房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算辦法 模版

1、會(huì)計(jì)核算辦法 一、總 則 第一條 為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，規(guī)范會(huì)計(jì)處理，保證會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，集團(tuán)有限公司（下稱“本公司”）根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)解釋規(guī)定以及集團(tuán)的會(huì)計(jì)核算辦法制定本會(huì)計(jì)核算辦法。 第二條 本會(huì)計(jì)核算辦法為以下單位所適用：“本公司”及所屬區(qū)區(qū)域公司。 二、主要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì) 第三條 會(huì)計(jì)年度 會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日至12月31日。記賬本位幣為人民幣。本公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，并根據(jù)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，選擇以歷史成本、公允價(jià)值等為計(jì)價(jià)原則。 第四條 借款費(fèi)用的核算方法 借款費(fèi)用資本化的確認(rèn)原則和資本化期間 依照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)借款費(fèi)用的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直

2、接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化。所借入的專門借款，發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷費(fèi)用和匯兌差額，在同時(shí)符合以下條件時(shí)予以資本化，計(jì)入該項(xiàng)資產(chǎn)的成本：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建活動(dòng)或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。其他的借款利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，計(jì)入發(fā)生當(dāng)期的損益。 當(dāng)所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)（物業(yè)）達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或者已具備交付使用（交樓）條件時(shí)，應(yīng)停止其借款費(fèi)用的資本化；以后發(fā)生的借款費(fèi)用于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。如果所購(gòu)建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)分別購(gòu)建、分別完工的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況界定借款費(fèi)用停止資本化的時(shí)點(diǎn)。 借

3、款費(fèi)用資本化金額的計(jì)算方法 每一會(huì)計(jì)期間的利息資本化金額，是至當(dāng)期末止購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)，以其占用的專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用減去尚未動(dòng)用的借款而取得的銀行利息收入或暫時(shí)性投資取得的投資收益；使用一般性借款的，其資本化的借款費(fèi)用，用其累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)和資本化率計(jì)算確定。利息和折價(jià)或溢價(jià)攤銷的資本化金額不超過當(dāng)期相關(guān)借款實(shí)際發(fā)生的利息金額。 第五條 所得稅的會(huì)計(jì)處理方法 本公司按資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。 本期所得稅費(fèi)用是按本年度應(yīng)稅所得根據(jù)已頒布或在結(jié)算日實(shí)質(zhì)上已執(zhí)行的稅率計(jì)算的預(yù)期應(yīng)付各種境內(nèi)和境外稅項(xiàng)，加上遞延所得稅的調(diào)整。 遞延所得稅資產(chǎn)和負(fù)債分別由可抵扣和應(yīng)稅

4、暫時(shí)差異產(chǎn)生。暫時(shí)差異是指資產(chǎn)和負(fù)債在財(cái)務(wù)報(bào)表上的賬面金額與這些資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)的差異。遞延所得稅資產(chǎn)也可以由未利用可抵扣虧損和未利用稅款抵減產(chǎn)生。除了某些例外情況外，所有遞延所得稅負(fù)債及未來(lái)可能有應(yīng)課稅溢利予以抵銷的遞延所得稅資產(chǎn)才能確認(rèn)。 第六條 收入確認(rèn)方法 銷售商品：本公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對(duì)該商品實(shí)施管理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入本公司，并且相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 根據(jù)以上收入確認(rèn)的規(guī)定，房屋銷售收入，應(yīng)在以下條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)： 1.以按揭貸款方式銷售的房屋，首期購(gòu)房款已經(jīng)收到，并且購(gòu)房者已辦妥

5、銀行按揭手續(xù)；以分期付款銷售的房屋，已在銷售合同規(guī)定的期間內(nèi)收到相應(yīng)的款項(xiàng)。 2.所售房屋已經(jīng)竣工，具備交付使用條件，并已辦妥交房手續(xù)或向購(gòu)房者發(fā)出收樓通知書已超出該通知書及銷售合同規(guī)定的收樓期限。 以分期付款方式預(yù)售尚未竣工的期房，應(yīng)在預(yù)售樓款全部收訖并同時(shí)滿足上述第2點(diǎn)要求時(shí)確認(rèn)銷售收入。若以分期付款方式銷售已完工的現(xiàn)房，則可以在辦妥房屋過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)已收到的樓款為銷售收入，剩余款項(xiàng)在實(shí)際收到時(shí)確認(rèn)為銷售收入。 提供勞務(wù)(如建筑業(yè))：在同一年度內(nèi)開始并完成的，在勞務(wù)已經(jīng)提供，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的證據(jù)時(shí)，確認(rèn)勞務(wù)收入。對(duì)于勞務(wù)的開始和完成不在同一會(huì)計(jì)年度內(nèi)的，按完工百分比法，在勞務(wù)合同的

6、總收入、勞務(wù)的完成程度能夠可靠地確定，與交易相關(guān)的價(jià)款能夠流入，已經(jīng)發(fā)生的成本和完成勞務(wù)將要發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)勞務(wù)收入。 物業(yè)管理收入：以其與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)收入。 出租物業(yè)收入：以合同約定的應(yīng)收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的證據(jù)時(shí)，確認(rèn)出租收入。 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)：利息收入按使用現(xiàn)金的時(shí)間和適用利率計(jì)算確定；發(fā)生的使用費(fèi)收入按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費(fèi)時(shí)間和方法計(jì)算確定。上述收入的確定并應(yīng)同時(shí)滿足：與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入本公司；收入的金額能夠可靠地計(jì)量。 各公司根據(jù)本公司營(yíng)業(yè)范圍和日常業(yè)務(wù)收

