物業(yè)管理與科技行業(yè)聯(lián)合研究報(bào)告（1）：物管搭臺(tái)科技唱戲

1、投資聚焦研究背景我們?cè)谌缶S度 12 量化指標(biāo)，光大物業(yè)選股框架模型物業(yè)服務(wù)行業(yè) 2020 年投資策略中提出，政策推動(dòng)與需求側(cè)爆發(fā)共同推動(dòng)物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化。其中科技賦能，提質(zhì)增效是物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化的重要方向之一。疫情中，物業(yè)企業(yè)的科技應(yīng)用得到了充分發(fā)揮，在門禁、停車等諸多場(chǎng)景起到了防疫作用。綜合來看，疫情防控對(duì)社區(qū)、物管科技應(yīng)用起到了加速作用。隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的普及，智能道閘系統(tǒng)、智能門禁、智能停 車場(chǎng)等硬件設(shè)施在社區(qū)內(nèi)滲透率提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍配備設(shè)施管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)共享中心，實(shí)現(xiàn)削減人工成本，提升管理效率，最終達(dá)到降本增效的目 的。而社區(qū)智能化程度提升，帶動(dòng)下游智能設(shè)備和服務(wù)商市場(chǎng)空間

2、提升，科 技產(chǎn)品的社區(qū)落地前景光明。基于此，我們從物管科技賦能出發(fā)，探究物管科技賦能的發(fā)展方向和應(yīng)用場(chǎng)景，以及由此帶動(dòng)的下游智能設(shè)備和服務(wù)商發(fā)展機(jī)遇。我們創(chuàng)新之處從物業(yè)企業(yè)和社區(qū)的角度出發(fā)，將物管科技賦能分為總部/管理端和終端/傳感端，并分別闡述其應(yīng)用推廣的受益者和推動(dòng)力量；經(jīng)濟(jì)性分析。物管科技賦能涉及到企業(yè)前期投入，需定量考察投入產(chǎn)出，以方便企業(yè)做出決策。經(jīng)我們測(cè)算，2013-2018 年綠城服務(wù)智能化累計(jì)投入 4.1 億元，獲取收入 19.67 億元、毛利超 6.5 億元。相比 2014 年，2016-2018 年綠城服務(wù)每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%；分場(chǎng)景討論。

3、物管科技賦能需要通過眾多的服務(wù)場(chǎng)景才能得以落地，如門禁、停車場(chǎng)、安防系統(tǒng)、設(shè)備與設(shè)備管理、社區(qū)管理等。經(jīng)過分場(chǎng)景討論，我們總結(jié)出各個(gè)場(chǎng)景下下游智能設(shè)備和服務(wù)商發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展機(jī)遇。投資觀點(diǎn)物管科技賦能有助于增收降本，提升長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，我們推薦科技應(yīng)用較為領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)商綠城服務(wù)。圍繞物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景，科技產(chǎn)品的社區(qū)落地前景光明，我們推薦社區(qū)智能應(yīng)用設(shè)備和服務(wù)商海康威視、數(shù)字政通、漢威科技、寧波水表。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入社區(qū)場(chǎng)景，通過第三方開放平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資源整合，我們建議關(guān)注騰訊控股、阿里巴巴。目錄 HYPERLINK l _TOC_250020 1、 物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化之科技賦能 4 HYPERLINK l

4、_TOC_250019 、 科技應(yīng)用是物業(yè)企業(yè)對(duì)抗人工成本擠壓的重要手段 4 HYPERLINK l _TOC_250018 、 科技應(yīng)用是物業(yè)賦能的重要方式 6 HYPERLINK l _TOC_250017 、 物業(yè)企業(yè)科技應(yīng)用歷程 7 HYPERLINK l _TOC_250016 、 物業(yè)企業(yè)科技抗疫 12 HYPERLINK l _TOC_250015 2、 物管科技賦發(fā)展方向 14 HYPERLINK l _TOC_250014 、 管理端日趨成熟 14 HYPERLINK l _TOC_250013 、 終端智能化提升 16 HYPERLINK l _TOC_250012 、 發(fā)

5、展趨勢(shì)：社區(qū)智能程度提升，助力物管科技賦能 17 HYPERLINK l _TOC_250011 3、 物管科技賦能經(jīng)濟(jì)性分析：以綠城服務(wù)為例 20 HYPERLINK l _TOC_250010 、 投入端 21 HYPERLINK l _TOC_250009 、 產(chǎn)出端 23 HYPERLINK l _TOC_250008 、 提效端 24 HYPERLINK l _TOC_250007 4、 物管科技賦能：社區(qū)科技的應(yīng)用場(chǎng)景 25 HYPERLINK l _TOC_250006 5、 推薦標(biāo)的 42 HYPERLINK l _TOC_250005 、 綠城服務(wù) 42 HYPERLINK

6、l _TOC_250004 、 海康威視 43 HYPERLINK l _TOC_250003 、 數(shù)字政通 44 HYPERLINK l _TOC_250002 、 漢威科技 45 HYPERLINK l _TOC_250001 、 寧波水表 46 HYPERLINK l _TOC_250000 6、 風(fēng)險(xiǎn)分析 471、物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化之科技賦能我們?cè)谌缶S度 12 量化指標(biāo)，光大物業(yè)選股框架模型物業(yè)服務(wù)行業(yè) 2020 年投資策略中提出，政策推動(dòng)與需求側(cè)爆發(fā)共同推動(dòng)物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化。其中科技賦能，提質(zhì)增效是物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化的重要方向之一。隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的普及，智能道閘、智能門禁、智能停車

7、場(chǎng)等硬件設(shè)施在社區(qū)內(nèi)滲透率提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍配備設(shè)施管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)共享中心，實(shí)現(xiàn)削減人工成本，提升管理效率，最終達(dá)到降本增效的目的。疫情中，物業(yè)企業(yè)的科技應(yīng)用得到了充分發(fā)揮，在門禁、停車等諸多場(chǎng)景起到了防疫作用。綜合來看，疫情防控對(duì)社區(qū)、物管科技應(yīng)用起到了加速作用。前期布局較多的物管企業(yè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，彰顯長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，社區(qū)科技應(yīng)用加速，有望帶動(dòng)下游設(shè)備和服務(wù)商發(fā)展。移動(dòng)互聯(lián)物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)人工智能其他技術(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)智能道閘系統(tǒng)智能樓宇服務(wù)機(jī)器人 智能門禁系統(tǒng)集成管控系統(tǒng)設(shè)施管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享中心云平臺(tái)管理運(yùn)作成本人工成本物料消耗成本能源消耗成本物業(yè)信息化，提升管理效率降本增效圖 1：物業(yè)管

8、理企業(yè)通過科技應(yīng)用實(shí)現(xiàn)降本增效資料來源：光大證券研究所1.1、科技應(yīng)用是物業(yè)企業(yè)對(duì)抗人工成本擠壓的重要手段物業(yè)服務(wù)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本一直是企業(yè)服務(wù)成本中占比最大的項(xiàng)目。依據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告， 2017-2018 年，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成本構(gòu)成中，人員費(fèi)用占比分別為 55.84%和57.84%。圖 2：物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成本構(gòu)成中人員費(fèi)用占比圖 3：2018 年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成本構(gòu)成60.00%58.00%56.00%54.00%52.00%50.00%2015201620172018人員費(fèi)用占比公用設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi)用綠化費(fèi)辦公費(fèi)用安保費(fèi) 清潔費(fèi)公用設(shè)施維護(hù)其他費(fèi)用人員費(fèi)用操作機(jī)

