建立力度、嚴(yán)厲信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場買賣次序等方面入手，進一步加強了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)構(gòu)造根本合理、住房價錢根本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟開展和社會穩(wěn)定作出了積極奉獻。年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為.億元，同比增長.；房屋施工面積為.萬平方米，同比增長.；房屋開工面積為.萬平方米，同比增長.。年武漢市商品房銷售面積為.萬平方米，同比增長.；商品房綜合銷售均價為.元/平方米不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)，同比增長.。年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期?？v觀全年，商品房銷售量、土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積

4、同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為.億元，同比增長.；房屋施工面積為.萬平方米，同比增長.；房屋開工面積為.萬平方米，同比下降.。年，武漢市商品房銷售面積為.萬平方米，同比下降.%；商品房綜合銷售均價為.元/平方米不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)，同比增長.。自年以來，在經(jīng)濟刺激政策等多種要素的影響下，我國房地產(chǎn)市場提早終了調(diào)整而急劇升溫，出項了投資和價錢上升，成交量大幅添加，資金來源富余等新情況，新變化。從開展趨勢看，雖然我國房地產(chǎn)市場調(diào)整比較大，但宏觀經(jīng)濟景氣上升，居民收入添加，流動性富余和消費構(gòu)造晉級等要素將使年房地產(chǎn)投資繼續(xù)堅持較快增長，房價明顯下跌的能夠性不大。投

5、資增長：逐季加快，上升勢頭好于預(yù)期，年全年增速在左右，遠遠好于預(yù)期。銷售添加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增，進入年隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅添加，出現(xiàn)近年來所沒有過的“井噴式行情，前三季全國商品房銷售面積.億平方米，同比增幅達.價錢上漲：同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，同比延續(xù)七個月正增長。供應(yīng)上升：施工面積增速止跌上升，新開工面積強力反彈，前三季同比增長.就武漢市來說，武漢市的房地產(chǎn)市場由以下開展趨勢：.由于武漢市經(jīng)濟良好的開展態(tài)勢人口紅利的要素以及自住需求依然占據(jù)主導(dǎo)位置等要素，武漢市的房地產(chǎn)市場會繼續(xù)堅持姿態(tài)有著良好的開展趨勢。.由于武漢市政府的規(guī)劃規(guī)劃，武漢市的樓市開展的區(qū)域帶動性凸顯，各

6、中心城區(qū)相互帶動，不止市中心城區(qū)，近郊區(qū)甚至是遠郊區(qū)的樓盤都遭到帶動，“回歸郊區(qū)的呼聲也越演越烈，住房向郊區(qū)開展是武漢市房地產(chǎn)開展的必然趨勢。.政府保證任務(wù)更加到位，著力處理房地產(chǎn)供應(yīng)構(gòu)造問題，由于住房構(gòu)造層次不多，且經(jīng)濟適用房的供應(yīng)不充足，使得政府會加大監(jiān)管及投資力度，武漢市的經(jīng)濟適用房在整個房地產(chǎn)市場上的作用將更加明顯，而長期處于經(jīng)濟適用房與廉租房，經(jīng)濟適用房和商品房供應(yīng)對象之間的缺口的“夾心層的住房問題將會得到處理，未來幾年可以經(jīng)過經(jīng)濟適用房出租，限價房等來實現(xiàn)。武漢市房地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)構(gòu)造將產(chǎn)生變化，經(jīng)濟適用房的比例大幅度添加，起到處理中的收入人群住房的重要途徑之一，而限價房那么會真