7、入金額的大小確定為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 第七條 外幣業(yè)務(wù)核算方法 （一）會(huì)計(jì)年度內(nèi)涉及外幣的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)（包括外幣資本投入），按交易發(fā)生當(dāng)日的中國(guó)人民銀行公布的市場(chǎng)匯價(jià)(中間價(jià)) 及國(guó)家外匯管理局提供的套算匯率折合人民幣入賬。 期末，包括月末或年末，將外幣賬戶中的外幣余額按期末市場(chǎng)匯價(jià)(中間價(jià))及套算匯率進(jìn)行調(diào)整。對(duì)外幣貨幣性項(xiàng)目發(fā)生的差額（損益），記入當(dāng)期損益；與購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件有關(guān)的資產(chǎn)的外幣借款的匯兌差額（損益）在所購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件有關(guān)的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或銷售狀態(tài)前發(fā)生的部分予以資本化，屬于籌建期間的部分計(jì)入開辦費(fèi)。 第八條 資產(chǎn)減值的核算方法 資產(chǎn)負(fù)債表

8、日，如果有跡象表明資產(chǎn)可能減值時(shí)，各公司應(yīng)對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試。經(jīng)測(cè)試，如果資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)的賬面價(jià)值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備。 有跡象表明一項(xiàng)資產(chǎn)可能發(fā)生減值的，以單項(xiàng)資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計(jì)其可收回金額；難以對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)可收回金額進(jìn)行估計(jì)的，以該項(xiàng)資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。 可收回金額根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額與資產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的較高者確定。 資產(chǎn)減值一經(jīng)確定，不得轉(zhuǎn)回。固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等資產(chǎn)的減值參照相關(guān)規(guī)定。 第九條 會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正

9、 公司采用統(tǒng)一的會(huì)計(jì)政策，并且在每一會(huì)計(jì)期間和前后各期保持一致，不得隨意變更。企業(yè)因法律、行政法規(guī)或者國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度發(fā)生變化，為提供更加可靠相關(guān)的財(cái)務(wù)信息時(shí)而需要變更會(huì)計(jì)政策時(shí)，應(yīng)提供有關(guān)證據(jù)說(shuō)明變更的合理性并取得所在公司董事會(huì)和集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的批準(zhǔn)。采用追溯法調(diào)整的，應(yīng)將會(huì)計(jì)政策變更的累計(jì)影響列報(bào)到前期最早期的留存收益，其他相關(guān)的期初余額和列報(bào)期披露的比較數(shù)據(jù)也應(yīng)同時(shí)調(diào)整。 企業(yè)發(fā)生差錯(cuò)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)差錯(cuò)的性質(zhì)及時(shí)糾正。對(duì)于當(dāng)期發(fā)現(xiàn)的、屬于當(dāng)期的會(huì)計(jì)差錯(cuò)，應(yīng)調(diào)整本期相關(guān)項(xiàng)目； 對(duì)于前期差錯(cuò)，如果是不重要的，企業(yè)不需調(diào)整財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的期初數(shù)，但應(yīng)調(diào)整發(fā)生當(dāng)期與前期相同的相關(guān)項(xiàng)目；對(duì)于重要的

10、前期差錯(cuò)，企業(yè)應(yīng)采用追溯法更正前期差錯(cuò)，需在發(fā)生當(dāng)期的財(cái)務(wù)報(bào)表中，調(diào)整前期比較數(shù)據(jù)，視同該差錯(cuò)在發(fā)生的期間已經(jīng)調(diào)整完畢。 對(duì)于年度資產(chǎn)負(fù)債表日至財(cái)務(wù)報(bào)告批準(zhǔn)報(bào)出日之間發(fā)生的報(bào)告年度的會(huì)計(jì)差錯(cuò)及報(bào)告年度前不重要的前期差額，應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 三、主要會(huì)計(jì)科目的核算 第十條 庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款及其他貨幣資金。 庫(kù)存現(xiàn)金 公司款項(xiàng)收支、費(fèi)用報(bào)銷盡量不采用現(xiàn)金形式，如實(shí)際情況確實(shí)需要采用現(xiàn)金收支，對(duì)涉及現(xiàn)金收支的業(yè)務(wù)賬務(wù)處理如下： 從銀行提取現(xiàn)金，或收取現(xiàn)金，借本科目，貸“銀行存款”、“其他業(yè)務(wù)收入”等相關(guān)科目；因公司職工出差等原因而借出現(xiàn)金，借記“其他應(yīng)收款”等