9、械化，提升作業(yè)效率流程標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)一服務(wù)智能化，提升服務(wù)品質(zhì)57.8%資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所物業(yè)費(fèi)的“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特性”與人工成本的“市場(chǎng)化特性”，導(dǎo)致在自然情況下，物業(yè)企業(yè)在收入端的提升速度始終弱于成本端。企業(yè)假如不啟用有效的降成本、提高效率的手段，則利潤(rùn)空間將受到擠壓。圖 4：居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)就業(yè)人員平均工資圖 5：36 城市物業(yè)服務(wù)費(fèi):普通住宅（元/平米*月）60,00050,00040,00030,00020,00010,000020%15%10%5%200320042005200620072008200920102011

10、20122013201420152016201720180%1.201.000.800.600.400.200.0010.0%8.0%6.0%4.0%2.0%2013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-090.0%居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)就業(yè)人員平均工資（元/年） YoY（右軸）36城市服務(wù)價(jià)格:物業(yè)服務(wù)費(fèi):普通住宅同比（右軸）資料來源：Wind、光大證券研究所資料來源：Wind、光大證券研究所，截止 2020.14. 部分

11、城市調(diào)升物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，利潤(rùn)空間逐漸抬升利潤(rùn)空間當(dāng)前時(shí)點(diǎn)3. 跨過“劉易斯拐點(diǎn)”，最低工資漲幅趨弱2. 企業(yè)通過提升效率、增加外包等措施降低成本總成本1. 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)漲幅低于成本漲幅，利潤(rùn)空間受到擠壓圖 6：物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)擠壓與釋放模型我們?cè)诜?wù)提費(fèi)利潤(rùn)限制突破在即，資本助力物業(yè)龍頭優(yōu)勢(shì)盡顯物業(yè)服務(wù)行業(yè)系列報(bào)告（1）中提出，應(yīng)對(duì)人力成本擠壓，物業(yè)企業(yè)常用的方法有：通過科技手段，提升管理效率，實(shí)現(xiàn)減員增效；加大外包力度，利用第三方專業(yè)外包公司的規(guī)模化效應(yīng)；通過開展業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)增收；推動(dòng)物業(yè)費(fèi)提價(jià)。資料來源：光大證券研究所受制于營(yíng)運(yùn)需要，基礎(chǔ)服務(wù)外包程度存在極限值。2016-2018 年，保安、保

12、潔、保修、保綠四項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)的外包率上升趨勢(shì)明顯放緩。而推動(dòng)物業(yè)費(fèi)提價(jià)屬于外部因素，存在一定的不確定性。我們認(rèn)為，業(yè)主增值服務(wù)的開展，是物業(yè)企業(yè)走向“社區(qū)綜合服務(wù)商”的必由之路。而通過科技應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，是企業(yè)“修煉內(nèi)功”的重要途徑。2013-2017 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化投入復(fù)合增長(zhǎng)率超過 57.8%。圖 7：百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包率圖 8：百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)智能化投入59.0%54.0%49.0%44.0%39.0%34.0%29.0%24.0%19.0%2015201620172018綠化秩序維護(hù) 清潔 設(shè)備維護(hù)800600400200020132014201520162017智能化投入（萬

13、元）增長(zhǎng)率（右軸）100%80%60%40%20%0%資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所、科技應(yīng)用是物業(yè)賦能的重要方式智能化管理可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低對(duì)基礎(chǔ)勞動(dòng)力的依賴，同時(shí)有助于擴(kuò)大管理半徑，提升管理效率，加快響應(yīng)速度。2014-2017 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)人均在管面積提升 81%，2018 年人均產(chǎn)值15.15 萬元，較 2014 年提升 75%。對(duì)基礎(chǔ)勞動(dòng)力的依賴減小同樣體現(xiàn)在員工結(jié)構(gòu)上，2014-2018 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)高中及以下學(xué)歷的員工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大專及以上學(xué)歷員工比例上升 4.7pc。圖 9：人均效能明顯提高圖 1

14、0：百?gòu)?qiáng)企業(yè)員工學(xué)歷構(gòu)成80006000400020000201510502014201520162017201825%20%15%10%5%201520162017201854%52%50%48%46%44%人均在管面積（平米）人均產(chǎn)值（萬元）（右軸） 本科及以上大專中專高中及以下（右軸）資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所科技應(yīng)用對(duì)物業(yè)企業(yè)的賦能同樣體現(xiàn)在業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)張與社區(qū)的資源整合。目前，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)已紛紛將目光瞄準(zhǔn)社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景，并試圖通過打造社區(qū)平臺(tái)的方式進(jìn)行融合。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，通過互聯(lián)網(wǎng)管控平臺(tái)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)服務(wù)的可視、可識(shí)、速答和統(tǒng)

15、籌，從而實(shí)現(xiàn)省工、省時(shí)、降本、增效。在增值業(yè)務(wù)方面，可以將資訊推送、鄰里社交、公共服務(wù)和社區(qū) O2O相結(jié)合，將業(yè)主的各項(xiàng)需求進(jìn)行集合，從而形成社區(qū)生態(tài)圈。圖 11：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化圖 12：增值服務(wù)社區(qū)生態(tài)圈社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)資訊推送鄰里社交公共服務(wù)社區(qū)O2O廣告、打折資訊社區(qū)論壇票務(wù)訂購(gòu)家政服務(wù)熱點(diǎn)新聞活動(dòng)召集洗車修車醫(yī)療服務(wù)社區(qū)公告惠民政策跳蚤市場(chǎng)美容按摩健身俱樂部社區(qū)電商社區(qū)金融 省工、省時(shí)、降本、增效 互聯(lián)網(wǎng)管控平臺(tái) 可視、可識(shí)、速答、統(tǒng)籌 綠化 保潔 保安 維修資料來源：光大證券研究所整理資料來源：光大證券研究所整理、物業(yè)企業(yè)科技應(yīng)用歷程物業(yè)企業(yè)及社區(qū)內(nèi)的科技應(yīng)用歷程，實(shí)際上伴隨著通

16、訊及電子技術(shù)的發(fā)展普及。在硬件端，社區(qū)從機(jī)械化走向數(shù)字化，并逐漸發(fā)展智能化；在軟件端，從最初的互聯(lián)網(wǎng)通訊走向網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以及移動(dòng)APP 平臺(tái)?？萍紤?yīng)用在企業(yè)管理、居民生活、基層治理方面發(fā)揮著重要作用。、2013 年關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)化科技手段最開始應(yīng)用于大型商業(yè)、辦公物業(yè)，并逐漸普及到公寓住宅的服務(wù)管理。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)開始加大智能化投入，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)結(jié)果，在物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，2013 年管理與技術(shù)員工中計(jì)算機(jī)類占比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%，提升 1.8 個(gè)百分點(diǎn)。2013 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均智能化投入 115.3 萬元，同比+25.1%。案例：彩生活推出“彩之云”，

