鎮(zhèn)江市住宅物業(yè)管理條例

1、 鎮(zhèn)江市住宅物業(yè)管理條例（征求意見稿）目錄第一章 總則第二章 前期物業(yè)管理第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會第一節(jié) 業(yè)主大會第二節(jié) 業(yè)主委員會第三節(jié) 物業(yè)管理委員會第四章 物業(yè)服務第五章 物業(yè)使用和維護第六章 監(jiān)督管理第七章 法律責任第八章 附則第一章 總 則第一條【立法目的和依據(jù)】為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護住宅物業(yè)管理各方合法權益，營造良好居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)中華人民共和國民法典、國務院物業(yè)管理條例江蘇省物業(yè)管理條例等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本條例。本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅

2、物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條【黨建引領】物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領導下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。第四條【屬地政府職責】市、縣級市（區(qū)）人民政府應當加強物業(yè)管理工作的組織領導，建立健

3、全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制，制定、落實扶持政策，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)服務和管理水平。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，協(xié)助上級人民政府和有關主管部門做好物業(yè)管理相關工作。居（村）民委員會對業(yè)主自治進行指導和監(jiān)督，并協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關工作。第五條【部門職責】市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。城市管理、公安、民政、財政、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、發(fā)展和改革、消防救援等其他有關部門和機構(gòu)，按照各自職責，履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理職責。第六條【行業(yè)協(xié)會職責】物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當建立完善自律

4、性規(guī)范，實行自律管理，協(xié)助物業(yè)管理主管部門編制團體標準、組織業(yè)務培訓、調(diào)解行業(yè)糾紛，規(guī)范從業(yè)人員行為，監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)合法權益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。支持、鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。第七條【第三方機構(gòu)】市、縣級市（區(qū)）人民政府及其有關部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）等可以通過購買服務等方式，引導法律、會計、工程監(jiān)理、評估、咨詢等第三方機構(gòu)參與物業(yè)管理活動。鼓勵業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等委托第三方機構(gòu)，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等與物業(yè)管理相關的活動。第八條【救濟途徑】物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（

5、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、行業(yè)協(xié)會等應當完善物業(yè)管理糾紛處理機制，鼓勵通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決物業(yè)管理糾紛，促進和諧社區(qū)建設。第二章 前期物業(yè)管理第九條【前期物業(yè)服務合同】在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位承擔前期物業(yè)管理責任。建設單位應當依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同期限由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)約定，一般不超過三年。合同期限屆滿后，建設單位未續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但服務期限為不定期。任何一方提出解除合同的，應當提前六十日書面通知另一方當事人和

6、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第十條【前期物業(yè)合同備案】建設單位銷售物業(yè)前，應當參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約；建設單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明。建設單位應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。第十一條【承接查驗】建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導、監(jiān)督下，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

7、共用部位、共用設施設備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以共同聘請第三方機構(gòu)參加物業(yè)承接查驗。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托物業(yè)服務企業(yè)整改。給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位依法承擔賠償責任。建設單位與物業(yè)買受人交付物業(yè)時，應當將物業(yè)承接查驗協(xié)議備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)承接查驗所需費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。物業(yè)承接查驗的具體辦法由

8、市物業(yè)管理主管部門制定。第十二條【物業(yè)服務用房】建設單位配置的物業(yè)服務用房，應當在住宅總規(guī)模完成百分之五十前建設完成。物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用。依照約定由物業(yè)服務企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)服務用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務合同期限，其租賃費用不得低于相鄰地段市場價格。第十三條【前期物業(yè)政府指導價及調(diào)價】前期物業(yè)管理階段，普通住宅的物業(yè)服務收費實行政府指導價。政府指導價應當每三年進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。政府指導價調(diào)整后，物業(yè)服務企業(yè)需要對原物業(yè)服務合同約定的收費標準進行調(diào)整的，應當遵循下列程序：物業(yè)服務企業(yè)委托專業(yè)機構(gòu)對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況

9、進行審計，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示審計報告，公示期限不少于三十日，并將審計報告報送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）；物業(yè)服務企業(yè)將擬調(diào)整的服務內(nèi)容、服務標準和收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）價格和物業(yè)管理主管部門；（三）調(diào)價方案應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。公示期滿后，簽訂新的前期物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)可以按照調(diào)整后的價格收取物業(yè)費。業(yè)主認為收費