11、科目，貸記本科目；收到出差人員交回的差旅費(fèi)等剩余款并辦理報(bào)銷時(shí)，按實(shí)際收回的現(xiàn)金，借記本科目，按應(yīng)報(bào)銷的金額，借記“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，按實(shí)際借出的現(xiàn)金，貸記“其他應(yīng)收款”科目。 銀行存款 本科目核算存入銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的各種存款，按開戶銀行和存款種類等，分別設(shè)置銀行存款日記賬。 將款項(xiàng)存入銀行或收到外單位轉(zhuǎn)帳，借記“銀行存款”科目，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“預(yù)收賬款”“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等有關(guān)科目；提現(xiàn)或支出存款時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”“開發(fā)成本”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”等有關(guān)科目，貸記“銀行存款”科目。 出納人員負(fù)責(zé)銀行存款日記賬登記工作，定期會(huì)同會(huì)計(jì)人員核對(duì)賬面余額與銀行對(duì)賬單余額，如有差額，必須

12、逐筆查明原因進(jìn)行處理，并至少每月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”調(diào)節(jié)相符。 其他貨幣資金 本科目設(shè)置“外埠存款”、“銀行匯票”、“銀行本票”、“信用卡”、“信用證保證金”、“存出投資款”等明細(xì)科目，并按外埠存款的開戶銀行，銀行匯票或本票、信用證的收款單位等設(shè)置明細(xì)賬。有信用卡業(yè)務(wù)的應(yīng)當(dāng)在“信用卡”明細(xì)科目中按開出信用卡的銀行和信用卡種類設(shè)置明細(xì)賬。 第十一條 應(yīng)收賬款 本科目核算因銷售物業(yè)、出租物業(yè)、物業(yè)管理、提供建筑勞務(wù)而應(yīng)向業(yè)主、承租人、發(fā)包商收取的款項(xiàng)，應(yīng)按不同的對(duì)象設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 發(fā)生應(yīng)收賬款時(shí)，借記本科目，按實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目；收回應(yīng)收賬款時(shí)，借記“銀行

13、存款”等科目，貸記本科目。 年度終了，對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行全面檢查，預(yù)計(jì)其可能發(fā)生的壞賬損失，并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。對(duì)確實(shí)無(wú)法收回的，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)作為壞賬損失，沖銷提取的壞賬準(zhǔn)備。 經(jīng)批準(zhǔn)作為壞賬的應(yīng)收賬款，借記“壞賬準(zhǔn)備”科目，貸記本科目。已確認(rèn)并轉(zhuǎn)銷的壞賬損失，如果以后又收回，按實(shí)際收回的金額，借記本科目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目；同時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。 第十二條 其他應(yīng)收款 本科目核算除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等以外的其他各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng)，按不同的債務(wù)人設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 其他應(yīng)收、暫付款主要包括：1、應(yīng)收撥付集團(tuán)內(nèi)部公司的周轉(zhuǎn)資金；2、員工借支款；3、存出保證金；4、其

14、他各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng)。 發(fā)生各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng)時(shí)，借記“其他應(yīng)收款”科目，貸記“銀行存款”等科目；收回各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng)或員工以發(fā)票沖借支時(shí)，借記“銀行存款”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等有關(guān)科目，貸記“其他應(yīng)收款”科目。 年度終了，對(duì)其他應(yīng)收款進(jìn)行檢查，預(yù)計(jì)其可能發(fā)生的壞賬損失，并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。對(duì)確實(shí)無(wú)法收回的，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)作為壞賬損失，沖銷提取的壞賬準(zhǔn)備。 經(jīng)批準(zhǔn)作為壞賬的其他應(yīng)收款，借記“壞賬準(zhǔn)備”科目，貸記本科目。已確認(rèn)并轉(zhuǎn)銷的壞賬損失，如果以后又收回，按實(shí)際收回的金額，借記本科目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目；同時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。 第十三條 壞賬準(zhǔn)備 壞賬是指公司無(wú)法收回

15、或收回的可能性極小的應(yīng)收款項(xiàng)。對(duì)壞賬的認(rèn)定和處理按照集團(tuán)會(huì)計(jì)核算辦法進(jìn)行處理： 壞賬的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 因債務(wù)人破產(chǎn)或死亡，以其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍不能收回的應(yīng)收款項(xiàng)； 因債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)并且具有明顯特征表明無(wú)法收回的應(yīng)收款項(xiàng)。 以上確實(shí)不能收回的應(yīng)收款項(xiàng)，按集團(tuán)及公司批準(zhǔn)的權(quán)限報(bào)經(jīng)各級(jí)董事會(huì)批準(zhǔn)后作為壞賬轉(zhuǎn)銷，確認(rèn)為壞賬損失。 壞賬準(zhǔn)備的核算方法 壞賬采用備抵法核算。壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提范圍為全部應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款、應(yīng)收利息、應(yīng)收股利和其他應(yīng)收款。壞賬準(zhǔn)備分為一般準(zhǔn)備和特別準(zhǔn)備，一般準(zhǔn)備按應(yīng)收款項(xiàng)賬齡分析法計(jì)提，計(jì)提比例為： 賬 齡 計(jì) 提 比 例（%） 1年以內(nèi) 1-5 1-2年

