2022年上半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究試題

1、上六個(gè)月內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、現(xiàn)實(shí)中土地使用、支配權(quán)要受到多方面制約，其中政府都市規(guī)劃屬于方面制約。 A：建筑技術(shù) B：土地權(quán)利設(shè)置 C：相鄰關(guān)系 D：土地使用管制 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)只設(shè)級(jí)，其承接工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)范圍不受限制。 A：甲 B：乙 C：丙 D：丁 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、除了期房交易成交價(jià)格之外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其狀況。 A：估價(jià)作業(yè)日期

2、 B：成交日期時(shí) C：估價(jià)時(shí)點(diǎn) D：交易日期調(diào)整后 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、拆除公益事業(yè)房屋，應(yīng)當(dāng)。 A：根據(jù)都市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行賠償 B：根據(jù)都市房屋拆遷管理部門規(guī)定進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行賠償 C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣賠償 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則中，下列有關(guān)考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用原則，說法錯(cuò)誤是。 A：所謂項(xiàng)目全壽命費(fèi)用，就是項(xiàng)目從投資一開始一直到項(xiàng)目產(chǎn)品不能再繼續(xù)運(yùn)用為止所發(fā)生一切費(fèi)用 B：項(xiàng)目全壽命包括項(xiàng)目建設(shè)過程和使用過程兩部分 C：項(xiàng)目全壽命費(fèi)用包括建設(shè)過程投資成本，即工程造價(jià)和項(xiàng)目建成后使用過程發(fā)生使用成本 D：堅(jiān)持考慮

3、項(xiàng)目全壽命費(fèi)用原則，就是規(guī)定在設(shè)計(jì)過程中要兼顧建設(shè)過程和使用過程，力爭(zhēng)項(xiàng)目全壽命費(fèi)用最高 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 6、某房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)年應(yīng)納稅所得額為99872元，應(yīng)按_計(jì)征企業(yè)所得稅。 A12% B18% C27% D33% 7、都市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，尚未完畢拆遷賠償安頓建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原訴遷賠償安頓協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面告知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂之日起日內(nèi)予以公告。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 8、旅游、娛樂用地土地使用權(quán)出讓時(shí)，有條件必須采用方式。 A：政府定價(jià) B：雙

4、方協(xié)議 C：政府指導(dǎo)價(jià)格 D：拍賣、招標(biāo)、掛牌發(fā)售 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 9、收益法估價(jià)公式假設(shè)前提是：（）。 A(1) 凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2) 酬勞率不小于等于零為Y(3) 年期無限 B(1) 凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2) 酬勞率不小于等于零為Y；(3) 年期無限。 C(1) 凈收益在前t年(含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2) 酬勞率不小于零為Y(3) 年期無限 D(1) 凈收益在前t年(不含第t年)有變化，在t年后無變化為A；(2) 酬勞率不小于零為Y；(3) 年期無限 10、一種國家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)

5、算1年內(nèi)所生產(chǎn)所有最終產(chǎn)品和勞務(wù)市場(chǎng)價(jià)值總和，稱為_。 A國內(nèi)生產(chǎn)總值 B國民生產(chǎn)總值 C國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D國民收入11、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物折舊與乙建筑物折舊相比，則_。 A甲不小于 B甲不不小于乙 C甲等于 D難以判斷 12、某企業(yè)3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃協(xié)議，租用其中500面積，約定租賃期限為，月租金固定不變?yōu)?5 元?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓月租金為100 元。假設(shè)折現(xiàn)率為10，目前承租人權(quán)益價(jià)值應(yīng)是萬元。 A：7003 B：7103 C：72.03 D：7303 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、下列屬于商品房在銷

6、售時(shí)嚴(yán)禁行為是_。 A商品房在建成前銷售 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用返本銷售或變相返本銷售方式銷售商品房 C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未接觸協(xié)議前，將其作為協(xié)議標(biāo)物商品房再行銷給他人 D商品房必須按套銷售，不得分割拆零銷售14、某都市住宅市場(chǎng)調(diào)查成果顯示，該都市住宅總需求與總供應(yīng)基本平衡，但同步顯示，套型建筑面積120m2以上住宅供過于求，70m2如下住宅供不應(yīng)求，則該都市住宅市場(chǎng)處在（）狀態(tài)。 A均衡 B周期性失衡 C構(gòu)造性失衡 D區(qū)域性失衡 15、中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定，抵押權(quán)自時(shí)設(shè)置。 A：簽訂 B：登記 C：起草 D：簽字 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 16、國家實(shí)行保護(hù)耕地制度。下列不屬于耕地范圍是。

