如何進(jìn)行異地別墅市場(chǎng)調(diào)研

1、.：.；如何進(jìn)展異地別墅市場(chǎng)調(diào)研從上世紀(jì)九十年代初以來(lái)，昆明的別墅開發(fā)走過(guò)了十多年的探求歷程，但與興隆城市相比，從開發(fā)商到消費(fèi)者似乎都沒找到什么是真正的別墅的覺得。什么才是真正屬于昆明外鄉(xiāng)的別墅？昆明的別墅應(yīng)該怎樣做？昆明的別墅消費(fèi)者真正需求的是什么樣的別墅？雖然年初國(guó)土資源部的號(hào)令使開發(fā)商嗅到了別墅開發(fā)油香味，但對(duì)于歷史上沒有沉淀下多少別墅文化歷史的昆明來(lái)說(shuō)，要做好別墅并不是一件想做就能做好的事情，于是如何充分自創(chuàng)省外別墅開發(fā)的勝利閱歷，如何有針對(duì)性對(duì)先進(jìn)興隆城市的別墅工程開發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)展全面的調(diào)研，以從中尋覓工程決策的根據(jù)，成為昆明別墅開發(fā)商的重要思索方向。一、異地別墅市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容、影響當(dāng)?shù)貏e

2、墅市場(chǎng)的宏觀環(huán)境與中觀環(huán)境調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容包括：城市或地域宏觀經(jīng)濟(jì)開展程度和開展趨勢(shì)與別墅市場(chǎng)開展的關(guān)聯(lián)性；當(dāng)?shù)厝宋臍v史與別墅建筑的關(guān)聯(lián)性；不同城市和地域的旅游渡假要素與別墅市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性對(duì)比；當(dāng)?shù)貏e墅區(qū)域與地理環(huán)境之間的關(guān)系；當(dāng)?shù)貏e墅的周邊市政配套、別墅小區(qū)生活配套和物業(yè)管理；不同城市和地域別墅規(guī)劃和設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和風(fēng)格；當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的社會(huì)、生活態(tài)度及住房消費(fèi)習(xí)慣；不同城市和地域別墅消費(fèi)人群的消費(fèi)需求及其及其構(gòu)成特點(diǎn)；不同城市別墅價(jià)錢檔次與當(dāng)?shù)仄渌康禺a(chǎn)市場(chǎng)的差距；不同城市別墅市場(chǎng)推行及營(yíng)銷戰(zhàn)略的特點(diǎn)對(duì)比。、人文環(huán)境調(diào)研進(jìn)展此項(xiàng)研討的目的，是為了了解當(dāng)?shù)貏e墅的開展歷史，經(jīng)過(guò)對(duì)比歷史和如今別墅的建造和消

3、費(fèi)形狀，了解別墅市場(chǎng)能否存在歷史的消費(fèi)慣性，同時(shí)了解不同歷史文化背景下的別墅市場(chǎng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略的異同，以期開掘別墅營(yíng)銷的規(guī)律性。調(diào)研內(nèi)容包括：當(dāng)?shù)噩F(xiàn)存歷史最長(zhǎng)遠(yuǎn)的別墅的歷史、規(guī)模及其現(xiàn)狀；當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)別墅的認(rèn)知程度；不同地域別墅的開展歷史對(duì)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀及營(yíng)銷戰(zhàn)略的影響程度等。、旅游環(huán)境調(diào)研別墅有別于普通意義上的人們的第一居所，它在功能上更多的表達(dá)出休閑和渡假的顏色，因此研討別墅所在地域的旅游渡假功能尤為重要。經(jīng)過(guò)此項(xiàng)研討他們應(yīng)該得到以下信息：當(dāng)?shù)厝甑穆糜问杖?、旅游人?shù)情況；不同城市和地域在全國(guó)范圍內(nèi)的知名度情況；不同城市和地域分別以什么籠統(tǒng)吸引其他城市和地域消費(fèi)者；外地消費(fèi)者到當(dāng)?shù)刭?gòu)買別墅的動(dòng)機(jī)

4、中，旅游渡假要素所占的比重。、地理環(huán)境傳統(tǒng)意義上的別墅應(yīng)該建蓋于遠(yuǎn)離塵世喧嘯的山水之間，但由于各地消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)程度及開發(fā)理念的不同，不同地域規(guī)劃別墅工程所在的地理區(qū)位也各不一樣。經(jīng)過(guò)對(duì)不同地域不同地理環(huán)境的別墅工程的研討，對(duì)昆明別墅工程的規(guī)劃建立將有很好的自創(chuàng)意義。經(jīng)過(guò)本項(xiàng)研討他們將得到以下信息：不同地域典型別墅工程的地理?xiàng)l件；不同地域典型別墅工程如何順應(yīng)工程所在的地理?xiàng)l件進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)；在營(yíng)銷推行中如何對(duì)地理情況進(jìn)展包裝及包裝的效果等。、不同城市別墅市場(chǎng)的演化規(guī)律研討國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)興隆地域別墅市場(chǎng)的演化規(guī)律，從中汲取閱歷，防止在工程運(yùn)作中能夠反復(fù)的失誤，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)研討應(yīng)該獲得以下信息

