大連小平島項目社會資源及產(chǎn)品需求市場調(diào)查

1、小平島工程社會資源及產(chǎn)品需求市場調(diào)查匯報會大連東方市場研討2007年7月20日第一部分 調(diào)查的組織實施和調(diào)查結(jié)果的可信度分析一、調(diào)查的預(yù)備及實施過程1.1 調(diào)查的程序設(shè)計 針對本次調(diào)查工程的特殊性，調(diào)查的實施按以下步驟進(jìn)展： 1. 工程宏觀資料搜集 2. 提綱和問卷設(shè)計 3. 樣本抽樣設(shè)計 4. 調(diào)查人員培訓(xùn) 5. 調(diào)查執(zhí)行 6. 數(shù)據(jù)采集的監(jiān)視及復(fù)核 7. 數(shù)據(jù)錄入、匯總及研討和撰寫報告 1.2 調(diào)查提綱及問卷設(shè)計 涉及到本工程調(diào)查的提綱與問卷內(nèi)容： 1. 宏觀資料搜集提綱 2. 工程地周邊資料搜集提綱 3. 相關(guān)樓盤根底數(shù)據(jù)搜集提綱及表格 4. 調(diào)查詢卷設(shè)計 1.3 樣本抽樣及數(shù)量1.3.

2、1 宏觀資料及周邊社會環(huán)境 1. 大連市及工程地宏觀規(guī)劃資料 經(jīng)過對相關(guān)政府部門走訪搜集以下資料： 大連市統(tǒng)計數(shù)據(jù)； 大連市住宅建立規(guī)劃； 大連市2007年政府任務(wù)報告； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)； 2. 周邊企事業(yè)及高新園區(qū)單位概略調(diào)查 以表格的方式了解周邊及高新園區(qū)企業(yè)員工人數(shù)、收入情況及工資金交納情況。最終樣本完成如下： 周邊企業(yè)50份，高新園區(qū)企業(yè)100份。3. 教育機構(gòu)調(diào)查概略調(diào)查 以表格的方式了解孫家溝至龍王塘沿線教育機構(gòu)員工人數(shù)、收入情況及工資金交納情況。最終樣本完成如下： 小學(xué)6所、初中6所、高中3所、中專技校體校13所、大學(xué)7所。4. 周邊生活效力設(shè)備

3、普查 以表格的方式對小平島周邊進(jìn)展普查登記。5. 樓盤調(diào)查 周邊樓盤：菁英匯、硅谷假日、山海一家 同類樓盤：東方圣荷西、金廣東海岸、嘉洲陽光、藍(lán)灣、斯坦福院落、唯美品格、大連明珠、東方優(yōu)山美地、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、萬科假日風(fēng)景以表格方式進(jìn)展如下資料搜集：樓盤根底數(shù)據(jù)、銷售情況、銷售比例、配套設(shè)備等。6. 商品房市場銷售數(shù)據(jù) 大連市區(qū)7000元/商品房銷售數(shù)據(jù)； 大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商品房銷售數(shù)據(jù)。 1.3.2 潛在購房者問卷調(diào)查1. 地域內(nèi)企事業(yè)單位人員 樣本要求：孫家溝至龍王塘沿線現(xiàn)居民人群，年齡在23-60歲，未來3年內(nèi)有明確的購房意向，接受購房單價在6000元/以上者。 訪問數(shù)量：200份 訪問方

4、式：以問卷的方式一對一面訪。 2. 高新園區(qū)、軟件園 樣本要求：高新園區(qū)、軟件園在職員工，年齡在23-60歲，未來3年內(nèi)有明確的購房意向，接受購房單價在6000元/以上者。 訪問數(shù)量：200份 訪問方式：以問卷的方式一對一面訪。3. 大、中、小學(xué)教師 樣本要求：孫家溝至龍王塘沿線教育機構(gòu)在職員工，年齡在23-60歲，未來3 年內(nèi)有明確的購房意向，接受購房單價在6000元/以上者。 訪問數(shù)量：100份 訪問方式：以問卷的方式一對一面訪。 4. 普通市民 樣本要求：大連市普通市民，年齡在23-60歲，未來3年內(nèi)有明確的購房意向，接受購房單價在6000元/以上者。 訪問數(shù)量：200份 訪問方式：以問

5、卷的方式一對一面訪。 1.3.3 商業(yè)部分1. 商業(yè)運營者 樣本要求：大連市內(nèi)四區(qū)運營效力業(yè)場所的運營者(老板) 訪問數(shù)量：50份 訪問方式：以問卷的方式一對一面訪。 2. 商業(yè)區(qū)街區(qū)分析 星海灣商業(yè)區(qū)及星海新天地商業(yè)區(qū)作為典型進(jìn)展分析，剖析內(nèi)容：運營特點、運營面積、運營情況等。 1.3.4 寫字樓部分1. 寫字樓內(nèi)企事業(yè)單位 樣本要求：企業(yè)選擇寫字間過程中的決策者或參與者。 訪問數(shù)量：100份 訪問方式：以問卷的方式一對一面訪。 2. 寫字樓運營情況調(diào)查 寫字樓：天通金融大廈、名仕財富中心、宏譽大廈、平安大廈、中國人壽大廈、世貿(mào)大廈、虹源大廈、銀洲國際大廈、友好大廈、金寬廣廈、越箐大廈、珠江

6、國際大廈、君安國際大廈、羅斯福天興國際中心、福佳新天地廣場、星海旺座、槐花大廈、銀寰大廈、辰熙大廈。 以表格方式進(jìn)展如下資料搜集：樓盤根底數(shù)據(jù)、租賃情況、租賃比例、物業(yè)效力、配套設(shè)備等。 1.4 調(diào)查實施及數(shù)據(jù)審核 1. 本次工程調(diào)查安排工程總擔(dān)任人1人、執(zhí)行擔(dān)任人1人、督導(dǎo)員2人、兼職訪問員20人； 2. 走訪了大連市規(guī)劃局、大連市高新園區(qū)規(guī)劃局、大連市統(tǒng)計局、大連市高新園區(qū)統(tǒng)計局、大連市房地產(chǎn)買賣中心等相關(guān)職能部門搜集相關(guān)數(shù)據(jù)； 3. 安排資深訪問員對指定相關(guān)樓盤、相關(guān)寫字間、教育機構(gòu)、周邊商業(yè)交通情況進(jìn)展深訪，了解其詳細(xì)情況； 4. 與高新園區(qū)統(tǒng)計局協(xié)作，對工程地周邊及高新園區(qū)企業(yè)進(jìn)展資