7、正使得處于“夾心層的居民從為難種走出來。武漢市的房地產(chǎn)供應(yīng)構(gòu)造將更加健全，房地產(chǎn)市場將更加昌盛。今年-月，全國各地成交量熾熱，%城市成交量到達年全年的兩倍以上，%城市成交量超越年全年程度。武漢市場的風(fēng)險相對較小，市場潛力很大。年、年，武漢處于供大于求，而到年供求比是：.，供不應(yīng)求。目前，武漢的房價均價在多元/平方米，市場以剛性需求為主，平方米-平方米戶型是市場消費主力。消費者分析繼年的大推盤，多熱區(qū)后，年武漢市的聚集區(qū)域依然停留在江南，從搜房網(wǎng)百盤數(shù)據(jù)來看，武昌片的新開樓盤，加推老盤個數(shù)超出了個，占據(jù)了武漢整體推盤約/.以普通住房為主體的房地產(chǎn)工程將大規(guī)模供應(yīng)量，高層，小高層的建筑形狀，平米戶

8、型產(chǎn)品提供應(yīng)了購房者。近幾年，隨著生活程度的提高和住房制度改革的進一步深化，武漢市居民的住房條件得到明顯改善，為詳盡了解我市城區(qū)居民現(xiàn)有住房面積、房型構(gòu)造、構(gòu)造、新舊程度及稱心程度等現(xiàn)實情況，掌握居民購房需求規(guī)模、構(gòu)造、程度及有關(guān)要求，在房交會召開之際，特別展開了此次住房需求調(diào)查。 經(jīng)過調(diào)查，根本掌握了武漢市不同年齡、不同文化程度、不同職業(yè)、不同收入等家庭的購房需求情況，比較準(zhǔn)確地掌握了武漢市區(qū)居民今后一段時期的購房意向和目的，購房類型、構(gòu)造、居住要求，可以接受的住房價錢、情況和付款方式等資料。根據(jù)位調(diào)查者的個人情況、對住房的需求情況等調(diào)查的結(jié)果，進展統(tǒng)計分析，詳細情況如下：一.武漢的住房需求

9、主要來源、 住房晉級換代，二次購房者。此部分需求主要為中、高檔需求。隨著房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的不斷開展，一部分已有住房者，已不滿足于原有的住房，需求檔次更高、功能更為完善、面積更大的新居，同時這部分購房者收入較高且穩(wěn)定，是整個住房需求中最為穩(wěn)定、堅實的部分。、 因拆遷而來的被動購房者。由于今年武漢市老城區(qū)拆遷量較大，這部分購房者數(shù)量也較大。其需求普通為中、低檔商品房及二手房，但因獲得拆遷補償，同時大都有長期的儲蓄積累，其購買力較穩(wěn)定、較強。. 新生代購房者，這部分人大都剛參與任務(wù)，因結(jié)婚、獨立或來新的城市就業(yè)而有很強的購房需求。同時需求任務(wù)較穩(wěn)定，對未來有較好的預(yù)期，敢于對住房產(chǎn)品有大筆的投入。但其

10、購買力普通，需長期貸款。房貸利率政策的影響對這部分人影響會較大。二居民住房需求情況居住環(huán)境急需改善從住房需求緣由調(diào)查上來看，多數(shù)購房者的購房目的是滿足居住和改善居住條件的。在未來五年計劃購買住房的居民家庭中，有%的人買房為了改善居住條件;滿足居住需求的占%，為子女購房的占%，有%買房是為了投資，%由于其他緣由。. 三.中小戶型是市場需求主流在調(diào)查中，%以上的人情愿購置平方米的房屋，隨著家庭人數(shù)的添加，對住房面積的需求也不斷添加，在未來五年計劃購房的居民家中，較為理想的居住面積該當(dāng)在-平方米之間。有數(shù)據(jù)顯示，獨身者及剛?cè)蝿?wù)的人員普通選擇平方米的住宅，占.%，選擇-平方米的占.%，選擇-平方米的占

