物業(yè)管理辦法參考模板范本

1、物業(yè)管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、利害關(guān)系人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)文明和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活

2、動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：（一）組織實(shí)施物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門以下簡稱：縣（市、區(qū)）主管部門以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（四）依照物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等行政行為；（五）統(tǒng)一監(jiān)督全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金；（六）指導(dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動；（七）建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺和誠信檔案制度；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)

3、管職責(zé)。第五條 縣（市、區(qū)）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作，履行下列職責(zé):（一）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；（二）確認(rèn)未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散；（三）撤銷違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容；（四）會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議；（五）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動；（六）辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則

4、等備案事項(xiàng)；（七）批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請；（八）依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；（九）依照物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為；（十）依法處理物業(yè)管理重大投訴、舉報(bào)、信訪事項(xiàng)；（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和縣（市、區(qū)）政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市、區(qū)）主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，具體負(fù)責(zé)下列職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導(dǎo)籌備組開展籌備工作；（二）對未依法選舉產(chǎn)

5、生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被縣（市、區(qū)）主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議；（三）對業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議；（四）調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責(zé)令限期改正或者報(bào)縣（市、區(qū)）主管部門予以撤銷；（五）業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉；（六）指定人員代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財(cái)物、資料；（七）組織召開街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議；（八）依法處理物業(yè)管理糾紛；（九）

6、依法處理物業(yè)管理投訴、舉報(bào)、信訪事項(xiàng)；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和縣（市、區(qū)）政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。居（村）民委員會接受縣（市、區(qū)）建設(shè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，配合負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。第八條 縣（市、區(qū)）人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作，并落實(shí)必要的經(jīng)費(fèi)確保所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的正常開展。第九條 公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防安全監(jiān)督管理工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行治安、消防安全

7、職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建設(shè)配套設(shè)施規(guī)劃審查監(jiān)督工作，在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，受理價(jià)格政策咨詢和投訴舉報(bào)。其他有關(guān)行政主管部門在各自職責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)，按照法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定做好物業(yè)管理相關(guān)工作。第十條 房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)為主管部門核實(shí)業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對物業(yè)服務(wù)糾紛進(jìn)行調(diào)解。第十二條 市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)

8、建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會成員、承擔(dān)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)等納入信用信息檔案管理。市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。第十三條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運(yùn)用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。 第二章 物業(yè)管理聯(lián)席會議第十四條 建立市、縣（區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級物業(yè)

9、管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理的重大問題。第十五條 市物業(yè)管理聯(lián)席會議由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)召集，由發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等部門作為成員單位，對全市物業(yè)管理重大問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策?？h（市、區(qū)）物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)政府確定成員單位，由縣（市、區(qū)）主管部門負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。第十六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實(shí)際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)等關(guān)聯(lián)部門、機(jī)構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：（一）業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的；（二

10、）新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的；（三）其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議可以邀請市、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。第十七條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項(xiàng)，與會政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行；無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機(jī)構(gòu)作出的行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)行政行為的除外；拒不履行的，作出行政行為的政府部門、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)管理聯(lián)席會議

11、召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。 前期物業(yè)管理 第十八條新建物業(yè)出售（預(yù)售）前建設(shè)單位應(yīng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門備案。第十九條 物業(yè)管理用房應(yīng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：（一）物業(yè)管理用房的建筑面積按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2的比例配置，最低不小于50平方米。其中，業(yè)主委員會的辦公用房宜單獨(dú)配置且不少于10平方米。（二）配置的物業(yè)管理用房應(yīng)是地面以上層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)或者小區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于四層。（三）物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)

12、主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請商品房預(yù)售許可證前，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十一條 有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：(一)投標(biāo)企業(yè)少于3家；(二)總建筑面積少于3萬平方米。第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)單位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。第二十三條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人

13、的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與買受人相同。第二十四條 住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完善的物業(yè)。第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將承接查驗(yàn)資料向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）主管部門備案。第四章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第二十六條 物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權(quán)利：參加業(yè)主大會；享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)

14、則；決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的主要義務(wù)是：執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議、決定；遵守管理規(guī)約；遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；按時(shí)交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第二十七條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主（戶數(shù)）不足20戶且經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)主管部門。第二十九條 符合下列條件之一的，可以成立業(yè)主大會：（一）交付

15、使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；（二）首次交付使用的物業(yè)專有部分已滿2年，且交付使用的物業(yè)專有部分占建筑物總面積30%以上。第三十條 符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在縣（市、區(qū)）主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提供下列資料：物業(yè)管理區(qū)域備案證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)管理用房配置證明。占業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、

16、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。因客觀原因無法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)無法達(dá)到總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，必要時(shí)，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開首次業(yè)主大會時(shí)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，不得拒絕派出代表擔(dān)任籌備組成員?；I備組成員就籌備工作事項(xiàng)意見不統(tǒng)一的，以投標(biāo)表決形式作出決定。第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組成立6個(gè)月仍無法召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以解散籌備組并重新成立籌備組。第三

