方案庫(kù)領(lǐng)客智庫(kù)公關(guān)vs營(yíng)銷(xiāo)匯地產(chǎn)類(lèi)800版匯總?cè)f隆商廈

1、萬(wàn)隆友誼新天地全臨街產(chǎn)權(quán)街鋪 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議案北 京 百 惠 勤如果這里聚集著百年商脈的傳奇，聚集著最高規(guī)格的商業(yè)設(shè)施；最大規(guī)模的娛樂(lè)空間；最多形態(tài)的消費(fèi)場(chǎng)所，這里一定是城市核心、魅力核心萬(wàn)隆商廈，也在這里，接納每年幾千萬(wàn)計(jì)的客人。伊勢(shì)丹、勸業(yè)、華聯(lián)等實(shí)力百貨業(yè)聚集在這里，一大批高檔商業(yè)大廈林立周邊，這里是沿襲百年的金鉆商圈，回報(bào)率相當(dāng)可觀，于是它們無(wú)一出售。萬(wàn)隆商廈，也在這里，率先推出新型產(chǎn)權(quán)街鋪投資模式，為市場(chǎng)創(chuàng)下穩(wěn)定、高額投資收益，深度解構(gòu)全臨街產(chǎn)權(quán)商鋪的投資意義。擁有濱江道的街鋪產(chǎn)權(quán)實(shí)力品牌的榮耀之選國(guó)際品牌的最佳落腳點(diǎn)旗艦商家的首席財(cái)富策源地投資客的精明首選 第一部分：項(xiàng)目研究 項(xiàng)目?jī)r(jià)

2、值分析 目標(biāo)客群分析第二部分：營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 階段性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)第三部分：推廣策略 階段性推廣策略 媒介組和建議目 錄第一部分：項(xiàng)目研究 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析二、目標(biāo)客群分析一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析價(jià) 值 體 系 地段價(jià)值 街鋪價(jià)值 產(chǎn)權(quán)價(jià)值 品牌價(jià)值客流量百年商圈中央商業(yè)街毗鄰四大商場(chǎng)聚集客流環(huán)繞步行街稀缺十年難遇的機(jī)會(huì)資本固化無(wú)限升值前景長(zhǎng)線租金收益方便轉(zhuǎn)讓與自營(yíng)友誼品牌號(hào)召力友誼50年管理經(jīng)驗(yàn)友誼商家檔次 規(guī)劃價(jià)值5條財(cái)富步行街聚留人氣業(yè)態(tài)分布合理新拓商機(jī)投 資 獲 利 保 障目標(biāo)客群分析投資客戶(hù)：70% 關(guān)注：固化個(gè)人資本 總價(jià)上漲 租金收益自用客戶(hù)：30% 關(guān)注：彰顯商家形象與榮耀 龐大人氣

3、帶來(lái)財(cái)富急速攀升本地客戶(hù)：60% 組成：投資客 實(shí)力商家 駐津品牌外埠客戶(hù)：40% 組成：投資客 實(shí)力品牌二、目標(biāo)客群分析 天津本地客源 職業(yè)投資客 天津市內(nèi)商家名店 國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌代理商 現(xiàn)有大型商圈內(nèi)的商家 高檔私人會(huì)所會(huì)員（名單公司配合） 外埠投資客 國(guó)際品牌招商 職業(yè)投資客 商家名店分店 客層分布：第二部分：營(yíng)銷(xiāo)策略一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路二、階段性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路整體營(yíng)銷(xiāo)策略的制定完全依托目標(biāo)客戶(hù)分析的結(jié)論：由以上分析數(shù)據(jù)可知： 依據(jù)數(shù)據(jù)分析，主要目標(biāo)客戶(hù)鎖定在以本地投資客戶(hù)為主，外埠自用客戶(hù)為輔的營(yíng)銷(xiāo)訴求方向。同時(shí)外埠市場(chǎng)的開(kāi)拓也需要同期啟動(dòng)；借以制造外埠市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)來(lái)影響本

