南通市XX別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

1、南通市XXX別墅墅項(xiàng)目市市調(diào)報(bào)告告.dooc 目 錄環(huán)境篇城市結(jié)構(gòu)構(gòu)（圖）城市總述述城市總體體規(guī)劃市場篇宏觀住宅宅市場微觀市場場分析三、定位位篇四、項(xiàng)目目篇地塊分析析SWOTT分析項(xiàng)目建議議通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑叮诘乩砦恢蒙?，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個(gè)副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積8001平方公里 ；大南通城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門、匯龍為市域次中心，以204國道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn)主次聚合軸，形成完整的扇形空間結(jié)構(gòu)。常州市無錫市蘇州市連云港市鹽

2、城市上海市南京市徐州市 沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以204國道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)掘港、長沙城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成“母子型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心；引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成“一主三副”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導(dǎo)：依托道路交

3、通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽“眾星拱月”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 南南通城市市結(jié)構(gòu)圖圖2、城市市總述1） 南南通經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展與與地位近年來來，南通經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展，特特別是220022年以后后，南通通GDPP年增長長率均超超過了110%，20005年突突破177.4%；南通在長長三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系系中地位位顯著，是接受受上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射的江北北第一城城，其開開發(fā)與建建設(shè)有助助于打造造滬蘇通通“金 三角” ，拉動動蘇中、蘇北地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長，目前南南通在江江蘇省的的GDPP貢獻(xiàn)率率達(dá)到77.9%，僅次次于蘇州州、無錫錫與南京；按照南通通市十一一五規(guī)劃劃，南通通市在長長三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系系中的定定位是：上海

4、大大都市圈圈的副中中心城市市，長三三角重要要的基礎(chǔ)工業(yè)業(yè)和先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)業(yè)基地，長三角角北翼的的現(xiàn)代物物流中心心 ；相對于長長三角其其他城市市，南通通的主要要發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢在于于其區(qū)位位以及優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)的積聚聚，主要要發(fā)展劣劣勢在于于其當(dāng)前前的 城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)。2）南通通在長江江三角洲洲的優(yōu)勢勢：區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢：江江海交匯匯，水資資源及港港口等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)區(qū)位便利利以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域化程度度、區(qū)域域開放度度較高；產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢：輕輕紡、造造船、機(jī)機(jī)電、建建材、化化工產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕輕紡工業(yè)業(yè)歷史悠悠久，仍仍為支柱柱產(chǎn)業(yè)，這些特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)已形成成集聚效效應(yīng)；南通在長長江三角角洲的劣劣勢：城

5、鄉(xiāng)結(jié)結(jié)構(gòu)：人人口多、農(nóng)業(yè)人人口比重重大，城城市化水水平較低低；產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)：第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)比重較較高，傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品市場份份額偏大大，高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特征征不顯著著，比重重偏低，整體水水平不高高； 3）人口口結(jié)構(gòu)與與消費(fèi)水水平20005年年年末，南南通市共共有人口口7700.866萬人，其中南南通市區(qū)區(qū)人口885.336萬人人，占全全市人口口的111.1%；全市農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口比重依依然較高高，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率為為31.1%，海安、如皋的的城鎮(zhèn)化化率在225%左左右，啟啟東與海海門的非非農(nóng)業(yè)人人口比重重僅為115.22%、117.33%；南通市市全社會會固定資資產(chǎn)投資資與消費(fèi)費(fèi)品零售售總額在在02年年

6、以后增增幅加快快，人均均GDPP與城市市居民人人均可支支配收入入也以110%以以上的速速度增長長。4）產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)與與規(guī)劃南通在在最近幾幾年產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)升升級速度度較快，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重逐年下下降，工工業(yè)在國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的比比重最高高；按照規(guī)規(guī)劃，南南通市區(qū)區(qū)將形成成“一主”：國家家級南通通經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)；“二副”：崇川川、港閘閘兩個(gè)省省級開發(fā)發(fā)區(qū)；“二帶”：沿江江、沿河河產(chǎn)業(yè)帶帶；“六口”：陳橋橋、橫港港等6個(gè)道口口經(jīng)濟(jì)板板塊；“十區(qū)”：陳橋橋、幸福福、閘東東等100個(gè)工業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)布局結(jié)結(jié)構(gòu)；南通特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)（如，紡織服服裝、精精細(xì)化工工、船舶舶制造）正逐漸漸形成聚聚集效應(yīng)應(yīng)，這將

7、將有助于于南通在在長三角角開發(fā)中中實(shí)行“錯(cuò)位競競爭”，打造造上海擴(kuò)擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)業(yè)的協(xié)作作基地，以及長長三角的的加工基基地。5）交通通布局與與規(guī)劃公路：已建成成2044國道、寧通高高速、滬滬嘉瀏高高速、沿沿江高速速、蘇嘉嘉杭高速速、連通通高速； 鐵路：新長鐵鐵路南通通段、寧寧啟鐵路路、滬通通鐵路、南通鐵鐵路港口口支線大橋：蘇通長長江大橋橋、崇啟啟大橋、崇海大大橋港口：南通港港, 與世世界上665個(gè)國國家和地地區(qū)的1199個(gè)個(gè)港口通通航，江江海岸線線綿延4430多多公里。在建洋洋口港是是江蘇唯唯一可建建10萬萬噸至220萬噸噸級國際際性深水水大港的的理想港港址，將將形成江江蘇最大大的出海海入陸通通道。