7、料搜集； 5. 安排資深訪問員對相關(guān)商業(yè)區(qū)進(jìn)展分析，了解其詳細(xì)情況； 6. 本次工程問卷調(diào)查，安排有閱歷的訪問員20人，對問卷進(jìn)展執(zhí)行； 一審復(fù)核(卷面復(fù)核)準(zhǔn)確率達(dá)100% 二審復(fù)核(復(fù)核)準(zhǔn)確率達(dá)98%以上，對于出錯問卷曾經(jīng)進(jìn)展了補做，并且進(jìn)展了復(fù)核，最終到達(dá)了100%。 7. 本次調(diào)查的實施過程由ISO9001：2000版質(zhì)量控制體系 進(jìn)展過程質(zhì)量控制。 二、調(diào)查結(jié)果的可信度分析 1. 宏觀資料由了大連市相關(guān)政府職能部門提供，準(zhǔn)確率100%； 2. 樓盤數(shù)據(jù)、寫字間數(shù)據(jù)、教育機構(gòu)、周邊情況，由公司資深訪員對相關(guān)部門擔(dān)任人進(jìn)展實地訪問，準(zhǔn)確率90%以上； 3. 工程地周邊企事業(yè)單位是與高新

8、園區(qū)統(tǒng)計局協(xié)作完成，準(zhǔn)確率為90%以上； 4. 本次工程問卷合計850份，根據(jù)抽樣統(tǒng)計實際，置信度在95%置信度下，其誤差不超越3%。 第二部分 小平島工程的社會環(huán)境資源及市場條件 一、大連市的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境利于房地產(chǎn)業(yè)的開展，無泡沫及其它不正常要素的影響，消費能力的加強及改善住房的需求使房地產(chǎn)業(yè)有較大的市場空間 1. 大連市的國內(nèi)消費總值從2000年至今，均增長率為14.65%，超越全國平均程度，且呈穩(wěn)定增長的勢頭。 年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年總值1110.81235.61406.01632.61961.82290.02569增長率11.8%14

9、.1%15.2%16.2%14.2%16.4% 2. 全社會固定資產(chǎn)投資從2000年以來繼續(xù)增長的態(tài)勢，2006年與2000年相比增長4.47倍，同時期，房地產(chǎn)投資增長為1.95倍。房地產(chǎn)業(yè)的投資比重從2000年的40%到2006年的23%，呈下降趨勢。使房地產(chǎn)行業(yè)與構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的其它產(chǎn)業(yè)關(guān)系根本平衡。 單位：億元、% 年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年總額268.5305.1367.9506.9716.21110.51469.5其中：房地產(chǎn)比重106.9115.5125.2151.1208.8265.3337.240%38%34%30%29%27%23

10、% 3、職工平均收入程度及居民可支配收入逐年增長，2006年與2001年相比，分別增長79%與75%，顯示出居民購買力加強的態(tài)勢。單位：元 年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年職工平均收入11900.713492.915524.617651.919750.22185924200居民可支配收入6858.47418.28199.59101.41037811994.413350增長率（%）8.1610.5311.014.0315.5811.3 4、大連市人均居住面積從2000年至2005年添加了8.99，增長48.7%，人均面積程度處于遼寧省的第二位第一位為遼寧

11、盤錦，同時，與沿海興隆城市有一定的差距。 單位：年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均面積18.4519.9522.4923.5824.227.44 二、房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長尤其是住宅開發(fā)速率較高。從供應(yīng)及需求的關(guān)系看，尚屬正常，尤其是空置量較低的數(shù)值，可以斷定，在近期內(nèi)1-2年不至于發(fā)生供應(yīng)過剩的局面。房地產(chǎn)開發(fā)在近年內(nèi)無艱苦突變事件發(fā)生的能夠。 1. 房地產(chǎn)業(yè)住宅的投資在逐年增長，尤其是2003年以后開場加速，其增長速度超越GDP增長速度；表明房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入投資熱點行業(yè)，其增長速率較高。單位：億元 年份2000年2001年2002年2003年200

12、4年2005年2006年投資總額106.9115.5125.2151.1208.8265.3337.2其中：住宅81.489.8103.6139.9163.6242.0 2. 幾年間住宅的年開工數(shù)量根本維持在470-520萬之間，2004年的土地供應(yīng)量減少；2005年以后，開工數(shù)量劇增。單位：萬 年份2003年2004年2005年2006年占地面積379.72262.31240.7365.1建筑面積560.25344.28423.8613.9注：1. 此表數(shù)據(jù)為市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)數(shù)據(jù) 2. 此表數(shù)據(jù)不包括未公開部分及未掛牌部分 3. 年度房屋開工數(shù)量正常維持在450萬左右； 4. 銷售數(shù)量近年來

13、不斷添加，2003年超越400萬，2005年到達(dá)552以上，因此，空置逐年減少，2006年已至160萬以下；單位：萬 年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年開工數(shù)據(jù)494.6477.9478.2523.0409.0636.4931.1竣工數(shù)量413.4452.1450.2469.2352.1390.5412.4銷售數(shù)量239.3353.6375.0446.7445.4552.5570.2空置數(shù)量170.7256.7270.5185.1230.1165.7155.2 5. 2002-2005年市區(qū)房屋買賣價錢呈緩步上升趨勢，但上升幅度在8%以下，屬正常的變化范

14、圍。大連市內(nèi)四區(qū)不包括高新技術(shù)園區(qū) 年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年成交套數(shù)（套） 57581217719661332143698330214成交面積（萬）76.34136208.78315.71345.02281.9成交金額（億萬）32.3549.8279.33124.84141.64155.6成交單價（元/）402834633646372639895375大連市高新技術(shù)園區(qū) 年份2006年2005年2004年2003年2002年總銷售面積（）315729.7392762.98481633.2394414.4377886.2總銷售金額（萬元）170894.31

15、63496.6171637.3124470.8115811.4總套數(shù)（套）37594050431737513396平均單價（元/）53834155352430952960平均單套面積（）8497111.6105.2111.3 三、本工程的市場位置將隨時間而突顯其價值空間 1. 本工程處于高速開展的大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及從業(yè)人員組成勢必產(chǎn)生對高檔住宅的大量需求，這種需求提供了本工程建立及營銷的根本保證。 目前規(guī)劃 總規(guī)劃面積35.6平方公里七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地雙D港由家村產(chǎn)業(yè)基地凌水灣旅順南路軟件帶5.8510.77.163.58.74注：以上規(guī)劃面積中不包括龍頭、瓦房店、長海、煙臺、普蘭

16、店、莊河等分園。前期規(guī)劃 總規(guī)劃面積24.6平方公里七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地雙D港由家村產(chǎn)業(yè)基地其它（黃河路及其它區(qū)域） 5.689.07.162.76收入、產(chǎn)值及從業(yè)人員 固定資產(chǎn)投資、開工建筑面積 園區(qū)企業(yè)構(gòu)成及收入和產(chǎn)值情況2005年 技術(shù)領(lǐng)域企業(yè)數(shù)（個）其中：外資（個）從業(yè)人員（萬人）總收入（億元）總產(chǎn)值（億元）凈利潤（億元）電子與信息439883.80231.6180.04.6生物醫(yī)藥11991.348.438.43.9新材料10540.729.429.23.9光電一體化316123.4242.3219.411.9新能源、節(jié)能2110.071.20.90.1環(huán)境保護(hù)4120.092.92.20

