2022年物業(yè)公司工程部的相關(guān)規(guī)章制度

1、第PAGE8頁(yè)共NUMPAGES8頁(yè)2022年物業(yè)公司工程部的相關(guān)規(guī)章制度一、工程部禮貌用語(yǔ)規(guī)范1、接報(bào)維修電話服務(wù)用語(yǔ):接到報(bào)修電話時(shí)，首先問(wèn)“您好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?”在報(bào)修人員講明需維修的事項(xiàng)時(shí)，做好記錄(如:報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修地址、報(bào)修人姓名及電話)，在記錄做好后說(shuō)“好的，我們會(huì)盡快派維修工趕到現(xiàn)場(chǎng)給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?”再問(wèn)清沒(méi)有其它事項(xiàng)后，說(shuō)“再見”。2、維修工服務(wù)用語(yǔ):在接到維修通知單后，及時(shí)趕到維修現(xiàn)場(chǎng)，如進(jìn)辦公場(chǎng)所時(shí)，首先敲門，經(jīng)同意后方可進(jìn)入。進(jìn)入后說(shuō)“您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?”在落實(shí)清楚說(shuō)“好的，讓我先幫您檢查一下。”在檢查完畢后，發(fā)現(xiàn)

2、問(wèn)題及時(shí)維修。維修完畢后說(shuō)“您好!現(xiàn)在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?”在報(bào)修人員沒(méi)有其它事情后說(shuō)“再見”。3、操作工服務(wù)用語(yǔ):設(shè)備操作運(yùn)行工如在設(shè)備間遇到檢查人員或參觀人員說(shuō)“您好!您有什么需要幫助的嗎?”再問(wèn)清來(lái)由后說(shuō)“請(qǐng)您稍等一會(huì)兒，我通知我們工程部主管一下?！痹俳?jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后說(shuō)“您好!請(qǐng)您登記一下?！痹诘怯浲戤吅?，迎領(lǐng)參觀人員參觀，并隨時(shí)回答參觀人員提出的問(wèn)題。在參觀人員參觀完畢后，送出門外說(shuō)“您慢走，再見”。二、工程部每天工作事項(xiàng)1、每天按時(shí)交接班后，首先做好各自區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，保證所有辦公區(qū)域、設(shè)備操作間的衛(wèi)生整潔。2、工程部人員每日對(duì)所管轄的各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真

3、的巡回檢查，并做好相關(guān)記錄，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)處理，及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。3、工程部人員每日必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)所操作的設(shè)備運(yùn)行情況要認(rèn)真填寫清楚，并對(duì)在運(yùn)行中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4、工程部配電室人員每天必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，并對(duì)所有設(shè)備的每日耗能、容量詳細(xì)記錄，保證正常供電。5、工程部每日必須保證有人接聽報(bào)修電話，保證維修工及時(shí)維修率為_%，保證整棟辦公樓的正常工作。6、工程部經(jīng)理每日必須對(duì)所管轄的所有區(qū)域進(jìn)行檢查、督促各工種人員的工作，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要及時(shí)給予糾正并幫其改正。7、工程部值夜班人員必須在十一點(diǎn)以前對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施檢查無(wú)誤后，方可休息，運(yùn)行工每日必須早上

4、_點(diǎn)半開啟制冷機(jī)組，下午_點(diǎn)關(guān)閉運(yùn)行設(shè)備。8、工程部各班組負(fù)責(zé)人必須在每日下午_點(diǎn)集中開碰頭會(huì)，把每日所做的工作和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做出總結(jié)，并安排好第二天工作安排后方可下班。三、水暖維修工服務(wù)流程1、每天對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的給排水系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、消防系統(tǒng)進(jìn)行巡回檢查。2、對(duì)巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)處理。3、巡回檢查完畢后要認(rèn)真填寫巡檢記錄。4、接到報(bào)修任務(wù)后，要及時(shí)完成維修任務(wù)，并如實(shí)填寫報(bào)修單。5、維修時(shí)需進(jìn)入辦公場(chǎng)所必須穿鞋套，并使用禮貌用語(yǔ)，爭(zhēng)得業(yè)主同意后方可進(jìn)入維修。6、維修時(shí)要注意保護(hù)室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完場(chǎng)清。7、維修完畢后使用禮貌用語(yǔ)，讓業(yè)主在報(bào)修單上簽字確認(rèn)并詢問(wèn)業(yè)主是否還有其它