10、標準調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門投訴；對調(diào)整的收費標準有異議的，可以向縣級市（區(qū)）價格主管部門投訴。第十四條【重新選聘前期物業(yè)】前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)之間依法交接：（一）前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)不續(xù)簽的；（二）物業(yè)服務不符合履約標準，建設單位要求限期整改，物業(yè)服務企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達不到標準，建設單位依法依約提前解除合同的；（三）物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的；（四）物業(yè)服務企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。建設單位重

11、新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，新物業(yè)服務企業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和物業(yè)服務收費方案應當由已銷售物業(yè)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期限不少于十五日。第十五條【前期物業(yè)服務企業(yè)退出】前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)退出的，新物業(yè)服務企業(yè)進入前，由建設單位承擔相應管理責任。尚未成立業(yè)主大會，建設單位已經(jīng)注銷或者無法承擔相應管理責任的，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前，應當書面告知業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在物業(yè)服務企業(yè)退出前，組

12、織成立業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會，決定管理模式。第十六條【保修金】建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議。建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設單位不履行或者無法履行保修責任的維修費用。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設單位應當補足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返

13、還建設單位。物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會第一節(jié) 業(yè)主大會第十七條【業(yè)主】房屋的所有權人為業(yè)主。未辦理房屋所有權登記，但基于人民法院或者仲裁機構(gòu)的生效法律文書、人民政府的征收決定、合法建造、繼承等取得房屋所有權，或者與建設單位訂立買賣合同取得建筑物專有部分所有權并占有的，可以認定為業(yè)主。因無民事行為能力、限制民事行為能力或者長期未在本物業(yè)管理區(qū)域居住等原因，無法行使業(yè)主權利的，可以書面委托實際居住的親屬、承租人等代為行使業(yè)主權利，但除監(jiān)護人外的其他受委托人不得行使被選舉權。因業(yè)主大會選舉、表決需要核實房屋所有權人，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者

14、業(yè)主委員會換屆選舉工作組可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出書面報告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到報告后，可以向不動產(chǎn)登記部門查詢，不動產(chǎn)登記部門應當予以協(xié)助。第十八條【業(yè)主大會職責】一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權益。以下事項由全體業(yè)主或者業(yè)主大會決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；（二）選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者更換業(yè)主委員會、監(jiān)事會成員；（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）確定或者調(diào)整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準和物業(yè)服務收費方案；（五）使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金；（六）籌集建

15、筑物及其附屬設施的專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）使用共用部分、共用設施設備經(jīng)營收益等共有資金；（十）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會工作經(jīng)費，業(yè)主委員會成員津貼標準，業(yè)主委員會聘用人員工作職責和薪酬標準；（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大物業(yè)管理事項。業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以

16、上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會不得授權業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等其他主體決定本條第二款規(guī)定的事項。第十九條【首次業(yè)主大會申請】新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內(nèi)，按照江蘇省物業(yè)管理條例的規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。業(yè)主十人以上公開聯(lián)名或者建設單位可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在五個工作日內(nèi)完成審核；對符合條件但建設單位未按照前款規(guī)定報送相關資料的，應當督促建設單位報送。第二十條【首次業(yè)主大會籌備及召開】街道辦

17、事處（鎮(zhèn)人民政府）依法組織成立首次業(yè)主大會籌備組，建設單位不派員參加的，不影響籌備組的成立?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主自薦或者居（村）民委員會推薦，并參照業(yè)主委員會成員候選人資格審核確定。籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表或者居（村）民委員會負責人擔任。籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)依法完成籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備階段發(fā)生訴訟、復議的，訴訟、復議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位按照不低于五萬元不高于三十萬元的標準承擔，具體標準由市物業(yè)管理主管部門會同市發(fā)展和改革部門，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素