11、.%，選擇-平方米的占.%。從房型方面來看，兩室和三室的住房需求最大。在對住房套型的選擇上，最受歡迎的是兩室兩廳，占.%，其次是三室兩廳占.%和兩室一廳占.%，一室一廳占.%地理位置是消費者購房的首要選擇從購房區(qū)域選擇上來看，選擇武昌區(qū)，江漢區(qū)和江岸區(qū)這些中心城區(qū)的人占絕大多數(shù)，分別占.%，.%和.%。闡明目前人們的住房消費理念依然是把房屋與任務(wù)、生活等相關(guān)的適用職能擺在第一位，為了任務(wù)、生活而買房的被動性住房需求是如今的主旋律。不過這些中心城區(qū)的房價普遍較高，較難接受。住房消費觀念:抵押貸款占主導(dǎo)位置從調(diào)查結(jié)果來看，抵押貸款買房占據(jù)了主導(dǎo)位置，大多數(shù)居民對信貸消費持認可態(tài)度，選擇“利用家庭儲

12、蓄一次性付款和“抵押貸款來購買房屋的各占到.%和.%，這個數(shù)據(jù)充分闡明了，現(xiàn)代居民購房的轉(zhuǎn)變，逐漸擺脫了“量入而出的傳統(tǒng)消費方式。價錢要素住房價錢也是居民購房時主要的思索要素。住房制度改革多年來，武漢市區(qū)曾經(jīng)初步構(gòu)成以新建的商品房和經(jīng)濟適用房為主、二手房為補充的住房買賣格局，根本滿足了不同收入程度、不同消費層次居民家庭的住房需求。本次調(diào)查顯示，在未來五年計劃購買住房的居民中，希望一步到位購買商品房的居民家庭所占比例較高，在位有購房意向的消費者中，.%的家庭思索購買商品房，.%的計劃懇求購買經(jīng)濟適用房，.%的希望購買二手房，.%的計劃暫時采用租房。其主要緣由是商品房的性價比相對較高，有著質(zhì)量優(yōu)勢

13、，遭到大多數(shù)人們青睞，不過房價也相對較高。經(jīng)濟適用房由于其較低的價錢，中低收入階段的人群都可以接受，也遭到人們歡迎。而一些大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生，那么是租房的主力群體。住房價錢是居民購買住房思索的重要要素，調(diào)查中，大希望單位房價在元以下的家庭所占比例就到達了.%，而能接受單位房價在元以上的家庭所占比例僅為.%，能接受單位房價在-元的家庭所占比例為.%。光谷房產(chǎn)市場分析光谷區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析 占地平方公里、年才開場正式建立的“武漢中國光谷，地處武漢市東南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一帶，位于東湖、南湖、湯遜湖三湖之間。藍天碧水、青山綠野之中，不僅自然環(huán)境獨特優(yōu)美，而且還是目前國內(nèi)僅次于

14、北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)。其間集聚了國內(nèi)外著名的所高等院校，個省部屬科研院所，個國家重點學(xué)科，個國家重點實驗室，個國家工程技術(shù)研討中心，名兩院院士和多萬名各類專業(yè)科技人員，人文資源極為豐富。年，對于光谷來說可謂是進入一個騰躍式的開展階段。自富士康開工的音訊傳出以后，便利好不斷首先是光谷步行街的火爆銷售、繼而家樂福、大洋百貨、天河環(huán)藝勝利簽約、世界強企業(yè)美國EDS正式入駐、武鋼高新產(chǎn)業(yè)園行將開建似乎在一瞬間，光谷成為了全城睹目的焦點，產(chǎn)業(yè)的核聚效應(yīng)，帶動光谷進入了全盛時代。一時間，商業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相互促進，構(gòu)成良性互動格局，紛創(chuàng)佳績。房以市為貴，面對光谷的這種全盛時代，區(qū)域房地產(chǎn)市