5、需要幫助的事情。8、負(fù)責(zé)清掃地下室公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，每周進(jìn)行一次全面的衛(wèi)生清潔。9、如發(fā)生溢水事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，迅速關(guān)閉閥門，切斷水源，并及時(shí)維修處理和上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。爭(zhēng)取把財(cái)產(chǎn)損失降到最低限度。10、對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定要求進(jìn)行維修保養(yǎng)和消毒。11、每周對(duì)辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)掌握室外管網(wǎng)是否有溢水現(xiàn)象。四、電工服務(wù)流程1、每天對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)各層強(qiáng)電井道母線、負(fù)荷開關(guān)、插座、普通照明、應(yīng)急照明、庭院照明、景觀照明以電氣設(shè)備進(jìn)行巡回檢查。2、對(duì)巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)處理。3、巡回檢查完畢后要認(rèn)真填寫巡檢記錄。4、接到報(bào)修任務(wù)后，要及時(shí)完成維修任務(wù)，并如實(shí)填寫報(bào)修單。6、維修時(shí)

6、要注意保護(hù)室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完場(chǎng)清。7、維修完畢后使用禮貌用語(yǔ)，讓業(yè)主在保修單上簽字確認(rèn)并詢問(wèn)業(yè)主是否還有其它需要幫助的事情8、負(fù)責(zé)清掃配電室區(qū)域內(nèi)、地下室男、女衛(wèi)生間、發(fā)電機(jī)房、地下室西走廊衛(wèi)生清掃，每周進(jìn)行一次全面的衛(wèi)生清潔。9、如發(fā)生停電事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，協(xié)助配電室值班電工查明停電原因，并及時(shí)維修處理，恢復(fù)正常供電和上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。五、配電室值班員服務(wù)流程1、值班人員每天認(rèn)真查看交接班記錄并檢查設(shè)備，做好記錄。2、值班人員每天必須認(rèn)真巡查配電室從高壓到低壓供電系統(tǒng)運(yùn)行情況，并做好記錄。3、詳細(xì)核查各控制柜的工作參數(shù)，并做好詳細(xì)記錄。4、每?jī)尚r(shí)對(duì)高低壓變配電系統(tǒng)巡查，并做好各饋電

7、柜運(yùn)行記錄，隨時(shí)掌握用電高峰、低峰情況。5、對(duì)配電室存在的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，做到及時(shí)解決處理，保證配電室正常安全運(yùn)行。6、詳細(xì)填寫交接班記錄、運(yùn)行記錄、巡回檢查記錄。7、負(fù)責(zé)清掃配電室區(qū)域內(nèi)、地下室男、女衛(wèi)生間、發(fā)電機(jī)房、地下室西走廊衛(wèi)生清掃，每周進(jìn)行一次全面的衛(wèi)生清潔。8、每周、每月對(duì)所有設(shè)備用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)掌握用電量。9、每_天對(duì)柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)備試運(yùn)行一次，并認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄。10、如發(fā)生停電事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，查明停電原因，并及時(shí)維修處理，恢復(fù)正常供電。如遇外網(wǎng)停電，首先啟用應(yīng)急預(yù)案，開啟發(fā)電機(jī)組，保證重要設(shè)備的正常運(yùn)行，然后倒閘操作用第二路高壓供電，恢復(fù)正常供電關(guān)閉發(fā)電機(jī)組。六、

8、司爐工服務(wù)流程1、每天接班前對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備的運(yùn)行工況做認(rèn)真細(xì)致的了解。2、每天接班前認(rèn)真檢查滅火設(shè)施的配置是否齊全及燃?xì)鈭?bào)警裝置是否正常。3、啟動(dòng)鍋爐時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行燃?xì)忮仩t操作規(guī)程。4、每天當(dāng)班時(shí)隨時(shí)檢查鍋爐及附屬設(shè)備的運(yùn)行情況，保證設(shè)備正常運(yùn)行。5、每天當(dāng)班時(shí)隨時(shí)檢查鍋爐安全附件及各種儀表，確保其靈敏可靠。6、協(xié)助水處理化驗(yàn)員做好鍋爐排污工作。7、對(duì)到保養(yǎng)周期的設(shè)備要及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。8、對(duì)每天進(jìn)入鍋爐房的非工作人員實(shí)行嚴(yán)格的出入登記制度。七、空調(diào)操作工服務(wù)流程1、每天接班前對(duì)冷水機(jī)組前班的運(yùn)行工況，運(yùn)行參數(shù)做全面、細(xì)致的了解。2、每天接班前對(duì)冷水機(jī)組及附屬設(shè)備做認(rèn)真細(xì)致的檢查。3、每天當(dāng)班