17、實(shí)行積分抵物業(yè)費(fèi)模式；萬科物業(yè)推出APP“住這兒”，實(shí)現(xiàn)“物業(yè)溝通”，實(shí)現(xiàn)通知推送和信息線上化，以及“商家優(yōu)惠”，搜索社區(qū)周圍配套商家，訂餐、訂房、預(yù)約家政服務(wù)；中航物業(yè)“知識(shí)管理平臺(tái)”，有效解決系統(tǒng)前臺(tái)與后臺(tái)業(yè)務(wù)管理問題。、2014 年關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+融合移動(dòng)互聯(lián)等新技術(shù)，物業(yè)管理效率和管控水平都有了較大提高，低成本規(guī)?；瘮U(kuò)張成為可能。2014 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均智能化投入 168.1 萬元，同比+45.8%。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，涌現(xiàn)出一批在“互聯(lián)網(wǎng)+”開發(fā)與應(yīng)用領(lǐng)域十分優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，擁有 APP 與微信服務(wù)號(hào)的企業(yè)占到 30%以上，擁有微信公眾號(hào)的企業(yè)占到 70%以

18、上，擁有獨(dú)立官網(wǎng)的企業(yè)占到 85%以上。案例：卓越物業(yè)：FMC“設(shè)施之家”設(shè)施管理軟件，實(shí)現(xiàn)設(shè)施管理智能化，對(duì)設(shè)備設(shè)施全生命周期的 FM 營(yíng)運(yùn)階段實(shí)行嚴(yán)密監(jiān)控；長(zhǎng)城物業(yè)：通過 PMS 系統(tǒng)，360 度智能化維護(hù)物業(yè)設(shè)備，自動(dòng)化推進(jìn)工作；通過 CRM 系統(tǒng)，跨項(xiàng)目遠(yuǎn)程管理與規(guī)范業(yè)主的服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，把控業(yè)主服務(wù)全過程；通過一應(yīng)生活服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上、線下的融合，業(yè)主可以通過實(shí)體的一應(yīng)便利店和智能終端中的一應(yīng)生活獲得優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)和服務(wù)體驗(yàn)；樂生活：通過改造監(jiān)控體系控制，在電梯間、社區(qū)大門前后以及小區(qū)內(nèi)道路上安裝 360 度無死角的實(shí)時(shí)監(jiān)控，并實(shí)現(xiàn)移動(dòng)端實(shí)時(shí)觀看；表 1：“互聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)用舉例企業(yè)名稱運(yùn)

19、營(yíng)平臺(tái)特色優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)城物業(yè)一應(yīng)云CRM、PMS；服務(wù)種類齊全，社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈彩生活物業(yè)彩之云社區(qū) O2O；E 卡通彩付卡萬科物業(yè)睿服務(wù)平臺(tái)EBA 遠(yuǎn)程設(shè)備監(jiān)控與運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)金地物業(yè)“享”系列平臺(tái)基于 iBeacon 技術(shù)的反向運(yùn)用；注重服務(wù)體驗(yàn)金融街物業(yè)96018 金融街生活在線產(chǎn)品自發(fā)交流互動(dòng)式平臺(tái)新城物業(yè)新橙社小橙成長(zhǎng)積分兌換銀灣物業(yè)銀灣云3A 服務(wù)隨時(shí)、隨地、隨心第一物業(yè)智趣生活資源整合；跳蚤市場(chǎng)二手閑置物品買賣萬物至上物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái) PMSP各部門/各崗位之間的網(wǎng)絡(luò)化管理和自助化協(xié)作新東原物業(yè)東原社區(qū)智能系統(tǒng)三屏互動(dòng)，互聯(lián)互通資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所、2015 年關(guān)鍵詞：移動(dòng)

20、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)通過新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行自動(dòng)化、信息化、智能化升級(jí)，設(shè)備設(shè)施進(jìn)行實(shí)時(shí)全遠(yuǎn)程監(jiān)控、自動(dòng)維護(hù)及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、運(yùn)作、能耗及物耗方面的成本，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面，通過高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量與勞動(dòng)強(qiáng)度，降低企業(yè)的人工成本。2015 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均智能化投入 266.4 萬元，同比+65%。人均在管面積和人均產(chǎn)值分別提升 38.7%和 20.1%，凈利潤(rùn)構(gòu)成中，多種經(jīng)營(yíng)（社區(qū)電商、家政、養(yǎng)老）占比提升至 31.3%。圖 13：人均在管面積和人均產(chǎn)值提升圖 14：2015 年多種

21、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)占比提升50004500400035003000111098720142015人均在管面積（平米）人均產(chǎn)值（萬元）（右軸）120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%16.7%31.1%物業(yè)服務(wù)多種經(jīng)營(yíng)營(yíng)收構(gòu)成凈利潤(rùn)構(gòu)成資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所、2016 年關(guān)鍵詞：云計(jì)算、大數(shù)據(jù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)充分利用云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)，構(gòu)建智慧型社區(qū)；積極引進(jìn)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控管理系統(tǒng)、人臉識(shí)別系統(tǒng)、機(jī)器人等設(shè)備設(shè)施，借助智能化技術(shù)手段提高服務(wù)水準(zhǔn)，使服務(wù)更加便捷高效，實(shí)現(xiàn)升級(jí)。移動(dòng)互聯(lián)等新技術(shù)應(yīng)用一

22、方面能大幅提升物業(yè)管理效率，擴(kuò)大管理半徑，促進(jìn)企業(yè)降本增效；另一方面整合線上線下資源，圍繞業(yè)主需求全面升級(jí)社 區(qū)服務(wù)，方便業(yè)主生活的同時(shí)為企業(yè)創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)。2016 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均智能化投入 478.06 萬元，同比+ 79.45%案例：2016 年 9 月，長(zhǎng)城物業(yè)推出一應(yīng)云智慧平臺(tái) 2.0 版本，使業(yè)主足不出戶便可實(shí)現(xiàn)報(bào)修、查費(fèi)繳費(fèi)、訂餐、洗衣、購(gòu)物等服務(wù)。此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，避免工作操作的隨意性，提升服務(wù)效率與服務(wù)質(zhì)量。萬物至上擁有國(guó)內(nèi)先進(jìn)的物業(yè)集團(tuán)化管理 ERP 系統(tǒng)和城市物業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)，是國(guó)內(nèi)大型物業(yè)信息化建設(shè)集成服務(wù)提供商，能夠?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)解決方案。綠

23、城服務(wù)通過“幸福綠城”APP 等技術(shù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了園區(qū)的智能化管理，提高服務(wù)效率，同時(shí)提供產(chǎn)品和增值服務(wù)， 2016 年增值服務(wù)收入為 4.84億元，同比增長(zhǎng) 74.8%，增幅遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入。智慧社區(qū)物圖 15：智慧社區(qū)示意圖人社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)智能停車、遠(yuǎn)程監(jiān)控、能耗管理物業(yè)服務(wù)平臺(tái)報(bào)修、投訴、購(gòu)物、訂餐、繳費(fèi)社區(qū)O2O云計(jì)算BIM系統(tǒng)ERP技術(shù)VR技術(shù)大數(shù)據(jù)資料來源：光大證券研究所、2017 年關(guān)鍵詞：物聯(lián)網(wǎng)物業(yè)企業(yè)繼續(xù)深入推進(jìn)自動(dòng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、集約化管理體系建設(shè)，以數(shù)據(jù)集成管控平臺(tái)為中心進(jìn)行可視化監(jiān)控，通過管理支撐平臺(tái)合理配置資源，提升運(yùn)營(yíng)管理效率。此外，物業(yè)企業(yè)搭乘人工智能快車，有機(jī)聯(lián)動(dòng)智