8、 蘇通大橋 3、城市市總體規(guī)規(guī)劃南通市以以主城區(qū)區(qū)和開發(fā)發(fā)區(qū)為基基礎(chǔ)，相相向靠攏攏，兩頭頭延伸，形成沿沿江帶形形發(fā)展的的態(tài)勢。遠(yuǎn)景進(jìn)一一步向東東南發(fā)展展延伸，與通州州、海門門相向發(fā)發(fā)展，形形成沿江江“組群式式”城市結(jié)結(jié)構(gòu)。港閘區(qū)傳傳承國際際資本和和民間資資本轉(zhuǎn)移移，輻射射蘇北的的門戶，以工業(yè)業(yè)和商貿(mào)貿(mào)為主的的現(xiàn)代化化北城區(qū)區(qū)；以發(fā)發(fā)展電力力、鋼鐵鐵、造紙紙、建材材、紡織織、電子子、醫(yī)藥藥化工為為主，居居住、公公共設(shè)施施相應(yīng)配配套的城城市組團(tuán)團(tuán)。主城區(qū)是是全市的的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中中心。原原有工業(yè)業(yè)用地進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整、改造造，形成成生活居居住全面面配套的的綜合性性城市組組團(tuán)，包包

9、括老城城區(qū)和新新城區(qū)。開發(fā)區(qū)是是新興的的城市門門戶，以以發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代紡織織、精細(xì)細(xì)化工、出口加加工、電電子等高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主；配套套居住板板塊。江海港區(qū)區(qū)以發(fā)展展大運(yùn)輸輸量、大大用水量量的港口口工業(yè)和和倉儲業(yè)業(yè)為主的的新區(qū)。 港閘區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)江海港區(qū)二、市場場篇1、宏觀觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場一）南通通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀南通的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是隨著著經(jīng)濟(jì)體體制改革革和國民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展而而逐步建建立和發(fā)發(fā)展起來來的，經(jīng)經(jīng)歷了一一個(gè)從無無到有、從小到到大的發(fā)發(fā)展過程程。 （一一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀11、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)小小型化、主體多多元化趨趨勢明顯顯到到20005年底底，全市市共有房房地產(chǎn)開開

10、發(fā)企業(yè)業(yè)3544家，從從資質(zhì)等等級看企企業(yè)呈小小型化，三級以以下的企企業(yè)占絕絕大多數(shù)數(shù)。擁有有一級資資質(zhì)的企企業(yè)為11家，二二級資質(zhì)質(zhì)的企業(yè)業(yè)43家家，三級級資質(zhì)的的企業(yè)1180家家，四級級資質(zhì)及及以下的的企業(yè)1130家家。從登記注注冊類型型看企業(yè)業(yè)主體呈呈多元化化，內(nèi)資資企業(yè)占占絕大多多數(shù)。內(nèi)內(nèi)資企業(yè)業(yè)為3222家，其中：國有企企業(yè)為112家，集體企企業(yè)為110家，有限責(zé)責(zé)任公司司為1007家，股份有有限公司司為155家；外外資企業(yè)業(yè)為322家，其其中：港港澳臺商商投資企企業(yè)199家，外外商投資資企業(yè)113家。22、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)集集中度明明顯南通房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)企業(yè)集集中在市市區(qū)和

11、南南部地區(qū)區(qū)，到220055年底，市區(qū)為為1644家，占占全市的的46.33%；海安安為377家，占占全市的的10.45%；如皋皋為266家，占占全市的的7.334%；如東為為16家家，占全全市的44.522%；通通州為227家，占全市市的7.63%；海門門為488家，占占全市的的13.56%；啟東東為366家，占占全市的的10.17%。 （二）房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資現(xiàn)狀 1、投資總總量擴(kuò)張張，增速速波動較較大 作為為一個(gè)新新興行業(yè)業(yè)，房地地產(chǎn)業(yè)投投資呈快快速增長長態(tài)勢，已成為為南通全全社會投投資的重重要組成成部分?！笆濉逼陂g，是南通通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展較快的的五年，投資總總量持續(xù)續(xù)擴(kuò)張，完成投

12、投資連創(chuàng)創(chuàng)新高（圖2）。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資由由20001年的的33.13億億元，發(fā)發(fā)展到220055年的880.005億元元，五年年間累計(jì)計(jì)完成投投資2556.885億元元，年均均增長224.668%?！笆逦濉逼陂g，南通房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資擺脫“九五”中前期期的持續(xù)續(xù)下降，并繼續(xù)續(xù)“九五”后期的的快速增增長勢頭頭，但期期間由于于受企業(yè)業(yè)改制以以及國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策的影響響，20002年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增速由220011年的增增長266.899%回落落到增長長8.554%；20004年受受項(xiàng)目清清理等國國家宏觀觀調(diào)控政政策的影影響，速速度比220033年回落落11個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；20005年

13、年南通房房地產(chǎn)投投資在國國家宏觀觀調(diào)控中中繼續(xù)發(fā)發(fā)展，投投資增速速達(dá)到334.779%，創(chuàng)“九五”以來的的最高。 2、商品品房施工工、竣工工規(guī)模快快速擴(kuò)張張?jiān)诜康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)投資快快速增長長的同時(shí)時(shí)，商品品房施工工、竣工工規(guī)模也也快速擴(kuò)擴(kuò)張。“十五”期間，南通累累計(jì)施工工房屋面面積28806.36萬萬平方米米，比“九五”期間增增長855.644%，其其中施工工住宅面面積23307.44萬萬平方米米，比“九五”期間增增長922.477%?！笆濉逼陂g，南通累累計(jì)竣工工房屋面面積11198.43萬萬平方米米，比“九五”期間增增加3119.994萬平平方米，增長336.442%，其中竣竣工住宅宅101

