2022年土地估價師土地估價實務練習題

1、土地估價師土地估價實務沖刺題及答案一、單項選擇題1、 采用收益還原法進行地價評估時，所考慮經營費用不一樣于會計成本費用，如前者不包括( )。A.職工工資B.改擴建費用C.房屋火災保險D.維修費用原則答案： b解析：根據企業(yè)經營費用計算，可懂得費用包括原料費、運送費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除費用，那么其中是沒有改擴建費用。2、 在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格是( )A.實際收益B.客觀純收益C.實際純收益D.實際總收益原則答案： b解析：根據收益還原法，總收益計算措施，可懂得土地收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應當計算客觀純收益。3、 若土地年純收益不變、土地還

2、原率不變且不小于零，則無限年期土地使用權價格計算公式為( )。A.P=a/r1一l/(1+r)nB.P=a/rC.P=a/(rs)D.P=a/rb/r2原則答案： b解析：根據土地年純收益不變土地還原率不變且不小于零，土地使用年期無限土地價格計算公式為：P=a/r式中：P土地價格;a土地純收益;r土地還原率。可知答案為B.P=a/r4、 收益還原法不合合用于評估( )用地。A.商業(yè)B.寫字樓C.酒店D.學校原則答案： d解析：根據收益還原法合用范圍，學校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產，不適合用收益還原法進行計算。5、 房地出租中，( )費用計算與房屋重置價無關。A.管理費B.維修費C.保

3、險費D.房屋折舊費原則答案： a解析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關。6、一宗土地，目前純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年純收益將在上一年基礎上增長l萬元，該土地無限年收益價格最靠近于( )萬元。A.1350B.1533C.1611D.1722原則答案： c解析：1.土地使用年期無限時計算公式P=a/rb/r2式中：P、a、r含義同前;b純收益等差級數遞增或遞減數額，如純收益第一年為a，則次年為ab，第三年為a2b，第n年為a(n1)b。公式中符號，當純收益按等差級數遞增時取加號，遞減時取減號。應當是P=a/r+b/r2， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=16

4、11元。7、 收益還原法是在估算土地在未來每年預期( )基礎上計算。A.經營收益B.總收益C.總費用與總收益之和D.純收益原則答案： d解析：根據收益還原法原理，應當是每年預期純收益。8、收益還原法考慮總費用是指為發(fā)明收益所投入直接必要經營費用與( )費用。A.評估B.計C.資本D.建筑原則答案： d解析：產生收益包括房地產奉獻、經營奉獻、資本奉獻，所認為發(fā)明收益所投入直接必要經營費用與資本費用。9、 評估別墅等獨立居住用地，一般應首選( )。A.市場比較法B.收益還原法C.成本迫近法D.剩余法原則答案： A解析：根據市場比較法合用范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。

5、成本迫近法、剩余法是在交易案例較少時采用狀況。10、 采用收益還原法評估地役權價格時，所確定土地還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高出( )。A.0.5個百分點左右B.1個百分點左右C.2個百分點左右D.原則未規(guī)定原則答案： b解析：根據土地還原利率規(guī)定，應當是B.1個百分點左右。11、 采用收益還原法進行評估時，其中確定總收益為( )。A.評估對象所產生收益B.評估對象所產生且考慮了空置等損失后收益C.評估對象所產生為其產權主體所獲得收益D.評估對象所產生為其產權主體所獲得、考慮空置等損失后收益原則答案： d解析：根據總收益內容可以懂得?？偸找媸侵敢允找鏋槟客恋丶芭c此有關設施、勞力及經營等

6、要素相結合而產生總收益。還應充足考慮收益損失，如出租房屋閑置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房損失率折算總收益。12、 預期收益原則可以在( )中得以運用。A.成本迫近法B.市場比較法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益還原法原則答案： d解析：剩余法和收益還原法都是應用了還原利率求算土地價格，都是根據預期收益原則。13、 確定還原利率采用( )加上風險調整值措施。A.利潤率B.安全利率C.存款利率D.貸款利率原則答案： b解析：根據安全利率加上風險值調整確定還原率還原率=安全利率+風險調整值。14、 求取土地收益及確定( )是收益還原法關鍵。A.經營費用B.土地租金C.投資利率D.土地還原