9、時(shí)隨時(shí)檢查機(jī)組及附屬設(shè)備的運(yùn)行情況，做到設(shè)備正常運(yùn)行。4、每天當(dāng)班時(shí)隨時(shí)檢查制冷機(jī)房各種儀表，確保各種儀表靈敏可靠。5、每天對(duì)管轄區(qū)的衛(wèi)生進(jìn)行清潔，做到區(qū)域衛(wèi)生整潔，每周做一次全面衛(wèi)生清潔。6、對(duì)每天進(jìn)入制冷機(jī)房的非工作人員實(shí)行嚴(yán)格管理，出入必須登記。7、對(duì)已到保養(yǎng)周期的設(shè)備要及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。2022年物業(yè)公司工程部的相關(guān)規(guī)章制度（二）一、物資采購(gòu)管理程序1、采購(gòu)物資分類(1)、A類物資:辦公用品類物資。為滿足公司正常辦公而所需的IT設(shè)備、備件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及備件、開發(fā)工具、軟件產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)外設(shè)與耗材及其維護(hù)服務(wù);公司用車輛、家具、辦公設(shè)備、辦公文具、辦公耗材、印刷類產(chǎn)品、禮品、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、場(chǎng)地修飾

10、、設(shè)施維護(hù)以及其它行政類物資及服務(wù)。(2)、B類物資:工程水、電、土建類物資。為滿足小區(qū)設(shè)備設(shè)施維護(hù)而需要的各種水、電配件、土建施工常用品。(3)、C類物資:清潔綠化類。包括小區(qū)清潔所需常用設(shè)備、工具、消耗品;小區(qū)綠化所需的設(shè)備、工具、消耗品、補(bǔ)種的花草、樹木以及維護(hù)。(4)、D類物資:勞保類物資。包括辦公室、保安、綠化、工程、清潔等全體職工的工服及勞動(dòng)保護(hù)用品。(5)、E類物資:固定資產(chǎn)類物資。2、采購(gòu)流程及采購(gòu)方式(1)、采購(gòu)流程:各部門根據(jù)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、以及工作計(jì)劃于每月_日編制申購(gòu)計(jì)劃,報(bào)到采購(gòu)員處，由采購(gòu)員填寫申購(gòu)單-報(bào)相關(guān)部門主管審核-項(xiàng)目經(jīng)理審核-副總經(jīng)理審批-總經(jīng)理審批-采購(gòu)人

11、員按計(jì)劃采購(gòu)-物資使用部門驗(yàn)收-采購(gòu)人員辦理財(cái)務(wù)等相關(guān)手續(xù)并登記管理。如需緊急采購(gòu)，采購(gòu)人員需得到總經(jīng)理口頭允許,可以先行采購(gòu),而后補(bǔ)辦申購(gòu)單手續(xù)。(2)、采購(gòu)方式:除(1、行業(yè)壟斷的項(xiàng)目;2、由于市場(chǎng)壟斷供應(yīng)商不足三家，又沒(méi)有合適替代物的采購(gòu);3、受政府相關(guān)部門限制的項(xiàng)目。)均應(yīng)采用貨比三家的方法;由采購(gòu)人員與使用人員對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)查,向幾家供應(yīng)商發(fā)放詢價(jià)表,進(jìn)行比價(jià)、議價(jià)到最后定價(jià),并做好詢價(jià)、定價(jià)表的管理。由公司采購(gòu)人員提供價(jià)格參考表,再進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)、定價(jià)。3、采購(gòu)協(xié)議和合同的管理(1)、長(zhǎng)期供應(yīng)商:要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,都要與公司簽訂供貨協(xié)議(合同),以確保其供應(yīng)物資的質(zhì)量、規(guī)格

12、以及價(jià)格的合理性。(2)、臨時(shí)供應(yīng)商:要求與其達(dá)成臨時(shí)協(xié)議,保證物資質(zhì)量、規(guī)格以及價(jià)格的合理性。4、采購(gòu)實(shí)施與管理:采購(gòu)人員根據(jù)審批的申購(gòu)單,依據(jù)實(shí)際情況,進(jìn)行詢價(jià)、定價(jià)后,確定供應(yīng)商,進(jìn)行采購(gòu)。大宗用品或長(zhǎng)期需用物資，與有關(guān)廠家、供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期供貨協(xié)議，以保證質(zhì)量以及合理的價(jià)格供應(yīng)。原則上采購(gòu)人員應(yīng)尋找至少三家以上的供應(yīng)商，進(jìn)行各方面的比較后再確定最終供應(yīng)商。與項(xiàng)目工程部保持信息暢通，做好物資采購(gòu)保障工作。極致物料管理系統(tǒng)中的采購(gòu)管理模塊是針對(duì)物業(yè)服務(wù)公司管理的物業(yè)項(xiàng)目多、物料規(guī)格相近和物料需求周期相對(duì)固定等特性而設(shè)計(jì)的，能夠與倉(cāng)庫(kù)管理、應(yīng)收應(yīng)付管理等功能模塊組成集中采購(gòu)解決方案。物業(yè)服務(wù)公

