贛州市場(chǎng)調(diào)查

1、贛州主要在售樓盤(pán)調(diào)查江西贛州 =A=JUN2007.10贛州樓市板塊劃分站北區(qū)板塊站北區(qū)主要在售工程一覽錦融望江景城地段五洲大道南側(cè)站北區(qū)3號(hào)規(guī)模占地1.33萬(wàn)，建面3.8萬(wàn)，由5棟11+1小高組成，共257套價(jià)格均價(jià)3300，目前在售單位最低3180，最高3500元工程進(jìn)度外墻基本粉刷完畢，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售進(jìn)度項(xiàng)目于06年10月開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售率已近90%，僅剩余20余套位置相對(duì)較差3房單位。戶型面積二居三居62-85114-144項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目于06年10月開(kāi)盤(pán)，經(jīng)過(guò)近一年消化，項(xiàng)目銷(xiāo)售率近90%。已基本售罄，僅剩20余套位置相對(duì)較差，面積較大單位。項(xiàng)目客戶以鐵路、外地縣市和周邊地緣性客戶為主。其中

2、鐵路客戶約占50%左右。產(chǎn)品以110-130三房為主，最小面積產(chǎn)品為60-851房和2房單位，已全部消化完畢。站北區(qū)主要在售工程一覽宏建天御星地段火車(chē)站斜對(duì)面，站前大道西側(cè)規(guī)模占地8800，總建面2.6萬(wàn)，由1棟沿街6F多層、2棟12F小高和1棟18F塔式高層組成，共175戶價(jià)格均價(jià)3300工程進(jìn)度多層和2棟小高層已基本封頂，高層建筑剛出地面銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售率約75%，剩余單位以三房為主戶型面積一居二居三居6982-96120-134項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目于9月16日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)3000元，當(dāng)天銷(xiāo)售60余套。項(xiàng)目客戶以鐵路、外地縣市和如貿(mào)易廣場(chǎng)等周邊地緣性客戶為主。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)行銷(xiāo)控，所有單位均對(duì)外銷(xiāo)售

3、，多層單位剩余一半。整體銷(xiāo)售情況良好，2房單位全部售罄，69一居產(chǎn)品共11套剩余3套，其余全部為3房產(chǎn)品。站北區(qū)主要在售工程一覽章江龍?chǎng)稳A城地段衛(wèi)校以南，站前大道以西規(guī)模占地3.46萬(wàn)，總建面9.85萬(wàn)，由3棟6F多層、4棟18F高層和6棟12F小高層組成，共553戶價(jià)格未定工程進(jìn)度3棟多層已接近封頂，3、12號(hào)樓2層底商已完工銷(xiāo)售進(jìn)度售樓部于9月投入使用，目前處于前期客戶積累階段，預(yù)計(jì)于11月下旬開(kāi)盤(pán)戶型面積一居三居57127-135項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目為目前站北板塊內(nèi)體量最大項(xiàng)目，建筑立面時(shí)尚現(xiàn)代，品質(zhì)感強(qiáng)。預(yù)計(jì)在正式上市后將成為區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng)目，從品質(zhì)和價(jià)格均領(lǐng)跑市場(chǎng)。一期推出北側(cè)3棟多層和2

4、棟小高層，產(chǎn)品全部為3房，在12號(hào)內(nèi)采用3房搭配一房形式銷(xiāo)售?？紤]到產(chǎn)品品質(zhì)及營(yíng)銷(xiāo)策略，大膽預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)均價(jià)將超過(guò)3200，在3300元左右。站北區(qū)主要在售工程一覽龍灣佳園二期地段五洲大道19號(hào)規(guī)模項(xiàng)目分2期，總建面4.9萬(wàn)，容積率3.0。二期由1棟12/15F高層、1棟多層和2棟10F小高組成，共186戶。價(jià)格未定工程進(jìn)度正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工銷(xiāo)售進(jìn)度尚未開(kāi)盤(pán)，售樓部?jī)?nèi)資料缺乏，預(yù)計(jì)08年2月開(kāi)盤(pán)戶型面積二居三居98106-135項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目位于站前大道與五洲大道交匯處。分二期開(kāi)發(fā)。其中一期已經(jīng)交房，目前正準(zhǔn)備推出二期。二期產(chǎn)品線較短，只有2房和3房單位，其中2房位于小高層內(nèi)，只有20套。項(xiàng)目主力戶型

