贛州市場調(diào)查

1、贛州主要在售樓盤調(diào)查江西贛州 =A=JUN2007.10贛州樓市板塊劃分站北區(qū)板塊站北區(qū)主要在售工程一覽錦融望江景城地段五洲大道南側(cè)站北區(qū)3號規(guī)模占地1.33萬，建面3.8萬，由5棟11+1小高組成，共257套價格均價3300，目前在售單位最低3180，最高3500元工程進度外墻基本粉刷完畢，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售進度項目于06年10月開盤，目前銷售率已近90%，僅剩余20余套位置相對較差3房單位。戶型面積二居三居62-85114-144項目點評項目于06年10月開盤，經(jīng)過近一年消化，項目銷售率近90%。已基本售罄，僅剩20余套位置相對較差，面積較大單位。項目客戶以鐵路、外地縣市和周邊地緣性客戶為主。其中

2、鐵路客戶約占50%左右。產(chǎn)品以110-130三房為主，最小面積產(chǎn)品為60-851房和2房單位，已全部消化完畢。站北區(qū)主要在售工程一覽宏建天御星地段火車站斜對面，站前大道西側(cè)規(guī)模占地8800，總建面2.6萬，由1棟沿街6F多層、2棟12F小高和1棟18F塔式高層組成，共175戶價格均價3300工程進度多層和2棟小高層已基本封頂，高層建筑剛出地面銷售進度銷售率約75%，剩余單位以三房為主戶型面積一居二居三居6982-96120-134項目點評項目于9月16日開盤，開盤均價3000元，當(dāng)天銷售60余套。項目客戶以鐵路、外地縣市和如貿(mào)易廣場等周邊地緣性客戶為主。銷售現(xiàn)場沒有進行銷控，所有單位均對外銷售

3、，多層單位剩余一半。整體銷售情況良好，2房單位全部售罄，69一居產(chǎn)品共11套剩余3套，其余全部為3房產(chǎn)品。站北區(qū)主要在售工程一覽章江龍鑫華城地段衛(wèi)校以南，站前大道以西規(guī)模占地3.46萬，總建面9.85萬，由3棟6F多層、4棟18F高層和6棟12F小高層組成，共553戶價格未定工程進度3棟多層已接近封頂，3、12號樓2層底商已完工銷售進度售樓部于9月投入使用，目前處于前期客戶積累階段，預(yù)計于11月下旬開盤戶型面積一居三居57127-135項目點評該項目為目前站北板塊內(nèi)體量最大項目，建筑立面時尚現(xiàn)代，品質(zhì)感強。預(yù)計在正式上市后將成為區(qū)域內(nèi)的代表項目，從品質(zhì)和價格均領(lǐng)跑市場。一期推出北側(cè)3棟多層和2

4、棟小高層，產(chǎn)品全部為3房，在12號內(nèi)采用3房搭配一房形式銷售?？紤]到產(chǎn)品品質(zhì)及營銷策略，大膽預(yù)測開盤均價將超過3200，在3300元左右。站北區(qū)主要在售工程一覽龍灣佳園二期地段五洲大道19號規(guī)模項目分2期，總建面4.9萬，容積率3.0。二期由1棟12/15F高層、1棟多層和2棟10F小高組成，共186戶。價格未定工程進度正在進行基礎(chǔ)施工銷售進度尚未開盤，售樓部內(nèi)資料缺乏，預(yù)計08年2月開盤戶型面積二居三居98106-135項目點評項目位于站前大道與五洲大道交匯處。分二期開發(fā)。其中一期已經(jīng)交房，目前正準(zhǔn)備推出二期。二期產(chǎn)品線較短，只有2房和3房單位，其中2房位于小高層內(nèi)，只有20套。項目主力戶型