14、14.111萬平平方米，比“九五”期間增增長377.955%。220022年新開開工面積積的大幅幅下降，造成220033年竣工工面積出出現(xiàn)較大大幅度的的回落(圖3)。“十五”期間，全市竣竣工住宅宅811165套套，其中中20005年建建成2223988套，單單套住宅宅平均建建筑面積積為1224.669平方方米，比比20000年提提高199平方米米。 3、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)高層化化、城郊郊化趨勢勢明顯近幾年年，南通通高層建建筑明顯顯增多，房屋高高層化趨趨勢明顯顯，“十五”期間南南通累計(jì)計(jì)施工十十一層及及以上高高層建筑筑2933.988萬平方方米，占占房屋施施工面積積的100.488%，其其中2000

15、5年年施工十十一層及及以上高高層建筑筑1411.866萬平方方米，同同比增長長1211.9%，占房房屋施工工面積的的15.95%，比220011年提高高11.55個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。20005年年市區(qū)施施工十一一層及以以上高層層建筑 1122.733萬平方方米，同同比增長長1555.1%，占比比達(dá)到223.99%，比比20001年提提高 117.444個(gè)百百分點(diǎn)。近年來來南通國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展展，城市市化進(jìn)程程不斷加加快，給給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供了前所所未有的的發(fā)展空空間，再再加上舊舊城改造造的基本本結(jié)束，以及市市中心土土地資源源的稀缺缺，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)向城區(qū)區(qū)外圍拓拓展，住住宅建設(shè)設(shè)日

16、趨城城郊化?！笆濉逼陂g，市區(qū)隨隨著行政政中心的的搬遷和和建設(shè)，新城區(qū)區(qū)建設(shè)成成為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的亮點(diǎn)點(diǎn)，天安安花園、天都花花園、前前錦花園園、五山山公寓等等一個(gè)個(gè)個(gè)小區(qū)建建成交付付使用，鳳凰萊萊茵苑、新城小小區(qū)、中中南世紀(jì)紀(jì)新城、兆豐嘉嘉園等大大盤紛紛紛開工建建設(shè)，220055年市區(qū)區(qū)的新區(qū)區(qū)在建房房屋施工工面積達(dá)達(dá)到1002.001萬平平方米，占市區(qū)區(qū)房屋施施工面積積的211.633%，其其中新開開工面積積達(dá)到了了92.58萬萬平方米米，占市市區(qū)新開開工房屋屋施工面面積的335.006%。4、房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資結(jié)構(gòu)趨趨于合理理南通房房地產(chǎn)市市場經(jīng)過過多年市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)的洗禮禮，已逐逐漸成熟

17、熟，企業(yè)業(yè)開發(fā)圍圍繞市場場需求，投資的的結(jié)構(gòu)漸漸趨合理理，形成成了以住住宅為主主、商務(wù)務(wù)為輔的的投資格格局。220055年統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示：全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中，住宅宅施工面面積已達(dá)達(dá)7344.188萬平方方米，同同比增長長44.96%，占全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工面面積的882.555%，比重比比20004年提提高3.4個(gè)百百分點(diǎn)；辦公樓樓、商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房施工工面積分分別達(dá)到到27.34萬萬平方米米、1008.110萬平平方米，所占的的比重分分別為33.077%、112.115%，比重比比20004年分分別提高高0.99個(gè)百分分點(diǎn)與回回落2.3個(gè)百百分點(diǎn)。從20005年年全市房房地產(chǎn)

18、開開發(fā)房屋屋施工類類型比例例及所占占比重變變化看，全市房房地產(chǎn)開開發(fā)仍以以住宅投投資為主主，但商商用房、辦公樓樓等商務(wù)務(wù)房建設(shè)設(shè)也有相相應(yīng)的變變化，與與城市發(fā)發(fā)展、市市場需求求相適應(yīng)應(yīng)。（三）房房地產(chǎn)銷銷售市場場現(xiàn)狀1、銷銷售增長長較快，期房成成為市場場主要銷銷售形式式房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求增加加，銷售售看好。19998年以以來，商商品房銷銷售面積積以年均均15.27%的較快快速度增增長。 “十五”以來，全市累累計(jì)銷售售商品房房屋面積積10998.999萬平平方米，比“九五”期間增增長722.011%，其其中銷售售住宅9980.24萬萬平方米米，比“九五”期間增增長699.211%。220055年

19、全市市銷售商商品房屋屋面積3302.92萬萬平方米米，同比比增長332.771%，其中銷銷售住宅宅2677.466萬平方方米，同同比增長長35.84%。今年上上半年全全市商品品房銷售售面積1176.22萬萬平方米米，按新新口徑推推算，同同比增長長18.58%，其中中商品住住宅銷售售面積1152.4萬平平方米，同比增增長199.966%。從從房屋銷銷售形式式來看，上半年年全市現(xiàn)現(xiàn)房銷售售面積221.991萬平平方米，同比下下降544.088%，期期房銷售售面積1154.30萬萬平方米米，同比比增長552.992%，期房銷銷售面積積占商品品房銷售售面積的的87.56%，同比比提高119.77個(gè)百分