5、為120三房。目前處于前期客戶積累階段，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)形象包裝簡(jiǎn)單，缺乏品質(zhì)塑造，預(yù)計(jì)將采用價(jià)格跟隨策略進(jìn)行銷(xiāo)售。站北區(qū)主要在售工程一覽濱江相府地段濱江大道與五洲大道交匯處，贛江源大橋以北，鐵路三區(qū)西側(cè)規(guī)模占地1.18萬(wàn)，總建面2.87萬(wàn)，容積率2.45，共264戶價(jià)格一層2500元左右，均價(jià)2900元工程進(jìn)度即將封頂，尚未進(jìn)行綠化建設(shè)，將于08.6交房銷(xiāo)售進(jìn)度于07年初開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售率約95%左右，僅剩余10余套1層單位和1套9層2+1房戶型面積二居（含2+1）三居四居76、99-110120120-130項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)相對(duì)于站北區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目，緊靠江邊的地段和獨(dú)特的躍層產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為其核心賣(mài)點(diǎn)，且其價(jià)格

6、水平一直略低于周邊其余項(xiàng)目，因此在沒(méi)有采取大力推廣的情況下順利完成銷(xiāo)售任務(wù)。項(xiàng)目整體而言性價(jià)比高，宜居程度較好，雖然地段相對(duì)較偏，但瑕不掩瑜?？蛻粢澡F路客戶為主。站北區(qū)主要在售工程一覽匯福名苑地段五洲大道加油站北側(cè)規(guī)模一棟18+1F的高層單體建筑，占地3794，總建面1.7萬(wàn)，共100戶價(jià)格均價(jià)3800，單價(jià)從3200-4200不等工程進(jìn)度出地面12層銷(xiāo)售進(jìn)度于10月1日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售50套左右，目前售出60余套戶型面積二居三居86117-148項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目存在體量小、公攤大，且緊靠加油站等客觀缺陷，但產(chǎn)品形象及銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝均較到位，免費(fèi)提供的水果拼盤(pán)給客戶以溫馨感覺(jué)。8F以上單位具備了較

7、好的江景優(yōu)勢(shì)，這也成為了其最大的賣(mài)點(diǎn)。截至調(diào)查時(shí)間，已售出60余套，延續(xù)了 開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)慣性。剩余單位大部分為140左右大三房，后期銷(xiāo)售壓力較大。站北區(qū)主要在售工程一覽五龍桂園地段五龍客家風(fēng)情園西側(cè)規(guī)模占地170畝，總建面15萬(wàn)，由近300戶別墅和9棟小高層組成，共670戶價(jià)格3300-6000，別墅套總價(jià)在90萬(wàn)-200萬(wàn)之間工程進(jìn)度部分別墅已封頂銷(xiāo)售進(jìn)度項(xiàng)目一期于5月13日開(kāi)盤(pán)，共推出97戶別墅產(chǎn)品，目前銷(xiāo)售率近95%戶型面積聯(lián)排250左右獨(dú)棟350左右項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目為贛州東南部唯一別墅項(xiàng)目，主要面對(duì)外地及贛州本地高端客戶的升級(jí)置業(yè)需求。3棟小高和6棟點(diǎn)式高層形成半圍合形態(tài)，高容積率產(chǎn)品將對(duì)別

8、墅產(chǎn)品的品質(zhì)造成一定影響。站北區(qū)主要在售工程一覽匯福名苑地段五洲大道加油站北側(cè)規(guī)模一棟18+1F的高層單體建筑，占地3794，總建面1.7萬(wàn)，共100戶價(jià)格均價(jià)3800，單價(jià)從3200-4200不等工程進(jìn)度出地面12層銷(xiāo)售進(jìn)度于10月1日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售50套左右，目前售出60余套戶型面積二居三居86117-148項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目存在體量小、公攤大，且緊靠加油站等客觀缺陷，但產(chǎn)品形象及銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝均較到位，免費(fèi)提供的水果拼盤(pán)給客戶以溫馨感覺(jué)。8F以上單位具備了較好的江景優(yōu)勢(shì)，這也成為了其最大的賣(mài)點(diǎn)。截至調(diào)查時(shí)間，已售出60余套，延續(xù)了 開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)慣性。剩余單位大部分為140左右大三房，后期銷(xiāo)售壓力

9、較大。站北區(qū)板塊綜述站北區(qū)為贛州未來(lái)重要的物流、商流集散地，地塊未來(lái)升值潛力宏大。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺態(tài)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：3300元為板塊內(nèi)主流價(jià)錢(qián)；容積率普遍在2.5以上，建筑形狀多以小高、高層為主；主流戶型以110-130 三房為主，其他100 以內(nèi)二房和一房 單位均有不俗表現(xiàn)。與之相反，140 以上產(chǎn)品消化速度均較緩慢；遭到火車(chē)站、貿(mào)易廣場(chǎng)、摩托車(chē)市場(chǎng)及章江美景等利好刺激，區(qū)域內(nèi)外消費(fèi)群體均較看好板塊開(kāi)展，鐵路系統(tǒng)、周邊地緣性客戶及外地縣市客戶成為區(qū)域的主要消費(fèi)群體 。站北區(qū)板塊住宅存量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱總體量（）銷(xiāo)售率剩余存量（）錦融望江景城3800090%380

