消費(fèi)建材行業(yè)系列研究之一：從建筑材料行業(yè)市場容量看新房需求

1、目錄前言1 HYPERLINK l _TOC_250010 防水材料市場容量1 HYPERLINK l _TOC_250009 地產(chǎn)開發(fā)商所需防水材料市場容量1 HYPERLINK l _TOC_250008 建筑物所需防水材料市場容量3 HYPERLINK l _TOC_250007 建筑陶瓷市場容量5 HYPERLINK l _TOC_250006 需求廣闊，但規(guī)模收縮5 HYPERLINK l _TOC_250005 地產(chǎn)開發(fā)商所需建筑陶瓷市場容量7 HYPERLINK l _TOC_250004 建筑物所需建筑陶瓷市場容量8 HYPERLINK l _TOC_250003 新房市場被低

2、估，集中度提升空間遠(yuǎn)超想象9 HYPERLINK l _TOC_250002 防水規(guī)范化下，集中度提升不限于地產(chǎn)商10 HYPERLINK l _TOC_250001 規(guī)模優(yōu)勢下，瓷磚強(qiáng)者恒強(qiáng)11風(fēng)險(xiǎn)因素12 HYPERLINK l _TOC_250000 投資策略及重點(diǎn)公司推薦12插圖目錄圖 1：防水卷材1圖 2：防水涂料1圖 3：防水材料下游需求占比（單位：%）2圖 4：防水材料產(chǎn)量占比（單位：%）2圖 5：防水行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)收入（單位：億元）2圖 6：萬科竣工面積占比（單位：萬平米）3圖 7：萬科銷售面積占比（單位：萬平米）3圖 8：東方雨虹每年對(duì)萬科的銷售金額（單位：萬元）3圖 9：

3、地產(chǎn)開發(fā)商防水材料市場需求（單位：萬元）3圖 10：建筑業(yè)竣工面積及房地產(chǎn)竣工面積（單位：萬平米）4圖 11：竣工房屋分領(lǐng)域占比4圖 12：防水行業(yè)需求占比及市場容量（單位：億元）5圖 13：瓷磚下游應(yīng)用領(lǐng)域廣泛6圖 14：我國瓷磚產(chǎn)量占比全球第一6圖 15：我國瓷磚消費(fèi)量占比全球第一6圖 16：我國建筑陶瓷產(chǎn)量及增速（單位：億平方米）7圖 17：我國建筑陶瓷規(guī)模以上企業(yè)收入（單位：億元）7圖 18：我國建筑陶瓷出口量（單位：百萬平方米）7圖 19：我國建筑陶瓷出口金額（單位：億美元）7圖 20：瓷磚需求量及占比（單位：億平米）9圖 21：東方雨虹分渠道銷售收入占比11表格目錄表 1：房地產(chǎn)防

4、水市場測算（以萬科竣工與銷售面積測算）3表 2：竣工面積測算建筑物防水市場規(guī)模（單位：億元）5表 3：面積占比、內(nèi)外墻瓷磚用量、其他建筑瓷磚用量假設(shè)表7表 4：房屋內(nèi)外各部位占比及用量8表 5：房地產(chǎn)瓷磚市場需求（以碧桂園采購量測算）8表 6：各建筑物瓷磚需求9表 7：建筑和市政工程防水通用規(guī)范（征求意見稿）防水設(shè)計(jì)年限 10表 8：排產(chǎn)時(shí)間對(duì)毛利率影響的彈性測算11表 9：重點(diǎn)跟蹤公司盈利預(yù)測12 前言因以房地產(chǎn)竣工面積測算市場容量，會(huì)嚴(yán)重低估市場空間。本文試以建筑業(yè)竣工面積數(shù)據(jù)，推算防水、瓷磚兩大市場容量、需求占比，驗(yàn)證市場空間遠(yuǎn)不止于房地產(chǎn)，新房市場規(guī)模遠(yuǎn)超地產(chǎn)需求規(guī)模，存在大幅度的市場