4、地市場(chǎng)，結(jié)合招商工作，以大品牌的進(jìn)駐帶動(dòng)投資客的信心與熱情。投資客戶(hù)：70% 自用客戶(hù)：30% 本地客戶(hù)：60% 外埠客戶(hù)：40% 二、階段性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)5月18日 6月 7月 8月6日 9月 1月1日隆重開(kāi)業(yè)溫州推介月正式開(kāi)盤(pán)形象亮相現(xiàn)場(chǎng)籌備完畢確立形象溫州銷(xiāo)售30套開(kāi)盤(pán)后消化25套本地銷(xiāo)售70套開(kāi)盤(pán)拍賣(mài)15套項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)營(yíng)銷(xiāo)建議：一、為業(yè)主提供代租服務(wù)或回租、回購(gòu)政策二、建立專(zhuān)業(yè)的招商部門(mén)，引入大品牌廠商客戶(hù)三、建設(shè)客戶(hù)渠道及數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)洽談、各戶(hù)跟蹤的方法四、提前介入商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，將商業(yè)規(guī)劃和組織進(jìn)行實(shí)施第三部分：推廣策略一、階段性推廣策略二、媒介組和建議策略 主 線投資個(gè)案分析促銷(xiāo)特惠信

5、息投資環(huán)境認(rèn)知形象預(yù)熱市場(chǎng) 產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)市場(chǎng) 強(qiáng)銷(xiāo)完勝市場(chǎng)概念引導(dǎo) 優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向策略 收益導(dǎo)向策略擁有濱江道上產(chǎn)權(quán)街鋪放大產(chǎn)品功能賣(mài)點(diǎn)一、階段性推廣策略關(guān)于案名：友誼新天地 產(chǎn)權(quán)街鋪原則一：清晰整合 利益明確 市場(chǎng)化運(yùn)作原則二：借勢(shì)友誼品牌號(hào)召力（本來(lái)就是其底商部分）原則三：產(chǎn)品形式命名 直擊投資客濱江道中央商業(yè)街 萬(wàn)隆商廈關(guān)于定位：市場(chǎng)定位濱江道中央商業(yè)街 產(chǎn)品定位步行式臨街產(chǎn)權(quán)商鋪形象定位長(zhǎng)期、穩(wěn)定、豐厚回報(bào)的投資 通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)：地段因素（首席商圈 濱江道 毗鄰四大商場(chǎng)）和產(chǎn)品因素（擁有濱江道的街鋪產(chǎn)權(quán)，絕無(wú)僅有 ），是我們的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)放在地段取向型和產(chǎn)品取向型的細(xì)分市場(chǎng)上

6、，加強(qiáng)投資引導(dǎo)。 在推廣上應(yīng)該更重視這兩個(gè)方面的信息發(fā)布。同時(shí)其強(qiáng)大的升值潛力優(yōu)勢(shì)，也是銷(xiāo)售中相當(dāng)關(guān)鍵的因素，本項(xiàng)目的投資價(jià)值很大，是敏銳的投資客追逐的目標(biāo)。 推廣階段劃分 圖示5月18日 6月 7月 8月6日 9月 1月1日隆重開(kāi)業(yè) 項(xiàng)目亮相 正式開(kāi)盤(pán)尾盤(pán)清銷(xiāo)期形象引導(dǎo)期強(qiáng)銷(xiāo)期5月18日 6月 7月 8月6日 9月 1月1日號(hào)外樓王集群2000萬(wàn)高端客戶(hù)真正的黃金街開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)、準(zhǔn)現(xiàn)房封頂推廣階段主題劃分 圖示隆重開(kāi)業(yè)尾盤(pán)清銷(xiāo)期形象引導(dǎo)期強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)階段策略及執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)階段劃分： 第一階段： 2005年5月26日6月15日， 形象引導(dǎo)期 第二階段： 2005年6月16日 8月12日， 強(qiáng)銷(xiāo)期 20