10、0宏建天御星2600075%6500章江龍?chǎng)稳A城985000%98500龍灣佳園二期4900050%24500濱江相府2870095%1435匯福名苑1700060%6800逸豪小區(qū)600000%60000合 計(jì)31720064%201535注：1.本表為普宅類(lèi)產(chǎn)品存量計(jì)算，不含五龍桂園別墅類(lèi)產(chǎn)品 2.總體量為工程總建筑面積，含住宅和非住宅 3.龍灣佳園二期建面不可考，按總建面50%推算贛州樓市板塊劃分河套老城區(qū)板塊河套老城區(qū)主要在售工程一覽東方勝境地段東河大橋南端，東郊路加油站旁規(guī)模占地面積6.4萬(wàn)，容積率2.59,由5棟18+1F塔式高層和28棟多層住宅組成，共1400余套（含800余戶返

11、遷戶）價(jià)格均價(jià)3000左右工程進(jìn)度多層已部分封頂，高層進(jìn)行基礎(chǔ)工程銷(xiāo)售進(jìn)度7月31日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)推出8棟多層和5棟高層共676套，當(dāng)天售出400余套。截至10月23日，多層銷(xiāo)售90%，高層約80%戶型面積一居二居三居四居52-6581-103111-146142項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目屬于東郊路危房改造工程，含800余套返遷戶。因此項(xiàng)目雖然體量較大，但整體品質(zhì)并不強(qiáng)。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較弱，實(shí)用性不強(qiáng)，但由于緊靠江邊，屬于老城區(qū)范圍，且價(jià)格略低于市場(chǎng)同期水平3-400元，因此受到大批中等階層客戶追捧。目前整體銷(xiāo)售率過(guò)80%以上，高層僅剩少量1居和復(fù)式，多層剩1層和復(fù)式單位。河套老城區(qū)主要在售工程一覽南陽(yáng)東升

12、地段渡口路7號(hào)(原煤氣公司廠區(qū))規(guī)模占地2.3萬(wàn)，總建面5.8萬(wàn)，由3棟多層、4棟小高層組成，共320戶價(jià)格二期均價(jià)3700元工程進(jìn)度主體建筑已經(jīng)封頂，即將開(kāi)始園林施工銷(xiāo)售進(jìn)度南側(cè)一期3棟多層全部售罄，二期4棟小高層銷(xiāo)售率約70%，整體銷(xiāo)售率過(guò)80%戶型面積二居三居四居128-143項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)位于紅旗大道延伸段,屬于老城區(qū)范圍內(nèi)，是其最大賣(mài)點(diǎn)。周邊配套齊全，生活氛圍濃厚。但外部環(huán)境較臟亂差。與同屬東城的東方勝境和金鉆廣場(chǎng)相比，無(wú)論是地段、產(chǎn)品還是價(jià)格均不占明顯優(yōu)勢(shì)，整體銷(xiāo)售速度一般。河套老城區(qū)主要在售工程一覽恒瑞藍(lán)波灣二期地段章江北大道18號(hào)規(guī)模占地3.3萬(wàn)，總建筑面11.8萬(wàn)，共548戶價(jià)格均

13、價(jià)4000元，最低為頂層復(fù)式3300，最高4500元工程進(jìn)度已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售銷(xiāo)售進(jìn)度項(xiàng)目于06年初開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售率約95%，低商全部售罄戶型面積二居三居四居84184184項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)贛州高檔小區(qū)主要代表項(xiàng)目。通過(guò)一期現(xiàn)房的完美展示，樹(shù)立了良好的市場(chǎng)形象，并成為了其后續(xù)項(xiàng)目高售價(jià)的有力支撐。二期由10棟高低錯(cuò)落的小高和高層產(chǎn)品組成，以大面積戶型為主。其中三房184為現(xiàn)剩余單位主流戶型?？蛻羲刭|(zhì)相對(duì)較高，為本地或外地中上階層客戶。河套老城區(qū)主要在售工程一覽恒瑞藍(lán)波美郡地段酒廠南，黃屋坪與張家圍路交界處規(guī)模占地31畝，總建面5.3萬(wàn)，容積率2.0，由6F多層和8F小高組成，共200戶價(jià)格未定工程進(jìn)度