7、A：新開開荒地 B：輪歇地、草田輪作地 C：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木土地 D：耕種3年如下灘地和灘涂 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、住房公積金匯繳年度為。 A：本年7月1日至下年6月30日 B：上年7月1日至下年6月30日 C：上年7月1日至當(dāng)年6月30日 D：當(dāng)年1月1日至當(dāng)年12月31日 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 18、信用最明顯特性是。 A：以償還和付息為條件價(jià)值單方面讓渡 B：具有強(qiáng)制性活動(dòng) C：以價(jià)格圍繞價(jià)值而運(yùn)動(dòng) D：貨幣運(yùn)動(dòng) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 19、最適合用市場(chǎng)法估價(jià)是。 A：用做生產(chǎn)房地產(chǎn) B：可銷售房地產(chǎn) C：出租或營(yíng)業(yè)房地產(chǎn) D：僅合用于自用房地產(chǎn)

8、 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、H市興華學(xué)校地址在H市都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，該學(xué)校屬于經(jīng)營(yíng)性私立學(xué)校性質(zhì)，12月，H市A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)一住宅小區(qū)時(shí)，需要拆除該校部分房屋，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)。 A：根據(jù)都市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定進(jìn)行重新建設(shè)或者賠償 B：根據(jù)都市房屋拆遷管理部門規(guī)定進(jìn)行重新建設(shè)或者賠償 C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D：貨幣賠償 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 21、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值=_。 A房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額 B房屋重置價(jià)格房屋成新度 C房屋重置價(jià)格-年折舊額耐用年限 D房屋重置價(jià)格-年折舊額尚可使用年限 22、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本為元/m2，開發(fā)商目利潤(rùn)率為1

9、5%，目前銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為_元/m2。 A2420 B2438 C2447 D250323、某宗房地產(chǎn)收益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，后來穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)酬勞率為8%，則該宗房地產(chǎn)收益價(jià)格最靠近于（）萬元。 A280 B285 C290 D295 24、如下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍是_。 A制定物業(yè)方略計(jì)劃 B設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) C室內(nèi)布局與空間規(guī)劃 D建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃25、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬元，該房地產(chǎn)酬勞率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為（）萬元。 A112.5 B1

10、55.6 C144.6 D132.4二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本規(guī)定選用可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，重要包括等考題 A：統(tǒng)一采用總價(jià) B：統(tǒng)一采用單價(jià) C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D：統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小 E：統(tǒng)一付款方式 2、印花稅稅率分為5檔：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.13、在運(yùn)用成本法時(shí)，其中最重要是要注意。 A：應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本 B：應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際

11、成本 C：應(yīng)在客觀成本基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整 D：應(yīng)在實(shí)際成本基礎(chǔ)上結(jié)合供求分析進(jìn)行調(diào)整 E：應(yīng)在客觀成本基礎(chǔ)上結(jié)合供求分析進(jìn)行調(diào)整 4、下列有關(guān)拍賣行為表述中，錯(cuò)誤是_。 A拍賣人應(yīng)公開展示拍賣標(biāo)，容許競(jìng)買人查看、檢查標(biāo)物 B除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競(jìng)買人申請(qǐng) C委托人可以派人參與競(jìng)買自身所委托拍賣標(biāo) D委托人與拍賣人是平等民事主體5、某宗土地面積m2，都市規(guī)劃規(guī)定限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得利潤(rùn)相似條件下，下列建設(shè)方案中最可行是（）。 A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2 B建筑物地面、層建筑面積為140