7、率原則答案： d解析：用收益還原法求取土地價格關鍵是求取求取土地收益和合理確定土地還原率。15、 應用收益還原法評估不動產價格時，規(guī)定運用與待估宗地所在區(qū)域相似或相似不動產客觀收益來推算待估宗地預期收益，這重要是根據土地估價中( )。A.給與需求原則B.酬勞遞增與遞減原則C.替代原則D.協(xié)調原則原則答案： c解析：這是替代原則在收益還原法中求取客觀收益使用辦法。16、 確定還原率可采用安全利率加上( )調整值措施。A.通貨膨脹B.利息C.貸款利息率D.風險原則答案： d解析：安全利率加上風險值調整確定還原率，還原率=安全利率+風險調整值。17、 從理論上講，收益還原法中采用還原率應等于與獲取純

8、收益具有同等風險( )獲利率。A.資本B.土地C.項目D.房屋原則答案： a解析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風險和資本獲利率，也是采用安全利率加上風險值調整確定還原率原因。18、 收益還原法求得土地價格一般稱為( )。A.收益價格B.比準價格C.積算價格D.地租價格原則答案： a解析：收益價格是收益還原法求得土地價格。19、 ( )理論和生產要素分派理論事收益還原法理論根據。A.地租B.區(qū)位C.級差地租D.剩余價值原則答案： a解析：收益還原法理論根據是地租理論和生產要素分派理論。20、 土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用( )體現收益。A.貨幣形式B.實物形

9、式C.地價形式D.地租形式原則答案： a解析：有形收益是可以用貨幣形式體現。21、 下面對土地估價描述不對是( )。A.土地估價根據理論和措施，與機器、設備、建筑物等估價所根據理論與措施并不完全一致B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮經濟原因對地價產生深刻影響C.同樣一塊土地，其價格高下與土地權利狀況親密有關，不一樣權利也許導致價格相差很大D.土地估價必須充足占有土地市場資料，把握土地市場過去、目前和未來原則答案： B解析：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮政府土地政策對地價產生深刻影響22、 土地價

10、格水平由同一供需圈內具有( )替代性土地價格所決定。A.相似區(qū)域B.相似性質C.相似級別D.相似用途原則答案： b解析：土地估價中替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相似性質替代性土地價格所決定。23、 土地估價波及供需原則并不以( )為基礎。(真題)A.替代原則B.預期收益原則C.變動原則D.競爭原則原則答案： a解析：供需原則是以預期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎。24、 奉獻原則是有關部分( )應用。A.競爭和超額利潤原則B.酬勞遞增、遞減原則C.變動原則D.預期收益原則原則答案： b解析：奉獻原則是有關部分收益遞增遞減原則應用，也是收益還原法和剩余法估價基礎。25、 收益還原法可

11、用于( )。A.評估土地價格B.評估房產價格C.評估不動產價格D.評估承租土地使用權價格原則答案： a, b, c, d解析：根據收益還原法合用范圍，可以懂得ABC，是對答案，評估承租土地使用權價格也應當是收益還原法，相稱于一定年期評估土地價格。26、 采用收益還原法進行地價評估時，房地產總收益來源重要包括( )。A.土地租金B(yǎng).房地出租租金C.房屋折舊費D.利息原則答案： a, b, d解析：根據收益還原法總收益計算措施，可懂得土地租金、房地出租租金，利息也應當計算到總收益里面。27、 計算房地出租總費用應包括( )。A.管理費B.維修費C.房屋折舊費D.空房損失費E.保險費原則答案： a,

12、 b, c, e解析：根據房地出租總費用應包括管理費、維修費、房屋折舊費、保險費。28、 估價要考慮( )等原因對土地收益影響。A.社會經濟發(fā)展B.土地運用方式C.土地預期收益D.土地運用政策E.地塊大小原則答案： a, b, c, d解析：土地估價就是估價人員根據土地估價原則、理論和措施，在充足掌握土地市場交易資料基礎上，根據土地經濟和自然屬性，按地產質量、等級及其在現實經濟活動中一般收益狀況，充足考慮社會經濟發(fā)展、土地運用方式，土地預期收益和土地運用政策等原因對土地收益影響。綜合評估出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時點價格過程。29、 替代原則可以在( )估價措施中得以應用。(真題

