新興業(yè)態(tài)與未來商業(yè)發(fā)展趨勢

1、COLLIERS INTERNATIONAL市場洞察：新興業(yè)態(tài)與未來商業(yè)發(fā)展趨勢高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)部2019年1月17日CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL目錄0102零售商業(yè)未來將面臨的挑戰(zhàn)未來消費者態(tài)度和行為新興業(yè)態(tài)六大趨勢0304零售地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL零售商業(yè)未來將面臨什么樣的挑戰(zhàn)？COLLIERS INTERNATIONAL零售地產(chǎn)整體市場增速放緩，存量時代正式開始數(shù)據(jù)來源：高力國際研究部，第三方數(shù)據(jù)中

2、心需求 Demand新中產(chǎn)對文化和精神消費的需求非常明顯國內(nèi)新中產(chǎn)過去兩年開支明顯增加的消費領(lǐng)域旅游15.3%子女教育12.1%人際交往10.6%休閑娛樂/ 個人愛好 10.5%自我學(xué)習(xí)提升9.4%2018年國內(nèi)新中產(chǎn)關(guān)注的消費領(lǐng)域TOP10上海零售地產(chǎn)新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率20182019F2020F2021F2022F2023F0.91.30.7 0.70.5 0.40.2 0.20.2 0.37.6%1.113.0%2.012.1%11.7%11.2%10.7%4.0%2.0%0.0%8.0%6.0%12.0%10.0%14.0%00.511.522.5新增供應(yīng)凈吸納量空置率53.4

3、%50.8%46.8%46.8%45.4%44.6%42.8%42.8%41.2%40.2%汽車/數(shù)碼服飾奢侈機票教育美妝家電房產(chǎn)電影汽車用品3C鞋包品酒店培訓(xùn)護膚文娛供給 Supply市場增速將穩(wěn)定在15%以下，整體供應(yīng)出現(xiàn)回落；上海零售地產(chǎn)現(xiàn)有存量有749.6萬平方米；2019-2023年供應(yīng)總量將為361萬平方米，每年新增供應(yīng)72萬平方米；2019年空置率預(yù)計會上升至13%COLLIERS INTERNATIONAL業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整，品牌加速更新。生活服務(wù)、餐飲類業(yè)態(tài)創(chuàng)新直追零售零售占比下降，親子/餐飲/服務(wù)占比上升生活服務(wù)新興品牌占比高于兒童親子、休閑娛樂業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)來源：第三方數(shù)據(jù)中心，高力

4、國際整理52.2%28.2%11.0%5.8%2.8%0%10%20%30%40%50%60%70%零售餐飲兒童親子生活服務(wù)類休閑娛樂2014-2017已開業(yè)購物中心業(yè)態(tài)平均占比201420152016201746.8%36.5%7.7%5.8%3.2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%餐飲零售生活服務(wù)兒童親子休閑娛樂2014-2017已開業(yè)購物中心各業(yè)態(tài)新興品牌占比（核心商圈）2014201520162017COLLIERS INTERNATIONAL消費分級“新常態(tài)”下，政策利好零售地產(chǎn)發(fā)展新興業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)來源：政府公開信息，高力國際整理中國國際進口博覽會關(guān)于加快本

5、市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng) 新發(fā)展的若干意見上海市電子競技運動員注冊管 理辦法（試行）全力打響“上海購物”品牌加快國際消費城市建設(shè)三年行動計劃（2018-2020年）2017年12月14日2018年4月22日2018年11月5日 至10日推動文化創(chuàng)意重點領(lǐng)域加快發(fā)展；構(gòu)建現(xiàn)代文化市場體系；引導(dǎo)資源要素向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集開展新消費引領(lǐng)八個專項行動;促進商業(yè)零售創(chuàng)新發(fā)展；打造世界級地標性商圈；深化老字號國企改革進一步提升消費貢獻度、消費創(chuàng)新度、品牌集聚度；形成全球城市相匹配的商業(yè)設(shè)立國家貿(mào)易投資綜合展設(shè)立企業(yè)商業(yè)展舉辦虹橋國際經(jīng)貿(mào)論壇為中國品牌商提供市場機遇；促進國企簽約 世界品牌商品；促進電商品牌的發(fā)展試

6、行電競運動員注冊管理；開放五大電競項目的注冊電子競技迎來國家級賽事；促進電子競技商 業(yè)化商業(yè)影響政策/措施日期相關(guān)條例/內(nèi)容推動影視、演藝、動漫游戲等重點領(lǐng)域商業(yè) 發(fā)展；形成具有核心競爭力的文化創(chuàng)意企業(yè)， 促進文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2018年11月29日COLLIERS INTERNATIONAL線下零售回暖，電商巨頭大舉并購線下零售商電商巨頭收并購實體零售商2017/8 ，137億美元2014/3，投資54億元，持股25%2015/8，投資283億元，持股19.99%2016/11，投資21.5億元，持股32%2017/5，持股18%2017/9，投資5.48億元，持股5%2017/9，投資5.