5、為120三房。目前處于前期客戶積累階段，銷售現(xiàn)場內(nèi)形象包裝簡單，缺乏品質(zhì)塑造，預(yù)計將采用價格跟隨策略進行銷售。站北區(qū)主要在售工程一覽濱江相府地段濱江大道與五洲大道交匯處，贛江源大橋以北，鐵路三區(qū)西側(cè)規(guī)模占地1.18萬，總建面2.87萬，容積率2.45，共264戶價格一層2500元左右，均價2900元工程進度即將封頂，尚未進行綠化建設(shè)，將于08.6交房銷售進度于07年初開盤，目前銷售率約95%左右，僅剩余10余套1層單位和1套9層2+1房戶型面積二居（含2+1）三居四居76、99-110120120-130項目點評相對于站北區(qū)內(nèi)其他項目，緊靠江邊的地段和獨特的躍層產(chǎn)品設(shè)計成為其核心賣點，且其價格

6、水平一直略低于周邊其余項目，因此在沒有采取大力推廣的情況下順利完成銷售任務(wù)。項目整體而言性價比高，宜居程度較好，雖然地段相對較偏，但瑕不掩瑜。客戶以鐵路客戶為主。站北區(qū)主要在售工程一覽匯福名苑地段五洲大道加油站北側(cè)規(guī)模一棟18+1F的高層單體建筑，占地3794，總建面1.7萬，共100戶價格均價3800，單價從3200-4200不等工程進度出地面12層銷售進度于10月1日開盤，開盤當(dāng)天銷售50套左右，目前售出60余套戶型面積二居三居86117-148項目點評項目存在體量小、公攤大，且緊靠加油站等客觀缺陷，但產(chǎn)品形象及銷售現(xiàn)場包裝均較到位，免費提供的水果拼盤給客戶以溫馨感覺。8F以上單位具備了較

7、好的江景優(yōu)勢，這也成為了其最大的賣點。截至調(diào)查時間，已售出60余套，延續(xù)了 開盤熱銷慣性。剩余單位大部分為140左右大三房，后期銷售壓力較大。站北區(qū)主要在售工程一覽五龍桂園地段五龍客家風(fēng)情園西側(cè)規(guī)模占地170畝，總建面15萬，由近300戶別墅和9棟小高層組成，共670戶價格3300-6000，別墅套總價在90萬-200萬之間工程進度部分別墅已封頂銷售進度項目一期于5月13日開盤，共推出97戶別墅產(chǎn)品，目前銷售率近95%戶型面積聯(lián)排250左右獨棟350左右項目點評該項目為贛州東南部唯一別墅項目，主要面對外地及贛州本地高端客戶的升級置業(yè)需求。3棟小高和6棟點式高層形成半圍合形態(tài)，高容積率產(chǎn)品將對別

8、墅產(chǎn)品的品質(zhì)造成一定影響。站北區(qū)主要在售工程一覽匯福名苑地段五洲大道加油站北側(cè)規(guī)模一棟18+1F的高層單體建筑，占地3794，總建面1.7萬，共100戶價格均價3800，單價從3200-4200不等工程進度出地面12層銷售進度于10月1日開盤，開盤當(dāng)天銷售50套左右，目前售出60余套戶型面積二居三居86117-148項目點評項目存在體量小、公攤大，且緊靠加油站等客觀缺陷，但產(chǎn)品形象及銷售現(xiàn)場包裝均較到位，免費提供的水果拼盤給客戶以溫馨感覺。8F以上單位具備了較好的江景優(yōu)勢，這也成為了其最大的賣點。截至調(diào)查時間，已售出60余套，延續(xù)了 開盤熱銷慣性。剩余單位大部分為140左右大三房，后期銷售壓力