16、1-10 2-3年 1-30 3-4年 1-50 4-5年 1-50 5年以上 1-100 對(duì)于一些金額較大，雖賬齡不長(zhǎng)但有明顯證據(jù)證明其回收可能性不大，可以根據(jù)債務(wù)人的償還能力實(shí)際情況按個(gè)別認(rèn)定計(jì)提特別準(zhǔn)備。 提取壞賬準(zhǔn)備時(shí)，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記本科目。本期應(yīng)提取的壞賬準(zhǔn)備大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額提?。粦?yīng)提數(shù)小于賬面余額的差額，借記本科目，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。 第十四條 預(yù)付賬款 本科目按項(xiàng)目名稱工程承包單位名稱、供貨單位名稱設(shè)置明細(xì)賬，核算所有工程承包單位、供貨單位的款項(xiàng)支付情況。因項(xiàng)目工程、設(shè)備購(gòu)貨而支付給各承包、供貨單位的款項(xiàng)，必須經(jīng)過預(yù)付賬款核算，并且分以下情況進(jìn)

17、行處理：一、支付甲供材料、設(shè)備合同預(yù)付款 支付合同定金及預(yù)付款時(shí)，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目，供貨發(fā)票、合同相關(guān)條款復(fù)印件、付款申請(qǐng)等單據(jù)作為附件入賬。 支付實(shí)際貨款時(shí)，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目；同時(shí)在同一張記賬憑證上：按照入庫(kù)單金額借記“庫(kù)存材料甲供料”、貸記本科目，按照兩方確認(rèn)的出庫(kù)單金額借記“開發(fā)成本”，貸記“庫(kù)存材料甲供料”，付款單據(jù)、出、入庫(kù)單及供貨發(fā)票作為附件入賬。一般情況下，庫(kù)存材料甲供料和“開發(fā)成本”的借方累計(jì)發(fā)生額應(yīng)等于結(jié)算款金額。 支付合同結(jié)算款時(shí)，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目，付款單據(jù)作為附件入賬。在支付合同結(jié)算款后，如有欠

18、款，則反映在預(yù)付款的貸方。 一般情況下，需要求供貨單位嚴(yán)格按照實(shí)際供貨量(即每期入庫(kù)單金額)而非實(shí)際付款金額來(lái)提供相應(yīng)的供貨發(fā)票；若供貨單位未能按照實(shí)際供貨量及實(shí)際供貨時(shí)期來(lái)提供相應(yīng)供貨發(fā)票的，需建立完整的備查登記表詳細(xì)反映該單位每一筆付款所對(duì)應(yīng)的入庫(kù)單金額及供貨發(fā)票金額。 二、支付建筑安裝及其他工程款項(xiàng) 款項(xiàng)已付且收到對(duì)方單位建筑安裝發(fā)票的，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目；同時(shí)在同一張記賬憑證上，按發(fā)票金額借記“開發(fā)成本”等科目，貸記本科目。建筑安裝發(fā)票（或供貨發(fā)票）及相關(guān)憑證附件入賬。 款項(xiàng)已付但尚未收到施工單位（或供貨單位）發(fā)票的（指結(jié)算時(shí)提供發(fā)票，則平時(shí)可用收據(jù)），按付款金

19、額借記本科目，貸記“銀行存款”科目，相關(guān)憑證附件入賬；待收到發(fā)票時(shí)，按發(fā)票金額借記“開發(fā)成本”等科目，貸記本科目。供貨發(fā)票作為附件入賬。 第十五條 存貨 存貨是指公司在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中持有以備出售的已竣工物業(yè)，為了出售仍然處在在建過程中的開發(fā)產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料、物料等。公司存貨分為開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品等。按開發(fā)成本構(gòu)成項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。存貨的計(jì)價(jià)采用實(shí)際成本核算，開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收并銷售交樓時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際建造成本。 開發(fā)成本 開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。在財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)

20、中通過設(shè)置“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”及其明細(xì)科目來(lái)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行歸集核算。發(fā)生各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)用的發(fā)票金額，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”，按預(yù)付、實(shí)付或應(yīng)付金額，貸記“預(yù)付賬款”、“銀行存款”或“應(yīng)付賬款”等科目。 開發(fā)成本及開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)科目可參照成本核算辦法設(shè)置。 開發(fā)產(chǎn)品（待出售物業(yè)） 待項(xiàng)目開發(fā)完畢，將已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收過程中歸集的全部開發(fā)成本。結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 甲供料 設(shè)置“庫(kù)存材料甲供料”科目，核算采購(gòu)的甲供材料。甲供料入庫(kù)時(shí)，根據(jù)對(duì)方提供的發(fā)票、開發(fā)商、供貨商兩方簽字蓋章的材

21、料入庫(kù)單和銀行付款單據(jù)，借記“庫(kù)存材料甲供料”科目，貸記“預(yù)付賬款”科目，同時(shí)借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。如果收到開發(fā)商和供貨商兩方簽字蓋章的材料入庫(kù)單及發(fā)票但尚未付款，統(tǒng)一按照入庫(kù)單金額借記“庫(kù)存材料甲供料” 科目，貸記“預(yù)付賬款”，待付款時(shí)，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。 項(xiàng)目施工單位領(lǐng)用甲供料時(shí)，憑開發(fā)商、項(xiàng)目施工單位兩方簽字蓋章的材料出庫(kù)單借記開發(fā)成本相關(guān)科目，貸記“庫(kù)存商品甲供料”科目。 存貨跌價(jià)損失準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)提方法。 期末存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)價(jià)。由于存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時(shí)和銷售價(jià)格低于成本等原因造成的存貨成本不可收回的部分，按