5、占有率提升空間。防水市場從東方雨虹第一大客戶萬科采購?fù)扑?，采用萬科銷售、竣工占比推算整體房地產(chǎn)市場，再以地產(chǎn)竣工面積占比推算整體建筑物需求規(guī)模，并建筑物竣工面積按照劃分為住宅以及非住宅類建筑，估算其市場容量。對(duì)于瓷磚市場，本文通過一系列合理假設(shè)，直接估算建筑物單位面積對(duì)瓷磚的需求， 推導(dǎo)不同建筑物的瓷磚需求以及占比。同時(shí)，采用碧桂園作為帝歐家居第一大客戶的數(shù)據(jù)， 反向驗(yàn)證了假設(shè)的合理性。 防水材料市場容量地產(chǎn)開發(fā)商所需防水材料市場容量防水材料行業(yè)下游需求主要來源于住宅、民用建筑、工業(yè)建筑、基建等，建筑物占比約 80%，公共交通、水利等基建占比 20%。防水材料按物質(zhì)狀態(tài)可分為卷材和涂料，防水卷

6、材主要用于屋面和地下工程的防水，以及橋梁、停車場、地鐵、隧道等工業(yè)建筑防水，通常在房屋搭建過程中使用，與開工、施工相關(guān)度更高；防水涂料主要應(yīng)用于衛(wèi)生間、浴室、陽臺(tái)、廚房等長期受水、但不易鋪設(shè)卷材的房屋內(nèi)部等，通常在房屋搭建完畢后使用， 與竣工相關(guān)度更高。圖 1：防水卷材資料來源：東方雨虹官網(wǎng)，中信證券研究部圖 2：防水涂料資料來源：東方雨虹官網(wǎng)，中信證券研究部圖 3：防水材料下游需求占比（單位：%）共交利,%民用建筑,工業(yè)建筑, 10%公 通、水圖 4：防水材料產(chǎn)量占比（單位：%）其他新型防水材料, 6.2%高分子防水卷材 , 13.7%20住宅, 50%防水涂料, 26.4%防水卷材, 67

7、.4%SBS/APP改性瀝青防水卷材, 26.5%自粘防水卷材 , 19.0%20%瀝青油氈類防水卷材 , 6.6%玻纖瀝青瓦 , 1.5%資料來源：中國建筑防水協(xié)會(huì)，中信證券研究部資料來源：中國建筑防水協(xié)會(huì)，中信證券研究部2018 年防水材料行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)收入為 1147 億元，同比增長 7.2%。同時(shí)考慮到規(guī)模以下企業(yè)收入以及不在統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)的企業(yè)，預(yù)計(jì)整個(gè)防水材料行業(yè)市場容量在 1500 億元以上。按照協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，以建筑物需求占比大約 80%估算，建筑物防水市場規(guī)模預(yù)計(jì)在 1200 億元以上。圖 5：防水行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)收入（單位：億元）1400.01200.01000.0800.

8、0600.0400.0200.00.0規(guī)模以上企業(yè)收入（億元）同比增速52%39%42%1147.0988.2 1059.032%33%907.5 939.4805.3684.9 677.6 19%516.313%275.8363.54%5%7%7%130.4 181.9-1%2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 201860%50%40%30%20%10%0%-10%資料來源：Wind，中國建筑防水協(xié)會(huì)，中信證券研究部對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商（商品房）的防水需求，我們以萬科為例進(jìn)行倒算。萬科是東方雨虹第一大客戶，2018

9、 年為東方雨虹貢獻(xiàn)收入 7.49 億元，且東方雨虹是萬科的第一大供應(yīng)商，我們假設(shè)萬科地產(chǎn)項(xiàng)目的防水材料 85%來源于東方雨虹，估算得出萬科 2018 年防水采購金額為 8.81 億元。2018 年萬科實(shí)現(xiàn)竣工面積約 2756.3 萬平方米，銷售面積 4037.7 萬平方米，分別占全國地產(chǎn)竣工面積（9.35 億平）和銷售面積（17.17 億平）的 2.95%、2.35%。以竣工面積占比 2.95%（防水用量 8.8 億元）為基數(shù)，推算出房地產(chǎn)防水市場規(guī)模為 299.0 億元； 以萬科銷售面積占比 2.35%為基數(shù)，推算出地產(chǎn)開發(fā)商防水市場規(guī)模為 374.6 億元；兩者平均值為 336.9 億元，

