編制目標(biāo)成本這五個(gè)指標(biāo)需要重點(diǎn)評(píng)估

1、Word文檔 編制目標(biāo)成本，這五個(gè)指標(biāo)需要重點(diǎn)評(píng)估！ 前言：拿地之后作為項(xiàng)目成本開頭介入，在方案最終確定之前上啟動(dòng)會(huì)之時(shí)，一般設(shè)計(jì)會(huì)供應(yīng)一版暫定版的總圖（大致確定，但未最終完全確定，很有可能未報(bào)批通過）。 此時(shí)需要開頭編制啟動(dòng)會(huì)版本的目標(biāo)成本，那么作為項(xiàng)目成本不是拿到后就直接編制目標(biāo)成本，而是對(duì)方案進(jìn)行一個(gè)初步的評(píng)審，初步評(píng)審無問題后，再開頭編制目標(biāo)成本。 1評(píng)審指標(biāo) 對(duì)于住宅項(xiàng)目應(yīng)從以下幾個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行評(píng)審： 有人可能會(huì)問，方案是設(shè)計(jì)部的事情，跟成本有什么關(guān)系？有、而且有很大的關(guān)系，接下來我們來一 一說明； 1容積率的評(píng)審 項(xiàng)目收益視角的成本管理：正常狀況基于項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的原則，容積率應(yīng)當(dāng)做

2、足，但是假如說設(shè)計(jì)出的方案的容積率沒有達(dá)到規(guī)劃條件設(shè)定的容積率，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專項(xiàng)說明。 假如你是基于項(xiàng)目收益視角來看待成本管理，那么容積率就是一個(gè)肯定不行忽視的指標(biāo)。 獵取途徑：容積率指標(biāo)指標(biāo)你要向投資部門獵取土地合同，里面有本地塊相應(yīng)的規(guī)劃指標(biāo)要求。 2可售比的評(píng)審 在編制目標(biāo)成本之前，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)供應(yīng)的方案的可售比進(jìn)行初步評(píng)審與復(fù)核，可售率指標(biāo)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于或者等于集團(tuán)要求的可售比限額指標(biāo)。 由于在建筑面積不變的狀況下，可售比越低，可售單方成本越高。詳細(xì)影響程度詳見下面的分析： 可售比對(duì)成本的影響分析：建安成本都是根據(jù)建筑面積進(jìn)行計(jì)算的，但是同樣的建筑面積，不同的方案會(huì)有不同的可售比，假如可售比相對(duì)較低

3、，那么在建筑單方指標(biāo)一樣的狀況下，會(huì)導(dǎo)致可售單方指標(biāo)提高。 可售比變化對(duì)可售單方指標(biāo)影響的對(duì)比： 通過以上對(duì)比可知，可售比降低1%，可售單方指標(biāo)約提高54元/m2，在單方售價(jià)不變的狀況下，項(xiàng)目利潤(rùn)將會(huì)降低； 新手假如對(duì)上述換算公式有疑問，這里進(jìn)行解答： 正常狀況：總成本=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積=可售單方指標(biāo)*總可售面積 所以得出：可售單方指標(biāo)=建筑單方指標(biāo)*總建筑面積/總可售面積=建筑單方指標(biāo)/（總可售面積/總建筑面積）=建筑單方指標(biāo)/可售率。 由于：可售率=可售面積/總建筑面積 可售比的主要影響因素： 正常狀況：對(duì)于住宅項(xiàng)目，可售比只要達(dá)到集團(tuán)可售比限額指標(biāo)要求即可。 下面對(duì)某標(biāo)桿企業(yè)可售

4、比指標(biāo)的計(jì)算進(jìn)行解讀： 備注：一般狀況下，地面停車率的上線指標(biāo)都是10%，大多數(shù)地區(qū)要求的車位配比都在0.9-1.2個(gè)/100m2左右，所以正常的可售比指標(biāo)大約在75%左右。 上述可售比指標(biāo)，假如換算成坐標(biāo)軸，趨勢(shì)如下： 從上圖來看，我們得出如下結(jié)論： 在車位配比不變的狀況下：地上停車比例越高，則可售比越高，由于在總車位配比不變的狀況下，地上車位停車率增加則地庫面積降低； 在地面停車率不變的狀況下：停車配比要求越高，則可售比越低，由于在地面停車率不變的狀況下，停車配比要求越高，則地庫面積越高。 車位配比與地面停車率一般均在各地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中進(jìn)行了明確規(guī)定，一般都是要根據(jù)文件要求執(zhí)行，但是在