22、單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。 存貨可變現(xiàn)凈值按本公司在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)完工成本及銷售所必需的估計(jì)費(fèi)用后的價(jià)值確定。第十六條 長(zhǎng)期股權(quán)投資 長(zhǎng)期股權(quán)投資包括對(duì)子公司的投資、對(duì)合營(yíng)企業(yè)投資、對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資和對(duì)不具有共同控制或重大影響、并且在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的其他權(quán)益性投資。 （一）長(zhǎng)期股權(quán)投資初始計(jì)價(jià)方法。 同一控制下企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，合并方支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式或者合并方發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始成本。長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投

23、資成本與所轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式賬面價(jià)值或發(fā)行股份的面值總額的差額，調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。 非同一控制下控股合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)按照確定的企業(yè)合并成本作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。企業(yè)合并成本包括支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式或者合并方發(fā)行權(quán)益性證券的公允價(jià)值以及為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用之和。 投資者投入的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價(jià)值不公允的除外。 以債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等方式取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 (二

24、)長(zhǎng)期股權(quán)投資的會(huì)計(jì)核算方法。 成本法：公司對(duì)能夠?qū)嵤┛刂频拈L(zhǎng)期股權(quán)投資、或者對(duì)被投資單位不具有共同控制且無(wú)重大影響、且在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資采用成本法核算。按成本法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資，自被投資單位獲得的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)超過被投資單位在接受投資后產(chǎn)生的累積利潤(rùn)的部分，應(yīng)沖減投資的賬面價(jià)值。 權(quán)益法：公司對(duì)被投資企業(yè)具有共同控制或者重大影響的，長(zhǎng)期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算。在確認(rèn)應(yīng)享有或應(yīng)分?jǐn)偙煌顿Y單位的凈利潤(rùn)或虧損時(shí)，在被投資單位賬面凈利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮被投資單位采用的會(huì)計(jì)政策與會(huì)計(jì)期間與本集團(tuán)企業(yè)不一致所引起的差異，以及以取得投資時(shí)被投資單位固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)

25、的公允價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)提的折舊額或攤銷額或相關(guān)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的金額對(duì)被投資單位凈利潤(rùn)的影響。 (三)、長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)提方法：采用逐項(xiàng)計(jì)提的方法。公司對(duì)被投資單位由于市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營(yíng)情況變化等原因，導(dǎo)致其可收回金額低于長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值時(shí)，按可收回金額低于長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)值的差額，計(jì)提長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備。長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備的計(jì)提計(jì)入當(dāng)年度損益，一經(jīng)計(jì)提不得回轉(zhuǎn)。 第十七條 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。公司選擇成本法計(jì)量投資性房地產(chǎn)，其折舊和減值準(zhǔn)備的計(jì)提，參照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計(jì)提折舊。 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性

26、房地產(chǎn)，在租賃開始日，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品(待出售物業(yè))”科目。每月計(jì)提折舊時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”科目。投資性房地產(chǎn)存在減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回。 第十八條 固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)：固定資產(chǎn)是指同時(shí)具有以下特征的有形資產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有；使用期限超過1年；單位價(jià)值較高。 固定資產(chǎn)分類為：基本分類為房屋及建筑物、辦公設(shè)備、運(yùn)輸工具、其他固定資產(chǎn)。 固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)。固定資產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。購(gòu)置固定資產(chǎn)的成本包括購(gòu)買

27、價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的其他支出，如運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。確定固定資產(chǎn)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)計(jì)棄置費(fèi)用因素。按應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本的金額，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目。 固定資產(chǎn)的折舊方法 固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計(jì)算，并按各類固定資產(chǎn)的原值和估計(jì)的經(jīng)濟(jì)使用年限扣除預(yù)計(jì)凈殘值（5%）制定其折舊率。固定資產(chǎn)各類折舊率如下： 資產(chǎn)類別 使用年限 年折舊率 房屋及建筑物 20年 4.5% 辦公設(shè)備 5年 18% 運(yùn)輸工具 5年 18% 其他固定資產(chǎn) 5年 18% 對(duì)于房屋及建筑物的賬面成本中所包含的土地使

28、用權(quán)價(jià)值，如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限長(zhǎng)于房屋及建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋及建筑物的凈殘值時(shí)，考慮該項(xiàng)因素，并作為凈殘值預(yù)留，相應(yīng)調(diào)整折舊率和凈殘值。 計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，借記“在建工程”、“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“工程施工”、“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“累計(jì)折舊”科目。 固定資產(chǎn)后續(xù)支出。與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，如延長(zhǎng)了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高，或者使產(chǎn)品成本實(shí)質(zhì)性降低，則計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值，其增計(jì)金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。不符合上述條件的固定資產(chǎn)后續(xù)支出則確認(rèn)為費(fèi)用。 固定資產(chǎn)減值。每年末報(bào)告期

