北京萬科工序管理操作指引(2012年4月)

1、北京萬科工程管理部胡愷北京萬科工序管理操作指引背景集團(tuán)于2011年9月30日發(fā)布“關(guān)于明確萬科集團(tuán)樣板施工管理要求的通知”。集團(tuán)制度要求北京公司于11月29日發(fā)布“北京萬科樣板施工管理規(guī)定”。集團(tuán)于2012年1月29日發(fā)布萬科集團(tuán)在建項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)測操作指引（A5版），其中在建項(xiàng)目規(guī)定動作中明確了工序管理維度的評測標(biāo)準(zhǔn)和方法。明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：讓每個進(jìn)入現(xiàn)場的人員都能夠直觀的明確各個工序的最終成型標(biāo)準(zhǔn)。完善工藝和設(shè)計(jì)：在樣板施工過程中，能提前發(fā)現(xiàn)大面積施工中容易出現(xiàn)的工藝缺陷、設(shè)計(jì)缺陷、質(zhì)量缺陷。有針對性的解決問題，提前消除問題。突出質(zhì)量控制要點(diǎn)：通過樣板標(biāo)示，明確該節(jié)點(diǎn)或工序的質(zhì)量要點(diǎn)，有針對性的跟

2、蹤檢查。指導(dǎo)工人施工：正確的施工工藝流程，易出現(xiàn)的質(zhì)量通病，明確的質(zhì)量控制要點(diǎn)。能夠?qū)κ┕と藛T起到指導(dǎo)作用，從源頭控制質(zhì)量。工序管理目的根據(jù)集團(tuán)A5規(guī)定動作要求，在工序管理方面，每個在建項(xiàng)目都必須執(zhí)行樣板引路方略。在施工現(xiàn)場設(shè)置樣板房、節(jié)點(diǎn)和工序樣板、樣板集中展示區(qū)。目前北京公司各個項(xiàng)目都在按照A5要求執(zhí)行，但是存在設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，樣式各異，缺項(xiàng)漏項(xiàng)， 標(biāo)識不明確等各種問題，不能很好的指導(dǎo)現(xiàn)場實(shí)際施工作業(yè)。目前執(zhí)行情況標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，樣式各異缺項(xiàng)、漏項(xiàng)標(biāo)識不明確，樣板不規(guī)范，作用大打折扣存在問題：工序管理以樣板管理作為切入點(diǎn)，分為交付樣板、節(jié)點(diǎn)和工序樣板、樣板集中展示區(qū)三個部分。工序管理內(nèi)容工序管

3、理交付樣板樣板集中展示區(qū)節(jié)點(diǎn)和工序樣板銷售展示區(qū)樣板房招標(biāo)用施工樣板房交付用施工樣板房七大類樣板總包進(jìn)場2個月完成各樓選標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置（除別墅）大面積施工前完成交付樣板為什么要做銷售樣板房？樣板房，英文名為SHOWROOM，直譯意思就是“展示的房子”；是商品房的一個包裝，也是購房者裝修效果的參照實(shí)例。是開放商展示樓盤的戶型結(jié)構(gòu)、樓盤定位以及對未來生活方式的規(guī)劃的工具；項(xiàng)目形象代言人；樓盤銷售現(xiàn)場最具殺傷力的銷售道具。銷售展示區(qū)樣板房銷售展示區(qū)樣板房作用：銷售時，向客戶展示真實(shí)的交付標(biāo)準(zhǔn)和狀態(tài)。完成時間：開放前3天 完成施工。樣板需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，銷售展示區(qū)開放后，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)巡查與整改，

4、確保開放品質(zhì)。驗(yàn)收要求：項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)部門參加驗(yàn)收，開放前3天驗(yàn)收合格并形成會議紀(jì)要。銷售展示區(qū)樣板客廳客廳次臥主臥銷售展示區(qū)樣板書房廚房次衛(wèi)主衛(wèi)招標(biāo)用施工樣板作用：用于檢驗(yàn)新投標(biāo)的裝修單位是否具備施工能力。完成時間：定標(biāo)前3 天完成施工。（對于近期承接萬科類似裝修標(biāo)準(zhǔn)、完成全套裝修工程并且表現(xiàn)良好的投標(biāo)裝修總包，可以不做招標(biāo)施工樣板）樣板需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：樣板區(qū)域內(nèi)所有工程達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)（含清潔）。驗(yàn)收要求：項(xiàng)目部組織工程、采購、成本、設(shè)計(jì)部門參加驗(yàn)收，定標(biāo)前3 天完成樣板驗(yàn)收，并形成會議紀(jì)要。招標(biāo)用施工樣板潔具安裝涂飾工程浴室貼磚吊頂木作交付用施工樣板作用：

