REITs房地產(chǎn)的證券化課件

1、02013年11月6日 REITs:美國(guó)房地產(chǎn)的證券化介紹版權(quán)所有，請(qǐng)勿外傳平安證券資產(chǎn)管理部 宋光輝1聲 明本次講課內(nèi)容主要引自田金華、宋光輝所譯之Investing In REITs一書(shū)，中文名REITs：房地產(chǎn)證券化預(yù)計(jì)于2014年由機(jī)械工業(yè)出版社出版。本課件由宋光輝制作，僅代表宋光輝個(gè)人研究觀點(diǎn)，與宋光輝所任職的公司及其他任何機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。本課件版權(quán)僅為宋光輝所有，未經(jīng)宋光輝許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式轉(zhuǎn)發(fā)、翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表或引用。本次講課為內(nèi)部培訓(xùn)，講課內(nèi)容未經(jīng)宋光輝許可，不得以影音等形式儲(chǔ)存和傳播。如需要本次講課課件，與宋光輝聯(lián)系。2一、REITs的定義與類(lèi)型他們是真正的從

2、事房地產(chǎn)的租賃、翻修、管理、拆除、重建和從頭開(kāi)發(fā)的營(yíng)運(yùn)公司。REITs持有房地產(chǎn)，但是當(dāng)你購(gòu)買(mǎi)一個(gè)REITs的時(shí)候，你不僅僅是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。你還購(gòu)買(mǎi)了由具備經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)行的業(yè)務(wù)。抵押型REITs VS 權(quán)益型REITs3二、REITs的發(fā)展歷史首批REITs，在1960年誕生，規(guī)模在1000萬(wàn)美元到5000萬(wàn)美元之間。他們的物業(yè)管理職能由外部管理公司提供，而他們的資產(chǎn)合計(jì)約只有2億美元。由于之前關(guān)于抵押型REITs的負(fù)面的經(jīng)驗(yàn)，1970年代的投資者變得對(duì)于整個(gè)REITs行業(yè)都不感興趣。在1980年期間，當(dāng)投資者正在尋求由有限合伙提供的稅務(wù)減免時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變得膨脹起來(lái)，這限制了REITs通過(guò)

3、并購(gòu)來(lái)增長(zhǎng)的能力。1990年代早期的REITs IPO繁榮對(duì)于REITs世界產(chǎn)生了革命性的影響。它使得投資者能夠參與的REITs數(shù)量和物業(yè)類(lèi)型都大大增加了。1998年至1999年的牛市。REITs股票從2000年到2007年都表現(xiàn)良好，這是由價(jià)值投資和收益導(dǎo)向的投資者以及由高速上漲的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格所驅(qū)動(dòng)的。從2007年2月份開(kāi)始到2009年早期結(jié)束的這段時(shí)間里，摧毀性的熊市碾壓了REITs份額。這一熊市是由大衰退、凍結(jié)的資本市場(chǎng)、下跌的房地產(chǎn)價(jià)格以及疲軟的空間市場(chǎng)，甚至是對(duì)REITs支付其債務(wù)或?yàn)槠鋫鶆?wù)進(jìn)行再融資的能力的關(guān)注所引致的。4三、REITs的物業(yè)類(lèi)型公寓類(lèi)REITs通常有穩(wěn)定的現(xiàn)金流

4、，而且他們的前景受就業(yè)增長(zhǎng)和工資增長(zhǎng)、家庭組建以及單戶房屋市場(chǎng)等因素的影響。鄰里購(gòu)物中心類(lèi)REITs持有被出售必需品的超市或便利商店占據(jù)的物業(yè)。購(gòu)物廣場(chǎng)類(lèi)REITs主導(dǎo)了零售行業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)部門(mén)；他們?cè)诹闶蹣I(yè)務(wù)中占據(jù)大的份額，而且對(duì)于新的競(jìng)爭(zhēng)性的開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)暴露很低。寫(xiě)字樓物業(yè)有長(zhǎng)的周期?，F(xiàn)金流很穩(wěn)定，由于長(zhǎng)期租約的存在經(jīng)常滯后于市場(chǎng)形勢(shì)的變化。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在快速反應(yīng)和當(dāng)市場(chǎng)飽和時(shí)削減新空間的供給方面，有良好的業(yè)績(jī)紀(jì)錄。海外開(kāi)發(fā)也會(huì)為一些工業(yè)地產(chǎn)類(lèi)REITs提供好的機(jī)會(huì)。健康護(hù)理類(lèi)REITs在1980年發(fā)起創(chuàng)建而且普遍表現(xiàn)良好。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)不敏感，但是投資者需要關(guān)注承租人的財(cái)務(wù)能力和政府費(fèi)用返還政策的