5、：改革開放以來(lái)別墅方式的演化情況；在別墅營(yíng)銷中采用過(guò)的營(yíng)銷理念和操作方式；當(dāng)?shù)貏e墅市場(chǎng)曾經(jīng)有過(guò)的替代競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；別墅的價(jià)錢走勢(shì)；別墅消費(fèi)人群成分和構(gòu)造的變化；典型的失敗案例等。、別墅目的消費(fèi)群體研討。研討內(nèi)容包括：當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w的生活態(tài)度及住房消費(fèi)習(xí)慣；別墅消費(fèi)人群的消費(fèi)需求及其群體特征研討等。二、如何開展異地別墅調(diào)研執(zhí)行任務(wù)全國(guó)范圍內(nèi)的別墅市場(chǎng)調(diào)查由于研討的范圍較廣，學(xué)科領(lǐng)域較寬，實(shí)際程度較深，在異地還有著繁重的調(diào)查任務(wù)量，要在短時(shí)間內(nèi)完成這么大的一個(gè)研討課題，難度相當(dāng)大。因此，有必要委托異地調(diào)查公司協(xié)同完成調(diào)研。在調(diào)研任務(wù)開場(chǎng)前，確定要調(diào)研城市的協(xié)作單位，然后把需求得到的信息明確地傳達(dá)給他

6、們，同時(shí)對(duì)協(xié)作單位搜集的數(shù)據(jù)和調(diào)查的結(jié)果進(jìn)展質(zhì)量管控，輔以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)措施加大質(zhì)量管控的力度。本項(xiàng)調(diào)研可以分為以下幾項(xiàng)任務(wù)內(nèi)容：、相關(guān)別墅市場(chǎng)宏觀環(huán)境及中觀環(huán)境資料的二手資料搜集。內(nèi)容主要有：最近三年當(dāng)?shù)孛磕陝e墅開發(fā)的總占地面積、總建筑面積、總戶數(shù)、總投資金額、總銷售額，及其以上數(shù)據(jù)占當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的比例；最近三年當(dāng)?shù)孛磕觊_發(fā)別墅的銷售總比例、最高價(jià)及其所在區(qū)域、最低價(jià)及其所在區(qū)域；最近三年當(dāng)?shù)孛磕陝e墅開發(fā)的區(qū)位變化及其緣由；最近三年當(dāng)?shù)貏e墅建筑方式的演化情況；當(dāng)?shù)谿DP和人均GDP增長(zhǎng)情況；工、農(nóng)業(yè)開展情況；相關(guān)城市建立投資增長(zhǎng)情況；人口增長(zhǎng)情況；個(gè)人收入、消費(fèi)和儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)情況；現(xiàn)存歷史最長(zhǎng)遠(yuǎn)的

7、別墅的歷史、規(guī)模及其現(xiàn)狀；當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)別墅的認(rèn)知程度；不同地域別墅的開展歷史對(duì)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀及營(yíng)銷戰(zhàn)略的影響程度；當(dāng)?shù)厝甑穆糜问杖?、旅游人?shù)情況；不同城市和地域在全國(guó)范圍內(nèi)的知名度情況；不同城市和地域分別以什么籠統(tǒng)吸引其他城市和地域消費(fèi)者；不同城市住宅、寫字樓、商場(chǎng)、賓館酒店的平均租售價(jià)錢；各地別墅的市場(chǎng)總量及開展趨勢(shì)。、不同城市的中高收入消費(fèi)者需求問(wèn)卷調(diào)查。內(nèi)容主要有：對(duì)時(shí)髦和流行的接受程度；日常購(gòu)物和消費(fèi)的心思；對(duì)金錢與投資的看法；對(duì)家庭與婚姻的看法；對(duì)任務(wù)與休閑的態(tài)度；自我評(píng)價(jià)的情況；受廣告的影響程度；尋求信息的方式；對(duì)住房?jī)r(jià)錢、面積、戶型及環(huán)境、配套、物業(yè)管理等相關(guān)方面的需求特點(diǎn)；購(gòu)買