17、十三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生?；I備組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于30日。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：（一）具有完全民事行為能力；（二）無犯罪記錄、無失信記錄，責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間，身體健康；（三）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，繳交、物業(yè)維修基金，模范遵守物業(yè)管理制度；（四）未發(fā)生不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其它情形。第三十四條 業(yè)主委員會由5-15人的單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選

18、舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之三十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約及其他應(yīng)提供的材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免、停車費(fèi)用減免以及其他物質(zhì)

19、、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等繳費(fèi)情況，每年向全體業(yè)主公布一次。第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)調(diào)查。經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實(shí)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請物業(yè)所在地區(qū)縣（市、區(qū)）主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。第三十六條 業(yè)主委員會不能正

20、常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用和公示的具體辦法由業(yè)主大會決定。第五章 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)管理服務(wù) 第三十八條 新建物業(yè)規(guī)劃時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提出物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書，并在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府登記后向縣（市、區(qū)）主管部門備案。已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府登記后向縣（市、區(qū)）主

21、管部門備案。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）主管部門提供以下備案材料：（一）物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖；（二）建筑規(guī)劃總平面圖；（三）規(guī)劃國土部門出具的物業(yè)項(xiàng)目命名審批文件。第三十九條 原有物業(yè)管理區(qū)域具有兩個(gè)以上物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖，或者已分割成兩個(gè)以上相對封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的前提下，經(jīng)縣（市、區(qū)）主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)，可以劃分為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書及備案回執(zhí)、屬于全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、宗地紅線圖在房屋銷售現(xiàn)場公示，并將其作為房屋買賣合同的附件。第四十一條

22、 異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次在本市承接物業(yè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本向縣（市、區(qū)）主管部門報(bào)送相關(guān)信息。異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本規(guī)定實(shí)施之前已承接本市物業(yè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自本規(guī)定實(shí)施之日起30日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本向縣（市、區(qū)）主管部門報(bào)送相關(guān)信息。第四十二條 未經(jīng)供水、供電、供氣單位或者司法授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對物業(yè)相關(guān)專有部分或者共有部分實(shí)施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災(zāi)等對業(yè)主或者公共財(cái)產(chǎn)造成重大損失的緊急情形除外。 第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任：（一）建立健全安全管理責(zé)任制；（二）制定安全措施、安全巡查、安全宣傳、安全隱患整改等有

23、關(guān)安全管理制度；（三）在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行安全宣傳、安全培訓(xùn)；（四）定期開展安全隱患排查并及時(shí)發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患；（五）制定安全事故應(yīng)急救援預(yù)案；（六）及時(shí)如實(shí)報(bào)告安全事故；（七）其他依法應(yīng)當(dāng)履行的安全生產(chǎn)責(zé)任。安全措施、安全隱患整改等所需經(jīng)費(fèi)，按規(guī)定從物業(yè)維修基金列支。第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可以就物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的審計(jì)機(jī)構(gòu)選擇、審計(jì)頻率等審計(jì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定在物業(yè)服務(wù)合同期滿后退出的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，書面告知業(yè)主委員會并書面報(bào)告縣（市、區(qū)）主管部門。物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出的，物

24、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商處理物業(yè)服務(wù)合同終止事宜，并書面報(bào)告縣（市、區(qū)）主管部門?？h（市、區(qū)）主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同備案情況、企業(yè)退出等情況及時(shí)通報(bào)物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第四十六條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出： （一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除、終止； （二）物業(yè)服務(wù)合同期滿，未續(xù)簽的；（三）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接工作后方可退出物業(yè)管理區(qū)域；尚未選聘新

25、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下決定是否由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)被法院判決、仲裁裁決、縣（市、區(qū)）主管部門責(zé)令限期退出逾期仍不退出的，除由縣（市、區(qū)）主管部門依照物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定予以處理外，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人，由市物業(yè)管理協(xié)會給予公開譴責(zé)；因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出導(dǎo)致業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。第四十八條 市建設(shè)行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)

26、選庫。有下列情況之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織，以抽簽形式在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)：（一）合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的；（二）合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，還未成立業(yè)主委員會的；（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐前，業(yè)主委員會同意選用應(yīng)急服務(wù)企業(yè)的。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同具體期限由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。第六章 物業(yè)使用與維護(hù)第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個(gè)人

27、不得從事下列行為：（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；（二）違法搭建建（構(gòu)）筑物、擅自占用或者改建物業(yè)共用部位；（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地；（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；（五）破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標(biāo)志，未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變消防通道；（六）未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變影響建筑結(jié)構(gòu)安全的部位；（七）擅自拆除人民防空工程及通訊、警報(bào)等公共設(shè)施；（八）破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)報(bào)告有關(guān)主管部門及時(shí)依法處

28、理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為、業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出售或出租的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈、出售或者出租。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)業(yè)主大會同意在共有區(qū)域建設(shè)車庫(位)的，車庫（位）所有權(quán)屬于全體業(yè)主，但雙方可就出租利潤的分配進(jìn)行約定。建設(shè)單位辦理商品房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽、搖號等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位或者車庫。車位、車庫滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主需求后將剩余車位對外出租的，租賃期限最長不得超過6個(gè)月；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。車位、車庫租賃合同復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。第