9、較大。站北區(qū)板塊綜述站北區(qū)為贛州未來重要的物流、商流集散地，地塊未來升值潛力宏大。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場如火如荼，呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。區(qū)域內(nèi)市場呈現(xiàn)如下特點：3300元為板塊內(nèi)主流價錢；容積率普遍在2.5以上，建筑形狀多以小高、高層為主；主流戶型以110-130 三房為主，其他100 以內(nèi)二房和一房 單位均有不俗表現(xiàn)。與之相反，140 以上產(chǎn)品消化速度均較緩慢；遭到火車站、貿(mào)易廣場、摩托車市場及章江美景等利好刺激，區(qū)域內(nèi)外消費群體均較看好板塊開展，鐵路系統(tǒng)、周邊地緣性客戶及外地縣市客戶成為區(qū)域的主要消費群體 。站北區(qū)板塊住宅存量統(tǒng)計項目名稱總體量（）銷售率剩余存量（）錦融望江景城3800090%380

10、0宏建天御星2600075%6500章江龍鑫華城985000%98500龍灣佳園二期4900050%24500濱江相府2870095%1435匯福名苑1700060%6800逸豪小區(qū)600000%60000合 計31720064%201535注：1.本表為普宅類產(chǎn)品存量計算，不含五龍桂園別墅類產(chǎn)品 2.總體量為工程總建筑面積，含住宅和非住宅 3.龍灣佳園二期建面不可考，按總建面50%推算贛州樓市板塊劃分河套老城區(qū)板塊河套老城區(qū)主要在售工程一覽東方勝境地段東河大橋南端，東郊路加油站旁規(guī)模占地面積6.4萬，容積率2.59,由5棟18+1F塔式高層和28棟多層住宅組成，共1400余套（含800余戶返

11、遷戶）價格均價3000左右工程進度多層已部分封頂，高層進行基礎(chǔ)工程銷售進度7月31日開盤，開盤推出8棟多層和5棟高層共676套，當(dāng)天售出400余套。截至10月23日，多層銷售90%，高層約80%戶型面積一居二居三居四居52-6581-103111-146142項目點評該項目屬于東郊路危房改造工程，含800余套返遷戶。因此項目雖然體量較大，但整體品質(zhì)并不強。項目戶型設(shè)計相對較弱，實用性不強，但由于緊靠江邊，屬于老城區(qū)范圍，且價格略低于市場同期水平3-400元，因此受到大批中等階層客戶追捧。目前整體銷售率過80%以上，高層僅剩少量1居和復(fù)式，多層剩1層和復(fù)式單位。河套老城區(qū)主要在售工程一覽南陽東升

12、地段渡口路7號(原煤氣公司廠區(qū))規(guī)模占地2.3萬，總建面5.8萬，由3棟多層、4棟小高層組成，共320戶價格二期均價3700元工程進度主體建筑已經(jīng)封頂，即將開始園林施工銷售進度南側(cè)一期3棟多層全部售罄，二期4棟小高層銷售率約70%，整體銷售率過80%戶型面積二居三居四居128-143項目點評位于紅旗大道延伸段,屬于老城區(qū)范圍內(nèi)，是其最大賣點。周邊配套齊全，生活氛圍濃厚。但外部環(huán)境較臟亂差。與同屬東城的東方勝境和金鉆廣場相比，無論是地段、產(chǎn)品還是價格均不占明顯優(yōu)勢，整體銷售速度一般。河套老城區(qū)主要在售工程一覽恒瑞藍波灣二期地段章江北大道18號規(guī)模占地3.3萬，總建筑面11.8萬，共548戶價格均

13、價4000元，最低為頂層復(fù)式3300，最高4500元工程進度已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售銷售進度項目于06年初開盤，目前銷售率約95%，低商全部售罄戶型面積二居三居四居84184184項目點評贛州高檔小區(qū)主要代表項目。通過一期現(xiàn)房的完美展示，樹立了良好的市場形象，并成為了其后續(xù)項目高售價的有力支撐。二期由10棟高低錯落的小高和高層產(chǎn)品組成，以大面積戶型為主。其中三房184為現(xiàn)剩余單位主流戶型?？蛻羲刭|(zhì)相對較高，為本地或外地中上階層客戶。河套老城區(qū)主要在售工程一覽恒瑞藍波美郡地段酒廠南，黃屋坪與張家圍路交界處規(guī)模占地31畝，總建面5.3萬，容積率2.0，由6F多層和8F小高組成，共200戶價格未定工程進度