17、.3地球、空間、海洋20.30.80.50.04其它高新技術(shù)1262.783.842.59.0非高新技術(shù)51561.548.611.92.2合計168412213.8668952535.94外資企業(yè)按國別或地域劃分的情況： 合計美國香港日本韓國臺灣加拿大英國23415523569553629合計新加坡澳大利亞德國俄羅斯瑞典其它2620219543 高新技術(shù)園區(qū)的長久開展規(guī)劃 原有的占地規(guī)模及規(guī)劃已不順應(yīng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高速開展，因此大連市政府做出了新的規(guī)劃，詳細(xì)情況如下： 指點思想 按照國家高新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)的整體要求，積極拓展開展空間，大力開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，迅速壯大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，加強對全市經(jīng)濟(jì)開

18、展的拉動力，以七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地為中心，以大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為根底，著力打造大連西部新經(jīng)濟(jì)區(qū)。 功能定位 總體定位“一級兩源 “一級：即全市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，特別是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)迅速開展和循環(huán)經(jīng)濟(jì)為特征的高水平、高質(zhì)量增長，成為創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的中心區(qū)。 “兩源：高新區(qū)經(jīng)過實施創(chuàng)新工程，建立以企業(yè)為主體，市場為導(dǎo)向，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的技術(shù)創(chuàng)新體系，打造全市科研成果和技術(shù)研發(fā)、孵化、轉(zhuǎn)化源；加強人力資源才干建立，實施人才培育工程，大力培育新創(chuàng)業(yè)人才，積極吸引海外高層次人才，打造全市的人才引進(jìn)、培訓(xùn)、交流源。 區(qū)域功能定位 東北亞軟件外包及信息效力中心。 全國軟件產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)和動漫

19、產(chǎn)業(yè)基地。 東北地域開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變、建立新型產(chǎn)業(yè)基地的旗艦。 大連市創(chuàng)建創(chuàng)新型城市的中心功能區(qū)，全市提高自主創(chuàng)新才干、加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展的龍頭。 效力功能定位 科研成果研發(fā)基地。 企業(yè)孵化基地。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化及示范基地。 人才培訓(xùn)基地。 產(chǎn)業(yè)功能定位 電子信息產(chǎn)業(yè)軟件、微電子、動遨游。 生物技術(shù)與醫(yī)藥。 數(shù)字化制造。 開展目的 綜合開展目的 地域消費總值：“十一五期間年均增長25%，到2020年年均增長20%。 科技創(chuàng)新目的 到2021年，新增研發(fā)機構(gòu)300家，其中國外研發(fā)機構(gòu)50家，國家級研發(fā)機構(gòu)10家。 孵化基地建立目的 到2021年新增孵化器面積25萬平方米，

20、使園區(qū)孵化總面積達(dá)50萬平方米。 到2021年，在孵企業(yè)總數(shù)到達(dá)900家。 產(chǎn)業(yè)開展目的 到2021年，高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)收入年均增長30% 到2021年，電子信息含軟件、信息效力、微電子、動漫等產(chǎn)業(yè)收入年均增長29%，占園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總收入的38%。 到2021年，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)收入年均增長30%，占園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總收入的15%。 到2021年，先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)收入年均增長27%，占園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總收入的35%。 對內(nèi)對外開放目的 到2021年，累計引進(jìn)投資總額超千萬美圓的企業(yè)60家，五年累計實踐利用外資20億美圓。 到2021年，累計引進(jìn)投資總額超五千萬元的國內(nèi)企業(yè)100家以上，五年累計吸

21、引內(nèi)資170億元。 經(jīng)濟(jì)和環(huán)境質(zhì)量目的 2021年，每平方公里的投資總額到達(dá)50億元。 空間規(guī)劃 總體規(guī)劃 從大連高新區(qū)現(xiàn)有的空間構(gòu)造形狀和未來開展的空間拓展及產(chǎn)業(yè)分布的要求出發(fā)，確立大連市域內(nèi)高新區(qū)的總體規(guī)劃為“一港、一帶、多園。 “一港，即雙D港。位于大連金州區(qū)小窯灣附近，規(guī)劃建立面積10平方公里，以開發(fā)區(qū)5號路為界。 “一帶，即大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地。產(chǎn)業(yè)帶東起星海灣廣場，沿中山路、旅順南路向西延伸，同時向南北兩側(cè)輻射，覆蓋化物所、醫(yī)科大學(xué)、軟件園一期、東北財經(jīng)大學(xué)、以及凌水灣、凌水街道、黃泥川軟件園二期、英歌石、新大學(xué)城、龍頭街道、不斷延伸到旅順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。重要建立

22、龍頭微電子產(chǎn)業(yè)園和IC設(shè)計大廈，優(yōu)先開展電子信息包括軟件、信息效力、集成電路產(chǎn)業(yè)和動漫產(chǎn)業(yè)，同時開展先進(jìn)制造、新資料、節(jié)能環(huán)保、港航科技和高等專業(yè)技術(shù)教育及相關(guān)培訓(xùn)業(yè)，打造高新技術(shù)工程研發(fā)、孵化、產(chǎn)業(yè)化、集君化一條龍。 “多園即在各區(qū)市縣建立高新園區(qū)分園。 主要功能規(guī)劃 科技創(chuàng)新區(qū)：七賢嶺創(chuàng)新基地創(chuàng)新主體一企業(yè)集聚地，雙D港生物醫(yī)藥研發(fā)區(qū)，凌水科研區(qū)高校、院所。 創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)：七賢嶺創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)創(chuàng)業(yè)效力中心、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園、技術(shù)創(chuàng)新公共平臺。 產(chǎn)業(yè)示范區(qū)：七賢嶺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、龍頭微電子產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、雙D港數(shù)字及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、旅順新港港航產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、軟件園軟件產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、七賢嶺

23、動漫產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。 教育培訓(xùn)區(qū)：凌水大學(xué)院區(qū)、鹽場新大學(xué)城科教區(qū)、雙D港科教培訓(xùn)區(qū)、七賢嶺創(chuàng)業(yè)中心培訓(xùn)基地。 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：七賢嶺、雙D港、龍頭分園、軟件園、旅順新港分園、英歌石、黃泥川。 生活綜合效力區(qū)：凌水灣、雙D港、河口灣、軟件園、黃泥川、大學(xué)城、龍頭鎮(zhèn)、旅順新港、龍王塘綜合效力區(qū)。 重點產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 軟件產(chǎn)業(yè)：主要集中在七賢嶺包括旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、軟件園、黃泥川、旅順新港大連交通大學(xué)軟件學(xué)院。 信息效力業(yè)：主要集中在七賢嶺基地、凌水灣和龍頭分園。 動漫產(chǎn)業(yè)：主要集中在七賢嶺至河口灣動漫走廊，學(xué)苑廣場動漫世界。 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：主要集中在雙D港生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、英歌石生態(tài)園、七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地