29、終了，對(duì)固定資產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行檢查，將可收回金額低于其賬面價(jià)值的差額作為固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益，借記“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)提。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)在計(jì)提折舊時(shí)，按照該固定資產(chǎn)的尚可使用年限、預(yù)計(jì)凈殘值重新計(jì)算折舊率；全額計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，不需要再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回。 固定資產(chǎn)的管理。各企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本公司固定資產(chǎn)的特點(diǎn)，建立固定資產(chǎn)的管理制度，明確管理要求，落實(shí)崗位責(zé)任制，嚴(yán)格考核，確保資產(chǎn)的安全及有效運(yùn)行。 各公司應(yīng)當(dāng)建立資產(chǎn)清查制度，至少每年進(jìn)行全面清查，對(duì)清查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)查明原因、

30、追究責(zé)任、妥善處理。對(duì)清查出來(lái)的資產(chǎn)的處置，按集團(tuán)資產(chǎn)處置管理辦法規(guī)定辦理。 第十九條 無(wú)形資產(chǎn) (一)無(wú)形資產(chǎn)的計(jì)價(jià)：無(wú)形資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本入賬。 外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)，按實(shí)際支付的價(jià)款（包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及其他直接支出），借記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。 (二)無(wú)形資產(chǎn)的攤銷方法：使用壽命確定的無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)自取得當(dāng)月起按受益年限采用直線法進(jìn)行攤銷，使用壽命不確定的各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)不進(jìn)行攤銷，如果有新的證據(jù)表明無(wú)形資產(chǎn)的使用壽命是有限的，應(yīng)當(dāng)估計(jì)其使用壽命，并按規(guī)定攤銷。無(wú)形資產(chǎn)的攤銷計(jì)入損益。借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“累計(jì)攤銷”科目。 （三）無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)提

31、方法：于每年年末或中期報(bào)告期終了，檢查各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)預(yù)計(jì)給本公司帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的能力，對(duì)預(yù)計(jì)可收回金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益，借記“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)提。 第二十條 商譽(yù) 商譽(yù)為股權(quán)投資成本超過應(yīng)享有的被投資單位于投資取得日的公允價(jià)值份額的差額，或者為非同一控制下企業(yè)合并成本超過企業(yè)合并中取得的被購(gòu)買方可辯認(rèn)凈資產(chǎn)于購(gòu)買日公允價(jià)值份額的差額。 企業(yè)合并形成的商譽(yù)在合并報(bào)表中單獨(dú)列示。購(gòu)買聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)股權(quán)投資成本超過投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位公允價(jià)值份額的差額，包含于長(zhǎng)期股權(quán)投資。 商譽(yù)減值的處理。企業(yè)合并形

32、成的商譽(yù)，至少應(yīng)當(dāng)在每年年度終了進(jìn)行減值測(cè)試。商譽(yù)應(yīng)當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組合進(jìn)行減值測(cè)試。具體做法，參照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)資產(chǎn)減值有關(guān)規(guī)定處理。 第二十一條 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 (一) 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額計(jì)價(jià)，在費(fèi)用項(xiàng)目受益期內(nèi)按直線法平均攤銷，其中裝修類的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用以不超過五年的期限攤銷； 發(fā)生長(zhǎng)期待攤費(fèi)用時(shí)，借記“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”等科目，攤銷時(shí)，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“長(zhǎng)期費(fèi)用攤銷”科目。 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用項(xiàng)目不能使以后會(huì)計(jì)期間受益的，將尚未攤銷的該項(xiàng)目攤余價(jià)值全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用重分類到“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期待攤

33、費(fèi)用”，以便正確反映到資產(chǎn)負(fù)債表的相關(guān)科目。 第二十二條 遞延所得稅資產(chǎn) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以很可能取得用來(lái)抵扣可抵扣暫時(shí)性差異的應(yīng)納稅所得額為限，確認(rèn)由可抵扣暫時(shí)性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。 資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核，如果未來(lái)期間很可能無(wú)法 獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產(chǎn)的利益，應(yīng)當(dāng)減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價(jià)值。在很可能獲得足額的應(yīng)納稅所得額時(shí)，減記的金額應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回。 第二十三條 負(fù)債的重分類 （一）各公司應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債的償還情況進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表日一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，各公司應(yīng)將相應(yīng)金額調(diào)整至“一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債”，在報(bào)

34、表上歸類為流動(dòng)負(fù)債。對(duì)于在資產(chǎn)負(fù)債表日起一年內(nèi)到期的負(fù)債，企業(yè)預(yù)計(jì)能夠自主地將清償義務(wù)展期至資產(chǎn)負(fù)債表日后一年的，應(yīng)當(dāng)歸類為非流動(dòng)負(fù)債。（二）企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前違反了長(zhǎng)期借款協(xié)議，導(dǎo)致貸款人可隨時(shí)要求清償?shù)呢?fù)債，應(yīng)當(dāng)歸類為流動(dòng)負(fù)債。貸款人在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前同意提供在資產(chǎn)負(fù)債表日后一年以上的寬限期，企業(yè)能夠在此期限內(nèi)改正違約行為，且貸款人不能要求隨時(shí)清償，該項(xiàng)負(fù)債應(yīng)當(dāng)歸類為非流動(dòng)負(fù)債。 第二十四條 預(yù)計(jì)負(fù)債賬面價(jià)值的復(fù)核。 企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債的賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核。有確鑿證據(jù)表明該賬面價(jià)值不能真實(shí)反映當(dāng)前最佳估計(jì)數(shù)的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)前最佳估計(jì)數(shù)對(duì)該賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。 第二十五條 遞延