7、48億元，持股5%2018/2，投資54億元，持股15%2017/12，騰訊領(lǐng)投合計5,300萬美元2018/1，騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)聯(lián)手投資340億元入股2018/1，投資1.875億元，持股15%2018/2，投資25億元，持股5.31%數(shù)據(jù)來源：媒體資料，高力國際整理1.21.92.83.84.75.76.67.551.3%59.4%46.8%36.8%24.7%19.6%16.6%17.5%6%8%11%13%14%16%16%14%20122013201420152016201720182019F70%60%50%40%30%20%10%0%024682012-2019 中國網(wǎng)絡(luò)購

8、物市場交易規(guī)模網(wǎng)絡(luò)購物交易規(guī)模（萬億元）增長率（%）在社零中的滲透率（%）4.35.76.57.37.98.38.632.6%14.0%12.3%8.2%5.1%0%3.6% 5%35%30%25%20%15%10%024682011201220132014201520162017中國移動互聯(lián)網(wǎng)用戶規(guī)模用戶規(guī)模（億人）增長率COLLIERS INTERNATIONAL新零售時代，人貨場重構(gòu)，打破線下有形場景與線上無形場景的邊界數(shù)據(jù)來源：阿里研究院傳統(tǒng)零售市場創(chuàng)新零售市場人貨場人貨場智能供貨：按需組合產(chǎn)品+最優(yōu)供應(yīng)鏈+智能制造更加注重“體驗” 和“全渠道”新一代消費場景：綜合性消費場景人物+事物

9、+空間+劇情全渠道無縫化購物體驗個性化推送+智能引導(dǎo)+移動支付+智能客服供小于求供大于求更注重個性化、體驗式消費；更愿意花時間在社交、休閑、學(xué)習(xí)、工作；購買界限逐漸消失；習(xí)慣后便持續(xù)購買消費者標簽：SoLoMoPe（社交化、本地化、移動化、個性化）餐飲增速放緩后穩(wěn)步提升，競爭激烈淘汰率高，技術(shù)革新開啟新餐飲時代數(shù)據(jù)來源：艾瑞咨詢，高力國際整理過去幾年，餐飲行業(yè)幾乎保持兩位數(shù)增長。預(yù)計未來增速放緩，主要原因是：成本上升，市場競爭激烈，淘汰率高預(yù)訂餐位：選餐訂位首選在線生活服務(wù)平臺排隊等位：超過半數(shù)消費者最希望用手機在線排隊點餐：服務(wù)三次未響應(yīng)流失近半消費者上菜就餐：上菜速度整體滿意度較高結(jié)賬買單

10、：移動支付成就餐主流結(jié)賬方式234562.62.83.23.64.04.44.85.25.66.19%16%11%11%10%9%9%8%8%8%46%45%49%50%53%54%55%57%58%60%61%6.60%10%20%30%40%50%60%70%012345672013201420152016201720182019F2020F2021F2022F2023F2013-2023年中國餐飲收入規(guī)模與增速全國餐飲收入（萬億元）全國餐飲收入增速（%）餐飲收入占全國食品煙酒消費支出比例（%）COLLIERS INTERNATIONAL新餐飲消費趨勢洞察：智能化、移動化、自助化step1

11、挑選餐廳：重口碑CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL未來消費者態(tài)度和行為？COLLIERS INTERNATIONAL95后、00后作為未來新一代消費主力，具有顯著增長的消費力和快速的消費速度95后、00后關(guān)鍵消費數(shù)據(jù)：對于進口明星產(chǎn)品牌購買力遠超其他年齡段人群月均花費達到1314元，甚至接近2015年全國人均月可支配收 入（1830元）新一代消費主力5大新特征1網(wǎng)購+實體店95、00后相比80、90后網(wǎng)購依賴性更強但也鐘愛門店購物。門店消費比例高于網(wǎng)絡(luò)購物2社交聊天+社交購物95、00后更青睞豐富多樣的除微信/QQ外的

12、社交媒體社交媒體購物意愿（70%）明顯高于80、90后345消費更加沖動隨心95、00后愿意為速度買單、超前消費、沖動消費沖動消費的后果是退貨頻繁和客戶流失樂嘗購物新方式愿意體驗新服務(wù)，如語音下單、精選訂購、電器租賃產(chǎn)品“快消化”、更新?lián)Q代快不做比價狂，要當(dāng)選貨王95、00后對價格敏感度不如90、80后更看重評價和反饋，樂于瀏覽品牌商網(wǎng)站COLLIERS INTERNATIONAL新生代推動國內(nèi)線下娛樂消費升級數(shù)據(jù)來源：艾瑞咨詢，高力國際整理23742816.33138.73735.14315.94900.718.6%11.4%19.0%15.5%13.6%0%5%10%15%20%01000