5、三四五線城市，還是有突破的空間 三四五線城市如何突破車位配比（點(diǎn)擊鏈接進(jìn)入） 可售比計(jì)算留意要點(diǎn)： 可售比計(jì)算的留意要點(diǎn)要抓住核心指標(biāo)：停車配比，地面停車率，可售面積，建筑面積； 1.關(guān)于停車配比： 停車配比=100*總配置車位數(shù)/計(jì)容建筑面積 2.關(guān)于地面停車率 地面停車率=地面車位總數(shù)/總車位數(shù) 3.可售面積的計(jì)算： 無論是否有產(chǎn)權(quán)，地庫均根據(jù)不行售口徑計(jì)算； 4.總建筑面積的計(jì)算： 總建筑面積=地上總建筑面積+地庫建筑面積 地上總建筑面積口徑：學(xué)校、菜市場(chǎng)、配套用房、架空層在計(jì)算可售比的時(shí)候，不計(jì)入總建筑面積； 地庫總建筑面積：非機(jī)動(dòng)車庫計(jì)入地庫總建筑面積，地庫貯存室就算可以出售，也計(jì)入

6、不行售。 5.特別狀況： 當(dāng)萬平米住宅塔樓投影面積在1500-2021之間時(shí)，可售比指標(biāo)允許在上表基礎(chǔ)上下降1.4%； 當(dāng)萬平米住宅塔樓投影面積在2021以上時(shí)，可售比指標(biāo)允許下降1.8%。 由于當(dāng)塔樓投影面積越大，意味著同樣數(shù)量的車位，地庫總面積要偏大，導(dǎo)致可售比下降。 配套用房面積的評(píng)審 3在目標(biāo)成本編制之前，應(yīng)收集當(dāng)?shù)卣黝惻涮子梅康墓芾硪?guī)定，例如：物業(yè)用房，養(yǎng)老服務(wù)用房，社區(qū)用房等。 然后對(duì)配套用房的面積合理性進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核，不能少，由于少了會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃無法通過，不能多，由于配套用房不行售，配置多了會(huì)侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)； 某地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)用房面積規(guī)定要求 某地區(qū)社區(qū)管理用房配置標(biāo)準(zhǔn) 4車位配比

7、的評(píng)審 在目標(biāo)成本編制之前，應(yīng)當(dāng)就車位配比的指標(biāo)是否符合政府文件的要求進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核； 車位配比不能少，由于配比偏少會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃無法通過，不能多，由于配比偏多會(huì)侵蝕項(xiàng)目利潤(rùn)； 車位配比是指：每戶需要配置的車位數(shù)或者每100m2建筑面積需要配置的車位數(shù) 對(duì)于車位配比的計(jì)算要留意以下兩點(diǎn)： 1.除了標(biāo)準(zhǔn)車位，是否有對(duì)非機(jī)動(dòng)車位的配比進(jìn)行額外的要求； 2.對(duì)于微型車位與標(biāo)準(zhǔn)車位的換算關(guān)系是什么； 5停車效率指標(biāo)的評(píng)審 在編制目標(biāo)成本之前，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的停車效率指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審與復(fù)核，此項(xiàng)指標(biāo)必需要優(yōu)于集團(tuán)的停車效率限額指標(biāo)； 停車效率指的是：?jiǎn)蝹€(gè)車位的面積指標(biāo)； 詳細(xì)計(jì)算方式如下：地庫面積/地庫總車位數(shù)量 通常，一個(gè)中型住宅項(xiàng)目，假如停車效率相差1m2，貨值或者成本會(huì)相差幾百萬，所以停車效率指標(biāo)的評(píng)審特別重要。 總結(jié) 總結(jié)：方案階段，對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響程度極大，假如你是新手，應(yīng)盡量的樂觀介入，通過集團(tuán)相關(guān)制