18、制定。建設單位應當在辦理首次登記前，向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）交納籌備經(jīng)費。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當將籌備費用單獨列賬，獨立核算。首次業(yè)主大會會議召開后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當將籌備費用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費有結(jié)余的，統(tǒng)一納入該物業(yè)管理區(qū)域的公共收益。第二十一條【業(yè)主大會會議形式】業(yè)主大會會議分定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次，審議下列內(nèi)容：（一）上一年度物業(yè)管理實施情況報告、業(yè)主委員會工作報告和業(yè)主大會收支情況報告；（二）下一年度業(yè)主大會年度計劃和預算方案；（三）物業(yè)管理的其他事項。有下列情況之

19、一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，需要及時撤銷，書面要求召開的；（四）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。第二十二條【業(yè)主大會會議的準備】業(yè)主大會會議組織者應當于召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程、表決規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人等事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期限不少于七日

20、。因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開業(yè)主大會臨時會議的，可以于會議召開前通知全體業(yè)主并告知臨時召開的事由。重大事故或者緊急事件由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認。公示期間，業(yè)主大會會議組織者應當通過召開座談會等方式聽取業(yè)主意見并集體討論。業(yè)主對公示事項有異議的，應當在公示期間以書面形式實名向業(yè)主大會會議組織者提出，業(yè)主大會會議組織者應當自收到異議之日起五日內(nèi)處理并答復。經(jīng)核實異議成立的，業(yè)主大會會議組織者應當調(diào)整會議召開時間，并重新公示。 業(yè)主大會會議組織者未及時處理業(yè)主異議或者業(yè)主對答復不滿的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在十日內(nèi)提出處理意見，公示事項違反

21、法律、法規(guī)等規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令業(yè)主大會會議組織者限期改正。未經(jīng)改正，業(yè)主大會會議組織者不得召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議，應當在會前告知居（村）民委員會。第二十三條【會議表決方式】業(yè)主大會會議可以采取電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。采用電子投票形式的，業(yè)主大會會議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的，業(yè)主大會會議當場表決。業(yè)主大會會議表決事項應當采用記名投票方式，業(yè)主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的，業(yè)主應當出示不動產(chǎn)權屬證明

22、或者其他證明業(yè)主身份的材料，選票、表決票應當由具有表決權的業(yè)主簽名。任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。業(yè)主大會會議組織者應當妥善保管業(yè)主的選票、表決票和書面委托書，以備查詢，保管期限不少于五年。采用電子投票的，業(yè)主決策的電子投票系統(tǒng)應當保存業(yè)主投票結(jié)果不少于五年。業(yè)主大會應當按照本條例第十八條規(guī)定進行表決，未投票表決業(yè)主的投票權數(shù)不得計入已表決票。第二十四條【表決結(jié)果】業(yè)主大會會議組織者應當自業(yè)主大會會議表決結(jié)果產(chǎn)生之日起七日內(nèi)公示表決結(jié)果。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結(jié)果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的，表決結(jié)果公示期為三十日。業(yè)主大會會議表決

23、結(jié)果公示的內(nèi)容應當包括已投票業(yè)主的房號、專有部分面積、表決意見，已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積，未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結(jié)果等。業(yè)主大會會議組織者逾期未公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果，或者公示內(nèi)容不符合前款規(guī)定的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正并通知全體業(yè)主。業(yè)主大會會議組織者逾期不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）公示。業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期限屆滿，對表決結(jié)果無異議或者異議不成立的，表決結(jié)果自公示期限屆滿次日起生效。業(yè)主大會會議組織者應當及時通知全體業(yè)主。第二十五條【業(yè)主代表大會】業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責。一個物

24、業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過四十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實際情況組成，一個業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表的任職條件參照本條例規(guī)定的業(yè)主委員會成員條件設置，任期與業(yè)主委員會成員一致。業(yè)主代表履行下列職責：（一）在業(yè)主大會會議召開前，就會議議題征集本小組業(yè)主意見；涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見的簽字確認；（二）按照江蘇省物業(yè)管理條例規(guī)定的業(yè)主小組職責，組織業(yè)主小組開展議事