24、能硬件、物聯(lián)網(wǎng)傳感器等設(shè)備進(jìn)行信息交互，提高管理服務(wù)效率，為業(yè)主及住戶帶來優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗(yàn)，軟件方面，TOP10 企業(yè)全部擁有自己的 APP，TOP11-30 企業(yè)中， 95%的企業(yè)推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企業(yè)中，也有近 50%的企業(yè)上線了自身的物管 APP，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)由粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。圖 16：2017 年百?gòu)?qiáng)企業(yè)中擁有 APP 數(shù)量占比49%77%95%100%TOP51-100TOP31-50TOP11-30TOP100%20%40%60%80%100%120%資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所硬件方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過

25、對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行機(jī)械化、信息化、智能化升級(jí)改造，大幅度降本增效、提高服務(wù)水平；軟件方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)建立智能化管控平臺(tái)，以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和 CRM、 SAAS、 ERP 等管理系統(tǒng)，進(jìn)一步開創(chuàng)智能化生態(tài)格局，提升管控效率2017 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均智能化投入 716.22 萬元，同比+ 49.82%。案例：雅生活服務(wù)在總部設(shè)立集成管控平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)“運(yùn)營(yíng)云”、“數(shù)據(jù)云”、 “物業(yè)云”、“物聯(lián)云”及“開放云”五云系統(tǒng)交互配合形成社區(qū)服務(wù)生態(tài)管理系統(tǒng)；綠城服務(wù)通過改造智能道閘設(shè)系統(tǒng)及運(yùn)用巡邏機(jī)器人、案場(chǎng)機(jī)器人等，有效提升運(yùn)營(yíng)效率及服務(wù)質(zhì)量；中海物業(yè)以“物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)+設(shè)計(jì)”為核心，提供智慧社區(qū)建設(shè)全程無憂服務(wù)，以

26、“優(yōu)你家”社區(qū) O2O 服務(wù)平臺(tái)，為客戶提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，為客戶打造更加優(yōu)質(zhì)、便捷的社區(qū)生活體驗(yàn)。1.3.6、2018 年關(guān)鍵詞：“智能+”隨著人工智能的應(yīng)用普及，越來越多物業(yè)企業(yè)嘗試科技化、智能化改造，改善管理模式，重點(diǎn)提升管控效率。2019 年的政府工作報(bào)告首次提出了“智能+”。 “智能+”提出綜合利用大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等先進(jìn)的信息技術(shù)，幫助傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)出更高的能效和更強(qiáng)的活力。在技術(shù)革新不斷深化的背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)保持對(duì)技術(shù)運(yùn)用的投入力度。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2018 年，20 余家百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬，大部分企業(yè)對(duì)智能化的投入在 200-500 萬元

27、之間。表 2：物業(yè)企業(yè)智能系統(tǒng)布局企業(yè)名稱事例萬科物業(yè)萬科物業(yè)戰(zhàn)略投資有方科技 4.74%的股份，攜手有方科技，實(shí)現(xiàn)在物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)鏈上的重要布局，推進(jìn)智能家居和智慧城市等五大社區(qū)場(chǎng)景下的產(chǎn)品落地保利物業(yè)攜手靈伴打造 AI 客服升級(jí)物業(yè)服務(wù)體系，展示智能語音客服帶給物業(yè)服務(wù)的跨越式 AI 升級(jí)龍湖智慧服務(wù)自主研發(fā)科技物業(yè)系統(tǒng)，包括 FM 設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)與 RBA 設(shè)施設(shè)備監(jiān)管系統(tǒng)，貫穿所有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理及共享服務(wù)碧桂園服務(wù)獨(dú)立研發(fā)的設(shè)備設(shè)施智能化管理系統(tǒng)（IRBA）實(shí)現(xiàn)設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)及預(yù)測(cè)性維修保養(yǎng)，取代傳統(tǒng)人工抄表與巡檢工作，大幅降低人工巡檢成本金地物業(yè)與酷蛙智能電器簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過創(chuàng)新研

28、發(fā)物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，推出健康凈水服務(wù)模式華潤(rùn)物業(yè)科技發(fā)布“悅家”“悅心”兩個(gè)面向業(yè)主端及員工端的 APP，借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，搭建物業(yè)與業(yè)主溝通橋梁，致力于為業(yè)主打造全新智慧化生。融信服務(wù)發(fā)布融智管理平臺(tái) V3.0 版，以滿足客戶深層次、更多元化需求資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院、光大證券研究所、物業(yè)企業(yè)科技抗疫社區(qū)防疫主要集中在六大場(chǎng)景：門崗出入管理場(chǎng)景、公區(qū)安防管理場(chǎng)景、設(shè)施管理場(chǎng)景、物管中心場(chǎng)景、業(yè)主歸家場(chǎng)景、宅家聯(lián)系客服場(chǎng)景等。碧桂園服務(wù)碧桂園服務(wù)借助科技助力疫情監(jiān)控，打造智能防護(hù)體系。通過智能設(shè)施設(shè)備降低人員基礎(chǔ)，整體上線社區(qū)疫情上報(bào)系統(tǒng)；通過智能監(jiān)控云平臺(tái)應(yīng)用場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)人臉識(shí)別進(jìn)入小區(qū)；智能識(shí)

29、別與統(tǒng)計(jì)每日車行情況、在線與業(yè)主交流互動(dòng)、通過特種強(qiáng)調(diào)聲進(jìn)行重要語音播放、智能呼喚電梯避免公共接觸，無人機(jī)針對(duì)社區(qū)全方位消毒。圖 17：智能監(jiān)控云平臺(tái)應(yīng)用場(chǎng)景圖 18：無人機(jī)消毒資料來源：碧桂園服務(wù)公眾號(hào)資料來源：碧桂園服務(wù)公眾號(hào)美的物業(yè)美的物業(yè)管理中心通過智慧人行系統(tǒng)，比對(duì)主出入口的高清攝像生成的人行軌跡，第一時(shí)間掌握業(yè)主進(jìn)出社區(qū)的數(shù)據(jù)，對(duì)病毒可疑點(diǎn)、人車異常、人群聚集等現(xiàn)象自動(dòng)鎖定分析，此外系統(tǒng)還能對(duì)異常情況自動(dòng)預(yù)警，實(shí)現(xiàn)安保人員的智能調(diào)度，在保障社區(qū)安全的同時(shí)，為防疫工作筑牢防護(hù)墻。圖 19：美的物業(yè)自動(dòng)人行軌跡資料來源：美的物業(yè)公眾號(hào)圖 20：綠城服務(wù)云圖系統(tǒng)綠城服務(wù)綠城服務(wù)的智慧社區(qū)

30、服務(wù)平臺(tái)已平穩(wěn)運(yùn)行 7 年，面對(duì)“新冠肺炎”疫情，平臺(tái)上線“園區(qū)住戶行程收集”調(diào)查工具，累計(jì)收集近 2 萬份問卷反饋，有效助力物業(yè)一線服務(wù)人員對(duì)涉足重要疫情區(qū)域的住戶進(jìn)行重點(diǎn)排查。在社區(qū)防控過程中，大數(shù)據(jù)也起到了關(guān)鍵作用，通過 7 年業(yè)主大數(shù)據(jù)的沉淀，綠城服務(wù)全面掌握了較為精準(zhǔn)的業(yè)主基礎(chǔ)信息，這對(duì)社區(qū)居民基本情況的摸排采集工作起到了極大的助力作用，不僅減少接觸感染幾率，更極大提升社區(qū)防控工作效率。資料來源：綠城服務(wù)集團(tuán)公眾號(hào)通過綠城服務(wù) EBA 設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)硬件設(shè)施遠(yuǎn)程管理，使大量工程人員投入到更重要的日常防疫工作上，大大提升了人員使用效率。圖 21：EBA 設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)資料來源：