20、分點(diǎn)。2、商商品房市市場活躍躍，個(gè)人人消費(fèi)成成為市場場主體隨著住住房體制制改革的的推進(jìn)和和居民住住房需求求的增加加，特別別是“十五”時(shí)期全全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長，人均收收入水平平提高，使居民民改善住住宅的需需求相當(dāng)當(dāng)旺盛，個(gè)人購購房比重重相應(yīng)上上升，個(gè)個(gè)人逐步步成為房房地產(chǎn)市市場的消消費(fèi)主體體。20005年年，全市市商品房房銷售面面積為3302.92萬萬平方米米，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售額額76.61億億元。在在商品房房銷售中中，個(gè)人人購買面面積達(dá)到到3000.411萬平方方米，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售額755.766億元，分別占占銷售總總量的999.117%和和98.89%，比220011年分別別提高77.2和和11.1個(gè)百

21、百分點(diǎn)。3、商商品房價(jià)價(jià)格上漲漲，住宅宅價(jià)格快快速上揚(yáng)揚(yáng)“十五五”期間南南通商品品房價(jià)格格上漲較較快，220055年商品品房平均均價(jià)格達(dá)達(dá)到 225788.7元元/平方方米，比比20000年上上漲11189.8元/平方米米，年均均上漲113.117%。其中住住宅平均均價(jià)格由由20000年的的12998.442元/平方米米，上漲漲到20005年年的24419.58%，年均均上漲112.116%。今年上上半年全全市商品品房平均均價(jià)格為為33551.449元/平方米米，同比比上漲221.665%，其中住住宅平均均價(jià)格為為30661.668元/平方米米，同比比上漲220.884%。市區(qū)商商品房平平均價(jià)

22、格格為39971.98元元/平方方米，同同比上漲漲17.75%，其中中住宅平平均價(jià)格格為38899.1元/平方米米，同比比上漲220.119%，剔除低低價(jià)位商商品房影影響，市市區(qū)商品品住宅平平均價(jià)格格為40091.44元元/平方方米。今年二二季度市市區(qū)二手手房重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)查資資料顯示示：二手手房住宅宅平均價(jià)價(jià)格為444111元/平平方米，比一季季度上升升3488元/平平方米。從樣本本控制點(diǎn)點(diǎn)價(jià)格抽抽樣報(bào)告告情況看看，平均均價(jià)格超超40000元/平方米米的樣本本控制點(diǎn)點(diǎn)占全部部樣本控控制點(diǎn)的的77.8%，其中550000元/平平方米以以上的樣樣本控制制點(diǎn)占119.44%（表表1）。二）制約約房地產(chǎn)產(chǎn)

23、企業(yè)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的因因素分析析南通市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總體體發(fā)展態(tài)態(tài)勢良好好，開發(fā)發(fā)投資不不斷創(chuàng)出出新高，市場持持續(xù)旺銷銷，房地地產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展展，并逐逐步走向向規(guī)范與與成熟，但在具具體運(yùn)行行過程中中還存在在一些不不容忽視視的問題題，應(yīng)引引起重視視和關(guān)注注。（一）資質(zhì)等等級偏低低在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)中中，實(shí)力力強(qiáng)、規(guī)規(guī)模大的的企業(yè)比比重偏小小，近九九成企業(yè)業(yè)資質(zhì)等等級偏低低。20005年年末，資資質(zhì)等級級為三級級及以下下企業(yè)3310個(gè)個(gè)，占全全部企業(yè)業(yè)個(gè)數(shù)的的87.58%，一、二級企企業(yè)個(gè)數(shù)數(shù)分別僅僅有1個(gè)個(gè)和433個(gè)，分分別僅占占0.33%和112.114%。從市場場占有份份額來看看，一、二級企

24、企業(yè)的投投資總規(guī)規(guī)模分別別只占全全部的11.277%和226.001%，三級及及以下企企業(yè)占有有近八成成的市場場份額。企業(yè)規(guī)規(guī)模偏小小，容易易在激烈烈的競爭爭環(huán)境中中被淘汰汰。（二）負(fù)債率率偏高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是資資金密集集型產(chǎn)業(yè)業(yè)，由于于企業(yè)實(shí)實(shí)收資本本少，不不得不舉舉債度日日。20005年年末，全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)共共擁有資資產(chǎn)3227.008億元元，其中中負(fù)債2257.47億億元，平平均每個(gè)個(gè)企業(yè)負(fù)負(fù)債72273萬萬元，企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率高達(dá)778.772，其中資資質(zhì)等級級為二級級、三級級的企業(yè)業(yè)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率分分別為881.662和和80.22。企業(yè)業(yè)負(fù)債偏偏高，包包袱較重重，企業(yè)業(yè)可持

25、續(xù)續(xù)發(fā)展的的動能不不足。（三）商品房房空置面面積較多多20005年底底商品房房空置面面積總量量達(dá)到667.999萬平平方米，同比增增長100.711%，其其中住宅宅為444.877萬平方方米，同同比增長長33.11%，占空空置面積積總量的的65.99%，其他他空置分分別為：辦公樓樓為3.19萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房為118.558萬平平方米，其他房房屋為11.355萬平方方米?？湛罩妹娣e積過多，一方面面會造成成社會資資源的浪浪費(fèi)，另另一方面面也會占占壓資金金，影響響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的效效益。（四）商品房房價(jià)格上上漲較快快，房價(jià)價(jià)收入比比偏高商品住住宅價(jià)格格由20000年年的12298.