25、活動，并將結(jié)果書面告知業(yè)主委員會；（三）向業(yè)主委員會反映本小組業(yè)主的有關意見和建議；（四）建立本小組工作檔案；（五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時業(yè)主代表參加。第二十六條【業(yè)主監(jiān)事會】業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會。監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是居（村）民委員會成員，業(yè)主委員會成員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會成員的三分之二，黨員人數(shù)原則上不少于監(jiān)事會成員的一半。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會成員任期一致。監(jiān)事應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程

26、序和方式履行監(jiān)督職責。監(jiān)事不領取報酬和補貼。監(jiān)事和監(jiān)事會不得行使屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職權。監(jiān)事和監(jiān)事會的具體產(chǎn)生辦法、工作職責、工作經(jīng)費等在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第二節(jié)業(yè)主委員會第二十七條【業(yè)委會構(gòu)成】業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)成員組成，其中黨員人數(shù)原則上不少于一半。業(yè)主委員會每屆任期三至五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。分期建設項目為一個物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的建筑面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則明確增補業(yè)主委員會成員辦法。第二十八條【業(yè)委會成員條件】業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：（一）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一

27、定組織能力；（二）具有完全民事行為能力；（三）未因故意犯罪被刑事處罰；（四）按時足額交納物業(yè)費，不存在欠繳專項維修資金以及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；（五）本人、配偶及其近親屬與物業(yè)服務企業(yè)無直接的利益關系；（六）未被列為失信被執(zhí)行人；（七）未有本條例房屋使用禁止規(guī)定的行為；（八）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不得擔任業(yè)主委員會成員的情形。第二十九條【業(yè)委會成員候選人】業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：（一）社區(qū)黨組織推薦；（二）居（村）民委員會推薦；（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會換屆選舉工作組將候選人名單提交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進行資格審查。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政

28、府）進行資格審查時，可以向相關部門進行核實，相關部門應當在五個工作日內(nèi)予以書面回復。鼓勵黨（團）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員業(yè)主積極參選業(yè)主委員會成員。鼓勵符合條件的社區(qū)黨組織委員、居（村）民委員會委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。第三十條【業(yè)委會和業(yè)主大會備案】業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案后，報縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門對備案材料齊全、符合要求的，在五個工作日內(nèi)予以備案并出具業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案證明；備案材料不齊全或者不符合要求的，應當一次性告知需要補正的材料。業(yè)主委員會以虛假

29、資料取得備案的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十一條【印章管理】業(yè)主委員會在縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)后，可以持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會印章應當標注屆數(shù)。業(yè)主大會可以委托居（村）民委員會代為保管業(yè)主大會印章，需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向居（村）民委員會提出。業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印

30、章的，經(jīng)業(yè)主委員會全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。第三十二條【業(yè)委會職責】業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務企業(yè)進行交接；（三）擬定共用部分、共有資金使用與管理辦法；（四）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；（七）制作

31、和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；（八）定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示業(yè)主委員會成員交納物業(yè)費、停車費情況；（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關開展執(zhí)法工作；（十一）配合、支持居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會不得決定本條例第十八條第二款規(guī)定事項。第三十三條【業(yè)委會會議】業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托副主任按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議召開業(yè)主委員會會議的，經(jīng)居（村）民委員會同意，由提議的成員按照業(yè)

32、主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時，應當告知居（村）民委員會，并接受其指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應當經(jīng)業(yè)主委員會全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。業(yè)主委員會成員不得委托其他人參加會議。業(yè)主委員會應當于會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會作出的決定，應當自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄送居（村）民委員會。第三十四條【業(yè)委會公布資料】業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）業(yè)主委員會成員姓名、職責分工和聯(lián)系方式;（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主

33、委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同；（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和經(jīng)營收支情況；（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況、業(yè)主委員會成員工作補貼等費用情況；（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。前款第五項至第七項應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。第三十五條【業(yè)委會成員資格自行終止】業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，成員資格自情形發(fā)生之日起自行終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公開。（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的； （二）因疾

34、病等原因喪失履行職責能力的； （三）任職期間被依法追究刑事責任的； （四）任職期間因違反本條例規(guī)定受到行政處罰的； （五）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的； （六）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。 第三十六條【業(yè)主委員會成員禁止行為】業(yè)主委員會成員不得實施下列行為：（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；（四）擅自使用業(yè)主委員會印章；（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務合同；（