14、正進(jìn)行基礎(chǔ)施工，未出地面銷(xiāo)售進(jìn)度處于前期客戶積累階段，預(yù)計(jì)將于08年初面市戶型面積三居四居132-170150-170項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)老城區(qū)地段+恒瑞藍(lán)波灣的樣板示范+高產(chǎn)品素質(zhì)+實(shí)用創(chuàng)新戶型成為項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的有力支撐。以躍層三房和躍層四房為主要賣(mài)點(diǎn)，具備較高的市場(chǎng)吸引力，但北側(cè)的酒廠生產(chǎn)區(qū)所生成的空氣、噪音污染將對(duì)大幅度的降低項(xiàng)目品質(zhì)。河套老城區(qū)主要在售工程一覽濱江愛(ài)丁堡地段章江北大道東段北側(cè)規(guī)模占地7萬(wàn)，總建面14.8萬(wàn)，容積率1.91，分二期開(kāi)發(fā)，共877戶價(jià)格均價(jià)3400元/，目前在售復(fù)式單位均價(jià)2900元工程進(jìn)度一期外墻粉飾完成，進(jìn)行園林綠化工程/二期正進(jìn)行基礎(chǔ)施工銷(xiāo)售進(jìn)度扣除保留單位，一期

15、銷(xiāo)售率約90%，近期主推復(fù)式單位戶型面積二居三居四居85-90112-147150-165項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目為坡地地形，地中海風(fēng)情園林、建筑，內(nèi)部景觀較好，產(chǎn)品線豐富。但受到藍(lán)波灣等南側(cè)住宅影響，雖然項(xiàng)目屬于濱江江景區(qū)域，但與周邊項(xiàng)目相比不具備明顯景觀優(yōu)勢(shì)。施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏包裝，VI導(dǎo)引系統(tǒng)不足。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝到位，銷(xiāo)售道具齊全，主打賣(mài)點(diǎn)為“高處、私享”河套老城區(qū)板塊綜述河套老城區(qū)范圍界定為章江以北、貢江以南大部分區(qū)域，屬于贛州傳統(tǒng)的商業(yè)、居住集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備完善、購(gòu)物便利，居住氣氛濃重。加上近年來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的濱江大道沿線樓盤(pán)，產(chǎn)品質(zhì)量高、外部環(huán)境好，更使得老城區(qū)內(nèi)工程供不應(yīng)求。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特

16、點(diǎn)：板塊銷(xiāo)售均價(jià)4000左右；板塊內(nèi)工程位置分散，地段均在城市周邊區(qū)域容積率均在2.5左右，高層、小高層產(chǎn)品漸成主流由南到北，產(chǎn)品質(zhì)量逐漸下降，應(yīng)對(duì)客群也由中上過(guò)渡至中等階層隨著可開(kāi)發(fā)土地的逐漸減少，區(qū)域開(kāi)發(fā)量在贛州市場(chǎng)比例將逐漸降低河套老城區(qū)板塊住宅存量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱總體量（）銷(xiāo)售率剩余存量（）東方勝境16576090%16576南陽(yáng)東升5800080%11600恒瑞藍(lán)波灣11800095%5900恒瑞藍(lán)灣美郡530000%53000金鉆廣場(chǎng)50000100%0濱江愛(ài)丁堡14787240%88723合 計(jì)59263230%175799注：1.本表為普宅類(lèi)產(chǎn)品存量計(jì)算 2.總體量為工程總建筑面積

17、，含住宅和非住宅 3.部分工程分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，按總值估算銷(xiāo)售率推算贛州樓市板塊劃分水東板塊水東板塊主要在售工程一覽時(shí)間公園地段水東鎮(zhèn)，貢江以北，長(zhǎng)途車(chē)站對(duì)面規(guī)?？傉嫉?000余畝，總建面近100萬(wàn)價(jià)格二期尾盤(pán)階段均價(jià)3100元工程進(jìn)度一期13萬(wàn)已交房，二期基本封頂銷(xiāo)售進(jìn)度一期、二期全部售罄，三期將于08年初開(kāi)盤(pán)戶型面積-項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)水東唯一項(xiàng)目，也是贛州市唯一百萬(wàn)超級(jí)大盤(pán)，以規(guī)模宏大、內(nèi)外景觀完美交融、人性物管和高品質(zhì)建筑而著稱。項(xiàng)目在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品配比上均向萬(wàn)科四季花城靠攏，并取得了較好的效果。項(xiàng)目體量大，容積率低，在產(chǎn)品配比上以多層洋房和獨(dú)棟別墅為主，其間點(diǎn)綴部分少量小高層產(chǎn)品。水東板塊綜述板塊

