銀行房地產抵押評估管理暫行辦法

1、銀行房地產抵押評估管理暫行辦法第一章總 則第一條為規(guī)范房地產抵押評估工作的管理，防范信貸資產風險，保證房地產評估工作質量和效率，確保合格的房地產抵押品風險緩釋作用，切實維護我行合法權益， 根據(jù)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知（建住房20068 號）、商業(yè)銀行信用風險緩釋監(jiān)管資本計量指引及相關法律法規(guī)，特制定本辦法。第二條房地產抵押評估，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產抵押價值進行分析、估算和判斷的活動。第三條房地產抵押價值為抵押房地產在評估時點的市場價值減去房地產評估師知悉的法定優(yōu)先受償款。第四條

2、法定受償款是指假定在評估時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于抵押貸款受償?shù)目铐棧òl(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，應繳納的土地出讓金，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。第五條 房地產抵押評估應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，我行確認的房地產抵押價值僅供我行內部使用。第六條 對于擬辦理的房地產抵押貸款，除有第九條所列價值證明外，均須先評估， 后貸款，并以我行確認的評估值作為貸款發(fā)放依據(jù)。第七條 對空臵三年以上的商品房，不得接受其作為貸款抵押物。法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，不得作為抵押評估對象。第二章評估范圍第八條房地產評估范圍包括：（一）貸款方式為抵押的房產、土地使用權。

3、（二）待處理的房地產。（三）本行接受的抵債房地產。（四）本行認為必須評估的其他房地產。第九條對抵押商品住房符合以下條件的，可以按所購房產發(fā)票或契稅發(fā)票載明的成交金額確定房產價值:（一）從房屋開發(fā)商購臵的商品住房，購房時間在一年以內的；（二）從當?shù)胤康禺a二級市場購臵的存量商品住房，購房時間在一年以內的，且所購房產建房時間在 20 年以內。第十條以下情形必須進行房地產價值評估：（一）擬辦理的各類抵押貸款，除以符合本辦法第九條以外的房地產抵押，均應進行價值評估；（二）雖符合第九條規(guī)定可直接用于抵押的房地產，但抵押房產所在區(qū)域出現(xiàn)房地 產價格(以上月當?shù)胤康禺a管理局公布的交易市場價格為依據(jù))下跌 5以

4、上情形的， 需對抵押房地產進行價值評估；（三）貸款調查、審查、審批以及貸后管理人員認為需要評估的抵押物。第三章評估流程第十一條房地產抵押評估價值認定包括調查、審查和審定三個階段。（房地產抵押評估價值認定表見附件 1）第十二條評估調查工作支行客戶經理負責評估調查工作，包括：（一）負責調查核實需評估抵押房地產的基本情況，包括抵押物所處位臵、用途、剩余使用年限、產權等，對市場價格做初步調查，綜合判斷未來可變現(xiàn)能力。（二）負責調查核實需評估抵押房地產的所有權等基本情況，確保抵押房地產的真實、足值及有效。第十三條評估審查工作支行市場部負責人負責評估審查工作，包括：（一）負責對中介房地產評估機構出具的評估

5、報告進行形式審查和技術性審查；（二）負責按照本辦法規(guī)定的評估方法對房地產的抵押價值進行測算，并與評估中介機構出具的評估結果相比對，評出初步結果。第十四條評估審定工作支行行長負責抵押物評估審定工作，依據(jù)評估機構提交的房地產評估報告、客戶經理及市場部負責人的審查意見，審定擬抵押的房地產價值。第四章評估方法第十五條 房地產抵押評估報告應當全面、詳細地界定評估對象的范圍和在評估時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況。第十六條 房地產抵押評估報告應當包含評估的依據(jù)、原則、方法、相關數(shù)據(jù)來源與確定、相關參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和評估報告使用者了解評估對象的范圍，合理確定評

6、估結果。第十七條 房地產抵押評估目的，應當表述為“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值”。第十八條 房地產抵押評估時點，原則上為完成評估對象實地查勘之日。第十九條房地產抵押評估方法可以采用市場比較法、重臵成本法和收益還原法， 可根據(jù)房地產的類型、特點、在評估過程中所處的狀態(tài)、評估時的市場條件及資料收集情況等因素進行選擇，一般情況下，應采用市場比較法和重臵成本法。如以上三種方法不能滿足評估需要，可根據(jù)實際情況采用其他的評估方法，但必須做到客觀合理。第二十條 在運用市場比較法評估時，應選取最接近交易實例的市場價格作為可比實例，如交易價格明顯高于市場價格，應做適度調整，同時應當對