8、的敏感性要素，如價(jià)錢、環(huán)境、區(qū)位、朝向、物業(yè)管理、交通、文化、開發(fā)商、物業(yè)類型、戶型等等；對(duì)別墅的需求比例等。、不同城市的別墅消費(fèi)者需求問(wèn)卷調(diào)查。內(nèi)容主要有：外地消費(fèi)者到當(dāng)?shù)刭?gòu)買別墅的動(dòng)機(jī)中，旅游渡假要素所占的比重；不同城市典型別墅小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)周邊市政配套設(shè)備及小區(qū)內(nèi)生活配套和物業(yè)管理工程的稱心情況；不同城市的別墅消費(fèi)群體對(duì)別墅周邊市政配套、小區(qū)內(nèi)生活配套和物業(yè)管理工程的需求等。、不同城市的別墅消費(fèi)者訪談小組座談會(huì)或深訪。內(nèi)容主要有：外地消費(fèi)者到當(dāng)?shù)刭?gòu)買別墅的動(dòng)機(jī)中，旅游渡假要素所占的比重；不同城市典型別墅小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)周邊市政配套設(shè)備及小區(qū)內(nèi)生活配套和物業(yè)管理工程的稱心情況；不同城市的別墅

9、消費(fèi)群體對(duì)別墅周邊市政配套、小區(qū)內(nèi)生活配套和物業(yè)管理工程的需求；購(gòu)買目的；對(duì)別墅價(jià)錢、面積、戶型及環(huán)境、配套、物業(yè)管理等相關(guān)方面的需求特點(diǎn)；對(duì)別墅所具有的特殊功能對(duì)休閑、旅游、渡假等的需求程度等。、不同城市的別墅工程調(diào)查。內(nèi)容主要有：不同地域典型別墅工程的地理?xiàng)l件；不同地域典型別墅工程如何順應(yīng)工程所在的地理?xiàng)l件進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)；在營(yíng)銷推行中如何對(duì)地理情況進(jìn)展包裝及包裝的效果；不同城市典型別墅小區(qū)具有的市政配套設(shè)備；不同城市典型別墅小區(qū)內(nèi)生活配套和物業(yè)管理工程；不同地域典型別墅規(guī)劃理念、規(guī)劃特點(diǎn)及效果；占地面積、總戶數(shù)、容積率、綠化率、建筑密度等根本目的；不同地域典型別墅單體設(shè)計(jì)的外立面風(fēng)格及其對(duì)采

10、光、通風(fēng)等的處置手法；別墅內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)，以及室內(nèi)不同功能區(qū)域劃分的思緒及處置手法；景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格及設(shè)計(jì)思緒；改革開放以來(lái)別墅方式的演化情況；在別墅營(yíng)銷中采用過(guò)的營(yíng)銷理念和操作方式；當(dāng)?shù)貏e墅市場(chǎng)曾經(jīng)有過(guò)的替代競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；別墅的價(jià)錢走勢(shì)；別墅消費(fèi)人群成分和構(gòu)造的變化；典型的失敗案例；營(yíng)銷代理的選擇；典型案例的工程包裝特點(diǎn)；典型案例的買點(diǎn)提煉；典型案例的市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位戰(zhàn)略；廣告媒體選擇、發(fā)放和訴求特點(diǎn)；營(yíng)銷公關(guān)戰(zhàn)略。三、異地別墅調(diào)研執(zhí)行的重點(diǎn)及難點(diǎn)、重點(diǎn)抽樣的準(zhǔn)確性。抽樣框的正確與否將直接影響本次調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性和代表性，因此在調(diào)查實(shí)施任務(wù)開場(chǎng)前必需對(duì)抽樣框進(jìn)展細(xì)致、嚴(yán)厲而準(zhǔn)確確實(shí)定。協(xié)作單位的挑選和培訓(xùn)。協(xié)作單位專業(yè)性程度及執(zhí)行才干的高低對(duì)本工程調(diào)研的質(zhì)量將產(chǎn)生決議性的影響。因此前期對(duì)協(xié)作單位資質(zhì)、才干和程度的調(diào)查將顯得尤為重要。調(diào)查執(zhí)行的質(zhì)量監(jiān)控。由于本次調(diào)查的重點(diǎn)是異地執(zhí)行，對(duì)執(zhí)行中出現(xiàn)的問(wèn)題假設(shè)不及時(shí)處理，事后的補(bǔ)救措施將加倍地添加人力和財(cái)力的會(huì)出，對(duì)工程進(jìn)展的質(zhì)量和進(jìn)度會(huì)呵斥更加不利的影響。、難點(diǎn)抽樣。由于本次調(diào)查是異地調(diào)查，對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r的了解需求一定過(guò)程，制定抽樣框和確定調(diào)查對(duì)象的任務(wù)難度相應(yīng)添加。同時(shí)由于本次調(diào)查確定的樣本量較少，抽樣誤差的時(shí)機(jī)相對(duì)較大，因此對(duì)抽樣準(zhǔn)確度的要求較高，這對(duì)異地調(diào)查實(shí)施任務(wù)來(lái)說(shuō)相應(yīng)地添加