15、場也一路看漲。年，光谷樓市全面繁盛。不僅推盤量再創(chuàng)新高，而且區(qū)域覆蓋范圍逐漸擴張，由珞瑜路向關(guān)山路、民院路及以東方向開展。充分闡明市場的需求還是存在的，并且市場需求還比較旺盛。以下是城市之光樓盤與周邊，同價位樓盤的對比。光谷部分在售樓盤一覽表 稱號樓盤位置價錢元/平方米建筑類型總套數(shù)建筑面積萬/平方米綠化率/容積率麗島漫城東湖高新開發(fā)區(qū)光谷大道西側(cè)國際企業(yè)中心旁小高層層層、高層層套% / .東湖廣場華公館 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開發(fā)區(qū)珞瑜路關(guān)山口特一號高層套.% / .光

16、谷國際廣場東湖高新開發(fā)區(qū)珞瑜路東光谷廣場的西北角高層 商鋪套% / .南益巴黎豪庭二期尚品東湖高新開發(fā)區(qū)光谷珞瑜東路號(華中科技大學(xué)對面)小高層層、高層層套.% / .紫菘逸景華庭東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山大道號高層(層套.% / .光谷坐標(biāo)城三期東湖高新開發(fā)區(qū)關(guān)山大道號小高層-層、高層-層套.% / .劍橋匯 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開發(fā)區(qū)珞瑜路葉麻店高層層套% / .世界城加州陽光 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.

17、aspx?houseid= t _blank 東湖高新開發(fā)區(qū)珞瑜路光谷廣場東 高層層套.% / .南益巴黎豪庭三期楓丹白露 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開發(fā)區(qū)光谷珞瑜東路號(華中科技大學(xué)對面) 高層層多套.% / .武漢恒大華府 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開發(fā)區(qū)珞瑜東路森林公園南多層 、小高層層、層約% / .現(xiàn)代森林花園四期 HYPERLINK house.

18、fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開發(fā)區(qū)馬鞍山森林公園對面多層、小高層套% / .葛洲壩世紀(jì)花園東湖高新開發(fā)區(qū)珞瑜東路號馬鞍山森林公園南高層層、多層層、小高層層、聯(lián)排別墅套% / .森林小鎮(zhèn)一期東湖高新開發(fā)區(qū)光谷大道號高層套.% / .四、樓盤分析優(yōu)勢與優(yōu)勢一樓盤概略 華公館概略地理位置：華公館位于光谷中心， HYPERLINK map.house.sina/wh/index.php?type=h&hid=&keyword=%E%B%C%E%B%E%B%BF%E%C%BA%E%D%E%E%AC%E%A% o 地址

19、t _blank 東湖高科技開發(fā)區(qū)珞喻路特號，坐落于光谷第一個高檔別墅區(qū)虹景花園內(nèi)，與華中科技大學(xué)為鄰、瞭望喻家山、喻家湖。社區(qū)配有露天游泳池、奢華會所、超大網(wǎng)球場。戶型通透方正適用，工程鬧中取靜、交通便利、人文與景觀環(huán)境幽雅。附近配套：商貿(mào)： 中百超市，魯巷廣場購物中心，關(guān)山超市教育： 華中科技大學(xué)，城建學(xué)院，中南民族學(xué)院，長山中學(xué)，武縫小學(xué)醫(yī)院： 華中附屬醫(yī)院，關(guān)山醫(yī)院，湖北中醫(yī)院背景資料：華公館處于光谷中心區(qū)，占地面積平方米，總建筑面積平方米，容積率為.，綠化率，總套數(shù)套，停車位：，該工程年月號開工。交通情況：、等公交車。二.SWOT分析.優(yōu)勢交統(tǒng)統(tǒng)達，生活便利工程、瞭望喻家山、喻家湖。