7、可比實例進行必要的實地查勘。第二十一條 在運用成本法評估時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊。第二十二條 在運用收益法評估時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。第二十三條 評估對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值:（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金價值。選擇上述方式評估抵押價值，均應當在評估報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算；當?shù)卣疀]有規(guī)定的， 參照類

8、似房地產已繳納的標準估算。第二十四條評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在評估時點是否存在拖欠建筑工程價款以及拖欠施工人員工資的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。第五章 評估報告應用有效期第二十五條 從評估報告出具之日起計算，評估報告應用有效期原則上不得超過一年。第二十六條 貸款期限一年以上且貸款未結清的貸款抵押物，應由該筆貸款抵押物原評估公司，每個年度周期進行價值重估并出具房地產價值重估報告，重估價值較原評估價值下降，導致抵押率不符合本行擔保管理辦法規(guī)定的，經辦支行應及時要求借款人補充有效擔保。第二十七條 房地產評估師預計評估對象的市場價格將

9、有 5以上下降幅度的，應當縮短評估報告應用有效期。第二十八條 在評估報告有效期內，出現(xiàn)以下任何一種情形，應對抵押物進行價值重估，抵押物不足值的應及時補充有效擔保：（一）當?shù)胤康禺a市場價格環(huán)比下跌 5或以上；（二）抵押物評估價值較市場價值下降 5或以上。第六章評估機構的選聘第二十九條選聘房地產評估合作機構的基本條件：（一）具有法人資格、依法登記并領取營業(yè)執(zhí)照。（二）應有規(guī)定數(shù)量能勝任工作的專職、專業(yè)人員。（三）應有相應的執(zhí)業(yè)資格。（四）應有固定的營業(yè)場所。與市區(qū)分支機構合作的房地產評估機構，原則上應持有二級（含）以上房地產價格評估機構資格證書、全省范圍內土地評估資格證書；與縣域分支機構合作的房地

10、產評估機構，原則上應持有三級（含）以上房地產價格評估機構資格證書，全市范圍內土地評估資格證書。分行應優(yōu)先選聘所轄區(qū)域持有一級房地產價格評估機構資格證書、全國范圍內土地評估執(zhí)業(yè)證書的房地產評估機構。（四）內部管理制度健全，信譽良好，近三年無不良執(zhí)業(yè)記錄。（五）同意與我行簽訂評估業(yè)務合作協(xié)議，并按評估業(yè)務合作協(xié)議足額交納評估質量保證金。第三十條選聘合作房地產評估機構的數(shù)量應根據(jù)分行（直屬支行）年初的貸款規(guī)模確定：（一）貸款總額在 20 億元（含）以下的，選聘合作房地產評估機構總數(shù)不得超過三家；（二）貸款規(guī)模在 20 億元以上 50 億元（含）以下的， 選聘合作房地產評估機構總數(shù)不得超過四家；（三）

11、貸款規(guī)模在 50 億元以上 100 億（含）以下的， 選聘合作房地產評估機構總數(shù)不得超過五家；（四）貸款規(guī)模達到 100 億元以上，每增加 50 億元的可增聘一家房地產評估機構。第三十一條 本行對中介房地產評估機構的選聘，由各分行根據(jù)本辦法規(guī)定，通過集體審議的方式確定。分行選聘工作由分行風險管理部牽頭組織、公司銀行部、零售銀行部、授信評審部、合規(guī)部等共同參與審議，提出選聘意見，報分行行長辦公會最終審定。選聘評估機構報總行備案。第三十二條 各分行須與被選聘的房地產評估機構簽訂評估業(yè)務合作協(xié)議（協(xié)議見附件 2）。第三十三條 分行應根據(jù)當?shù)氐木唧w情況，建立機構備選庫和后評價制度，按照擇優(yōu)選聘的原則，

12、每年選聘一次。第三十四條 選聘合作房地產評估機構應按照公正、公開、透明的原則，選擇資質等級高、評估報告質量高、信譽高且內控管理制度健全的房地產評估機構。入選房地產評估機構必須遵循高質量、高效率、低費用、承擔風險的原則。第七章 評估機構的管理第三十五條 總行風險管理部負責全行房地產價值評估的管理工作，主要包括房地產抵押評估辦法的制定、評估機構及評估業(yè)務的監(jiān)督檢查等工作，如發(fā)現(xiàn)評估機構違反雙方合作協(xié)議，有權要求分行終止與其合作。第三十六條分行風險管理部依據(jù)本辦法負責分行房地產抵押價值評估的管理工作，主要包括制定評估工作實施方案、組織分行選聘合作評估機構、組織對合作評估機構的后評價、組織年度抵押物價