26、4元/平方米米，上漲漲到20001年年的14484元元/平方方米、220022年的115644.4元元/平方方米、220033年的117655.1元元/平方方米、220044 年的的18998.881元/平方米米和20005年年的24419.6元/平方米米。20005年年市區(qū)居居民人均均可支配配收入1123884元，按戶均均3人計(jì)計(jì)算，家家庭年收收入3.72萬萬元。220055年市區(qū)區(qū)商品住住宅均價(jià)價(jià)26117.996元，買一套套1000平方米米的住宅宅需266.188萬元，是當(dāng)年年家庭年年收入的的7.004倍。如剔除除低價(jià)位位商品房房價(jià)格的的影響，市區(qū)房房價(jià)與收收入比超超過100倍。按按世界

27、銀銀行提出出的房價(jià)價(jià)應(yīng)是家家庭年收收入的336倍倍的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來衡量量，南通通房價(jià)收收入比明明顯偏高高。（五）房房地產(chǎn)企企業(yè)融資資渠道單單一房地產(chǎn)產(chǎn)是資金金高度密密集型行行業(yè)，長長期以來來銀行既既給開發(fā)發(fā)商“買”地，又又放建設(shè)設(shè)款貸款款給施工工隊(duì)，還還貸款給給購房者者買房。風(fēng)險(xiǎn)由由銀行照照單全收收，高額額利潤屬屬于房地地產(chǎn)商，房地產(chǎn)產(chǎn)商靠著著銀行發(fā)發(fā)大財(cái)?，F(xiàn)在要要房地產(chǎn)產(chǎn)商自己己來承擔(dān)擔(dān)資金風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，而而全市房房地產(chǎn)自自有資金金一般僅僅占當(dāng)年年到位資資金的115%左左右，基基礎(chǔ)十分分脆弱。宏觀調(diào)調(diào)控后，多數(shù)房房地產(chǎn)商商的應(yīng)對對措施首首先是進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大期房房的銷售售來彌補(bǔ)補(bǔ)資金的的不足。另一方方面就

28、是是拖欠工工程款、器材設(shè)設(shè)備購置置款，應(yīng)應(yīng)付款所所占當(dāng)年年完成投投資的比比重在110%左左右。隨隨著金融融政策的的逐步到到位，炒炒房族貸貸不到款款不再購購房投資資、工程程隊(duì)貸不不到款無無法墊資資，被動動購房減減少，購購房者慎慎購，如如果不盡盡快拓寬寬融資渠渠道，一一旦市場場出現(xiàn)供供大于求求的局面面，房地地產(chǎn)資金金鏈會有有斷裂的的危險(xiǎn)。20005年的的到位資資金雖然然增速不不低（330.006），但滯滯后開發(fā)發(fā)投資增增速（334.779）4.77個(gè)百分分點(diǎn)。三）對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定定發(fā)展的的思考目前，針對部部分地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模過大大，價(jià)格格增長過過快，結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理等問問題，國國家已采采取

29、了多多種措施施，通過過經(jīng)濟(jì)、行政等等手段，控制信信貸和土土地兩個(gè)個(gè)閘門，有保有有壓，區(qū)區(qū)別對待待，已經(jīng)經(jīng)取得了了初步的的成效。但要使使房地產(chǎn)產(chǎn)市場巨巨大的潛潛在需求求轉(zhuǎn)變?yōu)闉橛行栊枨?，就就必須政政府部門門、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、金融融機(jī)構(gòu)要要實(shí)行三三方聯(lián)動動，積極極采取有有針對性性的措施施進(jìn)行調(diào)調(diào)控與引引導(dǎo)，全全力促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康快速速發(fā)展。（一）政府部部門加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展不不但要與與國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平相相適應(yīng)，還要與與廣大人人民群眾眾的消費(fèi)費(fèi)水平相相適應(yīng)，同時(shí)也也要適應(yīng)應(yīng)城市的的發(fā)展需需要。一一是房地地產(chǎn)市場場調(diào)控要要做到適適時(shí)適度度，遠(yuǎn)近近結(jié)合。調(diào)控力力度的

30、把把握主要要是對房房地產(chǎn)市市場總量量和結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)控力力度的把把握，積積極引導(dǎo)導(dǎo)商品房房開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，多建建適合中中低收入入階層的的中、小小戶型住住房。二二是進(jìn)一一步整頓頓和規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)市場，各有關(guān)關(guān)部門要要進(jìn)一步步完善房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記、評估等等市場交交易體系系及土地地招標(biāo)制制度，強(qiáng)強(qiáng)化土地地供應(yīng)管管理，控控制土地地購買的的無序增增長。三三是要加加大監(jiān)督督執(zhí)法力力度，堅(jiān)堅(jiān)決治理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和和交易活活動的違違規(guī)違法法行為，確保房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康發(fā)發(fā)展；同同時(shí)搞活活房地產(chǎn)產(chǎn)二、三三級交易易市場，促進(jìn)居居民購房房，以舊舊換新、以小換換大，改改善居住住條件。四是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展要納入入城市建建

31、設(shè)的總總體發(fā)展展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整整體規(guī)劃劃和管理理，統(tǒng)籌籌安排好好土地資資源開發(fā)發(fā)利用的的布局與與節(jié)奏，做到有有計(jì)劃、有步驟驟地開發(fā)發(fā)。五是是要進(jìn)一一步優(yōu)化化房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)環(huán)環(huán)境，盡盡量減少少審批程程序和不不合理收收費(fèi)，提提高政府府辦事效效率，減減少前期期開發(fā)費(fèi)費(fèi)用，降降低建房房成本。六是要要加強(qiáng)對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢的監(jiān)監(jiān)測分析析，盡快快建立房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)警體系系和信息息發(fā)布系系統(tǒng)，引引導(dǎo)企業(yè)業(yè)理性投投資和居居民理性性購房。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)內(nèi)內(nèi)練素質(zhì)質(zhì)、外樹樹形象面對激激烈的市市場競爭爭，首先先，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)要強(qiáng)化化自身素素質(zhì)，改改革內(nèi)部部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)經(jīng)營理念念，提高高管理水水平。通通過改革革創(chuàng)