24、。 微電子產(chǎn)業(yè)：主要集中在龍頭微電子產(chǎn)業(yè)園、七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：主要集中在山川柳和英歌石農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園。 新資料、節(jié)能環(huán)保：主要集中在龍頭產(chǎn)業(yè)園、港航科技園。 空間開展規(guī)劃圖 河口灣陰陽山地塊土地利用規(guī)劃圖山谷地塊土地利用規(guī)劃圖黃泥川地塊土地利用規(guī)劃圖南海頭地塊土地利用規(guī)劃圖 按照以上圖示的規(guī)劃，大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的二期開展主要由以下部分組成：1. 河口地塊；2. 山谷地塊；3. 黃泥川地塊；4. 南海頭地塊。 地塊用地面積（公頃）建筑面積（萬 ）產(chǎn)業(yè)河口、陰陽山地塊221.75161.88軟件研發(fā)、動漫產(chǎn)業(yè)山谷地塊108.3624.51專署園區(qū)、國際大集團(tuán)入住黃泥川地塊433.62

25、182.06軟件開發(fā)區(qū)南海頭地塊121.5828.26產(chǎn)業(yè)用地其中住宅用地的規(guī)劃如下： 河口陰陽山地塊黃泥川地塊南海頭地塊占地面積（公頃）14.8460.998.82建筑面積（萬）30.1936.574.90形式高檔住宅及公寓低密度連排別墅、單體別墅、公寓低密度別墅區(qū) 2. 從地理環(huán)境及產(chǎn)品構(gòu)成上看，本工程具有十清楚顯的優(yōu)勢，是大型海景住宅社區(qū)的典型代表。 大連市海景住宅的分布 大連市海景房的分布主要在以下區(qū)域：包括未來開展地域 大連市區(qū)為基點的各地域評價 地域位置評價基礎(chǔ)條件評價適宜的用途排序旅順、甘井子北海岸（規(guī)劃）北向朝海離市區(qū)遠(yuǎn)交通不便生活設(shè)施欠缺度假、投資9開發(fā)區(qū)南海岸朝向較好離市區(qū)

26、稍遠(yuǎn)交通較方便生活設(shè)施齊全居住、度假、投資4金石灘朝向、環(huán)境好離市區(qū)很遠(yuǎn)交通不便生活設(shè)施欠缺度假、投資6大鋼、大化搬遷區(qū)朝向較好環(huán)境稍差交通方便生活設(shè)施齊全居住8大連港東港區(qū)朝向不好環(huán)境一般交通方便生活設(shè)施齊全居住7濱海路沿線朝向較好環(huán)境優(yōu)異交通較方便缺生活設(shè)施居住、度假、投資1星海灣地區(qū)朝向好、環(huán)境好（但不幽靜）交通方便生活設(shè)施齊全居住、度假、投資2旅順南路沿線朝向好環(huán)境優(yōu)異交通尚可缺生活設(shè)施居住、度假、投資3小平島朝向好環(huán)境優(yōu)異交通較方便生活設(shè)施較齊全居住、度假、投資（3+）旅順口區(qū)朝向尚可、環(huán)境好離市區(qū)遠(yuǎn)交通尚可居住、度假、投資5擬建及在售樓盤供應(yīng)量 地域在售樓盤或擬建樓盤供給類型及數(shù)量

27、上市時間濱 海 路石槽-棒棰島軍產(chǎn)項目琥珀灣項目（在建）帝柏灣項目（在售） 別墅 2.0萬左右別墅、高級住 6.6萬公寓、住宅 （2.0萬）尚未確定2008年上市 星 海 灣萬達(dá)大連明珠（在售）壹品星海新區(qū)（在售）星海星光明門（在建）金玉星海（在售）華潤項目（規(guī)劃）金?；▓@半島聽濤（在售）杰特公寓（規(guī)劃） 小高層、高層 （8.0萬）小高層、高層 （4.0萬）小戶型公寓 （2.6萬）高層公寓、住宅 （2.0萬）別墅、高級住宅、高層 15萬高級洋房 8.0萬高層住宅 （1.6萬）高層住宅 3.68萬 2007年2008年上市尚未確定2008年2007年尚未確定 旅順南路小平島項目（在售）藍(lán)灣（在建

28、） 小高層、高層、別墅、洋房（80萬）別墅、高層公寓等 23.3萬2007年底 合 計13個項目 158.6萬 注： 表內(nèi)數(shù)據(jù)為住宅建筑面積； 加括號為可用于出賣的剩余建筑面積； 小平島數(shù)據(jù)為估算值，且按整個開發(fā)工程估算。 3. 小平島工程在城市住房規(guī)劃規(guī)劃中，處于土地稀缺地域，且升值潛力宏大。 大連市住房規(guī)劃的土地供應(yīng)分布普通商品房、商品房 年份普通商品住房商品住房沿海區(qū)域其它區(qū)域沿海區(qū)域其它區(qū)域2006年計劃備選8.64公頃（沙、甘區(qū)）無173.96公頃140.5公頃無無43.2公頃58.5公頃2007年計劃備選52.25公頃（沙、甘區(qū)）208.2公頃（沙、甘區(qū)）97.05公頃178.98

29、公頃無60公頃（東港區(qū)）57.5公頃17.2公頃大連東港區(qū)改造大連港東部地域搬遷改造規(guī)劃東港區(qū)的功能分布 想象：成為大連市區(qū)東部的商務(wù)商貿(mào)、旅游、居住觀光為一體的新城區(qū)。建立成為大連的“維多利來港灣。 功能：港口效力區(qū)、總部辦公區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、文化文娛區(qū)、商業(yè)效力區(qū)、濱海效力區(qū)、高檔住宅區(qū)。 分布： 港口效力區(qū)：主要分布在區(qū)域的西側(cè)，原港灣橋附近。 總部辦公區(qū)：商務(wù)辦公、寫字樓、酒店、效力設(shè)施沿規(guī)劃區(qū)的中軸東西向分部。 金融商貿(mào)業(yè)：銀行、投資公司、法律機構(gòu)、保險公司、證券買賣等在總部辦公區(qū)的北側(cè)并與此平行隔道相望海濱。 文化文娛區(qū)：規(guī)劃地塊的西南部。 商業(yè)效力區(qū)：與文化文娛區(qū)混置，另濱海效力區(qū)

30、沿海濱設(shè)置。 高檔住宅區(qū)：主要分布在規(guī)劃地域的東部、東南部、其建筑類型為別墅、高檔住宅、高層住宅公寓、普通性辦公、住宅等。 各區(qū)域用地的估算：比例單位：% 港口服務(wù)區(qū)總部辦公區(qū)金融商貿(mào)區(qū)文化娛樂區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)高檔住宅區(qū)別墅區(qū)高檔住宅高層住宅3107553515按總體規(guī)劃用地為360公頃估算：類型別墅區(qū)高檔住宅高層住宅占地面積（）110000180000540000建筑面積（）550001800002700000注： 別墅區(qū)按容積率0.5計算； 高檔住宅按容積率1.0計算； 高層住宅按容積率5.0計算； 4. 南部沿海地域海景住宅供應(yīng)規(guī)模有限，星海灣地區(qū)土地供應(yīng)幾近枯竭，自然環(huán)境無法復(fù)制，故本工程