10、占總市場的 22.46%（假設(shè)市場總?cè)萘?1500 億元）。表 1：房地產(chǎn)防水市場測算（以萬科竣工與銷售面積測算）東方雨虹第一大客戶銷售收入（億元）萬科防水采購金額（億元）商品房占比（%）商品房防水市場規(guī)模（億元）平均值（億元）7.498.81竣工占比2.95%299.08336.85銷售占比2.35%374.62資料來源：東方雨虹公告、國家統(tǒng)計(jì)局、中信證券研究部預(yù)測以同樣方法（從東方雨虹推測萬科防水采購，以萬科推測全國開發(fā)商防水市場需求）， 可以推測出 2016-2018 年地產(chǎn)開發(fā)商防水市場規(guī)模為 259.5、275.0、336.9 億元。圖 6：萬科竣工面積占比（單位：萬平米）圖 7：萬

11、科銷售面積占比（單位：萬平米）萬科:竣工面積竣工占比萬科:銷售面積銷售占比3,0002,4001,8001,20060003.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%4,5003,6002,7001,80090002.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%資料來源：Wind，中信證券研究部資料來源：Wind，中信證券研究部圖 8：東方雨虹每年對(duì)萬科的銷售金額（單位：萬元）圖 9：地產(chǎn)開發(fā)商防水材料市場需求（單位：萬元）80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000東方雨虹對(duì)第一大客戶的銷售額74,90251,2344

12、2,256201620172018400350300250200150100500平均值銷售測算竣工測算375337260283275284266299236201620172018資料來源：Wind，中信證券研究部資料來源：Wind，中信證券研究部預(yù)測建筑物所需防水材料市場容量從以上估算觀察發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)開發(fā)商所產(chǎn)生的 300 億左右的市場規(guī)模與建筑物所產(chǎn)生的防水市場規(guī)模（1200 億左右）相差甚遠(yuǎn)，主要原因：1）住宅面積包含了大量的非地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅，如農(nóng)村、保障房等其他住宅項(xiàng)目，2018 年建筑業(yè)房屋竣工中住宅面積約為 27.8 億平米，但房地產(chǎn)中住宅竣工面積僅為 6.60 億平米，相差

13、約 4.2 倍；2）由于建筑業(yè)房屋中除住宅之外，還包含大量的民用建筑、工業(yè)建筑、公共設(shè)施、構(gòu)筑物等，并且由非地產(chǎn)商開發(fā)，不計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)商竣工面積中。綜合來看，以 2018 年為例，建筑業(yè)房屋建筑竣工面積為 41.35 億平，而房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋竣工面積為 9.36 億平，僅占其 22.6%。圖 10：建筑業(yè)竣工面積及房地產(chǎn)竣工面積（單位：萬平米）建筑業(yè)房屋建筑面積:竣工面積房屋竣工面積:累計(jì)值:年度倍數(shù)5000005400000430000032000002100000100資料來源：Wind，中信證券研究部將建筑業(yè)房屋竣工數(shù)據(jù)進(jìn)行拆分，可分為住宅、辦公用房、商業(yè)及服務(wù)用房、科研教育醫(yī)療用房

14、、文化體育娛樂用房、廠房及建筑物、倉庫、其他房屋建筑。2018 年建筑業(yè)竣工面積前三為住宅、廠房及建筑物、商業(yè)及服務(wù)用房，分別占比 67.3%、12.4%、6.8%。圖 11：竣工房屋分領(lǐng)域占比住宅辦公用房商業(yè)及服務(wù)用房科研教育醫(yī)療用房文化體育娛樂用房廠房及建筑物其他未列明的房屋建筑倉庫234,222267,736286,292284,022284,027280,373278,410100%80%60%40%20%0%2012201320142015201620172018資料來源：Wind，中信證券研究部以上建筑物基本都需要進(jìn)行防水保護(hù)，但因建筑物使用屬性不同單位防水用量不一致。從成本角度而

15、言，建筑防水占建筑總成本的比例實(shí)在不足以成為建筑成本控制的重點(diǎn)，其所占比例與建筑的體型系數(shù)有關(guān)，一般民用建筑約為 1.22%，公用建筑約為 0.61%。在高層住宅建筑中，建筑防水占總建安費(fèi)用的 23%左右。而房地產(chǎn)開發(fā)商品所產(chǎn)生的防水市場（336.9 億元）僅占總市場的一小部分，若仍以房地產(chǎn)竣工面積占總建筑竣工面積的比重（22.6%）計(jì)算，則 41.35 億平的建筑物防水市場規(guī)模約為 1488.9 億元。但考慮到不同建筑物所需防水用量不同，公用建筑每平米防水用量僅為住宅類、民用類建筑的一半。我們簡單假設(shè)，建筑物中住宅類每平米單位防水用量為正常值，而其余建筑如辦公用房、商業(yè)及服務(wù)用房、廠房及建筑