14、正進行基礎(chǔ)施工，未出地面銷售進度處于前期客戶積累階段，預(yù)計將于08年初面市戶型面積三居四居132-170150-170項目點評老城區(qū)地段+恒瑞藍波灣的樣板示范+高產(chǎn)品素質(zhì)+實用創(chuàng)新戶型成為項目成功銷售的有力支撐。以躍層三房和躍層四房為主要賣點，具備較高的市場吸引力，但北側(cè)的酒廠生產(chǎn)區(qū)所生成的空氣、噪音污染將對大幅度的降低項目品質(zhì)。河套老城區(qū)主要在售工程一覽濱江愛丁堡地段章江北大道東段北側(cè)規(guī)模占地7萬，總建面14.8萬，容積率1.91，分二期開發(fā)，共877戶價格均價3400元/，目前在售復(fù)式單位均價2900元工程進度一期外墻粉飾完成，進行園林綠化工程/二期正進行基礎(chǔ)施工銷售進度扣除保留單位，一期

15、銷售率約90%，近期主推復(fù)式單位戶型面積二居三居四居85-90112-147150-165項目點評項目為坡地地形，地中海風(fēng)情園林、建筑，內(nèi)部景觀較好，產(chǎn)品線豐富。但受到藍波灣等南側(cè)住宅影響，雖然項目屬于濱江江景區(qū)域，但與周邊項目相比不具備明顯景觀優(yōu)勢。施工現(xiàn)場缺乏包裝，VI導(dǎo)引系統(tǒng)不足。銷售現(xiàn)場包裝到位，銷售道具齊全，主打賣點為“高處、私享”河套老城區(qū)板塊綜述河套老城區(qū)范圍界定為章江以北、貢江以南大部分區(qū)域，屬于贛州傳統(tǒng)的商業(yè)、居住集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備完善、購物便利，居住氣氛濃重。加上近年來重點開發(fā)的濱江大道沿線樓盤，產(chǎn)品質(zhì)量高、外部環(huán)境好，更使得老城區(qū)內(nèi)工程供不應(yīng)求。區(qū)域內(nèi)市場呈現(xiàn)如下特

16、點：板塊銷售均價4000左右；板塊內(nèi)工程位置分散，地段均在城市周邊區(qū)域容積率均在2.5左右，高層、小高層產(chǎn)品漸成主流由南到北，產(chǎn)品質(zhì)量逐漸下降，應(yīng)對客群也由中上過渡至中等階層隨著可開發(fā)土地的逐漸減少，區(qū)域開發(fā)量在贛州市場比例將逐漸降低河套老城區(qū)板塊住宅存量統(tǒng)計項目名稱總體量（）銷售率剩余存量（）東方勝境16576090%16576南陽東升5800080%11600恒瑞藍波灣11800095%5900恒瑞藍灣美郡530000%53000金鉆廣場50000100%0濱江愛丁堡14787240%88723合 計59263230%175799注：1.本表為普宅類產(chǎn)品存量計算 2.總體量為工程總建筑面積

17、，含住宅和非住宅 3.部分工程分期開發(fā)銷售，按總值估算銷售率推算贛州樓市板塊劃分水東板塊水東板塊主要在售工程一覽時間公園地段水東鎮(zhèn)，貢江以北，長途車站對面規(guī)?？傉嫉?000余畝，總建面近100萬價格二期尾盤階段均價3100元工程進度一期13萬已交房，二期基本封頂銷售進度一期、二期全部售罄，三期將于08年初開盤戶型面積-項目點評水東唯一項目，也是贛州市唯一百萬超級大盤，以規(guī)模宏大、內(nèi)外景觀完美交融、人性物管和高品質(zhì)建筑而著稱。項目在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品配比上均向萬科四季花城靠攏，并取得了較好的效果。項目體量大，容積率低，在產(chǎn)品配比上以多層洋房和獨棟別墅為主，其間點綴部分少量小高層產(chǎn)品。水東板塊綜述板塊

