編制目標(biāo)成本這五個指標(biāo)需要重點(diǎn)評估

1、Word文檔 編制目標(biāo)成本，這五個指標(biāo)需要重點(diǎn)評估！ 前言：拿地之后作為項目成本開頭介入，在方案最終確定之前上啟動會之時，一般設(shè)計會供應(yīng)一版暫定版的總圖（大致確定，但未最終完全確定，很有可能未報批通過）。 此時需要開頭編制啟動會版本的目標(biāo)成本，那么作為項目成本不是拿到后就直接編制目標(biāo)成本，而是對方案進(jìn)行一個初步的評審，初步評審無問題后，再開頭編制目標(biāo)成本。 1評審指標(biāo) 對于住宅項目應(yīng)從以下幾個指標(biāo)來進(jìn)行評審： 有人可能會問，方案是設(shè)計部的事情，跟成本有什么關(guān)系？有、而且有很大的關(guān)系，接下來我們來一 一說明； 1容積率的評審 項目收益視角的成本管理：正常狀況基于項目利潤最大化的原則，容積率應(yīng)當(dāng)做

2、足，但是假如說設(shè)計出的方案的容積率沒有達(dá)到規(guī)劃條件設(shè)定的容積率，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專項說明。 假如你是基于項目收益視角來看待成本管理，那么容積率就是一個肯定不行忽視的指標(biāo)。 獵取途徑：容積率指標(biāo)指標(biāo)你要向投資部門獵取土地合同，里面有本地塊相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)要求。 2可售比的評審 在編制目標(biāo)成本之前，應(yīng)對設(shè)計供應(yīng)的方案的可售比進(jìn)行初步評審與復(fù)核，可售率指標(biāo)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于或者等于集團(tuán)要求的可售比限額指標(biāo)。 由于在建筑面積不變的狀況下，可售比越低，可售單方成本越高。詳細(xì)影響程度詳見下面的分析： 可售比對成本的影響分析：建安成本都是根據(jù)建筑面積進(jìn)行計算的，但是同樣的建筑面積，不同的方案會有不同的可售比，假如可售比相對較低

3、，那么在建筑單方指標(biāo)一樣的狀況下，會導(dǎo)致可售單方指標(biāo)提高。 可售比變化對可售單方指標(biāo)影響的對比： 通過以上對比可知，可售比降低1%，可售單方指標(biāo)約提高54元/m2，在單方售價不變的狀況下，項目利潤將會降低； 新手假如對上述換算公式有疑問，這里進(jìn)行解答： 正常狀況：總成本=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積=可售單方指標(biāo)*總可售面積 所以得出：可售單方指標(biāo)=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積/總可售面積=建筑單方指標(biāo)/（總可售面積/總建筑面積）=建筑單方指標(biāo)/可售率。 由于：可售率=可售面積/總建筑面積 可售比的主要影響因素： 正常狀況：對于住宅項目，可售比只要達(dá)到集團(tuán)可售比限額指標(biāo)要求即可。 下面對某標(biāo)桿企業(yè)可售

4、比指標(biāo)的計算進(jìn)行解讀： 備注：一般狀況下，地面停車率的上線指標(biāo)都是10%，大多數(shù)地區(qū)要求的車位配比都在0.9-1.2個/100m2左右，所以正常的可售比指標(biāo)大約在75%左右。 上述可售比指標(biāo)，假如換算成坐標(biāo)軸，趨勢如下： 從上圖來看，我們得出如下結(jié)論： 在車位配比不變的狀況下：地上停車比例越高，則可售比越高，由于在總車位配比不變的狀況下，地上車位停車率增加則地庫面積降低； 在地面停車率不變的狀況下：停車配比要求越高，則可售比越低，由于在地面停車率不變的狀況下，停車配比要求越高，則地庫面積越高。 車位配比與地面停車率一般均在各地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中進(jìn)行了明確規(guī)定，一般都是要根據(jù)文件要求執(zhí)行，但是在

5、三四五線城市，還是有突破的空間 三四五線城市如何突破車位配比（點(diǎn)擊鏈接進(jìn)入） 可售比計算留意要點(diǎn)： 可售比計算的留意要點(diǎn)要抓住核心指標(biāo)：停車配比，地面停車率，可售面積，建筑面積； 1.關(guān)于停車配比： 停車配比=100*總配置車位數(shù)/計容建筑面積 2.關(guān)于地面停車率 地面停車率=地面車位總數(shù)/總車位數(shù) 3.可售面積的計算： 無論是否有產(chǎn)權(quán)，地庫均根據(jù)不行售口徑計算； 4.總建筑面積的計算： 總建筑面積=地上總建筑面積+地庫建筑面積 地上總建筑面積口徑：學(xué)校、菜市場、配套用房、架空層在計算可售比的時候，不計入總建筑面積； 地庫總建筑面積：非機(jī)動車庫計入地庫總建筑面積，地庫貯存室就算可以出售，也計入

6、不行售。 5.特別狀況： 當(dāng)萬平米住宅塔樓投影面積在1500-2021之間時，可售比指標(biāo)允許在上表基礎(chǔ)上下降1.4%； 當(dāng)萬平米住宅塔樓投影面積在2021以上時，可售比指標(biāo)允許下降1.8%。 由于當(dāng)塔樓投影面積越大，意味著同樣數(shù)量的車位，地庫總面積要偏大，導(dǎo)致可售比下降。 配套用房面積的評審 3在目標(biāo)成本編制之前，應(yīng)收集當(dāng)?shù)卣黝惻涮子梅康墓芾硪?guī)定，例如：物業(yè)用房，養(yǎng)老服務(wù)用房，社區(qū)用房等。 然后對配套用房的面積合理性進(jìn)行評審與復(fù)核，不能少，由于少了會導(dǎo)致規(guī)劃無法通過，不能多，由于配套用房不行售，配置多了會侵蝕項目利潤； 某地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房面積規(guī)定要求 某地區(qū)社區(qū)管理用房配置標(biāo)準(zhǔn) 4車位配比

7、的評審 在目標(biāo)成本編制之前，應(yīng)當(dāng)就車位配比的指標(biāo)是否符合政府文件的要求進(jìn)行評審與復(fù)核； 車位配比不能少，由于配比偏少會導(dǎo)致規(guī)劃無法通過，不能多，由于配比偏多會侵蝕項目利潤； 車位配比是指：每戶需要配置的車位數(shù)或者每100m2建筑面積需要配置的車位數(shù) 對于車位配比的計算要留意以下兩點(diǎn)： 1.除了標(biāo)準(zhǔn)車位，是否有對非機(jī)動車位的配比進(jìn)行額外的要求； 2.對于微型車位與標(biāo)準(zhǔn)車位的換算關(guān)系是什么； 5停車效率指標(biāo)的評審 在編制目標(biāo)成本之前，應(yīng)對項目的停車效率指標(biāo)進(jìn)行評審與復(fù)核，此項指標(biāo)必需要優(yōu)于集團(tuán)的停車效率限額指標(biāo)； 停車效率指的是：單個車位的面積指標(biāo)； 詳細(xì)計算方式如下：地庫面積/地庫總車位數(shù)量 通常，一個中型住宅項目，假如停車效率相差1m2，貨值或者成本會相差幾百萬，所以停車效率指標(biāo)的評審特別重要。 總結(jié) 總結(jié)：方案階段，對設(shè)計對成本的影響程度極大，假如你是新手，應(yīng)盡量的樂觀介入，通過集團(tuán)相關(guān)制