32、新，加強(qiáng)管管理，增增強(qiáng)發(fā)展展實(shí)力，提高市市場競爭爭力。其其次，房房地產(chǎn)企企業(yè)要根根據(jù)市場場需求的的變化不不斷調(diào)整整開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)，切切忌盲目目追求高高檔、豪豪華、大大戶型住住宅，要要向不同同收入階階層提供供不同層層次商品品房，構(gòu)構(gòu)造多層層次供給給體系，以結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整促促進(jìn)商品品房開發(fā)發(fā)的理性性回歸。第三，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競競爭就是是客戶滿滿意度的的樹立與與競爭，開發(fā)商商要加強(qiáng)強(qiáng)工程質(zhì)質(zhì)量，完完善內(nèi)部部質(zhì)量管管理系統(tǒng)統(tǒng)，為百百姓提供供放心房房、優(yōu)質(zhì)質(zhì)房。第第四，要要加強(qiáng)市市場營銷銷，樹立立理性的的營銷觀觀念，堅(jiān)堅(jiān)持誠信信服務(wù)，進(jìn)行“陽光”操作。重點(diǎn)是是加強(qiáng)小小區(qū)的物物業(yè)管理理以及環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)、生態(tài)態(tài)平衡等

33、等等，通通過加強(qiáng)強(qiáng)營銷誠誠信服務(wù)務(wù)積極創(chuàng)創(chuàng)造市場場。（三）金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)制度創(chuàng)創(chuàng)新、加加大支持持目前中中、低收收入者是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求的主主要群體體，而這這部分居居民購房房更加需需要信貸貸支持。金融機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)向向這一主主要群體體敞開大大門，加加大信貸貸支持力力度。一一要進(jìn)一一步改革革公積金金制度，放松現(xiàn)現(xiàn)行公積積金貸款款的某些些具體規(guī)規(guī)定，將將一些有有信貸需需求、又又有還貸貸能力的的人納入入管理體體系。二二是要增增加銀行行住房貸貸款品種種，如“押舊買買新”貸款等等等，以以適應(yīng)居居民改善善住房條條件的梯梯次需求求。要加加強(qiáng)對房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的監(jiān)管管，對開開發(fā)商要要嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資本

34、金金制度，加強(qiáng)對對申貸企企業(yè)信譽(yù)譽(yù)度和還還貸能力力的審核核；對購購買者貸貸款要嚴(yán)嚴(yán)格履行行貸款的的各種手手續(xù)，以以防金融融風(fēng)險(xiǎn)。2、微觀觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場 東郊莊莊園：本本項(xiàng)目位位于南通通市金通通路36688號號，由江江蘇星源源房產(chǎn)天天一公司司開發(fā)，總占地地4588畝，總總建筑面面積144.8萬萬平方米米，綠化化率411%，建建筑密度度22%，其中中會所面面積為22萬平方方米；小小區(qū)共分分三期開開發(fā)，一一期現(xiàn)已已交房，二期將將于066年122月交房房，三期期則將于于07年年初動工工，一期期獨(dú)棟去去化在995%左左右，聯(lián)聯(lián)排在774%左左右，余余房多在在外側(cè)，即遠(yuǎn)離離水系及及中心花花園區(qū)的的房源，二

35、期006年99月288日開盤盤，現(xiàn)已已去化330余套套，二期期面積約約為26603288m2，總價(jià)價(jià)在25502600萬/套套，均價(jià)價(jià)約在880000100000元元/ mm2之間，例如一一套2118 mm2的獨(dú)棟棟（含地地下室4418 m2）總價(jià)價(jià)在2118萬；而一套套3000 m22（含地地下）的的雙拼總總價(jià)則為為1800萬。 優(yōu)山美美地：本本項(xiàng)目位位于南位位于園林林景觀大大道星湖大大道18888號號（瑞慈慈醫(yī)院東東側(cè)），毗鄰國國家4A級狼山山風(fēng)景區(qū)區(qū)，區(qū)域域環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，交交通便捷捷，整個(gè)個(gè)小區(qū)總總占地333萬余余平方米米，建筑筑面積約約40萬萬平方米米，規(guī)劃劃有獨(dú)棟棟別墅、雙拼別別墅、花

36、花園洋房房以及小小高層等等物業(yè)類類型?，F(xiàn)現(xiàn)一期外外圍別墅墅已全部部售磬，待推二二期為島島中島獨(dú)獨(dú)棟梁別別墅（6600-8000 mm2）、聯(lián)聯(lián)排別墅墅和八棟棟已封頂頂?shù)幕▓@園洋房（1200 m22和1800 m22），價(jià)價(jià)格未定定；小區(qū)區(qū)擁有會會所、三三條特色色風(fēng)情街街，農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、幼兒園園等內(nèi)部部配套設(shè)設(shè)施。項(xiàng)項(xiàng)目地北北接秀麗麗狼山，綿延一一體，區(qū)區(qū)內(nèi)南北北中心主主河道南南通長江江，奔遠(yuǎn)遠(yuǎn)長流，整體規(guī)規(guī)劃以尊尊重大自自然紋理理生態(tài)為為尺度，將狼山山優(yōu)美環(huán)環(huán)境延伸伸，萃取取狼山自自然風(fēng)貌貌與長江江水系引引入景觀觀規(guī)劃中中，運(yùn)用用“坡、水、林林”三大大自然造造景手法法來營造造自然生生態(tài)空間間，打