13、)A.路線地價法B.市場比較法C.基準地價系數修正法D.收益還原法原則答案： a, b, c, d解析：市場比較法是直接進行比較計算土地價格，通過選用交易案例與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，路線地價法是根據替代原則制定路線價和修正系數表來計算土地價格。某地塊價格，如有替代也許，則可迅速確定與該地塊產生同等純收益其他地塊投資額和價格，這是收益還原法應用。基準地價評估是先評估土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格;而基準地價系數修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區(qū)域內一般條件比較，對基準地價進行系數修正，評估出宗

14、地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在基準地價系數修正法中詳細運用。30、 土地估價中替代原則是指土地價格水平( )。A.由具有相似性質替代性土地價格所決定B.由最理解市場行情買賣者按市場交易案例互相比較后所決定C.可通過比較地塊條件和使用價值來確定D.根據過去實際收益高下來確定原則答案： a, b, c解析：土地估價中替代原則可概括如下：1.土地價格水平由具有相似性質替代性土地價格所決定;2.土地價格水平是由最理解市場行情買賣者按市場交易案例互相比較后所決定價格;3.土地價格可通過比較地塊條件及使用價值來確定。31、 根據土地估價原則，( )應成為估價重要根據。A. 既往收益B.實際收

15、益C.客觀收益D.預期收益原則答案： c, d解析：根據最有效運用原則和預期原則可懂得。32、 土地與一般商品均可通過市場進行交易，因而土地估價原理與措施和商品價格評估原理與措施基本相似。( )原則答案： 對解析：這是土地價格一般屬性。33、土地價格是由土地效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成。( )原則答案： 對解析：這是土地價格主線屬性。34、土地估價原則都是孤立，每個原則對應每種不一樣估價措施。( )原則答案： 錯誤解析：土地估價原則是有直接或間接聯絡，應當綜合運用，對把握土地價格。35、 剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預期收益原則詳細應用。( )原則答案

16、： 對解析：剩余法估價及收益還原法總收益測算，應用了預期收益原則。36、 最有效使用應當以預測原則為基礎，就過去、目前以至未來作長遠考慮后予以確定。( )原則答案： 對解析：最有效使用方式持續(xù)性鑒定至關重要，由于這直接影響未來使用方式及收益量，這里又波及到預期收益原則運用。37、 對土地估價必須是對合法用途運用下宗地進行，并且土地估價要遵照有關法律法規(guī)規(guī)定。( )原則答案： 對解析：土地使用權價格評估必須以估價對象合法運用為前提。同步，土地估價還要遵照有關法律法規(guī)規(guī)定。38、 實際收益是在現實狀況下實際獲得收益，可以直接用于評估，作為評估根據。( )原則答案： 錯誤解析：可以直接用于評估，作為

17、評估根據應當是客觀收益。39、 承租土地使用權只能按協(xié)議租金差值及租期估價。( )原則答案： 對解析：運用收益還原法評估承租土地使用權價格原理，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間差額采用一定還原率還原求取對應價格40、 收益還原法里用到收益是指客觀收益。( )原則答案： 對解析：客觀收益是收益還原法里用到收益。41、 地租理論和生產要素理論分派理論是收益還原法理論根據。( )原則答案： 對解析：收益還原法理論根據是地租理論和生產要素理論分派理論42、 運用收益還原法公式測算地價時，未來各年還原利率應當相等。( )原則答案： 錯誤解析：運用收益還原法公式測算地價時，未來各年還原利率可以相等，也可以不等。43、 綜合還原率是求取土地及其上面建筑物合為一體價格所使用還原率。( )原則答案： 對解析：根據綜合還原率概念：綜合還原率是求取土地及其地上建筑物合為一體價格時所使用還原率。44、 土地還原利率大小與土地投資風險成反比