某地塊項目前期策劃報告

1、福州市金山橘園洲地塊項目前期策劃報告 2005.08.19第一頁，共五十六頁。路線分析及定位各項規(guī)劃建議市場調研分析第二頁，共五十六頁。突圍優(yōu)術取勢如何借勢發(fā)力 明確突圍方向選擇突圍之術明道第三頁，共五十六頁。匯報內容市場調研分析項目各項規(guī)劃建議12項目分析及定位3第四頁，共五十六頁。市場調研分析1項目市場分析客戶市場需求研究方法客戶市場需求分析項目市場空間研判第五頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2整體經(jīng)濟情況1、整體經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長 2、居民收入水平穩(wěn)步提高 3、城市化建設速度加快1福州市房地產(chǎn)市場調研分析福州市經(jīng)濟圈及發(fā)展趨勢圖項目周邊

2、樓盤調查分析4相關區(qū)域樓盤調查分析5第六頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目整體房地產(chǎn)市場1、市場供求基本平衡 2、房價穩(wěn)步上漲 3、二手房市場交易量明顯增加1福州市房地產(chǎn)市場調研分析歷年住宅開發(fā)面積總量表房地產(chǎn)投資理性回落。單位：萬立方米項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查分析4相關區(qū)域樓盤調查分析5第七頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目整體房地產(chǎn)市場1、市場供求基本平衡 2、房價穩(wěn)步上漲 3、二手房市場交易量明顯增加1福州市房地產(chǎn)市場調研分析各類物業(yè)交易價格表房價穩(wěn)步上漲。單位：元/平方米項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查

3、分析4相關區(qū)域樓盤調查分析5第八頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目未來房地產(chǎn)市場1、供求結構趨于合理 2、需求持續(xù)旺盛 3、品牌和產(chǎn)品的競爭1福州市房地產(chǎn)市場調研分析未來經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場發(fā)展組團項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查分析4成熟經(jīng)濟組團未來大經(jīng)濟組團發(fā)展中經(jīng)濟組團發(fā)展中經(jīng)濟組團相關區(qū)域樓盤調查分析5第九頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目項目概況1、福州房地產(chǎn)開發(fā)的集中地 2、金山房地產(chǎn)開發(fā)中心地帶1福州市房地產(chǎn)市場調研分析項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查分析4相關區(qū)域市場分析1、市中心板塊 2、江濱板塊 3、西

4、區(qū)、五四北板塊 4、東區(qū)板塊 5、倉山板塊 6、金山新區(qū)板塊研究區(qū)域的界定1、可比性區(qū)域選擇 2、金山新區(qū)板塊為研究重心相關區(qū)域樓盤調查分析5第十頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目市場發(fā)展狀況1、城市建設的重心 2、基礎配套設施趨于完善 3、區(qū)域型經(jīng)濟文化居住中心1福州市房地產(chǎn)市場調研分析金山新區(qū)兩大居住板塊項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查分析4本項目地塊烏龍江金山板塊南江濱板塊相關區(qū)域樓盤調查分析5第十一頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目市場發(fā)展狀況1、城市建設的重心 2、基礎配套設施趨于完善 3、區(qū)域型經(jīng)濟文化居住中心1福州市房地產(chǎn)市場調研

5、分析小結：項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查分析4 金山生活區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對較集中，主要以中高檔住宅為主，部分為經(jīng)濟適用房 建筑類型相似，多歐式風格，以多層、小高層居多，其他還有聯(lián)排、雙拼、疊加及少量獨棟別墅 除了金山碧水等幾個開發(fā)較早的樓盤之外，其他樓盤普遍突出配套設施不夠完善的現(xiàn)象，特別是公共交通系統(tǒng)不到位 整體銷售狀況良好，價格適中，隨著配套的逐步完善，價格有緩慢上漲的趨勢相關區(qū)域樓盤調查分析5第十二頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目片區(qū)發(fā)展預測1、完善主體路網(wǎng)建設 2、形成最大組團型的中高檔居住區(qū) 3、片區(qū)內兩大居住板塊的競爭1福州市房地產(chǎn)市場調研分

6、析兩大居住板塊的競爭項目片區(qū)市場分析3項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查分析4生態(tài)景觀競爭城市中心經(jīng)濟輻射線本項目地塊競爭性樓盤相關區(qū)域樓盤調查分析5第十三頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目項目周邊樓盤小結：金山區(qū)住宅用地投放量大房地產(chǎn)開發(fā)競爭非常激烈住宅供應量略大于需求量住宅開發(fā)特色產(chǎn)品不多高層住宅產(chǎn)品目前仍是空白配套逐步完善房價穩(wěn)步上漲1福州市房地產(chǎn)市場調研分析項目市場研究區(qū)域的界定2項目周邊樓盤調查分析4相關區(qū)域樓盤調查分析5項目片區(qū)市場分析3相關區(qū)域樓盤1、中天金海岸2、香江紅海園3、南國金輝4、中融愛琴海5、麗景天成6、融信第一城7、江南名城1、名城港灣2、長灘美墅