35、六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（七）與物業(yè)服務企業(yè)有可能影響其公正履行職務的經(jīng)濟往來或者利益交換；（八）泄露業(yè)主信息；（九）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。業(yè)主委員會成員有前款規(guī)定的第(一)項至第(五)項行為的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會終止其成員資格。在成員資格被終止前，業(yè)主委員會應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。第三十七條【業(yè)委會成員補選】業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則及時補足。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導下召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉

36、業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，由居（村）民委員會代行業(yè)主委員會的職責。第三十八條【任期屆滿換屆】業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當按照本條例第二十條規(guī)定成立業(yè)主委員會換屆選舉工作組，組織換屆選舉工作，并報告縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。原業(yè)主委員會成員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會成員候選人名單。業(yè)主委員會換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：（一）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（二）調(diào)整物業(yè)服務收費標準；（三）物業(yè)管服務用房，物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用方案；（四）使用物業(yè)公共收益；

37、（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他重大事項。危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的，由換屆選舉工作組組織召開業(yè)主大會會議。第三十九條【決策監(jiān)督】業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議決定對全體業(yè)主有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會作出的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當向業(yè)主提出召開業(yè)主大會臨時會議的建議。業(yè)主大會臨時會議可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢，撤銷業(yè)主委員會的決定或者改選業(yè)主委員會。業(yè)

38、主向人民法院請求撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當中止撤銷程序。第四十條【業(yè)委會資料移交】業(yè)主委員會成員職務終止的，應當自職務終止之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給業(yè)主委員會。重新選舉業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當在停止履行職責之日起十日內(nèi)將屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業(yè)主委員會；未成立新一屆業(yè)主委員會的，全部移交給居（村）民委員會臨時保管。 拒不移交的，業(yè)主委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應當予以配合。第三節(jié) 物業(yè)管理委員會第四十一條【

39、物管會成立條件】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會:（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的；（三）業(yè)主委員會不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導組織換屆選舉工作組選舉仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。第四十二條【物管會成員組成】物業(yè)管理委

40、員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、社區(qū)服務機構(gòu)、建設單位、業(yè)主代表、公安派出所等組成。物業(yè)管理委員會成員人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應當不少于總?cè)藬?shù)的二分之一，黨員人數(shù)一般不少于總?cè)藬?shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員應當符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會成員的任職條件。物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居（村）民委員會推薦，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指派代表擔任。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當將物業(yè)管理委員會的成員名單、物業(yè)管理委員會議事規(guī)則，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由

41、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)處理。第四十三條【物管會備案】物業(yè)管理委員會應當自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案：（一）物業(yè)管理委員會備案申請表；（二）物業(yè)管理委員會成員名單；（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會工作規(guī)則。物業(yè)管理委員會制定或者修改的工作規(guī)則，經(jīng)縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門審核后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日?？h級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當自收到備案材料之日起七個工作日內(nèi)予以備案，出具備案證書。物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。備案事項發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告縣級市（區(qū)）

42、物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)管理委員會取得備案證明后，可以持備案證明向公安機關申請刻制印章。第四十四條【物管會活動及移交手續(xù)】物業(yè)管理委員會作出的決定，應當進行公示，公示期限不少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應當在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會提出，物業(yè)管理委員會應當及時給予書面答復。物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同期限一般不超過三年。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責，并應當在七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。由物業(yè)管理委員會管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會可以委托專業(yè)機構(gòu)進行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)

43、域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。第四章 物業(yè)服務第四十五條【物業(yè)服務種類】業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理。委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施。電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由專業(yè)機構(gòu)實施。第四十六條【物業(yè)服務企業(yè)要求】物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務的能力，并在承接項目前，將營業(yè)執(zhí)照、主要負責人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和人員相關信息書面告知縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。物業(yè)服務企業(yè)應當指派項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內(nèi)到項目所在

44、地的居（村）民委員會報到，在居（村）民委員會的監(jiān)督、指導下參與社區(qū)治理工作。第四十七條【物業(yè)服務企業(yè)公布或者公示事項】物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息如實在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布或者公示并及時更新：（一）加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式；（二）物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、物業(yè)服務投訴電話；（三）電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急預案等；（四）物業(yè)服務收費、其他服務收費和公共收益的收支情況；（五）房屋裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；（六）樹木修剪等容易引發(fā)業(yè)主爭議的維修養(yǎng)護事項；（七）物業(yè)服務與