37、造造南通唯唯一一個(gè)個(gè)擁有真真山真水水的生態(tài)態(tài)國際社社區(qū)。中南世世紀(jì)城：本項(xiàng)目北接接市政府府，南依依體育會會展中心心，東臨臨南通大大學(xué)，西西望狼山山風(fēng)景和和已建好好的現(xiàn)代代化高檔檔市政設(shè)設(shè)施，是是集行政政、商業(yè)業(yè)商務(wù)、金融、居住、教育、體育六六大中心心與一體體的現(xiàn)代代新城區(qū)區(qū)。本項(xiàng)項(xiàng)目的住住宅、商商業(yè)、商商務(wù)、休休閑、娛娛樂、體體育等項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)已已全面啟啟動，它它將是南南通市最最富有的的商機(jī)和和最具有有活力的的現(xiàn)代中中心城。項(xiàng)目總總占地面面積99969227 mm2，總建筑筑面積: 25000000 m2，其中中住宅面面積為44000000 m2，共共13棟棟梁高層層住宅，現(xiàn)余44棟未售售，預(yù)計(jì)計(jì)

38、在111月中下下旬將推推出9#和平111#，面積為為11001900 m2之間，均價(jià)據(jù)據(jù)銷售人人員稱約約在56600元元/m2左右，平面差差為5000元/ m2，立面面差在5501000元/ m2，共330000戶預(yù)計(jì)計(jì)開發(fā)周周期為668年，小區(qū)共共有7110個(gè)機(jī)機(jī)動車位位、22280個(gè)個(gè)非機(jī)動動車位供供住戶使使用，現(xiàn)現(xiàn)已有113、117、222、331路公公共交通通。小區(qū)內(nèi)部部配套: 商鋪、幼兒園園、郵局；中小學(xué)學(xué): 南通大大學(xué)、外外國語學(xué)學(xué)校等；綜合商場場: 麥麥客隆超超市、易易初蓮花花超市、上海華華聯(lián)超市市、汽車車百貨銀行: 中國銀銀行、中中國建設(shè)設(shè)銀行、南通商商業(yè)銀行行、狼山山信用合合

39、作社；醫(yī)院: 醫(yī)療中中心、瑞瑞慈醫(yī)院院（江蘇蘇省最好好的民辦辦醫(yī)院）；其他: 游泳池池、網(wǎng)球球場、市市民廣場場、體育育會展中中心、大大劇院、文化中中心、比比環(huán)西文文化廣場場大7.5倍的的大廣場場、六縣縣一市的的公交轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)乘點(diǎn)、新島咖咖啡、一一品海鮮鮮城、玫玫瑰園大大酒店、旭日山山莊大酒酒店、550000平米的的凈菜市市場等等等。鳳凰萊茵苑苑：鳳凰凰萊茵苑苑坐落于于東南至至海港引引河，西西至工農(nóng)農(nóng)路，北北至洪江江路、通通啟路的的新城區(qū)區(qū)核心地地塊，與與南通市市新城區(qū)區(qū)行政中中心隔河河相望。整個(gè)小小區(qū)三面面臨水，一面臨臨街。小小區(qū)總用用地面積積32.11萬萬平方米米，占地地面積22135519.51

40、 m2，總建建筑面積積27668722 m2，其中中住宅22518868 m2，綠地地率466.5%，容積積率1.2033，建筑筑密度222.44%，總總機(jī)動車車位10034輛輛。小區(qū)區(qū)配有2250004 mm2的幼兒兒園、商商業(yè)服務(wù)務(wù)用房、居委會會、物業(yè)業(yè)管理、社區(qū)服服務(wù)、文文化活動動站、衛(wèi)衛(wèi)生站、公廁等等有關(guān)公公建配套套設(shè)施；鳳凰萊萊茵苑項(xiàng)項(xiàng)目總投投資預(yù)計(jì)計(jì)約8億億元人民民幣，共共分三期期開發(fā)，一期已已售完，二期余余一部分分將于111月中中下旬推推盤，三三期（77棟小高高層和99棟聯(lián)排排別墅）預(yù)計(jì)在在07年年初動工工；小高高層均價(jià)價(jià)在52200元元/ mm2左右，別墅價(jià)價(jià)格在1100000

41、120000元元/ mm2左右。小區(qū)住宅宅戶型設(shè)設(shè)計(jì)采用用全明設(shè)設(shè)計(jì)，功功能布局局體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代健康康人居設(shè)設(shè)計(jì)理念念；陽臺臺直接入入戶，設(shè)設(shè)子母門門，既尊尊貴大氣氣又安全全實(shí)用；臥室多多為南向向，南北北通透，景致開開揚(yáng)；書書房獨(dú)立立設(shè)計(jì)，外接娛娛樂室，豐富主主人業(yè)余余生活；主臥連連接景觀觀陽臺，配有獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)浴浴和走入入式衣柜柜。采用的成成套技術(shù)術(shù)有外墻保保溫、雙雙層玻璃璃窗等，采用智智能化管管理，在在室內(nèi)裝裝修上對對精裝修修進(jìn)行了了有益的的嘗試，做了小小部分精精裝修。 蘇建花花園城：本項(xiàng)目目首創(chuàng)南南通城區(qū)區(qū)最大11200000平平方米的的純生態(tài)態(tài)園林，收藏445000平方米米的私家家湖泊，充分領(lǐng)