7、3、蘭庭西江月4、福祿坊小結：別墅投放量與需求量都很大多集中在沿江區(qū)域、倉山區(qū)價格相對較低，潛在客戶多政府控制用地，未來供應少第十四頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目供求總量趨勢供應：供應總量穩(wěn)步上漲以中高檔樓盤為主1供求市場分析未被滿足的市場空間2供求結構趨勢居民購買力趨勢需求：存在巨大潛在需求消費者類型眾多供應：經(jīng)濟適用房增加中高檔住宅增勢放緩需求：中高檔價位、中大面積戶型居住標準要求提升房價增長率與GDP增長率之比：福州房價相對合理GDP增長快于房價增長房價收入比：中高檔客戶購買能力較強福州居民購房自有資金水平高第十五頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目調查數(shù)據(jù)顯示

8、1供求市場分析未被滿足的市場空間2未被滿足市場空間居民對中高端住宅的實際購買力較強占六成以上消費者希望購買130平方米以上的住宅有50%的消費者認為房價走勢會平穩(wěn)上升近70%的消費者計劃購房第十六頁，共五十六頁。市場調研分析金山橘園洲地塊項目客戶市場需求分析區(qū)位類型環(huán)境檔次文化建筑風格配套設施戶型裝修標準價位商業(yè)物業(yè)付款方式信息來源客戶資料需求總結繁華地段、交通便利、文化政治或商業(yè)中心多層、小高層、高層、聯(lián)排、獨棟 無污染、較好的景觀、安靜、私密性好中高檔、高檔舒適、高尚、恬靜、優(yōu)雅、富有情趣中式、歐式、拉丁美洲式等超市、銀行、托兒所、幼兒園、美容健身會所、運動場館兩房以上、錯層、復式、別墅中

9、高檔裝修、高檔豪華裝修單價3000元/平方米以上或總價40萬以上第十七頁，共五十六頁。項目分析及定位2本項目分析分析項目定位第十八頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目項目定位3項目競爭力分析2項目地盤分析1、區(qū)位 2、景觀 3、形狀 4、配套1本項目分析第十九頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目項目定位3項目競爭力分析2項目S.W.O.T.分析1本項目分析1、優(yōu)勢 2、劣勢 3、機會 4、威脅優(yōu)勢-Strength區(qū)位：金山板塊中心交通便捷： 三環(huán)路與浦上大道交界處，浦上立 交橋旁景觀：金山公園與烏龍江濕地公園中間，緊鄰烏龍江 劣勢-Weakness周邊配套：不完善居住環(huán)境

10、：緊靠三環(huán)路，受影響景觀：烏龍江濕地公園開發(fā)不成熟機會-Opportunity規(guī)劃：重心位置：兩大公園，發(fā)展成稀缺性高尚社區(qū)文化：與大學城隔橋相望威脅-Threat競爭板塊：南江濱板塊競爭項目：中天金海岸、香江紅海園 第二十頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目項目定位3項目競爭力分析1競爭性樓盤分析2本項目分析具有一定規(guī)模，定位在中高端客戶、中 高檔產(chǎn)品，入市時間在05年下半年或 陸續(xù)推出的樓盤為本項目的競爭性樓盤第二十一頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目項目定位3項目競爭力分析1項目競爭力優(yōu)勢2本項目分析空中別墅式住宅第二十二頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項

11、目項目定位2項目競爭力分析1項目市場定位3本項目分析1、中高檔住宅 2、部分為高檔豪華住宅 3、少部分為時尚商業(yè)型物業(yè) 商業(yè)住宅地塊特征缺少與住宅區(qū)相配套的商業(yè)市場需求具有發(fā)展?jié)摿?，特色產(chǎn)品不多沒有建設大型商業(yè)中心的條件周邊多住宅區(qū)緊鄰兩大公園，分成兩塊保健、休閑、餐飲、商鋪高尚居住區(qū)配套商業(yè)廣場時尚商業(yè)廣場本項目定位緊鄰金山公園第二十三頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目項目定位2項目競爭力分析1項目客戶定位3本項目分析1、住宅目標客戶 2、商業(yè)目標客戶 邊緣客戶群次級客戶群核心客戶群第二十四頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目項目定位2項目競爭力分析1項目物業(yè)定位3本項