31、在未來的幾年內(nèi)將成為此類產(chǎn)品的主要供應(yīng)商； 5. 在1-2年內(nèi)星海灣地域的商品住宅是本工程的主要競爭產(chǎn)品尤其是高端產(chǎn)品，遠(yuǎn)期的產(chǎn)品競爭主要分布在小平島以西的沿海地域如黃泥川、南海頭、鹽場新村等； 6. 從城市開展及住房規(guī)劃上看，與本工程相近或具有同類自然資源的土地供應(yīng)將日益減少，本工程的價值會不斷提升。 本工程處于高速開展的大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及從業(yè)人員組成勢必產(chǎn)生對高檔住宅的大量需求，這種需求提供了本工程建立及營銷的根本保證。 從地理環(huán)境及產(chǎn)品構(gòu)成上看，本工程具有十清楚顯的優(yōu)勢，是大型海景住宅社區(qū)的典型代表。 南部沿海地域海景住宅供應(yīng)規(guī)模有限，星海灣地域土地供應(yīng)幾近枯竭，自然環(huán)境

32、無法復(fù)制，故本工程在未來的幾年內(nèi)將成為此類產(chǎn)品的主要供應(yīng)商。 在1-2年內(nèi)星海灣地域的商品住宅是本工程的主要競爭產(chǎn)品尤其是高端產(chǎn)品，遠(yuǎn)期的產(chǎn)品競爭主要分布在小平島以西的沿海地域如黃泥川、南海頭、鹽場新村等。 從城市開展及住房規(guī)劃上看，與本工程相近或具有同類自然資源的土地供應(yīng)將日益減少，本工程的價值會不斷提升。三、小平島工程周邊環(huán)境及社會資源1. 小平島輻射區(qū)域內(nèi)的人口構(gòu)成周邊常住人口教育事業(yè)高新技術(shù)園區(qū)企業(yè)人口戶數(shù)教師學(xué)生全部職工數(shù)其中：廠長經(jīng)理10.9萬人3.7萬戶1.3萬人16.2萬人14.0萬人1684人2. 輻射區(qū)域內(nèi)企業(yè)、教育機構(gòu)及高收入人群分布情況2.1 普通企業(yè)50家2.1.1

33、企業(yè)人員數(shù)量分布%2.1.2 最高工資分布% 2.1.3 平均工資% 普通企業(yè)分析與總結(jié) 經(jīng)過對以上數(shù)據(jù)分析，可以看出： 1. 樣本群中，100人以下企業(yè)占74%，即中小型企業(yè)所占比重較大。 2. 管理技術(shù)人員每單位20人以下的占80%左右，除闡明企業(yè)規(guī)模較小。從所屬行業(yè)分布看，闡明企業(yè)產(chǎn)品效力技術(shù)含量較低。 3. 高級管理人員是數(shù)量5人以下比例占65.3%，闡明此群體數(shù)量較小。 4. 從最高工資分布看，樣本群中每月5000元的比例占近40%，闡明在收入程度上，少數(shù)人收入較高。該群體有一定的消費才干。 5. 住房公積金單位交納比例為60%，其他40%單位不交納，且交納程度為政策規(guī)定的范圍內(nèi)。

34、6. 從樣本企業(yè)所屬行業(yè)看，高技術(shù)、高收入行業(yè)所占比重較低?？?cè)藬?shù)管理技術(shù)人員高級管理人員月收入6000元人數(shù)169509886094282.2 高新技術(shù)企業(yè)情況以下數(shù)值為按企業(yè)數(shù)量分布：2.2.1 職工人數(shù)分布%2.2.2 平均工資分布元/年 2.2.3 最高工資分布元/年2.2.4 對收入等級人數(shù)的估算8000-10000元/月10000-15000元/月15000-20000元/月20000元以上/月8591018547159對高新技術(shù)企業(yè)的總結(jié) 1. 此類企業(yè)中，50人以下規(guī)模所占比重較高，到達(dá)53.3%；200人以上企業(yè)比重也較高，為30%左右。 2. 管理技術(shù)人員占職工總?cè)藬?shù)比重超

35、越50%，可以證明企業(yè)技術(shù)含量較高。 3. 從平均工資看，月工資1000-2000元的比重最高，為73%獎金未計算在內(nèi)。 4. 從最高工資分布看，高新技術(shù)企業(yè)的高收入比重所占比例很高，并具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。 5. 在從業(yè)人員構(gòu)成中，碩士生、博士及海歸、外籍人士的總體占管理技術(shù)人員的50%以上。 6. 高新技術(shù)企業(yè)中，交納住房公積金的企業(yè)比較較高，其交納程度根本上在政策規(guī)定的范圍內(nèi)。但由于工資基數(shù)較高，故個人的公積金貯藏較高。2.3 教育機構(gòu)高收入人群分析 1. 小學(xué)教師包括指點均不在高收入人群之列。 2. 中學(xué)教師中有部分重點高中就職者可到達(dá)高收入程度有補課任務(wù)。 3. 中專、職業(yè)學(xué)校部分教師可到

36、達(dá)高收入程度。 4. 高等院校的副教授、教授及博士導(dǎo)教師為高收入人群。 由上表可以看出： 1. 教育機構(gòu)中，高等院校是高收入群體的主要聚集區(qū)。 2. 教育機構(gòu)中，除各別私立中等學(xué)校院外，都按時足額交納公積金，其交納程度在政策答應(yīng)范圍內(nèi)。大學(xué)的住房政策中，對規(guī)定職稱最低住房規(guī)范以下的面積給予補貼，但由于近年來，住房條件的改善，此類人群數(shù)量曾經(jīng)很少。教育機構(gòu)類型5000-6000元6000-7000元7000-8000元8000-9000元9000元以上合計高中904010150中專、職業(yè)學(xué)校10070302012232高等院校128011508406803504300合計147012608807

37、003624682 根據(jù)以上的原那么，本工程區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)的高收入人群情況如下：3. 小平島工程周邊的生活效力設(shè)備情況業(yè)態(tài)業(yè)種分析及總結(jié) 1. 該地域生活效力設(shè)備的種類不完全，規(guī)模較小，屬不成熟居住地域。 2. 數(shù)量比重中，美容美發(fā)、餐飲、日用百貨分別為第一、二、三位，闡明商業(yè)欠興隆。 3. 面積比重中，日用百貨、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲分別為第一、二、三位，且合計占總面積72.3%，也證明此地域尚處于開展過程階段。 4. 從規(guī)模上看，本地域的生活效力設(shè)備營業(yè)面積嚴(yán)重缺乏，按照正常規(guī)范非商業(yè)區(qū)，該地域應(yīng)建有大型超市一座，面積不低于10000 中型購物中心一座，面積不低于20000 大型餐飲、文娛區(qū)，面積