35、所得稅負(fù)債 （一）遞延所得稅負(fù)債的確認(rèn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)所有的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異所產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債，除下列交易中產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債外: 商譽(yù)的初始確認(rèn)； 同時(shí)具有下列特征的交易中產(chǎn)生的資產(chǎn)或負(fù)債的確認(rèn)：該項(xiàng)交易不是企業(yè)合并；交易發(fā)生時(shí)既不影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)也不影響應(yīng)納稅所得額（或可抵扣虧損） （二）對(duì)子公司、聯(lián)營(yíng)企業(yè)及合營(yíng)企業(yè)投資相關(guān)的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅負(fù)債。但是，同時(shí)滿足下列條件的除外： 1、投資企業(yè)能夠暫時(shí)控制暫時(shí)性差異轉(zhuǎn)回的時(shí)間； 2、該暫時(shí)性差異在可預(yù)見的未來(lái)很可能不會(huì)轉(zhuǎn)回。 第二十六條 資本公積（略） 第二十七條 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入 公司營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)

36、收入和其他業(yè)務(wù)收入。各公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入可根據(jù)公司章程和營(yíng)業(yè)范圍規(guī)定來(lái)區(qū)分，也可以根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的特定和占公司總業(yè)務(wù)的比重來(lái)劃分為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。一般將售樓收入確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，物業(yè)出租等收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?yún)⒄盏诹鶙l “收入確認(rèn)方法”。一般在辦妥交樓手續(xù)、業(yè)主簽署收樓文件后確認(rèn)，借記“銀行存款”、“預(yù)收賬款”或“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。出租等其他收入可在合同約定的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 第二十八條 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本 根據(jù)當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科

37、目，貸記 “(開發(fā)產(chǎn)品)待出售物業(yè)” 等科目。成本結(jié)轉(zhuǎn)核算具體方法可參照成本核算辦法。 根據(jù)當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的其他業(yè)務(wù)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記 “累計(jì)折舊”、“應(yīng)交稅金” 等科目。 第二十九條 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 按照規(guī)定計(jì)算出應(yīng)由當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)的稅金及附加、土地增值稅，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。 第三十條 期間費(fèi)用 銷售費(fèi)用 本科目核算樓宇銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用，包括銷售人員工資及福利費(fèi)、廣告費(fèi)、示范單位費(fèi)用、交際費(fèi)以及其他費(fèi)用。按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。發(fā)生上述銷售費(fèi)用，借記“銷售費(fèi)用”，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目。 管理費(fèi)用 本科目核算為

38、組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)、住房公積金、職工教育經(jīng)費(fèi)、租賃費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車費(fèi)用、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、折舊和攤銷、計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等。 按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。發(fā)生上述各項(xiàng)時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”等相應(yīng)科目。對(duì)如租金、社保之類金額可以預(yù)計(jì)的費(fèi)用，如果當(dāng)月沒有發(fā)生付款，應(yīng)按合同或其他相關(guān)資料進(jìn)行預(yù)提，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“其他應(yīng)付款”科目，實(shí)際支付時(shí)，借記“其他應(yīng)付款”科目，貸記“銀行存款

39、”等科目。 （三）財(cái)務(wù)費(fèi)用 本科目核算為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等。為購(gòu)建或生產(chǎn)在建物業(yè)（資產(chǎn)）而取得的借款所發(fā)生的借款費(fèi)用，在所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的物業(yè)（資產(chǎn)）達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或者具備交付使用（交樓）條件前按規(guī)定應(yīng)予資本化的部分，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。 發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出/手續(xù)費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”、“長(zhǎng)期借款”等科目。發(fā)生的應(yīng)沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息收入、匯兌收益，借記“銀行存款”等科目，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用利息收入”科目。 第三十一條 股權(quán)投資收益

40、采用成本法對(duì)子公司核算的，被投資單位分派利潤(rùn)時(shí)，借記“應(yīng)收股利”或“銀行存款”等科目，貸記“投資收益”科目。 采用權(quán)益法對(duì)聯(lián)營(yíng)或合影企業(yè)核算的，被投資單位當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，按應(yīng)分享的份額，借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資損益調(diào)整”科目，貸記“投資收益”；被投資單位當(dāng)期發(fā)生凈虧損，按應(yīng)分擔(dān)的份額，借記“投資收益”，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資損益調(diào)整”科目；被投資單位分派利潤(rùn)時(shí)，借記“應(yīng)收股利”、“銀行存款”等科目，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資損益調(diào)整”科目 計(jì)提的投資減值準(zhǔn)備，借記“投資收益”，貸記 “長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備”科目。 出售或收回長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，按已提的減值準(zhǔn)備，借記“長(zhǎng)期投資