45、管理每月的工作安排；（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。前款第一項至第三項應當長期公布，第四項應當至少每年公布一次，第五項、第六項應當及時公示且公示期限不少于十五日，第七項每月公布一次。業(yè)主對公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。第四十八條【物業(yè)服務企業(yè)責任】物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：（一）提供符合國家、省、市規(guī)定的標準、規(guī)范的物業(yè)服務；（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務； （三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；（四）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專

46、業(yè)機構(gòu)報告； （五）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；（六）對違法建設、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防車通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關；（七）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；（八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好社會治理相關工作，配合行政管理部門及其委托單位的監(jiān)督管理工作，接受有關行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會的指導和監(jiān)督。第四十九條【物業(yè)服務企業(yè)禁止行為】物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：（一）違反物業(yè)服

47、務合同約定降低物業(yè)服務標準或者減少服務項目；（二）未按照規(guī)定程序提高物業(yè)服務收費標準；（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，將物業(yè)費、汽車停放費、公共水電分攤等捆綁收費；（四）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；（五）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動；（六）損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備；（七）向業(yè)主強行推銷裝飾裝修材料、索取不正當利益；（八）將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三方，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三方。第五十條【物業(yè)費規(guī)定】業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)

48、服務合同）約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)費，并在產(chǎn)權交易時提供物業(yè)費交費憑證，房屋買賣合同有約定由買受人承擔出售人需要交納物業(yè)費的除外。業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)費等相關費用的，應當督促承租人按時交納；承租人拒不交納的，由業(yè)主承擔相關費用，業(yè)主可以向承租人追償。已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付物業(yè)買受人的房屋（車位），物業(yè)費由建設單位交納。第五十一條【水電氣等費用收取】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、

49、有線電視、郵政等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關工作。臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約對公共水電費用分攤方式有約定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費用分攤到每一戶業(yè)主。業(yè)主應當按時交納公共水電分攤費用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。第五十二條【物業(yè)交接】自發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域：（一）物業(yè)服務合同依法、依約解除的；

50、（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機構(gòu)裁決物業(yè)服務企業(yè)應當退出的；（三）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的；（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。退出物業(yè)管理區(qū)域的，原物業(yè)服務企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當在縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下交接。交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀予以確認。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以聘請第三方機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗，費用可以由新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承擔或者由業(yè)主共同承擔。電梯、消防等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在交接前及時組織修復或者承擔

51、相應責任。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務企業(yè)進場服務。原物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管物業(yè)。原物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關資料或者財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門報告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機關請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。第五十三條【失管小區(qū)管理】縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務企業(yè)，建立物業(yè)服務企業(yè)應急備選庫。物業(yè)服務合同期內(nèi)

52、物業(yè)服務企業(yè)退出的，由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會在應急備選庫中選取一家物業(yè)服務企業(yè)，與其簽訂應急期間物業(yè)服務合同；物業(yè)服務合同期內(nèi)或者期滿后物業(yè)服務企業(yè)退出，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會尚未成立的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在應急備選庫中選取一家物業(yè)服務企業(yè)，與其簽訂應急期間物業(yè)服務合同。應急期間物業(yè)服務合同的物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和收費標準參照原物業(yè)服務合同執(zhí)行。業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和居（村）民委員會應當協(xié)助應急物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相應的檔案資料等進行查驗。應急期間物業(yè)服務合同的期限不得超過一年。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導業(yè)主依法重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。第五十

53、四條【物業(yè)管理區(qū)域重新調(diào)整】已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主可以向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門提出變更方案，變更方案應當對變更后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定?？h級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當自收到調(diào)整方案之日起三十日內(nèi)予以答復。縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門同意變更方案的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者居（村）民委員會應當組織物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主投票表決。變更方案應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