16、物、倉庫等建筑單位防水用量僅為正常值的一半。此類建筑物 2018 年竣工面積占比 32.7%，因建筑物屬性的差異，將減少防水需求32.7%*0.5=16.3%，則建筑物防水市場總需求為 1488.9*（1-16.4%）=1245.7 億元，按照協(xié)會(huì)披露的建筑物占防水材料行業(yè)需求的 80%計(jì)算，整個(gè)防水材料行業(yè)的市場容量約為1557.1 億元，與規(guī)模以上企業(yè)防水材料企業(yè)收入計(jì)算出的防水材料行業(yè)總體需求大致相當(dāng)。表 2：竣工面積測算建筑物防水市場規(guī)模（單位：億元）房地產(chǎn)市場規(guī)模房地產(chǎn)竣工占比建筑物市場規(guī)模（粗略）非住宅類建筑占比非住宅防水用量單位值非住宅類建筑需求減少比例建筑物市場規(guī)模（精細(xì)）33

17、6.8522.6%1488.9432.7%0.516.3%1245.72資料來源：Wind，中信證券研究部測算通過數(shù)據(jù)印證，將建筑物竣工面積所產(chǎn)生的防水需求進(jìn)行重新歸類拆分，分類為住宅竣工需求、非住宅類建筑竣工需求、基建需求，對(duì)其防水規(guī)模以及占比估算得：圖 12：防水行業(yè)需求占比及市場容量（單位：億元）20%基建, 311.40 ,非住宅類建筑,243.44 , 16%住宅類建筑, 1002.26 , 64%住宅類建筑非住宅類建筑基建資料來源：中信證券研究部測算 建筑陶瓷市場容量需求廣闊，但規(guī)模收縮建筑陶瓷是用于建筑物飾面或作為建筑物構(gòu)件的陶瓷制品，主要有墻磚、地磚，通俗成為瓷磚。下游需要包括

18、地產(chǎn)和基建，既可用于家裝又可用于酒店、地鐵、標(biāo)志性建筑等工裝和基建市場，應(yīng)用領(lǐng)域廣泛。在建筑物使用中，由于外墻領(lǐng)域瓷磚應(yīng)用越來越少，因此基本在房屋建設(shè)完成后使用，與竣工相關(guān)度更高。圖 13：瓷磚下游應(yīng)用領(lǐng)域廣泛資料來源：歐神諾官網(wǎng)、中信證券研究部不同國家居民家裝消費(fèi)習(xí)慣存在差異，我國在各個(gè)建筑領(lǐng)域內(nèi)更偏好使用瓷磚（日本更偏好木地板），是瓷磚的第一大生產(chǎn)國、消費(fèi)國、出口國。2018 年我國瓷磚產(chǎn)量全球占比第一，消費(fèi)量全球占比第一。圖 14：我國瓷磚產(chǎn)量占比全球第一圖 15：我國瓷磚消費(fèi)量占比全球第一其他, 18%埃及, 2%印度尼西亞, 2%土耳其,3%伊朗, 3%意大利,3%西班牙,4%越南,

19、 4%巴西, 6%印度, 8%中國, 47%其他, 31%沙特阿拉伯, 2%墨西哥, 2%埃及, 2%土耳其, 2%美國, 2%印度尼西亞, 3%越南, 4%巴西, 5%印度, 6%中國, 41%資料來源：Acimac，世界陶瓷評(píng)論，中信證券研究部資料來源：Acimac，世界陶瓷評(píng)論，中信證券研究部中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018 年我國瓷磚行業(yè)在內(nèi)部外部環(huán)境共同影響下，2018 年不少于 137 家中國陶企倒閉，產(chǎn)量下降 11.2%至 90.11 億平米，規(guī)模以上企業(yè)收入縮減 28.1%至 2993 億元。出口量連續(xù)下滑，2018 年出口量從 8.21 億平方米下降到 6.92億平方米