31、綠城服務(wù)集團(tuán)公眾號(hào)藍(lán)光嘉寶服務(wù)2015 年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)嘗試小區(qū)智能化服務(wù)，打造了物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的設(shè)備管理平臺(tái)，自主研發(fā)了 ECM 系統(tǒng)。目前，此項(xiàng)系統(tǒng)日趨成熟，通過在物業(yè)設(shè)施設(shè)備加裝傳感器的方式，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備 7*24小時(shí)不間斷數(shù)據(jù)采集上報(bào)。通過 ECM 系統(tǒng)的實(shí)時(shí)監(jiān)控，水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房等小區(qū)設(shè)備一旦出現(xiàn)故障，會(huì)立即發(fā)出報(bào)警提醒相關(guān)人員維修。借助此系統(tǒng)，可減少物業(yè)工程板塊員工對(duì)線下設(shè)備運(yùn)行情況的巡檢頻次，以便騰出更多時(shí)間參與防疫抗疫工作，保障業(yè)主正常生活。此外，智慧人行、在線報(bào)修、在線繳費(fèi)、智能預(yù)付費(fèi)電表等智能化服務(wù)都在此次疫情中發(fā)揮著重要作用，不僅減少了業(yè)主與高頻觸

32、點(diǎn)接觸、與外界人員接觸的頻率，更保障了在疫情狀態(tài)下小區(qū)的日常生活。圖 22：藍(lán)光嘉寶服務(wù) ECM 系統(tǒng)資料來源：藍(lán)光嘉寶服務(wù)公眾號(hào)2、物管科技賦發(fā)展方向、管理端日趨成熟站在物業(yè)企業(yè)的角度，目前對(duì)科技應(yīng)用的投入主要有三個(gè)方面：1）內(nèi)部管理提升，如ERP 系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)；2）社區(qū)終端信息管理，如視頻監(jiān)控指揮系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)；3）社區(qū)商業(yè)資源整合，如各類手機(jī) APP終端，著重發(fā)展業(yè)主增值服務(wù)?？傮w來看，側(cè)重于管理端、側(cè)重于軟件端。圖 23：物業(yè)企業(yè)科技應(yīng)用的投入方向物業(yè)ERP、財(cái)務(wù)分析等內(nèi)部管理商業(yè)資源整合社區(qū)信息終端管理資料來源：光大證券研究所表 3：物業(yè)企業(yè)科技應(yīng)用布局從物業(yè)企業(yè)公告披露

33、內(nèi)容來看，在科技應(yīng)用方面布局較為完善的有碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、新城悅、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。布局方向主要是在總部集成管理方面，如碧桂園服務(wù) CRM 及 ERP 系統(tǒng)、新城悅?cè)骖A(yù)算管理系統(tǒng)和思源業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)；從上市募集資金用途分配來看，通常投入科技應(yīng)用方向的比例在 20%-30%之間，僅次于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及收并購(gòu)。物業(yè)企業(yè)智慧社區(qū)布局募集資金投資計(jì)劃碧 桂 園服務(wù)實(shí)施 CRM 及 ERP 系統(tǒng)，管理客戶文件及數(shù)據(jù)，以對(duì)在管物業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析；已開發(fā)自有的 IRBA 系統(tǒng)，以便對(duì)設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行智能化管理，當(dāng)中包括停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、入口可視對(duì)講系統(tǒng)、智能訪客準(zhǔn)入面部識(shí)別系統(tǒng)、景觀維護(hù)管理系

34、統(tǒng)及視頻監(jiān)控?cái)z像頭等設(shè)備；對(duì)電梯、公共區(qū)域電燈及水泵進(jìn)行智能改造；“鳳凰會(huì)”移動(dòng)應(yīng)用程序作為注冊(cè)用戶的服務(wù)平臺(tái)；雅 生 活服務(wù)在廣州總部建立集控中心，包括呼叫中心、EBA 管控平臺(tái)、質(zhì)量核查系統(tǒng)、視頻監(jiān)控指揮系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等數(shù)據(jù)集成管控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)過程可視化監(jiān)控及集中管理全國(guó)運(yùn)營(yíng)；通過監(jiān)控大屏獲取小區(qū)基本信息、物業(yè)管理費(fèi)收繳情況、客戶服務(wù)反饋、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等數(shù)據(jù)；通過遠(yuǎn)程監(jiān)控器實(shí)時(shí)查看監(jiān)控社區(qū)各主要場(chǎng)景，通過各個(gè)子平臺(tái)之間的數(shù)據(jù)交互以及大數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果提供給管理層進(jìn)行實(shí)時(shí)的決策，同時(shí)提供至“雅助手”用以協(xié)助其服務(wù)；將系統(tǒng)中維修服務(wù)數(shù)據(jù)數(shù)字化，維修團(tuán)隊(duì)成員可透過“雅助手”對(duì)服務(wù)請(qǐng)求訂單作

35、出響應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)搶單功能；約 10%（398.4 百萬港元）用于進(jìn)一步開發(fā)一站式服務(wù)平臺(tái)；約 15%（597.6 百萬港元）將用于實(shí)施智能設(shè)備；新城悅計(jì)劃引入其他信息管理系統(tǒng)，以幫助住戶建立智能社區(qū)，包括執(zhí)行內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電梯控制系統(tǒng)、資源管理、停車場(chǎng)門禁系統(tǒng)、自動(dòng)鎖門系統(tǒng)和其他智能設(shè)備；引入各種規(guī)范服務(wù)并在在管物業(yè)之間分享資源的自動(dòng)化技術(shù)以方便作出管理決策。該等自動(dòng)化技術(shù)包括全面預(yù)算管理系統(tǒng)、思源業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)（包括資源管理和能源消耗管理）和共享會(huì)計(jì)服務(wù)中心 3）旗下智慧化公司成功進(jìn)入開發(fā)商的供應(yīng)商目錄，參與到在建社區(qū)的智慧化工程服務(wù)中；約 15%（93.9 百萬港元）將用于新橙社

36、APP及第三方供應(yīng)商；約 15%（93.9 百萬港元）將用自動(dòng)鎖門系統(tǒng)；及停車場(chǎng)門禁系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)及思源業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)；中 海 物業(yè)已實(shí)施各種自動(dòng)化與標(biāo)準(zhǔn)化措施，包括采用停車場(chǎng)保安系統(tǒng)、訪客系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、樓宇進(jìn)入及保安系統(tǒng)、視像監(jiān)控?cái)z錄機(jī)、機(jī)房遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)、清潔自動(dòng)化工具等；于交付前階段向物業(yè)發(fā)展商提供自動(dòng)化措施及產(chǎn)品，如訪客系統(tǒng)及遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控系統(tǒng)，亦向物業(yè)管理公司及我們管理的物業(yè)提供設(shè)備升級(jí)服務(wù)；保 利 物業(yè)截至 2019 年 6 月 30 日，于中國(guó)取得了三項(xiàng)專利及 26 項(xiàng)軟件著作權(quán)，其主要與項(xiàng)目數(shù)字化及運(yùn)營(yíng)智能化管理有關(guān)；通過 ERP 系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控所有項(xiàng)目的服務(wù)狀態(tài)，處理系統(tǒng)顯示的