13、值重估、培訓本行評估人員、對支行房地產抵押物價值評估調查、審查及審定工作進行檢查、對合作的評估機構進行業(yè)務監(jiān)督、評估業(yè)務資料檔案的管理等。第三十七條各分行應建立房地產評估機構評估工作后評價機制，按年度對合作的評估機構以及評估事項進行檢查、評價，根據(jù)年度綜合評價結果建立“擇優(yōu)淘汰” 機制。第三十八條 各分行合作的房地產評估機構一經確定，應按年度考核評估機構執(zhí)業(yè)水準。入選房地產評估機構在與我行合作期間如發(fā)生與當?shù)胤康禺a管理局公布的市場交易價格偏差在 15以上的情況，我行有權中止與其合作關系，由其評估行為給我行造成損失的應按約履行賠償。第三十九條 各分行應在選定的房地產評估機構內由客戶自行選擇辦理房

14、地產抵押價值評估，不得采用未入選我行合作評估機構出具的評估報告。第四十條 房地產評估機構接受委托評估，應按照國家有關規(guī)定，收取的服務費原則上不得超過最高收費標準的一半，費用由抵押人承擔。第四十一條 房地產評估機構在受理我行委托評估業(yè)務后，原則應在三個工作日內完成評估報告，情況特殊的可適當延長評估期限。第四十二條 房地產評估機構應定期向分行風險管理部報送評估業(yè)務統(tǒng)計表及技術評估報告（電子版），分行風險管理部應設專人對評估機構報送的評估資料按月進行審核，以監(jiān)督房地產評估機構的評估質量。第四十三條 分行應至少每年組織一次本行房地產評估工作的檢查，總行風險管理部將不定期對各分行房地產評估管理工作進行現(xiàn)

15、場和非現(xiàn)場檢查。第四十四條 各分行應按年度組織對抵押物價值進行重估，對一年期以上的房地產抵押貸款，要明確要求被聘房地產評估機構免費義務對其評估的房地產價值進行重估，對發(fā)現(xiàn)抵押物價值下降造成抵押不足值的應補充有效擔保，確保以房地產抵押為第二還款來源的風險緩釋作用。第八章 附 則第四十五條 對于其它資產，如機器設備、礦產資源、林業(yè)資源、專利權、無形資產、收費權等，在我行抵（質）押的也應由具有相應的國家相關部門頒發(fā)專業(yè)評估資質的評估機構進行價值評估，此類中介評估機構我行暫不指定，各分行可參考本辦法另行規(guī)定執(zhí)行。第四十六條 本行工作人員在資產評估工作中應遵守國家法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，維護本行的合法

16、權益，不得謀取私利。本行任何部門和個人不得干預和影響房地產抵押評估活動及評估結果。第四十七條本行關于房地產抵押評估管理的其他規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。第四十八條本辦法由總行負責解釋和修改。第四十九條本辦法自印發(fā)之日起施行，原銀行房地產抵押估價管理暫行辦法（*2006432 號）同時廢止。附件 1銀行房地產抵押評估價值認定表認定機構： 分行 支行抵押物基本情況所有權人剩余使用年限所處位置用途評估情況評估價值（萬元）評估時間評估機構申請評估人評估調查意見意見：支行客戶經理簽字：時間：年月日評估審查意見意見：支行市場部負責人簽字：時間：年月日評估審定意見意見：支行行長簽字：時間：年月日認定

17、時間：年月日附件 2評估業(yè)務合作協(xié)議甲方:銀行分行（直屬支行） 乙方:根據(jù)銀行房地產抵押估價管理暫行辦法，甲乙雙方本著誠實守信，相互支持，共同發(fā)展的原則，共同制定本合作協(xié)議。一、甲方所屬各支行、營業(yè)部在開辦信貸業(yè)務過程中，根據(jù)業(yè)務需要委托乙方對抵押房產（土地） 價值及質押物價值進行評估。二、甲方因業(yè)務發(fā)生的以抵（質）押物抵債、以股抵債、處臵抵（質）押資產等須價值評估，可委托乙方辦理。三、乙方工作人員應遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行國家政策，遵守客觀、公正，實事求是的原則。四、乙方在業(yè)務處理過程中，必須依法、合規(guī)、獨立進行，不得將在受理業(yè)務活動中知悉的任何資料和情況提供或泄露給第三者，不得有任何損害甲