20、（下降 15.7%），以出口額計(jì)算，同比下降至 39.86 億美元(下降 9.94%)。圖 16：我國建筑陶瓷產(chǎn)量及增速（單位：億平方米）圖 17：我國建筑陶瓷規(guī)模以上企業(yè)收入（單位：億元）87 9097 10210210310290765058 64120瓷磚產(chǎn)量同比增速20.0%5000建陶行業(yè)銷售收入同比增速4511455040%1008015.0%10.0%45004000350030.7%3325359833674400416330%20%5.0%600.0%40-5.0%30002500200025448.2%30.7%2.5%0.9%299310%0%-10%20-10.0%0-

21、15.06.4%-8.5%-20%-30%0-28.1% -40%201020112012201320142015201620172018資料來源：中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)，中信證券研究部資料來源：中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)，中信證券研究部圖 18：我國建筑陶瓷出口量（單位：百萬平方米）圖 19：我國建筑陶瓷出口金額（單位：億美元）出口量同比增速出口額同比增速112810158671086114611391074821671 685692140030%9078.9383.2640%1200100080020%807010%605063.5247.6478.1455.3144.2

22、630%20%10%60040020000%-10%-20%-30%38.514028.6230 27.112010039.86 0%-10%-20%-30%-40%資料來源：中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)，中信證券研究部資料來源：中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)，中信證券研究部地產(chǎn)開發(fā)商所需建筑陶瓷市場容量與防水類似，瓷磚需求中房地產(chǎn)住宅規(guī)模僅占建筑物規(guī)模的一小部分，本節(jié)試設(shè)定一系列假設(shè)并對(duì)每個(gè)市場的瓷磚規(guī)模進(jìn)行估算。表 3：面積占比、內(nèi)外墻瓷磚用量、其他建筑瓷磚用量假設(shè)表總類別具體項(xiàng)目假設(shè)根據(jù)統(tǒng)計(jì)局顯示，2016 年農(nóng)村農(nóng)戶竣工面積 7.9 億平，假設(shè) 2018各建筑物竣 農(nóng)村竣工面積年農(nóng)村竣工面積為 8 億平

23、工面積房屋內(nèi)外墻瓷磚用量農(nóng)村、二手房及其他建筑 城鎮(zhèn)竣工面積假設(shè)城鎮(zhèn)竣工面積為建筑業(yè)住宅總竣工面積減去農(nóng)村，為 19.84 億平其余建筑物竣工面積按照 wind 的建筑業(yè)各部分竣工面積計(jì)算房屋覆蓋面積見下表各部位面積占比假設(shè) 房屋使用概率見下表各個(gè)部位使用概率假設(shè)假設(shè)墻面面積為地面面積開方，并乘以樓層高度，內(nèi)墻每部位 2 面墻，墻面面積外墻 4 面墻樓層高度假設(shè)樓層凈高為 2.6m，樓層高 2.7m農(nóng)村單位瓷磚用量因農(nóng)村瓷磚用量比例較城鎮(zhèn)更高，假設(shè)單位用量為城鎮(zhèn)用量的 1.2 倍二手房用量假設(shè)新房瓷磚用量與二手房用量比例為 7：3物用量其他建筑用量假設(shè)其他建筑物每平方米竣工面積瓷磚用量為 1

24、平方米資料來源：中信證券研究部測算以上表假設(shè)為基準(zhǔn)，并對(duì)房屋內(nèi)部（客廳、臥室、廚衛(wèi)陽臺(tái)等部位）用量及使用概率進(jìn)行假設(shè)，以 100 平米城鎮(zhèn)房屋竣工面積為基準(zhǔn)測算，得出城鎮(zhèn)住宅中每 100 平方米竣工面積需 140 平方米瓷磚，農(nóng)村住宅中每 100 平方米竣工面積需 168 平方米瓷磚。表 4：房屋內(nèi)外各部位占比及用量地面瓷磚地面瓷磚需求墻面面積墻面瓷磚墻面瓷磚項(xiàng)目面積占比覆蓋面積（m2）使用概率（m2）（m2）使用概率需求（m2）客廳35%3570%24.530.762%0.62臥室+書房40%4050%2032.890%0.00陽臺(tái)5%595%4.7511.6350%5.81衛(wèi)生間7%795