38、不低于25000 體育健身中心，面積不低于2500 另外，目前現(xiàn)有的設(shè)備中，下面設(shè)備嚴(yán)重缺乏： 文化、休閑場所、洗浴場所 銀行、郵政、中介 家用電器修繕、醫(yī)療康復(fù)中心、家政、中介等 5. 從現(xiàn)狀中的缺乏或缺乏角度看，為本工程可以設(shè)立的生活效力設(shè)備提供了市場空間及運營可行性。4、對本工程社會資源及商業(yè)資源的總結(jié) 4.1 本工程輻射區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主要以極具開展前景與擴張才干的高新技術(shù)企業(yè)構(gòu)成。國際知名企業(yè)、國內(nèi)生長型企業(yè)與業(yè)務(wù)覆蓋范圍及運營方式?jīng)Q議了其日益擴大的國際、國內(nèi)影響和知名度。 4.2 本工程輻射區(qū)域內(nèi)，擁有相對集中、一定規(guī)模的高學(xué)歷、高知識及高收入的企業(yè)白領(lǐng)階層群體。該群體具有很高的消費才

39、干。 4.3 本工程輻射區(qū)域內(nèi)擁有數(shù)量較大的教育機構(gòu)，其中的高等教育在我市的教育產(chǎn)業(yè)中具有代表性。數(shù)量眾多的教職員工中有較高比例的高收入人群是本工程目標(biāo)客戶群體的重要組成部分。 4.4 本工程輻射區(qū)域內(nèi)的居住人口及不斷添加的就業(yè)人群為本工程的商業(yè)消費提供了市場消費規(guī)模。目前商業(yè)設(shè)備的缺乏，為本工程商業(yè)設(shè)備建立提供了市場空間及可行性。四、同類商品住宅市場分析1. 高新技術(shù)園區(qū)所轄區(qū)區(qū)域的商品房銷售數(shù)據(jù)1.1 總量統(tǒng)計2006年2005年2004年2003年2002年總銷售面積（）315729.7392762.98481633.2394414.4377886.2總銷售金額（萬元）170894.31

40、63496.6171637.3124470.8115811.4總套數(shù)（套）37594050431737513396平均單價（元/ ）53834155352430952960平均單套面積（ ）8497111.6105.2111.31.2 價錢區(qū)間統(tǒng)計2006年的價錢比重分布數(shù)據(jù)顯示： 高新技術(shù)園區(qū)范圍內(nèi)每年的商品房銷售面積在30-50萬之間，2004年到達(dá)最頂峰48萬，近兩年逐漸下降，2006年銷售31.6萬，究其緣由，與供應(yīng)量缺乏有關(guān)。 總套數(shù)在5年間每年維持在3300-4300套左右，單套面積呈現(xiàn)下降趨勢，從2002年的單套面積111.3降至2006年的84。 平均單價呈上升趨勢，從2002

41、年的2960元/升至2006年的5383元/。1.2 按面積區(qū)間統(tǒng)計從上圖看出： 小戶型銷售逐年上升，且增長幅度很高。這其中60以下為第一位，60-80為第二位，81-100為第三位。 大面積住房根本上呈下降趨勢2004年數(shù)據(jù)具特異性，分析緣由與當(dāng)年供應(yīng)的產(chǎn)品構(gòu)造有關(guān)。2. 大連市內(nèi)四區(qū)的單價7000元銷售數(shù)據(jù)從上圖可以看出： 1. 大連市內(nèi)四區(qū)7000元/的商品房銷售面積近幾年快速增長，幾年間增長7倍左右，這與大連市商品房整體價錢上漲有明顯的相關(guān)關(guān)系。大連市7000元/銷售套數(shù)占總套數(shù)比重 數(shù)據(jù)顯示： 1. 2002-2005年，7000元/的商品房所占比重變化不大，銷售面積的變化屬價錢上漲

42、要素帶動的緣由。而2006年急劇上升到達(dá)24.6%，闡明是由于價錢上漲幅度的緣由引起的。 2. 單套面積與平均單價呈逐年下降的趨勢。思索到銷售面積擴展的數(shù)值，可以斷定：近年來，7000元/以上商品房供應(yīng)急劇添加，有別于前些年只需少數(shù)樓盤在此價位以上的局面。 3. 7000元/的商品房已漸進(jìn)入市內(nèi)四區(qū)的主流市場，且有繼續(xù)擴展的趨勢。3. 園區(qū)內(nèi)典型樓盤銷售數(shù)據(jù)3.1 銷售數(shù)率 從以上典型樓盤的銷售數(shù)據(jù)看，本地域商品房的銷售數(shù)量有一定的極限。 從上面看，在2005年房市最活潑的時間內(nèi)，各樓盤的年銷售數(shù)量不超越900套。而各樓盤的建筑面積如下表： 硅谷假日翰林觀海CITY ONE知心園15萬16萬2

43、.8萬24萬 因此，可以推斷，對本工程地域內(nèi)的市場規(guī)模而言，年市場容量為30-40萬，對詳細(xì)樓盤而言，年最高銷售面積為9萬以下，套數(shù)900套以下。第三部分 住宅需求情況 鑒于小平島工程的地理環(huán)境和地域特點，本次住宅需求調(diào)查共選擇了700個不同條件的樣本，樣本的區(qū)域分布70%為園區(qū)內(nèi)居住和任務(wù)者詳細(xì)劃分為：園區(qū)白領(lǐng)200個，園區(qū)教師100個，園區(qū)地域范圍內(nèi)企事業(yè)單位工作人員200個，以了解園區(qū)內(nèi)購房者的需求特性。作為對比，在房展會期間，又隨機訪問了200名同等條件的購房者。這些群體均為三年內(nèi)有購房方案并可購買單價為6000元以上住宅的群體。在下面各章節(jié)中，將園區(qū)內(nèi)樣本稱為“園區(qū)購房者，并細(xì)分為“

44、高新園區(qū)，“周邊居民和“學(xué)校樣本，將園區(qū)外樣本稱為“市民。各群體購房需求統(tǒng)計結(jié)果如下： 一、購房需求情況1. 現(xiàn)任務(wù)居住情況2. 現(xiàn)住房情況注：“其它為宿舍、住親戚家。 3. 購房地腳選擇4. 購房選擇的影響要素賦分值5. 對產(chǎn)品的方式的需求建筑方式構(gòu)造 面積不同產(chǎn)品的面積需求分布 戶型 供暖方式裝修 注：“其它為地腳、生活配套設(shè)備、物業(yè)、商業(yè)區(qū)等。 功能房小結(jié) 調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，各群體在住宅需求方面顯示出如下特征： 1. 住宅的地腳選擇與任務(wù)區(qū)域呈正相關(guān)性 調(diào)查結(jié)果顯示，為居住而購房的地腳選擇根本為以任務(wù)單位為園心外擴，車程公交車，含步行30分鐘左右的范圍內(nèi)。因此，本次調(diào)查樣本中，任務(wù)單位越