18、地處贛州最東側(cè)，與贛縣接壤，位置相對(duì)贛州其他區(qū)域而言較偏遠(yuǎn)，土地買(mǎi)賣(mài)、開(kāi)發(fā)均不活潑。目前板塊內(nèi)僅時(shí)間公園一個(gè)工程，產(chǎn)品除少量小高層外，以低容積率的多層、別墅為主。贛州樓市板塊劃分楊梅渡、水西板塊楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽蘭亭半島地段西河大橋東側(cè)橋頭，水西河排上規(guī)模占地約5萬(wàn),總建面約5.3萬(wàn)，由24棟獨(dú)棟、12棟雙拼、15棟聯(lián)排、1棟疊拼和1棟多層組成，共186戶價(jià)格聯(lián)排3000、雙拼4000、獨(dú)棟5000，多層和疊加尚未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定工程進(jìn)度一期建筑主體外墻已粉刷完畢，正進(jìn)行園林施工。南側(cè)二期工程正進(jìn)行基礎(chǔ)施工銷(xiāo)售進(jìn)度一期為北側(cè)純別墅產(chǎn)品，于1月28日開(kāi)盤(pán)，工作人員稱完成95%銷(xiāo)售率。

19、二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。戶型面積獨(dú)棟雙拼聯(lián)排290-410250250-350項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)從地理位置和產(chǎn)品配比來(lái)看，項(xiàng)目屬于城市經(jīng)濟(jì)類(lèi)別墅范圍。項(xiàng)目緊靠江邊，且面江向?yàn)榍鹆昃徠碌貏?shì)，使得產(chǎn)品觀景性較高。與五龍桂園相比，該項(xiàng)目外部景觀和地段優(yōu)勢(shì)明顯，并直接反應(yīng)在高售價(jià)和快速銷(xiāo)售速度上。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽帝怡江景地段西河大橋西頭南側(cè)規(guī)模占地4.7萬(wàn)，總建面5.5萬(wàn)，容積率1.2，由1棟18F高層、4棟小高層、4棟多層洋房和9棟疊拼組成，共總套數(shù)328套價(jià)格疊拼5500，小高4500，洋房4500-6400工程進(jìn)度一期洋房和疊拼已封頂，小高層正在施工銷(xiāo)售進(jìn)度在客戶積累階段僅對(duì)外發(fā)售50張VIP卡

20、。項(xiàng)目于10月1日開(kāi)盤(pán)，據(jù)工作人員介紹銷(xiāo)售50余套。戶型面積洋房疊拼小高層124-140270-30080-160項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目定位為純粹的高檔住宅景觀小區(qū)。以江景和內(nèi)部東南亞風(fēng)情園林為主推賣(mài)點(diǎn)，獨(dú)到的坡地漸退露臺(tái)設(shè)計(jì)增加產(chǎn)品亮點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)有效的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝和高品質(zhì)形象樹(shù)立，給予市場(chǎng)一個(gè)高品質(zhì)=高價(jià)格概念。從實(shí)際調(diào)查情況來(lái)看，該項(xiàng)目售價(jià)略高于市場(chǎng)承受底線，銷(xiāo)售狀況一般。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽富升天賜良園地段楊梅渡大橋以西，迎賓大道與105國(guó)道交匯處規(guī)模占地2萬(wàn)，總建面5.3萬(wàn)，其中商業(yè)4000，分2期開(kāi)發(fā)，由4棟多層和2棟小高層組成，共371套價(jià)格均價(jià)3000元,11月將上漲2

21、00元/工程進(jìn)度08年10月交房，已全部封頂，正進(jìn)行外墻飾面銷(xiāo)售進(jìn)度一期多層基本售罄，僅剩1套5層3房。小高層于3月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售約60%，其中2房全部售完，剩余140左右3房和1804房戶型面積二居三居四居60-105138-143182項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目體量不大，產(chǎn)品缺乏獨(dú)特亮點(diǎn)，但由于與楊梅渡板塊同步發(fā)展，在營(yíng)銷(xiāo)策略上采用跟隨戰(zhàn)術(shù)，因此得以順利銷(xiāo)售。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽藍(lán)科天水地段迎賓大道南側(cè)規(guī)模占地2萬(wàn)，總建面5.2萬(wàn)，由6棟多層、4棟小高和1棟高層組成，共399戶價(jià)格未定工程進(jìn)度已做好工地圍墻，正進(jìn)行基礎(chǔ)施工銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)計(jì)于12月28日開(kāi)盤(pán)戶型面積一居二居三居40-5080-901