37、各層級(jí)預(yù)警信息，分析異常數(shù)據(jù)；使用智能傳感器收集水泵及電力設(shè)施的實(shí)時(shí)運(yùn)行數(shù)據(jù)，員工可透過 EBA 平臺(tái)監(jiān)督并取得異常數(shù)據(jù)將重點(diǎn)投入物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用建設(shè)，結(jié)合 5G+4K 高清視頻攝像槍監(jiān)控水、電公共設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)；使用智能門禁設(shè)備及設(shè)施，如人臉識(shí)別系統(tǒng)、遙控門禁系統(tǒng)及入口可視對(duì)講系統(tǒng)；約 6%（257.4 百萬港元）將用于升級(jí)硬件以及開拓智慧社區(qū)及商業(yè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)服務(wù)；約 18%（772.1 百萬港元）將用于升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)；資料來源：各公司公告、光大證券研究所圖 24：雅生活集成指揮中心圖 25：中海物業(yè) CRM 維修系統(tǒng)資料來源：公司公告、光大證券研究所資料來源：公司公告、光大證券研究所、

38、終端智能化提升從社區(qū)的角度來說，一個(gè)完整的智慧社區(qū)實(shí)現(xiàn)，需要感知層、網(wǎng)絡(luò)層、平臺(tái)層、應(yīng)用層四個(gè)層面。在總部管理端和信息集成日趨成熟的背景下，社區(qū)智能化設(shè)備的提升需要保持同步跟進(jìn)。站在系統(tǒng)的角度，即應(yīng)用層的發(fā)展需要感知層的同步跟進(jìn)。對(duì)于感知層，即社區(qū)內(nèi)各種智能監(jiān)控、道閘、傳感器的布置，物業(yè)企業(yè)并無責(zé)任和義務(wù)。在投入產(chǎn)出比較為合理、能夠明顯優(yōu)化管理的情況下，物業(yè)企業(yè)會(huì)考慮將其納入成本，但對(duì)于大部分支出較高的智能硬件設(shè)備，則依靠地產(chǎn)商的前期布置，或業(yè)主共同收益的支出。“房住不炒”背景下，房?jī)r(jià)漲幅趨向平穩(wěn)，部分開發(fā)商開始從自身產(chǎn)品出發(fā)，通過為住宅增加額外屬性，提升業(yè)主舒適度，從而實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)。其中科技

39、、綠色是常見的方向。而新交付樓盤在硬件上的智能化提升，更有利于物業(yè)企業(yè)接入現(xiàn)有的設(shè)備管理系統(tǒng)，從而提升管理效率。另一方面，物業(yè)企業(yè)從管理角度出發(fā)，積極推動(dòng)社區(qū)改造提升。且在改造的過程中，可以加入物業(yè)的管理要求，實(shí)現(xiàn)效率進(jìn)一步提升。安防、智能設(shè)備等設(shè)施的引進(jìn)，關(guān)系到業(yè)主切身利益，物業(yè)通常負(fù)責(zé)提供詳細(xì)具體的方案，并推動(dòng)業(yè)委會(huì)或居民表決通過。圖 26：社區(qū)智能設(shè)備的投入物業(yè)社區(qū)信息終端管理地產(chǎn)商前期布置社區(qū)共同收益支出物業(yè)企業(yè)合理支出攝像頭智能道閘傳感器資料來源：光大證券研究所、發(fā)展趨勢(shì)：社區(qū)智能程度提升，助力物管科技賦能綜上，物業(yè)在科技應(yīng)用上的投入主要集中在內(nèi)部管理系統(tǒng)、商業(yè)資源整合、以及社區(qū)終端

40、信息管理。而社區(qū)作為物業(yè)企業(yè)的管理范圍，其硬件設(shè)施的提升在很大程度上取決于開發(fā)商交付的狀態(tài)。在后期改造提升過程中，物業(yè)企業(yè)通常積極動(dòng)員業(yè)委會(huì)啟用公共收益，或在可承擔(dān)范圍內(nèi)自行改進(jìn)。表 4：智慧社區(qū)技術(shù)方案的實(shí)現(xiàn)主要組成實(shí)現(xiàn)時(shí)期主導(dǎo)方感知層智能監(jiān)控、道閘、傳感器房屋交付前地產(chǎn)商后期提升改造物業(yè)/政府/業(yè)主網(wǎng)絡(luò)層和平臺(tái)層5G/WiFi/光纖全周期通信運(yùn)營(yíng)商應(yīng)用層應(yīng)用 APP/軟件房屋交付前地產(chǎn)商后期提升改造物業(yè)/政府/業(yè)主資料來源：光大證券研究所從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，我們認(rèn)為社區(qū)智能程度將進(jìn)一步提升，并助力物管科技賦能。原因在于各方角色如物業(yè)企業(yè)、地產(chǎn)商、業(yè)主均有能力、且有動(dòng)力去推動(dòng)社區(qū)智能化提升

41、。圖 27：智慧社區(qū)主要受益者業(yè)主物業(yè)地產(chǎn)擁有安全舒適便捷的居提升業(yè)主體驗(yàn)，提高業(yè)提升樓盤競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)住環(huán)境；主滿意度；高樓盤溢價(jià)社區(qū)居民生通過人工替有助于品牌活品質(zhì)得到大幅提升代和賦能，實(shí)現(xiàn)降本增提升收資料來源：光大證券研究所對(duì)于地產(chǎn)商而言，智慧社區(qū)網(wǎng)絡(luò)、平臺(tái)、終端的采購(gòu)及安裝為一次性投資，使整體建安成本有所提高，但智慧社區(qū)有助于增加了項(xiàng)目的附加值，提升樓盤競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)高樓盤溢價(jià)。事實(shí)上，在眾多中高端樓盤中，房屋交付前期智能道閘、智能監(jiān)控及停車場(chǎng)系統(tǒng)的配備已十分常見。在地產(chǎn)商的推動(dòng)下，社區(qū)智能設(shè)備普及率正在提升。圖 28：當(dāng)代置業(yè)十大科技系統(tǒng)當(dāng)代置業(yè)以“綠色科技”為核心競(jìng)爭(zhēng)力，為住宅打造“十

42、大科技系統(tǒng)”。官網(wǎng)顯示：MOM（當(dāng)代置業(yè)系統(tǒng)名稱）通過周界電子防侵入系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)識(shí)別門禁系統(tǒng)、感應(yīng) ID 卡停車管理系統(tǒng)、社區(qū)氣象站、外圍門禁系統(tǒng)等三重九道安防，做好業(yè)主的智慧管家。資料來源：當(dāng)代置業(yè)官網(wǎng)、光大證券研究所物業(yè)企業(yè)具備社區(qū)改造提升的動(dòng)力。首先，社區(qū)智慧化改造有助于提升小區(qū)居民生活品質(zhì)，提升業(yè)主體驗(yàn)，提高業(yè)主滿意度；其次，有助于緩解物業(yè)企業(yè)人力成本，在基礎(chǔ)服務(wù)方面具備人力替代效應(yīng)。如為物業(yè)提供統(tǒng)一客服服務(wù)中心，出入口無人值守，智能視頻監(jiān)控，減少人員配置，降低物業(yè)管理成本；最后，智慧化改造有助于對(duì)物業(yè)企業(yè)形成賦能效應(yīng)：為物業(yè)構(gòu)建綜合服務(wù)平臺(tái)充分挖掘業(yè)主生