54、后，物業(yè)服務區(qū)域可以調(diào)整。 物業(yè)管理區(qū)域變更后，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告縣級市（區(qū)）規(guī)劃主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。 第五十五條【舊小區(qū)物業(yè)管理】對建設年限較長、標準較低、配套設施不健全、不具備實施市場化物業(yè)服務條件的舊住宅小區(qū)，可以組織實施基本物業(yè)服務?；疚飿I(yè)服務內(nèi)容一般包括清掃保潔、綠化養(yǎng)護、維修維護、安全管理、停車管理等。舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務的實施方案，由縣級市（區(qū)）人民政府制定。實施基本物業(yè)服務的舊住宅小區(qū)業(yè)主，應當根據(jù)提供的物業(yè)服務項目和標準交納物業(yè)費?；疚飿I(yè)服務收費標準不得高于普通住宅物業(yè)公共服務收費政府指

55、導價的二級收費標準。實施基本物業(yè)服務的舊住宅小區(qū)，可以利用物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營所得的公共收益補貼物業(yè)費。按基本物業(yè)服務收費標準向業(yè)主收取的物業(yè)費全部到位，以及利用公共收益補貼物業(yè)費后仍然不足的，縣級市（區(qū)）人民政府可以給予適當補助?？h級市（區(qū)）人民政府應當對舊住宅小區(qū)進行改造整治，改善基礎設施條件，幫助舊住宅小區(qū)進行適老化改造，推動實施基本物業(yè)服務的舊住宅小區(qū)向市場化物業(yè)服務過渡。第五章 物業(yè)使用和維護第五十六條【物業(yè)使用禁止行為】業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一

56、）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)； （二）損壞、擅自占用、改建或者移裝物業(yè)共用部位、共用設施設備；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞、擅自改變房屋外觀； （四）違法挖掘地下空間，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改為經(jīng)營性用房； （五）將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方； （六）侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設施，或者在共用場地擅自種植；（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂改、刻畫；（八）亂丟垃圾以及在共用部位堆放物品； （九）違反法律、法規(guī)飼養(yǎng)家禽； （十）違反法律、法規(guī)飼養(yǎng)犬只； （十一）存放不符合安全標

57、準的易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品，違規(guī)燃放煙花爆竹； （十二）從建筑物、構(gòu)筑物向外拋擲物品； （十三）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)停放電動車或者為其充電； （十四）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、消防車登高場地、疏散通道、安全出口； （十五）擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為； （十六）制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響他人采光、通風；（十七）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當向有關主管部門和業(yè)主委員會報告，有關主管部

58、門應當及時處理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及相關業(yè)主、物業(yè)使用人有權依照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，以及前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法向人民法院提起訴訟。第五十七條【裝修規(guī)定】業(yè)主、物業(yè)使用人對房屋室內(nèi)進行裝飾裝修的，應當在裝飾裝修工程開工前告知物業(yè)服務企業(yè)，并提供下列資料：（一）業(yè)主、物業(yè)使用人身份證件，不動產(chǎn)權證明材料或者證明其合法權益的有效

59、憑證；（二）物業(yè)使用人申請裝飾裝修的，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的文書； （三）裝飾裝修方案；變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，以及超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案；涉及排水管道變動的，裝飾裝修方案應當包括排水管道變動、接駁的設計圖紙； （四）依法需要取得施工許可的建設工程，應當按照規(guī)定提交消防設計意見書或者滿足施工需要的消防設計圖紙以及技術資料。 業(yè)主、物業(yè)使用人提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規(guī)等規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，或者未取得相關行政管理部門批準文件的，物業(yè)服務企業(yè)應當告知其修改相應方案、取得相關批準文件后施工

60、。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務協(xié)議或者違反相關規(guī)定以及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關部門報告。第五十八條【公共收益來源及賬戶管理】利用業(yè)主共有部分、共用設施設備進行汽車停放、設置廣告、出租場地等經(jīng)營所得，在扣除合理成本后為公共收益，歸業(yè)主共有。租賃或者經(jīng)營物業(yè)服務用房的收益納入公共收益。物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務合同的約定管理公共收益的，應當單獨列賬；業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成立后，公共收益由居（村）民委員會代為保管，單獨列賬，專戶存儲，監(jiān)督使用。第五十九條【公共收益使