5、主要戶型（分不同裝修總包）各一套房用于施工交底。完成時間：裝修總包定標(biāo)后，在大面積裝修施工前完成樣板施工。樣板需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：樣板間所有工程達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，與交付標(biāo)準(zhǔn)和銷售樣板間承諾的標(biāo)準(zhǔn)一致。驗(yàn)收要求：項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)、營銷、工程、采購、成本、客服、物業(yè)等部門參加驗(yàn)收，大面積施工前10天驗(yàn)收合格，并形成會議紀(jì)要。交付用施工樣板客廳地板墻面涂飾臥室飄窗樣板集中展示區(qū)樣板集中展示區(qū)要求作用：分項(xiàng)工程工藝工法集中展示樣板完成時間：在總包進(jìn)場后2個月內(nèi)完成樣板需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：展示鋼筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管線、防滲漏節(jié)點(diǎn)構(gòu)造等分項(xiàng)工程工藝工法驗(yàn)收要求：項(xiàng)目部組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格并記錄。重點(diǎn)工序工程部參

6、與。（驗(yàn)收合格后方可大面積開始施工）實(shí)施流程策劃總包單位定標(biāo)后，三方召開樣板展示區(qū)實(shí)施專項(xiàng)討論會由總包編制樣板展示區(qū)策劃方案評審項(xiàng)目部組織樣板集中展示區(qū)方案進(jìn)行評審總包根據(jù)評審意見進(jìn)行調(diào)整實(shí)施按策劃方案完成各類工序樣板懸掛質(zhì)量控制點(diǎn)和關(guān)鍵數(shù)據(jù)驗(yàn)收三方驗(yàn)收，重要工序工程部參與根據(jù)驗(yàn)收意見進(jìn)行調(diào)整交底驗(yàn)收合格后對勞務(wù)班組進(jìn)行實(shí)地技術(shù)交底交底后開始大面積施工，樣板集中展示區(qū)在總包進(jìn)場后2個月內(nèi)完成實(shí)施流程策劃總包單位定標(biāo)后，三方召開樣板展示區(qū)實(shí)施專項(xiàng)討論會由總包編制樣板展示區(qū)策劃方案實(shí)施流程評審項(xiàng)目部組織樣板集中展示區(qū)方案進(jìn)行評審總包根據(jù)評審意見進(jìn)行調(diào)整實(shí)施流程實(shí)施按策劃方案完成各類工序樣板懸掛質(zhì)量

7、控制點(diǎn)和關(guān)鍵數(shù)據(jù)實(shí)施流程模板支撐展示區(qū)抹灰防水管線砌筑鋼筋防滲漏集中交底區(qū)宣傳板展示區(qū)位置選址原則在工地現(xiàn)場選擇易于對外展示的位置場地面積5m8m（40平米）推薦集中展示區(qū)與班前教育場所相結(jié)合效果更佳場地位置對后續(xù)施工組織影響影響較小實(shí)施流程展示區(qū)樣板內(nèi)容序號分項(xiàng)樣板名稱完成時間關(guān)注要點(diǎn)及形式1鋼筋底板鋼筋綁扎之前1、鋼筋加工、搭接、綁扎等；2、實(shí)物展示+圖片展示2模板主體結(jié)構(gòu)出地面之前1、模板的定位、支撐體系2、門窗洞口模板的控制3砌筑主體結(jié)構(gòu)施工至5層后完成1、灰縫、頂砌、勾縫、構(gòu)造柱2、管線的埋設(shè)4抹灰主體結(jié)構(gòu)施工至10層后，或大面積施工前完成1、抹灰準(zhǔn)備工作2、抹灰成活樣板5防水衛(wèi)生間