43、活服務(wù)與周邊商戶資源，引入各項(xiàng)全新業(yè)務(wù)及商業(yè)模式，帶來新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，物業(yè)集成管理平臺(tái)已經(jīng)完成了社區(qū)應(yīng)用層的初步實(shí)現(xiàn)，未來隨著感知層各項(xiàng)智能設(shè)備的逐步提升，以及 5G 網(wǎng)絡(luò)的普及，物業(yè)集成管理平臺(tái)有望進(jìn)一步拓展功能。圖 29：碧桂園服務(wù)圖 30：綠城服務(wù)資料來源：鳳凰會(huì) APP、光大證券研究所資料來源：幸福綠城 APP、光大證券研究所對(duì)于業(yè)主而言，業(yè)主將擁有安全舒適便捷的居住環(huán)境，生活、學(xué)習(xí)、工作效率得到提高；同時(shí)，社區(qū)居民生活品質(zhì)得到大幅提升。社區(qū)具備一定的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，具備造血能力。社區(qū)擁有的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)通常包括停車場(chǎng)、沿街商鋪、游泳池、廣告空間（如電梯轎廂、車庫、道閘）等。而物業(yè)企業(yè)經(jīng)

44、營(yíng)小區(qū)資源獲得的收入，需要與業(yè)委會(huì)進(jìn)行分成。我們把社區(qū)公共空間廣告、社區(qū)資產(chǎn)租售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)稱之為社區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 2018 年，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)分別取得社區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入 9.5 億元、1.7 億元、1.7 億元。綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)單位面積社區(qū) 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為 5.6 元/平米、0.9 元/平米、0.9 元/平米。截止 2018 年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)規(guī)模達(dá)到 279.3 億平米。保守起見，我們把綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)的社區(qū)經(jīng)營(yíng)能力乘以系數(shù) 0.6，當(dāng)做全國(guó)平均水平。假設(shè)社區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)收入中物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會(huì)的分成比例為 1：1，則業(yè)委會(huì)每年收入超過 400 億元。

45、圖 31：2018 年部分物業(yè)企業(yè)社區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入圖 32：2018 年部分物業(yè)企業(yè)單位面積社區(qū)經(jīng)營(yíng)收入86420綠城服務(wù)碧桂園服務(wù)保利物業(yè)6.05.04.03.02.01.00.05.60.90.9綠城服務(wù)碧桂園服務(wù)保利物業(yè)廣告業(yè)務(wù)（億元）社區(qū)資產(chǎn)管理（億元）單位面積社區(qū)經(jīng)營(yíng)收入（元/平米）資料來源：公司公告、光大證券研究所資料來源：公司公告、光大證券研究所根據(jù)中海物業(yè)公告，公司在 2012 年至 2015 年 5 月期間，累計(jì)使用社區(qū)專項(xiàng)資金超過 4600 萬元。主要用途為保修期后維修及保養(yǎng)如公共空間設(shè)施（如升降機(jī)、電梯及中央空調(diào)設(shè)施）、消防及安全設(shè)施及、公用設(shè)施（如水泵及水缸）。表 5：

46、中海物業(yè)-專項(xiàng)基金使用列表年度所管理物業(yè)位置使用專項(xiàng)資金（萬元）2012 年北京、廣州、上海、深圳1,1632013 年成都、廣州、上海、深圳、蘇州、西安及中山1,4682014 年北京、成都、重慶、廣州、寧波、上海、深圳、蘇州及西安1,4572015 年 5月北京、佛山、廣州、上海、深圳及蘇州561資料來源：公司公告、光大證券研究所圖 33：社區(qū)經(jīng)營(yíng)收入反哺社區(qū)硬件提升停車場(chǎng) 廣告收入經(jīng)營(yíng)用房租賃物業(yè)社區(qū)承擔(dān)日常支出成本部分進(jìn)入利潤(rùn)漏水、墻面等修補(bǔ)收益適當(dāng)留存軟件硬件APPERP財(cái)務(wù)分析 客戶關(guān)系管理攝像頭 智能道閘傳感器資料來源：光大證券研究所應(yīng)用層網(wǎng)絡(luò)層5G、WiFi等智慧社區(qū)系統(tǒng)感知層

47、3、物管科技賦能經(jīng)濟(jì)性分析：以綠城服務(wù)為例綠城服務(wù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指定進(jìn)入國(guó)家“智慧城市”專項(xiàng)試點(diǎn)計(jì)劃的 19 家公司當(dāng)中，物業(yè)管理行業(yè)唯一一家入選的單位。共有六個(gè)住宅園區(qū)獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指定為智慧城市試點(diǎn)單位。2014 年 9 月，公司開始推出智慧園區(qū)項(xiàng)目，包括幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用、智慧物管服務(wù)平臺(tái)、智慧硬件管理平臺(tái)。圖 34：綠城服務(wù)智慧園區(qū)項(xiàng)目智慧硬件管理平臺(tái)連接物業(yè)管理設(shè)施及設(shè)備智慧物管服務(wù)平臺(tái)智慧物管移動(dòng)應(yīng)用模塊幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用推廣及銷售園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)管理訪客進(jìn)入通信線上貼文其他智慧園區(qū)項(xiàng)目資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所；備注：紫色填充代表承擔(dān)成本并產(chǎn)生收入，紫色框代表承

48、擔(dān)成本但無直接收入、投入端公告披露的內(nèi)容：自 2014 年 9 月推出智慧園區(qū)項(xiàng)目至 2016 年 3 月 31 日以來，公司已于智慧園區(qū)項(xiàng)目投資合共約人民幣 23.7 百萬元；2016-2018 年，公司通過關(guān)聯(lián)公司綠漫科技獲得的“采購(gòu)軟件及獲得相關(guān)服務(wù)”支出分別為 17.8、24.9、26.3 百萬元；公司研發(fā)團(tuán)隊(duì)相關(guān)費(fèi)用列入行政開支，2013-2015 年研究項(xiàng)目費(fèi)用分別為 3.1、3.1、8.6 百萬元。假設(shè)該費(fèi)用增長(zhǎng)隨公司行政開支整體增長(zhǎng)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化：綠城服務(wù)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)明細(xì)中樓宇、汽車、辦公設(shè)備及家具、租賃物業(yè)裝修、客戶關(guān)系、物管合約、軟件等科目。我們認(rèn)為，“軟件”科目集中

49、代表了公司所研發(fā)的“智慧社區(qū)系統(tǒng)”?？梢钥吹?，公司的科技投入資本化金額可以分為三個(gè)階段：2013-2014 年：初步投入，每年資本化金額在 100 萬以內(nèi)；2015-2016 年：加大投入，每年資本化金額在 1000 萬以內(nèi)；2017-2018 年：進(jìn)一步投入，每年資本化金額在 5000 萬以內(nèi)；圖 35：物業(yè)企業(yè)常見的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)圖 36：綠城服務(wù)年度軟件資本化金額房屋硬件辦公設(shè)備軟件裝修工程運(yùn)輸設(shè)備50.040.030.020.010.00.0201320142015201620172018軟件資本化金額（百萬元）YoY600%500%400%300%200%100%0%資料來源：光

50、大證券研究所資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所由于公司信息披露并不完全，假設(shè) 2017-2018 年無形資產(chǎn)的資本化率為 25%，內(nèi)部研發(fā)人員費(fèi)用按 3%的固定增速，則 2013-2018 年，公司在智能化投入方面累計(jì)投入 4.1 億元。表 6：綠城服務(wù)科技投入預(yù)測(cè)201320142015201620172018合計(jì)支出法綠漫科技17.824.926.368.9研發(fā)人員3.13.18.68.89.19.342.0其他途徑11.8511.85122.4153.8299.9合計(jì)3.114.920.426.6156.4189.4410.8無形資產(chǎn)法軟件資本化金額0.30.84.96.139.