22、10-130項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目與錦繡星城僅一路之隔，緊靠天賜良園項(xiàng)目。該項(xiàng)目體量不大，戶型以符合大眾需求的中小面積產(chǎn)品為主。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)缺少足夠銷(xiāo)售道具和形象包裝手段，工作人員銷(xiāo)售技巧及專(zhuān)業(yè)知識(shí)有待提高。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽方基賽納春天地段金嶺路與105國(guó)道交匯處規(guī)模占地5萬(wàn)，總建面約13萬(wàn)，總戶數(shù)約1000套價(jià)格均價(jià)3000工程進(jìn)度主體建筑已經(jīng)封頂銷(xiāo)售進(jìn)度一期6月16日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售171套，目前一期基本售完，剩余電梯房頂層復(fù)式單位。戶型面積二居三居四居86117-157157項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目位于黃金開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，與周邊項(xiàng)目相比，項(xiàng)目體量、內(nèi)部配套等均具備一定優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品定位中檔，戶型面積以中

23、小戶型為主，主要針對(duì)周邊區(qū)域客戶（如開(kāi)發(fā)區(qū)工作人群、周邊學(xué)院教師客群等），一期銷(xiāo)售狀況良好，二期預(yù)計(jì)于明年推出。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽錦繡星城二期地段迎賓大道與金東路交界處規(guī)?？傉嫉?.2萬(wàn)，總建面1.38萬(wàn)，其中二期為北側(cè)3棟小高和東側(cè)4棟高層組成，約360余戶價(jià)格均價(jià)3500工程進(jìn)度出地面5、6層銷(xiāo)售進(jìn)度二期將于11月11日開(kāi)盤(pán)選房，當(dāng)天計(jì)劃推出160余套單位，目前已發(fā)售170張左右VIP卡戶型面積二居三居四居100126-147160項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目一期已交房，小區(qū)內(nèi)部園林景觀展示效果明顯。項(xiàng)目緊靠章江，為親水住宅小區(qū)，外部環(huán)境成為其主打賣(mài)點(diǎn)。將于11月11日選房，目前正發(fā)售VIP

24、卡，每卡10000元。除可享受額外1%購(gòu)房?jī)?yōu)惠外，另可享受100元/天和抽獎(jiǎng)優(yōu)惠。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽錦繡星城嘉苑地段迎賓大道北側(cè)，錦繡星城旁規(guī)模占地3.8萬(wàn)，總建面8.3萬(wàn)，由小高和多層組成，共468戶價(jià)格均價(jià)3100元工程進(jìn)度已封頂銷(xiāo)售進(jìn)度5月一期開(kāi)盤(pán)，8月4日二期開(kāi)盤(pán)，推出11棟108套，均價(jià)2880元。其中二房單位共20套，均價(jià)2900元以上，當(dāng)天全部售完。目前銷(xiāo)售率過(guò)95%，剩余10套左右4房和復(fù)式單位戶型面積二居三居四居75120-140130-140項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)為促進(jìn)銷(xiāo)售，展示大盤(pán)效應(yīng)，該項(xiàng)目無(wú)論是在建筑風(fēng)格、營(yíng)銷(xiāo)包裝還是建筑形態(tài)上均與錦繡星城一脈相承，并取得了較好的雙贏

25、效果。產(chǎn)品以中小戶型為主，戶型空間布局合理、實(shí)用，市場(chǎng)接受程度較好。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽隱龍山莊地段金東路西側(cè)，贛南假日酒店對(duì)面規(guī)模占地12.5萬(wàn)，總建面18.3萬(wàn)，容積率1.46，共1046戶價(jià)格未定工程進(jìn)度臨金東路少量建筑出地面3層，其余建筑尚未施工銷(xiāo)售進(jìn)度未開(kāi)始銷(xiāo)售戶型面積無(wú)資料項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目緊靠贛南假日酒店和森林公園，與章江直線距離不足500米，相對(duì)于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，外部景觀資源更加充足，但位置相對(duì)較偏遠(yuǎn)。根據(jù)實(shí)地工程進(jìn)度預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)將在08年6月前后面市。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽森茂水韻花都三期地段迎賓大道于金東路交匯處規(guī)模總占地6.4萬(wàn)，總建面18萬(wàn)，共1000余戶