12、0m2，總建筑面積為5000m2 C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2 D建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2 6、下列有關(guān)票據(jù)貼現(xiàn)市場(chǎng)，表述對(duì)是。 A：票據(jù)貼現(xiàn)市場(chǎng)是指對(duì)未到期票據(jù)進(jìn)行貼現(xiàn)為客戶提供短期資金融通市場(chǎng) B：票據(jù)貼現(xiàn)市場(chǎng)詳細(xì)又包括貼現(xiàn)、再貼現(xiàn)和轉(zhuǎn)貼現(xiàn) C：貼現(xiàn)是指客戶將所持有未到期票據(jù)向商業(yè)銀行(或辦理貼現(xiàn)業(yè)務(wù)其他金融機(jī)構(gòu))兌取現(xiàn)款以獲得短期融資行為 D：轉(zhuǎn)貼現(xiàn)是指商業(yè)銀行將其貼現(xiàn)收進(jìn)未到期票據(jù)向中央銀行再辦理貼現(xiàn)融資行為 E：再貼現(xiàn)是指商業(yè)銀行將貼現(xiàn)收進(jìn)未到期票據(jù)向其他商業(yè)銀行或貼現(xiàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行貼現(xiàn)融資行為 7、從開發(fā)商角度看，房地

13、產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源有。(試題) A：土地 B：勞動(dòng)力 C：資本 D：經(jīng)驗(yàn) E：環(huán)境 8、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降幅度比率大體靠近，則宜選用_措施進(jìn)行測(cè)算。 A平均增減量法 B平均發(fā)展速度法 C移動(dòng)平均法 D指數(shù)修勻法 9、衡量投資者投人自有資本收益水平指標(biāo)稱為_。 A還本付息比率 B抵押收益率 C權(quán)益投資收益率 D項(xiàng)目收益率 10、有關(guān)企業(yè)所得稅稅率，下列說法對(duì)有_。 A企業(yè)所得稅法定稅率33% B對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬如下(含3萬)減按18%稅率征收 C對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬至10萬如下(含10萬)減按27%稅率征收

14、D對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬如下(含3萬)減按25%稅率征收11、下列情形中，訴訟時(shí)效為2年是。(試題) A：身體受到傷害規(guī)定賠償 B：寄存財(cái)物被丟失 C：環(huán)境遭污染或損害 D：借出資金未能收回 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源一般有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金.一般而言三種資金使用次序是（）。 A資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 B預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 C借貸資金、預(yù)租售收入、資本金 D資本金、預(yù)租售收入、借貸資金 13、_就是要估算出一種地區(qū)對(duì)某種產(chǎn)品潛在需求數(shù)量。 A潛在需求評(píng)估 B市場(chǎng)趨勢(shì)分析 C市場(chǎng)規(guī)模分析 D市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)14、房屋價(jià)格計(jì)算時(shí)，按套內(nèi)面積或建筑面積計(jì)價(jià)

15、，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)處理方式，當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值在_以內(nèi)時(shí)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。 A4% B3% C6% D5% 15、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括如下等部分。 A：管理服務(wù)人員王資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取福利費(fèi)等 B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備平常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 D：物業(yè)管理區(qū)域外綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 E：物業(yè)管理區(qū)域外秩序維護(hù)費(fèi)用 16、下列保險(xiǎn)種類中，屬于政策性保險(xiǎn)有_。 A社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn) B農(nóng)業(yè)保險(xiǎn) C巨災(zāi)保險(xiǎn) D失業(yè)保險(xiǎn) E出口信用保險(xiǎn) 17、征搜集體土地應(yīng)遵守原則包括。 A：愛惜耕地，合理運(yùn)用土地原則 B：保證國家建設(shè)用地原

16、則 C：妥善安頓被征地單位和農(nóng)民原則 D：免費(fèi)使用土地原則 E：依法征地原則 18、個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和_兩種類型。 A企業(yè)住房貸款 B等額本金方式 C政策性住房抵押貸款 D等額本息方式 19、當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀_研究。 A區(qū)位 B環(huán)境 C政策 D文化 20、下列有關(guān)中國現(xiàn)行土地制度論述錯(cuò)誤是_。 A農(nóng)村和都市郊區(qū)土地，所有屬于集體所有 B礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有；由法律規(guī)定屬于集體所有森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外 C農(nóng)村和都市郊區(qū)土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于國家所有 D因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用原屬于遷移農(nóng)民詳細(xì)所有土地是國有土地 E都市土地屬于都市人民集體所有 21、在寫字樓市場(chǎng)比較理想狀況下，市場(chǎng)租金一般_基礎(chǔ)租金。 A低于 B等于 C高于 D不可比 22、目前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登