51、147.398.5資本化率9.6%5.2%24.2%22.8%25.0%25.0%24.0%資金來源法公司內(nèi)部投入3.1214.9220.4126.5999.4157.7322.2上市募資57.031.688.6合計(jì)3.1214.9220.4126.59156.40189.37410.80資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所測(cè)算；紫色填充代表預(yù)測(cè)值；單位：百萬元圖 37：綠城服務(wù)科技投入預(yù)估圖 38：綠城服務(wù)軟件開支占資本開支比例200.0150.0100.050.00.020132014201520162017201835%30%25%20%15%10%5%0%201320142015

52、201620172018 綠城服務(wù)綠城服務(wù)*資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所測(cè)算；單位：百萬元資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所；綠城服務(wù)*為排除樓宇和在建工程影響圖 39：綠城服務(wù)歷年無形資產(chǎn)-軟件凈值圖 40：?jiǎn)挝辉诠苊娣e對(duì)應(yīng)無形資產(chǎn)凈值70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000201320142015201620172018無形資產(chǎn)-軟件YoY：綠城600%500%400%300%200%100%0%4.003.503.002.502.001.501.000.500.003.763.290.940.730.090.152013

53、20142015201620172018資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所；單位：千元資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所；單位：元/10平米表 7：綠城服務(wù)收入拆分、產(chǎn)出端綠城服務(wù)主要業(yè)務(wù)分為三塊：物業(yè)管理服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)、園區(qū)增值服務(wù)。其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入主要與在管面積掛鉤，顧問咨詢業(yè)務(wù)主要面向開發(fā)商與中小型物業(yè)企業(yè)，而園區(qū)增值服務(wù)主要面向業(yè)主，是智慧園區(qū)項(xiàng)目的主要發(fā)力點(diǎn)。綠城服務(wù)公告顯示，“幸福綠城”移動(dòng)應(yīng)用是若干園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)的在線接口。201320142015201620172018在管面積（百萬平米）54.765.982.8105.2137.8170.4平均物業(yè)費(fèi)（

54、元/平米*月）2.692.943.063.083.113.15總收入（百萬元，下同）1,6722,2052,9193,7225,1406,7101.物業(yè)管理服務(wù)1,2241,6242,0912,6203,5604,4612.顧問咨詢服務(wù)3304395516186809393.園區(qū)增值服務(wù)1171422774849001,3103.1 園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)34411051131862423.2 家居生活服務(wù)69851466571843.3 園區(qū)空間服務(wù)141626591212293.4 物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)2365017193.5 文化教育服務(wù)112036資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所表 8：

55、園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)2013201420153.1 園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)34411053.1.1 品質(zhì)生活產(chǎn)品及服務(wù)51241線上交易223線下交易11173.1.2 物業(yè)價(jià)值管理服務(wù)292964資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所；單位：百萬元表 9：調(diào)整后的園區(qū)增值服務(wù)細(xì)分項(xiàng)由于公司 2016 年改變營(yíng)收拆分，主要是原“園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)”中“品質(zhì)生活產(chǎn)品及服務(wù)”類別下的文化教育，原“園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)”中發(fā)“物業(yè)價(jià)值管理服務(wù)”單獨(dú)拆分。為了保證業(yè)務(wù)拆分的連續(xù)性，我們對(duì) 2013-2015 年的園區(qū)增值服務(wù)細(xì)分項(xiàng)做了適當(dāng)調(diào)整。201320142015201620172018線上貢獻(xiàn)率1.園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)（

56、線上購(gòu)物、拎包入住、交通服務(wù)、文化教育）5124111318624280%2.家居生活服務(wù)（維修保養(yǎng)、家政、康養(yǎng)）698514665718470%3.園區(qū)空間服務(wù)（廣告、場(chǎng)地出租、經(jīng)營(yíng)會(huì)所）1416265912122940%4.物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)（一二手房中介、返租）29296423650171970%5.文化教育服務(wù)11203610%資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所；單位：百萬元可以看到，2014 年 9 月推出“智慧園區(qū)”系統(tǒng)后，園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、家居生活服務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)均得到快速提升。依據(jù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)與“智慧園區(qū)”系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)度，假設(shè)“智慧園區(qū)項(xiàng)目”對(duì)園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、家居生活服務(wù)、

57、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)的收入貢獻(xiàn)率分別達(dá)到 80%、70%、40%、70%、10%，則 2015-2018 年“智慧園區(qū)項(xiàng)目”貢獻(xiàn)收入 19.67 億元。2015-2018 年園區(qū)增值服務(wù)毛利率分別為47.5%、43.5%、33.5%、25.5%，分項(xiàng)加總，2015-2018 年“智慧園區(qū)項(xiàng)目”貢獻(xiàn)毛利超過 6.5 億元。、提效端“智慧園區(qū)”系統(tǒng)包括幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用、智慧物管服務(wù)平臺(tái)、智慧硬 件管理平臺(tái)三個(gè)子系統(tǒng)。其中幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用通過業(yè)主增值服務(wù)產(chǎn)生收入，而智慧物管服務(wù)平臺(tái)、智慧硬件管理平臺(tái)主要用于連接物業(yè)管理設(shè)備和管理 員工，并不直接產(chǎn)生收入，但具有提升效能的作用。

58、由于外包的存在，公司雇員數(shù)無法真實(shí)表現(xiàn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所用到的人工總數(shù)。公司披露了 2015 年和 2018 年的雇員數(shù)與分包員工數(shù)，依據(jù)通貨膨脹及最低工資水平漲幅，我們假設(shè)分包單位成本按照每年 2.5%-3%的速度遞增，2016-2017 年的外包員工占比分別為 62%和 64%。經(jīng)過計(jì)算，相比 2014年，2016-2018 年綠城服務(wù)每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%； 2016-2018 年綠城服務(wù)每百萬平米人工數(shù)下降 7.4%、7.8%、5.4%。表 10：綠城服務(wù)成本拆分201320142015201620172018銷售成本（百萬元）1,4291,8412,388

59、3,0064,1945,512YoY28.8%29.7%25.9%39.5%31.4%員工成本（百萬元）9751,1811,152111214081669分包成本（百萬元）187349801100113901861員工數(shù)（人）177612376715016166912063924975分包數(shù)（人）5471996822332272333669247710員工單位成本（萬元/人/年）5.55.07.76.76.86.7分包單位成本（萬元/人/年）3.43.53.63.73.83.9分包數(shù)占比59.8%62.0%64.0%65.6%資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所預(yù)測(cè)表 11：綠城服務(wù)人工

60、效能201320142015201620172018在管面積（百萬平米）54.765.982.8105.2137.8170.4每平米人工成本（元/平米/年）21.223.223.620.120.320.7每百萬平米人工數(shù)（人/百萬平米）425512451418416427資料來源：綠城服務(wù)公司公告、光大證券研究所測(cè)算圖 41：綠城服務(wù)每百萬平米人工數(shù)圖 42：綠城服務(wù)每平米人工成本53051049047045043041039037035051245142541842741620132014201520162017201824.023.022.021.020.019.018.023.623.2