18、地處贛州最東側(cè)，與贛縣接壤，位置相對贛州其他區(qū)域而言較偏遠，土地買賣、開發(fā)均不活潑。目前板塊內(nèi)僅時間公園一個工程，產(chǎn)品除少量小高層外，以低容積率的多層、別墅為主。贛州樓市板塊劃分楊梅渡、水西板塊楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽蘭亭半島地段西河大橋東側(cè)橋頭，水西河排上規(guī)模占地約5萬,總建面約5.3萬，由24棟獨棟、12棟雙拼、15棟聯(lián)排、1棟疊拼和1棟多層組成，共186戶價格聯(lián)排3000、雙拼4000、獨棟5000，多層和疊加尚未開盤，價格未定工程進度一期建筑主體外墻已粉刷完畢，正進行園林施工。南側(cè)二期工程正進行基礎(chǔ)施工銷售進度一期為北側(cè)純別墅產(chǎn)品，于1月28日開盤，工作人員稱完成95%銷售率。

19、二期開盤時間未定。戶型面積獨棟雙拼聯(lián)排290-410250250-350項目點評從地理位置和產(chǎn)品配比來看，項目屬于城市經(jīng)濟類別墅范圍。項目緊靠江邊，且面江向為丘陵緩坡地勢，使得產(chǎn)品觀景性較高。與五龍桂園相比，該項目外部景觀和地段優(yōu)勢明顯，并直接反應(yīng)在高售價和快速銷售速度上。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽帝怡江景地段西河大橋西頭南側(cè)規(guī)模占地4.7萬，總建面5.5萬，容積率1.2，由1棟18F高層、4棟小高層、4棟多層洋房和9棟疊拼組成，共總套數(shù)328套價格疊拼5500，小高4500，洋房4500-6400工程進度一期洋房和疊拼已封頂，小高層正在施工銷售進度在客戶積累階段僅對外發(fā)售50張VIP卡

20、。項目于10月1日開盤，據(jù)工作人員介紹銷售50余套。戶型面積洋房疊拼小高層124-140270-30080-160項目點評該項目定位為純粹的高檔住宅景觀小區(qū)。以江景和內(nèi)部東南亞風(fēng)情園林為主推賣點，獨到的坡地漸退露臺設(shè)計增加產(chǎn)品亮點。開發(fā)商希望通過有效的銷售現(xiàn)場包裝和高品質(zhì)形象樹立，給予市場一個高品質(zhì)=高價格概念。從實際調(diào)查情況來看，該項目售價略高于市場承受底線，銷售狀況一般。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽富升天賜良園地段楊梅渡大橋以西，迎賓大道與105國道交匯處規(guī)模占地2萬，總建面5.3萬，其中商業(yè)4000，分2期開發(fā)，由4棟多層和2棟小高層組成，共371套價格均價3000元,11月將上漲2

21、00元/工程進度08年10月交房，已全部封頂，正進行外墻飾面銷售進度一期多層基本售罄，僅剩1套5層3房。小高層于3月開盤，銷售約60%，其中2房全部售完，剩余140左右3房和1804房戶型面積二居三居四居60-105138-143182項目點評該項目體量不大，產(chǎn)品缺乏獨特亮點，但由于與楊梅渡板塊同步發(fā)展，在營銷策略上采用跟隨戰(zhàn)術(shù)，因此得以順利銷售。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽藍科天水地段迎賓大道南側(cè)規(guī)模占地2萬，總建面5.2萬，由6棟多層、4棟小高和1棟高層組成，共399戶價格未定工程進度已做好工地圍墻，正進行基礎(chǔ)施工銷售進度預(yù)計于12月28日開盤戶型面積一居二居三居40-5080-901

