土地使用權(quán)評(píng)估的方法

1、土地使用權(quán)評(píng)估的方法（31： 20）（一）市場(chǎng)法市場(chǎng)法及其適用條件市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較， 從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。待估土 比較案例正常交易情況待估土地區(qū)域因素值.=x -x -地評(píng)估值土地價(jià)格比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值待估土地個(gè)別因素值 待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)X X: 比較案例個(gè)別因素值比較案例交易日物價(jià)指數(shù)市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程（1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例。（2）進(jìn)行交易情況的修正（3）進(jìn)行交易時(shí)間的修正（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正（5）進(jìn)行個(gè)別因素修正：個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括土

2、地使用年限、容積率、臨 街寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式計(jì)算：k=1 -由 H1 -由容積率的修正計(jì)算公式為容積率_待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)修正系數(shù)_比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（6）確定待估土地評(píng)估值（二）收益法收益法土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過(guò)預(yù)測(cè)土地未來(lái)產(chǎn)生的預(yù)期收益， 以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。土地使用權(quán)評(píng)估中的收益法的應(yīng)用，重要的是要確定土地的收益額、土地還原利率和 土地收益年限。土地收益額的估算(1) 土地收益的分類：實(shí)際收益：是指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益，實(shí)際收益一

3、般來(lái)說(shuō)不能用于評(píng)估，因?yàn)閭€(gè)別人或個(gè)別企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益的影響較大?？陀^收益：是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益， 客觀收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。土地收益包括有形收益和無(wú)形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括各項(xiàng) 無(wú)形收益。(2) 土地純收益的計(jì)算步驟：計(jì)算總收入、求取總費(fèi)用、求取總收益、確定房屋純收益、求取土地純收益土地還原利率及其估算(1)利用收益還原法公式，通過(guò)搜集市場(chǎng)上相同或相似的土地純收益、價(jià)格等資料， 反推算出還原利率。(2)通過(guò)完全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率。還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值土地收益年限及其測(cè)算土地收益年限是指待估土地從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開始，其收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度，通常以年 為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。成本法成本法及其適用范圍成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法評(píng)估值_ 土地 土地“地價(jià)格尸取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+(二)成本法評(píng)估的步驟1估算土地取得費(fèi)、估算土地開發(fā)費(fèi)估算稅費(fèi)估算利息估算利潤(rùn)估算土地增值收益估算土地使用權(quán)評(píng)估值（四）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法，這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地的預(yù)期開 發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開