25、%6.6513.7695%13.07廚房8%895%7.614.7190%13.24餐廳8%885%6.814.715%0.74建筑外墻-108.0030%32.40合計(jì)70.365.87墻面+地面合計(jì)136.17考慮瓷磚 3%的損耗后總用量140.26農(nóng)村 1.2 倍的瓷磚用量168.31資料來源：中信證券研究部測算進(jìn)而我們對(duì)開發(fā)商開發(fā)房屋所需瓷磚容量進(jìn)行估算，根據(jù) 2018 年竣工面積 9.36 億平測算，則對(duì)應(yīng)瓷磚使用 13.13 億平米，與我國 2018 年瓷磚產(chǎn)量 90.11 億平相差甚遠(yuǎn)。我們?cè)偈褂帽坦饒@的年度瓷磚使用量進(jìn)行交叉驗(yàn)證。帝歐家居（歐神諾）的第一大客 戶為碧桂園，201

26、8 年碧桂園為帝歐家居貢獻(xiàn)收入 20.41 億元。帝歐家居 2018 年瓷磚銷售額為 36.58 億元，銷售量為 9077.98 萬平方米，均價(jià)為 40.30 元/平方米（歐神諾瓷磚趨于中高端，高于行業(yè)平均價(jià)格）。以此均價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)碧桂園從帝歐家居采購 5063.93 萬平方米的瓷磚。我們假設(shè)碧桂園地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中 70%的瓷磚來自于帝歐家居，估算得出碧桂園 2018 年瓷磚采購數(shù)量為 7234.19 萬平方米。2018 年碧桂園銷售面積為 7730 萬平方米，占全國房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積（17.17 億平）的 4.50%。以銷售面積占 4.50%（瓷磚數(shù)量 7234.19 萬平）為基數(shù)，推算出房

27、地產(chǎn)整體瓷磚市場需求為 16.08 億平，與前文估算的 13.13 億平大致相當(dāng)。表 5：房地產(chǎn)瓷磚市場需求（以碧桂園采購量測算）歐神諾第一大客戶銷售收入（億元）歐神諾瓷磚單價(jià)（元/平方米）碧桂園自歐神諾采購數(shù)量（萬平方米）采購占比碧桂園瓷磚用量（萬平方米）銷售面積（萬平方米）全國銷售面積（萬平方米）銷售占比開發(fā)商瓷磚需求（億平方米）20.4140.305063.9370%7234.1977301716544.50%16.08資料來源：Wind，中信證券研究部測算建筑物所需建筑陶瓷市場容量我們同樣以單位竣工面積所需瓷磚面積，對(duì)建筑物所需瓷磚市場容量進(jìn)行估算，得出2018 年我國建筑物所需瓷磚面

28、積為 72.50 億平米，考慮到出口與基建項(xiàng)目所需瓷磚，與2018 年 90.11 億平米的產(chǎn)量大致吻合。測算結(jié)果如下：表 6：各建筑物瓷磚需求項(xiàng)目面積（億平方米）瓷磚需求（億平方米）城鎮(zhèn)住宅19.8427.83農(nóng)村住宅8.0013.46二手房17.70辦公用房2.102.10商業(yè)及服務(wù)用房2.822.82科研教育醫(yī)療用房1.821.82文化體育娛樂用房0.400.40廠房及建筑物5.115.11其他未列明的房屋建筑0.950.95倉庫0.310.31合計(jì)41.3572.50資料來源：Wind，中信證券研究部測算我們假設(shè) 90.11 億平瓷磚中，除去建筑物、出口，其余產(chǎn)量均被基建項(xiàng)目所消化，得

29、出總體的瓷磚需求拆分如下圖，其中住宅類瓷磚需求（城鎮(zhèn)、農(nóng)村、二手房）總體占比 65.5%， 出口占比 8%，基建占比 12%。圖 20：瓷磚需求量及占比（單位：億平米）基建, 10.69 , 12%出口, 6.92 , 8%城鎮(zhèn)住宅, 27.83 , 31%其他, 13.51 , 15%二手房, 17.70 , 19%農(nóng)村住宅, 13.46 , 15%城鎮(zhèn)住宅農(nóng)村住宅二手房其他出口基建資料來源：中信證券研究部測算 新房市場被低估，集中度提升空間遠(yuǎn)超想象從防水以及瓷磚的需求拆分來看，地產(chǎn)開發(fā)商竣工所需建筑材料需求占建筑物所需建筑材料需求的 20%左右。新房市場遠(yuǎn)不僅限于地產(chǎn)開發(fā)商，還存在大量的非