45、接近本工程，對即將要購買的房子選擇在沙河口區(qū)沿線越多，尤以黑石礁一帶居多。 2. 現(xiàn)住房租用比例較高 本次調(diào)查園區(qū)購房者現(xiàn)住房除40%左右購有商品房外，園區(qū)人員租房比例占37%強，租住房的地理位置以星海灣以西占80%弱。 3. 購房對價位和建筑條件的關(guān)注程度高于對環(huán)境的要求。本次調(diào)查的樣本購房的選擇要素，以價位占據(jù)首位，戶型和建筑質(zhì)量被列在第二位。有別于將自然環(huán)境條件作為第一規(guī)范的目前趨勢。在配套設(shè)備方面非?？粗亟∩韴鏊途G化條件。 4. 63.3%購房面積為60-90 對產(chǎn)品方式的要求，喜好順序為多層、小高層。 內(nèi)部構(gòu)造需求呈多樣性。除平層外，對躍層的需求也占有一定的比例。園區(qū)購房者的需求更

46、現(xiàn)個性特點。 需求面積60-90的達(dá)60%以上，多喜歡二室一廳和二室二廳。 該群體五年內(nèi)私家車擁有將會到達(dá)70%左右。對車位車庫的擁有愿以購買方式獲得者高于擬租用者，給出的志愿價錢： 購買：車庫9.6萬元/個 車位7.1萬元/個 租用：2860元/個年二、關(guān)于本工程1. 對本工程的了解本對本工程了解的渠道 2. 對本工程的印象3. 對本工程價錢的意見均價 單位：元/ 園區(qū)總體5421園區(qū)目標(biāo)群6278加權(quán)5935市民總體5537市民目標(biāo)群5464加權(quán)54933000元以下4000-5000元5100-6000元6100-7000元7100-8000元8000元以上園區(qū)目標(biāo)群117462475市

47、民目標(biāo)群1.127.653.212.85.3園區(qū)總體446.334.410.831.5市民總體139.848.87.92.5根據(jù)各群體給出的價位，經(jīng)加權(quán)平均，得出均價如下：單位：元/ 根據(jù)東方公司數(shù)據(jù)庫資料，市民在購買住宅的實踐支出會平均高于預(yù)期的8%左右，因此，建議本工程高層/小高層的平均價位在6800元/左右。 根據(jù)周邊樓盤現(xiàn)行價錢實踐情況，思索到被訪樣本給出價位存在的不合理性，將樣本中給出5000元/的比例剔除后得出的價位如下：園區(qū)總體6785元/ 市民總體5588元/ 最高價單位：元/ 6000元以下6100-7000元7100-8000元8100-9000元9100-10000元11

48、000元以上園區(qū)目標(biāo)群19.841.623.726.96市民目標(biāo)群22.337.330.87.52.1園區(qū)總體54.127.313.512.31.6市民總體35.338.821.43.54.5園區(qū)總體6460園區(qū)目標(biāo)群7708加權(quán)7209市民總體6773市民目標(biāo)群6724加權(quán)6743根據(jù)各群體給出的價位，經(jīng)加權(quán)平均，得出均價如下：單位：元/ 根據(jù)周邊樓盤現(xiàn)行價錢實踐情況，思索到被訪樣本給出價位存在的不合理性，將樣本中給出6000元/的比例剔除后得出的價位如下：園區(qū)總體8141元/ 市民總體7559元/ 根據(jù)東方公司數(shù)據(jù)庫資料，市民在購買住宅的實踐支出會平均高于預(yù)期的8%左右，因此，建議本工程高

49、層/小高層的最高價位在8500元/左右。 對其他建筑方式的價錢意見 市民樣本對別墅均價的意見：8321元/ 市民樣本對別墅最高價錢的意見：12382元/ 市民樣本對花園洋房低層均價的意見：7710元/ 市民樣本對花園洋房低層最高價錢的意見：10730元/ 市民樣本對公建商鋪均價的意見：10736元/ 市民樣本對公建商鋪的最高價錢意見：14216元/ 4. 對本工程購買的意見對本工程不感興趣的緣由 三、市場定位、產(chǎn)品定位1. 目的客戶群市場分布 本次調(diào)查樣本選擇分為兩部分，一是在園區(qū)范圍星海廣場以西內(nèi)選擇的樣本；另外是在房展會期間選擇的全市“市民樣本。從這兩部分樣本中對本工程有購買意向，且購買用

50、途為本人居住的樣本任務(wù)單位地域分布看，本項目的目的客戶群分布不僅僅局限于周邊群體，剔除旅順和金州等樣本量不具代表性的要素，甘井子區(qū)和沙河口區(qū)居民對本工程的購買意向表現(xiàn)出較高的比例。但如前所述，甘井子區(qū)的分布范圍非常廣泛，包括本工程所在地。因此，其比例的折扣很大，我們將其可以視為以本工程周邊為主地域內(nèi)的樣本。 市民樣本 市民樣本中目的客戶群任務(wù)單位分布 中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開發(fā)區(qū)金州區(qū)總樣本量46315640191目標(biāo)樣本數(shù)例23.316.430.123.31.44.11.4注：沒有任務(wù)單位16人 另外，本次調(diào)查結(jié)果，居民居住地與任務(wù)地通勤時間是半小時車

51、程公交車含步行的地域范圍。 因此，本工程以本人居住為購買目的的目的客戶群地域分布為：以甘井子區(qū)西南部、沙河口區(qū)西部為主要目的地域，以此為中心外延呈數(shù)量遞減態(tài)勢。1.2 高新園區(qū)任務(wù)的目的群居住地分布單位：% 高新園區(qū)及附近凌水地區(qū)軟件園周邊黑石礁星海灣其它41.419.54.89.87.210.1 在高新園區(qū)居住的周邊居民目的群體任務(wù)地分布：單位：% 高新園區(qū)及附近凌水地區(qū)軟件園周邊黑石礁星海灣其它3.215.624.912.56.425.4 教工目的群體居住地分布： 單位：%高新園區(qū)及附近凌水地區(qū)黑石礁星海灣其它33.413.2202013.4從以上數(shù)據(jù)分析： 1. 在高新園區(qū)任務(wù)的從業(yè)人員

52、選擇本工程的比例最高，其次為凌水地域、黑石礁。 2. 在周邊居住的居民在軟件園、凌水地域任務(wù)的選擇比例很高，同時，在市內(nèi)其它地域任務(wù)的有四分之一也選擇本工程。 3. 教工的居住地主要集中在高新園區(qū)附近黑石礁、凌水地域。 因此，對以上的目的群體的地域分布可以確定為： 高新園區(qū)、凌水地域、軟件園及黑石礁沿線是園區(qū)購房者的主要市場。 2.目的客戶群體特征年齡特征 本次調(diào)查樣本選擇的年齡段分布在23-59歲之間。從大連人口年齡構(gòu)造看，這個年齡段每5歲段的細(xì)分比例在9-10%之間，分布比較平衡，因此，在分析各比例時就不存在規(guī)模差別的問題。 從本次調(diào)查樣本中對本工程住宅有購買意向群體的年齡分布看，目的客戶