22、10-130項目點評項目與錦繡星城僅一路之隔，緊靠天賜良園項目。該項目體量不大，戶型以符合大眾需求的中小面積產(chǎn)品為主。銷售現(xiàn)場缺少足夠銷售道具和形象包裝手段，工作人員銷售技巧及專業(yè)知識有待提高。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽方基賽納春天地段金嶺路與105國道交匯處規(guī)模占地5萬，總建面約13萬，總戶數(shù)約1000套價格均價3000工程進度主體建筑已經(jīng)封頂銷售進度一期6月16日開盤，開盤當(dāng)天銷售171套，目前一期基本售完，剩余電梯房頂層復(fù)式單位。戶型面積二居三居四居86117-157157項目點評該項目位于黃金開發(fā)區(qū)內(nèi)，與周邊項目相比，項目體量、內(nèi)部配套等均具備一定優(yōu)勢。產(chǎn)品定位中檔，戶型面積以中

23、小戶型為主，主要針對周邊區(qū)域客戶（如開發(fā)區(qū)工作人群、周邊學(xué)院教師客群等），一期銷售狀況良好，二期預(yù)計于明年推出。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽錦繡星城二期地段迎賓大道與金東路交界處規(guī)?？傉嫉?.2萬，總建面1.38萬，其中二期為北側(cè)3棟小高和東側(cè)4棟高層組成，約360余戶價格均價3500工程進度出地面5、6層銷售進度二期將于11月11日開盤選房，當(dāng)天計劃推出160余套單位，目前已發(fā)售170張左右VIP卡戶型面積二居三居四居100126-147160項目點評項目一期已交房，小區(qū)內(nèi)部園林景觀展示效果明顯。項目緊靠章江，為親水住宅小區(qū)，外部環(huán)境成為其主打賣點。將于11月11日選房，目前正發(fā)售VIP

24、卡，每卡10000元。除可享受額外1%購房優(yōu)惠外，另可享受100元/天和抽獎優(yōu)惠。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽錦繡星城嘉苑地段迎賓大道北側(cè)，錦繡星城旁規(guī)模占地3.8萬，總建面8.3萬，由小高和多層組成，共468戶價格均價3100元工程進度已封頂銷售進度5月一期開盤，8月4日二期開盤，推出11棟108套，均價2880元。其中二房單位共20套，均價2900元以上，當(dāng)天全部售完。目前銷售率過95%，剩余10套左右4房和復(fù)式單位戶型面積二居三居四居75120-140130-140項目點評為促進銷售，展示大盤效應(yīng)，該項目無論是在建筑風(fēng)格、營銷包裝還是建筑形態(tài)上均與錦繡星城一脈相承，并取得了較好的雙贏

25、效果。產(chǎn)品以中小戶型為主，戶型空間布局合理、實用，市場接受程度較好。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽隱龍山莊地段金東路西側(cè)，贛南假日酒店對面規(guī)模占地12.5萬，總建面18.3萬，容積率1.46，共1046戶價格未定工程進度臨金東路少量建筑出地面3層，其余建筑尚未施工銷售進度未開始銷售戶型面積無資料項目點評項目緊靠贛南假日酒店和森林公園，與章江直線距離不足500米，相對于區(qū)域內(nèi)其他項目，外部景觀資源更加充足，但位置相對較偏遠。根據(jù)實地工程進度預(yù)測，預(yù)計將在08年6月前后面市。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽森茂水韻花都三期地段迎賓大道于金東路交匯處規(guī)?？傉嫉?.4萬，總建面18萬，共1000余戶

