預(yù)科班14講全講義

1、專題五投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的定義 投資性房地產(chǎn)：是指為賺取二、投資性房地產(chǎn)的范圍或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)：即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館，其持有目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館不確認為投資性房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)：通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。【特別提示】某項房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值，部分

2、自用，能夠單獨計量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能單獨計量和出售的、用于賺取應(yīng)當(dāng)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。三、投資性房地產(chǎn)的確認或資本增值的部分，投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。四、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理（一）投資性房地產(chǎn)的初始計量：按成本進行計量（外購或自行建造：自租賃期開始日或用于資本增值之日起）范圍相關(guān)內(nèi)容1.已出租的土地使用權(quán)（經(jīng)營租賃方式）企業(yè)

3、計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。3.已出租的建筑物是指企業(yè)擁有并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不 的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等

4、輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量：有成本模式和公允價值模式兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。（公允價值模式有例外）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（3 個允許：允許提折舊、允許攤銷、允許提減值準(zhǔn)備）【特別提示】已經(jīng)計提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，不允許轉(zhuǎn)回。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（3 個不允許：不允許提折舊、不允許攤銷、不允許提減值準(zhǔn)備）（1）只有存在確鑿表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才可以采用公允價值

5、模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。發(fā)生業(yè)務(wù)成本模式公允價值模式（一）科目設(shè)置投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（二）賬務(wù)處理1.增加時外購時：借：投資性房地產(chǎn)貸：存款外購時：借：投資性房地產(chǎn)成本貸：存款自行建造借：投資性

6、房地產(chǎn)貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品等自行建造借：投資性房地產(chǎn)成本貸：在建工程/開發(fā)產(chǎn)品等2.收借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入3.期末計量借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）期末公允價值賬面余值借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益期末公允價值賬面余值借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動4.減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【特別提示】計提減值后不允許轉(zhuǎn)回不允許計提減值5.處置借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本（倒擠）借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本【補充例題計算題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將 2012 年 12 月 31 日達到預(yù)定可使用狀態(tài)的自建建筑物對

7、外出租，租期為 3 年，租賃期間內(nèi)每年 12 月 31 日收取150 萬元；出租時，該建筑物的建造成本為 1 800 萬元，尚可使用年限為 20 年，預(yù)計凈殘值為 0。2013 年 12 月 31 日，該建筑物的公允價值為 1 850 萬元；2014 年 12 月 31 日，該建筑物的公允價值為 1 820 萬元；2015 年 12 月 31 日，該建筑物的公允價值為 1 780 萬元；2016年 1 月 1 日（共 3 年）將該建筑物對外出售，收到 1 800 萬元存入。假定不考慮相關(guān)稅費等其他。要求：（中的金額用萬元表示）若甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量，采用年限平均法對投資性房地產(chǎn)計提折

8、舊，請編制甲公司與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會計分錄。（假定按年計提折舊，不考慮處置當(dāng)月折舊）若甲公司采用公允價值模式進行后續(xù)計量，請編制甲公司與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會計分錄。（假定按年確認公允價值變動損益和確認收入）【正確】成本模式公允價值模式1.2012 年 12 月 31 日借：投資性房地產(chǎn)1 800發(fā)產(chǎn)品1 8001.2012 年 12 月 31 日借：投資性房地產(chǎn)成本1 800發(fā)產(chǎn)品1 8002.2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31日、2015 年 12 月 31 日每年收取時借：存款150貸：其他業(yè)務(wù)收入150每年計提折舊時借：其他業(yè)務(wù)成本90（1 80020）貸：

9、投資性房地產(chǎn)累計折舊902.2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日、2015 年 12 月 31 日每年收取時：借：存款150貸：其他業(yè)務(wù)收入150反映公允價值波動2013 年 12 月 31 日借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動50貸：公允價值變動損益502014 年 12 月 31 日借：公允價值變動損益30貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動302015 年 12 月 31 日借：公允價值變動損益40貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動40投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（可借可貸）同時：借：公允價值變動損益（可借可貸）貸：其他業(yè)務(wù)成本同時：借：其他綜合收益 貸：其他業(yè)務(wù)成本3.2016 年 1 月 1 日借：存款1 800貸：其他業(yè)務(wù)