53、群偏向于45-49歲年齡段，其次為23-29歲年齡段。50歲以上者購買意向那么淡得多。 目的客戶群占樣本比例 年齡段23-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲55-59歲園區(qū)目標(biāo)客戶比例22.121.316.112.123.519.217.6市民目標(biāo)客戶比例52.343.248.341.752.941.240學(xué)歷特征 目的客戶群的學(xué)歷特征根本是隨學(xué)歷的提高而購買比例提高，闡明本工程客戶群的整體素質(zhì)比較高。 目的客戶群占樣本比例職業(yè)特征 如下圖，目的客戶群的職業(yè)分布，表現(xiàn)出私營業(yè)主和IT從業(yè)人員及管理人員對本工程更容易產(chǎn)生購買意見的特征。職業(yè)工人職員管理人員科教文衛(wèi)

54、公務(wù)員私營業(yè)主自由職業(yè)IT業(yè)園區(qū)目標(biāo)客戶比例1922.514.312.514.321.42931市民目標(biāo)客戶比例4037.554.837.537.56338.1753. 產(chǎn)品方式不同產(chǎn)品的面積需求分布 多層建筑的面積分布 面積區(qū)間60 以下60-80 80-100 100-120 120-140 140 以上建議比例（%）530352055面積區(qū)間60 以下60-80 80-100 100-120 120-140 140 以上建議比例（%）85030732高層/小高層建筑的面積分布 園區(qū)目的群體對戶型的要求 市民目的群體對戶型的要求 戶型分布一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳其他大戶型多

55、層建議比例（%）5353010155小高層高層建議比例（%）840301552第四部分 商業(yè)設(shè)備需求情況 一、對商業(yè)市場投資時機的判別1. 如今運營情況2. 對投資時機的意見商業(yè)運營者以為沒有投資時機的緣由 注：“其它為網(wǎng)點太多。 二、關(guān)于本工程1. 本工程建立對本工程建立檔次的意見對本工程運營方式的意見2. 產(chǎn)品方式對面積的需求運用面積對門臉寬度的需求 對門臉寬度的需求：以4米、8米為主要規(guī)格 對進(jìn)深的需求 對進(jìn)深的需求：以6米、10米為主要規(guī)格 對層高的需求 對層高的需求：以3.5米、4米為主要規(guī)格 租價元/年 中心廣場地上商鋪地下商鋪住宅區(qū)商鋪總體樣本796058466416目標(biāo)客戶74

56、3256086116加權(quán)平均7643570362363. 對價錢的接受情況售價元/中心廣場地上商鋪地下商鋪住宅區(qū)商鋪總體樣本754551659目標(biāo)客戶813588663加權(quán)平均7895736614. 擬運營工程運營的業(yè)務(wù)注：“其它為酒吧、音樂吧。 擬運營的業(yè)務(wù)注：“其它為酒吧、裝飾。 小結(jié)： 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)被訪者對本工程的需求表現(xiàn)出如下特征： 1. 被訪的商業(yè)運營者目前的運營情況均比較理想，覺得運營情況非常好和比較好的占70%，對未來投資的市場時機80%強的比例持樂觀態(tài)度，因苦于沒有適宜店鋪的運營者占有一定比例； 2. 對本工程的商業(yè)建立，被訪者根本給以一定。對商業(yè)建立方式以中高檔意見占據(jù)

57、76%； 3. 被訪者對本工程的投資志愿有22%表示一定會，52%表示能夠會，投資志愿比例較高； 4. 投資本工程的業(yè)種分布以餐飲占據(jù)多數(shù)； 5. 對本工程的運營方式，56%的被訪者希望以出租的方式進(jìn)展，40%的被訪者要求出賣； 6. 對本工程的出賣價錢意見： 中心廣場地上店鋪 9760元/ 地下店鋪 5846元/ 住宅區(qū)商鋪 6416元/ 出租價錢： 中心廣場地上店鋪 754元/年 地下店鋪 551元/年 住宅區(qū)商鋪 659元/年第五部分 寫字間市場一、寫字間市場供應(yīng)情況1. 市場供應(yīng) 大連市寫字間的分布為四大區(qū)域，自東向西由三八廣場商務(wù)區(qū)、人民路商務(wù)區(qū)、新開路商務(wù)區(qū)和星海廣場商務(wù)區(qū)。再就是

58、中山路沿線分布的獨個寫字樓，如希望大廈周邊、森茂大廈周邊等。人民路區(qū)域的商務(wù)工程數(shù)量最多，甲級寫字間也多居于此區(qū)域。該區(qū)域的商務(wù)氛圍構(gòu)成較早，聚集了大連市早期主要的商務(wù)工程。而星海廣場區(qū)域商務(wù)功能的定位構(gòu)成時間不長，因此，現(xiàn)入市的商務(wù)工程以期貨市場的派活力構(gòu)為主。 大連市寫字間市場供應(yīng)量為180余萬，其中人民路區(qū)域商務(wù)工程的體量最大，星海灣區(qū)域商務(wù)工程的供應(yīng)量較小。 從目前大連市寫字間的總體供求來看，寫字間市場實踐消化量約為127萬，空置量約為50萬，空置率為20%左右。閱歷分析，近三成的空置率屬正常范圍。大連市寫字樓的分布 從上圖看: 1. 人民路區(qū)域是寫字間主要供應(yīng)區(qū)域,其次為二七、三八廣

59、場、中山路沿線。 2. 近年來西安路、星海灣地域的寫字樓工程開展較快。2. 未來市場供應(yīng)近年可入市的寫字樓建立情況 序號項目建筑面積（ 萬）預(yù)計入市時間1石油大廈6.512008年2保險大廈13.862008年3證券大廈5.82008年4信托大廈3.922008年5期貨廣場22.52007年6金融大廈11.8652008年7航運國際大廈72007年8遠(yuǎn)洋大廈2.62007年9奔德大廈102008年10金座廣場152008年11裕景中心302007年12世界金融中心172008年 合計146二、寫字間的市場開展趨勢 從近期的市場需求態(tài)勢看，隨著入駐大連市區(qū)以及星海灣商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)企業(yè)增多，對寫字

60、樓的需求明顯添加。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年，大連市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)快速的開展趨勢，表現(xiàn)出良好的勢頭。應(yīng)該看到，只需繼續(xù)堅持這種勢頭，必然會吸引更多的國內(nèi)外大型企業(yè)來連擴張，也大大提高了中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情，這都將對大連寫字樓市場發(fā)揮重要的支撐作用。 在宏觀環(huán)境的支持下，近年大連市寫字間的開展趨勢，主要有以下幾個方面： 1. 大連寫字間市場總體趨勢仍舊平穩(wěn) 2007年大連市很難有大的入市增量，但能夠會有個別工程進(jìn)展前期宣傳，所以估計寫字間市場將呈穩(wěn)中有升的局面。 2. 產(chǎn)品質(zhì)量將有大的提升 大連的寫字間產(chǎn)品隨著市場需求，質(zhì)量也會不斷提升，未來的寫字間產(chǎn)品更會在硬件及軟件等方面有所突破。 3. 寫字間客群素質(zhì)