8、防水大面積施工之前1、基層處理2、防水施工及保護(hù)6管線大面積管線安裝開始之前1、管線安裝、管線定位2、成品保護(hù)7防滲漏分階段在集中展示區(qū)對各類防滲漏節(jié)點(diǎn)進(jìn)行樣板設(shè)置1、各類防滲漏節(jié)點(diǎn)2、實(shí)物展示+圖片展示樣板集中展示區(qū)：鋼筋樣板集中展示區(qū)：模板樣板集中展示區(qū)：砌筑樣板集中展示區(qū)：抹灰抹灰成活面樣板集中展示區(qū)：防水、管線、防滲漏樣板集中展示區(qū)：宣傳板實(shí)施流程驗(yàn)收三方驗(yàn)收，重要工序工程部參與根據(jù)驗(yàn)收意見進(jìn)行調(diào)整實(shí)施流程交底驗(yàn)收合格后對勞務(wù)班組進(jìn)行實(shí)地技術(shù)交底交底后開始大面積施工，樣板集中展示區(qū)在總包進(jìn)場后2個月內(nèi)完成樣板集中展示區(qū)樣板集中展示區(qū)效果設(shè)立樣板集中展示區(qū)的目的，絕非是展示給領(lǐng)導(dǎo)或評估組

9、參觀，應(yīng)付了事，而應(yīng)當(dāng)與施工方案、現(xiàn)場實(shí)際相吻合，真正起到指導(dǎo)勞務(wù)班組進(jìn)行施工的作用。節(jié)點(diǎn)與工序樣板節(jié)點(diǎn)與工序樣板作用：展示各項(xiàng)工程工藝工法，明確工序流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，用于工人質(zhì)量安全技術(shù)交底完成時間：在主體工程達(dá)到6層后開始施工，在大面積施工前完成驗(yàn)收樣板需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：在各樓棟選擇一個標(biāo)準(zhǔn)層（別墅按戶型各選一套），且每種戶型不少于一套，分階段展示各類節(jié)點(diǎn)與工序樣板。驗(yàn)收要求：項(xiàng)目部組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格并記錄，且有技術(shù)交底記錄。驗(yàn)收合格后方可大面積開始施工，且實(shí)際施工時的節(jié)點(diǎn)與樣板符合。節(jié)點(diǎn)工序匯總表序號節(jié)點(diǎn)工序名稱樣板需達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)1防開裂節(jié)點(diǎn)設(shè)置雙線控制、標(biāo)高控制、拉墻筋設(shè)置、頂磚工藝、砌體勾

10、縫、配筋帶或腰帶、構(gòu)造柱的砌筑節(jié)點(diǎn)，正確且無遺漏。2防滲漏節(jié)點(diǎn)有表明反坎留設(shè)、門窗洞口及門垛留設(shè)之間相互節(jié)點(diǎn)關(guān)系的樣板，正確且無遺漏。3安裝節(jié)點(diǎn)1有表明廚衛(wèi)間、陽（露）臺、外墻、管道留孔節(jié)點(diǎn)構(gòu)造的樣板，且符合防滲漏節(jié)點(diǎn)要求。4安裝節(jié)點(diǎn)2樣板有水電預(yù)留位（底盒或接駁口安裝完成并標(biāo)識功能）、空調(diào)孔、家具及廚柜（用油漆在墻上和地面按實(shí)際尺寸畫出定位）與土建的相互關(guān)系，正確且無遺漏。5內(nèi)墻面抹灰工序（含粉刷石膏）基層處理、掛網(wǎng)符合抗裂要求；灰餅布置、方正控制、護(hù)角做法、標(biāo)高控制、門窗洞口尺寸控制有清晰說明；分層工藝正確；水電出墻位（抹灰面）埋深控制措施有效；石材或瓷質(zhì)踢腳線部位的抹灰層預(yù)留粘貼厚度。6

11、門窗安裝工序平面位置控制、標(biāo)高控制（門楣、窗臺及門檻）措施清晰有效；窗框固定、框邊塞縫、窗邊防水符合節(jié)點(diǎn)要求。7外墻抹灰工序基層處理、掛網(wǎng)等做法符合抗裂要求；門窗洞口標(biāo)高及尺寸控制清晰有效；外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合節(jié)點(diǎn)要求。8外墻磚粘貼工序外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合節(jié)點(diǎn)要求；瓷磚與其它材質(zhì)交接面的收口合理，觀感佳。9外墻膩?zhàn)油苛瞎ば蛲苛吓c其它材質(zhì)交接面的收口合理，觀感佳。10室內(nèi)地面找平層工序廚衛(wèi)間與室內(nèi)地平有降板處理；室外陽臺、露臺與室內(nèi)地平有降板處理；室內(nèi)不同地面裝飾材料因鋪貼厚度（含地采暖）不同