7、05年6月16日 7月 6日，溫州推廣 2005年8月1日 8月12日， 開(kāi)盤(pán)前后 第三階段： 2005年8月13日8月31日，尾盤(pán)清銷(xiāo)期 第一階段：形象引導(dǎo)期 2005年5月26日 6月15日主題： 區(qū)隔市場(chǎng)、塑造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 塑造本項(xiàng)目：濱江道唯一出售產(chǎn)權(quán)的黃金街鋪形象。 項(xiàng)目總體亮相，引起媒體輿論和目標(biāo)客源的關(guān)注。目 的： 跳出商鋪投資的競(jìng)爭(zhēng)格局，樹(shù)立首席與唯一的氣勢(shì)與價(jià)值。 再塑天津商業(yè)未來(lái)及濱江道的輝煌未來(lái)。 打造新型投資品牌。 階段策略及執(zhí)行策略方向：幾個(gè)主要營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作現(xiàn)場(chǎng)展示包裝項(xiàng)目正式亮相新客戶(hù)的開(kāi)發(fā)蓄水鎖定目標(biāo)客源，DM郵寄（數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)）天津媒介啟動(dòng)媒體策略：本地媒介組合戶(hù)外廣

8、告：項(xiàng)目周邊戶(hù)外提示及指示系統(tǒng)報(bào)紙廣告：每日新報(bào)、今晚報(bào)廣播廣告：濱海臺(tái)、交通臺(tái)DM 投放：大開(kāi)型折頁(yè)小眾媒體：樓宇電視（聚眾傳媒）DM策略： DM投放客戶(hù)鎖定 天津知名商業(yè)企業(yè)中高管理層 天津大型商業(yè)機(jī)構(gòu)內(nèi)現(xiàn)有商家（大胡同、文化街、鼓樓等） 市內(nèi)20大高級(jí)外銷(xiāo)公寓、別墅業(yè)主 和平、河西、南開(kāi)三區(qū)（夾報(bào)形式投放 篩選投資客） 高檔私人會(huì)所會(huì)員（名單公司配合） 推廣主聲：$ 濱江道中央商業(yè)街-鋪王集群！$ 掘金濱江道-臨街商鋪更有保障！$ 濱江道全臨街產(chǎn)權(quán)商鋪-財(cái)富永動(dòng)機(jī)！ 開(kāi)盤(pán)預(yù)告及正式盛大開(kāi)盤(pán)（開(kāi)盤(pán)活動(dòng)）并迅速售罄。 借勢(shì)舉行一系列活動(dòng)，引發(fā)持續(xù)關(guān)注，并促成預(yù)約。 溫州巡展推廣月逐步開(kāi)展，以

9、期投資客的目光，并帶動(dòng)招商。 啟動(dòng)有針對(duì)性的企業(yè)大宗購(gòu)買(mǎi)。 新客戶(hù)的持續(xù)開(kāi)發(fā)積累；及引起目標(biāo)客源和媒體輿論的持續(xù)關(guān)注。第二階段： 強(qiáng)銷(xiāo)期2005年6月16日 8月12日焦點(diǎn)一：溫州推介會(huì)（扎實(shí)操作以期現(xiàn)實(shí)回饋）焦點(diǎn)二：項(xiàng)目投資說(shuō)明會(huì) 蓄水期間組織四次投資說(shuō)明會(huì)； 成立財(cái)富論壇俱樂(lè)部，發(fā)售VIP會(huì)員卡。焦點(diǎn)三：盛大開(kāi)盤(pán) 珍藏鋪位拍賣(mài)活動(dòng)，并就參加拍賣(mài)者給予抽獎(jiǎng)； 電視臺(tái)直播著名廠商租賃簽約實(shí)況； 切實(shí)創(chuàng)造情景營(yíng)銷(xiāo)，在尾盤(pán)時(shí)期提前開(kāi)業(yè)一家店鋪，引領(lǐng)意 向客戶(hù)參觀店面經(jīng)營(yíng)情況； 冠名一系列商業(yè)活動(dòng)和文藝演出（話(huà)劇、演唱會(huì)等） 系列事件持續(xù)聚集人氣，最大化吸納目標(biāo)群體策略重點(diǎn)： 精確選擇目標(biāo)客戶(hù)做一對(duì)