26、，分三期開發(fā)價格均價3300元，小高層3030起工程進度臨街21號樓主體即將封頂銷售進度三期推出21、23、24號樓，其中21號樓銷售率約40%，23、24號樓近90%。19、22、15號樓尚未推出。戶型面積二居三居四居101138-143172項目點評楊梅渡大橋西板塊的代表項目之一，與板塊同步發(fā)展。目前一期、二期已經(jīng)交房，內(nèi)部園林建設(shè)較好，給予了購房者較強的購買信心。受建筑形態(tài)影響，戶型面積相對較大，套總價超過35萬，銷售態(tài)勢一般。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽繁榮廣場地段杉木樹下路中段規(guī)模占地1萬，總建面3.4萬，由3棟小高組成，共254戶價格均價3500，起價3000，最高3800工程

27、進度準(zhǔn)現(xiàn)房，將于07年11月底交房銷售進度整體銷售率約90%，現(xiàn)剩余20余套復(fù)式和大三房單位戶型面積二居三居四居94130-157157項目點評項目與周邊項目相比，存在體量小，內(nèi)部配套不足，產(chǎn)品公攤高，面積大，外部環(huán)境差等硬傷，雖然緊靠文清路實驗小學(xué)，但整體銷售速度依然表現(xiàn)一般。目前處于尾房階段，即將交房。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽帝景豪園地段章江北大道西段108號規(guī)模占地2.2萬，總建面8.7萬，由4棟小高和2棟高層組成，共390戶價格均價3600，目前在售單位3400起，最高4600工程進度主體建筑基本完成，尚未外墻飾面銷售進度售樓部于06年開始啟動，于5月2日正式開盤。開盤當(dāng)天銷售

28、情況良好，目前銷售率過90%，剩余30余套，以1房和位置較差3房為主。戶型面積一居二居三居四居75100-106130-155167項目點評項目與章江近一路之隔，江景優(yōu)勢明顯。項目也以外部環(huán)境為主打賣點，并在臨江單位采用觀光電梯以突顯江景優(yōu)勢。項目定位為江景高尚住宅，以大面積戶型為主，三房、四房占80%左右。項目客戶定位為社會中上層群體，購買力強。從實際銷售情況來看，大面積產(chǎn)品銷售情況比中小戶型好。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽金樽花園地段楊公路1號，與文明大道交匯處規(guī)模占地2萬，總建面7.8萬，由15棟多層組成，共400余戶價格均價3600元工程進度一期已經(jīng)交房，二期于08年1月底交房銷售

29、進度一期全部售罄，二期剩10套左右三房和復(fù)式單位戶型面積二居三居復(fù)式80130200-260項目點評該項目于05年啟動，現(xiàn)已基本售罄。目前住宅均價3600-3800，車庫4000-4500，裙樓底商14000元/。項目為純多層住宅，面向城市中、上階層人群，銷售情況良好。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽國際時代廣場地段文明大道和紅旗大道交匯處，原冶機廠舊址占地143750.37容積率3.5總建面461333.69住宅建面243928.5建筑密度40.37%(不含道路廣場）24.6%（含道路廣場）項目點評該項目為紅旗大道延伸段城市改造工程，建成后將成為西河片區(qū)的地標(biāo)性建筑群，集休閑、商業(yè)、居住于一

30、體的城市綜合體。從目前規(guī)劃方案來看，將全部為小高層和高層建筑，產(chǎn)品形態(tài)有寫字樓、購物中心和高尚住宅。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽蔚藍半島四期（北區(qū)）地段章江北大道118號規(guī)模總建面2.7萬，由3棟小高組成共110戶左右價格對外宣稱4000元均價工程進度出地面3、4層銷售進度預(yù)計07年11月中下旬開盤，目前收5000元誠意金，選房成功則抵房款5000元。目前已收取100余位客戶所交誠意金戶型面積三居四居125-160140項目點評贛州最早也是目前人氣最高的高尚住宅項目，開贛州品質(zhì)樓盤之先河。注重細節(jié)、以人為本、管家物管、情景園林為其聚集了較高的市場美譽。就四期本身而言，由于遠離項目主體，除了

