房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)4

1、Part II 房地產(chǎn)營銷根底實際市場調(diào)研 搜集、整理、分析以構(gòu)成企業(yè)房地產(chǎn)工程的營銷戰(zhàn)略。一、 明確與判別經(jīng)過資料與信息搜集，明確工程營銷所處的環(huán)境房地產(chǎn)營銷所針對的目的市場房地產(chǎn)營銷所面臨的競爭壓力本身的資源才干條件判別未來的影響和開展環(huán)境的變化目的市場購買行為和購買決策方式的變化競爭者行為的變化和影響力的變化工程本身的變化二、市場調(diào)研的內(nèi)容 由于一切的要素都處在工程的營銷環(huán)境之中，所以，在實際上，工程的市場調(diào)研就是對環(huán)境的調(diào)研，而環(huán)境可以按照影響程度的不同，分為宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。宏觀環(huán)境更多地影響到投資決策，而區(qū)域環(huán)境那么更偏向于對工程的詳細運作產(chǎn)生影響。宏觀環(huán)境-投資預(yù)決策工程前研討

2、和工程可行性研討區(qū)域環(huán)境-工程營銷工程定位、規(guī)劃、設(shè)計、建立、營銷、銷售戰(zhàn)略的設(shè)計一宏觀環(huán)境的調(diào)研1、國民經(jīng)濟增長與就業(yè) 國民經(jīng)濟開展周期 社會就業(yè)情況2、稅收政策 所得稅 財富稅我國尚未開征，但估計將開征 遺產(chǎn)稅 房地產(chǎn)持有稅我國將開征 3、居民家庭收入 居民平均收入程度 收入差距 預(yù)期收入與預(yù)期支出一宏觀環(huán)境的調(diào)研續(xù)4、城市人口情況 人口增長 人口遷徙5、自然與文化環(huán)境 地理與氣候 投資與居住的態(tài)度和觀念6、供求情況 居民人均住房面積 房地產(chǎn)價錢指數(shù)的變化 多數(shù)居民情愿接受的價錢程度 熱銷房地產(chǎn)的類型 可銷售面積 銷售情況銷售率 新開工面積 新技術(shù)、新設(shè)計、新資料的運用二區(qū)域環(huán)境調(diào)研1、區(qū)

3、域軟環(huán)境 歷史積淀 區(qū)域根本特征 衛(wèi)生、治安、環(huán)境維護2、硬環(huán)境公共生活設(shè)備 交通情況與便利性 學(xué)校、商店、醫(yī)院、銀行、郵政等市政配套 規(guī)劃前景3、競爭態(tài)勢 區(qū)域供求總體情況 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品近、遠期的組合供應(yīng)量 各類型房地產(chǎn)中單位配比 區(qū)域房地產(chǎn)價錢及其變化 房地產(chǎn)銷售情況銷售率、主力銷售房地產(chǎn)類型、銷售順序 租賃情況出租率、租賃類型、租金程度及其變化 空置情況空置率、空置面積、空置類型、空置緣由三、市場調(diào)研的程序與方法1、程序 確定問題與調(diào)研目的 初步伐研 調(diào)研方案 實施調(diào)研 整理分析 構(gòu)成報告問題初步伐研方案實施分析整理構(gòu)成報告三、市場調(diào)研的程序與方法續(xù)2、方法： 考量與分析 考量身膂力行的實

4、地調(diào)查與相關(guān)數(shù)據(jù)和現(xiàn)實的掌握。 探測性調(diào)查描畫性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測性調(diào)查所謂考量？1、實地的察看與訪問1實地的察看 工程所在的環(huán)境：自然地形、地貌、水質(zhì)、氣候、物產(chǎn)與人文交通、社區(qū)、市政配套、經(jīng)濟程度與就業(yè)等； 工程根本情況工程建立面積、容積率、綠地率、施工進程、施工場地管理、現(xiàn)場包裝、售樓中心管理與銷售情況、人員情況等；2直接的訪問 對工程有關(guān)人員的直接訪問，了解工程規(guī)劃、建立、管理、銷售的根本情況； 對工程周邊社區(qū)人員的直接訪問，了解工程周邊規(guī)劃的歷史和現(xiàn)狀、工程動遷、施工等方面的情況； 對有關(guān)管理部門人員的訪問，了解城市規(guī)劃、土地批租、開發(fā)、建立、銷售、空置等方面的根本情況； 對專業(yè)人士規(guī)劃、設(shè)計、評價、營銷、物管、金融的訪問，了解技術(shù)性的問題，探測有關(guān)動向。 對購房者的訪問，了解購房動機、決策過程、理財方式與投資預(yù)期。所謂考量？2、分析： 1問題的真?zhèn)危刻岢鲇袃r值的問題； 2比對、綜合各方面的情報； 3區(qū)別現(xiàn)實與觀