18、方利益的行為。五、乙方出具的評估報告必須合法有效，報告結論必須客觀公正、準確、及時，不得虛高抵（質） 押品的評估價值。六、乙方在資產評估時，原則應采用市場比較法、重臵成本法評估，對資產的評估價值力求體現(xiàn)市場價值，實際變現(xiàn)價值不得低于評估價的 15。七、乙方在辦理各項房地產抵（質）押物價值評估業(yè)務收費時，最高不得超過物價部門核定標準的一半。八、乙方在接受評估委托后，應提供上門服務，并在三個工作日提供評估報告，每月報送一次所評報告的統(tǒng)計表及技術評估報告（電子版）至甲方風險管理部，乙方不得漏報、瞞報。九、為保證評估質量，乙方需交存 30 萬元保證金至甲方指定的保證金賬戶。保證金在合作終止?jié)M2 年后退

19、還給乙方，如由乙方評估價值虛高所造成甲方貸款發(fā)生損失的，則乙方應在變現(xiàn)價值低于評估價值 15以上部分的范圍內賠償甲方的損失，保證金在乙方承擔責任后退還乙方。十、乙方應自愿免費義務按年度對甲方的未結清貸款抵押物進行價值重估，出具合并價值重估報告。乙方在重估過程中發(fā)現(xiàn)評估物價值下降致使抵押物率不符合本行規(guī)定的，由經辦支行申請后為甲方出具單戶評估報告。十一、合作期間甲方如發(fā)現(xiàn)乙方評估報告有明顯的價值虛高情況及其他不正當行為，甲方有權立即終止雙方合作。十二、合作協(xié)議自簽定生效之日起有效期一年。十三、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，雙方簽字蓋章后生效。十四、本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商解決。甲方公章：乙方

20、公章：法定代表人：法定代表人：（或委托人）（或委托人）年月日年月日附件 3銀行（）分行合作房地產評估工作評價報告一、評價范圍說明：評價的范圍為上年與分行合作的全部房地產評估機構。包括簽訂合作協(xié)議以及未簽訂合作協(xié)議但發(fā)生實際業(yè)務的評估機構，并說明原因。二、評價方法說明：評價采用公司基礎評價和評估報告質量評價相結合的評價方式，公司基礎評價包括 16 個方面內容，分值 200 分，占綜合權重的 60。公司基礎評價的指標設臵以定量化為主，定性化指標做到定量化處理，使評價的內容能夠客觀公正。評估報告質量評價是依據(jù)房地產估價規(guī)范的規(guī)定，對評估報告的估價方法、估價結果、報告格式三個方面內容進行評價，共設臵

21、17 項指標，分值 100 分，占綜合權重的 40。對于在全省范圍內跨地市設臵分公司的房地產評估機構，公司評價指標以總公司數(shù)據(jù)為基礎，報告評價以各地市分公司為評價基礎。三、評價指標說明：評價的指標設臵共分兩大部分，公司基礎指標和評估報告質量指標，總分值 300 分，其中，公司基礎指標 200 分、評估報告質量指標 100 分。綜合評價標準分值為 100 分，分值計算為：公司基礎指標得分*30 +評估報告指標得分*40。公司基礎指標共 16 項，包括：資質等級（10 分）；注冊資本（15 分）；評估師數(shù)量（15 分）；收費狀況（15 分）；公司成立年限（10 分）；保證金（10 分）；經營場所（

22、5 分）；估價項目建筑總面積（20 分）;估價土地總面積（15 分）；評估總價值（15 分）;總資產（15 分）;營業(yè)收入（10 分）;凈利潤（10 分）;管理者素質（15 分）;服務質量（10 分）;滿意度（10 分）。評估報告質量指標共 3 大部分，包括：估價方法（28 分）：特別突出是否使用兩種以上估價方法綜合判斷，同時評價估價依據(jù)是否充分，估價方法的可行性，相關參數(shù)設臵的合理性，計算公式是否正確，以及估價結果是否明顯偏離市場行情等。估價結果（12 分）；主要評價計算過程、參數(shù)選擇、估價原則、公式選用、估價方法、估價對象和估價目的，匯總計算結果。報告格式（60 分）；報告格式內容的完整性是評估質量好壞的關鍵，重點評價報告的格式、要素。主要包含封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告，估價技術報告、附件、以及報告制作要求。四、評價結果說明：通過以上指標設臵，統(tǒng)計合作房地產評估機構的綜合得分，根據(jù)得分情況將合作的房地產評估機構劃分為A、B、C、D 四個等級，其中，A 級:80 分；B 級:80B70； C 級:70C60； D 級:60 分。A 級：*評估公司B 級：*評估公司C 級：*評估公司D 級：*評估公司五、評價分析（一）公司基礎評價分析（二）評估報告質量評價分析（三）綜合評價分析六、