42、領(lǐng)略13300米米的水岸岸景觀，擁有詩詩意般的的水岸生生活，寬寬闊的視視野與空空間超然然和諧。整個(gè)小小區(qū)綠意意盎然、流水潺潺潺、波波光粼粼粼。舉目目望去，滿園春春色;側(cè)側(cè)耳傾聽聽，蟲鳴鳴鳥啼。此時(shí)您您與自然然最近。項(xiàng)目引進(jìn)進(jìn)園外先先進(jìn)物業(yè)業(yè)管理模模式，三三星級的的設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，八八重小區(qū)區(qū)內(nèi)部智智能化配配套系統(tǒng)統(tǒng)，三重重小區(qū)內(nèi)內(nèi)部保安安系統(tǒng)，24小小時(shí)全天天候即時(shí)時(shí)響應(yīng)，聯(lián)網(wǎng)可可視對講講系統(tǒng)、周界防防越系統(tǒng)統(tǒng)、電視視監(jiān)控系系統(tǒng)、電電子巡更更系統(tǒng)、背景音音樂系統(tǒng)統(tǒng)、停車車場管理理系統(tǒng)、電子公公告欄系系統(tǒng)、住住宅智能能家居系系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)內(nèi)240000平平方米的的繁華商商業(yè)配套套 、229000平方

43、米米的4層層高檔診診所、4400000平方方米的超超大型車車庫、3300平平方米銀銀行和郵郵電配套套，幼兒兒園、學(xué)學(xué)校，一一切應(yīng)有有盡有，還規(guī)劃劃有四星星級酒店店入戶其其中。 兆豐嘉嘉園：本本項(xiàng)目位位于南通通市新城城區(qū)范圍圍內(nèi)，在在中心城城區(qū)南部部，新城城區(qū)核心心區(qū)的西西北部，小區(qū)西西臨城山山路，北北臨洪江江路，南南接平倭倭路，東東臨城市市主干道道工農(nóng)路路，交通通便利。項(xiàng)目規(guī)劃劃用地約約2733畝，占占地面積積約388萬平方方米，共共3966戶，現(xiàn)現(xiàn)在售的的為6棟棟高層（15FF）、114棟多多層住宅宅和5棟棟聯(lián)排別別墅，高高層起價(jià)價(jià)41338元/ m2，均價(jià)價(jià)約為44700048000元/

44、m2，立面面差為1100元元/ mm2，去化化約700%，聯(lián)聯(lián)排別墅墅面積11802400 m2，獨(dú)棟棟別墅（年底開開盤）面面積為22403455 m2（不含含地下室室和閣樓樓贈送面面積），例如聯(lián)聯(lián)排2440 mm2總價(jià)約約1800萬，而而獨(dú)棟2240 m2總價(jià)則則約在2290萬萬。 小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)1.223元/ m2，年底底開盤的的多為獨(dú)獨(dú)棟別墅墅，也有有少量聯(lián)聯(lián)排別墅墅（46聯(lián)）。 晏園南南岸：本本項(xiàng)目位位于一號號橋，占占地約2278336平方方米，總總建筑面面積約為為361188平平方米，共規(guī)劃劃有二棟棟18FF高層住住宅、99棟獨(dú)棟棟別墅和和8棟聯(lián)聯(lián)排別墅墅，共1160戶戶，現(xiàn)推

45、推出的是是兩棟高高層住宅宅，其中中19#于9月月28日日開盤現(xiàn)現(xiàn)余100幾戶未未去化，而188#也于于11月月1日推推盤，至至中午已已定100戶，面面積僅1163 m2和1 65 mm2兩個(gè)戶戶型，均均價(jià)在554000元/ m2左右（6F-50090元元/ mm2，10FF54000元/ m2），立立面差為為501000元/ m2。其中項(xiàng)目目別墅，位于地地塊南部部，僅建建有200套，組組團(tuán)設(shè)有有獨(dú)立出出入口，歐式建建筑高貴貴大方，樓旁花花馥長伴伴，能擁擁如斯完完美居家家，教人人欣羨；而項(xiàng)目目高層洋洋房，建建筑立面面采用三三段式設(shè)設(shè)計(jì)，寶寶藍(lán)色屋屋頂，品品紅色和和淺灰色色拼面磚磚樓身，讓建筑筑在

46、古典典凝重中中盡得大大宅的尊尊貴。屋屋頂局部部以圓形形坡屋面面修飾，天際輪輪廓線錯(cuò)錯(cuò)落有致致，建筑筑外形的的可觀性性極強(qiáng)。2幢118層兩兩梯兩戶戶住宅，均為1160平米米三房以以上大戶戶型錯(cuò)層層設(shè)計(jì)，氣派顯顯赫，布布局合理理，全明明設(shè)計(jì)，寬敞實(shí)實(shí)用，以以采納充充足光線線及清新新空氣為為重點(diǎn)，通風(fēng)極極佳，視視野開闊闊，戶戶戶見景。 濠濱花花園：本本項(xiàng)目位位于濠北北路與濠濠東路的的交界得得。占地地6.99萬平方方米，總總建筑面面積7.8萬平平方米，現(xiàn)去化化已達(dá)665%左左右，別別墅僅余余項(xiàng)目西西側(cè)，據(jù)據(jù)說是因因?yàn)轱L(fēng)水水因?yàn)椋驗(yàn)槠淦淝胺接杏幸蛔鶑R廟，現(xiàn)余余的聯(lián)排排別墅面面積在3320平平方米，總價(jià)在在4000萬。天虹花花園：本本項(xiàng)目位位于人民民東路小小石橋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤東8800米米，由南南通開發(fā)發(fā)區(qū)天虹虹房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司開發(fā)，占地面面積1335000