31、項目品牌和江景所帶來的附加值以外，不能享受到小區(qū)配套和內(nèi)部園林。楊梅渡大橋東屬于老城區(qū)，配套齊全，交通方便，具有環(huán)境好、生活方便的優(yōu)點，吸引了大量有“進城情結(jié)的購房者。產(chǎn)品以中、高檔江景房為主，均價3600元左右。國際時代廣場為后期主要放量工程楊梅渡大橋西與老城區(qū)隔河相望，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，無江景優(yōu)勢，生活配套需求完善，宜居性較差。工程密集，以中檔住宅小區(qū)為主，客戶群體為城市中等收入人群，區(qū)域均價在3100元左右。楊梅渡、水西板塊綜述板塊位于贛州西側(cè)，章江橫穿而過，森林公園、贛南假日酒店等均在板塊內(nèi)，景觀環(huán)境良好。板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場于05年開場開展，已構(gòu)成以楊梅渡大橋為中心的居住圈。根據(jù)地理位置不

32、同，區(qū)域內(nèi)大致可劃分為水西、楊梅渡大橋以西和楊梅渡大橋以東三個小板塊。水 西區(qū)域內(nèi)帝怡江景和蘭亭半島工程均為坡地地形，緊靠江邊，觀景效果極好，工程定位為高檔住宅和別墅工程，銷售價錢在4500元以上。贛州樓市板塊劃分水南新區(qū)板塊水南新區(qū)主要在售工程一覽黃金時代三期地段贊賢路9號，市政府西側(cè)規(guī)?？偨?8萬，共1108戶，分四期開發(fā)價格對外宣稱4200工程進度基本封頂銷售進度三期預(yù)計08年初推出，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，具體銷售模式未定。戶型面積二居三居四居96130-140144-160項目點評黃金時代項目為水南新區(qū)樓盤的代表項目，緊靠新區(qū)市政府，為新區(qū)核心地段，專業(yè)代理公司在產(chǎn)品包裝和推廣上動作到位，一直

33、為市場的領(lǐng)跑者。一、二期已售完，將于08年初推出三期部分。三期由6棟多層和1棟小高層組成，全部準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。水南新區(qū)主要在售工程一覽江南明珠地段興國中路南側(cè),市博物館以西規(guī)模占地1.9萬，總建筑面4.4萬，由4棟多層和4棟小高層組成，共277戶價格二期均價4100工程進度出地面5、6層銷售進度一期于07年5月推出，已售完。二期于9月22日開盤，當(dāng)天售出60%，截至10月25日，剩余58套，主要集中在1、2號樓。戶型面積二居三居四居90135140-150項目點評項目體量不大，配套設(shè)施主要以外部市政配套為主，其核心地段和中式風(fēng)格園林為該項目主要推廣點。相比周邊樓盤，該項目多層產(chǎn)品占據(jù)較大優(yōu)勢，消化

34、速度較快。而其1、2號電梯房產(chǎn)品銷售情況則一般。水南新區(qū)主要在售工程一覽鉑金時代地段長征大道與百勝路交匯處，萬盛MALL西南角規(guī)模占地面積約7200，總建面3.8萬，由3棟電梯房組成，分別為12層、22層和26層，其中住宅104套，SOHO公寓154套。價格未定工程進度尚未施工銷售進度售樓部位于天際華庭底商，于10月20日對外開放，開盤時間未定。戶型面積12層小高22層高層26層SOHO90-11080-16050-70水南新區(qū)主要在售工程一覽萬盛MALL地段興國路南，長征大道東側(cè)規(guī)模占地5.2萬，總建面約11萬，其中商業(yè)6.5萬，住宅3.5萬，其他設(shè)施約1萬價格商業(yè)23000元/工程進度基本完工，剩余少量配套工程銷售進度住宅全部售完，目前在售商業(yè)部分。商業(yè)二層整租整售，一層銷售率約80%左右，單價230