13、司可以根據(jù)采購(gòu)的特性將采購(gòu)計(jì)劃分為計(jì)劃內(nèi)采購(gòu)、計(jì)劃外采購(gòu)和臨時(shí)性采購(gòu)，根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃類型實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)議統(tǒng)購(gòu)”、“統(tǒng)議分購(gòu)”、“分議分購(gòu)”等多種集中式采購(gòu)管理模式。5、采購(gòu)貨款的支付與報(bào)銷:采購(gòu)人員報(bào)銷時(shí)，必須具備正式發(fā)票、手續(xù)齊備的申購(gòu)單、送貨單、倉(cāng)庫(kù)的入庫(kù)單。由經(jīng)辦人在費(fèi)用報(bào)銷單上簽字確認(rèn)、部門主管審核、項(xiàng)目經(jīng)理審核、財(cái)務(wù)經(jīng)理審核、副總經(jīng)理審批、總經(jīng)理審批后,由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)支付結(jié)算工作。6、采購(gòu)的監(jiān)督及供應(yīng)商管理(1)、采購(gòu)人員每月_日向公司總經(jīng)辦上報(bào)月度采購(gòu)報(bào)告,每年_月_日向公司上報(bào)年度采購(gòu)報(bào)告。由總經(jīng)辦工程負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督。(2)、建立供應(yīng)商檔案:做好原始詢價(jià)表的管理，以及對(duì)供應(yīng)商

14、定期評(píng)價(jià)，包括產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、送貨時(shí)間觀念等各項(xiàng)評(píng)價(jià)。不達(dá)標(biāo)的供應(yīng)商。及時(shí)調(diào)整,減少對(duì)公司的損失。建立供應(yīng)商檔案可以采用信息化平臺(tái)來(lái)輔助建立科學(xué)的評(píng)估體系。如極致物料管理系統(tǒng)的供應(yīng)商管理，可以對(duì)供應(yīng)商的資質(zhì)、涉稅資質(zhì)以及供貨信息進(jìn)行規(guī)范化管理，科學(xué)建立供應(yīng)商評(píng)估體系、有效規(guī)避企業(yè)供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)。二、外委招標(biāo)工作評(píng)審程序物業(yè)公司項(xiàng)目部在取得公司領(lǐng)導(dǎo)審批過(guò)的合同立項(xiàng)意見書，并在公司總經(jīng)辦的協(xié)助下根據(jù)專項(xiàng)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容和服務(wù)時(shí)間制定招標(biāo)方案，經(jīng)公司董事長(zhǎng)審批后發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)放招標(biāo)邀請(qǐng)書。1、物業(yè)公司項(xiàng)目部招投標(biāo)負(fù)責(zé)部門分別從互聯(lián)網(wǎng)或其它途徑尋找并提供三家以上符合公司要求的合格單位給法務(wù)部。合格單位的

15、標(biāo)準(zhǔn)為:(1)、國(guó)內(nèi)同行業(yè)前百名或當(dāng)?shù)赝袠I(yè)位屬前列者;(2)、有三個(gè)以上的優(yōu)秀服務(wù)項(xiàng)目;(3)、有較強(qiáng)的技術(shù)力量;(4)、有規(guī)模較大的服務(wù)人員隊(duì)伍。2、由物業(yè)公司項(xiàng)目部和法務(wù)部負(fù)責(zé)投標(biāo)單位資格審查并出具審查意見。3、法務(wù)部協(xié)助物業(yè)公司項(xiàng)目部完成編制標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件和合同范本。標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件和合同范本相關(guān)條款必須經(jīng)法務(wù)部審定，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。除重大事項(xiàng)變更，標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件、合同范本一經(jīng)審定，不得更改。4、法務(wù)部負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)公司項(xiàng)目部發(fā)標(biāo)、招標(biāo)答疑、開標(biāo)、定標(biāo)報(bào)審及合同簽訂。由總經(jīng)辦復(fù)核投標(biāo)單位的數(shù)量及參加人員資格?；貥?biāo)單位少于_家的不得開標(biāo)，公司招投標(biāo)負(fù)責(zé)部門負(fù)責(zé)將投標(biāo)文件原封退還，重新招標(biāo)。5、現(xiàn)場(chǎng)開標(biāo)人員不得少于_人，其中總經(jīng)辦必須_人以上負(fù)責(zé)人員，物業(yè)公