20、社區(qū)配有露天游泳池、奢華會所、超大網(wǎng)球場。交通的便利性和周邊齊全的生活配套保證了居住于此的便利度。創(chuàng)富領(lǐng)地，書香門第工程總建筑面積約方，在光谷這一高科技企業(yè)林立的板塊，配套的齊全以及多功能的效力性在該區(qū)域享有較高競爭優(yōu)勢，工程所處地段也是光谷商圈的輻射范圍，附近教育資源也頗為雄厚，華中科技大學(xué)就在一旁，這也無形為其披上“教育地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)樓盤的外衣。知本鑒筑，質(zhì)量生活該工程給人一種闊達的覺得，這種覺得于對未來生活的向往，更來源于視覺的親身感受，高層建筑合理分布，整個樓盤采光和通風(fēng)效果極佳，而且讓視野無限延伸，產(chǎn)生“飄逸之感，較低的容積率保證了住戶隱秘性和便利性。高貴優(yōu)雅，滋養(yǎng)生活工程調(diào)和流暢，優(yōu)雅浪

21、漫，鬧中取靜，書香門第，依山傍水，發(fā)明出一番優(yōu)雅高貴的生活領(lǐng)地。 工程潛在優(yōu)勢：.華中科技大學(xué)文化感染一級輻射區(qū)域 .集團口碑很好，樓盤質(zhì)量得到保證。.優(yōu)勢 工程的地理位置稍顯偏遠，周邊的大型商業(yè)設(shè)備較少。 工程的建筑面積較小，社區(qū)公用空間不夠廣大。 樓盤為普通住宅，周邊的高級公寓較多，競爭力減弱，CBD高級公寓的分流，分散了一定的競爭力。.時機近幾年內(nèi)光谷邊緣樓盤的內(nèi)部配套設(shè)備和人氣依然是制約客戶選擇的重要要素,城花相對完善的內(nèi)配套和較高的人氣將很大程度的提升客戶的認同感;與外部市場產(chǎn)品相比,產(chǎn)品設(shè)計具有很強的競爭力;業(yè)主數(shù)量增多、老業(yè)主引薦新業(yè)主積極性日漸加強，有利于工程品牌的積累和促進銷

22、售；光谷遷入的新企業(yè)發(fā)明一批有實力的購房人.要挾片區(qū)內(nèi)競爭樓盤添加，減少了客戶源。競爭環(huán)境日趨成熟，立面效果出色。五、受眾分析一產(chǎn)品定位 樓盤品牌定位：普通住宅二受眾定位、年齡在歲之間經(jīng)濟富有有投資認識或有習(xí)慣在光谷區(qū)域生活的中年人 家庭構(gòu)成：口、中年夫妻或帶一小孩、獨身老年。、 年齡在歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時髦、享用在光谷區(qū)域任務(wù)的管理者或小私營業(yè)主 家庭構(gòu)成：口、中青年夫妻或帶一小孩、獨身中青年位。六、銷售戰(zhàn)略分析營銷戰(zhàn)略他們將工程的銷售周期分為四個階段：產(chǎn)品導(dǎo)入期、生長期、成熟期、衰退期，對于每個時期采取相應(yīng)的營銷、價錢、包裝、廣告及促銷戰(zhàn)略。一 營銷戰(zhàn)略由于本工程主力為中小戶

23、型，客戶層面較廣，營銷方式將不同于常規(guī)，著重利用網(wǎng)絡(luò)客戶營銷、活動營銷、分展場來展開銷售，并強調(diào)有效性和繼續(xù)性。、網(wǎng)絡(luò)客戶營銷調(diào)用客戶資料庫約萬人，由銷售人員打告知樓盤信息、認購期優(yōu)惠措施及購房禮品商場購物卷。 發(fā)布網(wǎng)站：搜房、億房億房武漢地域知名的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站搜房全國知名的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站發(fā)布方式：通欄、整屏廣告、畫中畫發(fā) 布 網(wǎng) 站發(fā) 布 形 式發(fā) 布 時 間億房首頁通欄條月日月日首頁整屏廣告月日-月日畫中畫廣告月日月日搜房首頁通欄條月日-月日首頁整屏廣告月日月日畫中畫廣告月日-月日電臺廣播收聽率較高的電臺頻道宣傳 發(fā) 布 頻 道發(fā) 布 形 式.FM.湖北電臺交通頻道秒世博倒計時+秒硬廣：