41、減值準(zhǔn)備”科目，按長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面余額，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目。 采用權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資，原記入資本公積中的金額，在處置時(shí)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出，借記“資本公積”科目，貸記“投資收益”科目。 第三十二條 營(yíng)業(yè)外收入 營(yíng)業(yè)外收入是指所取得的所得與其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)直接聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)所帶來(lái)的各項(xiàng)收入。各公司可按非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補(bǔ)助、盤盈利得、捐贈(zèng)利得等分類核算。 第三十三條 營(yíng)業(yè)外支出 營(yíng)業(yè)外支出是公司發(fā)生的與其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)直接關(guān)系的各項(xiàng)支出，主要包括非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務(wù)重組損失、公益性捐贈(zèng)支出

42、、非常損失、盤虧損失、滯納金及罰款支出、賠償金及違約金等。 第三十四條 以前年度損益調(diào)整。 是指本年度發(fā)生的調(diào)整以前年度損益的事項(xiàng)以及本年度發(fā)生的重要差錯(cuò)更正涉及以前年度損益的事項(xiàng)，主要包括少計(jì)收入或多計(jì)成本費(fèi)用、稅金、多計(jì)收入或少計(jì)成本費(fèi)用、稅金的，已證實(shí)發(fā)生了減損、銷售退回、已確定獲得或支付的賠償?shù)仁马?xiàng)。 一般情況下，公司在會(huì)計(jì)年度結(jié)束后資產(chǎn)負(fù)債表日至財(cái)務(wù)報(bào)告批準(zhǔn)報(bào)出日之間所發(fā)生的涉及以前年度需調(diào)整的事項(xiàng)，可在用友會(huì)計(jì)軟件的所在年度第13-16個(gè)月份會(huì)計(jì)期間直接進(jìn)行調(diào)整，而不通過該科目核算；在這之后發(fā)現(xiàn)的涉及以前年度損益的調(diào)整事項(xiàng)則通過該科目進(jìn)行調(diào)整。 四、會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)的核算規(guī)定 第三十五

43、條 賬套體系的建立。 公司使用用友會(huì)計(jì)軟件作為統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)，配以成本信息管理系統(tǒng)和售樓信息管理系統(tǒng)作為輔助核算系統(tǒng)。 凡新設(shè)立的公司，可向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心申請(qǐng)開設(shè)賬套、成本信息管理系統(tǒng)和售樓信息管理系統(tǒng)項(xiàng)目核算賬套。公司賬套一經(jīng)開設(shè)，不得隨意變動(dòng)、修改、刪除。 用友會(huì)計(jì)軟件核算系統(tǒng)中所有一、二級(jí)會(huì)計(jì)科目，會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)立、設(shè)置以及相互之間的勾稽關(guān)系，由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心規(guī)定完成，各公司可結(jié)合實(shí)際情況和權(quán)限設(shè)置明細(xì)科目。 第三十六條 日常處理。 用友會(huì)計(jì)軟件核算系統(tǒng)的操作應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)，操作、審核、出納人員不得相互兼任。 月度終了或年度終了，各權(quán)限用戶應(yīng)在核算系統(tǒng)進(jìn)行過賬、重組、外幣評(píng)

44、價(jià)、年結(jié)等處理，以保證會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確。 （三 ）各公司在月末要核對(duì)核算系統(tǒng)與成本、銷售信息管理系統(tǒng)之間的相關(guān)數(shù)據(jù)，確保其相關(guān)數(shù)據(jù)的一致性，如：預(yù)售樓款是否與預(yù)收帳款科目貸方發(fā)生額一致、實(shí)付成本是否與開發(fā)成本借方發(fā)生額科目一致。實(shí)際付款是否與預(yù)付帳款借方發(fā)生額一致。 第三十七條 會(huì)計(jì)檔案 由計(jì)算機(jī)打印輸出的會(huì)計(jì)報(bào)表上報(bào)時(shí)，其封面應(yīng)由有關(guān)人員簽章。 總分類賬和明細(xì)賬按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按季度或年度定期打印。年度終了，應(yīng)將各類賬本包括固定資產(chǎn)清單按順序集中裝訂成冊(cè)，并標(biāo)明起止日期、賬頁(yè)數(shù)、由有關(guān)操作、審核、復(fù)核、出納人員共同簽章，并按有關(guān)規(guī)定立卷、歸檔、保管。 五、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告 第三十八條 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)

45、報(bào)告包括財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書。 財(cái)務(wù)報(bào)表至少應(yīng)當(dāng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動(dòng)表和附注、資金旬報(bào)、資金預(yù)算表、資金使用表、拆遷情況明細(xì)表（城投報(bào)）、物業(yè)管理費(fèi)收支情況月報(bào)（物業(yè)公司報(bào)）。各公司可根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，提供各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入、成本、費(fèi)用的明細(xì)表。公司的月份報(bào)表，應(yīng)于次月的9日內(nèi)完成，年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)于次年的90日內(nèi)完成，由集團(tuán)按招標(biāo)管理辦法規(guī)定指定會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)。 第三十九條 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表的編制，應(yīng)當(dāng)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第31號(hào)現(xiàn)金流量表及其應(yīng)用指南。 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的確定標(biāo)準(zhǔn)。公司持有的期限短（自購(gòu)買日起三個(gè)月內(nèi)到期）、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金，價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資，確認(rèn)為現(xiàn)金等價(jià)物。 現(xiàn)金流量表補(bǔ)充資料的編制。各企業(yè)采用直接法編