10、一跟蹤交流從前一階段正在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)中分析出較為精準(zhǔn)的客戶(hù)，執(zhí)行深耕。邀請(qǐng)這些客戶(hù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)參觀，召開(kāi)項(xiàng)目投資介紹會(huì)。運(yùn)用新聞媒體制造新聞事件報(bào)道推廣主聲：$ 濱江道中央商業(yè)街稀缺產(chǎn)權(quán)臨街旺鋪銷(xiāo)售$ 一鋪旺三代濱江道全臨街產(chǎn)權(quán)式商鋪$ 200個(gè)國(guó)際知名品牌吸納2000萬(wàn)高端客流恒久穩(wěn) 定的高額回報(bào)深耕經(jīng)營(yíng) 繼續(xù)挖掘客源 銷(xiāo)售人員邀約名單貴賓，進(jìn)行一對(duì)一特約拜訪，并針對(duì)名單貴賓的購(gòu)買(mǎi)傾向逐個(gè)制定優(yōu)惠條款，產(chǎn)生客戶(hù)直接回饋。 情景營(yíng)銷(xiāo)，在全面開(kāi)業(yè)之前首開(kāi)其中一、兩家店鋪，把篩選出可再經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)邀請(qǐng)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，邀請(qǐng)廠商經(jīng)營(yíng)者予以協(xié)助溝通。 第三階段：尾盤(pán)清銷(xiāo)期 2005年8月13日2005年8月31日

11、推廣主聲：$ 濱江道中央商業(yè)街全臨街產(chǎn)權(quán)式商鋪即將失去的財(cái)富機(jī)遇！媒體傳播策略媒介策略媒體投放按照營(yíng)銷(xiāo)策略中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不同階段有所側(cè)重，整個(gè)投放呈連續(xù)“凹”字形，媒體選擇以平面與戶(hù)外媒體為主，兩者相互呼應(yīng)；戶(hù)外媒體作為投放主軸長(zhǎng)期運(yùn)用，傳播項(xiàng)目形象、鞏固印象；平面媒體作為功能型傳播載體，就階段性訴求點(diǎn)進(jìn)行傳遞；小眾傳播媒體作為特殊渠道進(jìn)行傳播。媒體投放選擇對(duì)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的信息來(lái)源及目標(biāo)客群接觸媒體進(jìn)行調(diào)查，將區(qū)域內(nèi)媒體進(jìn)行科學(xué)化整合，有重點(diǎn)實(shí)施媒體封鎖計(jì)劃，使項(xiàng)目信息最大頻率向目標(biāo)群體傳遞，實(shí)現(xiàn)信息有效到達(dá)。二、媒介組和建議 類(lèi)別 媒體 功能大眾天津：今晚報(bào)每日新報(bào)通過(guò)大眾媒體傳播，在區(qū)域內(nèi)不斷提高項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度。 專(zhuān)刊航空專(zhuān)刊各俱樂(lè)部及酒店的內(nèi)刊封鎖目標(biāo)客群在交通及娛樂(lè)方面所接觸的媒體，借助高端媒體提升項(xiàng)目形象。平面媒體選擇 類(lèi)別 媒體 功能廣播天津?yàn)I海臺(tái)、交通臺(tái)；選擇目前收聽(tīng)率、聽(tīng)眾層次較高的節(jié)目，更準(zhǔn)確地接觸目標(biāo)群。視