24、每天次 ：秒硬廣：插播次/天 ：.FM.湖北電臺音樂頻道秒世博倒計時+秒硬廣：每天次 ：秒硬廣：插播次/天 ：.FM.武漢電臺文藝頻道整點資訊+秒硬廣：次/天 ：.FM.楚天電臺交通體育臺特約交通訊息+秒硬廣：次/天 ：秒硬廣：插播次/天 ：發(fā)布周期：.-.、公關(guān)及促銷活動針對公寓工程，推出評選公寓籠統(tǒng)代言人公關(guān)活動。經(jīng)過報版發(fā)布信息，約請深圳及周邊地域白領(lǐng)人士報名參與。參與人必需為在職高級白領(lǐng)人士，活動共挑選一男一女，作為電視廣告及報版籠統(tǒng)代言人。資 勵：十名進入最終決賽參與者可享用免一成首期，二成首期延付購買本公寓之特惠付款方式。 最終勝出籠統(tǒng)代言人將獲贈公寓一套。活動目的：活動將目的消費

25、者直接定位，經(jīng)過此次活動，可以準(zhǔn)確的吸引公寓目的消費群體并到達良好的促銷作用。二 價錢戰(zhàn)略用價錢發(fā)明部分競爭優(yōu)勢。針對不同質(zhì)產(chǎn)品：制定不同檔次的價錢；內(nèi)銷部分的實收均價在起價元/，主要經(jīng)過中低樓層來實現(xiàn)；外銷部分的實收均價在元/，主要消化中高樓層單位；三包裝戰(zhàn)略著重對以下幾方面完善：條幅：在樓體的東、西、南立面張掛條幅，吸引周邊及過路客；增設(shè)市政路燈；路面鋪裝；綠化；工程東面、南面裙樓商場外裝修完成，可展現(xiàn)；入口處廣場、會所大堂裝修及部分功能展現(xiàn)，大堂放置休憩沙發(fā)、資料架，供過路客取閱，安裝扶梯上平臺；入口大堂售樓處扶梯平臺垂直電梯樣板房，沿路設(shè)置內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng)；平臺花園與看樓通道相關(guān)連部分部分

26、裝修展現(xiàn)；安裝暫時電梯上樣板房，裝修表達時髦；燈桿旗與籠統(tǒng)墻：工程東面及南面小區(qū)路設(shè)燈桿旗。工程南面建筑籠統(tǒng)墻；模型：制造樓盤片區(qū)模型、架空層花園會所兩種主要模型籠統(tǒng)廣告：在道路交匯處設(shè)“T形廣告牌，進展品牌宣傳，同時起導(dǎo)示作用；主要公交站點燈箱廣告 四 廣告戰(zhàn)略廣揭露布方案媒體宣傳采用多媒體互動組合方式。報紙廣告在報紙上刊登。長江日報：武漢市黨報，機關(guān)單位訂閱率高；楚天金報：武漢市年輕人最喜歡的報紙；武漢晨報：武漢白領(lǐng)較為偏愛的報紙。長江商報：武漢新近崛起的報紙媒體報紙廣告包括宣傳廣告及軟性廣告。電視廣告。首兩月的報紙廣揭露布頻率及詳細安排于開盤前兩周提供。廣告戰(zhàn)略產(chǎn)品導(dǎo)入期內(nèi)部認購期，公開