30、商業(yè)住宅項(xiàng)目， 如農(nóng)村住宅、保障房等，以及非住宅類項(xiàng)目，如廠房、商業(yè)地產(chǎn)等。但與此同時(shí)，商品房市場中的地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范化、集采化也將蔓延至其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng) B 端門檻上升，一定程度上會(huì)加速小企業(yè)淘汰退出，而大企業(yè)能夠逆勢擴(kuò)充產(chǎn)能，提升市占率。防水規(guī)范化下，集中度提升不限于地產(chǎn)商防水作為后驗(yàn)性、隱蔽性材料，早期我國房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定的偷工減料或使用劣質(zhì)材料，行業(yè)門檻較低，小企業(yè)能輕易進(jìn)入，造成“劣幣驅(qū)除良幣”的現(xiàn)象，也使居民飽受滲漏等問題困擾。從成本占比角度來看，對(duì)于歐美國家等發(fā)達(dá)國家，在建筑建安成本中防水成本占比一般在 10%左右，而中國僅為 1%-3%?，F(xiàn)建筑行業(yè)逐漸規(guī)范，對(duì)防水工程提出更

31、高要求。2019 年 2 月住建部征求住建領(lǐng)域38 項(xiàng)全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見，其中防水通用規(guī)范對(duì)房屋內(nèi)外墻、地下工程等均作出工作年限的強(qiáng)制性要求，相對(duì)于原規(guī)范大大提高了防水要求。表 7：建筑和市政工程防水通用規(guī)范（征求意見稿）防水設(shè)計(jì)年限項(xiàng)目最低工作年限地下工程工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限屋面工程25 年外墻工程25 年室內(nèi)工程30 年道路橋梁工程工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限非侵蝕性介質(zhì)蓄水類工程工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限資料來源：住建部，中信證券研究部考慮到防水工程的后驗(yàn)性、巨大的“犯錯(cuò)成本”以及長達(dá) 20-30 年的防水要求，只有相對(duì)較大的企業(yè)才能在提供高質(zhì)量產(chǎn)品，避免項(xiàng)目在前期“犯錯(cuò)”；同時(shí)也能在未來 2

32、0-30年內(nèi)存續(xù)下來，提供后續(xù)的維修保障工作。隨未來防水行業(yè)逐漸規(guī)范化，防水企業(yè)不僅能通過地產(chǎn)商開發(fā)商大 B 段集采獲得市占率提升機(jī)會(huì)，也能通過其他的項(xiàng)目搶占份額，如逐漸招標(biāo)規(guī)范的市政項(xiàng)目等。同時(shí)，防水 工作年限的提高，將提高建筑業(yè)對(duì)防水的重視，同時(shí)為滿足年限要求也將帶動(dòng)單位防水用量，提升整體防水市場規(guī)模。防水企業(yè)的集中度提升空間將從地產(chǎn)商項(xiàng)目壓賬、壓價(jià)的競爭（一定程度上也是大企業(yè)的規(guī)模競爭優(yōu)勢）拓展至整個(gè)建筑行業(yè)，形成“贏者通吃”的局面。建筑物所需防水材料市場容量遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開發(fā)商所需防水材料使用量，而龍頭企業(yè)東方雨虹、科順股份銷售收入中很大一部分是面向地產(chǎn)開發(fā)商，存在廣闊的市占率提升空間。圖 21：東方雨虹分渠道銷售收入占比資料來源：公司公告，中信證券研究部測算規(guī)模優(yōu)勢下，瓷磚強(qiáng)者恒強(qiáng)相對(duì)于防水行業(yè)，瓷磚不存在明顯的產(chǎn)品質(zhì)量問題、行業(yè)痛點(diǎn)，下游客戶更看重產(chǎn)品價(jià)格及樣式，物美價(jià)廉的新樣式產(chǎn)品更受消費(fèi)者偏愛。因瓷磚客戶較為零散，直接面對(duì)終端消費(fèi)者比例更大，消費(fèi)者零散化、個(gè)性化需求將催生廠商生產(chǎn)多批量、多規(guī)格的