26、，分三期開(kāi)發(fā)價(jià)格均價(jià)3300元，小高層3030起工程進(jìn)度臨街21號(hào)樓主體即將封頂銷(xiāo)售進(jìn)度三期推出21、23、24號(hào)樓，其中21號(hào)樓銷(xiāo)售率約40%，23、24號(hào)樓近90%。19、22、15號(hào)樓尚未推出。戶型面積二居三居四居101138-143172項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)楊梅渡大橋西板塊的代表項(xiàng)目之一，與板塊同步發(fā)展。目前一期、二期已經(jīng)交房，內(nèi)部園林建設(shè)較好，給予了購(gòu)房者較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)信心。受建筑形態(tài)影響，戶型面積相對(duì)較大，套總價(jià)超過(guò)35萬(wàn)，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)一般。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽繁榮廣場(chǎng)地段杉木樹(shù)下路中段規(guī)模占地1萬(wàn)，總建面3.4萬(wàn)，由3棟小高組成，共254戶價(jià)格均價(jià)3500，起價(jià)3000，最高3800工程

27、進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房，將于07年11月底交房銷(xiāo)售進(jìn)度整體銷(xiāo)售率約90%，現(xiàn)剩余20余套復(fù)式和大三房單位戶型面積二居三居四居94130-157157項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目相比，存在體量小，內(nèi)部配套不足，產(chǎn)品公攤高，面積大，外部環(huán)境差等硬傷，雖然緊靠文清路實(shí)驗(yàn)小學(xué)，但整體銷(xiāo)售速度依然表現(xiàn)一般。目前處于尾房階段，即將交房。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽帝景豪園地段章江北大道西段108號(hào)規(guī)模占地2.2萬(wàn)，總建面8.7萬(wàn)，由4棟小高和2棟高層組成，共390戶價(jià)格均價(jià)3600，目前在售單位3400起，最高4600工程進(jìn)度主體建筑基本完成，尚未外墻飾面銷(xiāo)售進(jìn)度售樓部于06年開(kāi)始啟動(dòng)，于5月2日正式開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售

28、情況良好，目前銷(xiāo)售率過(guò)90%，剩余30余套，以1房和位置較差3房為主。戶型面積一居二居三居四居75100-106130-155167項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目與章江近一路之隔，江景優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目也以外部環(huán)境為主打賣(mài)點(diǎn)，并在臨江單位采用觀光電梯以突顯江景優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目定位為江景高尚住宅，以大面積戶型為主，三房、四房占80%左右。項(xiàng)目客戶定位為社會(huì)中上層群體，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。從實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，大面積產(chǎn)品銷(xiāo)售情況比中小戶型好。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽金樽花園地段楊公路1號(hào)，與文明大道交匯處規(guī)模占地2萬(wàn)，總建面7.8萬(wàn)，由15棟多層組成，共400余戶價(jià)格均價(jià)3600元工程進(jìn)度一期已經(jīng)交房，二期于08年1月底交房銷(xiāo)售

29、進(jìn)度一期全部售罄，二期剩10套左右三房和復(fù)式單位戶型面積二居三居復(fù)式80130200-260項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目于05年啟動(dòng)，現(xiàn)已基本售罄。目前住宅均價(jià)3600-3800，車(chē)庫(kù)4000-4500，裙樓底商14000元/。項(xiàng)目為純多層住宅，面向城市中、上階層人群，銷(xiāo)售情況良好。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)地段文明大道和紅旗大道交匯處，原冶機(jī)廠舊址占地143750.37容積率3.5總建面461333.69住宅建面243928.5建筑密度40.37%(不含道路廣場(chǎng)）24.6%（含道路廣場(chǎng)）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目為紅旗大道延伸段城市改造工程，建成后將成為西河片區(qū)的地標(biāo)性建筑群，集休閑、商業(yè)、居住于一

30、體的城市綜合體。從目前規(guī)劃方案來(lái)看，將全部為小高層和高層建筑，產(chǎn)品形態(tài)有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心和高尚住宅。楊梅渡、水西板塊主要在售工程一覽蔚藍(lán)半島四期（北區(qū)）地段章江北大道118號(hào)規(guī)?？偨?.7萬(wàn)，由3棟小高組成共110戶左右價(jià)格對(duì)外宣稱4000元均價(jià)工程進(jìn)度出地面3、4層銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)計(jì)07年11月中下旬開(kāi)盤(pán)，目前收5000元誠(chéng)意金，選房成功則抵房款5000元。目前已收取100余位客戶所交誠(chéng)意金戶型面積三居四居125-160140項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)贛州最早也是目前人氣最高的高尚住宅項(xiàng)目，開(kāi)贛州品質(zhì)樓盤(pán)之先河。注重細(xì)節(jié)、以人為本、管家物管、情景園林為其聚集了較高的市場(chǎng)美譽(yù)。就四期本身而言，由于遠(yuǎn)離項(xiàng)目主體，除了