13、2000300040005000600020142019F2014-2019年中國線下娛樂行業(yè)規(guī)模及預(yù)測201520162017線下娛樂行業(yè)規(guī)模（億元）2018增長率（%）22.30%24.50%22.30%18.10%00后90后80后70后00后90后80后線下游戲類 娛樂49.1%43.1%39.9%37.4%線下影視類 娛樂49.1%36.3%35.0%27.3%70后00后90后80后70后游戲電玩城真人CS密室逃脫私人影院61.3%58.3%57.1%60.5%58.5%47.7%47.5%41.7%48.8%43.7%36.1%38.2%33.0%31.3%22.5%26.3%0

14、0、90后群體文化娛樂消費已成熟，開始成為消費意愿最旺盛的群體:00、90后新生代在文化娛樂消費的占比已超過24.5%;過半的新生代參與過真人CS、游戲電玩城、私人影院等線下新娛樂；45%左右的新生代半年內(nèi)在線下娛樂投入超過100元各年齡段用戶的文化娛樂消費占比各年齡段用戶的文化娛樂消費占比各年齡段用戶的文化娛樂消費占比CCOOLL LL II EE RRSS II NN TT EE RRNN AATT II OONNAA LL新興業(yè)態(tài)六大趨勢COLLIERS INTERNATIONAL生鮮電商持續(xù)迭代：盒馬未來將持續(xù)以“生鮮”為流量核心， 關(guān)注生活服務(wù)未來：盒馬菜場+社區(qū)團購+購物中心O2O

15、轉(zhuǎn)型：將線上內(nèi)容搬至線下體驗 未來以線下體驗帶動線上消費社交分享電商 實體店：大數(shù)據(jù)精準定位產(chǎn)品組合+智能設(shè)備體驗1. 電商企業(yè)線下版圖持續(xù)擴大，尋找新的流量入口COLLIERS INTERNATIONAL案例示意：宜家轉(zhuǎn)型之路1958年開設(shè)首家家具商場1974年后走出歐洲1998年進入中國2001年，“英特宜家集團”和“宜家集團” 合資成立了“英特宜家購物中心集團”； 2014年12月，“宜家集團”收購了“英特宜家購物中心集團”，并將其改名宜家購物中心， 即宜家薈聚隨著互聯(lián)網(wǎng)購物對線下實體店的 沖擊，2013年宜家嘗試逐步滲 透電商逐步探索“市中心商業(yè)模式”微信上開限時快閃店宜家首次入局新零

16、售，開 設(shè)小型店2. 傳統(tǒng)商家積極轉(zhuǎn)型，多頭試水，挖掘自身沉睡的商業(yè)價值COLLIERS INTERNATIONAL過去一年共享經(jīng)濟歷經(jīng)資本逃離、市場洗牌。但共享經(jīng)濟本身帶給消費者市場的 本質(zhì)是“感受”到切實的“實惠”，對于仍在追求創(chuàng)新技術(shù)、尋找盈利模式的共 享經(jīng)濟企業(yè)來說，未來將會迎來新浪潮共享 健身無人 零售共享 餐廳AI智能 菜場1145021812.337778.853494.869596.7118.5%90.5%73.2%41.6%0.0%40.0%30.1%20.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%010000200003000040000500006000

17、070000800002014201520182014-2018年中國共享經(jīng)濟行業(yè)規(guī)模情況及預(yù)測2016行業(yè)規(guī)模2017增長率數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院3. 共享經(jīng)濟仍是風(fēng)口，技術(shù)創(chuàng)新和盈利模式是關(guān)鍵突破口COLLIERS INTERNATIONAL數(shù)據(jù)來源：第三方數(shù)據(jù)公司公開發(fā)布，高力國際整理胡彥斌等音樂人合資創(chuàng)立明星音樂教室高曉松發(fā)起了全新文藝空間曉島”周杰倫與IDG合作創(chuàng)立“魔杰電競”網(wǎng)咖日食記從做優(yōu)質(zhì)內(nèi)容到電商，再到線下門店綜藝動漫網(wǎng)絡(luò)文學(xué)電視劇游戲電影體育音樂明星自媒體社交網(wǎng)絡(luò)96547.5即時通訊95726.9綜合視頻87896.8應(yīng)用商店70895.4綜合資訊57622.2移動音樂

18、56677.4綜合電商53944.848703.946369.540459.5020000400006000080000100000120000瀏覽器支付無線管理/WIFI管理2018年2月全網(wǎng)行業(yè)用戶規(guī)模TOP10（萬人）4. 流量為王，運用優(yōu)質(zhì)IP抓住年輕客群COLLIERS INTERNATIONALPK傳統(tǒng)行業(yè)家居、床品、廚衛(wèi)、日用品商鋪Store百貨式，品牌集合商品Goods單純商品銷售，品類繁雜價 格不等服務(wù)Service導(dǎo)購員推銷，介紹商品宜家、NOME、雜物社、名創(chuàng)優(yōu)品商鋪Store單品集合，簡約場景化商品Goods生活場景下搭配商品售賣形 式，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)購買服務(wù)Service自選式、可以體驗、試用傳統(tǒng)菜場演變?yōu)樯钍屑铍s貨被重新定位5. 時下新生活方式下，家居、生活雜貨、糧油食