5、變化。自助存儲(chǔ)是一種能夠抵抗經(jīng)濟(jì)衰退的物業(yè)類(lèi)型，除了出現(xiàn)大量的新的供給的時(shí)期，他們的表現(xiàn)在過(guò)去的年份里一直都非常好。旅館類(lèi)REITs即有非常強(qiáng)勢(shì)也有很疲態(tài)的時(shí)期。由于周期性很強(qiáng)且波動(dòng)的出租率和租金率，他們代表了更積進(jìn)的投資。5四、關(guān)于REITs的迷思之一迷思： REITs是房地產(chǎn)物業(yè)的打包或房地產(chǎn)共同基金今天的REITs不僅僅是房地產(chǎn)的組合了，他們是完整的商業(yè)房地產(chǎn)組織，能夠通過(guò)多種方式創(chuàng)造價(jià)值而不是僅僅被動(dòng)持有物業(yè)。 6五、關(guān)于REITs的迷思之二迷思：房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的投資房地產(chǎn)和REITs投資風(fēng)險(xiǎn)的三種關(guān)鍵因素是：債務(wù)杠桿、缺乏分散性及資產(chǎn)或機(jī)構(gòu)管理的質(zhì)量（包括選擇持有的資產(chǎn)和物業(yè)地點(diǎn)）。

6、高杠桿而不是房地產(chǎn)本身，才是最大的風(fēng)險(xiǎn)。有足夠分散性的組合，一家REITs失敗不影響整體投資者忽視管理造成了失敗 7六、關(guān)于REITs的迷思之三迷思：房地產(chǎn)作為抵抗通脹的手段價(jià)值顯著商業(yè)建筑的價(jià)值由很多因素決定，包括物業(yè)凈運(yùn)營(yíng)收入（當(dāng)期或是預(yù)期），地點(diǎn)、重置成本、通行的利率、信貸可獲得性及其成本、年份和狀況、新的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的預(yù)期供給、保持物業(yè)吸引力所需的資本支出、物業(yè)出租率和承租人的質(zhì)量。這些因素隨著不同的市場(chǎng)力量而波動(dòng)。預(yù)期的通貨膨脹率只是其中因素之一。 8七、關(guān)于REITs的迷思之四迷思：REITs份額的表現(xiàn)被REITs持有的物業(yè)錨定REITs投資回報(bào)并不是一直錨定在他們持有的物業(yè)的回報(bào)之

7、上。我們已經(jīng)看到，在REITs行業(yè)的歷史上，在多個(gè)房地產(chǎn)周期里，REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和盈利能力能夠超越絕大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可得回報(bào)。一個(gè)管理良好的RETIS能夠利用疲軟市場(chǎng)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)的程度，取決于可以獲得的資本的數(shù)量和成本、市場(chǎng)的疲軟程度以及其他購(gòu)買(mǎi)者的競(jìng)爭(zhēng)程度。 9八、關(guān)于REITs的迷思之五迷思：REITs股票是投資載體REITs股票不需要頻繁的購(gòu)買(mǎi)和出售。多數(shù)財(cái)富是由購(gòu)買(mǎi)并持有優(yōu)秀公司的股票的投資者創(chuàng)造的多數(shù)嚴(yán)肅的投資者不是為了獲得快速和可觀的資本利得而投資REITs，就像有些在技術(shù)、生物或自然資源股票上那樣。REITs股票最適合那些尋求股利收入和溫和價(jià)格升值的投資者。 10九、RE

8、ITs的本質(zhì)：特殊的房地產(chǎn)公司特殊之一：無(wú)需在公司層面繳納公司稅特殊之二：需要將90%以上的應(yīng)稅收入（資本利得除外）以股利形式分配給份額持有人特殊之三： REITs必須將其資產(chǎn)的75%投資于不動(dòng)產(chǎn)、抵押貸款、其他REITs的份額、現(xiàn)金或是政府證券特殊之四： REIT必須從租金、抵押貸款利息、不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)出售實(shí)現(xiàn)的利得獲得總收入的至少75%。95%的必須是從這些資源加上股息、利息及證券出售的利得中獲得的特殊之五： RMA法案使得每個(gè)REIT組織能夠構(gòu)建并擁有一個(gè)應(yīng)稅REIT下設(shè)主體（TRS）來(lái)從事房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù) 11十、REITs對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展的啟發(fā)發(fā)展的契機(jī)與路徑回歸價(jià)值的房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型：SOHO的例子流動(dòng)性緊縮下的歷史發(fā)展機(jī)遇 12十一、“土地本位”-中國(guó)的貨幣制度宋光輝新書(shū)（創(chuàng)作階段）：地方融資平臺(tái)：土地證券化下的財(cái)政制度和土地本位上的貨幣制度的觀點(diǎn)見(jiàn)山是山：地方融資平臺(tái)是一個(gè)金融(finance)問(wèn)題見(jiàn)山不是山：地方融資平臺(tái)本質(zhì)是一個(gè)財(cái)政（public finance)問(wèn)題見(jiàn)山還是山：地方融資平臺(tái)原來(lái)是一個(gè)financial（金融的及財(cái)政的）問(wèn)題如何破題？資產(chǎn)證券化？