12、所發(fā)生的標(biāo)高解決方案合理有效；地面找平層平整度控制的工藝措施合理有效。11防水層施工工序防水基層平整清潔；線條順直；排水方向正確；涂層范圍正確；附加層位置符合要求；涂層表面無系統(tǒng)性質(zhì)量問題，包括起泡、分層、粉化等問題。12內(nèi)墻磚粘貼工序排版方式：可盡量降低墻磚切割的數(shù)量；切割后的非整磚盡量設(shè)置在不顯眼或隱蔽部位；細(xì)部處理：磚縫寬度均勻一致；陰陽角目測順直方正；瓷磚與其它交接面的收口合理，觀感佳。設(shè)置雙線控制、標(biāo)高控制、拉墻筋設(shè)置、頂磚工藝、砌體勾縫、配筋帶或腰帶、構(gòu)造柱的砌筑節(jié)點(diǎn)，正確且無遺漏。防開裂節(jié)點(diǎn)控制線勾縫頂磚構(gòu)造柱防滲漏節(jié)點(diǎn)有表明反坎留設(shè)、門窗洞口及門垛留設(shè)之間相互節(jié)點(diǎn)關(guān)系的樣板，正

13、確且無遺漏。反坎窗臺板做法屋面煙道反坎鑿毛安裝節(jié)點(diǎn)1有表明廚衛(wèi)間、陽（露）臺、外墻、管道留孔節(jié)點(diǎn)構(gòu)造的樣板，且符合防滲漏節(jié)點(diǎn)要求。穿板孔洞吊洞外墻預(yù)留套管衛(wèi)生間排水管外墻預(yù)制空調(diào)洞安裝節(jié)點(diǎn)2樣板有水電預(yù)留位（底盒或接駁口安裝完成并標(biāo)識功能）、空調(diào)孔、家具及廚柜（用油漆在墻上和地面按實(shí)際尺寸畫出定位）與土建的相互關(guān)系，正確且無遺漏。紅外幕簾室內(nèi)線盒強(qiáng)、弱電箱衛(wèi)生間水管內(nèi)墻面抹灰工序（含粉刷施工）基層處理、掛網(wǎng)符合抗裂要求；灰餅布置、方正控制、護(hù)角做法、標(biāo)高控制、門窗洞口尺寸控制有清晰說明；分層工藝正確；水電出墻位（抹灰面）埋深控制措施有效；石材或瓷質(zhì)踢腳線部位的抹灰層預(yù)留粘貼厚度。分層抹灰灰餅、

14、網(wǎng)片樣板室內(nèi)抹灰成活面粉刷石膏樣板門窗安裝工序平面位置控制、標(biāo)高控制（門楣、窗臺及門檻）措施清晰有效；窗框固定、框邊塞縫、窗邊防水符合節(jié)點(diǎn)要求。窗框安裝樣板窗框固定窗框成品保護(hù)發(fā)泡膠填縫外墻抹灰工序 基層處理、掛網(wǎng)等做法符合抗裂要求；門窗洞口標(biāo)高及尺寸控制清晰有效；外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合節(jié)點(diǎn)要求。外墻抹灰、保溫外墻抹灰、保溫外墻磚粘貼工序外墻磚與土建模數(shù)匹配，陰陽角收口方正順直；窗臺泛水、滴水線、窗框收口符合節(jié)點(diǎn)要求；瓷磚與其它材質(zhì)交接面的收口合理，觀感佳。外墻貼磚外墻磚外墻膩?zhàn)油苛瞎ば蛲苛吓c其它材質(zhì)交接面的收口合理，觀感佳。外墻涂料外墻膩?zhàn)?、涂?0 室內(nèi)地面找平層工序廚衛(wèi)間與室內(nèi)地平有降板處理；室外陽臺、露臺與室內(nèi)地平有降板處理；室內(nèi)不同地面裝飾材料因鋪貼厚度（含地采暖）不同所發(fā)生的標(biāo)高解決方案合理有效；地面找平層平整度控制的工藝措施合理有效。地面工序樣板地暖鋪管地面成活樣板地暖節(jié)點(diǎn)11 防水層施工工序防水基層平整清潔；線條順直；排水方向正確；涂層范圍正確；附加層位置符合要求；涂層表面無系統(tǒng)性質(zhì)量問題，包括起泡、分層、粉化等問題。防水基層處理防