31、項(xiàng)目品牌和江景所帶來(lái)的附加值以外，不能享受到小區(qū)配套和內(nèi)部園林。楊梅渡大橋東屬于老城區(qū)，配套齊全，交通方便，具有環(huán)境好、生活方便的優(yōu)點(diǎn)，吸引了大量有“進(jìn)城情結(jié)的購(gòu)房者。產(chǎn)品以中、高檔江景房為主，均價(jià)3600元左右。國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)為后期主要放量工程楊梅渡大橋西與老城區(qū)隔河相望，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，無(wú)江景優(yōu)勢(shì)，生活配套需求完善，宜居性較差。工程密集，以中檔住宅小區(qū)為主，客戶群體為城市中等收入人群，區(qū)域均價(jià)在3100元左右。楊梅渡、水西板塊綜述板塊位于贛州西側(cè)，章江橫穿而過(guò)，森林公園、贛南假日酒店等均在板塊內(nèi)，景觀環(huán)境良好。板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)于05年開(kāi)場(chǎng)開(kāi)展，已構(gòu)成以楊梅渡大橋?yàn)橹行牡木幼∪?。根?jù)地理位置不

32、同，區(qū)域內(nèi)大致可劃分為水西、楊梅渡大橋以西和楊梅渡大橋以東三個(gè)小板塊。水 西區(qū)域內(nèi)帝怡江景和蘭亭半島工程均為坡地地形，緊靠江邊，觀景效果極好，工程定位為高檔住宅和別墅工程，銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)在4500元以上。贛州樓市板塊劃分水南新區(qū)板塊水南新區(qū)主要在售工程一覽黃金時(shí)代三期地段贊賢路9號(hào)，市政府西側(cè)規(guī)?？偨?8萬(wàn)，共1108戶，分四期開(kāi)發(fā)價(jià)格對(duì)外宣稱4200工程進(jìn)度基本封頂銷(xiāo)售進(jìn)度三期預(yù)計(jì)08年初推出，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，具體銷(xiāo)售模式未定。戶型面積二居三居四居96130-140144-160項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)黃金時(shí)代項(xiàng)目為水南新區(qū)樓盤(pán)的代表項(xiàng)目，緊靠新區(qū)市政府，為新區(qū)核心地段，專(zhuān)業(yè)代理公司在產(chǎn)品包裝和推廣上動(dòng)作到位，一直

33、為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。一、二期已售完，將于08年初推出三期部分。三期由6棟多層和1棟小高層組成，全部準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。水南新區(qū)主要在售工程一覽江南明珠地段興國(guó)中路南側(cè),市博物館以西規(guī)模占地1.9萬(wàn)，總建筑面4.4萬(wàn)，由4棟多層和4棟小高層組成，共277戶價(jià)格二期均價(jià)4100工程進(jìn)度出地面5、6層銷(xiāo)售進(jìn)度一期于07年5月推出，已售完。二期于9月22日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天售出60%，截至10月25日，剩余58套，主要集中在1、2號(hào)樓。戶型面積二居三居四居90135140-150項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目體量不大，配套設(shè)施主要以外部市政配套為主，其核心地段和中式風(fēng)格園林為該項(xiàng)目主要推廣點(diǎn)。相比周邊樓盤(pán)，該項(xiàng)目多層產(chǎn)品占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)，消化

34、速度較快。而其1、2號(hào)電梯房產(chǎn)品銷(xiāo)售情況則一般。水南新區(qū)主要在售工程一覽鉑金時(shí)代地段長(zhǎng)征大道與百勝路交匯處，萬(wàn)盛MALL西南角規(guī)模占地面積約7200，總建面3.8萬(wàn)，由3棟電梯房組成，分別為12層、22層和26層，其中住宅104套，SOHO公寓154套。價(jià)格未定工程進(jìn)度尚未施工銷(xiāo)售進(jìn)度售樓部位于天際華庭底商，于10月20日對(duì)外開(kāi)放，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。戶型面積12層小高22層高層26層SOHO90-11080-16050-70水南新區(qū)主要在售工程一覽萬(wàn)盛MALL地段興國(guó)路南，長(zhǎng)征大道東側(cè)規(guī)模占地5.2萬(wàn)，總建面約11萬(wàn)，其中商業(yè)6.5萬(wàn)，住宅3.5萬(wàn)，其他設(shè)施約1萬(wàn)價(jià)格商業(yè)23000元/工程進(jìn)度基本完工，剩余少量配套工程銷(xiāo)售進(jìn)度住宅全部售完，目前在售商業(yè)部分。商業(yè)二層整租整售，一層銷(xiāo)售率約80%左右，單價(jià)230