12、目分析 住宅：雙拼、聯(lián)排、疊加和高層（空中別墅）相組合的別墅群 商業(yè)：與本項目居住別墅群相匹配的體驗式參與式的風情商業(yè)街高尚、現(xiàn)代的生態(tài)園林居住空間第二十五頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目項目定位2項目競爭力分析1項目功能定位3本項目分析 居住 商業(yè)尚城名墅高尚生態(tài)園林別墅式居住區(qū)項目形象定位第二十六頁，共五十六頁。項目各項規(guī)劃建議3項目規(guī)劃設計建議物業(yè)管理及職能化建議第二十七頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2開發(fā)模式建議1、整體布局、分期開發(fā) 2、景觀園林先行1項目規(guī)劃設計建議A區(qū)景觀建設A區(qū)開發(fā)A區(qū)住宅建設B區(qū)景觀建設商業(yè)廣場建設第二十八頁，

13、共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2開發(fā)模式建議1、整體布局、分期開發(fā) 2、景觀園林先行1項目規(guī)劃設計建議B區(qū)開發(fā)B區(qū)景觀建設B區(qū)住宅建設A區(qū)住宅景觀維護A、B區(qū)住宅及景觀維護第二十九頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2總體布局規(guī)劃1、天際線由低到高 2、景觀園林交錯有致1項目規(guī)劃設計建議商業(yè)廣場第三十頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2交通規(guī)劃建議1、主、次出入口 2、主干道行車、人行道靈活布局1項目規(guī)劃設計建議商業(yè)廣場A、B區(qū)主出入口A、B區(qū)次出入口A區(qū)B區(qū)第三十一頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘

14、園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2建筑外觀墻面1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園1項目規(guī)劃設計建議聯(lián)排住宅外立面示意第三十二頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2建筑外觀墻面1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園1項目規(guī)劃設計建議疊加住宅外立面示意第三十三頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2建筑外觀墻面1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園1項目規(guī)劃設計建議高層住宅外立面示意第三十四頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2外立面顏色1、以時尚、現(xiàn)代色調為主 2

15、、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項目規(guī)劃設計建議聯(lián)排住宅外立面顏色示意第三十五頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2外立面顏色1、以時尚、現(xiàn)代色調為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項目規(guī)劃設計建議第三十六頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2外立面顏色1、以時尚、現(xiàn)代色調為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項目規(guī)劃設計建議高層住宅外立面顏色示意第三十七頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2頂部處理建議1、立體化空中景觀 2、空中別墅式花園1項目規(guī)劃設計建議高層住宅頂部處理示意第三十八頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊

16、項目物業(yè)管理及智能化建議2頂部處理建議1、以時尚、現(xiàn)代色調為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力1項目規(guī)劃設計建議小高層住宅頂部處理示意第三十九頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2標志建筑物1、塔式建筑 2、包含現(xiàn)代元素信息1項目規(guī)劃設計建議第四十頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2主力戶型1、動靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化1項目規(guī)劃設計建議戶型組合比例第四十一頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2主力戶型1、動靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化1項目規(guī)劃設計建議偶數(shù)層

17、戶型功能搭配示意第四十二頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2主力戶型1、動靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化1項目規(guī)劃設計建議奇數(shù)層戶型功能搭配示意第四十三頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2景觀設計1、調節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項目規(guī)劃設計建議高層住宅園林設計示意之一第四十四頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2景觀設計1、調節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項目規(guī)劃設計建議高層住宅園林設計示意之二第四十五頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議

18、2景觀設計1、調節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項目規(guī)劃設計建議立體化園林設計示意第四十六頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2景觀設計1、調節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求1項目規(guī)劃設計建議平面庭院園林設計示意第四十七頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2配套設施1項目規(guī)劃設計建議第四十八頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2會所配套1項目規(guī)劃設計建議商業(yè)廣場主會所次會所A區(qū)B區(qū)主會所及商業(yè)廣場示意第四十九頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2裝修標準1、毛坯房 2、公共裝修高標準、配合景觀設計1項目規(guī)劃設計建議安防系統(tǒng)及會所大堂裝修示意第五十頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議2燈光及背景音樂1、燈光宣傳小區(qū)形象 2、背景音樂烘托小區(qū)優(yōu)雅環(huán)境1項目規(guī)劃設計建議商業(yè)廣場夜間燈光示意第五十一頁，共五十六頁。項目分析定位金山橘園洲地塊項目物業(yè)管理及智能化建議1社區(qū)服務及物業(yè)管理房屋維修、設備維護、保安、 保潔、