27、出賣前一個月條 件：價錢制定終了；樓書、單張等樓盤資料印刷終了；樣板房、售樓處交工；樓梯條幅、籠統(tǒng)墻等現(xiàn)場包裝到位；銷售熱線開通；制定認購期推出單位及優(yōu)惠措施。印刷媒體：折頁海報戶外媒體：銷售中心及現(xiàn)場的展現(xiàn)現(xiàn)場籠統(tǒng)墻、燈桿旗、展板設(shè)計制造、看樓道路上的導(dǎo)示牌主要干道沿途公交站臺廣告促銷活動：對于認購期落定的客戶除獲得額外優(yōu)惠折扣外，還可獲贈購物卡，享用區(qū)域購物的便利。生長期 公開出賣期主要義務(wù)：商品信息廣泛、強勢推行。廣告重點：此階段采用拉式戰(zhàn)略，運用廣告媒體的立體轟炸，喚起目的客戶的留意及購買愿望，使現(xiàn)場產(chǎn)生羊群效應(yīng)，聚集大量客戶。公共傳播：報紙廣告新聞報道和報紙廣告同時展開，廣告量到達最

28、大電臺廣告密度到達峰值。印刷媒體：一切印刷品戶外媒體：視詳細情況添加、調(diào)整；促銷活動：結(jié)合活動營銷，繼續(xù)進展客戶營銷，現(xiàn)階段針對的客戶主要為已成交的客戶，經(jīng)過派發(fā)老業(yè)主優(yōu)惠券，給予引見新客戶成交可獲得免管理費、購物卡等獎勵，聚集人氣；根據(jù)認購期所了解的客戶來源，有針對性進展直郵信函投遞。營銷配合：在平面媒體并配合促銷活動之下，人員銷全面展開現(xiàn)場促銷、客戶回訪、追蹤、直郵成熟期 繼續(xù)期，環(huán)境進一步展現(xiàn)、封頂、外墻展現(xiàn)落架；根據(jù)實踐情況添加高層景觀樣板房主要義務(wù)：塑造商品整體氣勢。廣告重點：根據(jù)不同的時段，間隔性立體廣告攻勢，促使成交，擴展業(yè)績。公共傳播：報紙廣告電視廣告添加現(xiàn)場實景內(nèi)容印刷媒體：

29、印刷品廣泛傳播設(shè)計制造贈與已購房客戶的賀卡、慰勞信，進展活動營銷、口碑傳播。戶外媒體：戶外媒體視廣告主題修正及時更改促銷活動：對于開盤期落定的客戶除獲得雙重優(yōu)惠外，還可參與高價值禮品抽獎活動。配合外銷的開展，制定促銷措施，如贈送電器、家私、免一年管理費等。營銷配合：在工程完成/外裝零落階段，開場做外銷推行。衰退期 尾盤期主要義務(wù)：針對剩余商品特點，進展特質(zhì)營銷。廣告重點：重點宣傳現(xiàn)樓概念，分析前期廣告賣點的把握，擇優(yōu)再行強打。公共傳播：報紙廣告適量七、廣告費用預(yù)估銷售方案一營銷階段劃分 根據(jù)本工程的工程進度和既定營銷思緒，出于充分利用市場銷售最正確時機和力求最快速的回籠資金的思索. 將本工程的

30、整體營銷推行任務(wù)分為個階段進展： 序號銷售階段銷售率銷售均價(折后元/m)公寓推售單位工程預(yù)熱階段年月%一切公寓單位公開出賣階段年-年月%一切公寓、工程持銷階段年-月%一切公寓、二度旺銷階段年-月%剩余單位及保管單位尾盤銷售階段年-月%尾盤合計%含裝修二階段性營銷戰(zhàn)略根據(jù)工程的整體營銷戰(zhàn)略和階段性推行要求，針對階段詳細的任務(wù)要求制定出如下詳細的階段執(zhí)行戰(zhàn)略方案：時 段年月年-年月年-月年-月年-月推售戰(zhàn)略推出市場充分認同的中小戶型單位進展先期的優(yōu)惠登記，吸引本片區(qū)的購買客戶推出大部分單位以豐富的戶型種類迅速侵占市場分額推出大部分單位，進展集中消化推出保管單位，保證銷售任務(wù)的再掀一個高潮集中消化剩余滯銷單位價錢戰(zhàn)略優(yōu)惠期價錢低于出賣期價錢經(jīng)過強力的